Размещено на http://www.allbest.ru/

НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ЕКОНОМІКИ

УДК 338.43; 332.2

ЕКОНОМІЧНИЙ МЕХАНІЗМ ФОРМУВАННЯ РИНКУ

СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ В УКРАЇНІ

Спеціальність 08.07.02 - Економіка сільського господарства і АПК

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Песцова Оксана Станіславівна

Київ - 2003



Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті економіки НАН України.

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор, академік УААН Трегобчук Валентин Михайлович Інститут економіки НАН України, завідувач відділу ресурсного потенціалу АПК

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, член-кор. УААН Пасхавер Борис Йосипович Інститут економіки НАН України, завідувач відділу економічних відносин АПК кандидат економічних наук,

старший науковий співробітник Юрченко Анатолій Дмитрович Український Інститут досліджень навколишнього середовища і ресурсів. Рада національної безпеки і оборони України, провідний науковий співробітник

Провідна установа: Інститут аграрної економіки УААН, відділ земельних відносин

Захист відбудеться “ 3 ” квітня 2003 р. о 14.00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.150.02 по захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня доктора (кандидата) економічних наук в Інституті економіки НАН України за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Інституту економіки НАН України за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

Автореферат розісланий ” 28 ” лютого 2003 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Стешенко В.С.



АНОТАЦІЯ

Песцова Оксана Станіславівна. Економічний механізм формування ринку сільськогосподарських земель в Україні. - Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.07.02. - Економіка сільського господарства і АПК. - Інститут економіки НАН України, Київ, 2003.

У роботі обґрунтовано теоретико-методологічні основи економічного механізму формування ринку земель сільськогосподарського призначення, узагальнено досвід регулювання земельних відносин у зарубіжних країнах і проведення земельних реформ у постсоціалістичних країнах. Визначено основні напрями формування економічного механізму становлення земельного ринку в Україні. Розглянуто умови та порядок укладання цивільно-правових земельних угод. Виявлено позитивні і негативні моменти укладання цих угод в сучасних умовах. Запропоновано правові засади обігу земель сільськогосподарського призначення. Розроблено процедуру проведення земельного конкурсу як основного способу продажу сільськогосподарських земель. Визначено основні складові повноцінного ринку землі в сільському господарстві.

Ключові слова: ринок сільськогосподарських земель, земельні відносини, цивільно-правові угоди, економічний механізм, земельний конкурс, земельний обіг, інфраструктура земельного ринку, оцінка землі.



АННОТАЦИЯ

Песцова Оксана Станиславовна. Экономичный механизм формирования рынка сельскохозяйственных земель на Украине. - Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.07.02 - экономика сельского хозяйства и АПК. - Институт экономики НАН Украины, Киев, 2002.

В работе исследуются теоретические и практические аспекты экономичного механизма формирования рынка сельскохозяйственных земель. Рассмотрены структура, задачи и специфические свойства рынка земли в аграрной сфере. Осуществлено обобщение опыта регулирования земельных отношений и функционирования рынка земли и его инфраструктуры в зарубежных странах с рыночной экономикой.

Обосновано, что экономичный механизм регулирования рынка сельскохозяйственных земель в Украине должен базироваться на совершенствовании земельных отношений, использовании эффективной системы государственного управления земельными ресурсами экономическими методами. С этой целью необходимо:

разработать схему и порядок регулируемого оборота угодий сельскохозяйственного назначения (земельных частиц (паев), земель товарных сельскохозяйственных предприятий и т.п.);

внедрить четкий и законодательно установленный порядок перехода прав собственности и пользования во время заключения гражданско-правовых земельных соглашений, прозрачную систему регистрации земельных участков и прав на них;

формировать развитую инфраструктуру рынка земли, включая создание государственного земельного ипотечного банка для ипотечного кредитования товарных сельскохозяйственных предприятий, а также крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств;

обеспечить государственный контроль и регулирование рынка земли путем внедрения системы ограничений землевладения и землепользования, введение экономических стимулов и санкций относительно субъектов земельной собственности;

усовершенствовать методы стоимостной оценки земель путем внедрения экспертной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения;

совершенствовать налогообложение землепользования и землевладения с целью обеспечения рационального использования и улучшения охраны сельскохозяйственных угодий.

Рассмотрены условия и механизм гражданско-правовых земельных сделок, в т. ч. купля-продажа, наследование, дарение, аренда, обмен, залог земельных участков сельскохозяйственного назначения. Выявлены положительные и отрицательные моменты заключения указанных соглашений в современных условиях.

Разработаны рекомендации, предложенные автором относительно процедуры проведения земельного конкурса как основного способа продажи земель товарных сельскохозяйственных предприятий, земельных частиц (паев). Конкурс обеспечивает: выявление профессиональных способностей претендента на земельный участок; наглядность дальнейшего использования земельной собственности в соответствии с разработанным бизнес-планом; гласность и открытость при купле-продаже земельных участков или прав на их аренду; осуществление контроля со стороны организаторов конкурса за эффективным использованием проданных земельных участков. Обоснованы конкретные предложения по улучшению земельного законодательства в связи с формированием земельного рынка, в т. ч. и подготовки закона “Об обороте сельскохозяйственных земель”.

