Ипотечное кредитование и его роль в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Ростовский государственный строительный университет»

Институт экономики и управления Кафедра экономической теории и предпринимательства

Контрольная работа

по дисциплине Экономическая теория.

Тема: «Ипотечное кредитование и его роль в активизации инвестиционной деятельности и жилищного строительства»

Выполнил студент

Мельникова Татьяна Анатольевна



Содержание

Введение

Глава 1. Сущность ипотечного кредитования

1.1 Зарождение ипотечного кредитования

1.2 Ипотечное кредитование и его роль

Глава 2. Взаимодействие ипотечного кредитования и коммерческих банков

2.1 Целесообразность ипотечного кредитования. Плюсы и минусы

2.2 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками

2.3 Рейтинг российских ипотечных банков по итогам 2012 года

Глава 3. Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании

3.1 Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения

3.2 Кредитование жилищного строительства

Глава 4. Ипотечное кредитование и государство

4.1 Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

Заключение

Список используемой литературы:

Приложение



Введение

По данным статистики, более 60 % населения России нуждается в улучшении жилищных условий. Но, не смотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Чтобы убедиться в этом, достаточно сопоставить размеры платежеспособного спроса основной массы населения и действующие цены на жильё. При этом в большинстве случаев даже режим жесткой экономии не даст возможности населению решить вопрос приобретения недвижимости в обозримом будущем.

Одним из вариантов разрешения квартирного вопроса - получение банковского ипотечного кредита на приобретение жилья

Исходя из правового понятия ипотечного кредитования можно сделать вывод, что оно включает в себя собственно кредитование и обеспечение исполнения обязательства по погашению кредита в виде залога (объекта недвижимости). Существуют разные варианты заключения договоров и оформления сделок, то же можно сказать и об условиях получения и порядке непосредственно оформления договора ипотеки как в отдельно взятых кредитных организациях, так и в регионах страны.

В настоящее время формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений государственной жилищной политики. Поэтому развитие ипотеки регулируется рядом нормативных документов, ее становление - предмет внимания всех структур власти. Эта система, которая в будущем должна стать независимой и самодостаточной структурой, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.



Глава 1. Сущность ипотечного кредитования

1.1 Зарождение ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н.э., предшественник солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. До н.э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой.

На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В период правления императора Антония Пия (II в. н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.

Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Государство всегда оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Для этого создавались специальные социальные институты.

Институт ипотеки (залога недвижимости) в течение относительно небольшого времени прошел эволюцию от фидуции (fiducia, от лат. - сделки на доверии или доверительной сделки, первой формы вещного обеспечения), к более прогрессивной стадии - пигнусу и далее к ипотеке. На первом этапе развития института «фидуции» должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: или требовать от заемщика выплаты долга, или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.

Следующая стадия развития института ипотеки несла достаточно прогрессивный характер, защищая заемщика от своевольных действий кредитора. Договор «пигнуса» (договор о залоге на стадии «пигнуса») предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при неисполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником, кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию были предметом особого судебного разбирательства.

Появление последней стадии института ипотеки - собственно самой ипотеки - было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель (латифундистами) и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился на другие и, в частности, на залог недвижимости. Таким образом, возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге, во-вторых, договором о гарантии, что взятые заемщиком обязательства будут выполнены, на основании чего при неисполнении должником обязательства возникало право кредитора истребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика.

Постепенно ипотека входит и в средневековое законодательство. В Германии не ранее XIVстолетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги, во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека. В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным способом получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В дореволюционной России ипотека как юридическое право действует лишь с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно не находилось. В США и Великобритании ипотека (mortgage) имеет свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства все права на владение имуществом и титул переходят от должника к кредитору по ипотеке.

Необходимо отметить, что все виды ипотеки сохранились и действуют до настоящего времени во многих странах. Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

В современных условиях ипотека - это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором в форме залога недвижимого имущества, когда кредитор получает удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества. Предметом ипотеки могут быть: индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование - предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества.

Особое место в системе ипотечного кредитования занимает долгосрочное ипотечное жилищное кредитование граждан, осуществляемое банками и специализированными кредитными организациями, включая ипотечные компании, ссудно-сберегательные ассоциации, строительные общества, кредитные союзы, строительно-сберегательные банки и др.

Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт: длительные сроки кредитов (10Ї15, в некоторых странах до 30 лет); целевой характер кредитов, предполагающий приобретение жилья за счет кредитных средств; обеспечение кредита залогом приобретаемого жилья.

В большинстве стран мира ипотечное жилищное кредитование является основной формой финансирования обеспечения граждан жильем.

