Оцінка економічного потенціалу та ефективності використання комунальної властивості
Комунальна власність як майнова домінанта економіки міста. Оцінка її економічного потенціалу. Методи визначення ринкової вартості земель та будівель. Аналіз орендних відносин, нормування тарифів ріелтерських послуг та принципів рефінансування будівництва.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | автореферат |
| Язык | украинский |
| Дата добавления | 30.08.2014 |
| Размер файла | 257,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ
ХАРКІВСЬКА НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ МІСЬКОГО ГОСПОДАРСТВА
АВТОРЕФЕРАТ
дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук
оцінка економічного потенціалу та ефективності використання комунальної власності
Бондаренко Геннадій Іванович
Спеціальність 08.10.01 - Розміщення продуктивних сил і регіональна економіка
Харків - 2007
Анотація
Бондаренко Г.І. Оцінка економічного потенціалу та ефективності використання комунальної властивості. - Рукопис.
Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 08.10.01 - “Розміщення продуктивних сил і регіональна економіка”, Харківська національна академія міського господарства, Харків, 2007.
У роботі досліджено головні аспекти прояву економічної природи комунальної властивості територіальних громад в умовах проведення сучасних ринкових перетворень. На основі комплексного підходу визначена класифікація об'єктів властивості, проаналізовано особливості їх функціонування у структурі міського господарства.
Розроблено критерії рентабельної експлуатації різних видів комунальної власності й методичні основи визначення її економічного потенціалу з урахуванням вартісного ресурсу містобудівельних зон населених пунктів (на прикладі міст Києва, Дніпропетровська, Донецька і Харкова).
Обгрунтовано пропозиції щодо інституційних перетворень у сфері управління комунальною власністю, удосконалення орендних відносин, нормування вартості ріелтерських послуг, впровадження принципів рефінансування у механізм передачі відомчих соціальних об'єктів у власність територіальних громад.
Ключові слова: комунальна власність, економічний потенціал, територіальна громада, зональні коефіцієнти, рентабельність експлуатації, оренда, соціальні об'єкти, рефінансування, оцінка, нерухомість, моніторинг, девелопмент.
Аннотация
Бондаренко Г.И. Оценка экономического потенциала и эффективности использования коммунальной собственности. - Рукопись.
Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.10.01 - “Размещение производительных сил и региональная экономика”, Харьковская национальная академия городского хозяйства. Харьков, 2007.
В работе исследованы основные аспекты проявления экономической природы коммунальной собственности территориальных громад в условиях проведения современных рыночных преобразований. На основе комплексного подхода дана классификация объектов собственности, проанализированы особенности их функционирования в структуре городского хозяйства.
Разработаны критерии рентабельной эксплуатации различных видов коммунальной собственности и методические основы определения ее экономического потенциала с учетом стоимостного ресурса градостроительных зон населенных пунктов (на примере города Киева, Днепропетровска, Донецка и Харькова).
Акцентируется внимание на чрезмерно высокой вероятности искажения результатов экспертной оценки объектов на основе существующих зональных коэффициентов.
Доказывается целесообразность оценки экономического потенциала коммунальной собственности системой показателей, включающих: обобщенные данные технической инвентаризации земельных участков, зданий и сооружений; установленную экспертным путем справедливую стоимость всех активов территориальной громады; прогнозируемую сумму операционных и пассивных доходов в результате максимально полезного использования имущества громады. При этом, разрабатывая модель устойчивого роста, регионов, рентабельность эксплуатации объектов жилищно-коммунального хозяйства предлагается рассматривать в трех измерениях: рентабельности активов, рентабельности собственного капитала и рентабельности устойчивого развития.
Подчеркивается необходимость усовершенствования законодательной базы о местном самоуправлении, в частности более четкого регулирования разграничения собственности на земли несельскохозяйственного назначения.
Обоснованы предложения по институциональным преобразованиям в области управления коммунальной собственностью, совершенствованию арендных отношений, нормированию стоимости риэлтерских услуг, внедрению принципов рефинансирования в механизм передачи ведомственных социальных объектов в собственности территориальных громад.
Ключевые слова: коммунальная собственность, экономический потенциал, территориальная громада, зональные коэффициенты, рентабельность эксплуатации, аренда, социальные объекты, рефинансирование, оценка, недвижимость, мониторинг, девелопмент.
комунальний власність вартість рефінансування
Annotation
Bondarenko G.I. The estimation of economic potential and efficiency of municipal property employment. - The manuscript.
The thesis for the degree of candidate of science (economics) in speciality 08.10.01 - Placement of productive forces and regional economics. Kharkov National Academy of Municipal Economy. Kharkov, 2007.
The main aspects of manifestation of economic nature of regional community municipal property in conditions of modern market reorganization have been investigated in the work. The classification of property objects has been made on the basis of a complex approach. And the peculiarities of their functioning in the structure of municipal economy have been analysed.
The criteria of profitable operation of different types municipal property and methodic basis for determination of their economic potential taking into account a monetary resource of city-building zones of settlements (using Kiev, Donetsk, Dnepropetrovsk and Kharkov as examples) have been worked out.
The proposals on institutional reorganization in the field of municipal property management, rental relations improvement, normalization of realtor service cost and introduction of refinancing principles into the mechanism of assignation of departmental public objects into the property of regional community have been substantiated.
Key words: municipal property, regional community, zone efficiency, operation profitability, rent, public objects, economic potential, refinancing, estimation, real estate, monitoring, development.
1. загальна характеристика роботи
Актуальність теми. Конституцією України встановлено, що комунальна власність є самостійною формою суспільної власності - власністю територіальних громад. На сучасному етапі розвитку економіки України проблема підвищення ефективності використання комунальної власності стає стратегічним напрямком удосконалення діяльності органів місцевого самоврядування. У ринкових умовах саме комунальна власність повинна давати той прибуток, що є ключовим джерелом наповнення місцевих бюджетів.
