Оценка однокомнатной квартиры в панельном двенадцатиэтажном доме района Гольяново г. Москва

Размещено на http://www.allbest.ru/

ГБОУ СПО КАМС № 17

Специальность: 120304 «Градостроительный кадастр»

Дисциплина: «Экономическая оценка недвижимости»

Группа 411

КУРСОВАЯ РАБОТА

Тема: «Оценка однокомнатной квартиры в панельном

двенадцатиэтажном доме района Гольяново г. Москва»

Выполнил: Сердюков С. А.

Проверила: Коблова О. Н.

Оценка:

Задание

Оценить 1-комнатную квартиру в 12-этажном панельном жилом доме, расположенном в районе Гольяново г. Москва тремя подходами: затратным, сравнительного анализа продаж и доходным.

Содержание

1. Введение

2. Краткое изложение существенных фактов и заключений

2.1 Краткое изложение существенных факторов и заключений

2.2 Описание местоположения

2.3 Описание здания

2.4 Описание квартиры

3. Анализ наилучшего и эффективного использования

4. Отчет об оценке объекта недвижимости

4.1 Затратный подход

4.2 Подход сравнительного анализа продаж

4.3 Доходный подход (капитализация дохода)

5. Заключительное решение о стоимости объекта

Приложение

1. Введение

Объект оценки

Объектом оценки является однокомнатная квартира двенадцатиэтажного панельного жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Хабаровская, д. 8, кв. 370.

Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости полных прав собственности на квартиру без права пользования землей.

Функция оценки

Оценка будет использована с целью принятия решения относительно продажи квартиры.

Собственники объекта недвижимости

Оцениваемый объект на момент оценки находится в собственности Сердюкова С. А., правами на землю обладает Правительство города Москвы, земельный участок, на котором расположено здание, остается в собственности государства.

Определение рыночной стоимости

Понятие «рыночная стоимость», используемое в настоящем отчете, является определение согласно МСОИ-4 (Международному стандарту оценки имущества).

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на свободном конкурентном рынке, при соблюдении всех необходимых для продажи условий, под которыми понимается следующее: покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решения и действуют осмотрительно. Сделка купле- продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающих в ней участие.

Переход права собственности от продавца к покупателю осуществляется при следующих условиях:

Стандартная мотивация продавца и покупателя (продавец хочет продать собственность, а покупатель хочет ее купить) ;

Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, любо проконсультированы о предмете сделки и действуют исходя из лучших своих интересов;

Оплата производится наличными или путем выработки финансовых договоренностей, сравнимых с оплатой наличными;

Цена сделки не является следствием специального кредитования при продаже на одна из сторон, участвующих в сделке.

Дата оценки

Оценка квартиры проведена по состоянию на декабрь 2011 года, что совпадает с датой осмотра здания и квартиры.

Единицы измерения стоимости

В курсовой работе в качестве единиц измерения используются $ США. В связи с тем, что информация о продажах (предложении) объекта недвижимости, представлена в $ США, поэтому во всех расчетах всех методов подходов оценки стоимость переводится в $ США. Курс $ США по данным Московской Международной валютной биржи (ММВБ) на день оценки составляет:

1 $ = 32 руб.

Оценка прав собственности

Под «полным правом собственности» понимается осуществление собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования квартирой.

Процедура оценка

Процедура оценки включает в себя следующие этапы:

Осмотр здания и квартиры

Собеседование с собственником (знакомство с документами на право собственности, проводились ли капитальные и текущие ремонты здания и квартиры, время постройки здания, были ли предыдущие собственники)

Исследование ранка продаж и аренды аналогичных объектов

Сравнительный анализ объекта (изучение ранка исследуемых типов зданий, емкости этого рынка, степени загруженности помещений и уровень расходов по их содержанию)

Использование трех подходов и методов в каждом из подходов для оценки стоимости объекта

Заключение об определении рыночной стоимости собственности.

Процесс оценки

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения здания, списания самого здания, его состояния и выделения особенностей здания и квартиры. Далее

анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения эффективного. Эффективный вариант рассмотрен как с точки зрения «как будто бы свободного ЗУ» так и с учетом вариантов улучшения характеристик уже существующего на земельном участке объекта собственности.

Следующим этапом является определение стоимости. Стоимость определяется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так непосредственно ни ценности рассматриваемой собственности.

