Организация оценки земли и имущества

Размещено на http://www.allbest.ru

Содержание

Задания для курсовой работы

Исходные данные

Введение

Глава 1. Предпосылки оценки

1.1 Краткое изложение фактов и выводов

1.2 Основные предложения и ограничивающие условия

1.3 Назначения оценки

1.4 Цель оценки

Глава 2. Описание и анализ объекта оценки

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Место и положение объекта оценки

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Глава 3. Определения стоимости объекта

3.1 Затратный подход

3.2 Сравнительный подход

3.3 Доходный подход

Глава 4.Согласования результатов рыночной стоимости

Заключение

Библиографический список литературы



Исходные данные

№ п/п	Наименование показателей	Единица измерения	Показатели
1.	Объекты оценки: -количество комнат -общая площадь -жилая площадь -материал стен - этажность	Шт. Кв.м. Кв.м. Свойства № Этажа Этажность дома	2 48,6 32,9 Монолит 6/14
2.	Расчетная стоимость 1 кв.м. общей площади по состоянию на день оценки	Рубли	58800
3.	Сметная стоимость устранимого физического износа (материалы, работы, и услуги)	Рубли	115300
4.	Срок экономической жизни объекта	Года	80
5.	Срок эффективного возраста объекта оценки	Года	11
6.	Объекты-аналоги: этажность 1 2 3 4 5 6 7 Общая площадь 1 2 3 4 5 6 7	№ Этажа Всего дома Кв.м.	6/14 6/18 6/12 1/15 9/9 6/10 6/12 48,6 48,2 48,0 56,3 40,2 48,8 48,8
7.	Рыночная цена объекта-аналога 1 2 3 4 5 6 7	Тыс., руб.	3300 3250 3300 4900 2400 3600 3500
8.	Состояние квартиры объекта 1 2 3 4 5 6 7	У довл., «+» Треб., ремонт «-»	- - - + + + -
9.	Годовая арендная ставка за 1 кв.м. по состоянию на дату оценки объекта оценки	Рубли. ,за 1 кв.м.	3840
10.	Годовые потери от арендного дохода при сдачи объекта оценки в аренду	%	11
11.	Годовые операционные расходы при сдачи объекта оценки в аренду	Рубли	55200
12.	Период арендного договора	Года	5
13.	Ставка дисконта	%	15
14	Стоимость Реверсии	Тыс.. руб.	4320
15.	Коэффициент капитализации	Единица	0,036



Введение

Для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.



Глава 1. Предпосылки оценки

1.1 Краткое изложение фактов и выводов

Адрес объекта	М/О г. Домодедово Ул. Гагарина дом15 кв.118
Тип объекта недвижимости	Жилая квартира
Оцениваемые права	Права собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющимися улучшениями	Жильё
Наиболее вероятный покупатель	Физические лица
Опасности, вызванные окружающей средой	Экологически чистая зона
Ценности в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта	Не имеет
Территориально-экономическая зона	Спальный жилой район
Дата оценки	12 марта 2013 года

1.2 Основные предположения и ограничивающие условия

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия

Настоящий отчет достоверен и полном объеме и лишь в указанных в отчете целях. Ни одна из Сторон не может использовать отчёт (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценки.

Положение об ответственности

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил её проверки. Размер вознаграждения Оценщика, ни в какой степени не связан с выводами стоимости оцениваемых объектов.

Освобождения от ответственности

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вывода суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемую недвижимость предполагается полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободным, от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходит из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые. Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификации.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика, относительно рыночной стоимости объекта, является действительным только на дату проведения оценки, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оценочной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщики. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

1.3 Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта жилая 2-х комнатная квартира. МО г. Домодедово ул. Гагарина дом 15 кв.118. Для реализации купли-продажи.



1.4 Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта жилая 2-х комнатная квартира МО г. Домодедово ул.Гагарина дом. 15 кв.118.

1.5 Используемое определение стоимости и дата оценки

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки принимается наиболее вероятная цена. По которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать их исполнения;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждения за объект оценки и, принуждения совершения сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию 12 марта 2013 года.



