Методика оценки рыночной стоимости квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

рыночный стоимость оценка недвижимость

Недвижимость является основой всех процессов жизнедеятельности общества, происходящих в политической, экономической, социальной, экологической и других сферах. Адекватная оценка рыночной стоимости недвижимости представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития экономики и общества. Необходимость в результатах объективной оценки недвижимости испытывают как государственные и муниципальные органы исполнительной власти в целях эффективного управления недвижимым имуществом, так и физические и юридические лица для более эффективного использования собственности.

Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса населения и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений.

В ходе дипломной работы производится оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: РФ, Алтайского края, г. Заринска, ул. Металургов д.38, кв.5.

Производится описание методики оценки, порядок составления и оформления отчета методов расчета, обоснование основных положений и допущений, применяемых в ходе оценки объекта недвижимости.

1. Сертификат оценки качества

Данный отчет оформлен в соответствии с имеющимися на момент оценки знаниями, опытом и имеющимися данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, нами проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведены анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями.

3. В отношении недвижимости, оценщики не имеют никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а так же не состоят в родстве, не имеют ни каких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимся на дату вступления в силу настаящего отчета владельцами оцененной нами недвижимости или намеревающихся совершить с ней сделку.

4. Оплата услуг оценщиков не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью недвижимости или с деятельностью по оценке недвижимости, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененной недвижимости, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с недвижимостью.

5. Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности" №135 - ФЗ от 29 июля 1998г. ( в ред. Федеральных законов от 21.12.2001г. №178 - ФЗ ,от 21.03.2002г. №31 - ФЗ , от 14.11.2002г. №143 - ФЗ , от 10.01.2003г. №15 - ФЗ , от 27.02.2003г. №29 - ФЗ , от 22.08.2004г. №122 - ФЗ , от 05.01.2006 №7 - ФЗ , от 27.07.2006г. №157 - ФЗ , от 05.02.2007г. №13 - ФЗ , от 13.07.2007г. №129-ФЗ ,от 24.07.2007г. №220-ФЗ ), Федеральными стандартами оценки №1-3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности: Федеральным стандартом "Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки ( ФСО №1 )", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г.№256 , Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке ( ФСО №3 ) ", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №254 и Федеральным стандартом "Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2) ", утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №255.

6. Оценщики имеют необходимое для проведения данной оценки образование и достаточный опыт.

7. Оценщики произвели наружный и внутренний осмотр оцениваемого имущества, и полностью полагаются на информацию, полученную от заказчика.

8. В процессе анализа данных, ни одно лицо не оказывало сколько-нибудь существенной помощи оценщикам, подписавшим настоящий отчет.

2. Сведения о заказчике и оценщике

Таблица 1.

Сведения о заказчике
1	заказчик оценки	Богинский Петр Александрович
2	паспортные данные оценщика	Паспорт 15 01 635297 выдан 18.01.2003г. ОВД Алтайского края. г. Заринска.
Сведения об оценщике
3	Организация	Комитет по экономике и управлению имуществом.
4	Местонахождение организации	241050, г. Заринск, проспект Ленина, 1-41
5	Реквизиты организации	241050, г. Заринск, проспект Ленина, 1-41 ИНН/КПП 7701018922/325003001 ОКПО 95272422 ОГРН 1027739346502
6	Сведения об оценщике, работающего на основании трудового договора	Ивакина Виктория Игоревна Член саморегулируемой организации оценщиков Согласно Свидетельства №0001169
7	Нормативные документы и стандарты оценки	Федеральный закон «Об оценочной деятельности» №25 - ФЗ от 29 июля 1998г. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №256 Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №255 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО №3)», утвержденный приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г. №254

3. Допущения и ограничительные условия

При проведении оценки Оценщиком были сделаны допущения:

1. Оценщик в своих действиях выступал как независимый исполнитель.

2. Выводы на провах собственности на объект оценки сделаны на основании анализа представленных правоустанавливающих документов. (каких?)

3. Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме указанных в правоустанавливающих документах. Оценщик исходил из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровней.