При определении стоимости квартиры в курсовой работе используются три подхода:

Затратный подход

Подход прямого сравнительного анализа продаж

Доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик квартиры. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из подходов и установить окончательную оценку объекта собственности, на основании данных того подхода, который расценен как наиболее надежный.

Описание последовательности расчета каждого из подходов оценки.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении недвижимости и исходя из того, что инвестор проявляет должную благоразумность, и не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания на дату оценки. Этот подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом из взноса увеличения на стоимость земли.

PV= PVL + PVB - PVизнос

Восстановительная стоимость, используемая в курсовой работе- расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки в точной копии оцениваемого здания из таких же материалов с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификация рабочей силы по такому же проекту, который был применен при строительстве оцениваемого здания на дату его постройки.

Основными этапами проведения оценки затратным подходом являются:

Расчет стоимости приобретения свободного земельного участка или прав аренды на него в целях оптимального его использования.

Расчет стоимости возведения нового аналогичного здания в целях определения его восстановительной стоимости.

Определение величины совокупного износа.

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму совокупного износа для получения реальной стоимости здания.

Определение стоимости собственности затратным подходом по формуле.

Подход прямого сравнительного анализа продаж основывается на предположении, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли- продажи по аналогии, т. е. основываясь на рыночной информации о предложении аналогичных объектов.

Этот подход основывается на принципе замещения, в основе которого лежит предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит не большую денежную сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по полезности объект.

Основными этапами оценки являются:

Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках и предложениях по продаже объектов.

Отбор информации с целью повышения ее достоверности, полезности и подтверждения того, что сделки совершались и совершаются в свободных рыночных условиях.

Подбор подходящих единиц измерения стоимости и проведение сравнительного анализа для каждого количественного элемента сравнения.

Сравнение оцениваемого объекта с сопоставимыми объектами путем внесения поправок в сопоставимые объекты на единицу измерения (стоимость 1 кв. м).

Установление цены оцениваемого объекта и отобранных для сравнения характеристик, сведения их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который утверждает, что инвестор или покупатель, который приобретает недвижимость, ожидает в будущем получить определенный доход.

Основными этапами оценки являются:

Определение потенциального валового дохода на основе анализа арендных плат сопоставимых объектов.

Анализ потерь о недозагрузки помещений и невзыскания арендных платежей, которые оцениваются на основе анализа рынка, характера его изменения в течение года.

Определение действительного валового дохода, как разность между ПВД и недозагрузкой помещений.

Расчет операционных расходов оцениваемой собственности.

Определение чистого операционного дохода, как разность между ДВД и ОР.

Определение коэффициента капитализации

Определение стоимости доходным подходом 1 из методов.

2. Краткое изложение существующих фактов и заключений

2.1 Краткое изложение существующих фактов и заключений

рыночная стоимость собственность

Тип объекта	Жилое панельное двенадцатиэтажное здание
месторасположение	г. Москва, ул. Хабаровская, д. 8, кв. 370
Оценка прав собственности	Полное право собственности на квартиру без права пользования землей
Дата оценки	Декабрь 2011 г.
Краткое описание месторасположения объекта	Здание расположено на участке земли общей площадью 1037, 6 кв. м. с ровным рельефом, участок прямоугольной формы, подход к зданию осуществляется со стороны двора
Оптимальное использование: - ЗУ «как будто бы свободного» - с учетом существующего здания	Строительство жилого здания Эффективное использование осуществляется при выполнении эксплуатационной инструкции на здание (капитальные и текущие ремонты)

2.2Месторасположение

Территория района составляет 1178 гектаров.

Граница района Гольяново проходит по оси Щелковского шоссе, далее по оси полосы отвода Малого кольца Московской железной дороги, отвода подъездной ж. д. ветки ТЭЦ-23, южной границы ТЭЦ -23, далее по 59-ой просеке, пересекая территорию Государственного природного национального парка «Лосиный Остров», городской черте Москвы (внешней границе полосы отвода МКАД, включая все транспортные развязки улиц и дорог до Щелковского шоссе.

Транспортная структура района развита очень хорошо - на территории района расположен московский автовокзал, в районе действуют троллейбусы, автобусы, маршрутные такси, в границах района находится северный выход станции метро «Щёлковская«.

Время пути от центра до окраины района 15 мин на автобусе.

На территории района размещено более 219 предприятий и учреждений федерального, городского и муниципального подчинения, 90 научных и промышленных предприятий, так же

в районе находится производственная зона № 53 «Калошино» ВАО.