Определена потребность в проведении земельно-оценочных работ как необходимого условия развития рынка сельскохозяйственных земель. Раскрыты основные особенности оценки, обусловленные становлением земельного ринка, а именно: новые земельные отношения требуют введения экспертной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения как важной базы для определения рыночной стоимости земельных участков при осуществлении трансакций; оценка должна проводиться под контролем государства; цена земли, прежде всего, определяется стоимостью выращенной на ней продукции; для развитого рынка сельскохозяйственных земель характерно повышение цены на земельные участки; для нынешнего этапа формирования земельного рынка характерна неуравновешенность спроса и предложения; со становлением развитого земельного рынка государство все больше будет влиять на определение стоимости земли, при этом цены на земельные участки будут зависеть от размера государственных выплат и субсидий.

Доказано, что в процессе формирования земельного рынка значение налогообложения, как рычага регулирования земельных отношений, возрастает. Накапливаемый опыт применения налоговых земельных плат, постепенно будет содействовать совершенствованию правовых и финансовых элементов этой важной составляющей полноценного земельного рынка. земельний економічний сільськогосподарський угода

Ключевые слова: рынок сельскохозяйственных земель, земельные отношения, гражданско-правовые соглашения, экономический механизм, земельный конкурс, земельный оборот, инфраструктура земельного рынка, оценка земли.



ANNOTATION

Oksana Stanislavovna Pestsova. Economic mechanism for creation of the market of agricultural lands in Ukraine. - Manuscript.

The dissertation for economy science candidate's degree by specialty 08.07.02 - Agricultural and Agri-Industrial Complex Economics. The Institute of Economics of the National Academy of Sciences of Ukraine, Kyiv, 2003.

The theoretic-methodological principles of economic mechanism formation of agricultural land market are grounded in work; the experience of land relations regulation in foreign countries and of land reforms conducting in post-socialist countries are generalized. The main directions of formation of economic mechanism of the land market establishing in Ukraine are defined. The conditions and order of the civil-law land agreements conclusion are considered. The positive and negative moments of the conclusion of these agreements in modern conditions are revealed. The juridical foundations of land circulation in agriculture are suggested. The procedure of conducting of land competition as the main method of agricultural land sale is elaborated. The fundamental composite parts of the land market of full value in agriculture are defined.

Key words: agricultural land market, land relations, civil-juridical agreements, economic mechanism, land competition, land circulation, land market infrastructure, land evaluation.



ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження. Перехід України до ринкової економіки вимагає радикальних змін раніше усталених прав власності та земельних відносин. Ці зміни спрямовані на докорінну перебудову відносин землекористування і полягають у впровадженні різних форм власності на землю та надання власникам права самостійно вирішувати питання щодо розпоряджання нею. Шляхом розв'язання цього завдання є становлення реального селянина-власника, який в процесі господарювання забезпечить раціональне використання земель сільськогосподарського призначення.

Роздержавлення та приватизація земельних ресурсів сільськогосподарського призначення створили широкий спектр власників земельних ділянок різних форм власності. Істотне подрібнення сільгоспугідь, неефективне їх використання та порушення порядку проведення земельних угод об'єктивно зумовлює необхідність формування механізмів регульованого земельного ринку.

Законодавчо регульований, економічно обґрунтований ринок сільськогосподарських земель не може бути вилученим із загальної системи ринкових земельних відносин. Його формування в нашій державі - вимога часу, оскільки для підприємливих господарів-власників він потрібний і необхідний, як і купівля-продаж інших засобів виробництва. Важливість та неминучість функціонування ринку землі в сільському господарстві неодноразово підкреслюється у працях П.Т.Саблука, В.В.Юрчишина, П.І. Гайдуцького, О.М.Онищенка, В.М.Трегобчука. Вагомий внесок у розвиток теорії і можливості практичного втілення ринку землі в аграрний сектор економіки зробили українські вчені А.М.Третяк, Ю.Д.Білик, А.Д.Юрченко, та російські науковці О.Є.Булатов, М.В.Комов, В.А.Горемикін, Р.Р.Гумеров, Е.М. Крилатих.

Потрібно відзначити недостатню теоретичну розробленість економічних важелів становлення ринку землі. На сучасному етапі, в Україні не створено правового поля становлення та регулювання ринку земель сільськогосподарського призначення, в силу чого введено численні заборони та обмеження обороту зазначених земель. У результаті цивільно-правові земельні угоди укладаються підпільно і залишаються неконтрольованими, а їх учасники, а також держава та місцеве самоврядування зазнають економічних втрат. Ось чому існує нагальна необхідність вивчення та узагальнення досвіду функціонування ринку землі в інших країнах світу, розробки економічного механізму формування земельного ринку в Україні.

Надзвичайна актуальність, теоретична і практична значимість цих питань визначили вибір теми дисертаційного дослідження.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертація виконана в рамках науково-дослідної роботи відділу ресурсного потенціалу АПК Інституту економіки НАН України “Формування і оцінка ресурсного потенціалу АПК в ринковій економіці” (держ. реєстр. № 0195V020288), “Відтворення та ефективне використання ресурсного потенціалу АПК” (держ. реєстр. № 0199U000052).

Мета і завдання дослідження. Головна мета дослідження - базуючись на оцінці та аналізі сучасного стану, тенденцій і перспектив реформування земельних відносин в Україні та узагальненні досвіду регулювання земельних відносин в зарубіжних країнах, обґрунтувати основні напрями формування економічного механізму ринку сільськогосподарських земель в Україні із врахуванням історичних та національних особливостей.

Для досягнення поставленої мети визначено такі основні завдання дослідження:

дослідити теоретичні основи функціонування ринку сільськогосподарських земель, узагальнити досвід регулювання земельних відносин та розвиток інфраструктури земельного ринку в зарубіжних країнах;

визначити основні складові економічного механізму формування ринку сільськогосподарських земель;

проаналізувати економіко-правові засади становлення ринку сільськогосподарських земель та обґрунтувати порядок і способи укладання цивільно-правових земельних угод;

дати оцінку основних етапів реформування земельних відносин у контексті формування передумов розвитку та виявити основні тенденції, які виникають внаслідок поєднання складових економічного механізму в ході становлення ринку сільськогосподарських земель.