4. При оценке выводы делались на основании того допущения, что владелец управляет объектом изходя из своих наиулучших интересов.

5. В отчете использовались достоверные источники информации.

6. При проведении оценки предпологалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных фактов, либо в случае их последующего обнаружения.

7. Специальная инженерная экспертиза объекта не проводилась. При подготовке отчета предпологалось, что все строительно-монтажные и отделочные работы на объекте выполнены в соответствии с проектными решениями.

Отчет об оценке составлен в соответствии со следующими ограничительными условиями:

1. Настоящий отчёт достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях.

2. Проведенный Оценщиком анализ и данные Оценщиком заключения не содержат полностью или частично предвзятые мнения.

3. При оценке Оценщик исходил из предположения, что объект не имеет обременении.

4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание оцениваемой собственности или за вопросы, связанные с рассмотрением прав собственности. Право оцениваемой собственности считается достоверным. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в отчёте.

5. Ни полностью, ни частично настоящий Отчет об оценке и никакая ссылка на него не может быть включена в какой-либо публикуемый документ или заявление и никаким образом не публикуется без письменного одобрения Оценщиком формы, в котором они могут появиться.

6. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчёте, считаются достоверными. Однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность информации, поэтому для всех сведений указывается источник информации.

7. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчёт (любую его часть, данные, содержащиеся в Отчете) иначе, чем это предусмотрено договором о выполнении работ.

8. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведённой оценки, иначе как по официальному вызову суда.

9. Мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на рыночную стоимость объекта.

10. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно рыночной стоимости объекта и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной стоимости объекта, указанной в данном отчёте.

11. Ни Заказчик, ни Оценщик не могут использовать Отчёт (любую его часть, данные, содержащиеся в Отчете) иначе, чем это предусмотрено договором о выполнении работ.

4. Характеристика местоположения объекта оценки. Алтайский край, г. Заринск

Таблица 2. Характеристика местоположения объекта оценки

Транспортная доступность	Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет приблизительно 50м.
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты социальной инфраструктуры района	Сеть магазинов промышленных и продуктовых товаров, аптека, рынок
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты промышленной инфраструктуры района	Не обнаружены
Состояние прилегающей территории	Удовлетворительная

Таблица 3. Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Многоэтажный жилой дом
Год постройки	1973
Материал наружных стен	Ж/б панели
Материал перекрытий	Ж/б пустотные плиты
Состояние здания (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Техническое обеспечение здания	Централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Нет
Количество этажей в здании	Пять
Состояние подъезда	Удовлетворительное

Таблица 4. Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж	второй
Площадь, кв.м. Общая/жилая	Общая площадь - 32,6 кв.м. Жилая площадь - 17,5 кв.м.
Количество комнат, кв.м.	№ п/п	Назначение площади	Площадь, кв.м.	Вид отделки
	1	Прихожая	4,9	Пол - линолеум Стены - обои Потолок - окраска меловая Входная дверь - металлическая глухая филенчатая
	2	Туалет	1,2	Пол - кафельная плитка Стены - кафельная плитка Потолок - окраска меловая
	3	Ванная	2,4	Пол - кафельная плитка Стены - кафельная плитка, меловая окраска Потолок - окраска масляная
	4	Кухня	5,3	Пол - линолеум Стены - обои, кафельная плитка, окраска меловая Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	5	Жилая комната	17,0	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	6	Балкон	0,9	Застеклен
Высота потолков, м.	2,5 м.
Вид из окон	Дворовая часть
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна, радиоточка, интернет
Состояние объекта (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Видимые дефекты внутренней отделки	Полы - истертость покрытия в ходовых местах Заполнение дверных и оконных проемов - потемнение окрасочного покрытия Отделка - обесцвечивание рисунка обоев, загрязнение обоев в отдельных местах, местами обрывы обоев Внутренние санитарно-технические, электрические устройства - водопровод - повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах

Анализ среды местоположения объекта недвижимости.

Адрес местоположения объекта оценки: Алтайский край, г. Заринск, ул. Металургов д.38, кв 5.

Город Заринск является административным районом. Город делится на 6 микрорайонов: 1-ый, 2-ой, 2-ой А, 3-ий, 3-ий А, 4-ый.