Вывод. Ипотечный кредит -- целевой долгосрочный кредит на покупку жилья, которое становится залоговым обеспечением по этой ссуде. Также залогом может выступать недвижимость, имеющаяся в собственности у заемщика.

1.2 Ипотечное кредитование и его роль

Ипотечное кредитование следует рассматривать в двух аспектах: в узком смысле как разновидность потребительского кредита, выданного для конкретного целевого использования - на строительство, покупку или ремонт-модернизацию жилья и обеспеченного залогом недвижимого имущества; в широком смысле ипотечное кредитование - это сложная, многогранная экономическая система, которая включает в себя кредиторов, заемщиков, инвесторов, финансовых посредников, риэлторов, застройщиков, подрядчиков, страховые компании, ипотечные банки, стройсберкассы и, наконец, государственные специализированные органы. С позиции финансовых процессов, систему ипотечного кредитования можно рассматривать как многофакторную модель, включающую: процесс выдачи ипотечного кредита; процесс привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов; операции на рынке недвижимости.

Основная роль ипотечного кредитования заключается в разрешении противоречия между текущими доходами и имеющимися сбережениями населения и высокой стоимостью жилья, которое является самой дорогой покупкой в структуре расходов средней семьи. То есть, система ипотечного кредитования, являясь ценнейшим достижением хозяйственного опыта человечества, стала связующим мостиком между ограниченными финансовыми возможностями обычной семьи и ее потребностью в комфортных условиях проживания. Разрешение данного экономического противоречия достигается путем привлечения ресурсов на рынок недвижимости с финансового рынка. К ипотеке люди прибегают для того чтобы в кратчайшие сроки решить жилищный вопрос, при том что финансовое состояние не позволяет им единовременно решить его за счет приобретения жилья в частную собственность. Суть ипотеки -- ипотека позволяет получить жилье в данный момент, отсрочивая приобретение его в частную собственность до момента выплаты полной суммы долга с учетом процентов и дополнительных платежей за ипотечный кредит. Ставки ипотечного кредита и размер дополнительных платежей разнится в зависимости от банков и предлагаемых ими программ ипотечного кредитования.

В экономической литературе встречаются различные трактовки того, что считать инвестициями на рынке недвижимости: некоторые экономисты определяют инвестирование в недвижимость как непосредственное приобретение приносящей доход недвижимости. Другие добавляют сюда также вложения в различные жилищные инвестиционные инструменты. Третьи рассматривают приобретение жилья в личную собственность как приносящее доход инвестиционное вложение (так как, во-первых, с течением времени растет стоимость недвижимости, и, во-вторых, собственник жилья в любой момент может стать получателем дохода от недвижимости, сдав ее в аренду).

Существует также точка зрения, рассматривающая сам процесс ипотечного кредитования (в узком смысле) как функцию двух инвестиционных процессов: ипотечный кредит выступает как инвестиционный инструмент для заемщика, который приобретает растущую в цене недвижимость, а также как закладная, являющаяся объектом инвестирования для кредитора. То есть, и заемщик и кредитор рассматриваются в качестве инвесторов.



Глава 2. Взаимодействие ипотечного кредитования и коммерческих банков

2.1 Целесообразность ипотечного кредитования. Плюсы и минусы

Ипотека имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Минусы

Высокая стоимость. Ключевой проблемой кредитования в России является высокая стоимость займов. Государство стимулирует финансовые учреждения постоянно понижать стоимость ипотеки. Ее цена, действительно, регулярно снижается, однако до европейских кредитов ценой в 3-4% годовых, нам еще далеко. Пока, согласно опросам, ипотеку себе могут позволить не более 2-3% россиян.

Большой срок выплат. Ипотека оформляется на длительный срок, который может достигать 50 лет. Все это время ежемесячно нужно производить выплаты. Размер платежей существенен, поэтому заемщику придется отказаться от излишеств и постоянно экономить деньги, чтобы быстрее рассчитаться с банком.

Постоянный риск потерять квартиру. Почти пятая часть всех заемщиков имеет проблемы с выплатами ипотечных кредитов. Люди покупают квартиру, когда могут себе это позволить, но жизнь меняется: от болезней и потери заработка никто не застрахован. Если у заемщика не будет хватать средств для возврата кредита, то банк по суду может изъять ее для продажи и погашения долга.

Сложность оформления. Ипотека всегда подразумевает получение большой суммы кредита, а эта услуга доступна далеко не каждому заемщику. Для получения денег нужно иметь достаточную платежеспособность, собрать множество документов, пройти через банковскую проверку и некоторое время ждать ответа банка. Вся процедура займа может потребовать много времени, сил и дополнительных финансовых затрат.

