Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

ГБОУ СПО МО «ПОДОЛЬСКИЙ КООЛЕДЖ»

КУРСОВАЯ РАБОТА

ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества»

Специальность: 120714 «Земельно-имущественные отношения»

Тема: Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

Разработала: Маренова В.А.

Группа 138 очного отделения

Приняла: Буцыка Г.М.

Подольск 2014



Задание для курсовой работы

по дисциплине «Организация оценки земли и имущества» студенту 3 курса 138 группы специальности 120714 «Земельно-имущественные отношения» Маренова Валерия Андреевна

Тема курсовой работы: «Оценки рыночной стоимости объекта недвижимости»

Цель курсовой работы: Закрепление теоретических заданий и приобретение практических навыков расчета рыночной стоимости объекта недвижимости разными подходами и составление отчета оценки объекта оценки.

Дата выдачи задания 02.02.2014 г. Срок окончания 20.02.2014.

Исполнитель курсовой работы (студентка) Маренова В. А.

Руководитель курсовой работы Буцыка Г.М.



Введение

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.

Развитие рыночной экономики в России привело к многообразию форм собственности и возрождению собственника, к увеличению количества объектов собственности в хозяйственном обороте.

Одним из основных вопросов, которые возникают у предприятий, фирм, акционерных обществ, является вопрос о стоимости объекта собственности.

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка объектов собственности является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передачи в качестве вклада в уставные капиталы.

Таким образом, оценочная деятельность представляет собой важнейшую составляющую при создании развитой инфраструктуры, которая необходима для дальнейших экономических преобразований в нашей стране.

Оценка стоимости стала неотъемлемым инструментом в арсенале современного российского бизнесмена, финансиста, менеджера.

Подольск -- город в России, областного значения, и одновременно административный центр Подольского района Московской области, расположенный на реке Пахра (приток Москвы-реки). Находится в 36 км от самого центра Москвы и в 15 км от МКАД. В северной части граничит с Москвой (поселением Воскресенское и поселением Рязановское), на юге -- с Климовском. Крупный промышленный и культурный центр Московской области.



1. Исходные данные

Исходные данные для курсовой работы по ПМ 04. Определение стоимости недвижимого имущества

На тему: «Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости» для специальности 120714 «Земельно-имущественные отношения» для групп очных и заочных отделений.

№ п/п	Наименование показателей	Единица измерения	Вариант 6
1	Объект оценки: ? количество комнат ? общая площадь ? жилая площадь ? материал стен ? этажность	шт. кв. м кв. м свойства № этажа этажность дома	3 84,4 56,4 Кирпич 7/18
2	Расчетная стоимость 1 кв. м общей площади по состоянию на день оценки	руб.	53400
3	Сметная стоимость устранимого физического износа (материалы, работы и услуги)	руб.	34400
4	Срок экономической жизни объекта	года	60
5	Срок эффективного возраста объекта оценки	года	3
6	Объекты аналоги: Этажность: 1 2 3 4 5 6 7 Общая площадь: 1 2 3 4 5 6 7	№ этажа всего дома кв. м	6/9 7/15 3/5 5/5 7/18 6/18 7/18 84,4 84,6 90,2 72,4 84 84,4 84,2
7 7	Рыночная цена объекта аналога: 1 2 3 4 5 6 7	тыс. руб.	5820 5300 6200 4800 5700 5720 5400
8	Состояние квартиры объекта аналога: 1 2 3 4 5 6 7	Удовл. «+» Треб. ремонт «?»	+ ? ? ? + + ?
9	Годовая арендная ставка за 1 кв. м по состоянию на дату оценки объекта оценки	руб. за 1 кв. м	4020
10	Годовые потери от арендного дохода при сдачи объекта оценки в аренду	%	10,5
11	Годовые операционные расходы при сдачи объекта оценки в аренду	руб.	61200
12	Период арендного договора	года	4
13	Ставка дисконта	%	14,5
14	Стоимость реверсии	тыс. руб.	6200
15	Коэффициент капитализации	единица	0,038
16	Адрес, место и положение объекта оценки и сопоставимых объектов -- аналогов на усмотрение студента



2. Предпосылки оценки

сравнительный дисконтированный рыночный стоимость

2.1 Краткое изложение факторов и выводов

Адрес объекта	г. Подольск, Долгого, д. 8, кв. 31
Тип объекта недвижимости	Жилая квартира
Оцениваемые права	Частная собственность
Наилучшее и наиболее эффективное использование с имеющими улучшениями	Проживание
Наиболее вероятные покупатели	Физические и юридические лица
Опасности, вызванные окружающей средой	Опасности нет
Ценность в качестве природного, культурного, развлекательного или научного объекта	В шаговой доступности развитая инфраструктура (школа, детский сад, магазины, удобные выезд, парковка)
Территориально-экономическая зона	Спальная
Дата оценки	22.04.2014 г.

2.2 Основные предположения и ограничивающие условия

Ниже следующие условия, допущений и ограничения неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия

Настоящая работа достоверна в полном объеме и лишь в указанных в задании целях. Ни одна из сторон не может использовать работу (или любую её часть) иначе, чем это предусмотрено положением об оценочной деятельности.