На территории района расположен парк Лосиный остров, Гольяновский и Бабаевский пруд..

Плотность жилой застройки соответствует градостроительным нормам.

Комфортность жилых домов 40 кв. м. /чел

На территории района расположены поликлиники, больницы, школы, детские сады, музыкальные школы, библиотеки, физическо-оздоровительные комплексы.

Историческую ценность представляет церковь Зосимы и Савватия.

Комфортность территории оценена как средняя для проживания.

2.3Описание здания

Год постройки	1984
Наличие подвала	Есть
Реконструкция	Нет
Форма здания	Прямоугольное
Этажность	12
Общая площадь здания	8014, 0 кв. м
Жилая площадь здания	7204, 0 кв. м
Нежилая площадь здания	606, 0 кв. м
Строительный объем	35763 кв. м
Коммуникации	Здание оборудовано необходимыми элементами коммуникационного обеспечения, включая: Горячее и холодное водоснабжение, электричество, централизованное отопление, горячая телефонная линия, домофон.
Конструктивные элементы	Фундамент (ленточный крупноблочный), стены (ж/б панели), перекрытия (гипсобетонные), крыша (железобетонные настилы), кровля рулонная, полы (линолеум), проемы (деревянные), лестницы (железобетонные).

2.4 Описание квартиры

Количество комнат	1
Этаж	11
Общая площадь квартиры	45
Жилая площадь квартиры	20
Площадь кухни	12
Наличие балкона \ лоджии	2 лоджии
с\у	Раздельный
Наличие телефона	Есть
Высота потолков	2. 65
Покрытие пола	Линолеум
Внутренняя отделка	Обои
Ориентация окон	Окна на проезд

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие АННЭИ, принимаемое в курсовой работе, определяется как вероятное и разрешенное законом использование пустого ЗУ или возведенного на нем здания с наилучшей отдачей.

При определении вариантов ННЭИ объекта собственности, руководствуются следующими критериями анализа:

- физическая возможность- возможность возведения здания и сооружения с целью наилучшего и эффективного использования на рассматриваемом участке;

- законодательно разрешенный характер предполагаемого использования ЗУ, не противоречит законодательству, ограничивающему действие собственника ЗУ и наложение зонирования;

- финансовая целесообразность- допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта собственности. Она должна обеспечить чистый доход собственнику участка;

- максимальная продуктивность- из всех финансово целесообразных вариантов, использование которых создает максимальную остаточную стоимость земли, либо обеспечивает максимальный возврат инвестиций капитала, вложенного в улучшение. Наиболее эффективным является данный вариант.

На основании этих критериев и принимая во внимание расположение объекта, мы пришли к выводу:

Использование ЗУ «как будто бы свободного» эффективно при строительстве жилого здания повышенной этажности;

Использование улучшений 9-этажного здания эффективным считается при проведении капитального и текущего ремонтов в соответствии с эксплуатационными инструкциями.

4. Подходы в оценке недвижимости

Оценку квартиры будем проводить согласно требованиям и правилам оценки стандартов оценки имущества, которые включают:

Заключение с заказчиком договори об оценке;

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

Обобщение результатов, полученных в рамках каждого их подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

Составление и передача заказчику отчета об оценке.

4.1 Затратный подход

Оценку квартиры будем производить согласно «методике расчета цены продажи жилья, реализуемого физическим или юридическим лицом по решению Правительства Москвы с учетом месторасположения дома».

1) В качестве исходной единицы для расчета стоимости квартиры принимаем стоимость 1 кв. м общей площади жилых помещений.

2) Определение стоимости 1 кв. м общей площади осуществляется на основе восстановительной стоимости жилых строений по данным техпаспорта по зданию, предоставленным МосгорБТИ.

3) Для учета износа строения в процессе его эксплуатации определяется остаточная стоимость 1 кв. м общей площади строения.

4) Восстановительная стоимость определяется путем умножения на коэффициент удорожания, действующий на момент оценки.

5) Порядок расчета остаточной стоимости 1 кв. м общей площади строения

Со=

Свд- восстановительная стоимость жилого дома

Сизм = Свд * (), где И- совокупный износ, который определяется как сумма физического,

функционального (морального) износов и износа внешнего воздействия.