Глава 2. Описание и анализ объекта оценки

2.1 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение).

Объектом оценки является жилая квартира, состоящая из 2-х комнат, общей полезной площадью 48,6 кв.м., в том числе жилой площадью 32,9 кв.м., высота потолка 2,7 м.

Объект оценки расположен в МО г. Домодедово ул. Гагарина дом 15 кв.118 2004 г. постройки.

Расположение площадей жилых и нежилых помещений и комнат согласно Техническому паспорту.

(Поэтажный план-Приложение № 1)

№ комн.	Наименование помещения или комнаты	Форма	Общая площадь, кв.м.	Площадь вспомог., использ., кв. м.
			Всего	Основная (жилая)	Вспом.	Лоджия	Балкон
1	Жилая изолированная	прямоугольная	13,5	13,5
1а	Лоджия	прямоугольная				3,0
2	Жилая изолированная	прямоугольная	19,4	19,4
3	Коридор	прямоугольная	4		4
4	Кухня	квадратная	6,4		6,4
5	Ванная	квадратная	3,2		3,2
6	Санузел	прямоугольная	1,6		1,6
7	Кладовая	прямоугольная	0,6		0,6
ВСЕГО ПО КВАРТИРЕ	48,6	32,9	15,7

Электроосвещение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное)- центральное.

Характеристика помещений и комнат

Жилая комната изолированная- прямоугольная. Полы - ламинат (имп.); стены оклеены бумажными обоями под покраску (структурные); потолок окрашен водно-дисперсной краской; окно пластиковое трехстворчатое; дверь деревянная филенчатая.

Лоджия - застекленная. Стены и потолок - вагонка.

Жилая комната изолированная- прямоугольная. Полы- линолеум; стены оклеены флизелиновые обоями (имп.), потолок натяжной; окно пластиковое трехстворчатое; дверь деревянная филенчатая.

Коридор- прямоугольная. Полы - линолеум; входная дверь- металлическая; потолок- окрашен водно-дисперсной краской; из прихожей имеется вход в две комнаты, санузел, ванную, и кухню.

Кухня- квадратная. Полы- керамическая плитка; стены оклеены виниловыми моющимися обоями, имеется фартук из керамической плитки; входная дверь деревянная филенчатая остекленная; потолок- окрашен водно-дисперсной краской; газовая плита (импортная); окно пластиковое одностворчатое.

Ванная- квадратная. Полы- керамическая плитка; стены отделаны керамической плиткой; входная дверь деревянная, потолок окрашен водно-дисперсной краской. Ванная чугунная, раковина керамическая импортного производства.

Санузел- прямоугольный. Полы- керамическая плитка; стены- отделанные МДФ; входная дверь деревянная; потолок - реечный подвесной; унитаз керамический импортного производства. Кладовая- прямоугольная. Полы- линолеум; стены и потолок- пластиковые панели.

2.2 Место и положение объекта

Объект оценки расположен в районе Домодедовском города Домодедово.

По адресу: улица Гагарина дом 15 кв. 118, в южной территориальной - экономической зоне г. Домодедово.

Объект расположен в спальном жилом районе, удаленном от центра города в шаговой транспортной доступности и достаточно развитой инфраструктурой.

Плотность застройки в этом районе средняя. Средний возраст окружающих жилых домов (зданий) около 20 лет.

(План местности - Приложение № 2).

2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

оценка кадастровый стоимость

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один из способов использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое их всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством;

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какие их физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка;

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является 2-х комнатная квартира, то наилучшим использованием принимаем использование в качестве жилья.



Глава 3. Определения стоимости объекта

3.1 Затратный подход

По состояния на 12 марта 2013 года значения расчетной стоимости 1 кв.м., общей площади составляла 58800 руб.

Таким образом, стоимость 1 кв.м., общей площади вновь возведенного объекта, принимается в расчетах, равна 58800 руб.

Общая площадь объекта - 48,6 кв.м. На основании этого расчетная восстановительная стоимость объекта оценки:

2857680 рублей.

В таблице 3.1 приведен расчет стоимости 1 кв.м., общей площади, применимой для рассматриваемого объекта оценки.

