В России история развития оценки, как и всего рынка недвижимости, распадается на два периода: дореволюционный и современный, которые разделяет примерно семидесятилетний промежуток существования советской власти и СССР. Дореволюционный период более или менее подробно уже рассматривался в современной российской литературе. Рассмотрим современный период.

Современный период

В советский период (1918-1990 гг.) оценку объектов недвижимости производили с использованием нормативных методов, основанных на определении их сметной и балансовой стоимости, типичных для экономики командно-административного типа, то есть не связанных с рыночными условиями хозяйствования. К 1998 г. эти методы утратили былую доминирующую роль и только частично продолжают применяться, в основном, на "первичном" рынке недвижимости. Для развития современной оценки рыночной стоимости недвижимости их ценность весьма ограничена.

В современной России, и в частности, в Москве, оценка недвижимости начала обособляться от других операций с недвижимостью вскоре после возрождения рынка недвижимости. Уже в 1992-93 гг. отдельные специалисты начали заявлять о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Как правило, это было связано с прохождением подготовки на специальных курсах, организованных американскими или международными структурами, а позже и российскими организациями. А в 1993 г. создана первая обще¬российская профессиональная организация оценщиков - Российское Общество Оценщиков (РОО). В марте 1998 г. РОО торжественно отметило свое пятилетие. Позже в России возникли и другие профессиональные организации оценщиков (Лига Независимых Экспертов; Национальная Коллегия Оценщиков и др.), но среди них РОО остается старейшей и, видимо, крупнейшей, имеющей региональные отделения во многих городах России.

РОО, созданное и устроенное по образу и подобию американской профессиональной организации оценщиков, имеет свой кодекс этики и систему стандартов. Сначала ей были переведены и распространялись международные стандарты, а затем на их основе была создана, поддерживается и развивается собственная система стандартов. При РОО действует система обучения и повышения квалификации оценщиков. Оценка недвижимости - основное, но не единственное направление деятельности РОО. Другие направления - оценка движимого имущества; оценка нематериальных и прочих активов; оценка предприятий. Однако нас будет интересовать только оценка недвижимости.

Оценка рыночной стоимости недвижимости в современной России развивалась первоначально в основном усилиями физических (частных) лиц и созданных ими частных фирм и некоммерческих организаций. Регулирование этой деятельности осуществлялось только на первом и на пятом уровнях: общегражданские законы и личные правила. Потом добавились стандарты профессиональных организаций (четвертый уровень) Затем оценочная деятельность постепенно стала предметом внимания и регулирования со стороны государственных органов субъектов федерации и федерального уровня. Появились специальные законы (второй уровень) и подзаконные акты (третий уровень), регулирующие оценку недвижимости.

В новейший период четко определилось два направления оценки недвижимости:

для государственных нужд;

для нужд частных собственников и других частных юридических и физических лиц.

В рамках первого направления в Москве создана целая система нормативных документов, содержащих методики оценки недвижимости, принадлежащей городу и поступающей в гражданский оборот. Однако в этих документах определялась не рыночная, а инвентаризационная или нормативная стоимость недвижимости. За основу оценки обычно принималась восстановительная стоимость недвижимости и износ, определяемые по документам Бюро технической инвентаризации (БТИ). При этом, в этих документах вводились поправочные коэффициенты, учитывающие изменение уровня рублевых цен в связи с инфляцией, а в документах, определяющих цену объекта недвижимости на первичном рынке (при его продаже или сдаче в аренду от лица правительства Москвы), некоторые параметры, влияющие на его рыночную стоимость. Но получаемые результаты обычно не соответствовали от реальной рыночной стоимости. Например, большинство сделок купли-продажи с квартирами оформлялось не по их реальным ценам, а по ценам, соответствующих их стоимости по справкам БТИ. Для старых, но крепких кирпичных домов в центре Москвы они составляли около 10-30% рыночной стоимости. А для новостроек в дешевых районах - около 70-80%. Поэтому их использование позволяло снизить налоги и обязательные платежи и было очень популярным. Хотя это резко повышало риск для участников сделок, делая их не вполне законными: в случаях судебных разбирательств стороны могли опираться только на цены, указанные в договорах, а не на реальные цены сделок.

Задача определения рыночной стоимости недвижимости ставилась и решалась в основном при сделках на вторичном рынке, где продавцами и покупателями выступали частные лица, физические или юридические. Именно здесь нашлось широкое поле для применения западного, преимущественно американского, опыта по оценке рыночной стоимости недвижимости. Основное внимание уделялось индивидуальной оценке с ориентацией преимущественно на относительно крупные объекты нежилой недвижимости или отдельные жилые дома и коттеджи. Этим вопросам посвящена почти вся вышедшая до 1998 г. специальная литература, стандарты и правила оценки недвижимости. Вопросы массовой оценки, актуальные для рынка квартир почти не рассматривались.