Таблица 5. Основные показатели района местоположения объекта оценки

Показатели	Значение
Территория, кв.км	34,9
Население, тыс.чел. Все население: в том числе городское и сельское	46 000-
Плотность населения, чел. на кв.км	37,5
Административный центр	Заринск
Города	1
Поселки городского типа	-
Сельские администрации	-

5. Инвестиции в основной капитал

Объем инвестиций в основной капитал за счет всех источников финансирования в 2013 году составил 21,3 млрд. рублей (150,3 процента к 2012 году).

Основным источником инвестиционной деятельности были привлеченные средства (около 73 процентов). В структуре привлеченных средств преобладала доля средств федерального бюджета (27,3 процента) и кредитов банка (23,2 процента). На территории области проводилась реализация мероприятий 13 федеральных, 35 областных и 34 ведомственных целевых программ.

Предложение на вторичном рынке представляет собой квартиры в новых домах постройки от 1998 года, домах типовой планировки 80 х - начала 90х гг.; квартиры улучшенной планировки в домах конца 70-х - начала 80-х гг.; так называемые «хрущевки» и «сталинки». Согласно с вышеизложенными категориями объект оценки следует сегментировать с квартирами, относящимися к категории квартир так называемые «хрущевки» и «сталинки». Анализируя сегмент вторичного рынка жилой недвижимости города Заринска, относящийся к объекту оценки, оценщик пришел к выводу о том, что: стоимость 1 кв.м. общей площади в домах похожей планировки «оставляет 30 000 - 35 000 руб./кв.м., в зависимости от местоположения и качества внутренней отделки. Из анализа рынка жилой недвижимости видно, что жилая недвижимость такого класса, центре и на окраине районов города, пользуется спросом. И цены имеют тенденцию к постепенному росту.

Из имеющихся предложений можно отметить, что цена предложения жилой недвижимости определяется следующими факторами:

- типом квартиры;

- географическим месторасположением (район, центр или окраина района);

- этажом;

- качеством ремонта и отделки квартиры.

Вывод:

В результате анализа рынка жилой недвижимости оценщиком было установлено, что на дату оценки на рынке жилой недвижимости сохраняются следующие тенденции: спрос на первичную жилую недвижимость превышает предложение; в настоящее время на рынке вторичной жилой недвижимости предложение, что ведет к стабилизации роста цен на рынке жилой недвижимости и свидетельствует о приостановке роста цен за квадратный метр.

6. Технология определения стоимости объекта

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание оценку.

2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в ходе которой выполняется:

а) Идентификация объекта оценки.

б) Идентификация прав, связанных с объектом оценки.

в) Идентификация цели оценки и предполагаемого использования ее результатов.

г) Указание вида рассчитываемой стоимости.

д) Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки.

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки оценщиком проводится:

сбор общих данных, характеризующих природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах региона, города и района;

сбор специальных данных (более детальная информация), относящихся к объекту оценки, таких, как:

правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;

информации о физических характеристиках объекта оценки;

информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения рыночной стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации; консультаций с сотрудниками агентств по недвижимости, с представителями административных служб, был проведён также анализ цен предложения и анализ арендных ставок на рынке недвижимости Заринского района.

е) Анализ сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

ж) Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

После того как собраны и проанализированы вышеуказанные данные, проведен анализ сегментов рынка, к которому относится объект оценки, оценщик делает вывод с учётом существующих ограничений и типичности использования объекта о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.

3. Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком в соответствии с Федеральным стандартом оценки «Общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г., рассматривается три подхода:

затратный;

сравнительный;

доходный.

4. Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Составление отчета об оценке.

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 при составлении отчета оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки .

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена .

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки.

должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам .

Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией.

Обоснование отказа от использования двух подходов к оценке.

В процессе работы над определением стоимости объекта оценки Оценщик пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому Оценщик принял решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный. Ниже приводится краткое обоснование данного решения.