Предмет дослідження - формування ефективного економічного механізму становлення та функціонування ринку сільськогосподарських земель.

Об'єкт дослідження - землі сільськогосподарського призначення як об'єкт купівлі-продажу.

Методологічна основа дисертації. Методологічною основою досліджень є діалектичний метод пізнання, системний підхід, який розкриває економічні явища у постійному русі, розвитку і взаємозв'язку. Теоретичною та методичною основою дисертації є наукові праці вітчизняних та зарубіжних вчених, рекомендації науково-дослідних установ. Статистичною та фактологічною основою роботи є офіційні видання Верховної Ради та органів виконавчої влади, матеріали Державного комітету України по земельних ресурсах, періодична та довідкова література. Для вирішення поставленої в дисертації мети застосовувались такі методи дослідження: абстрактно-логічний, монографічний, історичний - для узагальнення досвіду регулювання земельних відносин у зарубіжних країнах та визначення основ становлення ринку сільськогосподарських земель; економічного аналізу, групування, економіко-статистичний, розрахунково-конструктивний - для аналізу реформування земельних відносин в Україні як передумов становлення ринку сільськогосподарських земель.

Наукова новизна одержаних результатів визначається сукупністю теоретичних і методичних положень, висновків щодо формування економічного механізму функціонування ринку сільськогосподарських земель в Україні. Основними з них є такі:

досліджено теоретичні та методологічні аспекти становлення регульованого державою ринку земель сільськогосподарського призначення, узагальнено досвід регулювання земельних відносин і розвитку інфраструктури земельного ринку в зарубіжних країнах, напрями його використання в умовах України;

розроблено принципову модель економічного механізму функціонування і регулювання ринку сільськогосподарських земель, встановлено особливості ринкового ціноутворення на землю та пропозиції щодо удосконалення оподаткування землевласників і землекористувачів у період формування ринку земель сільськогосподарського призначення;

вперше розроблено методичні рекомендації щодо обігу сільськогосподарських земель та обґрунтовано конкретні пропозиції щодо внесення необхідних змін до нормативних актів з питань успадкування й оренди сільськогосподарських земель;

запропоновано порядок укладання цивільно-правових земельних угод та обґрунтовано методику організації і здійснення операцій купівлі-продажу сільськогосподарських угідь на конкурсних засадах.

Практичне значення одержаних результатів. У роботі досліджено економічні аспекти розвитку ринку сільськогосподарських земель як важливої складової ринкової економіки. Основні положення дисертації мають теоретичне та методологічне значення для подальшої розробки напрямів формування земельного ринку в сільському господарстві. Проведене дослідження спрямоване на розкриття науково-методологічних основ створення та функціонування регульованого державою ринку сільськогосподарських земель в Україні. Матеріали і висновки дисертації можуть бути використані: Держкомземом України - при визначенні стратегії земельної політики щодо становлення ринку сільськогосподарських земель і регулювання земельних відносин в аграрному секторі; обласними та районними управліннями земельних ресурсів - під час організації і проведення земельних конкурсів; Комітетом з питань аграрної політики і земельних відносин Верховної Ради України - при розробці законопроектів стосовно руху земельних ділянок та формування ринку сільськогосподарських земель.

Результати досліджень використані при підготовці наукового звіту по темі ”Розробка системи екологічного природокористування за різних форм власності на землю”, яка стала складовою загального звіту Інституту землеустрою УААН України по програмі ”Природокористування” (довідка від 14.11.1995 р. № 14/5), та наукового звіту по темі ”Дослідження соціально-економічних наслідків земельної реформи”, поданого Інститутом економіки НАН України до Державного комітету України по земельних ресурсах (довідка від 12.02.1996 р. № 7/06). Результати дослідження використовуються у навчальному процесі в Європейському університеті фінансів, інформаційних систем, менеджменту та бізнесу (відокремлений підрозділ, м. Нетішин) при викладанні курсу “ Мікроекономіка” (довідка від 11.10.2002 р. № 128).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційне дослідження є одноосібно підготовленою науковою працею, в якій відображено авторський підхід щодо становлення економічного механізму регульованого ринку сільськогосподарських земель. У двох наукових працях, опублікованих у співавторстві, особистий внесок автора полягає в аналізі методів державного регулювання земельних відносин і ринку землі в зарубіжних країнах та обґрунтуванні значущості впровадження приватної власності на землю.

Апробація результатів дисертації. Основні висновки, сформульовані в дисертації, доповідались та обговорювались на засіданнях відділу ресурсного потенціалу АПК Інституту економіки НАН України, на міжнародній науково-практичній конференції у м. Горки, Республіка Білорусія (1995 р.), науковій конференції у Львівському державному аграрному університеті (1997 р.).

Публікації. Основні положення дисертації знайшли відображення у 8-ми наукових працях, з них 6 одноосібні і 2 у співавторстві, опублікованих у фахових виданнях. Загальний обсяг наукових праць становить 2,6 д.а., в тому числі автору належить 2,5 д.а.

Структура та обсяг дисертаційної роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, які поділяються на 9 підрозділів, висновків і списку використаних джерел. Загальний обсяг дисертації становить 254 сторінки, з них 5 таблиць, 24 рисунки та 8 додатків. Обсяг рисунків, які розміщені на окремих сторінках роботи - 10 с. Список використаних джерел нараховує 210 найменувань на 17 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У першому розділі “ Теоретично-методологічні основи формування ринку сільськогосподарських земель” проаналізовано теоретичні засади та економічний зміст функціонування земельного ринку, досліджено регулювання земельних відносин та розвиток інфраструктури земельного ринку в зарубіжних країнах.

