Постоянный ипотечный кредит. Оценка объекта жилой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Постоянный ипотечный кредит

Данный вид кредита носит также название аннуитетный -- само амортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи. Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования. При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,

- процентная ставка.

Пример: Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования -- 5 лет, ставка процента -- 24% в год (2 % ежемесячно). Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. -- проценты по кредиту за 1-й месяц. Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет это 60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц:

.

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в течение 5 лет: 900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.руб. То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процентов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. р. будет направлено на выплату процентов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) -- на погашение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. р.: 900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.руб. Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На погашение основной суммы в этом месяце будет направлено 25,9-17,8=8,1тыс.руб.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на погашение основной суммы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными платежами в 25,9 тыс. р. кредит будет полностью погашен. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств. Кредит с «шаровым» платежом.

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли; - выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом; - частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит Особенности кредитования следующие: - периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга; - выплаты процентов на оставшуюся часть долга. Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием. Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательных для кредитора по следующим причинам:

- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала. Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: - минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; - на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту. Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком; - корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение; - могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита - кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа. Кредит с добавленной процентной ставкой. Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

кредит недвижимость дисконтирование

2. Оценка объекта жилой недвижимости

2.1 Описание объекта недвижимости

Объектом оценки является отдельная квартира, состоящая из двух жилых комнат.

Целью оценки является определение стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Под объектом недвижимости понимается собственно объект, являющийся недвижимой собственностью, и юридические права на него.

Акт осмотра объекта.

Адрес объекта: Россия, г. Новокузнецк, ул. Строителей дом 80 кв. 58. Владелец: Сухарева У.С..

Справки БТИ № 38678754. Квартира - приватизированная.

Объект расположен в Центральном районе, транспортная сеть развита хорошо. В двух минутах хотьбы автобусная остановка

Рядом расположены ТРК «Ника», ТЦ «Квадрат» Ресторан «Виттория», на первом этаже дома супермаркет» Губернский»

Анализ района расположения позволяет дать высокую оценку рынку рабочей силы, в районе, в котором расположен объект оценки. Близость к магазинам, учебным заведениям оценивается -хорошо. Качество коммунальных услуг, а также услуг по охране общественного порядка оценивается хорошо.

Детский сад, школа, поликлиника находятся в 2 минутах от дома.

Характеристика дома.

Материал стен - панельный. Общее количество этажей - 10. Высота этажей 2,2 м. Рядом проезжая часть.

Год постройки - 1975 год. Общий вид здания - хороший.

Водоснабжение - центральное, отопление - центральное, вентиляция - естественная, энергоснабжение - центральное.

Информация о квартире:

Двухкомнатная квартира расположена на 8 этаже дома. Общая площадь квартиры - 58 кв. м, жилая площадь - 41 кв. м (одна комната - 25 кв.м, вторая - 16 кв. м). Площадь кухни составляет 9 кв. м, санузел занимает 5 кв.м. В квартире имеется балкон, проведен телефон, п подключен интернет. Ориентация окон - на восток

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о достаточно высокой стоимости объекта.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

- специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

- объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

- объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;

- при оценке использованы достоверные источники информации.

2.2 Оценка жилой недвижимости доходным подходом

Оценка недвижимости методом прямой капитализации.

Для расчета ставки капитализации для целей оценки жилой недвижимости следует воспользоваться упрощенным методом Эльвуда

R= ? - Арр * (SFS) = ЧОД / ТС, (1.1)

где R - ставка капитализации;

? - ставка дохода на собственный капитал;

Арр - возможное увеличение стоимости имущества за период;

SFS - фактор фондопогашения при ставке ? для прогнозируемого периода владения;

ЧОД - чистый операционный доход;

ТС - текущая стоимость.

Чистый операционный доход может быть определен по следующей формуле:

ЧОД= ЭВД - ПР , (1.2)

где ЭВД - эффективный валовой доход, который определяется следующим образом:

ЭВД = ПВД - ПП + ДД, (1.3)

где ПВД - потенциальный валовой доход за 1 год при допущении, что объект арендован полностью,

ПП - предполагаемые потери от возможностей незанятости (3%),

ДД - другие доходы.

? - представляет собой реальный доход, который устраивает типичного инвестора.

Ставка фондопогашения определяется по следующей формуле:

SFS= i / (l+i)n-1 , (1.4)

где n - число периодов;

i - ставка дисконта (ставка дохода на собственный капитал).

Методом прямой капитализации определим стоимость двухкомнатной квартиры, приобретенной с целью получение дохода от аренды с последующей продажей.

Арендная плата -- 13000 руб. / мес. Возможный простой - 5 % Эксплуатационные расходы - 2300 руб. /мес. Ставка дохода на собственный капитал - 15 %. Срок владения - 7 лет. Планируемый прирост стоимости -- 30%.

Ставка фондопогашения в обозначенных условиях составит 0,021:

SFS = 0,15 / (1+ 0,15) 7-1 = 0,021.

Тогда ставка капитализации будет равна 0,0944:

R = 0,15 - 0,30 * 0,148 = 0,1056.