Сизм = 2044994 * (1-20/100) = 1635995 руб

C кв. мo= = 204, 142

С туц о = С кв. мo * Куд

Куд= 168500/248, 2 = 678, 88

С туц о = 204, 142*678, 88= 138587, 921

Расчет цены продажи жилья с учетом технических характеристик.

Цена 1 кв. м в текущем уровне цен общей площади рассчитывается с применением коэффициентов, учитывающих потребительские качества дома и квартиры по формуле:

Сотх= С туц о * Ксож * Кбл *Кэт *Кл *Квыс * Кмус * Кмат * Кк * Киз, где Ксож = ??об/??ж = 45/20 = 2, 25 => 1, 1

Кбл= 1, 05 (2лоджии)

Кэт= 1 (11 этаж)

Кл=1 (есть в 12-этажном доме)

Квыс = 1 (2, 65 м)

Кмус=1 (есть в 12-этажном доме)

Кмат= 1 (ж/б панели стены)

Кк= 1, 1 (кухня- 12 кв. м)

Киз= 1, 04 (все комнаты изолированы)

Сотх = 138587, 921*1, 05*1*1*1*1*1*1, 1*1, 04 = 183074, 644

В связи с тем, что оценка сравнительного анализа продаж производится на основании анализа рынка объектов- аналогов, расположенных вблизи оценки нашего строения и в стоимости которых уже учтены воздействия окружающей среды, поэтому износ внешнего воздействия в определении совокупного износа не учитываем.

В связи с тем, что квартиры находятся в типовых жилых зданиях, в которых предусмотрен текущий и капитальный ремонты, согласно эксплуатационным инструкциям и потерь арендной платы из-за морального износа не происходит, то моральный износ так же не учитывается.

В курсовой работе будем учитывать только физический износ, который влияет на восстановительную стоимость по определению.

Физический износ- это потеря эксплуатационных качеств здания и сооружения в следствии его старения.

Будем определять его по данным визуального осмотра здания на момент оценки и таблиц износа конструктивных элементов, представленных в пособии «Техническая инвентаризация здания».

Принимается износ в% середины интервала. Крайнее значение принимается, если повреждения > 70%, соответственно данному признаку.

Расчет физического износа

Конструктивный элемент	Признаки износа	№ табл	?? повр	Износ по табл	Расчет Износа Фи= (??пов*Ит) / 100%	Доля восст ст-ти
Фундамент	1) Мелкие трещины в цоколе и под окнами 1 этажа (0-20%)	4	60	10	60*10/100=6	7
	2) Трещины в швах между блоками (21-40%)		40	31	40*31/100=12, 4 ?=18, 4 ?20
Нар. стены и перегородки	1) Повреждение обрамлений и мелкие выбоины (0-10%)	15	40	5	40*5/100=2	23
	2) Трещины, мелкие повреждения, следы протечек (11-20%)		40	16	40*16/100=6, 4
	3) Отслоение, выветривание, повреждения облицовки, следы протечек (21-30%)		20	26	20*26/100=5, 2 ?=13, 6=15
Перекры Тия	1) Трещины в швах между плитами (0-10%)	30	50	5	50*5/100=2, 5	13
	2) Незначительное смещение плит относительно одна другой по высоте деформации (10-20%)		30	15	30*15/100=4, 5
	3) Значительное смещение плит перекрытий относительно друг другу по высоте (21-30%)		20	26	20*26/100=5, 2 ?=12, 2 ?10
Кровля	1) Мелкие повреждения и пробоины, прогиб настенных желобов (0-20%)	41	50	10	50*10/100=5	2
	2) Вздутие поверхности, трещины, разрывы (21-40%)		50	31	50*31/100=15, 5 ?=20, 5 ?20
Полы (линолеум)	1) Отслаивание материала, мелкие повреждения плинтусов (0-20%)	53	40	10	40*10/100=4	2
	2) Истертость материала у дверей и входных местах (21-40%) 3) Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола (41-60%)		50 10	31 51	50*31/100=15, 5 10*51/100=5, 1 ?=24, 6 ?25
Окна	1) Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, истертость, щели в притворах, замазка местами отстала, частично отсутствуют штапики, трещины стекол, мелкие повреждения (0-20%)	55	30	10	30*10/100=3	4
	2) Оконные переплеты рассохлись, покоробились и расшатаны в углах; часть приборов повреждена или отсутствует; отсутствие остекления, отливов (21-40%)		50	31	50*31/100=15, 5
	3) Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны (41-60%)		20	51	20*51/100=10, 2 ?=28, 7 ?30
Двери	1) Мелкие поверхностные трещины в местах сопряжения коробок (колод) со стенами и перегородками, стертость дверных полотен или щели в притворах (0-20%)	57	40	10	40*10/100=4	3
	2) Дверные полотна осели или имеют неплотный притвор по периметру коробки, приборы частично утрачены или неисправны, дверные коробки (колоды) перекошены, наличники повреждены (21-40%)		50	31	50*31/100=15, 5
	3) Коробки, местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязки полотен повреждена (41-60%)		10	51	10*51/100=5, 1 ?=24, 6 ?25
Внутр. Отделка (обои)	1) Отставание и повреждение кромок местами (0-20%)	61	40	10	40*10/100=4	20
	2) Трещины, загрязнение и обрывы в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; обесцвечивание рисунка местами (21-40%)		50	31	50*31/100=15, 5
	3) Выгорание, загрязнение на площади до 50%, отстаивание от основания (41-60%)		10	51	10*51/100=5, 1 ?=24, 6 ?25
Лестницы	1) Редкие трещины на ступенях, отдельные повреждения перил (0-20%)	35	40	10	40*10/100=4	3
	2) Выбоины и сколы местами в ступенях, перила повреждены, лестничные площадки имеют трещины поперек рабочего пролета (21-40%)		40	31	40*31/100=12, 4
	3) В подступенках глубокие трещины, отдельные проступи отпали, маршевые плиты (косоуры) имеют трещины и обнажение арматуры, прогиб косоуров (маршей) (41-60%)		20	51	20*51/100=10, 2 ?= 26, 6 ?25
Коммунальное обеспечение	Определение физического износа по сроку экономической жизни	Отопление Иот=27*100/80=35% Канализация Ик=27*100/60=53% ?45% Водопровод Ив=27*100/60=53% ?45% Освещение Иос=27*100/50=64% ?55%	8 3 3 1

