Практичне значення одержаних результатів. Теоретичні результати досліджень використані при розробці науково-дослідних робіт, результати яких були реалізовані в нормативних актах з питань оцінки земель в Україні.

В рамках НТП “Розробити наукові основи удосконалення земельних відносин на селі, ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою, створення територіальних умов землекористування і охорони земель” (№ ДР. 0101U007175) обґрунтовано методологію і визначено напрями удосконалення земельно-оціночних робіт та сферу їх застосування в земельних відносинах.

Дисертаційне дослідження безпосередньо пов'язане з НДР “Розробка методичних рекомендацій з експертної грошової оцінки земельних ділянок сільськогосподарського призначення” (№ ДР 0103U002420), в якій використано обґрунтовані дисертантом напрями використання грошової оцінки земель при орендних відносинах (довідка ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” від 02.02.2005 р. № 55.1-49).

Практичне значення мають обґрунтовані в дисертаційному дослідженні принципи законодавчого врегулювання проведення грошової оцінки земель та земельних ділянок, які узгоджувалися б з міжнародними стандартами оцінки, а також підходи до звуження можливостей некваліфікованої або недобросовісної оцінки шляхом удосконалення правового регулювання оцінки земель, які були враховані при розробці Закону України “Про оцінку земель” (прийнятий 11.12.2003 р. № 1378-ІV). При розробці проекту Постанови Кабінету Міністрів України “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” (прийнята 11.10.2002 р. № 1531) було використано розробки щодо особливостей проведення експертної грошової оцінки присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для дачного та гаражного будівництва. У Наказі Держкомзему України від 09.01.2003 р. № 2 “Про Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок” було враховано сформульовані в роботі вимоги до оформлення результатів оцінки земель (довідка Держкомзему України від 01.02.2005 р. № 14-25-11/662).

Результати дисертаційного дослідження впроваджені у навчальний процес у Національному аграрному університеті і використовуються при викладанні дисципліни “Експертна оцінка земель” (довідка від 08.02.2005р. №3).

Основний внесок здобувача. Сформульовані у дисертації наукові положення, висновки та пропозиції належать особисто автору та є його науковим доробком. Дисертаційна робота є самостійно виконаною науковою працею, в якій викладено авторський підхід до вирішення важливої наукової проблеми - удосконалення методології земельнооціночних робіт в процесі регулювання земельних відносин.

Наукові результати дисертаційного дослідження є внеском у розвиток економічної науки з питань організації управління, планування і регулювання економікою.

Із наукових праць, опублікованих у співавторстві, в дисертації використані лише ті положення, які одержані автором особисто.

Апробація та впровадження результатів дослідження. Результати наукових досліджень дисертанта пройшли апробацію і одержали позитивну оцінку на Міжнародній науково-практичній конференції “Землевпорядна освіта, наука та виробництво: сьогодення та перспективи очима молодих вчених” (м. Київ, 25 лютого 2003р.); на ІІІ Всеукраїнській науково-практичній конференції (20-21 квітня 2003 р.) на засіданнях кафедри управління земельними ресурсами, кафедри земельного кадастру ННІ земельних ресурсів, правознавства та педагогіки Національного аграрного університету.

Публікації. Найбільш суттєві теоретичні та практичні результати досліджень, методичні розробки, висновки і пропозиції здобувача по темі дисертації оприлюднені у 8 наукових працях, з них 5 - у фахових виданнях, загальним обсягом 6,3 друк. арк. П'ять публікацій належать особисто дисертанту.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків і пропозицій, списку використаних джерел. Обсяг основної частини дисертації становить 182 сторінки комп'ютерного тексту, містить 14 таблиць та 4 рисунки. Повний обсяг дисертації 199 сторінок комп'ютерного тексту. Список використаних джерел складає 181 назву на 17 сторінках друкованого тексту.

Основний зміст дисертаційної роботи

У першому розділі "Теоретико-методологічні основи земельнооціночних робіт та їх використання" розглянуто особливості формування економічної думки щодо здійснення земельнооціночних робіт та їх використання.

Констатується, що кількісний і якісний облік земель як основного засобу виробництва пройшов значний еволюційний шлях розвитку і завжди виступав базою формування економічної сутності земельних відносин. Найважливіший період в проведенні кадастрових робіт у Росії (у складі якої була і Україна) пов'язаний із оціночними роботами земств, особливістю яких було те, що оцінка землі проводилася не лише по рівню урожайності, що вело до оподаткування “господарських якостей” власника, а і з врахуванням витрат виробництва та природних властивостей ґрунту.

