Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное

учреждение высшего профессионального образования

«Воронежский архитектурно-строительный университет»

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине: Экономика недвижимости

на тему: Сравнительный подход к оценке недвижимости. Методы оценки земельных участков

Выполнил: студентка гр.842

Кузнецова К.С.

Проверил:

проф., д.э.н. Трухина Н.И.

Воронеж 2013



Содержание

Введение

1. Теоретическая часть

1.1 Особенности применения сравнительного подхода

1.2 Классификация и суть поправок

1.3 Оценка не основе соотношения дохода и цены продажи

1.4 Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода

2. Практическая часть

Заключение

Список использованных источников



Введение

Актуальность темы исследования. Оценка недвижимости сравнительным методом является важнейшей функцией системы управлении в народном хозяйстве и оказывает существенное влияние как на формирование хозяйственно-финансовых связей организаций и государства, так и на их структуру. В развитых странах поимущественное налогообложение обычно связано с объектами недвижимости и их рыночной оценкой, что объективно продиктовано экономическими законами рыночногохозяйства. недвижимость доход продажа цена

Сравнительный подход широко используется в странах с развитым земельным рынком. В России он получил распространение при оценке свободных земельных участков, земель городских и сельских поселении. Подход основан на систематизации и сопоставлении информации о ценах продажи аналогичных земельных участков, т.е. на принципе замещения.

Принцип замещения базируется на том, что рынок является открытым и конкурентным, на нем, экономически рационально и в собственных интересах, не находясь под посторонним давлением, взаимодействует достаточное количество продавцов и покупателей с типичной мотивацией. Также подразумевается, что земельный участок будет приобретаться на типичных для данного рынка условиях финансирования и находиться на рынке в течение достаточного периода времени, чтобы быть доступным для покупателей. Сравнительный подход включает методы сравнения продаж и переноса.

Цели курсовой работы:

· изучить теоретические аспекты сравнительного подхода;

· рассмотреть возможность применения данного подхода;

· разобраться в особенностях и способах применения сравнительного подхода.



1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

1.1 Особенности применения сравнительного подхода

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке несколько схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности[2].

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1 этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Прежде всего, оценщик изучает земельный участок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект продажи.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

· целевое зонирование земель;

· зонирование и разрешенные варианты землепользования;

· местоположение;

· потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);

· передаваемые юридические права собственности и др.

Затем собирает информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений

2 этап. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Обходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, a цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности и спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

3 этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками проданными на рынке, внесение поправок с учетом различий между оцениваемы и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путём анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

1. Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на правах частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых участники сделки принимают самостоятельные решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносят поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

5.Местоположение - элемент сравнения сопоставимых продаж, так как оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

6.Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке,

Единицы сравнения используются, если:

а)земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

б)необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 га -- при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

цена за 1 м² - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям;

цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных ходящихся в одной природно-климатической зоне.

4 этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой чины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного, участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждаете принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющими продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков, и р делив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимо объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж логичных земельных участков в район, где производится оценка.[4]

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

· назначению использования;

· качеству;

· передаваемым правам;

· местоположению;

· физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

· платежеспособности;

· возможностям финансирования;

· инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

· сроке окупаемости;

· независимости субъектов сделки;

· инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

· находятся в родственных отношениях;

· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

· сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогами и иными обязательствами;

· занимаются продажей имущества умерших лиц;

· занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества.

Инвестиционная мотивация определяется:

· аналогичными мотивами инвесторов;

· аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

· степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использовании по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.[1]

1.2 Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами.

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений.

Расчет и внесение поправок:

Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

· методы, основанные на анализе парных продаж;

· экспертные методы расчета и внесения поправок;

· статистические методы.

Метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Ограниченность применения этого метода объясняется сложность подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок.

Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Если объект лучше аналога, например, на 15%, то тогда цена аналога должна увеличиться на те же 15%. Если оцениваемый объект хуже аналога на 15%, тогда цена аналога уменьшится. Аналог лучше оцениваемого объекта - цена аналога должна уменьшиться. Если аналог хуже оцениваемого объекта, тогда цена аналога должна увеличиться.

Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо характеристик.

Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Последовательность внесения поправок и получения скорректированного результата:

1)процентные поправки всегда вносятся первыми - к каждой предыдущей, уже скорректированной величине цены сопоставимой продажи;

2)вносятся денежные поправки, последовательность внесения которых не имеет значения;

В ряде случаев денежные поправки, вносимые к цене аналога ы целом, должны быть процентными. Например, если поправка на условия финансирования либо на собственности рассчитаны как абсолютные денежные, то они применяются первыми для корректировки цен аналогов.[3]

1.3 Оценка не основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения используются:

1) валовый рентный мультипликатор (ВРМ);

2) общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовый рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

1) оценить рыночный валовый (действительный) доход, генерируемый объектом;

2) определить отношение валового (действительно) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

3) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1) может применяться только в условиях развитого активного рынка недвижимости;

2) в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

3) не учитывает так же вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации.