Таблица 3.1

№ п/п	Наименование коэффициента	Имеет (+), не имеет (-)	Факт
Характеристика района
1	ПАТОГЕННАЯ ЗОНА
	А) положительная	+	1,1
	Б) отрицательная
2	СОЦИАЛЬНАЯ ИНФАСТРУКТУРА
	А) социальные условия
	Б) частичное присутствие
	В) присутствие всех социальных услуг	+	1,02
3	УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕТРА
	А) удаленный от центра	+	0,98
	Б) район, примыкающий к центру
	В) центр
4	ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
	А) трамвай
	Б) троллейбус
	В) автобус	+	1
	Г) все виды транспорта
5	РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКИ, М.
	А) далее 500 м.
	Б) в пределах 500 м.	+	1
	В) в пределах 100 м.
6	ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
	А) загазованность выше ПДК
	Б) загазованность в пределах ПДК	+	1
	В) отсутствие загазованности
7	БЛИЗНОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, КМ.
	А) далее 1
	Б) в пределах 1	+	1
	В) в пределах 0,01
8	ШУМОВОЙ МЕШОК
	А) выше уровня ПДУ
	Б) предельно допустимый уровень ПДУ	+	1
	В ночное время 30 дБ
	В дневное время 40 дБ
	В) в пределах нормы ПДУ
ХАРАКТИРИСТИКА ЗДАНИЙ
9	ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА
	А) север
	Б) юг	+	1
	В) восток
	Д) запад
10	ГОД ПОСТРОЙКИ, ЛЕТ
	А) более 25
	Б) 15-25	+	0,9
	В) 10-15
	Г) 5-10
	Д) 5
	Е) на момент оценки
11	МАТЕРИАЛ СТЕН
	А) деревянный
	Б) бетон	+	1
	В) панельный утепленный
	Г) кирпич
12	СЕРИЯ ДОМА
	А) «хрущевка» малосемейка, гостинка
	Б) обычная	+	1
	В) спецпроект, «румынский дом»
	Г) «воронежский проект»
	Д) старый фонд
13	ОТОПЛЕНИЕ
	А) центральное	+	1
	Б) печное
14	ВОДОСНОБЖЕНИЕ
	А) центральное	+	1
	Б) печное
15	ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	А) центральное	+	1,06
	Б) титан
	В) колонка
	Г) центральное и колонка
16	КАНАЛИЗАЦИЯ
	А) внутренняя	+	1
	Б) уборная
17	ЭТАЖ
	А) подвальный
	Б) цокольный
	В) первый
	Г) 9-й и 8-й для девятиэтажного дома
	Д) 4-й для пятиэтажного,7-й для девятиэтажного дома
	Е) 6-й этаж двенадцатиэтажного	+	1,02
	Ж) 2-й и 3-й для пятиэтажного
	З) 1-й и 2-й для двухэтажного
18	ПЛАНИРОВКА КОМНЕТ (ПОМЕЩЕНИЙ)
	А) смежные
	Б) изолированные	+	1,038
	В) смешанные
19	ВЫСОТА ПОТОЛКА, М.
	А) до 2,5
	Б) 2,5	+	1
	В) до 3,0
	Г) свыше 3,0
20	ПЛОЩАДЬ КУХНИ, КВ.М.
	А) до 5,0
	Б) до 8,0	+	1
	В) свыше 8,0
21	САНУЗЕЛ
	А) смежный
	Б) раздельный	+	1,01
22	ВАННАЯ
	А) в кафеле	+	1,01
	Б) покрашена
	В) декоративная плитка
23	БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ
	А) отсутствие балкона
	Б) сушилка, балкон
	В) лоджия 3,0 м	+	1,01
	Г) лоджия 6,0 м
	Д) лоджия 9,0 м
	Е) две лоджии
24	ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
	А) деревянные
	Б) дерматин, утепленные
	В) металлические	+	1,02
	Г) двойные
25	ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИ
	А) антресоли	+	1
	Б) кладовая
	В) встроенный шкаф 3 кв. м., и др.
	Г) помещение для сушки
26	ОСВЕЩЕННОСТЬ
	А) 100
	Б) затененность 10-15	+	0,95
	В) затененность до 30
	Г) затененность до 50
27	НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
	А) есть	+	1,01
	Б) нет
28	ОКНА ВЫХОДЯТ
	А) на улицу
	Б) во двор	+	1
	В) на улицу и во двор
29	ПОЛЫ
	А) доски
	Б) линолеум
	В) паркет	+	1,1
	Г) ковровое покрытие
30	СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
	А) хорошее
	Б) отличное	+	1
	В) новая
	Г) нужен капитальный ремонт
	Д) нужен косметический ремонт
31	ПРЕСТЬИЖНОСТЬ
	А) художественная отделка
	Б) стандартная	+	1
	В) не престижная
ИТОГОВЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ		31,228