Управління комунальною власністю лежить в основі державного регулювання економіки міст і селищ. Розвиток ринкових відносин вимагає радикального підвищення ролі регіональних адміністрацій і місцевих органів самоврядування в досягненні належного рівня використання об'єктів нерухомості. У цих умовах традиційні підходи до оцінки потенційних можливостей використання комунальної власності все менше задовольняють попит місцевих бюджетів. За даними Держкомстату України, сьогодні частка доходів від нерухомості щодо прибуткової частини міських бюджетів не перевищувала 8%, тоді як у розвинених країнах ці надходження становлять 30-40% у структурі прибутків муніципальних бюджетів.
Дослідженням окремих теоретичних аспектів розвитку комунальної (муніципальної) власності, пошуку шляхів підвищення ефективності її використання присвячені роботи багатьох відомих вітчизняних і закордонних учених А.М. Асаула, О.І. Амоші, О.Ю. Амосова, В.М. Бабаєва, А.Ю. Бережної, І.А. Бланка, П.Т. Бубенка, Ч. Вюртзебаха, В.В. Герасименко, І.В. Гранова, С.В. Грибовського, В.В. Григор'єва, О.А. Гриценко, О.А. Карлової, Г.В. Ковалевського, Крутика А.Д., С.Д. Максимова, А.В. Моченкова, В.П. Ніколаєва, Г.І. Онищука, В.П. Полуянова, В.В. Рибака, С. Самуельсона, М.К. Соловйова, Д.М. Стеченко, Г.С. Тарасевича, В.І. Тітяєва, В.І. Торкатюка, А.І. Файнберга, Б.Є. Світличного, А.Н. Тищенко, Л.М. Шутенко, П.Р. Юнацкевича.
Однак наукові й практичні проблеми оцінки ефективності використання комунальної власності в умовах розвитку ринку нерухомості залишаються поки без надійних економічних інструментів, які давали б змогу забезпечувати розробку й реалізацію на місцевих рівнях інноваційну політику максимальної мобілізації потенційних фінансових коштів від використання комунальної власності. Вибір напрямку дослідження обумовлений практичною необхідністю розробки методології оцінки економічного потенціалу й ефективності використання об'єктів комунальної власності у зв'язку з відсутністю системних і комплексних науково-методологічних матеріалів з даного питання.
Вказані обставини стали основою для вибору теми дисертаційного дослідження, визначили його мету і завдання.
Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисерта-ція виконувалася відповідно до тематичної спрямованості наукових розробок Харківської національної академії міського господарства в рамках науково-дослідної роботи “Концепція комплексного соціально-економічного розвитку м. Харкова до 2010 р.” (номер державної реєстрації 0103U004051), а також договірної науково-дослідної роботи з управлінням комунального майна і приватизації Харківської міської ради від 4.05.2000 р. №1585/2000 за темою: “Розробка нормативів трудовитрат і тарифів на оформлення приватизації й оренди об'єктів комунального майна”.
Мета й завдання дослідження. Мета роботи полягає в теоретичному обґрунтуванні, розробці методології і практичних рекомендацій з ефективного утримання об'єктів комунальної власності, що забезпечують максимально можливе наповнення доходами місцевих бюджетів і фінансову самодостатність для відтворення і розвитку житлово-комунальної й соціальної інфраструктури населених пунктів. Поставлена в дослідженні мета обумовила вирішення наступних завдань:
- узагальнити корисний досвід вітчизняної і закордонної практики управління об'єктами комунальної власності;
- систематизувати структури об'єктів власності територіальних громад;
- уточнити категоріальний і понятійний апарат стосовно оцінки економічного потенціалу й ефективності використання житлово-комунальних об'єктів інфраструктури населених пунктів;
- дослідити вплив факторів, що впливають на ціни оренди і приватизації нерухомості;
- розглянути умови та критерії достовірності експертної оцінки будівель та земельних ділянок несільськогосподарського призначення;
- уточнити нормативні засади щодо визначення відшкодування орендарями експлуатаційних витрат на утримання нежитлових приміщень;
- виявити нові можливості рефінансування розвитку комунальної власності;
- визначити показники оцінки фінансового потенціалу і класифікацію об'єктів комунальної власності на основі обліку їх економічної, соціальної та містобудівної природи;
- конкретизувати методологічні положення функціонування різноманітних видів комунальної власності з погляду рівня експлуатаційних витрат, прибутковості й рентабельності;
- забезпечити адаптацію розробленої методології оцінки економічного потенціалу й ефективності використання комунальної власності до реальних умов діяльності органів місцевого самоврядування конкретних регіонів.
Об'єкт дослідження - процес прояву й реалізації економічних властивостей об'єктів комунальної власності, як джерела наповнення місцевих бюджетів.
Предметом дослідження є теоретичні, методичні й прикладні аспекти оцінки економічного потенціалу й ефективності використання комунальної власності територіальних громад.
Методи дослідження. Теоретичною й методологічною основою дисертаційної роботи стали дослідження відомих вітчизняних і закордонних учених у галузі економіки нерухомості, фінансового менеджменту, теорії регіонального управління. У дослідженні використані закони України, постанови Уряду, нормативні й розпорядчі матеріали загальнодержавних, регіональних і місцевих органів влади.
Для вирішення поставлених завдань у дисертації використано методи математичної статистики - для визначення значень містобудівних зональних коефіцієнтів; економіко-математичного моделювання - для прогнозування вартості купівлі-продажу об'єктів нерухомості; дисконтування - для визначення майбутніх доходів від здачі в оренду нежитлових приміщень; техніко-економічного нормування - для розробки тарифів на ріелтерські послуги; графологічної побудови - для розробки блок-схем визначення вартості складових комунальної власності і моделі консолідованого бюджету розвитку і сталого зростання комунальної власності.
Наукова новизна отриманих результатів. Основний науковий результат дисертації полягає в розробці науково-методичних положень з визначення економічного потенціалу й ефективності використання комунальної власності територіальних громад в умовах розвитку ринкової економіки міського господарства.
