Оценка недвижимости

Размещено на http://allbest.ru

Введение

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров и т. д.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

стоимость доходный недвижимость рыночный

1. Теоритическая часть

1.1 Административные здания. Факторы, влияющие на их стоимость и документы, необходимые для оценки

Административные здания - это те сооружения, которые объединены между собой, общей архитектурной конструкцией и задачами, для создания рабочей среды. Сюда также входят офисы, как государственных, так и негосударственных объектов хозяйственной деятельности, других организаций и учреждений. Обычно планировка административных зданий, планируется ячеисто с размещением офисов, для работы по одной, или по обеим сторонам помещения в административном здании.

Основные факторы, влияющие на стоимость административного здания:

· состояние здания и помещения;

· год постройки здания;

· охрана;

· планировка помещения;

· наличие стоянки.

Документы необходимые для оценки офиса:

· документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.)

· документы БТИ на объект (выписка из технического паспорта, экспликация, поэтажный план)

· разрешение на перепланировки (если они есть);

· сведения о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (при наличии)

· документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.) данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

· наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами и т.д. - приветствуется документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений).

1.2 Заключение договора на проведение оценки

Основанием для проведения оценки является договор на проведение оценки, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Договор на проведение оценки должен содержать:

· объект оценки;

· вид стоимости имущества (способ оценки);

· размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

· сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом Об оценочной деятельности;

· наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

· указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

· указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Федеральным законом Об оценочной деятельности, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.

Договор на проведение оценки, как единичного объекта, так и ряда объектов должен содержать точное указание на этот объект или эти объекты, а также описание этого объекта или этих объектов.

1.3 Постановка задания на оценку

Постановка задания на оценку является начальным этапом, на котором определяются и формулируются базовые параметры оценочного задания. Четкая постановка задачи необходима для полной и недвусмысленной трактовки характера задания на оценку, выбора методов оценки и толкования результатов, отраженных в отчете. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:

· объект оценки;

· имущественные права на объект оценки;

· цель оценки;

· предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

· вид стоимости;

· дата оценки;

· срок проведения оценки;

· допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

1.4 Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки

Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предварительной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости.

Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков.

По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные.

В зависимости от характера информации различают общие и специальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении. Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегменте рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект.

Специальные данные содержат юридическую, физическую, географическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

1.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Законодательная разрешённость - рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость - рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость - рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность - рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

1.6 Применение подходов к оценке

Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов:

· затратный подход

· сравнительный подход

· доходный подход

Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении что разумный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск.

1.7 Согласование

Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе оценки, прежде всего, необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Для получения итоговой стоимости объекта оценки оценщик осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Если в рамках применения какого-либо подхода оценщиком использовано более одного метода оценки, результаты применения методов оценки должны быть согласованы с целью определения стоимости объекта оценки, установленной в результате применения подхода. При согласовании результатов расчета стоимости объекта, оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов. Выбранный оценщиком способ согласования, а также все сделанные оценщиком при осуществлении согласования результатов суждения, допущения и использованная информация должны быть обоснованы.

2. Практическая часть

2.1 Сведения об объекте оценки

Сведения об объекте оценки:

Адрес объекта: Ул. Энгельса

Город (область, район) г. Челябинск, район Центральный

Собственник (арендатор): -

Юридическое описание прав собственности, правоустанавливающие документы: -

Обременения нет

Предназначение для использования: -

Текущее использование объекта: Магазин

Год (период) постройки 1979

Период владения 35

Дата и цена приобретения: -

Дата оценки: 07.02.2014

Местоположение Район Центральный ул. Энгельса

Качество застройки и состояние Удовлетворительное

Полнота застройки территории Полная

Перспектива развития Есть

Состояние окружающей среды Удовлетворительное

Запыленность и загазованность Удовлетворительно

Близость источников загрязнения -

Уровень шума Высокий

Интенсивность движения Выше среднего

Благоустройство территории Есть

Озеленение площадки Есть

Уличное освещение Есть

Подъездные пути Есть

Автостоянки -

Транспортная доступность Есть

Удаленность от центров Небольшая

Удаленность от объектов торговли Небольшая

Удаленность от главных автомагистралей Большая

Удаленность от ж/д вокзалов и остановок общественного транспорта Большая

2.2 Анализ рынка недвижимости

Провести анализ рынка недвижимости, подобной оцениваемому объекту, в районе его расположения.

