Методы оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ТУЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра «Финансы и менеджмент»

Курсовая работа

по дисциплине «Оценка недвижимости»

Тула-2010

Содержание

Введение

1. Описание цели оценки

2. Описание объекта

2.1 Описание основных характеристик объекта

2.2 Строительные характеристики объекта

2.3 Описание технического состояния основных элементов здания

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

3. Определение стоимости объекта

3.1 Определение стоимости объекта затратным методом

3.1.1 Определение стоимости накопленного износа

3.2 Оценка методом капитализации доходов

3.2.1 Анализ доходов

3.2.2 Анализ расходов

3.3 Оценка методом прямого сравнения продаж

3.3.1 Объяснение корректировок

4. Согласование результатов

Заключение

Библиографический список



Введение

В данном курсовом проекте будет произведена оценка объекта недвижимости, в частности магазина одежды. Я проведу оценку объекта тремя методами, такими как метод капитализации доходов, затратный метод и метод сравнительного анализа продаж. Использование трех методов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается исходя из того какой метод наиболее соответствует оцениваемому объекту. В данном случае наиболее эффективный метод, на мой взгляд, является метод прямого сравнительного анализа продаж, так как подобных объектов недвижимости в данном районе достаточно много.



1. Описание цели оценки

Определение термина рыночная стоимость:

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

· Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Объем и этапы исследования:

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществляется путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

Подготовка отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

2. Описание объекта

Местоположение. Объект расположен в центральном районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки ул. Лейтейзена. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по Красноармейскому проспекту. Окружение. Здание магазина расположено на расстоянии до 70 метров от жилых домов. На таком же расстоянии находится другие магазины. В данном районе преобладающими объектами являются жилые дома.

Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен электроснабжением, водопроводом, системой отопления и другими инженерными коммуникациями.

Подъезд. Асфальтная дорога по Красноармейскому проспекту и ул. Лейтейзена. Общее удалении от транспортных путей не более 20 м. прилегающая территория и имеет асфальтное покрытие, состояние которого можно оценить как хорошее. Площадка застройки характеризуется упорядоченной и высокой степенью застройки.

Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.

Коммерческая привлекательность объекта оценки. Объект расположен на незначительном удалении от маршрутов городского транспорта (автобусы 16, 24, 21, троллейбусы 8, 30). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве торгового помещения. К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1. Выгодное местоположение объекта.

2. Объект имеет внутреннюю отделку отличного качества.

3. Удобные подъездные пути.



2.1 Описание основных параметров здания

рыночный стоимость недвижимость капитализация

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки.

Использованы результаты визуального технического осмотра и данные, предоставленные заказчиком.

Таблица 1

Год постройки здания	2001
Площадь, м2	231
Объем общий, м3	695
Этажность	1

Объект представляет собой одноэтажное кирпичное здание с желобчатой черепичной кровлей. Здание имеет размеры по осям 17 х 16 м.

2.2 Строительные характеристики объекта

Таблица 2

Фундаменты	Бутовые с кирпичным цоколем
Стены наружные	Кирпичные
Перегородки	Кирпичные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Покрытие кровли	Черепица.
Полы	Плиточные
Проемы оконные	Двойные, глухие
Проемы дверные	Пластиковые
Внутренняя отделка	Облицовка стен пластиковыми панелями, Подвесные потолки из гипсокартона, с окрашенными обоями.
Наружная отделка	Окраска кремнеорганическими составами
Инженерное обеспечение	Электроснабжение, водопровод, система отопления, вентиляции, канализация, телефон.



