Оценка бизнесса
Определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта. Расчет совокупного износа здания. Анализ предпринимательской прибыли. Метод сравнения продаж (аналоговый метод). Проверка информации о сделках. Капитализация доходов оценки недвижимости.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 10.06.2014 |
| Размер файла | 28,2 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Сибирский государственный университет
Телекоммуникаций и информатики
Факультет заочного обучения
Контрольная работа
по курсу "Оценка бизнеса"
Томилова Л.
Проверил: доцент Гончарова Н.Д.
2014 год.
Затратный метод
Затратный метод оценки недвижимости базируется на определении затрат на строительство объекта, из которых вычитается накопленный износ. Если в составе оцениваемой собственности наряду со зданием находиться и земельный участок, то его рыночная стоимость входит второй составляющей в общую стоимость недвижимости. К этим составляющим так же добавляется и третья- прибыль девелопера, осуществляющего застройку данного участка. Применение затратного метода приоритетно для оценки недвижимости в пассивных секторах рынка.
Затратный метод выполняется по следующим этапам:
На первом этапе определяется стоимость земельного участка.
Стоимость земельного участка = 3800*28,2*200 = 21 432 т.р.
Второй этап предполагает определение восстановительной стоимости оцениваемого объекта. капитализация доход недвижимость
Табл. 1 - Расчет стоимости главного сооружения
|
Наименование работ |
Стоимость в базовых ценах |
Коэффициент пересчета |
Стоимость в текущих ценах |
|
|
Проектно- изыскательные работы |
13,50 |
1 800,00 |
24 300,00 |
|
|
Дополнительные задания |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Земельные работы |
5,10 |
8 283,00 |
42 243,30 |
|
|
Фундаменты |
40,20 |
7 452,00 |
299 570,40 |
|
|
Стены |
80,20 |
9 093,00 |
729 258,60 |
|
|
Перекрытия |
28,30 |
8 830,00 |
249 889,00 |
|
|
Кровля |
10,30 |
9 909,00 |
102 062,70 |
|
|
Полы |
24,30 |
7 256,00 |
176 320,80 |
|
|
Перегородки |
11,20 |
8 314,00 |
93 116,80 |
|
|
Лестничные марши |
3,90 |
6 472,00 |
25 240,80 |
|
|
Окна |
10,20 |
7 641,00 |
77 938,20 |
|
|
Двери |
5,70 |
7 441,00 |
42 413,70 |
|
|
Отделочные работы |
30,30 |
10 949,00 |
331 754,70 |
|
|
Разные работы |
2,89 |
7 958,00 |
22 998,62 |
|
|
Отопление |
7,20 |
11 307,00 |
81 410,40 |
|
|
Водоснабжение |
0,10 |
11 693,00 |
1 169,30 |
|
|
Канализация |
0,42 |
12 768,00 |
5 362,56 |
|
|
Электромонтажные работы |
72,20 |
10 087,00 |
728 281,40 |
|
|
Водопроводные сети |
7,20 |
10 121,00 |
72 871,20 |
|
|
Газовые сети |
0,00 |
0,00 |
0,00 |
|
|
Канализационные сети |
2,50 |
9 951,00 |
24 877,50 |
|
|
Тепловые сети |
41,30 |
11 931,00 |
492 750,30 |
|
|
Дороги и тротуары |
19,20 |
8 502,00 |
163 238,40 |
|
|
Озеленение |
3,00 |
8 502,00 |
25 506,00 |
|
|
Итого: прямые затраты |
419,21 |
196 260,00 |
3 812 574,68 |
|
|
Накладные расходы |
77,13 |
36 111,84 |
2 785 473,78 |
|
|
Итого: |
77,13 |
36 111,84 |
2 785 473,78 |
|
|
Плановые накопления |
31,63 |
14 809,47 |
468 466,58 |
|
|
Временные здания и сооружения |
4,38 |
2 049,63 |
8 973,27 |
|
|
Итого: |
36,01 |
16 859,10 |
477 439,85 |
|
|
Среднегодовое зимнее удорожание |
1,62 |
758,66 |
1 229,40 |
|
|
Итого: |
1,62 |
758,66 |
1 229,40 |
|
|
Резерв на непредвиденные расходы |
0,05 |
22,76 |
1,11 |
|
|
Итого: |
0,05 |
22,76 |
1,11 |
|
|
Составление сметной документации |
0,00 |
0,34 |
0,02 |
|
|
Итого: |
0,00 |
0,34 |
0,02 |
|
|
НДС |
96,12 |
45 002,29 |
1 273 809,39 |
|
|
Итого по смете: |
534,03 |
250 012,70 |
7 076 718,83 |
Далее определяется совокупный износ здания, по формуле:
СИ = сумм Иd / сумм d,
Где СИ- совокупный износ здания
И - коэффициент износа отдельного элемента здания
d - удельный вес стоимости отдельного элемента в общей стоимости здания
Для расчета совокупного износа заполним таблицу.