Наукова новизна результатів дослідження, що виносяться на захист, полягає в наступному:
вперше:
- розроблена методика оцінки економічного потенціалу й ефективності використання різних об'єктів комунальної власності з урахуванням містобудівних зон їхнього розташування на території міст і на підставі цієї методики побудована регіональна модель консолідованого бюджету стійкого росту й розвитку комунальної власності;
удосконалено:
- діючу класифікацію об'єктів комунальної власності за ознаками їх економічних властивостей і прояву в операційній, інвестиційній і фінансовій діяльності;
- порядок відшкодування орендарями комунальної власності експлуатаційних витрат на утримання нежитлових приміщень, що на відміну від існуючого враховує діючі будівельні і санітарні норми та правила;
- систему критеріїв грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення і об'єктів міської нерухомості;
одержали подальший розвиток:
- рекомендації з організації проведення інвентаризації та обліку об'єктів нерухомості;
- методика визначення параметрів зональних коефіцієнтів території міст.
Практичне значення отриманих результатів. Впровадження отриманих у дисертації результатів дає змогу виконавчим органам місцевого самоврядування визначити реальний економічний потенціал комунальної власності з погляду можливостей наповнення доходної частини місцевих бюджетів. Розроблені автором рекомендації сприятимуть вдосконаленню управління комунальною власністю і її розвитком шляхом впровадження принципів рефінансування при реалізації інвестиційних проектів.
Результати дисертаційної роботи підтверджуються впровадженням розробленої автором методики розрахунку відшкодування орендарями експлуатаційних витрат на утримання нежитлових приміщень (довідка про впровадження Харківського міськжитлоуправління від 14 липня 2004 р. №2581), а також визначенням складу робіт на проведення експертної оцінки здаваних в оренду нежилих приміщень й обґрунтування транспортних зон розташування об'єктів нерухомості в м. Харкові (довідка про впровадження комунальним підприємством “Харківський міський центр нерухомості” від 15 липня 2004р. №1920).
Особистий внесок здобувача. На захист винесені наукові положення, методичні розробки, рекомендації та висновки, що є результатом особистих досліджень автора. В опублікованих у співавторстві роботах особиста участь дисертанта вказана у авторефераті в переліку публікацій за темою дисертації.
Апробація результатів дисертації. Основні результати дисертації доповідалися на ХХХ науково-технічній конференції викладачів й аспірантів Харківської державної академії міського господарства (Харків, 2000 р.); на Міжнародній науково-практичній конференції “Сталий розвиток міст” (Харків, 2002 р.); на Всеукраїнській науково-практичній конференції “Сучасні технології інвентаризації, обліку й експертної оцінки нерухомості міського господарства” (Харків, 2002 р.); на IV Міжнародному науковому конгресі “Державне управління й місцеве самоврядування” (Харків, 2004 р.); на Міжнародній науково-практичній конференції “Удосконалення економічних структур будівельної галузі в умовах трансформації економіки України до ринкових умов” (Харків, 2005 р.) на ХХХІІІ науково-технічній конференції викладачів й аспірантів Харківської національної академії міського господарства (Харків, 2006 р.).
2. основний зміст роботи
У вступі розкрита актуальність теми дисертації, визначено її мету і завдання, методологічні та методичні основи, предмет і об'єкт дослідження, показано наукову новизну, практичне значення отриманих результатів.
У першому розділі “Комунальна власність як майнова домінанта економіки міста” розглядаються основні положення категорії власності.
У науковій літературі ця категорія розглядається як основа економічної системи кожної суспільної формації. Власність проявляється у відношеннях окремих індивідів або груп людей до приналежності речей і характеризується сукупністю зв'язаних між собою об'єктів власності, суб'єктів власності і відносин власності. У кожну історичну епоху відносини власності є ключовим чинником у системі економічних відносин, фундаментом існуючого суспільного ладу. Тому вони в законодавчому порядку закріплюються і захищаються державою.
Історія економічних вчень свідчить, що в підходах до оцінки форм власності існували різні точки зору. Підкреслюється, що в останні десятиліття економічні проблеми прояву властивостей власності усе в більшій мірі знаходять висвітлення у наукових працях відомих учених-економістів багатьох країн.
Критерієм економічної ефективності реалізації власності є зростання обсягів виробництва, продуктивності праці, а в остаточному підсумку - суспільного багатства і підвищення ступеня задоволення виробничих і особистих потреб людей.
Важливою умовою економічної ефективної реалізації власності є безпосередня зацікавленість кожного суб'єкта власності в максимально корисному її використанні. Світовий досвід свідчить, що тільки за цієї умови може бути забезпечене ефективне функціонування механізму економічної зацікавленості і високої відповідальності кожного суб'єкта власності за результати своєї господарської діяльності.
З огляду на те, що комунальна власність є предметом дисертаційного дослідження, аналізуються найбільш важливі особливості її функціонування.
Конституція України визначає економічний статус комунальної власності як право територіальної громади володіти, ефективно користуватися і розпоряджатися нею за власним розсудом і в своїх інтересах. Нерухоме майно, що знаходиться у власності територіальних громад сіл, селищ, міст і районів у містах, а також об'єкти їхньої загальної власності є матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування.
Вивчення практики використання власності в період трансформації житлово-комунального комплексу до ринкових відносин дає підставу дійти висновку, що повноцінний прояв ринкових властивостей комунальної власності в перехідний період наштовхнувся в регіонах країні з багатьма економічними, фінансовими, правовими, соціальними й організаційними проблемами.
Концептуально в умовах ринку комунальна власність стає тією матеріально-економічною базою, що дозволяє поліпшити якість життя населення територіальних громад. Разом з тим масштабна передача об'єктів соціальної інфраструктури в комунальну власність одразу виявила ряд серйозних проблем: коштів на приведення в належний експлуатаційний стан прийнятих об'єктів у місцевих бюджетах не було; практично у всіх переданих в комунальну власність об'єктах соціальної інфраструктури роками не проводилися ремонтні роботи, їхній технічний стан став вкрай незадовільним.