2.3 Описание технического состояния основных элементов здания

Фундаменты. Вскрытие не производилось. Выпучивания кладки цоколя стен не обнаружено. Состояние хорошее. Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как отличное. Перекрытия. При осмотре трещин в местах примыкания к смежным конструкциям и в штукатурке потолка и иных дефектов перекрытий не обнаружено. Состояние перекрытий характеризуется как отличное. Крыша. При осмотре не было выявлено значительных дефектов, состояние крыши можно оценить как отличное. Полы. Следов растрескивания покрытия не обнаружено. Состояние полов характеризуется как хорошее. Проёмы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное. Внутренняя и наружная отделка. В некоторых местах пластик не полностью прилегает к сеткам натяжения. В некоторых местах отслоились обои. Состояние удовлетворительное. Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требуют ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

2.4 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Использованием объекта оценки является его использование в качестве магазина Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости. На основании анализа всех возможных вариантов, мы пришли к выводу о том, что наилучшими и наиболее эффективным использованием является использование объекта как магазина.



3. Определение стоимости объекта

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных метода:

· затратный метод;

· метод прямого сравнительного анализа продаж;

· доходный метод;

3.1 Оценка стоимости объекта затратным методом

Для оценки восстановительной стоимости объекта затратным методом воспользуемся ресурсным методом. Этот метод основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости строительно-монтажных работ.

Информация о типе элементов конструкций, материале, фактическом их объеме получена на основе анализа проектно-сметной документации.

Расчет стоимости материалов выполнялся в ценах на дату оценки, полученных на основе анализа рынка строительных материалов.

Таблица 3

№ п/п	Материалы	Ед. изм.	Кол-во	Цена единицы, руб	Общая сумма, руб
1	Фундаментный блок ФБС-3	куб.м	100	1250	125000
2	Щебень	куб.м	20	193	3860
3	Рубероид	кв.м	600	10	6000
4	Бетон	куб.м	25	150	3750
5	Кирпич строительный п/с м 125	шт.	24200	6,7	162140
6	Раствор цементный	куб.м	35	700	24500
7	Перемычки	куб.м	2	2790	5580
8	Окна	шт.	9	7740	69660
9	Дверь входная	шт.	1	10000	10000
10	Двери межкомнатные	шт.	5	4000	20000
11	Битум	т.	1	5500	5500
12	Плиты перекрытия железобетонная пк-18-10-8	шт.	2	2712	5424
13	Швеллер	м/т	30	9700	291000
14	Утеплитель	куб.м	28	500	14000
15	Доска половая	куб.м	5	1300	6500
16	Гвозди строительные	кг.	120	20	2400
17	Раствор известковый	куб.м	9	400	3600
18	Бревна-стойки 150	куб.м	1	400	400
19	Обрешетка	куб.м	8	800	6400
20	Плитка	шт.	58	437	25346
21	Плинтус	кв.м	250	90	22500
22	Гипсокартон	кв.м	230	78	17940
23	Пластиковые панели	кв.м	189	217	41013
24	Умывальник	шт.	2	1000	2000
25	Унитаз компакт	шт.	2	800	1600
26	Труба водопроводная	шт.	2	900	1800
27	Труба 3/4 дюйма	м.	40	40	1600
28	Труба 50 мм	м.	8	30	240
29	Радиатор отопления	м.	5	240	1200
30	Монтаж санитарно-технического оборудования	шт.	1	7800	7800
31	Стоимость всех СМР по объекту		1	570000	570000
	ИТОГО:				1458753

Восстановительная стоимость здания магазина, определенная затратным методом, составляет 1458753 рублей, или округленно - 1500000 рублей.

3.1.1 Определение стоимости накопленного износа

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки. Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент физического износа здания по каждому конструктивному элементу. Результаты заносятся в таблицу.

Таблица 4

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес конструктивного элемента	Износ, %	Процент износа к строению
Фундамент	6	4	0,24
Стены и перегородки	22	7	1,54
Крыша	12	6	0,72
Перекрытия	6	11	0,66
Полы	8	4	0,32
Наружная и внутренняя отделка	10	15	1,5
Окна	12	2	0,24
Двери	4	4	0,16
Электрическое освещение и прочие инженерные коммуникации	20	7	1,4
ИТОГО:			6,78

Таким образом, процент физического износа здания магазина составляет 7,0%.