Табл. 2 - Расчет совокупного износа
|
Наименование элементов |
Стоимость в текущих ценах |
Удельный вес стоимости,%, d |
Коэффициент износа, И |
И*d |
|
|
Фундаменты |
299 570,40 |
8,05 |
3,10 |
24,94 |
|
|
Стены |
729 258,60 |
19,59 |
6,20 |
121,44 |
|
|
Перекрытия |
249 889,00 |
6,71 |
6,20 |
41,61 |
|
|
Кровля |
102 062,70 |
2,74 |
13,00 |
35,64 |
|
|
Полы |
176 320,80 |
4,74 |
17,00 |
80,51 |
|
|
Перегородки |
93 116,80 |
2,50 |
7,00 |
17,51 |
|
|
Лестничные марши |
25 240,80 |
0,68 |
3,00 |
2,03 |
|
|
Окна |
77 938,20 |
2,09 |
17,00 |
35,59 |
|
|
Двери |
42 413,70 |
1,14 |
15,00 |
17,09 |
|
|
Отделочные работы |
331 754,70 |
8,91 |
19,00 |
169,31 |
|
|
Отопление |
81 410,40 |
2,19 |
17,00 |
37,17 |
|
|
Водоснабжение |
1 169,30 |
0,03 |
28,00 |
0,88 |
|
|
Канализация |
5 362,56 |
0,14 |
21,00 |
3,02 |
|
|
Электрооборудование |
728 281,40 |
19,56 |
11,00 |
215,18 |
|
|
Водопроводные сети |
72 871,20 |
1,96 |
17,00 |
33,27 |
|
|
Канализационные сети |
24 877,50 |
0,67 |
12,10 |
8,09 |
|
|
Тепловые сети |
492 750,30 |
13,24 |
50,70 |
671,02 |
|
|
Дороги и тротуары |
163 238,40 |
4,38 |
6,10 |
26,75 |
|
|
Озеленение |
25 506,00 |
0,69 |
8,04 |
5,51 |
|
|
Итого: |
3 723 032,76 |
100,00 |
277,44 |
1 546,57 |
На четвертом этапе определяется предпринимательская прибыль. Эта величина береться как 30 % от прямых затрат:
П = 3 812 574,68*30/100 = 1 143 772,40 руб.
На заключительном этапе определяется стоимость недвижимости.
Стоимость недвижимости = Стоимость главного - Совокупный износ - Стоимость земельного участка + Предпринимательская прибыль
Стоимость недвижимости = 20 000 - 1 546,57 + 21 432 + 1 143,77 = 41 029,2 тыс. руб.
Метод сравнения продаж (аналоговый метод)
Определение стоимости недвижимости методом сравнения продаж базируется на данных о недавно состоявшихся сделках. Основой метода является принцип замещения, который подразумевает, что рациональный покупатель не заплатит за оцениваемую недвижимость больше, чем стоит другой сходный с ним объект. Применения этого метода приоритетно для объектов, относящихся к активным секторам рынка недвижимости: офисов, магазинов, складов, гаражей, жилья.
Можно выделить три основных этапа применения данного метода:
Ш Первый - выявление продаж сопоставимых объектов в соответствующем рынке недвижимости из источников, заслуживающих доверие;
Ш Второй - проверка информации о сделках;
Ш Третий - проведение корректировок стоимости сопоставимых объектов путем сравнения их с оцениваемым. Корректировка цен по выделенным для сопоставления параметрам производится от сопоставимых объектов к оцениваемому.
При расчете корректировок необходимо учитывать следующее правило:
· Если аналог и оцениваемый объект находятся в равных условиях, то величина корректировки = 0;
· Если аналог лучше оцениваемого, то у корректировки ставится знак " - ";
· Если аналог хуже оцениваемого, то у корректировки ставится знак " + ";
Исходные данные:
Определить стоимость гаража методом сравнения продаж.
В результате предварительной аналитической работы и расчетов на основе рыночной информации были установлены следующие количественные значения для корректировок.
