Основные методы оценки недвижимости и их характеристика

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Омский государственный технический университет»

Кафедра «Государственное, муниципальное управление и таможенное дело»

Специальность «Государственное и муниципальное управление»

РЕФЕРАТ

На тему: Основные методы оценки недвижимости и их характеристика

По дисциплине: Экономика недвижимости

Омск 2013



СОДЕРЖАНИЕ

Введение

Глава 1. Методы оценки недвижимости и их характеристика

1.1 Основные понятия, цели оценки недвижимости

1.2 Затратный метод

1.3 Сравнительный метод

1.4 Доходный метод

Заключение

Библиографический список



ВВЕДЕНИЕ

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В мировой практике недвижимость - это земля как физический объект, а также все, что прочно с ней связано, включая объекты, присоединенные к ней, не зависимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. То есть недвижимость - это участок территории с имеющимися на нем природными ресурсами (почва, зеленые насаждения и др.), зданиями и сооружениями. Ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам или к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В т.ч. леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В Российском законодательстве понятие недвижимости включает приравненные к нему движимые вещи. Не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых вещей.

Недвижимость включает в себя не только понятие физического или материального объекта, но и комплекс экономико-правовых и специальных отношений. недвижимость оценка рыночный законодательный

Недвижимость как товар с экономической точки зрения имеет двойственную характеристику, то есть, в конечном счете, приобретается либо сам объект, либо предоставляемые им услуги. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером использования, способами реализации на рынке и т.д.

С переходом России к рыночным отношениям недвижимость становится товаром и возникает рынок недвижимости. Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, по средствам которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования.

Рынки недвижимости локализованы, поскольку объекты неподвижны, следовательно, покупатели и потребители должны прибыть к продукту. Рынки недвижимости могут быть сегментированы. Сегментирование - это разбиение рынка на сектора или сегменты, схожие по ряду параметров. Процесс сегментации обусловлен специфическими особенностями недвижимости как товара, а так же тем, что различные пользователи обладают различными потребностями и ресурсами.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Без него не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

Если говорить о рынке недвижимости в России , то следует отметить, что в настоящее время он находится в начальной стадии становления и постепенного развития. Развитие рынка недвижимости напрямую связанно как с политико-правовыми основами, так и с экономической ситуацией в стране. Кроме того, важным условием развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций (как иностранных, так и со стороны российских партнеров). Сегодня очевидно, что рынок недвижимости повсюду в России становится весомой составляющей и экономики отдельных регионов, и национальной российской экономики в целом.

ГЛАВА 1. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ И ИХ ХАРАКТЕРИСТИКА

1.1 Основные понятия, цели оценки недвижимости

В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности.

Оценка имущества - это определение стоимости.

Оценочная деятельность - это деятельность, направленная на установление в отношении объекта рыночной и иных видов стоимости.

Процесс оценки - совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ информации, проведения расчетов стоимости и оформление результатов оценки.

Цели оценки недвижимости могут быть следующими:

1. Отражение в отчетности, купля-продажа, обмен;

2. Проведение конкурсов, аукционов, торгов;

3. Залог, раздел, наследственное дарение;

4. Страхование;

5. Исчисление налогов, пошлин, сборов;

6. Инвестиционное проектирование;

7. Ликвидация, утилизация.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

-иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

- постановление №285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

- постановление №519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

- Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Методы оценки недвижимости осуществляются с помощью единого комплекса оценочных принципов. Профессиональные оценщики пришли к двум подходам оценки недвижимости всевозможных видов: логический и систематический. Весь общий подход осуществляется благодаря ряду последовательных шагов, которые способствуют тому, чтобы каждый важный момент, каждый рыночный факт, не был упущен при определении стоимости недвижимости.

Методы оценки недвижимости выделяются на три типа:

- Рыночный метод оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки стоимости недвижимости, которые складываются на основе сравнения объекта с аналогичными объектами.

- Затратный метод оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки недвижимости, которые складываются на основе определения затрат, требуемых для её замещения или восстановления, также в расчет еще берется накопленный износ.

- Доходный метод оценки недвижимости представляет собой совокупность методов оценки стоимости недвижимости, которые складываются на основе определения возможных доходов от коммерческой эксплуатации данного недвижимого имущества.