Плюсы

Решение квартирного вопроса. Беря кредит на покупку недвижимости, заемщик получает редкую возможность улучшить свои жилищные условия. Это главное преимущество ипотеки. Конечно, можно всю жизнь экономить, арендуя чужие квадратные метры, но, в конечном счете, вы переплатите и в конце жизни так и останетесь без собственной квартиры. Другой вариант - делать собственные накопления - подходит, но пока вы наберете нужную сумму, квартира может подорожать, а деньги обесцениться.

Возможность сэкономить. Удивительно, но при оформлении квартиры в кредит, появляется возможность сэкономить часть средств. Этот вариант подходит тем, кто подпадает под специальные категории заемщиков (молодые семьи, военные и т.д.) - для них предусмотрены льготы в виде пониженных процентных ставок или субсидии на покрытие части расходов. Кроме этого, часть кредита можно оплатить за счет средств материнского капитала или с помощью возращенных налоговых вычетов.

Инвестирование. Покупая квартиру в кредит, заемщик отчасти сохраняет свои и заемные средства. Хорошая квартира с годами почти не теряет своей первоначальной ценности и всегда может быть продана за большие деньги.

Также принимая решение о покупке недвижимости в кредит, потенциальный заемщик должен предварительно рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке, чтобы понимать уровень долговременной кредитной нагрузки. Размер выплат не должен превышать определенную долю от ежемесячных доходов потенциального заемщика, чаще всего - не более 50%. Зная возможный уровень платежей, потенциальный заемщик может самостоятельно рассчитать максимальный размер ипотеки, срок кредитования и переплату. Для расчета параметров используется специальный калькулятор, доступный для всех.

Кредитный ипотечный калькулятор - это программа, содержащая в себе набор математических формул и используемая для определения существенных параметров кредита. Расчет платежей по ипотеке - важнейшая функция ипотечного калькулятора. Помимо платежа, программа позволяет рассчитать доступную сумму, срок, переплату и другие ключевые условия.

На стоимость ипотеки, влияют процентная ставка по кредиту, возможные комиссии и платы, размер первоначального взноса, доступный для заемщика. Для более точного расчета ипотечного кредита целесообразно узнать размер процентной ставки, информацию о наличии комиссий по подходящей кредитной программе.

Калькулятор, рассчитывающий ипотеку, легко найти в Интернете

на сайтах многих банков. Зачастую такие сервисы учитывают категорию заемщика, желание подключить программу страхования или отказаться от него, тип приобретаемого жилья, подходящую кредитную программу. Таким образом, калькуляторы ипотечного кредита на сайтах банков позволяют узнать индивидуальную процентную ставку, рассчитать выплаты и другие условия кредита, актуальные для конкретного заемщика.

Таблица 1 Пример работы кредитного ипотечного калькулятора

Название банка	Миним. ставка	Максим. сумма	Миним. взнос	Максим. срок	Подтверждение дохода
Квартира 25 Русский Ипотечный Банк	8.25%	600 000 дол.	15%	25 лет	* справка 2-НДФЛ * справка по форме банка
Доступное жилье (АИЖК) Русский Ипотечный Банк	11.2%	10 000 000 руб.	10%	30 лет	* справка 2-НДФЛ * другие документы, кроме справок о доходах
Квартира 25 Русский Ипотечный Банк	11.75%	18 000 000 руб.	15%	25 лет	* справка 2-НДФЛ * справка по форме банка
Вторичный рынок Русский Ипотечный Банк	12%	15 000 000 руб.	20%	25 лет	* справка 2-НДФЛ * справка по форме банка
Квартира 57 Русский Ипотечный Банк		18 000 000 руб.	15%	25 лет	* справка 2-НДФЛ * справка по форме банка

2.2 Порядок предоставления ипотечного кредита коммерческими банками

Ипотечный банк - кредитная организация, специализирующаяся на выдаче долгосрочных ипотечных кредитов под залог недвижимости (земли, различных строений и других объектов недвижимости). Ставки по ипотечным кредитам ниже, чем по другим банковским продуктам, но и требования к будущим заемщикам более высокие: и по подтверждению доходов, и по стажу работы.. Ресурсы ипотечного банка складываются из собственных накоплений и средств, полученных от реализации ипотечных облигаций - долгосрочных ценных бумаг, выпускаемых под обеспечение недвижимым имуществом и приносящих фиксированный процент. Зачастую в качестве одного из условий предоставления кредита банк выдвигает требование ипотечного страхования. Обычно предъявляется еще одно требование -- внесение заемщиком первоначального взноса, размер которого колеблется от 10% до 30% от стоимости покупки, хотя на рынке существуют программы и без первоначального взноса, и с первоначальным взносом в виде материнского капитала

Теоретически ипотеку может взять любой дееспособный совершеннолетний заемщик, у которого нет плохой кредитной истории (ненадлежащего исполнения обязательств по ранее взятым кредитам) и доходы которого позволяют выплачивать ипотечные взносы. Более того - некоторые банки предлагают специальные программы «семейной ипотеки» или «ипотеки для молодой семьи», в которых молодые семьи (муж и жена) могут выступать в качестве коллективного заемщика. Однако на практике банки предъявляют к заемщикам те или иные дополнительные требования, при несоответствии которым кандидатам может быть отказано в ипотечном кредите без объяснения причин.