Організація та функціонування ринку сільськогосподарських земель в Україні, як важливої складової ринкової економіки повинні орієнтуватись на вирішення важливих завдань, пов'язаних із: забезпеченням ефективного використання земельного фонду; формуванням і реалізацією принципів раціонального використання землі; раціоналізацією форм землекористування; стимулюванням раціонального використання і підвищення родючості ґрунтів; обслуговуванням обороту земель, які перебувають у приватній власності громадян.

Особливу увагу в роботі приділено вивченню досвіду регулювання земельних відносин та функціонування ринку сільськогосподарських земель у зарубіжних країнах. Виявлено особливості та тенденції розвитку земельного ринку в сільському господарстві, які доцільно враховувати під час формування ринку землі в Україні. Вони зводяться до наступного. В англо-американських державах законодавство розглядає всі права землеволодіння як право на нерухомість у межах цивільного права. Раціональне використання землі для сільськогосподарських потреб забезпечується переважно правовими актами та економічними методами. У західноєвропейських континентальних країнах право власності на землю також є частиною загального права власності на нерухомість. Проте воно виходить за межі цивільного кодексу і всебічно представлено в спеціальних законах, які передбачають різноманітні адміністративно-правові методи. Державні органи управління, місцеві владні структури можуть вимагати від власників землі здійснювати землемеліоративні та землеохоронні заходи відповідно до їх планів і під їх контролем. Крім того, передбачається примусове вилучення земельних ділянок, які використовуються неефективно, і передача їх великим, добре організованим фермерським господарствам. Такий підхід практикується досить часто в Німеччині, Бельгії, Франції та Іспанії.

З впровадженням приватної власності на землю і формуванням ринку сільськогосподарських земель загострюється питання використання та охорони земельних ресурсів. Досвід США свідчить про нагальну потребу посилення державного контролю за аграрною діяльністю з метою запобігання забруднення навколишнього середовища та охорони земель сільськогосподарського призначення.

На земельному ринку розвинутих країн діє система посередницьких, обслуговуючих структур, страхових компаній, об'єднань фермерів, юридичних фірм, агентств оцінювачів земельної власності та рекламних фірм. У США існують спеціалізовані фірми, які професійно займаються управлінням земель “відсутніх власників”. Крім того, такі фірми проводять операції з купівлею і продажем землі, оцінкою нерухомості, страхуванням, включаючи консалтингові послуги. Інтегроване спільне управління розповсюджене й в інших країнах світу, але не на рівні компаній і власників, а на рівні об'єднань дрібних фермерів, які організовуються для ефективного управління та спільного ведення господарства. Подібні об'єднання мають місце, зокрема, в Італії, Іспанії, Франції і Португалії. У сільському господарстві розвинутих країн сформована та ефективно діє так звана земельна іпотека. Земельні банки не лише виділяють кредити під заставу нерухомості своїм клієнтам-фермерам, а й надають цілу низку послуг, пов'язаних із організацією обліку господарської діяльності, вивчанням методів аналізу ефективності господарської діяльності та фінансового стану фермерських господарств, наданням інформації про ринок сільськогосподарських товарів і засобів виробництва. Місцеві земельні банки також консультують своїх клієнтів з різних аспектів розвитку їх господарства, разом з фермерами розробляють довгострокові програми підвищення ефективності виробництва, що в свою чергу допомагає визначити потреби в кредитах і можливості їх сплати.

Встановлено, що на сучасному етапі в зарубіжних країнах на земельному ринку об'єктом торгівлі виступає належність землі, тобто право власності, чи право користування нею, або перше і друге одночасно. Ринок землі, як об'єкт власності, характеризується наявністю приватної власності на землю, купівлею та продажем, здачею в оренду, заставу тощо. Для ринку землі, як об'єкту господарювання властива державна та колективна власність. Продається і купується право користування землею, яка перебуває у державній власності. Кожен з ринків має свою ринкову структуру, облік руху земельних ресурсів, відповідну систему цін тощо.

Земельний ринок у країнах Центральної та Східної Європи перебуває в стадії формування, а тому активно не діє. З метою недопущення спекуляції землею, законодавством може вводитися мораторій на купівлю-продаж землі на 3-5 років, як це має місце в Угорщині та Румунії. Крім того, обмежуються права вільного розпоряджання землею шляхом введення обов'язкового використання землі для сільського господарства протягом п'яти років ( Болгарія, Угорщина, Чехія і Словаччина). У більшості країн заборонено продавати землю іноземцям. Однак таке обмеження не чинне в Польщі, Югославії, Чехії та Словаччині. Для земельного ринку в Східній Німеччині характерне жорстке регулювання його державою так само, як і в ФРН. Найбільш наблизилися до становлення ринку землі Польща та Югославія.

Другий розділ “Основні засади економічного механізму створення ринку земель сільськогосподарського призначення” присвячено розгляду питань законодавчого забезпечення земельної реформи та формування ринку сільськогосподарських земель. Визначено важелі економічного механізму функціонування і регулювання цього ринку. Чільне місце відведено дослідженню порядку, способів та умов укладання та виконання цивільно-правових земельних угод.