Вивчення автором практичної діяльності міських органів управління дає підставу вважати, що викладені протиріччя є наслідком нестикування цілого ряду ключових законів України, що встановлюють компетенцію органів місцевого самоврядування, порядок “малої приватизації”, умови формування бюджетної, податкової і цінової політики.
Очевидно, що виниклі протиріччя повинні були подолані шляхом швидкого становлення і розвитку сегмента ринку комунальної власності. Однак цей процес затягнувся на багато років.
Відносини між суб'єктами й об'єктами комунальної власності, що складаються на регіональному рівні, донині залишаються недостатньо дослідженими. Виконавчі структури органів місцевого самоврядування, на відміну від інших власників, не можуть вирішувати проблеми управління об'єктами власності територіальних громад винятково шляхом використання тільки загальних принципів проведення ринкових перетворень.
Сучасний стан ринкових перетворень у сфері комунальної власності характеризується як відсутністю у вітчизняній економічній науці скільки-небудь розробленої теорії цього питання, так і явним недоліком досвіду ефективного управління місцевими органами влади щодо впливу на економіку міського господарства використання майна територіальних громад. Найбільш актуальними завданнями в галузі практичного управління комунальною власністю сьогодні можна вважати уточнення її структури і складу, формалізацію цілей, задач і принципів функціонування, оцінку економічного потенціалу і визначення ефективних напрямків її структурного розвитку.
У другому розділі “Оцінка економічного потенціалу комунальної власності” досліджуються методи визначення ринкової вартості міських земель та будівель, а також впливу містобудівних зон на ціноутворення нерухомості.
Відзначається, що в теоретичному плані питання вартісної оцінки окремих майнових активів розроблені досить ґрунтовно. З урахуванням існуючих методів доводиться, що оцінка економічного потенціалу комунальної власності складається з вартості землі та об'єктів нерухомості (див. рис. 1). Практичну реалізацію визначення економічного потенціалу в умовах конкретного міста рекомендовано проводити на підставі коефіцієнтів, які наведено в таблиці.
Таблиця 1 - Шкала граничних значень коефіцієнтів, що визначають місце розташування оцінюваних об'єктів
|
№ п/п |
Символ |
Економічний зміст коефіцієнта |
Граничне значення |
|
|
1 |
Kф |
Функціональне призначення земельної ділянки |
0,03 - 7,5 |
|
|
2 |
Kк |
Якість будівлі |
0,5 - 4,0 |
|
|
3 |
Kр1 |
Адміністративний статус території на Україні |
1,2 - 5,0 |
|
|
4 |
Kр2 |
Зона великих міст |
1,1 - 1,5 |
|
|
5 |
Kр3 |
Зона курортів |
1,5 - 3,0 |
|
|
6 |
Kз1 |
Центральна частина міста |
0,37 - 2,2 |
|
|
7 |
Kз2 |
Ядро міста |
1,0 - 6,5 |
|
|
8 |
Kз3 |
Приміська зона |
0,2 - 0,45 |
|
|
9 |
Kл1 |
Територіально-планувальні умови |
1,1 - 1,2 |
|
|
10 |
Kл2 |
Інженерно-геологічні умови |
0,93 - 1,15 |
|
|
11 |
Kл3 |
Історико-культурні умови |
0,95 - 1,2 |
|
|
12 |
Kл4 |
Природно-ландшафтні умови |
1,05 - 1,1 |
|
|
13 |
Kл5 |
Санітарно-гігієнічні умови |
0,8 - 1,05 |
|
|
14 |
Kл6 |
Облаштованість території |
0,9 - 0,95 |
Звернута увага на те, що сьогодні в ріелтерській практиці вартість майна встановлюється як добуток системи коефіцієнтів, що характеризують балансову вартість об'єктів, величину зональних коефіцієнтів, а також коефіцієнтів, які враховують історичні, культурні, ландшафтні, транспортні фактори. Багато з цих коефіцієнтів мають значення менше 1 (див. табл. 1).
Рис.1. Блок-схема визначення вартості складових комунальної власності. Умовні позначення на блок-схемі: W - витрати на облаштування території; Н - норма прибутку; R - норма капіталізації; І - індекс інфляції; S - площа земельної ділянки; Kф - функціональне призначення землі; Kм - місцезнаходження землі або об'єкта; Б - балансова первісна вартість об'єкта; Т - фактичний строк експлуатації об'єкта; Т - нормативний строк експлуатації об'єкту; Kк - коефіцієнт якості об'єкта нерухомості.
Економічний потенціал комунальної власності визначається за формулою
, (1)
Враховуючи розкиданість коефіцієнтів, у роботі доводиться, що простий добуток співмножників призводить до помилкових результатів. З урахуванням методів математичної статистики формула визначення експертної вартості майна в загальному вигляді повинна мати такий вираз
, (2)
де В - вартість об'єкта оцінки (земля, споруда і т.п.); Б - існуюча балансова вартість об'єкта; n - кількість корегуючих коефіцієнтів; K1, K2 і т.п. - корегуючі коефіцієнти.
Поряд з методичними вадами існуючі корегуючі коефіцієнти, які використовують ріелтери, не мають достатнього обґрунтування. У дисертації на прикладі обробки статистичних даних вартості купівлі - продажу об'єктів вторинного ринку нерухомості в Харкові показано, що значення коефіцієнтів містобудівних зон значно відрізняються від рекомендованих Фондом майна України. Як приклад на рис. 2 наведено картограму м. Харкова з встановленими розбіжностями по вибіркових архітектурно-будівельних зонах.
Значні помилки також допускаються при оцінці окремих об'єктів з використанням методу капіталізації ринкової вартості. Природа цих помилок полягає в тому, що значення дисконту в розрахунках приймаються за даними інфляції Держкомстату України незалежно від регіональних особливостей. Але кожний регіон має свої індекси інфляції, що відрізняються між собою в досить значному діапазоні. Тому автор пропонує ріелтерську оцінку об'єктів коригувати на коефіцієнт місцезнаходження об'єкта.