В зависимости от объекта кредитования, кредитной политики и организационной структуры каждый коммерческий бакан определяет технологию ипотечного кредитования. При многовариантности различных элементов организации процесса кредитования можно констатировать во всех банках наличие следующих пяти основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

-предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком;

-андеррайтинг;

-принятие решения о выдаче ипотечной ссуды;

-оформление кредитного договора и договора о залоге;

-сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора.

На первом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием. Уже на первом этапе процесса кредитования важно, по возможности, более полно оценить риски. Если в ходе собеседования кредитный работник не получит удовлетворительные ответы на ключевые вопросы, связанные с выдачей кредита, то просьба о его выдаче отклоняется, при этом необходимо аргументировано объяснить причины, по которым кредит не может быть предоставлен. Если же кредитный работник принял положительное решение, он информирует возможного заемщика о том, какие документы и сведения необходимы банку для дальнейшего рассмотрения кредитной заявки.

Второй этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика ввергнуть кредит и оценить степень его обеспечения. На этом этапе учувствуют специалисты банка или фирмы по оценке залога, юридическая служба и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то изучаются: состав помещений, планировка, общая и жилая площадь; продолжительность эксплуатации; состояние конструкций, стен, полов и потолков; состояние инженерный коммуникаций - отопление, водоснабжение, электроснабжение, канализация и др.; необходимость ремонта или модернизации в настоящий момент либо в будущем. В результате изучения этих факторов определяется стоимость предполагаемого залога. В качестве залога могут быть предложены и другие виды недвижимости, например земельный участок или летний дом, а также движимое имущество, например автомашина, ювелирные изделия или коллекций произведений искусства. Специалисты оценивают каждый предмет. Если в качестве залога предлагается строящаяся квартира, то изучается проектно-сметная документация, сроки строительства, репутация фирмы - застройщика и подрядной организации. Следует отметить, что в настоящее время в России получил развитие ипотечный жилищный кредит, когда денежные средства предоставляются на покупку квартиры, под залог имеющегося жилья.

Результаты анализа используются для того, чтобы определить в дальнейшем сумму ссуды, возможный первоначальный взнос собственных средств и предварительные сроки погашения кредита. В этих целях рассматриваются следующие доходы: заработная плата, премии, доход в форме комиссионного вознаграждения, доход в идее дивидендов и процентов, пенсионные выплаты, доход в идее арендной платы и др., а также финансовые обязательства: оплата жилья, коммунальные платежи, налоги, страховые выплаты, ранее принятые долговые обязательства, медицинское страхование и др.

Результаты андеррайтинга оформляются в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

На третьем этапе кредитный комитет рассматривает материалы полученные в процессе андеррайтинга, и изучает соответствующие документы, после чего принимает решение о выдаче ссуды или об отказе в ее представлении. При положительном решении кредитного комитета соответствующий работник составляет для клиента примерную смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В смете могут быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение документов о залоге из органов регистрации недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию договора купли-продажи; нотариальный сбор за регистрацию договора залога; страхование предмета залога.

На четвертом этапе банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом особенностей кредитной политики банка.

По кредитному договору банк кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. В каждом кредитном договоре помимо таких разделов, как данные о сторонах, заключивших договор, имеются разделы, регламентирующие права и обязанности сторон:

-сумма кредита и размер банковского процента;

-порядок и сроки выдачи кредита;

-порядок и сроки погашения процента;

-описание и цена обеспечения, предусматриваемые в отдельном договоре залога;

-размер санкций, уплачиваемых стороной, нарушивший условия договора.

Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка. Без этих документов не может быть начата выдача ипотечного кредита.

На пятом этапе осуществляется сопровождение кредита, которое включает:

-выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре.

-контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования;

-наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечение кредита;

-контроль за регулярными, в соответствии с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

При нарушении сроков погашения кредита и уплаты процентов банки в отдельных случаях предоставляют отсрочки для выполнения заемщиком своих обязательств с начислением за период пользования отсроченной ссуды более высокого процента. При нарушении повторных сроков погашения кредита ссуда перечисляется на счет просроченных ссуд, и начинаются операции по реализации залога.