Відзначено, що в 30-х роках в ХХ ст. у СРСР були практично призупинені земельнооціночні роботи у зв'язку з твердженням про їх недоцільність в умовах відсутності приватної власності на землю. Відродження земельнооціночних робіт в Україні практично розпочалося з прийняттям у 1968 році “Основ земельного законодавства СРСР і союзних республік”. На протязі всього періоду здійснених земельнооціночних робіт точилися гострі дискусії щодо критерію економічної оцінки землі (валова продукція, чистий доход, урожайність, собівартість, окупність витрат тощо) та отримання достовірної економічної інформації щодо типу ґрунтів.

Обґрунтовано, що необхідність досконалого вивчення методичних основ здійснення економічної, грошової та експертної оцінки земель з позицій використання цих даних при формуванні економічної сутності земельних відносин обумовлена тим, що лише глибоке знання про те, що акумулюють в собі відповідні земельнооціночні показники, дає можливість раціонально їх використовувати при паюванні земель, визначенні земельного податку, орендної плати, ціни землі тощо.

Критично розглянуто методичні основи нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, яка була проведена за станом на 1 липня 1995 року і в основу якої покладено рентний доход, що створюється при виробництві зернових культур та визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.

Проаналізовано динаміку надходжень коштів від плати за землю по Україні, на основі чого доведено, що саме проведення грошової оцінки земель населених пунктів забезпечує значне збільшення надходжень коштів до місцевих бюджетів. Цьому ж також сприяє проведення робіт з інвентаризації земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення за їх межами.

Показано, що проведення інвентаризації земель дасть можливість визначити кількісні та реальні межі землевласників і землекористувачів, що вкрай важливо при визначенні грошової оцінки конкретної земельної ділянки. Наголошено на необхідності завершити роботи з проведення інвентаризації та грошової оцінки земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

Досліджено методичні основи експертної грошової оцінки земельних ділянок, а також обґрунтовано її необхідність для регулювання земельних відносин (при передачі земель у власність, спадщину, даруванні, при оренді, купівлі-продажу, заставі земельних ділянок, визначенні рівня земельного податку, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва). Визначено основні напрями розвитку земельнооціночної діяльності в ринкових умовах.

Доведено, що стан навколишнього природного середовища можна розглядати як один із найважливіших, а, у деяких випадках, навіть як визначальний фактор, що впливає на ціну земельної ділянки. Встановлено, що облік цього фактору має здійснюватися, по-перше, на основі глибокого аналізу всієї багатоманітності екологічних впливів на землю та нерухоме майно та, по-друге, із застосуванням чіткої класифікації цих впливів, яка б дозволила уніфікувати процедури їх оцінки.

Подано авторську класифікацію екологічних чинників, що впливають на оцінку землі та нерухомого майна, яка передбачає облік таких виділів: а) екологічні фактори; б) якісні параметри об'єктів нерухомості; в) природні фактори; в) обмеження у використанні нерухомого майна.

Зазначено, що дисертаційне дослідження здійснено на основі діалектичного методу пізнання соціально-економічних та екологічних явищ, системного підходу до аналізу процесу встановлення вартості землі в процесі формування земельних відносин.

Окремо вказуються, що дослідження здійснене за допомогою відомих методів - монографічного, історичного, абстрактно-логічного та інших.

В другому розділі “Стан застосування грошової оцінки земель в економічних відносинах України” детально розглянуто використання грошової оцінки при паюванні земель та оподаткуванні сільськогосподарського виробництва, роль та значення грошової оцінки землі при орендних відносинах.

Показано, що застосування грошової оцінки земель згідно чинного законодавства обов'язкове при паюванні земель, оподаткуванні, орендних відносинах та формуванні ринку землі. Найбільша відповідальність при використанні грошової оцінки землі спостерігається при проведенні паювання земель.

Відзначено, що паювання земель здійснювалося шляхом ділення суми грошової оцінки сільськогосподарських угідь конкретного підприємства на кількість пайщиків цього підприємства, що мають право на земельну частку пай. Цим зумовлено, що в окремих, або в поруч розміщених господарствах, а особливо в регіональному аспекті, відхилення у фізичному розмірі земельних паїв досягає десятикратного і більше розміру.

Ставки розміру податку з одного гектара відповідних сільськогосподарських угідь з 1997 р. були встановлені у відсотках виходячи із відношення фактичного розміру податків, які сплачувалися в 1996 р., до загальної вартості грошової оцінки землі, у вигляді плати за землю: для ріллі, сіножатей і пасовищ - 0,1; для багаторічних насаджень - 0,03; у вигляді фіксованого сільськогосподарського податку, відповідно - для ріллі, сінокосів і пасовищ - 0,5; для багаторічних насаджень - 0,3 відсотка.