З метою узагальнення рекомендацій з оцінки ефективності утримання комунальної інфраструктури автором розроблена модель консолідованого бюджету розвитку і стійкого зростання комунальної власності (див. рис. 3). Необхідність впровадження на регіональному рівні такого цільового бюджету обумовлена тим, що в даний час традиційні місцеві бюджети орієнтовані головним чином на забезпечення соціальних програм: фінансування лікарень, шкіл, дитячих дошкільних закладів і т.д. Пропонований автором цільовий бюджет розвитку і стійкого зростання комунальної власності дасть змогу визначити консолідований прибуток від використання земельних ресурсів міста, будинків, споруд, нежилих приміщень і майна. Найважливішою частиною консолідованого прибутку повинен бути фонд розвитку комунальної власності. Наявність такого фонду дозволить істотно поліпшити фінансування ремонту будинків, інженерних комунікацій, об'єктів благоустрою і подолати той кризовий стан, в якому знаходиться сьогодні інфраструктура житлово-комунального господарства.
Умовні позначення
|
№ п/п |
Номер архітектурно-планувальної зони |
Значення зональних коефіцієнтів |
||
|
діючі |
пропоновані |
|||
|
1 |
АПЗ № 1 |
2,00 |
2,21 |
|
|
2 |
АПЗ № 1 |
2,00 |
1,45 |
|
|
3 |
АПЗ № 2 |
2,00 |
2,57 |
|
|
4 |
АПЗ № 2 |
1,04 |
1,72 |
|
|
5 |
АПЗ № 3 |
1,04 |
1,72 |
|
|
6 |
АПЗ № 3 |
1,00 |
1,83 |
|
|
7 |
АПЗ № 4 |
1,00 |
1,19 |
|
|
8 |
АПЗ № 4 |
1,00 |
1.23 |
Рис. 2. Картограма діючих і пропонованих зональних коефіцієнтів за архітектурно-планувальними зонами м. Харкова
У третьому розділі “Стимулювання ефективності використання об'єктів нерухомості” розглядаються питання удосконалення орендних відносин, нормативного регулювання ріелтерських послуг та впровадження принципів рефінансування при передачі об'єктів соціальної сфери в комунальну власність.
На підставі вивчення функціонування об'єктів нерухомості підкреслюється, що в останні роки оренда нежитлових приміщень стала найбільш вагомим джерелом наповнення місцевих бюджетів. Однак питання відшкодування орендарями експлуатаційних витрат залишається неврегульованим. Таке становище приносить значну шкоду утриманню та ремонту будинків.
Рис. 3. Модель консолідованого бюджету розвитку і сталого зростання комунальної власності
Нормативно-правовий вакуум у цьому питанні на практиці викликає безліч непорозумінь:
- багато орендарів вважають, що в ставку орендної плати входить відшкодування експлуатаційних витрат і вимоги орендодавця про їх оплату є незаконними;
- сума відшкодування в договорі між орендодавцем і орендарем не враховує багатьох елементів експлуатаційних витрат, у тому числі амортизацію вартості нерухомості;
- фінансові розрахунки за відшкодування експлуатаційних витрат часто виходять за межі стандартів бухгалтерського обліку, створюючи ґрунт для адміністративних, а іноді й кримінальних правопорушень.
З метою упорядкування орендних відносин і визначення відшкодування витрат на утримання 1 м2 прибудинкової території автором рекомендується використовувати формулу
, (3)
де НПР - норма відшкодування витрат на утримання 1 м2 прибудинкової території, грн.; ВПР - фактичні витрати на утримання прибудинкової території по житлово-експлуатаційній організації, грн.; По - загальна корисна площа в будинках житлово-експлуатаційної організації, м2; Пс - загальна службова корисна площа в будинках житлово-експлуатаційної організації, м2; I - індекс інфляції в розрахунковому періоді; Р - розрахунковий рівень рентабельності;
Відшкодування витрат на управління, експлуатацію і ремонт будинків рекомендується визначати за формулою:
(4)
де НЖД - норма відшкодування витрат на 1 м2 нежитлових приміщень, що здаються оренду, грн.; В - загальні фактичні витрати на утримання будинків житлово-експлуатаційної організації, грн.; К - компенсація комунальних підприємств житлово-експлуатаційним організаціям витрат на утримання будинкового інженерного обладнання, грн.
Нормативні підходи пропонується також застосувати для розробки розцінок на ріелтерські послуги при проведенні експертних оцінок майна. Відсутність будь-яких критеріїв визначення вартості ріелтерських послуг є значною перешкодою в належному проведенні усіх акцій, пов'язаних з управлінням комунальною власністю.
Нормативні ціни на ріелтерські послуги пропонується встановлювати на основі нормативних трудовитрат експертної оцінки об'єктів нерухомості за розробленою автором формулою:
, (5)
де Тн - норма трудовитрат на ріелтерські послуги залежно від розмірів площі оцінюваного об'єкта; С - розмір погодинної оплати праці ріелтера, встановлений в колективному договорі фірми; Кс - коефіцієнт, що враховує нарахування в соціальні фонди; Н - норма накладних витрат (матеріали, амортизація, витрати з управління і т.п.).
Розрахунки за викладеною методикою дозволяють учасникам ринку комунальної нерухомості одержати обгрунтований і прийнятний масштаб тієї ціни, за якою він повинен сплачувати послуги. Це створюватиме більш сприятливі умови для розвитку укладання комерційних угод на ринку нерухомості в регіоні.
Актуальною проблемою реформування управління комунальною власністю стала передача територіальним громадам відомчого житлового фонду й об'єктів соціальної сфери. Цей процес затягнувся на багато років. Практика свідчить, що безконфліктному прийняттю відомчого житлового фонду в комунальну власність перешкоджає необхідність проведення його капітального ремонту і відсутність джерел фінансування. Хронічна недостача в місцевих бюджетах фінансових коштів навіть на утримання наявних життєво необхідних об'єктів приводить до катастрофічного зносу основних фондів.