Анализ рынка недвижимости имеет целью изучения всех факторов спроса и предложения, оказывающих влияние на формирование и динамику цен. В целом, качественные основные факторы подразделяются на экономические, социальные, градостроительные. Количественные факторы заключаются в сборе информации о ценах купли-продажи, аренды.

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие «наилучшего и наиболее эффективного использования» (ННЭИ) определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем объектов с наилучшей отдачей, причем непременные условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Понятие ННЭИ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу.

При определении вариантов наилучшего и эффективного использования объекта применяются три основных критерия анализа:

1. Физическая возможность - физическая возможность использования существующего объекта или возведения нового с целью наилучшего и эффективного использования на рассматриваемом участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

3. Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта, который может обеспечить чистый доход собственнику участка.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом.

2.4 Определение рыночной стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка рассчитывается по формуле:

Ст з.у = С з.н. х S х k,

где Ст з.у - стоимость земельного участка, руб.;

С з.н. - средняя ставка земельного налога в городах и других населенных пунктах (руб./кв.м в расчете на год);

S - площадь земельного участка, м²;

k- расчетный коэффициент для определения нормативной цены земли в черте населенного пункта.

Ст з.у = 0,3 х 163.5 х 6459.87 = 316856 руб.

2.5 Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом (метод сравнительной единицы)

Исходными данными для расчета рыночной стоимости объекта являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность), группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования.

Расчет стоимости затрат на строительство нового аналогичного объекта.

На основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) осуществляется подбор объекта-аналога, расчет корректировок на отличия объекта-оценки от объекта-аналога и вычисление стоимости строительства с разбивкой по конструктивным элементам в соответствии с рекомендациями технической части УПВС.

Актуализация стоимости строительства, т.е. перевод в уровень цен на дату оценки, производится с применением стандартных индексов удорожания строительной продукции.

При определении стоимости воспроизводства какого-либо здания или сооружения оценочная стоимость единицы укрупненного измерителя, принимается по соответствующему сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для данного территориального пояса, умножается на общее количество единиц измерения оцениваемого объекта.

Подбор соответствующего показателя по сборнику производится в зависимости от назначения и конструкции оцениваемого здания или сооружения, применяемых материалов для фундамента, стен, перекрытия, колонн, каркаса здания, этажности, наружной и внутренней отделки здания и др.

При условии совпадения технических характеристик, стоимость 1,0 м³ оцениваемого здания должна приниматься равной стоимости 1,0 м³ здания по сборнику для данного территориального пояса с учетом капитальности и климатического района. При расхождении технических характеристик вводятся поправки к восстановительной стоимости в порядке, указанном в соответствующих сборниках.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений учитывают все общестроительные работы, санитарно-технические устройства и электроосвещение внутри зданий, а в некоторых случаях также стоимость железнодорожных путей в пределах здания. В восстановительную стоимость включены также подъемники (лифты), находящиеся в зданиях.

Основная формула:

ПВС = УСП₆₉ х К₁ х V х И_69,84 - ₀₈ ,

где ПВС - полная восстановительная стоимость;

УСП₆₉ - удельный стоимостной показатель (руб.) за 1 м³ объектов оценки в ценах 1969 г. (базисный стоимостной показатель либо по областному сборнику в ценах 1984 г.);

V - строительный объём здания (м³).