2.3 Рейтинг российских ипотечных банков по итогам 2012 года

С начала 2012 года многие ипотечные банки в России анонсировали изменение условий жилищного кредитования. Конкуренция заставляет участников рынка уменьшать первоначальный взнос, отменять комиссию за выдачу кредита и снижать ставки..

Активными игроками на рынке ипотеки по данным на сентябрь 2013г. являются крупнейшие банки -- Сбербанк, ВТБ 24, банки, которые специализируются на этом сегменте, -- «ДельтаКредит», Банк Жилищного Финансирования, а также кредитные организации с западным капиталом -- ЮниКредит Банк, Нордеа Банк. Ряд банков -- лидеров рынка ипотечного кредитования участвуют в программах АИЖК и правительства по выдаче кредитов с пониженными процентными ставками.

С конца 2010-го все большее число банков решается кредитовать ипотечных заемщиков на сумму до 90% от стоимости приобретаемой недвижимости. Так, в январе-феврале 2011 года ИТБ и «Восточный Экспресс» предложили кредиты по стандартам АИЖК с 10-процентным взносом на вторичном рынке и в новостройках при страховании ответственности заемщиков от невыплаты кредита. Собственные программы с лимитом кредитования до 90% в текущем году запустили МБРР (на вторичном рынке) и РосЕвробанк (программа «Новая квартира»). «Уралсиб» сократил минимальный размер первоначального взноса по кредитам на приобретение строящегося жилья с 30% до 20%. А «ДельтаКредит» и его банки-партнеры в начале апреля объявили о снижении минимального первоначального взноса по ипотечным кредитам в рублях и долларах с 20% до 15%.

В среднем он составляет по займам на покупку квартиры 10--20%, дома или коттеджа -- 25--40%.

Рисунок 1 Пример ставок по кредиту на покупку квартиры на вторичном рынке

Информационно-аналитическая служба портала Банки.ру представляет рейтинг российских ипотечных банков -- 2012. Исследование подготовлено на основе анализа кредитных портфелей крупнейших финансовых учреждений.

В опросе приняли участие 63 кредитные организации. Доля их совокупного ипотечного портфеля составляет около 95% по банковской системе в целом.

Лидеры по объему портфеля -- Сбербанк России (1 трлн рублей), ВТБ 24 (275,5 млрд) и Газпромбанк (116,4 млрд). Все они нарастили его в 2012 году более чем в полтора раза -- на 54,17%, 50,35% и 65,82% соответственно.

Таблица 2 Список банков по объему ипотечных портфелей на 01.01.1310

Место в рейтинге	Регистр. номер	Банк	Ипотеч. кредитн. портфель на 01.01.13, тыс. рублей	Доля в рознич. кредит. портф. на 01.01.13, %	Ипотеч. кредитн. портфель на 01.07.12, тыс. рублей	Доля в рознич. кредитн. портфеле на 01.07.12, %	Ипотеч. кредитн. портфель на 01.01.12, тыс. рублей	Доля в рознич. кредитн. портфеле на 01.01.12, %	Динам. Ипотечн. портфеля за 2012 год, %
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1	1481	Сбербанк России	1 005 390 864	39,77	761 520 166	34,49	652 146 265	36,69	54,17
2	1623	ВТБ 24	275 518 456	34,70	209 601 335	31,20	183 255 486	32,31	50,35
3	354	Газпромбанк	116 369 757	66,83	88 498 579	67,53	70 178 519	64,42	65,82
4	3338	ДельтаКредит	58 894 300	100,00	56 196 145	100,00	50 215 534	100,00	17,28
5	2275	Уралсиб	41 840 064	41,86	40 332 875	46,41	37 422 286	47,39	11,81

Просроченная задолженность в совокупном ипотечном портфеле по российской банковской системе на конец года была на уровне 2,1%. У 39 участников рейтинга доля просрочки оказалась ниже. Пять кредитных организаций -- Московский Областной Банк, Банк Проектного Финансирования, Локо-Банк, Росэнергобанк и СИАБ заявили о ее нулевом объеме.