Расчет скорректированной стоимости объекта оценки

Скорректированная стоимость 1км.м., общей площади рассматриваемого объекта оценки составляет:

С 1 к = СР*К общ.

Где: С1 к - скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв.м., руб.

СР - расчетная стоимость 1 кв. м., обшей площади по состоянию на 12 марта 2013 г., руб.

К общ.- усредненный коэффициент корректировок.

К общ. = 31,228 /31 = 1,007

С1 к = 58800*1,007 = 59211,6 руб.

С учетом таблицы 3.1 рассчитываем стоимость объекта оценки с учетом корректировки:

С ко = С1 к *Sо, руб.

Где: С ко- стоимость объекта оценки;

С1 к - скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв. м., руб.;

Sо - общая площадь рассматриваемого объекта, кв.м.

С ко = 59211,6*48,6 = 2877683,76 руб.

2877683,76 руб.

Расчет общей стоимости строительных ремонтных работ по устранению физического износа

Общая стоимость строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных при производстве работ на объекте оценки с учетом установки, на основе укрупненных сметных показателей в текущих ценах равно сметной стоимости (С2з) объекта оценки.

Тогда, рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных на объекте, составляет (С2з) 115300 руб.

Расчет физического износа

Для этого рассчитаем восстановительную стоимость объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки и затрат на производство ремонтных отделочных работ.

Со = С ко + С2з, руб.

Со = 2877683,76 + 115300 = 2992983,76 руб.

В нашем случаи величина накопленного физического износа составляет:

Определяем уровень износа оцениваемого объекта методом срока жизни:

У (ФИ1) = Т эф / Т н *100%,

Где: Т эф - эффективный возраст объекта оценки, года;

Т н - срок экономической жизни объекта оценки, года.

У (ФИ1) = 11/80 *100 = 13,75 %

Определим накопленный физический износ объекта в стоимостном выражении:

,руб.

С(ФИ) =

411535,27 руб.

Расчет ориентировочной цены продажи объекта оценки

Ориентировочная цена продажи объекта оценки с учетом износа составляет:

С по = Со - С (ФИ), руб.

С по = 2992983,76 - 411535,27 = 2581448,49 руб.

2581448,49 руб.

Итак, возможная цена продажи оцениваемого объекта с учетом коэффициента корректировки, физического износа и устранимого физического износа составит: 2581448,49 руб.

Вывод:

Стоимость объекта оценки, полученная затратным подходом с учетом округления, составляет:

V1 = 2581450 руб.

3.2 Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель на аналогичный по качеству и полезности объект.

Сравнительный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли- продажи. Любое отличие продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату должно быть учтено при анализе.

Этапы реализации сравнительного подхода:

1.Сбор информации об аналогичных объектах проданных или выставленных на продажу недавно. Объекты должны быть сопоставимы по местоположению, размерам, возрасту, удобству и другим характеристикам.

2.Проверка рыночной информации. Направленность сделок:

- мотивация сделок;

- существует ли связь между сторонами, участвующими в сделке или полная независимость;

- достаточно ли информированы стороны об объекте оценки и рынке недвижимости;

- было ли финансирование со стороны;

- имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя;

- наличие специальных условий продажи;

- предполагалось ли что продавец еще некоторое время пользуется жилой недвижимостью.