К₁ - поправочный коэффициент (принимается по данным технической части сборников УПВС, на климатический район, высоту потолка, наличие или отсутствие благоустройства и т.д.);

И_69-14,- индексы пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на дату оценки;

ПВС = 49.3 х 147.3 х 653 х (1.08 х 0.927) = 4747514.91

Для получения текущей стоимости на дату оценки применяются следующие индексы:



И_69-08 = К₂ х К₃

К₂ - от цен 1969 года к ценам 1 января 1984 года К₁=1,18 (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. № 94);

К₃ - от цен 1984 года к ценам на дату оценки

При расчете полной восстановительной стоимости объектов оценки учитывается предпринимательская прибыль.

Предпринимательская прибыль - это требуемая сумма превышения выручки над общими затратами на строительство, которая позволяет назвать данный объект финансово оправданным для застройщика. Для расчета предпринимательской прибыли можно воспользоваться следующей формулой:

ПП = НИ - ЗС - СЗУ,

где: НИ - не возмещенные инвестиции.

НИ = ЗС*(1+С_д)+СЗУ;

ЗС - затраты на строительство, руб.;

СЗУ - стоимость земельного участка, руб.;

С_д - ставка дисконтирования (расчет приведен в п.8.5).

В приведенной формуле ЗС - это сметная стоимость оцениваемого объекта на дату оценки.

ПП = ЗС * (1 + С_д) + СЗУ - ЗС - СЗУ,

ПП = ЗС * (1 + С_д) - ЗС.

ПП = 6488625,37 * (1 + 1.3) - 6488625,37 = 1946587.61

Таблица 1 - Определение полной восстановительной стоимости объекта

Наименование	Строительный объем, м3	Стоимость 1м3, по таблице, руб.	Обоснование, (УПВС №…, поправочные коэф.)	Общий поправочный коэффициент	Стоимость 1м3, с учетом попр. коэф., руб.	Индекс перехода к ценам на 201г.	Полная восстановительная стоимость в ценах 201 г ., руб.
1	2	3	4	5	6	7	8
магазин	653	49.3	1.08/0.927	1.19	68.35	7.145	318899.11

2.6 Расчет накопленного износа

Накопленный износ при определении стоимости объекта оценки.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа:

Физический износ - это потеря стоимости улучшений в результате естественных процессов, физического выветривания и нарушения условий эксплуатации строительных конструкций и частей здания (перегрузки, динамические воздействия и т.п.)

Функциональный износ - это потеря стоимости в результате несоответствия здания, как в целом, так и отдельных его элементов современным рыночным стандартам и представлениям.

Внешний износ - это потеря стоимости в результате изменения внешних условий, экономического окружения объектов оценки.

Физический износ конструктивных элементов и инженерных систем определяется на основании Приложения 3 ВСН 58-88 (р) путем заполнения таблицы 2.



Таблица 2 - Расчет физического износа

Конструктивные элементы	Удельный вес (%)	Стоимость ПВС с НДС	Устранимый износ (%)	Устранимый износ (руб.)
ПВС объекта	100	2322888.56	-	-
Фундамент	6	139373.31	-	-
Стены, перегородки	22	511035.48	-	-
Перекрытия, покрытия	14	325204.4	-	-
Кровля	5	116144.43	-	-
Полы	3	69686.65	-	-
Проемы	9	209059.97	-	-
Отделочные работы	4	92915.54	-	-
Внутреннее сантехнические устройства	28	650408.8	-	-
Прочее	9	209059.97	-	-
Итого	100	2322888.56	-	-