Обґрунтовано, що введення фіксованого сільськогосподарського податку передбачає суттєве спрощення механізму нарахування та сплати податків, адже він сплачується замість 10 податків і зборів (податок на прибуток підприємств; плата за землю; податок із власників транспортних засобів; комунальний податок; збір за геологорозвідувальні роботи, збір на обов'язкове соціальне страхування; збір на будівництво та ремонт доріг; збір на обов'язкове державне пенсійне страхування; плата за придбання торговельного патенту на здійснення торговельної діяльності; збір за спеціальне використання природних ресурсів). Відзначається, що сплата фіксованого податку призводить до мінімізації податкових перевірок і сприяє виходу значної частини коштів із “тіньової” економіки.

Досліджено напрями використання грошової оцінки при орендних відносинах. Показано, що оренда землі, як тимчасовий платний перехід землі від одного власника та користувача до іншого, на сучасному етапі розвитку АПК України є основною складовою ринкового земельного обігу. Згідно чинного законодавства, розмір орендної плати за земельну частку повинний бути не менше 1,5-2,0 % її вартості. Фактично вона складає біля одного відсотка і в структурі її 82 % становила натуральна оплата, 7 % - відробіткова та 11 % - грошова.

Визначено засади формування орендних відносин, які обумовлюються поєднанням форми орендної плати, її бази та типу, а також чинників, які визначають розмір плати.

Подано визначення ринкової орендної плати як найвірогіднішої величини, за яку обізнаний і не зобов'язаний надавати свою земельну ділянку в оренду орендодавець погоджується надати, а обізнаний і не зобов'язаний орендувати орендар погоджується взяти цю земельну ділянку в оренду.

Здійснено факторний аналіз формування ринкової ціни на землю несільськогосподарського призначення в Україні на сучасному етапі. Показано, що на неї в найбільшій мірі впливають такі чинники як щільність міського населення, урбанізованість, сприятливі рекреаційні умови, а також ряд показників соціально-економічного розвитку, провідним серед яких є обсяг роздрібного товарообороту.

Дисертантом визначено напрями удосконалення земельного законодавства та реформування земельних відносин в умовах ринкової економіки. Вказується, що подальший розвиток законодавчого забезпечення земельних відносин повинен мати системний комплексний характер і базуватись на принципах оптимізації землекористування та охорони земель, сталого розвитку суспільства та екологічної безпеки довкілля, сталої бази розвитку української економіки, соціального захисту та підвищення життєвого рівня населення.

В третьому розділі “Удосконалення використання грошової оцінки земель в економічних відносинах” проаналізовано світовий досвід грошової оцінки земель та його використання в земельних відносинах.

Встановлено, що в більшості провідних країн не існує єдиної методики економічної оцінки земель, а найпоширенішим методом оцінки земель є капіталізація чистого доходу від реалізації сільськогосподарської продукції. Як правило, одночасно діють дві системи оцінки: нормативна та експертна. Перша виконує суто фіскальні функції, а друга слугує здійснення трансакцій.

Показано, що в більшості країн світу нерухоме майно оцінюється за дійсною ринковою ціною, яка є базою для визначення розміру оподаткування, що переважно складає 1-3% від вартості землі. Відбувається еволюція орендних відносин в бік зменшення залежності орендарів від орендодавця (тривалість оренди 18-49 років, примусова оренда, держава-орендодавець тощо), що сприяло підвищенню ефективності аграрного господарства, яке базується не на земельній власності, а на господарському володінні та використанні (Франція, США). Переваги орендних земельних відносин у світі обумовлені тим, що за умов оренди вивільняються фінансові ресурси для інвестицій в засоби механізації, нові технології, будівництво нових приміщень тощо.

Визначено, що нижня межа орендної плати еквівалентна процентному доходу від збереження готівки на депозитному рахунку в банку в сумі, що дорівнює ціні одного гектара землі, зданого в оренду. Тобто мається на увазі, що якби орендодавець продав свою земельну ділянку і поклав гроші на депозит в банк, то він отримав би депозитний прибуток, який дорівнює величині, не меншій суми річної орендної плати.