Исходя из того, что оцениваемый объект имеет определенный процент физического износа, его остаточная стоимость составит:

Sзат = 1500000*(100-7,0)/100 = 1395000 рублей

3.2 Оценка методом капитализации дохода

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.



3.2.1 Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-50 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 35 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi=(Capi-Cзci)*TCEi,

Где Сapi - арендная плата в году i;

Сзci - затраты содержания в году i$

TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

Где СД - ставка дисконтирования в год

I - количество лет. Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 19,7%.

Вторым источником дохода является продажа данного магазина по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для торговых помещений, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев=Срев*ТСЕ5

Где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 текущая стоимость единицы для пятого года.

3.2.2 Анализ расходов

Затраты на содержание магазина составляют 55321 рублей, в том числе налог на имущество - 25000 - рублей, то есть в размере 2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание магазина будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение. второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отмстить, что для использования здания магазина как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме.(табл.5) Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).

Таким образом, стоимость здания магазина, как объекта приносящего доход, составляет 1399188,5 рубль или округленно 1400000 рублей.

Таблица 5

№	Наименование показателя	Ед. изм.		Изменение по годам
				1	2	3	4	5	6
1.	Арендуемая площадь	М2	274
2.	Арендная плата за месяц	Руб/м2	35
3.	Арендная плата за год	Руб/м2	420,0	115080,0	126588,0	139246,8	146209,1	153519,6	161195,6
4.	Увеличение арендной платы в год	%/год		0	10	10	5	5	5
5.	Эксплуатационные расходы	Руб/год		30321	33353,1	36688,4	38522,8	40449,0
6.	Изменение эксплуатационных расходов	%/год		0	10	10	5	5
7.	Налог на имущество	Руб/год		25000	27500,0	30250,0	31762,5	33350,6
8.	Чистый операционный доход	Руб/год		59759,0	65734,9	72308,4	75923,8	79720,0
9.	Процент по депозиту			19,7	19,7	19,7	19,7	19,7
10.	Стоимость единицы			0,83542	0,69793	0,58307	0,48711	0,40694
11.	Текущая стоимость денежных потоков	Руб		49924,0	45878,3	42160,5	36982,9	32441,2
12.	Текущая стоимость будущих доходов	Руб							207387,0
13.	Стоимость реверсии	Руб							1191801,5
14.	Рыночная стоимость объекта	Руб							1399188,5

3.3 Оценка метода сравнительного анализа продаж

Подход к оценки с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 6.

Таблица 6

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул. Лейтейзина	ул. Горького	ул. Первомайская	ул. Мира
Юридическое описание	Собственость	Собственость	Собственость	Собственость
Цена предложения, продажи, руб		1200000	1350000	1500000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия продажи	Продажа	Продажа	Предложение	Предложение
дата предложения, продажи	Сентябрь 2010	Июнь 2010	Ноябрь 2010	Декабрь 2010
Физические характеристики
Строительные характеристики	Фундамент бетонный стены кирпичные	Фундамент бетонный стены кирпичные	Фундамент бетонный стены кирпичные	Фундамент бетонный стены кирпичные
общая площадь, м2	231	274	300	220
Площадь участка м2	250	300	300	220
Коммуникации	Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое	Все необходимое
Состояние	Хорошее ремонт не требуется	Хорошее ремонт не требуется	Хорошее ремонт не требуется	Удовлетворительное, требуется косметический ремонт
Удалённость от магистралей	Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Использование	Магазин одежды	Магазин строительных материалов	Магазин одежды	Книжный магазин