Методы оценки недвижимости имеют свою структуру. Методы, основанные на рыночном подходе, являются методами, которые основываются на информации по аналогичным объектам. Методы, основанные на затратном подходе, основываются на рассмотрении затрат, которые потребуются при замещении или восстановлении объекта. Методы, основанные на доходном подходе, основываются на методе капитализации доходов, то есть на дисконтировании доходов в будущем. Методы последнего подхода, чтобы произвести оценку недвижимости, используют перспективные результаты по коммерческому применению исследуемого объекта. Методы, основанные на капитализированных доходах, хорошо подходят для тех случаев, когда результаты будущей деятельности не особо будут отличаться от текущего объема. Дисконтирование будущих доходов подразумевает тот случай, когда доходы в будущем существенно будут отличаться от текущего уровня. Рыночный подход главным образом требует поиск нужной информации по сделкам.



1.2 Затратный метод

Затратный метод основан на том, что стоимость недвижимости определяется исходя из стоимости земельного участка и затрат на воспроизведение (замещение) имеющихся на нем улучшений (зданий и сооружений) за вычетом накопленного износа (физического, функционального, внешнего).

В основе метода лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки (учитывая затраты покупателя, а не подрядчика).

Преимущества затратного подхода:

- Надежность

- Технико-экономический анализ

- Оценка пассивных секторов рынка

- Анализ эффективности использования земли

- Решение задач

- Страхование объекта

Недостатки:

- Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости

- Не соответствие затрат на приобретения оцениваемого объекта затрат на новое строительство

- Сложность определения величины накопленного износа, старых строений и сооружений

- Отдельная оценка земельного участка строения



Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс - Ин, (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р;

Сз - стоимость земельного участка, тыс. р.;

Снс - стоимость нового строительства здания, тыс. р.;

Ин - накопленный зданием износ, тыс. р.

Таким образом, при применении затратного метода оценки недвижимости необходимо определить стоимость земельного участка, издержки, необходимые на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого, накопленный износ (физический, функциональный, внешний).

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценно образующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы.

Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

Наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных;

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Следующий этап затратного подхода - расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства - метод укрупненных общих показателей стоимости на единицу сравнения.

В качестве единицы сравнения принимается 1 м². Для получения стоимости нового строительства объекта оценки величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки.

При расчете стоимости нового строительства затраты на новое строительство разделяют на прямые и косвенные.

Прямые затраты - это стоимость ресурсов (трудовых, материальных), накладные расходы и прибыль подрядчика.

Косвенные затраты включают в себя не включенные в прямые затраты расходы по возведению здания.

При расчете так же необходимо учесть следующую информацию:

- Заработная плата составляет 35% стоимости материалов;

- Накладные расходы - 25% от прямых затрат;

- Прибыль подрядчика - 12% от суммы прямых и накладных затрат;

- Оплата услуг проектно-сметных организаций - 5% от прямых затрат;

- Маркетинговые, рекламные, страховые расходы - 6% от цены подрядчика;

- Затраты на покупку энергетических мощностей - 10% от цены подрядчика;

- Налоги (НДС) - 18% от суммы всех предыдущих затрат;

- Прибыль инвестора - 30% от понесенных расходов.

Физический износ определяется нормативным методом. Метод предполагает использование нормативных инструкций.

Для оценки физического износа изучается степень повреждения конструктивных элементов здания.

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок. Расчет проводится с использованием правил оценки физического износа жилых зданий (для стен и фундаментов). Для остальных элементов износ определяем самостоятельно, исходя из уровня износа, оцениваемого по первым двум элементам.

Итоговая величина по каждому элементу определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговую величину физического износа всего здания определяем суммированием.

Функциональный износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Функциональный износ может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Появление функционального износа обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.

Функциональный износ здания оценивается в интервале от 1% до 5%.

Износ внешнего воздействия - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Внешний износ оценивается в интервале от 1% до 10%.



1.3 Сравнительный метод

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Преимущества сравнительного подхода:

-в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

-в ценах продаж отражается изменения финансовых условий и инфляций.

-статистические обоснования.

-вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

-достаточно прост в применении.

Недостатки сравнительного подхода

-различия продаж.

-сложность сбора информации о практических ценах продаж.

-проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

-зависимость от активного рынка.

-зависимость от стабильности рынка.

-сложность согласования данных.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа здания, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога).

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1. Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2. Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3. Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4. Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5. Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же относительно объекта оценки.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе - относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки, и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения принимается все здание.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности определяются путем анализа подобранных аналогов Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1. поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2. подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3. при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать её для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Для определения стоимости объекта недвижимости согласование полученных цен. В этом случае, суждение о стоимости объекта принимается в результате анализа пяти показателей:

1. среднего арифметического значения скорректированных цен:

2. модального значения.

3. медианного значения:

4. скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.

5. скорректированной цены с учетом весовых коэффициентов:

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица

А = [aij],

где aij - числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи (Xi) над другой (Xj).

a ij = {1,5, если Xi>Xj; 1,0, если Xi=Xj; 0,5, если Xi<Xj}.

1.4 Доходный метод

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

Сдп = ЧОД / Ккап, (3)

где Сдп - стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

Ккап - коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД необходимо рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

ПВД - это доход, который можно получить от недвижимости при полной занятости площадей без учёта потерь и расходов.

ПВД определяется за год с учётом ставок аренды.

Эффективный валовой доход (ЭВД) - это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недоборов арендной платы.

Оценка потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы производится на основе анализа рынка, его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей:

- Ставки доходности на капитал;

- Нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга).Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

В этой сфере довольно таки часто происходят различного рода изменения (постоянно внедряются новшества, меняется дизайн помещения и профиль заведения), влияющие на привлекательность объекта недвижимости.

Теперь определим величины составляющие ставку доходности:

- Риск низкой ликвидности.

- Риск вложений в недвижимость.

- Риск инвестиционного менеджмента.

После определения стоимости недвижимости тремя традиционно применяемыми методами: затратный подход, сравнительный подход и доходный подход, приступают к следующему этапу процесса оценки, который заключается в сведении стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости.

Для каждого из примененных методов оценки выбирается удельный вес (с учетом значимости и применимости каждого метода для каждой конкретной ситуации). Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Недвижимость составляет основу национального богатства России. Она выполняет множество различных, в том числе социально и экономически значимых функций. Неудивительно, что в последнее время возрос интерес к процессам, происходящим в сфере недвижимости.

Специалисты, чья профессия тем или иным образом связана с функционированием объектов недвижимости, пользуются повышенным спросом на рынке труда, а знание основ экономики недвижимости является обязательным условием успешной трудовой деятельности.

Оценка как важнейшая функция системы управления предшествует принятию практически любого решения в отношении недвижимого имущества. Она проводится обычно профессиональными оценщиками по заказу собственника или покупателя перед заключением сделки, для получения кредита под залог недвижимости, при разделе имущества или внесении его в качестве взноса в уставной капитал коммерческой организации, при страховании и налогообложении объектов и для многих других целей.

В России создано и функционирует Общество оценщиков (РОО), которым принят Кодекс профессиональной этики членов Общества оценщиков.

Соблюдение профессиональных этических норм в области оценки является очень важным, так как на основании мнения оценщика заключается сделки на дорогостоящие объекты недвижимости, выдаются крупные кредиты под залог этих объектов, принимаются решения о начале финансирования проектов землеустройства, разрешаются спорные имущественные вопросы.



БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский Кодекс РФ (часть первая) от 30.11.1994 №51ФЗ принят ГД СФ РФ 21.10.1994 (ред. От 30.12.2004) // Консультант Плюс: Версия Проф.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб./В.А. Горемыкин, Э.Р. Бугулов. - М.: Информ. - издат. дом «Филинъ», 2007.

3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие/ Е.Б. Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2005.

4. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий/ Гос.ком. по гражд. Стр.-ву и архитектуре при Госстрое СССР. - М., 1988.

5. Щербаков А.И. Основы экономики недвижимости: Учеб. пособие/ А.И. Щербаков, И.И, Золотарев, Н.А. Щербакова. 2008

Размещено на Allbest.ru

...