Основные этапы расчета стоимости объекта:

1) подбор сопоставимых ( в том числе по степени риска и доходам) продаж в данном сегмента рынка недвижимости;

2) общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:



К_кап=( (1)

Где К_кап - общий коэффициент капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Ц - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m - количество отобранных аналогов.

3) далее будет определяться вероятная цена продажи объектов оценки по формуле:

Ц_об = ЧОД₀ * К_кап (2)

ЧОД₀ - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.[3]

1.4 Анализ полученных результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода

Заключительным этапом сравнительно подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1) тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

2) провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Возможен и расчет таких величин, как мода и медиана. Расчет среднеарифметической величины оправдан, если:

· количество отобранных отобранных аналогов минимально;

· величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.[5]



2. Практическая часть

Общая характеристика реконструируемого объекта недвижимости

Объект реконструкции представляет собой многоэтажный жилой дом общей площадью 14000 кв.м со встроенно-пристроенными нежилыми (торговыми и офисными) помещениями, подземной автопарковкой. Объект расположен в Коминтерновском районе г.Воронежа. Площадь, отведенная под коммерческое использование составляет 2100 кв.м. парковочный холл 1400 кв.м. Реализация проекта включает инвестиционные затраты, а использование объекта - эксплуатационные затраты. Доходы образуются от продажи и от аренды помещений. Доходы определяются на весь предполагаемый срок владения этим объектом.

Жилые, коммерческие помещения и парковочный холл сдаются в аренду на 5 лет начиная с 2014 года. В конце 2018 года объекты продаются но рыночным ценам. За счет полученных средств выплачивается долг по займу. Прочие дополнительные сведения представлены в таблицах.

Расчет кассовых поступлений от сдачи в аренду жидых, коммерческих помещений и парковочных мест

Площадь, приносящая доход рассчитывается путем перемножения площади типа помещения и степени занятости этого помещения арендаторами (приложение).

Доход от аренды определяется умножением площади, приносящей доход, на арендную ставку, приведенную к уровню цен данного года и на 12 (количество месяцев в году). В таблице 2.3 показан уровень арендной платы по типам помещений за период 2014 - 2018 гг.

Техническое обслуживание рассчитываем умножением общей площади квартир или коммерческих помещений на стоимость 1 м² технического обслуживания и ремонта (приложение), переведенную в уровень цен 2013 года.

Чистый операционный доход = доходы от аренды - техническое обслуживание - проценты за привлеченный капитал. Например, ЧОД за 2015 год равен 42180,14- 7 222,26- 6048 = 28909,88 тыс.руб.

Годовая норма амортизационных отчислений составляет 5% от балансовой стоимости (285000*0,05 = 14250 тыс.руб.)

Финансовый результат перед уплатой налога определяется как разница между ЧОД и амортизацией. Например за 2015 год финансовый результат перед уплатой налога составляет 28909,88- 14250 = 14659,88тыс.руб.

Налог на прибыль составляет 20% от финансового результата перед уплатой налога. Например в 2015 году налог на прибыль составит

14659,88*0,20 = 2931,9762 тыс.руб.

Финансовый результат после уплаты налога представляет собой разницу финансового результата перед уплатой налога и самим налогом на прибыль (в 2015 году 14659,88- 2931,9762= 11727,90 тыс.руб.).

Обслуживание долга.

Заемный капитал на начало 2014 года составляет 50% от инвестиционной стоимости под 16% годовых (приложение). Начиная с конца 2014 года погашаем долг равными долями по 10% (4200 тыс.руб.). Заемный капитал на конец года равен разнице заемного капитала на начало года и погашением долга в конце года (например в 2014 году заемный капитал на конец года составит 42000 - 4200 = 378000 тыс.руб).

Цена продажи недвижимости в конце 2018 года определяется как сумма произведений площадей по видам помещений на цену продажи 1 м² соответствующих помещений, приведенная к уровню цен 2018 года.

Цена продажи жилых помещений к концу 2018 года составит:

9100*59,662= 542922 тыс.руб.

Цена продажи торговых помещений к концу 2018 года составит:

700*87,122= 121971 тыс.руб.

Цена продажи офисных помещений в 2018 году составит:

1400*83,745= 58622 тыс.руб.

Балансовая стоимость на 2018 год определяется как разность между балансовой стоимостью 2013 года и суммой амортизации за 5 лет эксплуатации: 285 000 - 5*14250 = 206 250 тыс.руб.