Эффективный валовой доход, рассчитанный по формуле (1.3) будет равен 148200 руб.:

ЭВД = 13000 * 12 - 13000 * 12 * 0,05 = 148200 руб.

Чистый операционный доход от владения объектом недвижимости в этих условиях составит 120600 руб.:

ЧОД = 148200 - 2300 * 12 = 120600 руб.

Текущая стоимость объекта недвижимости может быть определена по формуле:

ТС = ЧОД / R, (1.5)

где R - ставка капитализации;

ЧОД - чистый операционный доход от владения объектом недвижимости.

Так, текущая стоимость оцениваемой жилой недвижимости составит 1142045,4 руб.:

ТС = 120600 / 0,1056= 1142045,4 pyб.

На следующем этапе оценки определим стоимость объекта методом дисконтирования будущих доходов.

Дисконтирование будущих доходов - метод, используемый для оценки объектов доходной недвижимости как текущей стоимости, ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом.

Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом заключаются в следующем:

- периодичность поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении владения объектом;

- реверсия -- выручка от продажи объекта по истечении периода владения.

Текущая стоимость объекта недвижимости определяется следующим образом:

ТС = ТС (ППД) + ТС (Р), (1.6)

где ППД - периодичность потоков доходов;

? - реверсия;

ТС - текущая стоимость.

Стоимость объекта, рассчитанная с помощью метода дисконтирования будущих доходов, есть текущая стоимость всех будущих денежных потоков и реверсии с учетом степени риска и альтернативных вариантов использования.

Методика расчета стоимость по предложенному методу состоит в следующем.

1 этап. Прогноз потока будущих доходов и предполагаемой стоимости перепродажи объекта недвижимости:

- определение величины прогнозного периода;

- определение периодичности поступления доходов.

В качестве прогнозной базы используется чистый операционный доход (ЧОД).

- Расчет реверсии, т.е. выручки от продажи объекта, производится с учетом возможных изменений в стоимости объекта недвижимости. Затраты, связанные с издержками по продажам, вычитаются из стоимости реверсии.

2 этап. Расчет ставки дисконта.

Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой в будущем.

Ставка дисконта показывает эффективность вложений капитала с учетом риска получения запланированной суммы. Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма рентабельности, которую инвесторы ожидают получить на свои капитальные вложения в схожие объекты в условиях данного рынка.

Так как ставка дисконта напрямую зависит от риска, то она определяется тем насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением денежных средств в данную недвижимость.

Следовательно, чем выше уровень риска, тем ставка дисконта выше и, соответственно, текущая стоимость будущих доходов меньше и меньше текущая стоимость недвижимости [7, c. 109].

3 этап. Приведение будущей стоимости денежных потоков к текущей стоимости с использованием техники сложных процентов.

СР = ТС ± ? = ТС (1 +j), (1.7)

где ? - увеличение или уменьшение стоимости объекта;

СР - стоимость реверсии;

J - доля изменения стоимости объекта за отчетный период (0,4).

Текущая стоимость объекта недвижимости рассчитывается по следующей формуле:

(1.8)

где i - ставка дохода на собственный капитал;

n -- прогнозный период.

Чистый операционный доход был рассчитан выше методом прямой капитализации и составил по оцениваемому объекту недвижимости 120600 руб.

Предположим, что доход от функционирования объекта недвижимости будем получать с периодичностью 1 раз в год. В этом случае текущая стоимость объекта недвижимости составит 1102202 ,2 руб.:

ТС = 120600 / (1+ 0,15) + 120600/ (1 + 0,15)2 + 120600 / (1+ 0,15)3 +120600 / (1+ +0,15)4 + 120600 / (1+ 0,15)5 +120600/ (1 + 0,15)6 +120600 / (1+ 0,15)7 +ТС * (1+0,3) / (1+0,15)5 =104869 + 91363 + 79342+ 69310 + 60000+92207+45509 + ТС * 0,490

ТС = 1102202 ,2руб.

В ходе оценки можно оценить и будущую стоимость денежных потоков от объекта недвижимости.

СР = 1102202 ,2 * (1+0,3) = 1432862,9 руб.,

Таким образом, через 7 лет оцениваемая квартира может быть реализована за 1432862,9 руб.

Список литературы

1. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости»/ 2-е изд. - Спб.: Питер, 2008 г.

2. Васильева Л.С. «Экономика недвижимости»: учебник - М.: Эксмо, 2008г.

3. Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь» - 5-е изд., доп. и перераб. - М.: ЗАО «Издательство `Экономика'», 2008г.

4. Смагин В.Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости»: учебное пособие - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Эксмо, 2008г.

5. Чижанькова И.В. Лекции.

6. «Структура и классификация рынка недвижимости России» Панюшкин

7. «Библиотека букиниста»/ “Классификация объектов недвижимости” Афанасова М.А.

8 Смагин В.Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости, 2008г. Стр. 13.

9 Нагаев Р.Т. «Недвижимость: энциклопедический словарь», 2008г. Стр. 835-836.

10 Смагин В.Н., Киселева В. А. «Экономика недвижимости», 2008г. Стр. 11.

11 Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», 2008 г. Стр. 25.

12 Чижанькова И.В. Лекции

Размещено на Allbest.ru

...