Здійснений аналіз законодавчого забезпечення розвитку земельної реформи та формування ринку землі свідчить, що земельна реформа, по суті, достатньою мірою законодавчо врегульована президентськими указами. Проте останні, як правило, не підкріплювалися законами, навіть після прийняття 25 жовтня 2001 р. нового Земельного кодексу України. Формування ринку землі перебуває у стадії становлення. Правові норми, які закладають передумови розвитку ринку сільськогосподарських земель, розосереджені в різних нормативних актах, не досить чіткі, а не рідко й суперечливі. Для подальшого розвитку земельних відносин і, зокрема, ринку сільськогосподарських земель, необхідно розробити та першочергово прийняти закони “Про обіг земель сільськогосподарського призначення”, “Про іпотеку земель сільськогосподарського призначення”, “Про Державну реєстрацію земельних ділянок і прав на них”, “Основні напрями розвитку регульованого ринку сільськогосподарських земель”.

Якщо первинний ринок сільськогосподарських земель формується шляхом безоплатної передачі земельних ділянок громадянам та юридичним особам у власність, то на вторинному ринку земельні ділянки, земельні частки (паї) поступово вводяться в економічний обіг, а набуття права власності на землю стає результатом цивільно-правових угод. Порядок укладання угод купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення представлено на рис 1. Характер цивільно-правових земельних угод залежатиме від того, яким буде ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні: тіньовим, підпільним, безконтрольним й непередбачуваним чи, навпаки, прозорим, організованим, контрольованим і прогнозованим.

Аналіз способів продажу землі сільськогосподарського призначення свідчить, що земельний конкурс проводиться з метою виявлення найбільш ефективних і підприємливих власників, а земельний аукціон - для визначення найвищої ціни. Для забезпечення ефективного використання землі в сільському господарстві, необхідно застосовувати метод конкурсного продажу. Саме він забезпечує: виявлення професійних здібностей претендента на земельну ділянку; наочність подальшого використання земельної власності згідно з розробленими бізнес-планами; гласність і відкритість при купівлі-продажу земельних ділянок або прав на їх оренду; здійснення контролю з боку організаторів конкурсу за ефективним використанням проданих земельних ділянок, земель селянських (фермерських) господарств тощо.

Встановлено, що для розвитку іпотеки необхідно: по-перше, наявність розвинутого ринку сільськогосподарських земель, де землю можна вільно купувати та продавати; по-друге, розвинуту мережу приватних і державних спеціалізованих кредитних установ, які будуть здійснювати довгострокові (терміном на 5-20 років) кредитні операції; по-третє, встановлення реальної ринкової ціни землі; по-четверте, земля повинна утворювати в балансі селянських (фермерських) господарств та інших приватних сільськогосподарських підприємств більшу частину активів; по-п'яте, розвиток продажу земель сільськогосподарського призначення на аукціонах та конкурсах. Крім перерахованого вище, нині розвитку інституту іпотеки перешкоджають такі правові чинники, як відсутність законодавства про державну реєстрацію прав на нерухоме майно; заборона до 1 січня 2005р. згідно з новим Земельним кодексом фізичним і юридичним особам, які мають у власності земельні ділянки для ведення селянського (фермерського) господарства та іншого товарного сільськогосподарського виробництва, а також громадянам - власникам земельних часток (паїв) укладати іпотечні договори, предметом яких є належні їм земельні ділянки і паї; відсутність закону, який регулює правовідносини, пов'язані з обігом сільгоспугідь, у т. ч. заставних.

Виявлено, що потреба оцінки земель сільськогосподарського призначення як складової економічного механізму полягає в такому: для визначення ринкової вартості земельних ділянок під час укладання угод купівлі-продажу, міни, дарування, спадкування; встановлення соціально справедливих рентних платежів за оренду сільгоспугідь; визначення експертної оцінки земельної ділянки при реалізації на земельному конкурсі, аукціоні, тощо; обумовлювання вартості під час передачі земельних площ в іпотеку; для коригування розміру земельного податку; визначення розміру відшкодування і компенсації внаслідок обмеження приватної власності та вилучення земельних ділянок у їх власників; відображення вартості сільськогосподарських угідь у балансі сільгосппідприємств; встановлення вартості землі як важливої складової національного багатства України.

Становлення ринку сільськогосподарських земель передбачає вдосконалення оподаткування землевласників та землекористувачів, у тому числі встановлення спеціальних податків та нових пільг з оподаткування, згідно природно-економічних особливостей господарювання на землі. При цьому на регульованому земельному ринку повинен дотримуватись баланс інтересів, тобто інтереси держави повинні бути врівноважені інтересами власників землі.

У третьому розділі “ Реформування земельних відносин - передумова становлення земельного ринку в Україні ” досліджується проведення земельної реформи, зокрема тих її напрямів, які стосуються розвитку ринку землі сільськогосподарського призначення.

Найважливішим кроком до формування передумов становлення земельного ринку є визнання приватної власності на землю. Якщо в перші роки реформування суттєві зміни у формах власності не відбувались, то з визнанням повного права приватної власності на земельний пай вони набули значення. Станом на 1.01.2001р. у приватній власності громадян перебуває 48,2% земельного фонду, тоді як у колективній - лише 1,8 %, у власності держави - 50,0%. Приватні сільськогосподарські угіддя становлять 68,8 %, із них -76,5% ріллі.