Обґрунтовано, що кардинальні зміни у структурі виробництва та структурі виробничих витрат в процесі реформування АПК вимагає оновлення грошової оцінки землі. Поновлення грошової оцінки землі через ефективність виробництва зернових, як це зроблено в 1995 році, не забезпечує такої об'єктивності даних, при якій їх можна було б беззаперечно використовувати при оподаткуванні, визначенні орендної плати та ціни землі.

Дисертантом показано, що при паюванні земель в господарствах з великою різницею їх якості, для досягнення справедливості поділу, виникає об'єктивна необхідність виділення частин паю в декількох місцях. Наголошено на необхідності, при можливості, користуватися ними як спільною власністю, враховуючи, що основна частина цих паїв, як правило, передається в оренду.

Визначено, що система земельного оподаткування потребує удосконалення. Податок безпосередньо за сільськогосподарські угіддя повинен складатися з двох частин: постійної та змінної (диференційованої). Постійна частина має поєднувати в собі оподаткування землі як природного ресурсу державного значення, яке практично нічим не відрізняється від платежів за використання інших природних ресурсів і слугує для фінансування землеохоронних заходів, а також оподаткування специфічного доходу, який визначається потребою у вирівнюванні умов господарювання в галузі економіки. Розмір диференційованої частини податку має визначатися розміром диференціальної ренти, методику розрахунку якої слід затверджувати на державному рівні і визначати відповідно до економічної оцінки землі. Оскільки існують земельні ділянки, які не приносять ренти, то податок за них не міститиме відповідної диференційованої частини. Такий підхід відповідатиме загальноприйнятій практиці земельного оподаткування, адже в окремих країнах східної Європи власники гірших за якістю угідь не сплачують рентний податок, а отримують дотації.

Наголошується на необхідності усунення непорозумінь в оподаткуванні сільськогосподарських товаровиробників у зв'язку з відсутністю чіткої відмінності між особистим селянським господарством та фермерським. Це стосується, в першу чергу, максимальної площі земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства, що спонукає значну кількість фермерських господарств до зміни свого статусу на особисте селянське господарство і, відповідно, уникання сплати фіксованого сільськогосподарського податку.

Встановлено, що питома вага орендної плати в умовному прибутку нерідко досягає більше 100 %, а тому, в даних умовах, вести мову про подальше підвищення орендної плати передчасно. Відзначається, що з розвитком земельних відносин, підвищенням ефективності сільськогосподарського виробництва орендна плата обчислюватиметься за сукупністю таких факторів, як доходність землі, її родючість і місцеположення, а також, що особливо важливо, - співвідношенням між попитом і пропозицією на землю як об'єкт оренди.

Обґрунтовано, що з метою удосконалення орендних відносин необхідно запровадити обов'язкове застосування аукціонів на орендовану землю, що стимулюватиме конкуренцію орендарів і відповідне підвищення орендної плати, а також визначити конкретні механізми контролю якості земельних ділянок і відповідних фінансових компенсацій (у випадку зниження рівня родючості ґрунтів, погіршення якості земельних ділянок тощо).

Доведено, що застосування методів економіко-статистичного моделювання у процесі грошової оцінки земель є не лише доцільним, але і необхідним для одержання більш доказових результатів оцінки. Економіко-статистичні моделі, розроблені для цілей грошової оцінки земель, дозволяють розраховувати вартість, спираючись на формалізовані процедури кореляційно-регресійного аналізу. Відмічається, що при масовій оцінці земель використання економіко-статистичних моделей є найбільш виправданим методом, оскільки значно полегшує процес оцінки великої кількості однотипних об'єктів;

Дисертантом показано, що із шести складових ринку сільськогосподарських земель (оренда, обмін, дарування, спадкування, купівля-продаж, застава) в даних умовах існують перші чотири. Застава земельних ділянок сільськогосподарського призначення поряд з орендою є важливою складовою ринку. Проте вона спроможна виконувати свої функції лише при наявності купівлі-продажу землі.

Обґрунтовано, що досконалість орендних відносин, оподаткування, застави землі, масштаби інвестицій в сільське господарство, швидкість руху землі до більш ефективних власників дуже тісно пов'язані з проблемою ціноутворення і рівнем цін на землю.

Відзначається, що відносно високу ціну на землю в країнах з високорозвиненим сільським господарством обумовлює висока доходність фермерських господарств і низькі процентні депозитні ставки за користування капіталом (близько 5 %).

Дисертант стверджує, що мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення буде виправданий лише в тому випадку, якщо до встановленої Земельним кодексом дати його зняття будуть підготовлені необхідні законодавчі акти і не створена відповідна інфраструктура ринку землі як основних передумов для реалізації на цьому ринку інтересів селян. Зволікання з впровадженням ринку земель сільськогосподарського призначення матиме негативні сторони.

