Оценка недвижимости
Изучение правил проведения оценки рыночной стоимости коттеджей, административных зданий и квартир. Рассмотрение возможной корректировки стоимости объектов недвижимости. Способы анализа полученных данных для определения продажной цены конструкций.
Рубрика | Экономика и экономическая теория |
Вид | реферат |
Язык | русский |
Дата добавления | 23.08.2014 |
Размер файла | 493,1 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования
Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет
Институт экономики, управления и права
РЕФЕРАТ
Оценка недвижимости
по дисциплине: Оценка и управление недвижимостью
Выполнила:
Тареева П.М.
1. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КОТТЕДЖА
Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 130 м. кв., расположенного на земельном участке площадью 10600 м. кв.
Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 1.
Таблица 1:
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.
Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке.
В данном случае величины корректировок определены в размере 2800 руб. для 1-го объекта и 8100 руб. - для 2-го объекта.
Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.
Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
72900 - 2800 = 70100;
(70100 - 62100) ч 62100 = 0,13 или на 13%, т. е., за год цены на рынке увеличились на 13%.
Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.
В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 13500 м. кв. соответствует дом площадью 170 м. кв. с 8 комнатами, а участку площадью 10600 м. кв. соответствует дом площадью 130 м. кв. с 67 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:
86400-8100 = 78300 - 2-й;
72900-2800 = 70100 - 1-й;
78300-70100 = 8200 руб.
Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т. к., они различаются лишь наличием гаража:
62100 + 13% = 70173 -3-й;
58100 + 13% = 65653 - 5-й;
70173-65653 = 4520 руб.
Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т. к., они различаются лишь этим показателем:
75600 + 13% = 85428 - 4-й;
86400-8100 = 78300 - 2-й;
85428-78300 = 7128 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.
Таблица 2:
В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.
Таблица 3:
В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи - от 72708 руб. до 72781 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес - для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта - 72708 руб.
2. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ
Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке.
Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий - среднее.
Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.
Таблица 4:
Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м. кв. арендной площади (см. табл. 4).
Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. арендной площади 1-го объекта - 125,53 руб.
Таблица 5:
Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 125,53 руб. Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. площади.
Таблица 6:
Из табл. 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 134,21 руб. Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. арендной площади 3-го объекта - 138,46 руб.
Таблица 7:
Из табл. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 138,46 руб. Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. арендной площади 4-го объекта - 141,67 руб.
Таблица 8:
Из табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 141,67 руб.
Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. арендной площади 5-го объекта - 125 руб.
Таблица 9:
Из табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 125 руб.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (рассмотрим в таблице 10).
Таблица 10:
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 138,46 руб. до 141,67 руб. за 1 м. кв. арендной площади. Следовательно, рыночная стоимость 1 м. кв. арендной площади объекта оценки можно принять равной 140,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:
140,00 Ч 3960 = 554 400 руб.
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ
Определить стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 50 м. кв., расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт, присутствует мусоропровод, санузел в квартире не совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 3,0 м., площадь кухни 7,0 м. кв. Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от центра составляет 3 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.
Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:
1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания - 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту - 314,92 руб.);
2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь 2000 г.) определяется по формуле:
Св = Св1984 Ч И
Где:
Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;
Св1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);
И - индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню. На январь 2001 года (И = 22,44);
Св = 248,75 Ч 22,44 = 5581,95 руб.
3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:
Со = Св Ч (1 - Ифн ч 100)
Где:
Со - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;
Ифн - физический износ здания, в процентах.
Со = 5581,95 Ч (1 - 20 ч 100) = 4465,56 руб.
4. Определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:
- Квп - коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 3,0 м. Квп = 1,03;
- Кпк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 7,0 м. кв. Кпк = 0,96;
- Кос - коэффициент, учитывающий благоустройство санузлов, при не совмещенном санузле Кос = 0,97;
- Кэт - коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;
- Кнл - коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта Кнл = 0,994;
- Кнм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при наличии мусоропровода Кнм = 0,972;
- Кск - коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат, для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами Кск = 0,936;
- Крц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удаленности дома от центра на расстояние 3 км. Крц = 0,991.
5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется:
Кп = (0,534 Ч Квп + 1,428 Ч Кпк + 0,794 Ч Кос + 0,741 Ч Кэт + 0,397 Ч Кнм + 0,473 Ч Кнл + 1,259 Ч Кск + 0,733 Ч Крц + 1,275 Ч Кэс) ч 7,634
Кп = (0,534 Ч 1,03 + 1,428 Ч 0,96 + 0,794 Ч 0,97 + 0,741 Ч 1,00 + 0,397 Ч 0,972 + 0,473 Ч 0,994 + 1,259 Ч 0,936 + 0,733 Ч 0,991 + 1,275 Ч 1,0) ч 7,634 = 0,978.
6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:
Скм = Со Ч Кп
Скм = 4465,56 Ч 0,978 = 4367,32 руб.
7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:
Сск = Скм Ч S
рыночный стоимость недвижимость
Где:
S - общая площадь жилья, м. кв.
Сск = 4367,32 Ч 50 = 218366 руб.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023Определение цены объектов недвижимости экономическими, политическими, физическими и социально-демографическими факторами. Характеристика сравнительного, затратного и доходного подхода к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, их особенности.
курсовая работа [4,0 M], добавлен 20.12.2011Анализ отличия стоимости в обмене от стоимости в пользовании. Исследование понятия рыночной и инвестиционной стоимости. Принципы ожидания и замещения в оценке стоимости недвижимости. Жизненные циклы объектов недвижимости. Особенность рынка недвижимости.
реферат [34,1 K], добавлен 21.10.2013Методы оценки недвижимости. Определение рыночной стоимости коттеджа путем анализа парного набора данных. Применение относительного сравнительного анализа для расчета рыночной стоимости административного здания. Оценка недвижимости затратным подходом.
контрольная работа [25,4 K], добавлен 14.04.2014Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Изучение принципов и методов оценки жилой недвижимости. Затратный, доходный и рыночный подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Расчет рыночной стоимости квартиры, расположенной в г. Пермь и корректировки на разницу в общей площади помещений.
курсовая работа [131,5 K], добавлен 29.12.2014Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012Способы определения стоимости объекта недвижимости в виде гаража машинно-тракторного парка колхоза им. Мичурина. Затратный, доходный и сравнительный подходы оценки имущества. Оценка стоимости восстановления. Метод срока жизни объекта и его элементов.
курсовая работа [47,5 K], добавлен 24.03.2011Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013Особенности методики оценивания объектов недвижимости. Специфика классификации, основные этапы оценки стоимости, расчет коэффициента готовности, величины физического износа. Определение емкости рынка, его функции. Рынок недвижимости как сфера инвестиций.
курсовая работа [35,2 K], добавлен 23.12.2009Оценка жилой недвижимости. Виды и принципы, технология определения ее стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Оценка жилой недвижимости сравнительным и доходным подходом. Согласование результатов оценки в итоговую величину стоимости.
курсовая работа [96,2 K], добавлен 22.01.2014Нормативно-правовая база оценочной деятельности, требования к ее проведению. Процесс, принципы определения рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным способом, процедура оценки. Способы оформления заключения стоимости трехкомнатной квартиры.
курсовая работа [2,1 M], добавлен 22.11.2013Характеристика объекта недвижимости. Определение его рыночной стоимости методом прямой капитализации и дисконтированного денежного потока. Корректировки для сопоставимых продаж квартир. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
контрольная работа [17,4 K], добавлен 21.04.2011Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014