Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет

Институт экономики, управления и права

РЕФЕРАТ

Оценка недвижимости

по дисциплине: Оценка и управление недвижимостью

Выполнила:

Тареева П.М.

1. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ КОТТЕДЖА

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 130 м. кв., расположенного на земельном участке площадью 10600 м. кв.

Коттедж имеет 7 комнат и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует. Для анализа используются данные о пяти продажах сравнимых объектов. Исходные данные приведены табл. 1.

Таблица 1:

Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке.

В данном случае величины корректировок определены в размере 2800 руб. для 1-го объекта и 8100 руб. - для 2-го объекта.

Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется.

Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

72900 - 2800 = 70100;

(70100 - 62100) ч 62100 = 0,13 или на 13%, т. е., за год цены на рынке увеличились на 13%.

Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 13500 м. кв. соответствует дом площадью 170 м. кв. с 8 комнатами, а участку площадью 10600 м. кв. соответствует дом площадью 130 м. кв. с 67 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:

86400-8100 = 78300 - 2-й;

72900-2800 = 70100 - 1-й;

78300-70100 = 8200 руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т. к., они различаются лишь наличием гаража:

62100 + 13% = 70173 -3-й;

58100 + 13% = 65653 - 5-й;

70173-65653 = 4520 руб.

Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т. к., они различаются лишь этим показателем:

75600 + 13% = 85428 - 4-й;

86400-8100 = 78300 - 2-й;

85428-78300 = 7128 руб.

Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.

Таблица 2:

В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.

Таблица 3:

В рассматриваемом примере имеем очень узкий диапазон цен продажи - от 72708 руб. до 72781 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес - для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта - 72708 руб.

2. РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ АДМИНИСТРАТИВНОГО ЗДАНИЯ

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке.

Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий - среднее.

Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.

Таблица 4:

Все здания проданы при рыночном финансировании в одно и то же время при рыночных условиях продажи. Все продажи передают право владения на основе аренды. Следовательно, корректировок по данным элементам не требуется. В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м. кв. арендной площади (см. табл. 4).

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. арендной площади 1-го объекта - 125,53 руб.

Таблица 5:

Из табл. 5 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 125,53 руб. Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. площади.

Таблица 6:

Из табл. 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 134,21 руб. Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. арендной площади 3-го объекта - 138,46 руб.

Таблица 7:

Из табл. 7 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 138,46 руб. Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. арендной площади 4-го объекта - 141,67 руб.

Таблица 8:

Из табл. 8 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 141,67 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м. кв. арендной площади 5-го объекта - 125 руб.

Таблица 9:

Из табл. 9 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 125 руб.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (рассмотрим в таблице 10).

Таблица 10:

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 138,46 руб. до 141,67 руб. за 1 м. кв. арендной площади. Следовательно, рыночная стоимость 1 м. кв. арендной площади объекта оценки можно принять равной 140,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:

140,00 Ч 3960 = 554 400 руб.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ КВАРТИРЫ

Определить стоимость двухкомнатной квартиры общей площадью 50 м. кв., расположенной на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту. В доме отсутствуют лифт, присутствует мусоропровод, санузел в квартире не совмещенный, комнаты смежные, высота помещений 3,0 м., площадь кухни 7,0 м. кв. Физический износ здания составляет 20 процентов. Удаленность от центра составляет 3 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 1,0.

Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:

1. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб. (панельного здания - 188,11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту - 314,92 руб.);

2. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (октябрь 2000 г.) определяется по формуле:

Св = Св1984 Ч И

Где:

Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;

Св1984 - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен (уровень 1984 г.);

И - индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню. На январь 2001 года (И = 22,44);

Св = 248,75 Ч 22,44 = 5581,95 руб.

3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:

Со = Св Ч (1 - Ифн ч 100)

Где:

Со - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;

Ифн - физический износ здания, в процентах.

Со = 5581,95 Ч (1 - 20 ч 100) = 4465,56 руб.

4. Определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

- Квп - коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 3,0 м. Квп = 1,03;

- Кпк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 7,0 м. кв. Кпк = 0,96;

- Кос - коэффициент, учитывающий благоустройство санузлов, при не совмещенном санузле Кос = 0,97;

- Кэт - коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;

- Кнл - коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта Кнл = 0,994;

- Кнм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при наличии мусоропровода Кнм = 0,972;

- Кск - коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат, для двухкомнатной квартиры со смежными комнатами Кск = 0,936;

- Крц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удаленности дома от центра на расстояние 3 км. Крц = 0,991.

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется:

Кп = (0,534 Ч Квп + 1,428 Ч Кпк + 0,794 Ч Кос + 0,741 Ч Кэт + 0,397 Ч Кнм + 0,473 Ч Кнл + 1,259 Ч Кск + 0,733 Ч Крц + 1,275 Ч Кэс) ч 7,634

Кп = (0,534 Ч 1,03 + 1,428 Ч 0,96 + 0,794 Ч 0,97 + 0,741 Ч 1,00 + 0,397 Ч 0,972 + 0,473 Ч 0,994 + 1,259 Ч 0,936 + 0,733 Ч 0,991 + 1,275 Ч 1,0) ч 7,634 = 0,978.

6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:

Скм = Со Ч Кп

Скм = 4465,56 Ч 0,978 = 4367,32 руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:

Сск = Скм Ч S

рыночный стоимость недвижимость

Где:

S - общая площадь жилья, м. кв.

Сск = 4367,32 Ч 50 = 218366 руб.

Размещено на Allbest.ru