Физн. к. э. = (Sповр. • Физн. табл.) / 100%

Физический износ коммуникального обеспечения определяем по формуле срока использования экономической жизни.

Физн. ком. = (ЭВ • ВС) / Тсл., ЭВ - эффективный возраст

ВС - восстановительная стоимость

Тсл. - срок службы.

Физн. зд. = (?ni=1Физн. к. • L) / 100%

Физн. зд. = (20*7) + (15*23) + (10*13) + (20*2) + (25*2) + (30*4) + (25*3) + (25*20) + (25*3) + (35*8) + (45*3) + (45*3) + (55*1) /100% =20%

Физический износ, определенный по таблицам с учетом признаков износа, в расчете принимается не меньше физического износа, рассчитанного с учетом показателя среднегодового прироста жилых строений в г. Москве.

Определение физического износа по таблице.

Группа капитальности	Среднегодовой прирост физического износа в%, построенных
	до 1917 г	до 1941 г	после 1941 г
1	0, 2	0, 4	1, 0*
2	0, 3	0, 5	0, 8
3	0, 4	0, 6	1, 0
4	0, 6	0, 9	1, 5
5	-	1, 5	2, 0

Физн. = Кприр. *Тсл.

Физн. = 1, 0* (2011-1984) = 32?32%

Физический износ принимаем по расчету таблиц, т. е. 20%

Скв= Сомр *?? кВ= 183074, 644* 45 = 6547763 * 1, 25= 8238358, 98 р.

4.2 Подход сравнительного анализа продаж

Основывается на принципе замещения. Согласно анализу рынка, выбрано 4 аналога-объекта оцениваемому со следующими данными:

1-комнатная квартира, на 4 этаже 9-этажного дома, общая площадь 41, 1 кв. м.,

жилая - 20, 7 кв. м., площадь кухни - 10, 0 кв. м., высота потолков 2, 65 м., санузел раздельный. В доме 1 лифт, мусоропровод есть, телефона есть, балкон, дом расположен в районе Гольяново

г. Москва. Цена продажи 5100000 руб. Цена за 1 кв. м. 124000 руб.

1-комнатная квартира, на 3 этаже 9-этажного дома, общая площадь 39, 2 кв. м.,

жилая - 18, 5 кв. м., площадь кухни - 9, 0 кв. м., высота потолков 2, 65 м., санузел раздельный. В доме 1 лифт, мусоропровод есть, телефона есть, балкон, дом расположен в районе Гольяново

г. Москва. Цена продажи 4800000 руб. Цена за 1 кв. м. 122000 руб.