Таблица 3 Банки с наименьшей долей просроченной задолженности в ипотечном портфеле (за исключением банков, показавших нулевой уровень просрочки)

Место в рейтинге	Регистрац. номер	Банк	Доля просроч. задолжен. в ипотечном портфеле на 01.01.13, %	Объем просроч. задолжен. по портфелю ипотечных кредитов на 01.01.13, тыс. рублей	Доля просроч. задолжен. в ипотечном портфеле на 01.07.12, %	Объем просроч. задолжен. по портфелю ипотечных кредитов на 01.07.12, тыс. рублей	Доля просроч. задолжен. в ипотечном портфеле на 01.01.12, %	Объем просроч. задолжен. по портфелю ипотечных кредитов на 01.01.12, тыс. рублей
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	3461	Первобанк	0,02	83	0,00	10	0,01	26
2	1810	Азиатско-Тихоокеанский Банк	0,02	664	0,06	1 738	0,07	1 563
3	2312	Российский Капитал	0,05	264	0,09	732	0,11	348
4	2733	Примсоцбанк	0,07	1 865	0,08	2 177	0,14	2 930
5	1343	Левобережный	0,07	1 473	0,13	2 623	0,15	1 905

В 2012 году участники рейтинга выдали ипотечных кредитов на сумму 908,9 млрд рублей. Это 87% от всего объема ипотечных ссуд, предоставленных отечественными банками. Первое место по этому показателю занимает Сбербанк (451 млрд), за ним идут ВТБ 24 (157,6 млрд) и Газпромбанк (64,2 млрд).

Наибольший портфель приобретенных прав требования по ипотеке -- у ВТБ 24: 23,5 млрд рублей. На второй и третьей позициях по этому показателю -- «ДельтаКредит» и Райффайзенбанк: 13,1 и 2,8 млрд соответственно.

Таблица 4 Список банков по объему приобретенных прав требования по ипотечным займам на 01.01.1310

Место в рейтинге	Регистр. номер	Банк	Портфель приобретенных прав требования по ипотечным кредитам на 01.01.13, тыс. рублей	Портфель приобретенных прав требования по ипотечным кредитам на 01.07.12, тыс. рублей	Портфель приобретенных прав требования по ипотечным кредитам на 01.01.12, тыс. рублей
1	2	3	4	5	6
1	1623	ВТБ 24	23 486 353	28 118 860	62 983 165
2	3338	ДельтаКредит	13 059 096	11 292 305	10 058 939
3	3292	Райффайзенбанк	2 840 429	3 365 858	862 304
4	2312	Российский Капитал	2 448 929	2 247 538	1 540 569
5	2763	Инвестторгбанк	2 355 272	2 155 853	361 138



Глава 3. Роль и место системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании

3.1 Долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения

Основой развития данной сферы может являться создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Планы развития предполагают создание целостной системы ипотечного жилищного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам - заемщикам, а также механизм обеспечения кредиторов необходимыми долгосрочными ресурсами для кредитования.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных ипотечных кредитов.

Учитывая применяемое в мировой практике большое многообразие моделей и форм взаимодействия участников первичного и вторичного рынка ипотечных кредитов. На первичном рынке взаимодействуют кредиторы и заемщики (выдача и обслуживание ипотечных кредитов), а на вторичном рынке - кредиторы и инвесторы, осуществляющие функцию рефинансирования кредиторов.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно - нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

3.2 Кредитование жилищного строительства

В рамках этого важнейшего блока в системе жилищного финансирования предлагается стимулировать инвестиции в строительство на основе предоставления застройщикам банковских кредитов на строительство жилья (строительных кредитов). Эти кредиты выдаются банком - кредитором частями на оплату выполненных строительно - монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ. Застройщики - получатели кредитов имеют возможность погашать полученные кредиты в соответствии с графиком их погашения после завершения строительства и реализации объекта.

Основная проблема для коммерческого банка, выдающего строительный кредит, - точно оценить вероятность реализации проекта, в частности уровень риска незавершения строительства в срок и риска, связанного с ликвидностью построенного жилого дома. Банк совместно с застройщиком должен тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип жилья, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Строительный кредит выдается застройщику при условии, что он располагает (предпочтительно на правах собственности или долгосрочной аренды) отведенным участком под строительство жилья и местными органами власти предоставлены необходимые разрешения на осуществление строительства. Застройщик может использовать свою долю вложений не только на приобретение земли под застройку, но и на финансирование других необходимых первоначальных затрат. Степень риска для банка значительно снижается, если застройщик берет на себя значительную часть финансирования разработки проекта застройки. Риск также может быть снижен, если до начала строительства существует предварительная договоренность между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных домов или квартир.

Данный механизм эффективно сопрягается с ипотечным кредитованием физических лиц - покупателей жилья в построенных таким способом домах: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а владельцы продаваемого жилья (застройщики) получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.



Глава 4. Ипотечное кредитование и государство

4.1 Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий)

ипотечный кредитование жилье субсидия

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса ипотечного кредитования.

Рисунок 2 Индекс цен на недвижимость по данным на сентябрь - октябрь 2013г.

