Рынок недвижимости в Екатеринбурге

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

рынок недвижимость затраты финансирование

Целью данной курсовой работы является определение экономической эффективности строительства жилого здания или комплекса, анализ форм управления жилой недвижимостью, так же анализ затрат на содержание развитие и эксплуатацию объекта недвижимости. Применение на практике знаний, полученный в лекционном курсе дисциплины «Основы управления недвижимостью».

В данном курсовом проекте рассматривается ЖК «Хрустальногорский» (4 очередь) по ул. Хрустальногорской - Екатерининской в Верх-Исетском районе г. Екатеринбурга. Данный комплекс находится на этапе завершения стоительства. Именно на его примере в курсовом проекте будут рассмотрены вышеперечисленные вопросы.

На основе начальных данных по проекту рассчитывается экономическая эффективность возведения данного объекта - это соотношение полезного результата и затрат факторов производственного процесса. Для количественного определения экономической эффективности используется показатель эффективности, также это - результативность экономической системы, выражающаяся в отношении полезных конечных результатов её функционирования к затраченным ресурсам.

После сдачи объекта недвижимости важной задачей остается обеспечение его дальнейшего функционирования путем выбора определенной, наиболее подходящей в конкретном случае, формы управления. Эффективность управления определена как вероятность должного выполнения основной задачи управления - бесперебойного обеспечения населения услугами надлежащего качества в рамках утвержденного тарифа.

Управление недвижимым имуществом - это комплексный подход к развитию и управлению недвижимости. В рамках управления недвижимым имуществом происходит разграничение функций собственника и управляющего, т.е. собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества, при этом управляющий действует от собственного имени и за счет собственника. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения. Функции оперативного управления делегируются доверительному управляющему. Такой подход позволяет решать задачи, связанные с созданием, развитием, оценкой и управлением недвижимости в целях реализации интересов собственников.

1. Анализ рынка первичной недвижимости в Екатеринбурге

Рынок недвижимости Екатеринбурга за последний год заметно видоизменился. И касается это не столько (точнее не только) цен на жилье, параметра за которым все привыкли пристально следить, сколько структуры рынка. Одни из наиболее заметных изменений отмечались в сегменте новостроек.

Круг покупателей нового жилья в последние годы существенно расширился. При этом спрос все больше смещался в сторону наиболее дешевых, «экономичных» проектов. Ответом со стороны девелоперов на эти запросы потенциальных покупателей стало активное развитие сегмента эконом-класса. Только за последний год доля таких объектов в общем объеме строительства выросла с 51% до 66%. Сегодня возводится более 1 млн. кв. м квартир в жилых домах, относящихся к данной категории. Понятно, что увеличение чила проектов, ориентированных на массового покупателя происходит за счет сокращения доли жилья класса «комфорт» и «бизнес». Что касается «элитного» сегмента, то таких проектов сегодня в городе не строится вовсе.

Тенденция увеличения проектов эконом-класса объясняется не только рыночным спросом, но и территориальным развитием рынка. Точечные проекты в сложившихся и развитых районах города уже не могут обеспечить необходимый объем предложения, строительство постепенно смещается на окраины, где главным фактором привлечения покупателей является относительно невысокая цена.

Децентрализация строящегося жилья - одна из стабильных тенденций последних лет. Застройщики всё интенсивнее осваивают площадки во втором и третьем поясах. Так если сравнивать с показателями середины 2010 года, то мы увидим, что доля Центра в объеме строительства сократилась с 11% до 4%. При этом второй пояс увеличил свои показатели с 33% до 41%, а третий посяс - с 11% до 13%. (Отметим, что на вторичном рынке ситуация сегодня схожая. За последние полтора года в объеме предложения также выросла доля квартир второго и третьего поясов, в совокупности с 36% до 43%.)

Обращает на себя внимание и неравномерность территориального распределения жилищного строительства. Значительное число свободных площадок, поступающих под застройку, расположены в южной части города. Поэтому основной объем предложения (около 70%) сосредосточен именно здесь, и по отношению к нему можно говорить о достаточно широких возможностях выбора для покупателей, как в территориальном, так и в качественном разрезе. Во многих же других районах города конкуренция между проектами либо отсутствует, либо остается слабой. Более того, анализируя анонсируемые проекты, можно сказать, что именно в южном направлении рынок будет развиваться в ближайшие годы. Можно сказать, что развитие рынка идет по пути наименьшего сопротивления, девелоперы осваивают наиболее свободные и удобные для застройки участки, при этом процесс замещения ветхого жилья и комплексного развития уже застроенных территорий идет очень медленно.

Что касается ценовой конъюнктуры, то в течение последних пяти кварталов она была обусловлена рекордно высоким и стабильным спросом на жилье. Естественно, что в таких условиях все продавцы новостроек максимизировали прибыль и активно поднимали цены в течение всего 2011 года и в первом квартале 2012-го. Однако уже к марту появились первые признаки того, что возросшие цены оказались серьезным барьером для выхода на рынок новых покупателей. Отдельные застройщики начали отмечать признаки охлаждения спроса. В итоге многие из них приняли решение о фиксации текущего уровня цен, а в отдельных случаях наблюдается даже их снижение. Правда пока большинство таких акций носит скорее «маркетинговый» характер. Например, цены снижаются на небольшое число квартир, с целью привлечь посредством рекламы этой акции внимание покупателей к объекту в целом. Зачастую «удешевленными» оказываются наименее ликвидные объекты жилого комплекса.