1-комнатная квартира, на 8 этаже 12-этажного дома, общая площадь 40, 1 кв. м.,

жилая - 19, 8 кв. м., площадь кухни -9, 5 кв. м., высота потолков 2, 65 м., санузел раздельный.

В доме 2 лифта, мусоропровод есть, телефона есть, балкон, дом расположен в районе Гольяново

г. Москва. Цена продажи 4950000 руб. Цена за 1 кв. м. 123000 руб.

1-комнатная квартира, на 10 этаже 12-этажного дома, общая площадь 37, 4 кв. м.,

жилая - 18, 0 кв. м., площадь кухни - 8, 9 кв. м., высота потолков 2, 65 м., санузел раздельный. В доме 2 лифта, мусоропровод есть, телефона есть, балкон, дом расположен в районе Гольяново

г. Москва. Цена продажи 4450000 руб. Цена за 1 кв. м. 119000 руб.

На основании данных рынка составляем матрицу продаж, данные из которой корректируем, внося в каждый аналог поправки в процентах. Поправки вносятся согласно «инструкции по оценке имущества». Если оцениваемый объект лучше или удобнее аналогичного сопоставимому, то вносится поправка с «+», что увеличивает стоимость оцениваемого объекта; если оцениваемый объект хуже или менее удобен, то в сопоставимый объект вносится поправка с «-», что уменьшит стоимость оцениваемого объекта. Количественные показатели поправок будем использовать в соответствии с коэффициентами технических характеристик здания и квартиры по данным затратного подхода.

Матрица продаж

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Сопоставимый объекты
		1	2	3	4
Дата оценки	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011	Дек 2011
Количество комнат	1	1	1	1	1
Общая площадь, м2	45	41, 1	39, 2	40, 1	37, 4
Жилая площадь, м2	20	20, 7	18, 5	19, 8	18, 0
Площадь кухни, м2	12, 0	10, 0	9, 0	9, 5	8, 9
Этажность	12	9	9	12	12
Материал стен	панели	панели	панели	панели	панели
Этаж	11	4	3	8	10
Транспортная доступность	15	5	25	15	5
Наличие телефона	есть	есть	есть	есть	есть
Наличие балкона	2лоджии	есть	есть	есть	есть
Сан. узел	разд	разд	разд	разд	разд
Изолированность комнат	изол	изол	изол	изол	изол
Высота потолков	2, 65	2, 65	2, 65	2, 65	2, 65
Цена продажи, р	6014115	5100000	4800000	4950000	4450000
Цена за 1м2, р	133647	124000	122000	123000	119000

Таблица корректировок

Элементы сравнения	Сопоставимые объекты
	1	2	3	4
Дата оценки	0	0	0	0
СКЦ	124000	122000	123000	119000
Соотношение общей площади и жилой	+5%	0	0	0
СКЦ	124000*1, 05= 130200	122000	123000	119000
Площадь кухни	+10%	+10%	0	0
СКЦ	130200*1, 1= 143220	122000*1, 1= 134200	123000	119000
Этажность	+3%	+3%	0	0
СКЦ	143220*1, 03= 147517	134200*1, 03= 138226	123000	119000
Материал стен	0	0	0	0
СКЦ	147517	138226	123000	119000
Этаж	0	0	0	0
СКЦ	147517	138226	123000	119000
Место расположения	0	0	0	0
СКЦ	147517	138226	123000	119000
Транспортная доступность	-10%	+10%	0	-10%
СКЦ	147517*0, 9= 132765	138226*1, 1= 152049	123000	119000*1, 01= 107100
Наличие телефона	0	0	0	0
СКЦ	132765	152049	123000	107100
Наличие балкона	+10%	+10%	+10%	+10%
СКЦ	132765*1, 1= 146041	152049*1, 1= 167254	123000*1, 1= 135300	107100*1, 1= 117810
Сан. Узел	0	0	0	0
СКЦ	146041	167254	135300	117810
Изолированность комнат	0	0	0	0
СКЦ	146041	167254	135300	117810
Высота потолков	0	0	0
СКЦ	146041	167254	135300	117810
? поправок	+18	+33	+10	0
Вес	2	1	3	4
Весовой коэффициент	0, 2	0, 1	0, 3	0, 4
Средневзвешенная цена	29208	16725	40590	47124
Цена 1м2 оцениваемой квартиры, р	133647
Стоимость квартиры, р	133647*45=6014115