Государственное регулирование оценочной деятельности сначала сводилось к ее сертификации и лицензированию. В 1994 г. Комитет по управлению имуществом правительства Москвы (Москомимущество) начал выдавать сертификаты фирмам, сотрудники которых успешно проходили соответствующие испытания (экзамены) на его квалификационной комиссии. Эти сертификаты удостоверяли право фирмы "на подготовку и проведение конкурсов и аукционов, подготовку и оформление имущественных сделок, инвентаризацию, оценку стоимости, экономическую и правовую экспертизу использования имущественных комплексов, инвестиционную деятельность и инвестиционное проектирование, иную деятельность в сфере недвижимости" (при этом имелась в виду нежилая недвижимость). В 1995 г. произошло разделение лицензирования для фирм и физических лиц - исполнителей работ: первым выдавались соответствующие лицензии; вторым - лицензионные карточки к ним. Те и другие удостоверяли право осуществлять определенные виды деятельности, например: "Деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены нежилых помещений (в т. ч. посредническая)" или "Деятельность (в т. ч. посредническая) по сдаче в аренду нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц". Оценочная деятельность особо не выделялась и входила в состав риелторской деятельности.

С жилыми помещениями положение было аналогичным. С 1995 г. фирмам выдавались лицензии на право риелторской деятельности с жилыми помещениями, а физическим лицам - лицензионные карточки. Они выдавались отдельно по нескольким специальностям. В этой сфере "оказание услуг по оценке стоимости жилых помещений", было выделено в отдельную специальность под номером 04. Это положило начало официальному признанию специфической профессиональной деятельности по оценке недвижимости.

Следующими шагами в этом направлении стали "Положение о лицензировании риелторской деятельности", утвержденное Правительством Российской Федерации в ноябре 1996 г., и новое "Положение о лицензировании риелторской деятельности в г. Москве"1, утвержденное Правительством Москвы в ноябре 1997 г. Оба эти положения специально указывали: "услуги по оценке недвижимости не являются риэлторской деятельностью". С выходом и введением в действие московского и федерального законов об оценочной деятельности оценка недвижимости на законодательном уровне была окончательно отделена от риэлторской деятельности. Теперь оценка недвижимости рассматривается как часть оценочной практики наряду с оценкой других объектов.

К осени 1998 г. российская система регламентации оценки недвижимости приобрела достаточно развитый характер. Если сравнивать ее с американской (см. раздел 4.1), то и в ней уже есть все пять уровней регламентации. При этом второй и третий уровни появились только в 1998 г. с выходом соответствующего федерального закона и государственных стандартов по оценочной деятельности, а также закона и подзаконных актов г. Москвы и других субъектов Российской Федерации (например, Московской области). Принятые в этой сфере нормативные акты сразу же стали работать, но не в полном объеме. Например, обязательное по этим принятым законам лицензирование оценочной деятельности в ноябре 1998 г. в Москве еще не проводилось. Поэтому некоторые требования этих законов (например, об обязательных ссылках в договорах на оценку и в подготовленных по ним отчетах на соответствующие лицензии) в этот период не выполнялись как невозможные. Но другие требования уже работали.

С мая 1997 года в Москве регулярно проводятся официальные государственные аттестации профессиональных оценщиков недвижимости первого уровня, и ведется Реестр профессиональных оценщиков. По состоянию на конец сентября 1997 года такую аттестацию успешно прошло более 220 физических лиц. А к середине 1998 г. их стало уже около 400 человек. Ранее первичную профессиональную подготовку на различных курсах в Москве прошло несколько тысяч оценщиков. Большинство из них пыталось работать на рынке как оценщики. Это создало значительную конкуренцию между ними. Многие выпускники оценочных курсов отказались от этой деятельности. Другие стали работать в риэлторских, аудиторских, консультационных и оценочных фирмах. Однако предусмотренное законодательством обязательное лицензирование деятельности юридических лиц (фирм и индивидуальных предпринимателей - оценщиков) к ноябрю 1998 г. фактически еще не началось. Поэтому говорить о числе таких фирм, занимающихся оценкой недвижимости, было затруднительно.

Аттестации второго уровня началась в Москве в 1999 г., для нее требуется срок практики в 2 года после прохождения аттестации на первый уровень. Первое решение об аттестации профессиональных оценщиков недвижимости второго (высшего) уровня было принято Аттестационной комиссией при московской городской администрации 20 июля 1999 г. Оно относилось к автору этих строк и еще к одному оценщику. Соответствующие записи были внесены в Реестр, а аттестованные оценщики получили подтверждающие это Свидетельства, которые действительны два года с момента принятия решения об аттестации.

Во второй половине 1999 г. в Москве началось обязательное лицензирование юридических лиц (фирм) и индивидуальных предпринимателей, занимающихся оценочной деятельностью. Но на федеральном уровне такое лицензирование к марту 2000 г. еще не началось.

Перспективы развития оценочной деятельности в России в начале XXI века рассмотрены в подготовленном в начале 2000 года проекте соответствующей Концепции.

1. Оценочная деятельность в РФ, этапы оценочной деятельности

1.1 Понятие и сущность оценки