Одним із шляхів вирішення вказаної проблеми, на думку автора, може бути впровадження принципу рефінансування при інвестуванні розвитку інфраструктури міського господарства. Комунальна власність у цілому містить величезний економічний потенціал, що може бути розкритий при інвестуванні розвитку інфраструктури міського господарства.
При вирішенні конкретних завдань рефінансування розвитку житлового фонду в регіонах, на нашу думку, можна рекомендувати впровадження і розвиток маловідомого поки в Україні, але широко використовуваного в розвинутих країнах методу девелопмента. Практично кожний орган місцевого самоврядування може впроваджувати механізм девелопмента шляхом будівництва на території населеного пункту інженерно-технічної інфраструктури (мереж газопостачання, водопостачання, каналізації і т.п.), надаючи інвесторам підготовлені для забудови і зрослі в ціні земельні ділянки.
Висновки
У дисертації проведено системне дослідження теоретико-методичних проблем оцінки й формування економічного потенціалу об'єктів комунальної власності на прикладі великого мегаполіса, шляхів і механізмів підвищення економічної ефективності використання таких об'єктів, удосконалення системи організації на управління комунальною сферою з метою підвищення її ролі в інноваційному розвитку регіонального господарського комплексу.
Забезпечення всебічного гармонічного розвитку об'єктів комунальної власності, формування раціональної їх структури, посилення регіональної складової активізації інноваційних перетворень сукупної структури комунальної власності виступає тією науковою проблемою, на вирішення якої дисертант спрямував свої зусилля. Успішне розв'язання цього завдання лежить в площині реалізації нової парадигми функціонування міського господарства, підвищення соціальної спрямованості й статусу інфраструктури комунальної власності як визначального елемента й джерела економічного розвитку сучасного мегаполіса, формування інституціональних, організаційно-економічних і правових умов, які в комплексі дозволять перетворити комунальну сферу кожного регіону й країни в самодостатній репродуктивний елемент економіки народного господарства.
Системний організаційно-методичний підхід, використаний у процесі роботи над дисертацією, залучення сучасних методів комплексного аналізу й економіко-математичного моделювання, гармонічне поєднання сутнісних аспектів технічного, економічного й соціального розвитку дали підстави й дозволили одержати автору наступні наукові теоретичні й практичні висновки:
1. Власність територіальних громад за своєю структурою і призначенням являє собою досить різнобічну сукупність об'єктів інфраструктури населених пунктів й унікальний склад суб'єктів господарської діяльності, забезпечення самодостатнього функціонування яких вимагає нових, науково обґрунтованих підходів до оцінки економічного потенціалу комунальної власності й ефективності управління її активами.
2. З розвитком ринку нерухомості в регіонах України все більш чітко проявляється вплив на вартість приватизації комунальної власності факторів, що визначають технічний стан об'єктів, рівень їхнього благоустрою, місце розташування, функціональне призначення, діапазон можливого використання. Ступінь і динаміка впливу перерахованих факторів у кожному регіоні робить необхідним проведення органами місцевого самоврядування регулярного моніторингу цін на оренду, приватизацію і купівлю-продаж на вторинному ринку об'єктів нерухомості з метою використання отриманих даних для вироблення оптимальної стратегії мобілізації доходів від експлуатації будинків, споруд і земельних ділянок.
3. Найбільше відставання у сфері реформування відносин власності спостерігається при використанні земельних ресурсів. Більше 60% міських земель перебувають поза фіскальним оборотом. З урахуванням цього місцеві органи повинні в короткий термін завершити інвентаризацію і експертну оцінку території несільськогосподарського призначення, а також активізувати процес приватизації й здачі в оренду земельних ділянок.
4. У дослідженні доводиться неприпустимо висока ймовірність перекручування результатів експертної оцінки узагальнюючих зональних коефіцієнтів як добутку співмножників окремих локальних коефіцієнтів. З урахуванням правил математичної статистики пропонується для цих цілей використати середньо-геометричне значення з кореня добутку окремих локальних коефіцієнтів.
5. Прибутковість об'єктів нерухомості при експертній оцінці ґрунтується на прогнозній інформації великої кількості імовірнісних показників. Додатковим критерієм, заснованим на реальних статистичних показниках, на думку дисертанта, повинне бути співвідношення динаміки цін на вторинному ринку нерухомості й інфляції. Різниця індексів таких цін й індексів інфляції може використовуватися як дисконт при визначенні потенційної прибутковості об'єктів комунальної власності. Така можливість випливає з економічної природи ринкових цін.
6. Неодмінною умовою здійснення ефективної стратегії управління комунальною власністю є достовірна оцінка її економічного потенціалу. Для цього пропонується організувати загальну паспортизацію об'єктів, що є власністю територіальних громад, а також на основі системного аналізу прибутковості майна з використанням фасетної класифікації і експертного прогнозу, визначати можливе збільшення операційних і пасивних доходів місцевих бюджетів. Технічну паспортизацію і оцінку ринкової вартості локальних об'єктів доцільно узагальнювати в картах економічного зонування території населених пунктів з наступним використанням цих карт як ключової основи для встановлення економічного потенціалу комунальної власності територіальних громад.
7. Доведено, що економічний потенціал комунальної власності доцільно описувати за допомогою системи показників, що характеризують сукупні нормативні витрати на утримання об'єктів інфраструктури, суму необоротних й оборотних активів комунальних підприємств й організацій, місцевий бюджет населеного пункту й максимально можливий чистий прибуток, що може бути отриманим від операційних і пасивних доходів у результаті найбільш рентабельного використання майна. Ефективність використання об'єктів комунальної власності найбільш повно розкривається на основі розробки для кожного регіону моделі стійкого зростання та оцінки її економічного потенціалу в трьох вимірах: рентабельності активів, рентабельності власного капіталу й рентабельності стійкого розвитку.