Корректировка 1. При увеличении площади объекта на 50 м 2, стоимость его увеличивается на 1%. Величина корректировки для первого объекта:
(295-180) * 1 / 50 = 2,3
Корректировка 2. При удалении объекта от автозаправки стоимость его уменьшается на 0,8% на 1 км. Величина корректировки для 2-го объекта:
(5-7) * 0,8% = -1,6
Корректировка 3. Стоимость объекта увеличивается на 3%, выполненного из бетонных блоков по сравнению с кирпичными.
Корректировка 4. Стоимость объекта возрастает на 20%, если имеются коммуникации (водоснабжение);
Корректировка 5. Стоимость объекта возрастает на 10%, если имеется отопление.
Корректировка 6. Величину корректировки по износу определим по формуле:
,
где КИЗН - экономическая жизнь объекта
Величина корректировки для 1-го объекта:
После определения величин корректировок они суммируются, и определяется стоимость объектов-аналогов после корректировки.
|
Корректировка стоимости объекта |
Оцениваемый объект |
Сопоставимые объекты |
||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|||
|
Стоимость аналогов |
300 |
310 |
350 |
280 |
||
|
Размер, м 2 |
295 |
180 |
280 |
320 |
400 |
|
|
Величина корректировки |
+2,3 |
+0,3 |
-0,50 |
-2,1 |
||
|
Расстояние от автозаправки, км |
5 |
7 |
0 |
1 |
5 |
|
|
Величина корректировки |
-1,6 |
+4 |
+3,2 |
0 |
||
|
Материал изготовления |
бет. Блоки |
кирп. Блок. |
кирпич. |
бет. Блоки |
кирпич. |
|
|
Величина корректировки |
+3 |
+3 |
0 |
+3 |
||
|
Наличие коммуникаций |
+ |
+ |
+ |
- |
- |
|
|
Величина корректировки |
-20 |
-20 |
0 |
0 |
||
|
Наличие отопления |
- |
- |
- |
+ |
- |
|
|
Величина корректировки |
+10 |
+10 |
0 |
+10 |
||
|
Год постройки |
1992 |
1990 |
1985 |
1975 |
||
|
Итого корректировок |
-4,8 |
-1,12 |
+4,52 |
+13,51 |
||
|
Стоимость после корректировки(руб) |
285,6 |
306,59 |
334,25 |
317,80 |
||
|
К изм |
0,33 |
0,37 |
0,45 |
0,62 |
||
|
К попр. |
+1,49 |
+1,58 |
+1,82 |
+2,61 |
Объект № 1.
300 * 0,048 = 14 400руб.
300 - 14 400 = 285 600 руб.
Стоимость оцениваемого объекта определяется как средняя арифметическая из стоимостей объектов-аналогов:
ден. ед.
Доходный метод
Доходный метод (капитализация доходов) оценки недвижимости. Методы капитализации дохода, основанные на доходном подходе базируются на положении о том, что стоимость недвижимости определяется связанным с ней доходом, который как ожидается может быть получен в будущем. Приоритетно применение метода для всех видов недвижимости, приносящей доход. Можно выделить основные этапы, характерные для доходного подхода, в результате которых устанавливается стоимость недвижимости - это определение:
1. будущих доходов (иначе - чистого эксплуатационного дохода или дохода от перепродажи);
2. значений коэффициентов, с помощью которых капитализируются доходы;
3. величины текущей стоимости объектов оценки.
Исходные данные:
Определить стоимость офиса на 5 лет.
Таблица 5
|
Площадь помещений, м 2 |
2000 |
||||||
|
ставка аренды за год, ден.ед./м 2 |
200 |
||||||
|
% роста арендной платы, % |
2,7 |
||||||
|
Доход от сдачи в аренду, тыс.ден.ед./год |
400,00 |
410,80 |
421,89 |
433,28 |
444,98 |
||
|
Прочие доходы, ден.ед. |
1400 |
1450 |
1500 |
1500 |
1500 |
||
|
ПВД, тыс.ден.ед. |
401,40 |
412,25 |
423,39 |
434,78 |
446,48 |
||
|
ЭВД, тыс.ден.ед/год |
401,40 |
412,25 |
423,39 |
434,78 |
446,48 |
||
|
Резерв на замещение в % от арендной платы |
3,2 |
12,80 |
13,15 |
13,50 |
13,87 |
14,24 |
|
|
ЧОД, тыс.ден.ед. |
2050,76 |
388,60 |
399,10 |
409,89 |
420,92 |
432,24 |
|
|
Стоимость недвижимости |
7324,13 |
1387,86 |
1425,37 |
1463,90 |
1503,28 |
1543,72 |
определим арендную плату или основной доход:
Д=(2000*200) = 400 тыс.ден.ед.;
Д=400000,0 * 102,7% = 410,8 тыс.ден.ед.;
Д=410800,0 * 102,7% = 421,89 тыс.ден.ед.;
Д=421891,6* 102,7% = 433,28 тыс.ден.ед.;
Д=433282,67 * 102,7% = 444,98 тыс.ден.ед.