Висновки

1. Кількісний і якісний облік земель, як основного засобу виробництва, пройшов значний еволюційний шлях розвитку і повсякчасно був базою формування економічної сутності земельних відносин.

2. Необхідність досконалого вивчення методичних основ здійснення економічної, грошової та експертної оцінки земель з позицій використання цих даних при формуванні економічної сутності земельних відносин обумовлена тим, що лише глибоке знання про те, що акумулюють в собі відповідні земельнооціночні показники, дає можливість раціонально їх використовувати при паюванні земель, визначенні земельного податку, орендної плати, ціни землі тощо.

3. Динаміка надходжень коштів від плати за землю по Україні показує, що саме проведення грошової оцінки земель населених пунктів забезпечує суттєве збільшення надходжень коштів до місцевих бюджетів. Цьому сприяє також проведення робіт з інвентаризації земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення за їх межами.

4. Проведення інвентаризації земель дасть можливість визначити кількісні та реальні межі землевласників і землекористувачів, що дуже важливо при визначенні грошової оцінки конкретної земельної ділянки. Тому необхідно завершити роботи з проведення інвентаризації та грошової оцінки земель населених пунктів та земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

5. Введення фіксованого сільськогосподарського податку спрощує механізм нарахування та сплату податків, адже він сплачується замість 10 податків та зборів і призводить до мінімізації податкових перевірок і до виходу значної частини коштів із “тіні”.

6. В багатьох зарубіжних країнах не існує єдиної методики економічної оцінки земель. Найпоширеніший метод оцінки земель за чистим доходом від реалізації сільськогосподарської продукції. Нерухоме майно оцінюється за дійсною ринковою ціною, що є базою для визначення розміру оподаткування, яка складає 1-3 % вартості землі. Відбувається еволюція орендних відносин в бік зменшення залежності орендарів від орендодавця. Переваги орендних земельних відносин у світі обумовлені тим, що при оренді звільняються фінанси для інвестицій в засоби механізації, нових технологій, побудови нових приміщень тощо.

7. Нижня межа орендної плати еквівалентна процентному доходу від збереження готівки на депозитному рахунку в банку в сумі, що дорівнює ціні одного гектара землі, зданого в оренду.

8. Кардинальні зміни у структурі виробництва та структурі виробничих витрат в процесі реформування АПК вимагають оновлення грошової оцінки землі. Поновлення грошової оцінки землі через ефективність виробництва зернових, як це зроблено в 1995 році, не забезпечує об'єктивності даних, які можна було б беззаперечно використовувати при оподаткуванні, орендній платі, визначенні ціни землі тощо.

9. При паюванні земель в господарствах з великою різницею їх якості, для досягнення справедливості поділу, виникає об'єктивна необхідність виділення частин паю в декількох місцях. Крім цього, при можливості не слід виділяти паї в натурі, а користуватися ними як спільною власністю, тим більше, що основна частина цих паїв передається в оренду.

10. Податок безпосередньо за сільськогосподарські угіддя повинен складатися з двох частин: постійної та змінної (диференційованої). Перша - це оподаткування природного ресурсу державного значення - землі, що практично нічим не відрізняється від платежів за використання природних ресурсів, а друга визначається розміром диференціальної ренти.

11. Необхідно усунути непорозуміння в оподаткуванні сільськогосподарських товаровиробників у зв'язку з відсутністю чіткої відмінності між особистим селянським господарством та фермерським.

12. Подальше підвищення орендної плати в даний час є передчасним, оскільки нерідко орендна плата в умовному прибутку займає більше 100 %.

13. З метою удосконалення орендних відносин необхідно: застосування аукціонів на орендовану землю; запровадження конкретних механізмів контролю якості земельних ділянок і відповідних фінансових компенсацій (у випадку зниження рівня родючості ґрунтів, погіршення якості земельних ділянок тощо).

14. Необхідно законодавчо прийняти положення, де якомога повніше відобразити необхідні норми і регламенти щодо купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення, чітко регламентувати механізм руху земельних ділянок, що перебувають у приватній власності.

15. Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення буде виправданий лише в тому випадку, якщо до встановленої Земельним кодексом дати його зняття не будуть підготовлені необхідні законодавчі акти і не створена відповідна інфраструктура ринку землі як основних передумов для реалізації на цьому ринку інтересів селян. Зволікання з впровадженням ринку земель сільськогосподарського призначення матиме негативні сторони.

Список опублікованих праць за темою дисертації