Три подхода к оценке недвижимости раскрывают различные аспекты ее полезности.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости позиции каждого из подходов к оценке должны оказывать постоянное, устойчивое и значительное влияние на мотивацию потенциального покупателя объекта недвижимости, т.е. на величину стоимости объекта.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНиПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения жилья, когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в многоквартирном доме посредством его строительства.

Кроме того, по мнению Оценщика, стоимость, рассчитанная затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, т.к при расчетах невозможно точно учесть долю (стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом, в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, оценщик принял решение отказаться от его применения в рамках данного отчёта.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения. Применительно к объекту оценки можно гипотетически предположить, что он приобретается не как «квартира для проживания», а как объект для извлечения прибыли от сдачи его в аренду и последующей (возможной) продажи.

Против использования доходного подхода, как некорректного в данной ситуации, у Оценщика также имелось несколько аргументов. Прежде всего, сотрудники агентств недвижимости города Заринска регулярно проводят опрос своих клиентов и потенциальных покупателей квартир, предлагаемых к продаже через агентства, о мотивах приобретения жилья. Основными мотивами покупки являются приобретение собственной квартиры или улучшение жилищных условий. Приобретение квартир в многоквартирных жилых домах для получения дохода от сдачи в аренду встречается крайне редко. Существующий рынок аренды жилья, формируется за счет «вынужденной» аренды (необходимость в средствах, временный выезд собственника за пределы области, приобретение нового жилья и сохранение старого для детей и т.п.) Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет Оценщику собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам.

Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал некорректным, поэтому доходный подход был исключен из расчётов.

По мнению Оценщика, единственно верным подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трёх существующих подходов можно считать сравнительный подход, который при развитом вторичном рынке жилья и системе хорошего информационного обеспечения наиболее точные и объективные результаты при оценке рыночной стоимости типовых квартир в многоквартирных жилых домах.

7. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Для определения рыночной стоимости объекта оценки необходимо, прежде всего, проанализировать варианты наиболее эффективного его использования.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно (экономически) оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Физическая возможность: Объект оценки расположен на втором этаже пятиэтажного, жилого дома. Жилой дом, в состав которого входит объект оценки, расположен в черте г. Заринска. К земельному участку подведены инженерные сети: водоснабжение, электроснабжение, канализация, газ. Окружение жилого дома, в состав которого входит объект оценки, составляют жилые дома. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения физической возможности является использование объекта оценки в качестве жилой недвижимости.

Юридическая законность: объект оценки расположен на третьем этаже пятиэтажного многоквартирного жилого дома. В соответствии с Жилищным кодексом РФ (гл. 3, ст.22: «...Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми») объект оценки не может использоваться как объект коммерческой недвижимости, поскольку располагается над жилыми помещениями на втором этаже. Текущее использование объекта оценки не нарушает никаких ограничений, предусмотренных нормативными и законодательными актами. В связи с этим вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки с точки зрения юридической законности является его использование как объекта жилой недвижимости.

Максимальная доходность: объект оценки, со слов заказчика, планируется использовать неисключительно для целей проживания, т.е. собственник не планирует использовать его как доходоприносящий объект недвижимости. В связи с этим определение варианта, приносящего максимальную доходность, а также использование доходного подхода при определении стоимости объекта, по мнению оценщика, считается нецелесообразным.

Таким образом, в результате проведенного анализа было выявлено, что наиболее эффективное использование объекта оценки - его прямое назначение, то есть как жилое.

8. Выбор объектов сравнения

Несомненно, что ни один из выбранных объектов сравнения не может практически полностью соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие единицы, вторые могут быть физическими или экономическими. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения. Элементами сравнения называют конкретные характеристики объектов имущества и сделок, которые приводят к вариациям в ценах, уплачиваемых за недвижимость.

Из представленных сопоставимых продаж, нами были отобраны объекты, которые в наибольшей степени приближаются к оцениваемому объекту.

Таблица 6.