Приватизація земель, яка проводиться шляхом паювання сільськогосподарських угідь сприяє формуванню великої кількості власників землі. Набули права на земельну частку (пай) 6740,8 тис. осіб, з них 97,4% отримали сертифікати (дані станом на 01.07.2001р.). Селяни, які стали власниками земельних ділянок, виділених в натурі в розмірі паю (577,2 тис. чол.), розпорядились ними по-різному: 53,6% ведуть приватні індивідуальні господарства, 18,8% - увійшли до складу нових агроформувань, здали в оренду - 26,5%. До введення заборони власникам земельних часток (паїв) укладати угоди купівлі-продажу, дарування, міни (січень 2001р.) приватні власники, які отримали державні акти на право приватної власності на землю, уже мали змогу реалізувати свої права на земельні частки. Передали спадкоємцям і подарували 1%, продали - 0,1% селян. За даними Держкомзему України у 2001р. в обігу було 355,2 тис. сертифікатів на право на земельну частку (пай), або 5,5% від загальної кількості сертифікатів, з них 75,5% - шляхом успадкування, 21,3% - подаровано, 0,2% - обміняно і 3,3% - продано.

У процесі проведення земельної реформи та появи приватних землевласників на селі особливого значення набирає розвиток орендних відносин. У 2001р. укладено 5,6 млн. договорів на оренду земельних часток (паїв), в т.ч. 2,9 млн. - з селянами-пенсіонерами. Більшість нових господарств зацікавлені в оренді землі для створення великих життєздатних сільськогосподарських підприємств. Оренда землі сприяє виявленню найбільш підприємливих і компетентних людей та концентрації в їх руках земельних угідь.

З метою вдосконалення орендних відносин необхідне формування складових інфраструктури земельного ринку, а саме: створення при районних держадміністраціях консалтингових служб, які надаватимуть інформаційні послуги зацікавленим особам щодо попиту та пропозиції на оренду землі, поради щодо справедливої орендної плати; проведення земельних конкурсів за право оренди земельних ділянок; створення маркетингових фірм з обслуговування як ринку землі, так і відносин оренди; підготовка спеціалістів, які будуть розробляти рекомендації стосовно розміру орендної плати за земельні ділянки різної якості.

Реструктуризація колективних та інших недержавних сільськогосподарських підприємств у господарські структури ринкового типу сприяє становленню таких важливих передумов впровадження ринку землі, як формування підприємницького середовища та пошук ефективних керівників, організаторів сільськогосподарського виробництва. На фоні розвитку конкуренції між різними агроформуваннями ринкового типу створюються умови для виявлення відмінностей між різними формами господарювання і ефективного використання земельних ресурсів. А із зростанням ефективності й доходності сільськогосподарських підприємств зароджується мотивація до придбання і раціонального використання земельної власності.

Побоювання, пов'язані з введенням приватної власності на землю і формуванням ринку сільськогосподарських земель стосовно розгортання спекуляції, скуповування землі “товстосумами”, переходу значних земельних площ до земельних банків та обезземелення селянства, використання сільськогосподарських угідь не за призначенням, з одного боку, для нинішнього етапу земельної реформи, мають під собою певні підстави, але не мають серйозних обґрунтувань. А з іншого ж, вони можуть бути зняті запровадженням правових актів земельного ринку. Упереджене ставлення до купівлі-продажу сільськогосподарських угідь і формування земельного ринку пов'язане не лише з психологічною та економічною непідготовленістю, консервативним менталітетом селянства, а й з незнанням самого процесу, основної мети та завдань земельної реформи.

У роботі визначено основні елементи функціонування ринку сільськогосподарських земель (рис.2). Повноцінний ринок землі має включати: по-перше, наявність земель сільськогосподарського призначення у ринковому обігу; по-друге, достатню кількість потенційних продавців і платоспроможних покупців, які можуть придбати землі сільськогосподарського призначення, та мотивації їх виходу на ринок; по-третє, створення необхідної ринкової інфраструктури; по-четверте, сформованість системи ціноутворення на земельні ділянки сільськогосподарського призначення залежно від їх якості і місця розташування; по-п'яте, наявність організаційно-правового та економічного механізму укладання цивільно-правових земельних угод і становлення сільськогосподарського земельного ринку; по-шосте, чіткий державний контроль, управління та регулювання становлення ринку сільськогосподарських земель.

Від самих селян залежить, як вони зможуть проявити себе в нових ринково орієнтованих умовах, реалізувати свій потенціал і проявити ініціативу. Становлення сільськогосподарського ринку в нашій державі слід починати з трансформації суспільної думки, зміни психологічного ставлення людей до приватної власності на землю, торговельних операцій з нею. Головне щоб селяни усвідомили, що вони є власниками землі і працюють з метою отримання максимального прибутку і примноження приватної власності, орієнтуючись на підприємницький успіх.



ВИСНОВКИ

Регульований, економічно обґрунтований ринок сільськогосподарських земель не може бути відокремленим від загальної системи ринкових відносин. А із збільшенням кількості власників земельних ділянок, земельних часток (паїв) та значним подрібненням земель сільськогосподарського призначення з'явилась актуальна необхідність у розробці економічних важелів, які забезпечать ефективне використання сільськогосподарських угідь та формування механізмів земельного ринку.

Ринок сільськогосподарських земель є засобом перерозподілу землі між власниками за допомогою економіко-правових методів на основі конкурентного попиту та пропозиції. Земельний ринок - складна система, яка складається із попиту, пропозиції, цін, системи маркетингу, менеджменту, ділових процедур та інфраструктури.

Специфіка ринку землі визначається властивостями й особливостями товару-землі і полягає у абсолютній унікальності і нерухомості землі, конкурентоспроможність якої визначається її якісними характеристиками, місцеположенням та природно-економічними особливостями регіонів. На земельному ринку відіграє активну роль низька еластичність пропозиції, а ціна на земельні ділянки визначається попитом, який формується під впливом багатьох чинників.