В мировой практике оценка платежеспособности розничных заемщиков основывается на данных, поставляемых системой кредитных бюро. В свою очередь, вопросы востребования проблемной задолженности ложатся на специализированные коллекторские агентства. Текущая ситуация на российском рынке розничного кредитования позволяет говорить о том, что дальнейшие перспективы его развития неразрывно связаны с указанными инфраструктурными элементами. Проблема, однако, состоит в том, что эволюционный путь формирования инфраструктуры не всегда отвечает интересам общества. В этом случае инициативу по разработке и реализации организационных решений берет на себя государство. В частности, государство, как правило, играет ключевую роль в построении системы ипотечного кредитования.

В России в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» ипотека рассматривается как основной механизм улучшения жилищных условий граждан. В этой связи государством были предприняты усилия по разработке необходимой нормативной базы, регламентирующей работу отдельных элементов инфраструктуры рынка ипотечного кредитования. В частности, модель, в соответствии с которой сейчас формируется система бюро кредитных историй, была определена именно в рамках пакета законов о доступном жилье. Политика в области ипотечного кредитования также предполагает непосредственное участие государства в создании системы рефинансирования ипотечных кредитов, центральным звеном которой является «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». На данный момент общая стоимость закладных, находящихся на балансе АИЖК составляет около 14 млрд. руб., т.е. примерно четверть от общего объема выданных ипотечных кредитов.

Предоставляя банкам возможность рефинансировать портфель выданных ссуд, агентство одновременно способствует стандартизации деятельности в данной сфере. В частности, аккредитация регионального оператора, задачей которого должно стать формирование пулов закладных для последующего их выкупа агентством, предполагает определенные требования к инфраструктуре кредитования. Участие регионального оператора в системе рефинансирования возможно только при наличии у него заключенных договоров со страховыми и оценочными компаниями, список которых определяется агентством.

Предпринимаемые государством меры по стимулированию рынка ипотечных кредитов способствуют тому, что бизнес по выкупу закладных становится привлекательным и для банковских организаций. На начало 2006 года вложения банков в права требования по ипотечным ссудам составляли около 9 млрд. руб., и есть все основания полагать, что уже в ближайшее время они будут сопоставимы по объему с портфелем закладных АИЖК, как это и предусмотрено концепцией развития системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

В российском ипотечном кредитовании нельзя ограничиться отдельными мероприятиями. Необходим взаимосвязанный продуманный комплекс мер, направленных на развитие ипотечных отношений и ипотечного кредитования в РФ. Система ипотечного жилищного кредитования направлена на эффективное использование привлекаемых средств граждан, финансовых ресурсов кредитных организаций и предприятий. Необходимо обеспечить доступность ипотечных кредитов для населения, увеличить объемы и сроки возврата кредита.

В связи с этим предлагается разработать комплекс мер, призванных решить все выявленные проблемы и способствовать ускорению развития ипотечного кредитования в РФ.

Первая проблема - размер первоначального взноса. Это немаловажный фактор, имеющий значение при выборе банка потенциальным заёмщиком.

Стратегическим направлением развития системы ипотечного кредитования в регионах должна стать, по моему мнению, реализация проектов по обеспечению жильем молодых семей, поскольку именно этот слой населения испытывает наибольшие затруднения с первоначальным накоплением, но имеет хороший потенциал для оплаты процентов по кредиту. В случае если при разработке и внедрении собственной ипотечной программы банк будет проводить более гибкую политику отбора потенциальных заёмщиков в части наличия у них достаточного количества средств для оплаты первоначального взноса, можно предположить увеличение клиентуры до 20-30%. С помощью механизмов страхования можно уменьшить сумму первого взноса в ипотечное жилье с 30 % до 10%, что повысит доступность ипотечного кредита для некоторых слоев населения, имеющих постоянный доход, но не имеющих значительного первоначального капитала.

Вторая проблема - недостаточный платежеспособный спрос граждан на жилье и занижение работодателями официальных доходов сотрудников, затрудняющих реальную оценку платежеспособности клиента.

Решение проблемы состоит в том, чтобы в процессе анализа платёжеспособности потенциального заёмщика кредитующему банку необходимо учитывать совокупный доход, включающий в себя и официальную часть и доходы из незадекларированных источников. Для этих целей банку необходимо разработать и внедрить как можно более гибкую систему анализа платёжеспособности потенциального заёмщика, в которой бы учитывался его (его семьи) совокупный доход в полном объёме.

Третья проблема - доступность жилья как товара, т.е. возможность его приобрести на первичном или вторичном рынке, используя предоставленные для этих целей банком заёмные средства.