Выявив признаки позволяющие усомниться в рыночной стоимости, оценщик может либо удалить объект из списка аналога, либо скорректировать с учетом коэффициентов поправок.

3.Вынесение поправок с учетом различий в характеристиках оцениваемого объекта и каждым из сопоставимых объектов. Оценщик должен решить 2-е проблемы:

- выбор элементов сравнения;

- выбор единицы сравнения.

В нашем случаи, на день оценки, Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже 7 объектов, сопоставимым с рассматриваемым, расположенных в г. Домодедово. Имеющих примерно аналогичную планировку комнат (помещений) и одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 3.2 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 3.2

Район	Улица/ дом	Этаж/этажность	Общая площадь	Сан. узел	Состояние квартиры	Цена (тыс. руб.)
Домодедовский	ул. Гагарина	6/14	48,6	+	Треб. Рем.	3300
Домодедовский	ул. Центральная	6/18	48,2	+	Треб. Рем.	3250
Домодедовский	ул.Городская	6/12	48,0	+	Треб. Рем.	3300
Домодедовский	ул. Городская	1/15	56,3	+	Удов.	4900
Домодедовский	ул. Гагарина	9/9	40,2	+	Удов.	2400
Домодедовский	ул. Гагарина	6/10	48,8	+	Удов.	3600
Домодедовский	Ул. Центральная	6/12	48,8	+	Треб. Рем.	3500

Аналоги 4, 5, не рассматриваются т. К. несравнимы с объектами оценки по площади и этажности.

Таблица 3.3

№	Цена (тыс.руб.)	Корректировка	Скорректированная цена, (тыс. руб.)
		Площадь (кв. м.)	Расчет коэффициента корректировки
1	3300	48,6	1 -	3300
2	3250	48,2	1,0083 -	3276,975
3	3300	48,0	1,0125 -	3341,25
6	3600	48,8	0,9959 +	3585,24
7	3500	48,8	0,9959 -	3485,56

Ка1 = 48,6/ 48,6 = 1

Ка2 = 48,6/48,2= 1,0083

Ка3= 48,6/48,0 = 1,0125

Ка6 = 48,6/48,8 = 0,9959

Ка7 = 48,6/48,8 = 0,9959

Цкор. = Ца * Ка

Цкор.1 = 3300 * 1 = 3300 тыс. руб.

Цкор.2 = 3250 * 1,0083 = 3276,975 тыс. руб.

Цкор.3 = 3300 * 1,0125 = 3341,25 тыс. руб.

Цкор.6 = 3600 * 0,9959 = 3585,24 тыс. руб.

Цкор.7 = 3500 * 0,9959 = 3485,65 тыс. руб.

1.Определяем среднеарифметическое значение скорректированной ценой без проведенного ремонта: 3300+3276,975+3341,25+3485,65

Ц б./р. = 3350,97 тыс. руб.

2.Определяем среднеарифметическое значение скорректированной цены с проведенным ремонтом:

Ц р. = 3585,24 тыс. руб.

3.Определяем стоимость ремонта:

С рем. = Ц р. - Ц б./р. = 3585,24 - 3350,97 = 234,27 тыс. руб.

Определяем среднеарифметическое значение скорректированной цены

С об.(1) = Сp * S об. + С рем.

С об.(1) = 58800 * 48,6 + 234270 = 3091950 руб.

Определяем скорректированную стоимость объекта оценки с учетом необходимого проведения текущего ремонта. А) Для этого определяем среднеарифметическое значение стоимости 1 кв. м., объектов- аналогов с учетом проведенного текущего ремонта, либо без него:

Са рем. за 1 кв.м.

Са б/рем за 1 кв.м =

Ц а рем. за 1 кв.м., и Ц а б/рем. за 1 кв.м., - стоимость кв. м., объекта- аналога с текущем ремонтом и без текущего ремонта, руб.

Sа рем. и Sа б/рем. - это площади объектов - аналогов с проведенным текущем ремонтом и без текущего ремонта, кв.м.

Са рем. м. 2(а6) = 3600/48,8 = 73,77 тыс. руб.

Са б/ рем. м.2(а1) = 3300/48,6 = 68,01 тыс. руб.