Вивчення досвіду зарубіжних країн щодо державного регулювання земельних відносин на сучасному етапі соціально-економічного розвитку дає можливість зробити висновки:

у жодній країні світу немає дійсно вільного і необмеженого права приватної власності на землю, безконтрольних операцій з купівлею і продажем останньої;

використання придбаних у власність земель виключно за цільовим призначенням, зміна якого може відбуватися лише за дозволом урядовців або за рішенням суду; у випадках суспільної потреби земельна ділянка, яка перебуває у приватній власності, може бути примусово відчужена;

державне втручання в права розпоряджання земельною власністю найбільш відчутно проявляється при встановленні порядку продажу (купівлі), оренди земельних ділянок, а також їх успадкування (дарування);

у розвинутих країнах Західної Європи та Північної Америки використання землі власниками або орендарями ґрунтується на жорсткій відповідності правовому режимові, вимогам національного та місцевого законодавства;

законодавство майже всіх розвинутих країн містить спеціальні норми, які зобов'язують землевласників та землекористувачів використовувати землю якомога раціональніше, екологобезпечно і ефективно;

спекуляція землею на ринку землі займає незначне місце завдяки розвиненій системі антиспекуляційних заходів та чітко організованому й прозорому механізму земельних операцій.

До формування ринку землі у країнах Центральної та Східної Європи підходять досить обережно: поступово знімаються обмеження ринкового обороту землі, оптимізуються розміри землеволодіння. Вводяться в дію економічні регулятори земельного ринку, в тому числі податкові. Вдосконалюється земельне законодавство шляхом внесення змін і доповнень у земельні закони та кодекси, в закони про власність та приватизацію. Трансформацію земельних відносин орієнтують на поступовий, еволюційний характер земельних перетворень, координований і регульований державою.

В економічний механізм формування ринку сільськогосподарських земель в Україні повинно включатись подальше вдосконалення державного регулювання і управління земельними відносинами в Україні економічними методами. При цьому необхідно:

розробити модель регульованого обороту угідь сільськогосподарського призначення (земельних часток (паїв), земель товарних сільськогосподарських підприємств тощо);

впровадити чіткий порядок переходу прав власності і користування під час укладання цивільно-правових земельних угод, прозору систему реєстрації земельних ділянок і прав на них;

створити інфраструктуру цивілізованого ринку землі, в тому числі заснувати державний земельний іпотечний банк для проведення іпотечного кредитування товарних сільськогосподарських підприємств, а також селянських (фермерських);

забезпечити державний контроль і регулювання ринку землі шляхом запровадження системи обмежень землеволодіння і землекористування, введення економічних стимулів і санкцій щодо суб'єктів земельних відносин;

удосконалити систему вартісної оцінки земель шляхом впровадження експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення;

вдосконалити оподаткування землекористування і землеволодіння з метою забезпечення раціонального використання сільськогосподарських угідь.

У законодавчому порядку слід передбачити отримання дозволу земельної комісії на проведення угод купівлі-продажу, визначити категорії покупців і продавців, встановити з якою метою громадяни можуть купувати земельні ділянки, обумовити умови та обмеження проведення земельних угод, визначити розмір відшкодування і компенсації внаслідок обмеження приватної власності та вилучення земельних ділянок у їх власників.

Умови та способи проведення цивільно-правових земельних угод потрібно впорядковувати та належним чином організовувати, враховуючи наступне:

з метою забезпечення раціонального використання землі, розвитку підприємництва, пошуку ефективних господарів, залучення інвестицій слід запроваджувати конкурсний продаж;

оскільки до угод міни застосовують правила укладання договорів купівлі-продажу, то до введення чіткого порядку, який регулює купівлю-продаж сільськогосподарських земель, укладення угод міни сприяє розвитку тіньової форми продажу, яка не виявляє реальної ціни на землю і не забезпечує розвитку прозорого земельного ринку;

процес успадковування земельних ділянок, земельних часток (паїв) повинен створювати об'єктивні умови для подальшого перерозподілу землі, а введення чіткого порядку та умов передачі у спадок земель сільськогосподарського призначення забезпечить управління і контроль за подальшим рухом земельної власності;

дарування, як і міна та купівля-продаж, спрямовані на безповоротне припинення права власності. Проте на відміну від зазначених угод, дарування є завжди безоплатним, тобто дарувальник не має права вимагати від обдарованої особи грошової чи матеріальної компенсації;

передача земельних ділянок, земельних часток (паїв) в оренду фізичним та юридичним особам у сучасних умовах є одним із напрямів підвищення ефективності їх використання, сприяє виявленню господарів, які вміють організовувати прибуткове виробництво;

зважаючи на власний історичний досвід та практику країн з розвинутою ринковою економікою, можна стверджувати, що в Україні не створені умови для розкриття економічного засад іпотеки, а відсутність законодавства про реєстрацію прав на нерухоме майно, обіг земель сільськогосподарського призначення та введення мораторію на продаж земельних ділянок товарних сільськогосподарських підприємств і земельних часток (паїв) створюють пряму перешкоду розвитку іпотеки.

Аналіз основних засад оцінки земельних ресурсів виявив такі особливості ціноутворення в період формування земельного ринку в сільському господарстві: нові земельні відносини потребують введення експертної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення як важливої бази для визначення ринкової вартості земельних ділянок при здійсненні трансакцій; оцінка повинна проводитись під контролем держави; ціна землі, перш за все, визначається вартістю вирощеної на ній продукції; з формуванням розвинутого ринку сільськогосподарських земель ціни на земельні ділянки підвищуються порівняно із їх вартістю в період реформування земельних відносин і зародження ринку землі; для нинішнього етапу становлення ринку землі сільськогосподарського призначення характерна неврівноваженість попиту та пропозиції; із становленням розвинутого земельного ринку держава все більш впливатиме на встановлення вартості землі, при цьому ціни на земельні ділянки залежатимуть від розміру державних виплат та субсидій.