	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4
Наименование	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира	1-комнатная квартира
Местоположение	г. Заринск 3-ий р-он, ул. Володарского	г.Заринск 3-ий р-он, ул. Гоголя	г. Заринск , 3-ий район, ул. Вяземского	г. Заринск , 3-ий район, ул. Пушкина
Дата продажи	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.
Источник информации	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.	Газета «Моя реклама» 16.04.2010г.
Стоимость объекта, руб.	1100000	1200000	1050000	1000000
Стоимость 1кв.м.	31339	38095	32813	32258
Общая площадь, кв.м.	35,1	31,5	32,0	31,0
Жилая площадь, кв.м.	17,0	15,6	17,0	17,0
Площадь кухни, кв.м.	7,0	6,5	6,5	6,5
Тип дома	Панельный	Панельный	Кирпичный	Кирпичный
Этаж	1 в 5-этажном	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажном	1 в 5-этажном
Техническое состояние квартиры	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Техническое состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Наличие балкона	Балкон	Отсутствует	Балкон	Балкон
Наличие горячего водоснабжения	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Центральное

9. Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

	Объект оценки	Объект сравнения №1	Объект сравнения №2	Объект сравнения №3	Объект сравнения №4	Объект сравнения №5
Цена продажи, руб./кв.м.		31339	38095	32813	32258	34535
Дата продажи	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 2010г.	Апрель 20010г.
Корректировка на дату продажи		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		31339	38095	32813	32258	34535
Местоположение	г. Заринск, Володарский район, ул. Володарского	г. Заринск, Володарский район, ул. Володарского	г. Заринск, Володарский район, ул. Гоголя	г. Заринск, Володарский район, ул. Вяземского	г. Заринск, Володарский район, ул. Пушкина	г. Брянск, Володарский район, ул. Пушкина
Корректировка на местоположение		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		31339	38095	32813	32258	34535
Этаж	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	3 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	1 в 5-этажн.	4 в 5-этажн.
Корректировка на этаж		0,98	1,00	0,98	0,98	1,03
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	32157	31613	35571
Тип дома	Панельный	Панельный	Панельный	Кирпичный	Кирпичный	Панельный
Корректировка на тип дома		1,00	1,00	0,98	0,98	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Техническое состояние дома	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное	Удовлетворительное
Корректировка на состояние дома		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Корректировка на техническое состояние подъезда	Удовлетворительное	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Техническое состояние	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка на техническое состояние		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Отделка квартиры	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая	Простая
Корректировка на отделку		1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		30712	38095	31514	30981	35571
Горячее водоснабжение	Центральное	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Индивидуальная газовая колонка	Центральное	Центральное
Корректировка на горячее водоснабжение		1,03	1,03	1,03	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		31633	39238	32459	30981	35571
Балкон/лоджия	Балкон	Балкон	Отсутствует	Балкон	Балкон	Балкон
Корректировка на наличие балкона/лоджии		1,00	1,03	1,00	1,00	1,00
Скорректированная цена, руб./кв.м.		31633	40415	32459	30981	35571
Удельные веса		3	5	4	2	1
Стоимость объекта, руб./кв.м.	38176

Рыночная стоимость 1 кв. метра объекта оценки, определенная сравнительным подходом, представляет собой средневзвешенное значение скорректированных цен продажи (предложения) объектов сравнения:

С0ц = (31633х3+40415х5+32459х4+30981х2+35571х1)/(3+5+4+2+1)= 38176рублей

Таким образом, стоимость объекта оценки в целом, определённая по сравнительному подходу составила: 38176 х 32.6= 1 062 662 рублей.

1160565 (один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей

Результат оценки:

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также активное мнение Оценщика.

Поскольку в своих расчётах Оценщик исключил два из трёх существующих подходов к оценке (затратный и доходный), весовая доля сравнительного подхода принята за единицу. На основании информации, изложенной в Отчёте, принимая во внимание стабильный потребительский спрос на жильё, можно сделать вывод, что при сохранении существующей динамика развития рынка недвижимости в г.Брянске объект оценки останется ликвидным, а его стоить будет иметь тенденцию к увеличению. В результате проведённого анализа и расчётов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, определили:

Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 25 декабря 20010 года (округленно) составляет: 1160565 (один миллион сто шестьдесят тысяч пятьсот шестьдесят пять) рублей.

Размещено на Allbest.ru

...