Са б/ рем. м.2(а2) = 3250/48,2 = 67,43 тыс. руб.

Са б/ рем. м.2(а3) = 3300/ 48 =68,75 тыс. руб.

Са б/ рем. м.2(а7) = 3500/48,8 = 71,72 тыс. руб.

Ск рем. за 1 кв.м. =

Ск рем. за 1 кв.м. =73,77 тыс. руб.

Ск б/рем. за 1 кв.м. =

68,01+67,43+68,75+71,72

Ск б/рем.за 1 кв.м. = 69,7 тыс. руб.

Затем определяем скорректированную стоимость за 1 кв. м., текущего ремонта:

С рем. за 1 кв.м. = Ск рем. за 1 кв.м. - Ск б/рем. за 1 кв.м.

С рем. за 1 кв.м. = 73,77 - 69,7 = 4,07 тыс. руб.

Б) Определяем стоимость объектов оценки с корректировкой на текущий ремонт:

С об(2) = (Сp + С рем. за 1 кв.м.) * Sоб

С об(2) =(58800 + 4070) *48,6 = 3055482 руб.

Тогда:

С об(1) + С об(2) 3091950 + 3055482

С об = 3073716 руб.

Итак, стоимость объекта оценки определена с учетом объектов- аналогов скорректированных по их площади и необходимости проведения текущего ремонта.

Вывод: ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом оценки объекта недвижимости, составляет:

V2 = 3073716 руб.

3.3 Доходный подход

Основа доходного подхода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивности,. Спроса и предложения.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

? метод капитализации доходов;

? метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи её в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при её продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Целесообразно выделить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1.Оценивается потенциальный валовой доход. Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД)- доход, который можно получить от недвижимости при 100 % использовании без учета всех потерь и расходов.

ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S*Cа, руб., где:

S - площадь в кв. м., сдаваемая в аренду

Са - годовая арендная ставка за 1 кв.м., руб.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

2.Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - потери, руб.

3.Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости. Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

? условно - постоянные расходы;

? условно - переменные или эксплуатационные расходы;

? расходы на замещение или резервы.

4.Определяются прогнозируемый чистый операционный доход(ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов. Таким образом:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных начислений), руб.

5.Рассчитывается коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий это две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.

При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций- заемного и собственного капитала, метод связанных инвестиций - земли и здания, кумулятивный метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

V = , где:

V - стоимость оцениваемого объекта, руб.;

Y - ЧОД;

R - Коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

R =

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление равновеликих доходов.

6.На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4 - го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5 - го этапа):

V =

Или ЧОД / Коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков.

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтирования денежных потоков можно разделить на несколько этапов:

1.Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектов недвижимости.

2.Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

3.Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

4.Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии (доход от стоимости будущей перепродажи объекта оценки).

Математической моделью метода дисконтирования денежных потоков (МДДП) является формула:

V =

где: V - стоимость объекта оценки, руб.;

n = 1,2…N -интервалы планирования продажи объекта оценки, года;

CFn - денежный поток в период n (арендные платежи), руб.;

RV - стоимость реверсии, руб.;

r -ставка дисконта, %.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую арендодатели ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобрести на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

Итак, рассчитываем рыночную стоимость объекта оценки доходным подходом:

Метод капитализации доходов

А) Определяем потенциальный валовой доход, если площадь (S)объекта оценки составляет 48,6 кв. м., а годовая арендная плата за 1 кв. м., аналогичного объекта на данную дату оценки объекта 3840 руб., и предполагается сдача объекта в аренду на 5 лет.

ПВД = S*C аренда за 1 кв.м., руб.

ПВД = 48,6*3840 = 186624 руб.

Б) Определяем действительный валовой доход, если потери с учетом текущей (прогнозной) инфляцией составляют 11% от возможного потенциального валового дохода.

ДВД = ПВД - потери, руб.

ДВД = 186624-11 % = 166095,36 руб.

В) Определяем прогнозируемый чистый операционный доход, если операционный текущие (прогнозные), расходы составляют 55200 руб.

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений), руб.

ЧОД = 166095,36 - 55200 = 110895,36 руб.