Таблица 3 - Расчет физического износа

Конструктивные элементы	Остаточная восстановительная стоимость	Действительный возраст	Физ. жизнь	Коэф. к стойкости	Неустранимый износ
ПВС объекта	2322888.56	20	-	-	-
Фундамент	139373.31	20	100	-	-
Стены, перегородки	511035.48	20	100	-	-
Перекрытия, покрытия	325204.4	20	60	-	-
Кровля	116144.43	20	10	0,2	23228.88
Полы	69686.65	20	15	0,13	9059.26
Проемы	209059.97	20	40	0,05	10452.99
Отделочные работы	92915.54	20	9	0,2	18583.1
Внутр. Сан. Тех. устройства	650408.8	20	25	0,08	52032.7
Прочие	209059.97	20	-	-	-
Итого	2322888.56	20	-	-	113356.93

Неустранимый физический износ - это износ, устранение которого технически невозможно или затраты на устранение которого превосходят добавленную стоимость здания и/или сооружения (капитализированный добавленный доход).

Общий накопленный износ определяется по формуле:

И_н = И_ф + И_фн+ И_в,

где И_ф - физический износ

И_фн - функциональный износ, (определяется в случае наличия)

И_в - внешний износ, (определяется в случае наличия)

И^н = 1-(1-И^ф)*(1-И^функц)*(1-И^в)

2.7 Результат расчета затратным методом

На основании проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода с учетом прибыли предпринимателя, НДС, накопленного износа.

V = 2322888.56 - 0 - 113356.93 = 2209531.63

Вывод: рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением затратного подхода с учетом накопленного износа и НДС на дату оценки соответствует - 2209531.63

2.8 Доходный подход

Доходный подход предполагает определение рыночной стоимости объекта оценки на основе определения ожидаемых доходов от объекта оценки.

Стоимость недвижимости, полученная доходным подходом, является суммой ожидаемых будущих доходов собственника, которые принесет ему владение данным активом, выраженных в текущих стоимостных показателях. Определение стоимости доходным подходом основано на предположении о том, что потенциальный инвестор не заплатит за приобретение больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этого приобретения (иными словами, покупатель в действительности приобретает не собственность, а право получения будущих доходов от владения собственностью). Аналогичным образом, собственник не продаст свое имущество по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

При применении доходного подхода в оценке оценщики ориентируются на текущие стоимости периодических доходов, которые приносит объект оценки. При всей предпочтительности доходного подхода к оценке недвижимости следует помнить о естественных ограничениях на его применение. Доходный подход обоснован тогда, когда, во-первых, можно четко выделить конкретный поток дохода (прибыли), который приносит объект оценки, во-вторых, этот объект имеет некоторую историю хозяйственной деятельности и прибылей, с учетом которой можно строить прогноз на будущее (в противном случае для прогноза нет отправной точки). Доходный подход, как правило, не применяется для оценки новых предприятий.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

­ прямой капитализации,

­ дисконтированных денежных потоков

2.8.1 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

Метод прямой капитализации дохода является одним из вариантов доходного подхода к оценке, и в наибольшей степени применим к объектам со стабильными денежными потоками.

В основе метода капитализации дохода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца.

Формализуется данный метод путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью, в настоящую стоимость.

В силу закрытости сектора торговли, скудности и отсутствия достоверной информации в Челябинске отсутствует какая-либо информация о товарообороте, доходности магазинов, в особенности это касается непродовольственных магазинов.

Наибольший товарооборот на метр торговой площади имеют сети, торгующие технологичными товарами, либо товарами элитного спроса.

В данном случае к денежным потокам относятся поступления от арендной платы, от сдачи площадей в аренду.

Стоимость объекта по методу прямой капитализации дохода рассчитывается по следующей формуле:

V = I / R,

где: V - стоимость объекта собственности;

I - среднегодовой чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

При оценке рыночной стоимости недвижимости, то есть полного права собственности, в качестве дохода принимается чистый операционный доход, а в качестве ставки капитализации - общий коэффициент капитализации.

2.8.2 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход - сумма, остающаяся после вычитания текущих операционных расходов из величины действительного валового дохода.

Действительный валовой доход - это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки.

Вносится поправка на недоиспользование объекта оценки.