Описание поправок. 1. Дата оценки: В связи с тем, что анализируем сопоставимые продажи оцениваемый объект в один и тот же временной период, и на финансовом рынке не произошло никаких изменений, то на дату оценки вносится нулевая поправка. 2. Соотношение общей и жилой площади: Коц. об. = 45/20 = 1, 1 => 1 К1 = 41, 1/20, 7 = 1, 9 => 0, 95 К2 = 39, 2/18, 5 = 2, 11 => 1 К3 = 40, 1/19, 8 = 2, 02 => 1 К4 = 37, 4/18 = 2, 07 => 1 3. Размер кухни: Коц. об. = 7 => 1 К1 = 10 => 1, 1 К2 = 9 => 1, 1 К3 = 9, 5 => 1 К4 = 8, 9 => 1 4. Этажность: Анализируются технические характеристики, такие как наличие мусоропровода и лифтов. Разница в стоимости каждого из этих параметров составляет ±3% М Л Коц. об. = 1 1 => 0 К1 = 3 1 => 3% К2 = 3 1 => 3% К3 = 1 1 => 0% К4 = 1 1 => 0% 5. Материал стен: Разница в стоимости между кирпичными, монолитными и панельными материалами составляет 10, 5, 1% Коц. об. = панели => 10% К1 = панели => 0 К2 = панели => 0 К3 = панели => 0 К4 = панели => 0 ? 6. Этаж: Если оцениваемый объект находится на первом или последнем этажах, то стоимость снижается на 10%, а в остальные этажи поправки не вносятся. Коц. об. = 1 => 10% К1 = 4 => 0% К2 = 3 => 0 К3 = 8 => 0% К4 = 10 => 0 7. Месторасположение: В связи с тем, что все сопоставимые объекты выбраны в исследуемом районе с оцениваемым, то на месторасположение вносится нулевая поправка. 8. Транспортная доступность: Если здание оцениваемого объекта расположено в пределах 200 метров (10 минут пешком) от станции метро, то вносится нулевая поправка. Если здание находится в радиусе более 200 метров - поправка составляет 10% Коц. об. = 15 мин => 0 К1 = 5 мин => -10% К2 = 25 мин => +10% К3 = 15 мин => 0 К4 = 5 мин => -10%

9. Наличие телефона: С наличием мобильной связи ушла актуальность стационарной телефонной связи, поэтому поправка вносится в разницу стоимости абонентской платы по среднему тарифу и средней стоимости мобильной связи (700/505 = 1, 39 ? 40%). Разница в стоимости составляет 40%, но при покупке жилья стационарная телефонная связь мало влияет на его стоимость, поэтому за отсутствие телефона вносим поправку 4%. В связи с тем, что во всех сопоставимых объектах и в оцениваемом есть телефон, вносится нулевая поправка. 10. Наличие балкона: Разница в стоимости между наличием и отсутствием балкона составляет 5%, а между наличием балкона и лоджии еще 5% Коц. об. = 2лоджии => 1, 1 К1 = балкон => 1 К2 = балкон => 1 К3 = балкон => 1 К4 = балкон => 1 ? 11. Сан. узел: Разница в стоимости между совмещенным и раздельным сан. узлом оценить невозможно, но мы можем оценить удобство. В связи с тем, что наличие лифта и мусоропровода оценивалось в 3%, то разницу между этими конструктивными элементами условно примем 3% Коц. об. = раздельный => 0 К1 = раздельный => 0 К2 = раздельный => 0 К3 = раздельный => 0 К4 = раздельный => 0 12. Изолированность комнат: Оценивается в 4%. В связи с тем, что во всех сопоставимых объектах и в оцениваемом все комнаты являются изолированными, вносим нулевую поправку. 13. Высота потолков: Коц. об. = 2, 65 => 1 К1 = 2, 65 => 1 К2 =2, 65 => 1 К3 =2, 65 => 1 К4 = 2, 65 => 1 14. Веса: Распределяются между сопоставимыми объектами по следующему принципу - чем меньше суммарная поправка, тем больший вес присваивается объекту. При этом на знаки +/- внимания не обращаем, так как они учтены в скорректированной цене.

4.3 Доходный подход

Доходный подход основан на принципе ожидания, который гласит, что инвестор от приобретенной собственности о...