Г) Определяем коэффициент капитализации, если имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой, Она показывает, что сопоставимая недвижимость продана с учетом общего коэффициента капитализации R (аналога):

R(а) = ЧОД(а) / V(а),%

R(а) = 0,036 Д) Определяем стоимость объекта оценки (Vо) недвижимого имущества:

Vо = ЧОД о / R(а), руб.

Vо = 110895,36 / 0,036 = 3080427 руб.

Метод дисконтирования денежных потоков

Определим стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов, т.е. текущую стоимость оценки, если объект оценки в течение n = 1,2…..N 5 лет будет сдаваться в аренду за (CFn) 110895,36 руб., платежи будут приходить в конце года, ставка дисконтирования (r) 15 %. В конце последнего года аренды (N) 5 года объект будет перепродан за (RV) 4230000 руб.

V = , руб.

110895,36 110895,36 110895,36 110895,36 110895,36 4230000

V = (1+0,15) + (1+0,15) + (1+0,15) + (1+0,15) + (1+0,15) + (1+0,15)=

= 2474796,04 руб.

Тогда: 3080427+2474796,04

2 = 2776611,52 руб.

Вывод: ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная, доходным подходом оценки объектов недвижимости составляет.

V3 = 2776612 руб.



Глава 4. Согласование результатов рыночной стоимости объекта

Использованные в отчете методы расчета рыночной стоимости представили следующие результаты:

Затратный подход: 2581450 руб.

Сравнительный подход: 3073716 руб.

Доходный подход: 2776612 руб.

Так как объект востребован и пользуется большим спросом, то с учетом полученных результатов расчета стоимости объекта оценки видно, что объект имеет наибольшую стоимость по сравнительному и доходному подходам. Т. к. затратный подход является основой только для налогообложения, страхования, определения восстановительной стоимости, то его нельзя считать основным в определении конечной стоимости объекта. Однако нельзя его не учитывать совсем, поэтому при распределении взвешенных коэффициентов я отдам предпочтение сравнительному и доходному подходам.

Затратный подход -20 %

Сравнительный подход - 45 %

Доходный подход - 35 %

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб) определяется по формуле:

V = V1 * Q1 * V2 * Q2 * V3 * Q3

где: V1 V2 V 3 - стоимость объекта, определенная соответственно затратным, доходным и сравнительным подходом, руб.;

Q1 Q2 Q3 -средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно, %.

Рыночная стоимость объекта оценки составляет:

V = 2581450 * 0,2 + 3073716 * 0,45 + 2776612 * 0,35 = 2871276,4 руб.

V = 2871277 руб.



Заключение

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующие заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя 2-х комнатную жилую квартиру общей площадью 48,6 м.кв., и расположенного по адресу г. Домодедово, ул. Гагарина, дом 15 кв. 118 по состоянию на 12 марта 2013 г., с учетом округления составляет 2871277 руб.

Полученная оценка рыночной стоимость в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т. п.



Библиографический список литературы

1.Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой М.Финансы и статистика,2011 г.

2.Интернет-сайт Российского общество оценщиков -www.mrsa.ru

3.Левадная Н. Рынок недвижимости в Российской Федерации//Инвест курьер, 2010 г.

4.Лозебо А.О правах собственности на недвижимое имущество// Экономическая газета № 4, 2010г.

5.Паттури Я.В.Экономика недвижимости: учебное пособие - Великий Новгород, 2011 г.

6.Хамин Д.,Юрков Д. Рынок недвижимости глазами риэлторов// Экономика и жизнь. № 3, 2009 г.

7.Гражданский кодекс РФ.

8.Земельный кодекс РФ.

9.Налоговый кодекс РФ.

10.Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ»от 29.07.98 № 135

11.«Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519.

12.Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости.- СПб.: Изд. СПбГТУ, 2009 г.

13.Коростелев С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие - М.: Русская Деловая Литература,2008 г.

14.Сборник укрупненных показателей базисной стоимости на виды работ.- М.: Минстрой России, 2004г.

15.Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. Учебное пособие, М.:ИНФО,2012г.

Размещено на Allbest.ru

...