Операционные расходы или расходы на содержание - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта оценки и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов.

При оценке доходной недвижимости допускается источник дохода:

­ арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду;

Оценщиком принято решение в данном отчете использовать для расчета ПВД поступления от сдачи площадей в аренду.

Аренда - юридически оформленное право владения и (или) пользования, при котором собственник за арендную плату передает свой объект недвижимости на срок аренды другому лицу (арендатору) для использования по целевому назначению.

Арендная плата - плата за пользование чужим объектом недвижимости. Величина и периодичность выплаты арендной платы устанавливаются в договоре, заключенном между арендодателем и арендатором.

Доходы от сдачи площадей в аренду

Местоположение оказывает решающее влияние, как на величину арендной платы, так и на стоимость недвижимости. Недвижимость с прекрасным расположением обычно уступается за высокую арендную плату, более того арендаторы более стабильны.

Исходя из анализа информации о ставках арендной платы в районе города, сопоставив местоположение оцениваемой недвижимости, уровень отделки нежилого помещения, оценщиком было принято решение:

Таблица 4 - Расчет потенциального валового дохода

Наименование	Месячная арендная плата за 1м2, руб.	Общая площадь, м2	Годовая арендная плата за 1м2, руб.	Потенциальный валовой доход, руб.
Нежилое помещение №1 (склад)	350	163,5	4200	686700

Расчет действительного валового дохода (ДВД).

Действительный валовой доход - это доход от недвижимости с учетом уровня загрузки. Применительно к объекту оценки, в связи удачным местоположением объекта оценки нами прогнозируется незначительная недозагрузка объекта. Уровень загрузки по нашему мнению составит не менее - 90%.

Таблица 5 - Расчет действительного валового дохода

Наименование	Потенциальный валовой доход (руб.)	Уровень загрузки %	Действительный валовой доход (руб.)
Нежилое помещение №1 (склад)	686700	90%	618030

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).

Чистый операционный доход - это действительный или ожидаемый чистый доход в годовом исчислении, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и бухгалтерской амортизации.

Операционные расходы или расходы на содержание - это периодические расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

Текущие операционные расходы могут быть разделены на две категории: постоянные и переменные. Постоянными расходами являются те, величина которых не изменяется с изменением загруженности объекта. Переменные расходы зависят от коэффициента загрузки здания. Предполагается, что размер налога на землю, налога на имущество на прогнозный период остается неизменным.

Операционные расходы, определяющие операционные доходы, рассчитаны исходя из информации предоставленной собственником объекта.

В данном случае собственник оплачивает налог на недвижимость, коммунальные платежи

Таблица 6 - Расчет чистого операционного расхода

Показатели	Наименование объекта
Действительный валовой доход	618030
Расходы:
Налог на имущество	26514,38
Коммунальные платежи (отопление, электроснабжение, водоснабжение, канализация)	30000
Итого операционные расходы	5654,37
Налог на прибыль	123606
Чистый операционный доход:	437909,63

2.8.3 Определение ставки капитализации

Для определения стоимости оцениваемого объекта необходимо установить ставку возвратной капитализации.

Ставка возвратной капитализации представляет собой коэффициент, устанавливающий зависимость объекта от ожидаемого дохода от его эксплуатации.

Для инвестора ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на инвестиции в сопоставимые по уровню риска объекты недвижимости или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Все вложения в приносящие доход активы должны:

- полностью возместить инвестиции;

- обеспечить доход на инвестиции с учётом риска его получения.

Кумулятивный метод определения ставки дисконтирования.

Для вывода общей ставки дисконтирования применяется метод кумулятивного построения, который состоит из нормы дохода на капитал (ставки дисконтирования) и нормы возврата.

Норма дохода (ставка дисконтирования) представляет собой конечную отдачу на капитал с учётом всех рисков, вложенных в конкретный вид недвижимости.