Налогооблагаемая часть от цены продажи = цена продажи недвижимости в конце 2018 года - балансовая стоимость на 2018 год:

723515 - 213 750= 509 765 тыс.руб.

Налог, уплачиваемый с прибыли от продаж составляет 20% налогооблагаемой части от цены продажи:

509 765 *0,2 = 101 953 тыс.руб.

Конечная цена продажи недвижимости = цена продажи недвижимости на конец 2018 года - налог, уплачиваемый с прибыли от продаж:

509 765- 101 953 = 407 812 тыс.руб.

Выплата долга за привлеченный капитал равен невыплаченному долгу на конец 2018 года (таблица 2.6, пункт 3 за 2018 год).

Чистые кассовые поступления от продажи недвижимости = конечная цена продажи недвижимости - выплата долга за привлеченный капитал:

407 812- 21000 = 386 812тыс.руб.

Начальная стоимость недвижимости составляет 285 млн.руб., инвестиционная стоимость составляет 84 млн.руб. (приложение).

Заемный капитал составляет 50% от инвестиционной стоимости:

84*0,5 = 42 млн.руб.

Погашение кредита происходит равными долями по 10% с конца 2013 года: 42*0,1 = 4,2 млн.руб.

Годовые финансовые результаты после уплаты налога - таблица 2.4 пункт 8.

Амортизационные отчисления берем из таблицы 2.4 пункт 5.

Цена продажи недвижимости берется из таблицы 2.7 пункт 1.

Выплата долга берется из таблицы 2.7 пункт 6.

Величина платежа налога берется из таблицы 2.7 пункт 4.

Рассчитываем кассовые поступления по годам с учетом коэффициента дисконтирования, который определяется как текущая стоимость реверсии (колонка №4 функции сложного процента) по формуле 2.1:

K = 1/(1+i)ⁿ (2.1)

К - коэффициент дисконтирования;

i - процентная ставка;

n - количество периодов времени;

(1+i)ⁿ - дисконтный множитель.

Подбираем процентную ставку, при которой суммарные кассовые поступления, определенные с учетом коэффициента дисконтирования, будут неотрицательны. При этой процентной ставке инвестиции будут прибыльны.

Вывод. При процентной ставке, равной 14%, кассовые поступления составят 15380 тыс.руб., а при процентной ставке, равной 15%, будет убыток, который составит 1128 тыс.руб. Следовательно, данные инвестиции будут прибыльны при ставке процента не выше 15%.



Заключение

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка имущества. Одним из этапов этого подхода является сбор и проверка информации по объектам - аналогам и сравнение каждого объекта - аналога с оцениваемым объектом. Рынок сегментируется по сходным объектам и субъектам, подбираются объекты - аналоги, выделяются их различия с образцом в части основных ценообразующих характеристик сравнения и вносятся поправки.

Реализация метода сравнительного анализа сделок предполагает следующую последовательность этапов:

· анализ рыночной ситуации по объектам имущества рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

· определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

· разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

· расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

· применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

· анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

При реализации данного метода используют процентные и стоимостные поправки.

Процентные (относительные) поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже -- понижающий.

Стоимостные (абсолютные) поправки изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная -- если хуже.

Итоговые значения скорректированных цен продаж сравнимых объектов могут не совпадать. В связи с этим выбор значения скорректированной цены продажи в качестве базиса для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта основан на выборе итоговой скорректированной цены продажи сравнимого объекта (либо объектов), по которому абсолютное итоговое значение корректировок минимально или число корректировок минимально. Это правило исходит из теоретической предпосылки адекватности цены продажи наиболее подобного сравнимого объекта (по всем рассматриваемым характеристикам) рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Метод сравнительного анализа продаж реализуется двумя группами техник, различающихся инструментами анализа и способами «приведения» цен сделок с объектами-аналогами к цене объекта оценки:

· техники количественного анализа;

· техники качественного анализа

Преимуществами сравнительного подхода являются: наиболее простой подход; статистическая обоснованность; наличие методов корректировки; обеспечение данных для других подходов в оценке. Недостатками сравнительного подхода являются: обязательно наличие активного рынка; сравнительные данные не всегда имеются; необходимость внесения поправок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность результатов; метод на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания.



Список использованных источников

1. Грабовый П.Г., Оценка недвижимости, 2003

2. Грабовый П.Г., Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов,

3. Грязнова А.Г., Оценка недвижимости, 2008

4. Трухина Н.И., Макарова Д.А., Учебное пособие по оценке недвижимости, 2006

5. Фридман Джек, Олдуин Николас, Анализ и оценка приносящей доход недвижимости, 2008

Размещено на Allbest.ru

...