определим потенциально-валовый доход:
ПВД=Д+ПД,
где ПВД - потенциально-валовый доход;
Д - доход, получаемый от сдачи недвижимости в аренду;
ПД - прочие доходы.
ПД - прочие доходы.
Чистый операционный доход за 5 лет составит
ЧОТ = СУММ ЧОТj
где j - год сдачи недвижимости в аренду.
3. определим стоимость недвижимости:
V = ЧОТ / R
где V - стоимость недвижимости;
ЧОТ - чистый операционный доход,
R - коэффициент капитализации.
V = 2050,76 / 0,28 = 7324,13 тыс.ден.ед.
Список использованной литературы
1. Методические указания по курсу "Экономика недвижимости" - доцент Н.Д. Гончарова - СибГУТИ - 1999г.
2. Харрисон Г. Оценка недвижимости. М., 1995
3. Теория и методы оценки недвижимости: Учебное пособие/Под редакцией В.Е. Есипова/ - СПб: из-во СПб ГУЭФ, 1998.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [68,4 K], добавлен 22.01.2016Краткая характеристика объекта оценки - здания офисного типа. Определение его полной восстановительной стоимости и накопленного износа. Корректировка цен продажи сопоставимых объектов-аналогов. Потенциальный и действительный валовой доход от аренды.
курсовая работа [675,4 K], добавлен 14.03.2015Основные характеристики объекта оценки. Определение его восстановительной стоимости с помощью индексного метода, расчет совокупного износа. Сравнительный подход к оценке. Выявление корреляционной зависимости между ценой и техническими параметрами объекта.
курсовая работа [187,8 K], добавлен 19.12.2011Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.
контрольная работа [60,9 K], добавлен 11.11.2014Описание объекта недвижимости - двухэтажного загородного дома. Проведение оценки для установления рыночной стоимости здания. Способы анализа стоимости объекта: затратный, капитализации дохода и сравнительного анализа продаж; согласование результатов.
курсовая работа [143,2 K], добавлен 18.11.2014Оценка физического износа конструктивного элемента и здания. Составление дефектной ведомости и акта причиненного ущерба. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Мероприятия и их обоснование по продлению жизненного цикла объекта недвижимости.
курсовая работа [567,2 K], добавлен 23.01.2014Краткое изложение основных фактов и параметров объекта оценки. План однокомнатной квартиры в г. Тула. Местоположение и описание параметров здания. Основные способы определения стоимости объекта: затратный, метод анализа продаж и капитализации доходов.
курсовая работа [76,3 K], добавлен 12.09.2013Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016Определение затратным подходом рыночной стоимости здания магазина смешанной торговли (метод сравнительной единицы). Определение накопленного физического износа нормативным методом, функциональный износ. Стоимость оцениваемого объекта, с учетом поправок.
контрольная работа [24,3 K], добавлен 20.04.2009Определение стоимости объекта недвижимости - магазина на территории завода затратным методом. Расчет восстановительной стоимости здания. Физический износ элементов. Определение стоимости бизнеса путем суммирования стоимости чистых активов и гудвилла.
контрольная работа [16,3 K], добавлен 11.04.2012Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Этапы оценки стоимости недвижимости. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Методы расчета физического износа административного здания, рыночной стоимости земельного участка, величины арендной платы.
курсовая работа [61,7 K], добавлен 18.11.2011Краткая характеристика рынка недвижимости. Определение полной восстановительной стоимости и накопленного износа здания. Потенциальный валовой доход от аренды здания. Дисконтированный денежный поток. Текущие операционные расходы по эксплуатации здания.
курсовая работа [70,4 K], добавлен 22.05.2013Оценка капитала предприятия. Три основных подхода к проведению оценки капитала предприятия. Капитализация дохода и дисконтирование будущих доходов. Метод рынка капиталов, метод сделок и метод отраслевой оценки. Метод оценки накопленных активов.
презентация [422,9 K], добавлен 31.03.2015Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.
контрольная работа [47,8 K], добавлен 15.04.2012Понятие, основные этапы и методы оценки недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости (четырехкомнатной квартиры) с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке. Капитализация дохода, его взаимосвязь с текущей стоимостью.
курсовая работа [51,3 K], добавлен 27.02.2014