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Оцениваемый	1	2	3
Цена продажи (предложения)	Руб		1162700	1500000	1600000
Площадь	Кв.м	231	274	300	250
Цена за ед. площади	Руб/кв.м		4243,4	5000,0	6400,0
Право собственности		Полная	Полная	Полная	Полная
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0,0
Скорректированная цена			4243,4	5000,0	6400,0
Условие финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночная
Корректировка	%		0	0	-10
Сумма корректировки			0	0	-640
Скорректированная цена			4243	5000	5760
Условие продажи		Продажа	Продажа	Предложение	Предложение
Корректировка	%		-5	10	0
Сумма корректировки			-212	500	0
Скорректированная цена			4031	5500	5760
Условия рынка (время продажи)		Сентябрь 2010	Июнь 2010	Ноябрь 2010	Декабрь 2010
Корректировка	%		5	10	0
Сумма корректировки			202	375	0
Скорректированная цена			4233	5875	5760
Местоположение в Туле		ул. Лейтейзина	ул. Горького	ул. Первомайская	ул. Мира
Корректировка	%		-5	10	5
Сумма корректировки			-212	588	288
Физические характеристики
Материалы стен		Кирпичная	Кирпичная	Кирпичная	Кирпичная
Корректировка			0	0	0
сумма корректировки			0	0	0
Наличие коммуникаций		Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Требуется косметический ремонт	Хорошее	Требуется косметический ремонт
Корректировка	%		10	0	10
Сумма корректировки			423	0	576
Удаленность от магистралей		Рядом	Рядом	Рядом	Рядом
Корректировка	%		0	0	3
Сумма корректировки			0	0	173
Скорректированная цена	Руб/кв.м		4444	6463	6797
Средневзвешенная цена	Руб/кв.м	5901
Стоимость	Руб	1363189,765

Таким образом рыночная стоимость магазина, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 1363189 рублей.

3.3.1 Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Объект №»3 по условиям финансирования сделки выделяется от других объектов. Сделка возможна с элементами кредитования, что приводит к завышению цены сделки в среднем на 10%.

Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.



4. Согласование результатов

В результате расчетов рыночной стоимости гаража по трем методам получены следующие результаты:

Затратный метод	1395000 руб.
Метод сравнительного анализа продаж	1363189 руб.
Доходный метод	1399188 руб.

Рыночную стоимость объекта оценки устанавливаем как средневзвешенную сумму результатов, полученных различными методами оценки.

Наиболее реальную картину о стоимости объекта дает метод аналогичных продаж. Основополагающим фактором при купле-продаже недвижимости является соотношение уровня спроса и предложения. Несмотря на отсутствие информации по абсолютно аналогичным объектам, усредненные данные о сопоставимых продажах отражают объективный уровень цен. Вес результата, полученного методом сопоставимых продаж примем на уровне 0,5.

Реальную картину рыночной стоимости объекта оценки дает затратный метод, его вес определяется равным 0,3. Этот метод позволяет учесть сложившееся на момент оценки уровень рыночных цен на возведение аналогичных объектов, причем скорректированный на фактическое состояние объекта.

Наименее достоверную картину о рыночной стоимости объекта оценки дает доходный метод. Связано это с тем, что сдача в аренду торговых комплексов и помещений имеет ограниченный характер. Минусом этого метода является и прогнозный характер расчетов. Для целей настоящей оценки вес результата, полученного доходным методом, определяется равным 0,2. Значимость каждого метода в текущих условиях на рынке недвижимости устанавливается следующим образом:

1. затратный метод 0,2;

2. метод сравнительного анализа продаж 0,5;

3. доходный метод - 0,3;

Следовательно, рыночная стоимость здания магазина определяется следующим образом

С=1395000*0,2+1363189*0,5+1399188*0,3=1380351 руб.



Заключение

В данном курсовом проекте я произвел оценку магазина одежды, который находится в центральном районе города Тулы. Объект был оценен тремя различными способами оценки и как выяснилось наиболее эффективный способ в данном случае оказался способ прямого сравнения продаж.

Так как по данному объекту и по подобным объектам имеется достаточно большое количество информации.

Так же данный объект был в хорошем физическом и техническом состоянии, что является одним из важнейших факторов при оценки способом прямого сравнения продаж.



Библиографический список

1. Методическое пособие по курсу «Оценка недвижимости и бизнеса», разработали канд. Экон. Наук. Федорова Т.А. Рылеев А.В.

2. Учебник «Оценка недвижимости» Грязнова А.Г. Федотова М.А. 2005г.

Размещено на Allbest.ru

...