Норма возврата - обеспечивает получение инвестором первоначальных инвестиций в случае снижения стоимости объекта недвижимости со временем.

Пояснения к расчету ставки капитализации:

Коэффициент капитализации состоит из двух частей: нормы дохода на капитал и нормы возврата. Норма дохода на капитал строится методом кумулятивного построения, и состоит из безрисковой ставки дохода и премий за риск.

За базовую (безрисковую) ставку процента можно принять средневзвешенную ставку эффективной доходности ОФЗ г.

Исходя из приведенных выше данных, средняя годовая ставка, которую можно было бы принять за безрисковую, составляет 7.1 годовых, как наиболее вероятная ставка альтернативности вложения инвестиций. Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%



Таблица 7 - Определение коэффициента капитализации:

Составляющие	Размер рисковой премии %
Безрисковая ставка	7.1
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	3
Риск, связанный с управлением инвестициями	2
Риск потери потребительских качеств объекта	1
Риск за низкую ликвидность	0.5
Ставка возврата капитала	1.5

Таким образом, коэффициент капитализации соответствует 14,1%.

Стоимость объекта определится как:

V = I / R,

где V - стоимость объекта собственности;

I - среднегодовой чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации

V = 437909.625 / 0.141 = 3105742.02

Таким образом, рыночная стоимость объекта 3105742,02 рубля.

2.9 Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности. Сравнительный подход реализуется с применением метода прямого сравнительного анализа продаж, и основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли - продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках.

Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Метод прямого сравнительного анализа продаж заключается в сборе данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости сходным с оцениваемым, анализе фактических сделок купли-продажи объектов недвижимости и сравнении объектов, по которым эти сделки проводились, с оцениваемым объектом недвижимости. Цены на объекты-аналоги затем корректируются с учётом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

При использовании подхода к оценке стоимости, с точки зрения сравнения продаж, были предприняты следующие действия:

­ подробное исследование рынка продаж и предложений на продажу объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

­ сбор и проверка информации о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки по каждому отобранному объекту;

­ сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных или запрашиваемых цен в соответствии с имеющимися различиями;

­ приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложений объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

По состоянию на январь 2008 г. найдено несколько объектов, сопоставимых с объектом оценки. Здания имеют приблизительно одинаковые параметры по капитальности, состоянию отделки и предназначению.

Из них, заслуживающие нашего внимания, представлены следующие нежилые помещения, приведенные в таблице 8.

Таблица 8 - Аналоги

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Адрес	пр. Ленина 49	ул. Энгельса 71	ул. Кирова 86
Наименование	Жилое помещение (магазин)	Жилое помещение (бывший магазин одежды)	Жилое помещение (магазин)
Дата предложения к продаже	Февраль 2014	Январь 2014	Январь 2014
Стоимость предложения объекта, руб.	2640000,00	2100900,00	2400000,00
Общая площадь, м2	188	159	174
Расположение	На 1 этаже жилого дома	На 1 этаже жилого дома	На 1 этаже жилого дома
Стены	кирпичные	кирпичные	кирпичные
Отделка	Штукатурка	Штукатурка	Штукатурка
Благоустройство	Все коммуникации	Все коммуникации	Все коммуникации

Обоснование корректировок:

1. Стоимость предложения.

Аналоги выставлены для продажи. Исходя из того, что продавцы цену предложения обычно устанавливают с возможностью дальнейшего торга, внесена корректировка 5 %.

2. Условия финансирования.

При прочих равных условиях отсрочка платежей или другие не денежные расчеты позволяют получать прибыль от наращивания оборотных средств, что естественно сильно влияет на конечную стоимость приобретаемого объекта. В случае отсутствия отсрочки данная корректировка отсутствует.

3. Наличие холодильной камеры.

В одной из комнат оцениваемого помещения обустроена холодильная камера, в помещениях Аналога 1 и Аналога 3 - холодильной камеры - нет. Принимаем поправку к стоимости предложения Аналога 1 и Аналога 3 в размера 69 000 рублей

4. Отделка.