8. Оренда нежилих приміщень сьогодні відіграє ключову роль у формуванні доходів місцевих бюджетів. Однак у нормативній базі, що регулює питання оренди комунальної власності, відсутня чітка регламентація способів відшкодування орендарями експлуатаційних витрат на утримання займаних приміщень, що завдає істотну втрату економіці житлового господарства територіальних громад. З метою подолання існуючої нормативної невизначеності автором розроблена й запропонована для впровадження комплексна методика відшкодування експлуатаційних витрат, в основу якої покладена система техніко-економічних норм з обслуговування і ремонту житлових будинків різних груп капітальності й установлена національними стандартами ПС(Б)У класифікація економічних елементів собівартості.
9. Широкі можливості для інтенсифікації розвитку комунальної власності містить впровадження пропонованого принципу рефінансування будівництва й реконструкції об'єктів нерухомості. Заснований на цьому принципі метод девелопмента є реальним джерелом генерування фінансових ресурсів для ліквідації високого ступеня фізичного зносу, а також недоремонту житлових і громадських будинків, споруд соціальної сфери й благоустрою.
список опублікованих праць за темою дисертації:
Монографії:
1. Титяев В.И. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Инвентаризация и оценка недвижимости городского хозяйства. - Харків: „ФАКТОР”, 2004. - 430 с. (Особистий внесок: автором викладено п”ятий розділ монографії „Оценка объектов недвижимости”. - С. 337-403).
Статті у фахових виданнях:
2. Бондаренко Г.И. Основной потенциал финансового обеспечения жизнедеятельности города // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 26. - К.: Техніка, 2000. - С. 48-52.
3. Бондаренко Г.І. Структура і функціонування системи місцевого самоврядування в умовах незалежності // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 31. - К.: Техніка, 2001. - С. 3-7.
4. Бондаренко Г.І. Вплив комунальної власності на розвиток малого бізнесу // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 41. - К.: Техніка, 2002. - С. 3-7.
у співавторстві:
5. Титяев В.И., Бондаренко Г.И. Экономика недвижимости в современных условиях // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 34. - К.: Техніка, 2001. - С. 127-130. (Особистий внесок: викладено аналітичний огляд особливостей сучасних методичних основ економіки нерухомості).
6. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И. Земля и недвижимость как важнейший материальный ресурс городского хозяйства // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 37. - К.: Техніка, 2002. - С. 90-94. (Особистий внесок: розглянуто актуальні питання створення конкурентного ринку нерухомості на території міст).
7. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И. Вторичный рынок и индикаторы экспертной оценки имущества // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 41. - К.: Техніка, 2002. - С. 78-82. (Особистий внесок: доводиться доцільність використання вартісних показників вторинного ринку житла для визначення зональних коефіцієнтів та експертної оцінки комунального майна великих міст).
8. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И. Оценка объектов городского благоустройства // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип. 44. - К.: Техніка, 2002. - С. 20-25. (Особистий внесок: викладена необхідність комплексного підходу до оцінки об'єктів міського благоустрою).
9. Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Проблемы амортизации коммунальной собственности // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип.52. - К.: Техніка, 2003. - С. 204-208. (Особистий внесок: акцентується увага на високих темпах фізичного зносу інфраструктури комунального майна).
10. Бондаренко Г.И., Тітяєв В.І Визначення економічного потенціалу комунальної власності. // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип.50. - К.: Техніка, 2003. - С.181-185. (Особистий внесок: запропоновані формули визначення економічного потенціалу комунальної власності).
11. Дегтярев Н.И., Бондаренко Г.И., Титяев В.И. Разработка корпоративной информационной системы коммунальной собственности города. // Коммунальное хозяйство городов: Науч.-техн. сб. Вип.54. - К.: Техніка, 2004. - С. 284-289. (Особистий внесок: викладено значення корпоративної інформаційної системи для розвитку вторинного ринку нерухомості).
матеріали конференцій особисті:
12. Бондаренко Г.И. Актуальные задачи совершенствования управления коммунальной собственностью // Матеріали ХХХ науково-технічної конференції викладачів, аспірантів і співробітників Харківської державної академії міського господарства. Частина 3. Суспільно-економічні науки. 18-19 травня 2000р. - Харків: ХДАМГ, 2000. - С. 60-61.
13. Бондаренко Г.І. Стратегічні завдання удосконалення управління комунальною власністю в регіонах України / Матеріали 1У Міжнародного наукового конгресу „Державне управління та місцеве самоврядування”, 26 лютого 2004 р. - Харків: Видавництво ХарРІ НАДУ при Президенті України, 2004. - С. 126-128.
14. Бондаренко Г.И. Оценка эффективности использования коммунальной собственности // Матеріали ХХХІІІ науково-технічної конференції викладачів, аспірантів і співробітників Харківської національної академії міського господарства. Частина 3. Суспільно-економічні науки, 11-13 мая 2006г. - Харьков: ХНАГХ, 2006. - С.13-15.
у співавторстві:
15. Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Проблемы амортизации коммунальной собственности // Материалы Всеукраинской научно-практической конференции “Проблемы реализации реформирования отрасли жилищно-коммунального хозяйства”, 27-28 ноября 2003г., Харьков: ХГАГХ - 2003. - С.165. (Особистий внесок: акцентується увага на високих темпах фізичного зносу інфраструктури комунального майна).
16. Титяев В.И., Бондаренко Г.И., Чистякова И.А. Оценка эффективности инвестиционных проектов развития коммунальной собственности // Материалы Международной научно-практической конференции „Усовершенствование экономических структур строительной отрасли в условиях трансформации экономики Украины к рыночным условиям”, 17-19 октября 2005 г. - Харков: ХНАГХ, 2005. - С.104-106.( Особистий внесок: запропоновано індексний показник дисконту при визначенні потенційної доходності об'єктів комунальної власності).