Решением проблемы стало бы обеспечении для клиента условий, при которых он с наибольшей долей вероятности мог бы использовать полученные от банка денежные средства, т.е, купить интересующее его жильё. Это возможно осуществить с помощью внедрения специальной программы, которая предусматривала бы формирование базы данных (желательно эксклюзивной) по объектам жилой недвижимости, готовым (согласно критериям банка и пожеланиям продавца) для продажи с использованием ипотечного кредита, выданного банком.

Четвертая проблема - недостаток долгосрочных ресурсов (относительно короткий период кредитования).

Только государству под силу решить такую важную проблему привлечения инвестиций в жилищное строительство - проблему отсутствия в экономике России долгосрочных кредитов.

Пятая проблема - высокая стоимость привлекаемых банками ресурсов (высокая процентная ставка).

Для совершенствования механизмов поддержки спроса потребуется также корректировка ряда действующих на федеральном и региональном уровне программ предоставления субсидий на приобретение жилья с учетом следующих принципов: унификация принципов и исходных данных для определения размера субсидий; привязка размера субсидий к уровню дохода их получателей; возможность использования субсидий в форме первоначального взноса при покупке жилья за счет кредитных средств; прозрачность и обеспечение контроля над финансовым исполнением программ субсидирования на всех этапах прохождения денежных средств.

Для становления и развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение следующих основных задач:

- создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

- разработка механизма налогового стимулирования как граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

- создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

- создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

- изменение общеэкономической ситуации, падение темпов инфляции, снижение цен на жилье, стабилизация курса рубля, что содействовало бы перемене в отношении российских банков к кредитованию приобретения жилья.

Помимо этого, предлагается утвердить законопроект, разрешающий инвестировать пенсионные накопления в ипотечные облигации, поскольку имеет смысл использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого, например, за 2006 г. составляла только два процента в рублях.

Для решения проблемы снижения стоимости ипотечного кредита предлагается утвердить законопроект о потребительском кредитовании, в котором предлагается ввести стандартную и прозрачную процедуру получения кредита, общие условия договоров кредитования, а также обозначить обязательства банка предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту.

Шестая проблема - риски банков при ипотечном кредитовании (которые закладываются ими в ставки).

Одной из основных проблем, которую приходится решать эмитентам на рынке ценных бумаг является предоставление гарантий и снижение риска для инвестора. Риски жилищных облигационных займов определяются, прежде всего, наличием и качеством гарантий со стороны администрации. Из-за долгосрочности проектов в условиях экономической и политической нестабильности любые гарантии местных администраций становятся сомнительными без поддержки федеральных структур, координирующих состояние рынков недвижимости, ценных бумаг, инвестиций.

Также предлагается использовать различные способы обеспечения возврата кредитов. Для этого есть два основных пути: применение залогового обеспечения для привлечения финансирования (например, в качестве ипотечного покрытия облигаций) и путем их трансформации в ценные бумаги (ипотечные сертификаты участия или инвестиционные паи), которые, в свою очередь, могут быть выпущены на вторичный рынок для рефинансирования ипотечных кредитов.

Кроме того, представляется необходимым упорядочить систему передачи страховых возмещений в погашение кредитов за заемщиков.

Седьмая проблема - непродуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании.

Поскольку налогообложение субъектов жилищной ипотеки является важнейшим фактором, влияющим на эффективность развития ипотечного жилищного кредитования, необходимо внести изменения в порядок расчета следующих налогов для сферы ипотечного кредитования и жилищного строительства:

- налога на доходы физических лиц;

- налога на имущество организаций;

- земельного налога;

В целях оптимизации налогообложения жилищного строительства представляется уместным в рамках налога на имущество организаций следующее:

- внести в статью 381 «Налоговые льготы» НК РФ такие категории льготных организаций, как организации, созданные исключительно с целью жилищного строительства (жилищно-накопительные кооперативы, строительно-сберегательные кассы, фонды ипотечного кредитования и другие).

- исключить из налоговой базы (ст. 375 и 376 НК РФ) недвижимое имущество, находящееся в залоге (ипотеке) в качестве обеспечения возврата ипотечного жилищного кредита в тех случаях, когда право собственности на жилую недвижимость переходит к новому собственнику после осуществления всех расчетов по договору.

- установить в субъектах Российской Федерации дифференцированные ставки по налогу на имущество организаций при осуществлении жилищного строительства для организаций, уполномоченных органами региональной власти и местного самоуправления на проведение бюджетной и социальной ипотеки.

Совершенствование законодательства в сфере ипотечного кредитования, особенно в части защиты прав кредиторов, создаст банкам возможности по расширению объема предоставляемых ипотечных ссуд.

...