Таким образом, в настоящий момент все четче проявляются признаки стабилизации рынка. Темпы роста цен снизились, объем предложения на «вторичке» заметно вырос, увеличились сроки реализации квартир. Пока рано говорить, что тенденция к росту сломлена. Рынок жилья инерционен и цены еще некоторое время будут повышаьтся, пусть и не так быстро. Но покупатели сегодня уже не готовы к дальнейшему «набору высоты», и если прайсы застройщиков вновь пойдут вверх, это быстро отразится на темпах и объемах продаж. Обороты рынка снизятся, продавцы - собственники и застройщики - будут вынуждены в массовом порядке идти навстречу покупателям, предоставляя дисконты. В нынешних условиях это может оказаться единственным действенным вариантом оживления продаж.

Изменение средней цены 1 кв. м квартир на первичном рынке жилья

2. Данные по объекту

Жилой комплекс «Хрустальногорский» (4 очередь)

1) S участка строительства = 24356 м²

2) Стоимость 1 м² = 16,35 руб.

3) Sозеленения = 9860 м²

4) Sблагоустройства = 32127 м²

5) Данные по жилым зданиям

· 16 этажный дом S = 14953 м²

· 7-10 этажный дом S = 5266 м²

· 7 этажный дом S = 3977 м²

6) Sограждения = 24356 м² металлические по ж/б столбикам

7) Lтепловой сети = 278,63 м

8) Lсети связи = 250 м воздушная прокладка волоконно - оптических линий по существующим опорам

9) Lводосн-я = 425 м полиэтиленовые трубы - 122 мм, глубина заложения 2 мм

10) L канал-я = 270 м полиэтиленовые трубы 200 м

11) Lэл.сети = 300 м воздушная лини 10кВ 1Ч70

3. Описание объекта строительства

Общие сведения:

Предусмотрено строительство жилых домов с нежилыми помещениями общественного назначения на первых этажах и нежилыми вставками, дошкольным учреждением, подземной двухуровневой автостоянкой по ул. Хрустальногорской - Екатерининской в Верх-Исетском районе г. Екатеринбурга.

Схемой планировочной организации земельного участка предусмотрена комплексная застройка участка с разбивкой на пусковые комплексы и размещением в границах землепользования площадью 24356 м².

Конструктивные решения:

Уровень ответственности зданий и сооружений на площадке строительства - II (нормальный).

Конструктивная схема зданий - каркасная рамно-связевая, с железобетонными монолитными колоннами, стенами, плитами междуэтажных перекрытий и покрытия. Общая устойчивость здания в обоих направлениях обеспечивается монолитными железобетонными стенами, объединенными друг с другом и с колоннами жесткими дисками междуэтажных перекрытий и покрытия. Устойчивость здания при пожаре обеспечивается соблюдением требуемых пределов огнестойкости несущих конструкций и узлов их сопряжения.

Фундаменты - забивные железобетонные сваи - стойки сечением 300Ч300 мм с монолитными железобетонными ростверками.

Наружные стены: техподполий - сборно - монолитные железобетонные типа «Filigran»; выше отметки 0,000 - ненесущая кладка из газобетонных блоков с утеплителем из минераловатных плит и наружным слоем из лицевого кирпича. Внутренние стены - монолитные железобетонные различных толщин из газозолобетонных блоков.

Колонны - монолитные железобетонные различных сечений.

Перекрытия и покрытия - монолитные железобетонные, различных толщин, с монолитными балками на необходимых участках.

Перегородки - из силикатных блоков.

Лестницы - железобетонные марши и площадки.

Кровля - плоская рулонная наплавляемая с утеплителем.

Дополнительные данные представлены в приложении 2 - проектная документация АПУ2-120-00ПЗУ

4. Затраты на строительство

По данной таблице можно сделать вывод, что цена строительства одного квадратного метра жилья = 45,8 тысяч рублей.

5. График финансирования

По данной таблице и графику можно сделать вывод, что наибольший объем финансирования приходится на пятый квартал строительства жилого комплекса, а наименьший - на конец строительства, т.е. восьмой квартал.

6. Доходы от реализации проекта

7. Расчет экономической эффективности

ЧДД =93094 тыс. руб. > 0

Рентабельность собственных средств = 0,35%

Рентабельность капитальных вложений = 0,069%

По данной таблице можно сделать вывод, что капитальные вложения и вложения собственных средств в строительство данного жилого комплекса нерентабельны. Срок окупаемости такого проекта равен 19 месяцев.

Заключение

В данной курсовой работе я определил основные понятия, связанные с оценкой эффективности инвестиционных проектов: виды эффективности, методы оценки эффективности капитальных вложений, показатели, применяемые для расчетов эффективности. Применил на практике знаний, полученный в лекционном курсе дисциплины «Основы управления недвижимостью».

Размещено на Allbest.ru