У перспективі очікується підвищення цін на земельні ділянки сільськогосподарського призначення у густонаселених регіонах та сповільнене формування повноцінного ринку сільськогосподарських земель у районах із низькою густотою населення та віддалених від великих промислових центрів через обмежений платоспроможний попит.

Основні напрями вдосконалення оподаткування землевласників та землекористувачів як складової економічного механізму формування ринку сільськогосподарських земель полягають у: запровадженні прогресивної шкали оподаткування земельних ділянок, які не використовуються за призначенням; визначенні земельного податку з врахуванням реальної вартості земельних ділянок, яка встановлюється в ході розвитку земельного ринку; запровадженні, з метою попередження спекулятивних угод на ринку земель спеціального податку з продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які реалізуються протягом наступних трьох років без поважних причин; передбаченні для забезпечення раціоналізації землекористування та володіння зменшення величини земельного податку виробникам сільгосппродукції, які потребують розширення земельних площ; швидкому ефективному та справедливому вирішенню в адміністративних органах або судах спорів стосовно плати за землю та земельні угоди.

Дослідження реформування земельних відносин як передумови становлення ринку сільськогосподарських земель дає підстава для висновку, що завершено проведення таких важливих заходів при дотриманні етапної реалізації: роздержавлення та приватизацію земель, паювання сільськогосподарських угідь, переданих у колективну власність, видачу сертифікатів на право власності на землю, а також реструктуризацію недержавних колективних сільгосппідприємств. Зараз активно проходить процес відведення земельних ділянок в натурі та видачі державних актів на право власності на землю, створення агроформувань ринкового типу. Цим досягається формування таких важливих передумов розвитку земельного ринку в сільському господарстві, як: формування достатньої кількості селян-власників та виявлення ефективних керівників, організаторів виробництва; залучення землі в товарно-грошові відносини і визнання землі товаром; розвиток ринку земельних ділянок, які перебувають в особистому користуванні громадян, та започаткування ринку земельних часток (паїв); формування підприємницького середовища; зародження конкуренції між сільгоспвиробниками і становлення достатньої сукупності потенційних покупців земельних ділянок, часток (паїв).

Вивчення засад економічного механізму становлення ринку землі в сільському господарстві дає змогу стверджувати, що його формування повинно відбуватися поступово, організовано і не стихійно, під контролем та з регулюванням держави.

Із розвитком ринку сільськогосподарських земель передбачається впорядкування земельного обігу та способів укладання земельних угод шляхом запровадження обмежень щодо землеволодіння і землекористування, ефективного регулювання становлення інфраструктури ринку сільгоспугідь, раціоналізації землекористування економічними методами. Внаслідок цього встановлюватимуться реальні ціни на земельні ділянки, вдосконалюватиметься оподаткування землевласників та землекористувачів, налагоджуватиметься система прогнозування та планування розподілу земель, залучатимуться додаткові кошти в сільськогосподарське виробництво.



СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ

Песцова О.С. Законодавче забезпечення формування ринку сільськогосподарських земель в Україні // Пріоритетні напрями і механізми відновлення та модернізації ресурсного потенціалу національного АПК: Зб. наук. пр. Ін-т економіки НАН України. - Київ, 2000. - С. 50-56.

Песцова О.С. Методи державного регулювання земельних відносин в країнах світу // Ресурсний потенціал національного АПК: оцінка, економічний механізм відтворення та оновлення: Зб. наук. пр. Ін-т економіки НАН України. - Київ, 1997. - С. 45-52.

Песцова О.С. Про формування ринку землі в Україні // Вісник аграрної науки. - 1998. - №7. - С. 74-75.

Песцова О.С. Реформування земельних відноси: досвід минулого//Ресурсний потенціал АПК у ринковій економіці: теорія і практика формування: Зб. наук. пр. Ін-т економіки НАН України. - Київ, 1996. - С. 76-81.

Песцова О. С. Ринок землі: специфіка, принципи, завдання та функції // Формування і реструктуризація аграрного ресурсного потенціалу України: Зб. наук. пр. Ін-т економіки НАН України. - Київ, 1998. -

С. 69-81.

Песцова О.С. Конкурсні засади купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення // Ресурсний потенціал АПК: концептуальні засади і механізми збалансованого відтворення та ефективного використання: Зб. наук. пр. Ін-т економіки НАН України. - Київ, 2002. - С. 71-78.

Трегобчук В.М., Песцова О.С. Державне регулювання земельних відносин ( досвід розвинутих країн ) // Вісник Львівського державного аграрного університету: Проблеми реформування земельних відносин в умовах Західного регіону України, №1 - Львів, 1997. - С. 32-35 (дисертанту належить аналіз методів державного регулювання земельних відносин і ринку землі в зарубіжних країнах світу).

Трегобчук В.М., Песцова О.С., Сабо В.Ю. Земельная реформа в Украине: задачи, реальный ход и проблемы // Аграрные реформы в странах Центральной и Восточной Европы: опыт и проблемы: Тезисы докладов междунар. науч.-произв. конференции, посвященной 155-летию Белорусской сельскохозяйственной академии, 8-9 июня 1995. - Горки , 1995. - С. 48-49 (дисертанту належить обґрунтування значущості введення приватної власності на землю).

Размещено на Allbest.ru

...