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Організаційно-економічна характеристика підприємства. Загальний аналіз економічного потенціалу та шляхи його оптимізації на основі застосування сучасних інформаційних технологій. Динаміка прибутковості активів та оцінка впливу факторів на її зміну.
курсовая работа [649,4 K], добавлен 01.10.2012Сутність економічного потенціалу підприємства, його властивості. Організаційно-економічна характеристика підприємства "Горсвет". Побудова квадрату потенціалу. Інформаційні технології в сфері планування і прогнозування економічного потенціалу підприємства.
курсовая работа [174,8 K], добавлен 10.04.2014Поняття та склад потенціалу національної економіки. Відмінні риси природно-ресурсного, демографічного та трудового, науково-технічного, інформаційного, виробничого, екологічного, зовнішньоекономічного потенціалу. Показники економічного потенціалу країни.
презентация [2,4 M], добавлен 01.11.2012Поняття "людський потенціал", його значення в розвитку економіки України. Сучасна оцінка та шляхи вирішення проблем розміщення, використання і зайнятості людського потенціалу Кіровоградської області. Стратегія економічного та соціального розвитку регіону.
курсовая работа [1,3 M], добавлен 19.04.2014Визначення трудових ресурсів економіки. Чинники зростання трудового потенціалу підприємства. Формальна оцінка досконалої трудової діяльності і методи її проведення. Шляхи підвищення ефективності використання ресурсів. Аналіз фонду заробітної плати.
курсовая работа [89,5 K], добавлен 28.04.2011Підходи, завдання та напрями створення потенціалу успіху. Сутнісна характеристика потенціалу підприємства. Критерії оцінки кадрового потенціалу методом анкетування робітників та ранжування отриманих даних. Оцінка ринкової вартості нематеріальних активів.
контрольная работа [476,0 K], добавлен 25.11.2011Розрахунок вартісної оцінки персоналу. Аналіз потенціалу підприємства графоаналітичним методом "Квадрат потенціалу". Визначення довжини векторів виробничого, організаційного та маркетингового потенціалу. Характеристика стадій життєвого циклу організації.
контрольная работа [447,7 K], добавлен 15.07.2010Етапи розробки рекомендацій щодо напрямів регулювання соціально-економічного розвитку регіону. Способи оцінки ефективності використання потенціалу регіональної економіки Львівської області. Аналіз транспортної складової розвитку продуктивних сил регіону.
курсовая работа [766,4 K], добавлен 17.12.2013Визначення місця соціально-економічної політики в управлінні розвитком фармацевтичного підприємства, дослідження структури його соціально-економічного потенціалу. Діагностика існуючого рівня соціально-економічного потенціалу і розвитку ЗАТ "Біолік".
дипломная работа [1,8 M], добавлен 07.07.2011Суть економічної ефективності сільськогосподарського виробництва. Виробничі ресурси господарства та їх використання. Динаміка розвитку галузі рослинництва. Оцінка майнового стану, фінансової стійкості, ділової активності та рентабельності підприємства.
курсовая работа [73,3 K], добавлен 12.09.2014Сутність, формування, структура та складові елементи економічного потенціалу підприємства та його властивості. Основні економічні показники господарської діяльності підприємства. Динаміка показників формування фінансових результатів підприємства.
курсовая работа [467,2 K], добавлен 29.04.2014Сутністно змістова еволюція терміну "потенціал". Структура та графоаналітична модель потенціалу підприємства. Особливості економічних систем. Ефект синергії. Конкурентоспроможність потенціалу підприємства. Оцінка вартості земельної ділянки та споруд.
лекция [41,9 K], добавлен 26.01.2011Сутність економічного аналізу, об'єкти і суб'єкти його вивчення. Завдання економічного аналізу в умовах ринкової економіки, класифікація його аналітичних прийомів. Абстрактно-логічні прийоми економічного дослідження. Використання способу порівняння.
контрольная работа [155,4 K], добавлен 25.11.2010Сутність потенціалу підприємства, його структура та конкурентоспроможність. Фінансові ресурси підприємства, їх склад, характеристика і джерела формування. Аналіз фінансового потенціалу підприємства та шляхи вдосконалення його ефективності в умовах кризи.
научная работа [44,9 K], добавлен 26.09.2009Зміст, предмет, види, фактори економічного аналізу. Задачі економічного аналізу: оцінка факторів зовнішнього середовища, вивчення кон’юнктури ринку, оцінка конкурентоспроможності продукції. Зв’язок економічного аналізу з іншими науками і дисциплінами.
реферат [19,5 K], добавлен 18.08.2009Економічні теорії та базисні інститути національної економіки. Характеристика економічного потенціалу. Теорія суспільного добробуту та соціально-ринкової економіки. Інституціональні чинники її розвитку. Функціонування інфраструктури національного ринку.
тест [18,3 K], добавлен 15.01.2010Поняття, структура та призначення виробничого потенціалу сучасного підприємства. Порядок, основні критерії оцінювання ефективності використання основних елементів виробничого потенціалу, трудових ресурсів та оборотних засобів організації на даному етапі.
дипломная работа [1,2 M], добавлен 10.09.2010Роль і місце економічного аналізу у підвищенні ефективності господарювання в умовах формування ринкових відносин. Функції управління - критерії класифікації видів економічного аналізу. Розрахунок ефективності використання основних та оборотних засобів.
контрольная работа [43,5 K], добавлен 14.09.2013Організаційно–економічна характеристика та основні фінансово–господарські показники діяльності підприємства. Завдання, джерела інформації та прийоми економічного. Аналіз собівартості продукції. Оцінка фінансового стану підприємства.
курсовая работа [66,1 K], добавлен 30.03.2007Стратегічні інтереси України в Каспійському регіоні. Шляхи підвищення ефективності енергетичного потенціалу щодо транспортування нафти й газу в інші країни. Розвиток нафтопровідної системи. Проблеми та механізми реалізації транзитного потенціалу держави.
реферат [309,4 K], добавлен 29.05.2016