Поправки на отделку введены исходя из имеющейся у нас информации:

В настоящее время фирмы, специализирующиеся на ремонтно-отделочных работах в городе Челябинске работают приблизительно по одним расценкам. Менеджеры фирм при работе с Заказчиком по заключению договора в каждом конкретном случае подчеркивают индивидуальность работы с каждым конкретным заказчиком. Учитываются многие факторы, в том числе и такие вопросы: дизайн, применяемые материалы, обеспечение инструментом, формы подбора отделочных материалов и др. В зависимости от объемов работы и применяемых материалов Заказчику может быть предоставлена дополнительная скидка или кредит в случаях оказания услуг с большим объемом работ.

Из опыта работы принимаем стоимость 1 м² работ с улучшенной отделкой в среднем за 5 000 руб., исходя из этой информации и состояния аналогов вводятся поправки в размере плюс 50% к стоимости объектов - аналогов. Рыночная стоимость объекта оценки, полученная с применением метода прямого сравнительного анализа продаж соответствует 3056315 руб.

2.10 Согласование результатов и итоговое заключение о рыночной стоимости

Рыночная стоимость объекта оценки, определённая тремя подходами, соответствует:



Таблица 9 - Рыночная стоимость

Наименование	Затратный метод (руб.)	Метод прямого сравнения продаж (руб.)	Метод прямой капитализации (руб.)
магазин	2209531,63	3088485,57	3105742,06

Целью сведения полученных результатов от использования всех методов оценки является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

­ Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

­ Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

­ Способность параметров используемых методов учитывать конъюнктурные колебания.

­ Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, доходность.

Поскольку для определения рыночной стоимости объектов недвижимости можно использовать несколько методов, мы применили наиболее пригодные для данного конкретного случая с учётом максимального приближения к реальным условиям.

Метод сравнительного анализа продаж наиболее приближен к рынку, и более показателен в части рыночной стоимости, чем затратный метод и доходный метод, поэтому ему предоставлен больший вес.

С учётом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в подходах к определению итоговой стоимости объекта оценки.



Таблица 10. Итоговая стоимость объекта

Показатели	Затратный подход	Рыночный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %	15,00	70,00	15,00
Полнота информации, %	10,00	80,00	10,00
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %	15,00	70,00	15,00
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %	30,00	40,00	30,00
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %	30,00	40,00	30,00
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %	20,00	60,00	20,00

Стоимость объекта оценки определяется по формуле:

V=V₁*Q₁+V₂* Q₂+V₃*Q₃

где: V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

V_1, V_2, V₃ - стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.

Q_1, Q_2, Q_3, - средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Подставив полученные значения в формулу, получим наиболее вероятную рыночную стоимость объекта оценки.

V = 2209531,63 * 0.2 + 3088485,57 * 0.6 + 3105742,06 * 0.2 = 29161461.08

Таблица 13 - Рыночная стоимость

Наименование объекта	Рыночная стоимость без учета НДС, руб.	Рыночная стоимость с учетом НДС, руб.	Рыночная стоимость, округленно, руб.
магазин	2916146.08	3441052,36	3500000

Заключение

Выполнив необходимые расчеты, мы пришли к следующему выводу. Рыночная стоимость объекта оценки - недвижимого имущества: административного здания общей площадью 163.5 м², расположенного по адресу: Челябинская область, г. Челябинск, ул. Энгельса, 69, составляет 2916146.08 руб. (без учета НДС), с учетом НДС 3441052,36 руб.

Литература

1. Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО№1)»

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)»

4. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)»

5. Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО №4)»

6. Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)»

7. Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)».

8. Оценка недвижимости: учеб. для вузов / Фин. акад. при Правительстве РФ; Ред. А.Г. Грязнова. - М.: Финансы и статистика, 2006

Размещено на Allbest.ru

...