Положения об ответственности

В своих действиях Оценщик выступает как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходит и того, что представленная ему информация является точной и достоверной, и не требует её проверки. Размер вознаграждения Оценщика ни в какой степени не связан с выводами о стоимости оцениваемых объектов.

Освобождение от ответственности

От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу объекта или оцененного имущества, кроме как на основании официального вызова суда.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие осуждения юридических аспектов права собственности. Права собственности не оцениваемую недвижимость предполагается полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Движимое и недвижимое имущество объекта оценивается свободно от каких бы то ни было прав удержания имущества и долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально. Оценщик исходит из того, что существует полное соответствие правового положения собственности требованиям нормативных документов государственного и местного уровня, или несоответствия такого уровня указаны, определены и рассмотрены в отчете.

Оценщик не производил измерительных работ на местности и не принимает на себя ответственности за таковые.

Оценщик не обязан приводить полное описание методик анализа и расчетов, являющихся интеллектуальной собственностью Оценщика.

Скрытые характеристики и дефекты

Оценщик не несет ответственности за оценку состояния объекта, скрытые характеристики и дефекты, которые невозможно обнаружить иным путем, кроме как обычным визуальным осмотром или путем изучения планов и спецификации.

Заключительные положения

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому там, где это возможно, он делает ссылки на источники информации.

Мнение Оценщика, относительно рыночной стоимости объекта, является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и таким образом повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости собственности. Это не является гарантией того, что собственность будет продана согласно величине оцененной стоимости.

Конфиденциальность

Без письменного согласия Оценщика Заказчик должен принять условие сохранять конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Оценщика. Согласно установленным профессиональным стандартам, привлекаемые к работе эксперты Оценщика также сохраняют конфиденциальность в отношении любой информации, полученной от Заказчика, или рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

2.3 Назначение оценки

Назначением настоящей оценки является определение стоимости объекта трех комнатной квартиры по адресу г. Подольск, ул. Долгого, д. 8, кв. 31 для реализации имущественных прав.

2.4 Цель оценки

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости объекта трех комнатной квартиры по адресу г. Подольск, ул. Долгого, д., кв.

2.5 Используемое определение стоимости и даты оценки

Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информации, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

? Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая стороны не обязана принимать исключения;

? Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

? Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

? Цены сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

? Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Оценка произведена по состоянию на 22.02.2014г.



3. Описание и анализ объекта оценки

3.1 Описание объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а так же Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение.

Объектом оценки является жилая квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей полезной площадью 84,4 кв. м. в том числе и жилой 56,4 кв. м., высота потолка 2,5 м.

Объект оценки расположен в г. Подольске, ул. Долгого, д. 8, кв. 31, 2005 г. постройки. (Приложение №1)

Распределение площадей жилых и нежилых помещений и комнат согласно Техническому паспорту.

№ п/п	Наименование помещения или комнаты	Ед. изм.	Размер	Показатель
1.	Жилая комната	кв. м	5,0*4,0	20,0
2.	Жилая комната	кв. м	3,6*8,2	29,6
3.	Жилая комната	кв. м	3,5*3,5	12,25
4.	Кухня	кв. м	4,5*2,7	12,15
5.	Лоджия	кв. м	2,4*1,0	2,4
6.	Ванная комната	кв. м	2,0*1,0	2,0
7.	Туалет	кв. м	1,0*1,0	1,0
8.	Прихожая	кв. м	1,7*1,7	2,89
9.	Коридор	кв. м	0,9*2,4	2,16
Итого:	84,4

Поэтажный план 3-х комнатной квартиры № 31 (выкопировка из поэтажного плана дома) литера А г. Подольск, ул. Долгого, д. 8 Масштаб 1:200



Электроосвещение, газоснабжение, канализация, отопление, водоснабжение (горячее и холодное) - централизованное.

Характеристика помещений комнат.

Прихожая - прямоугольная. Полы - ковролин (импорт); стены окрашены водно-диспертной краской (импорт); входная дверь - двойная, внутреняя деревянная филенчатая; наружная дверь - металлическая; потолок окрашен водно-диспертной краской (импорт). Из прихожей имеется вход в зал, в прихожей встроен один шкаф. Электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Жилая комната - квадратная. Полы - паркет (импорт) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография (импорт); потолок - обои бумажные тисненые (импорт); окна - двойные, пластиковые, теплоизолирующие; электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Жилая комната - зал. Полы - паркет (импорт) по бетонной стяжке; стены - обои стекловолокнистые (импорт); потолок - подвесной (импорт); окна - двойные, пластиковые, теплоизолирующие; электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Жилая комната - спальня. Полы - паркет (импорт) по бетонной стяжке; стены - обои шелкография (импорт); потолок - обои бумажные тисненые (импорт); окна - пластиковые, теплоизолирующие; электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Лоджия (из спальни). Полы - плитка керамическая метлахская; стены и потолок окрашены водно-дис?ерсной краской (импорт); окна - одинарные во всю стену, пластиковые.

Кухня. Полы - деревянная керамика по бетонной стяжке и ДВП; стены керамика (импорт); потолки - обои бумажные тисненные (импорт); электроустановочные изделия - импортные (Турция).

Ванная комната. Пол - керамическая плитка; стены - кафельная плитка, потолок - плитка потолочная; сантехника: ванная, раковина, смеситель - импорт.; дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурованной полимерной пленкой.

Туалет. Пол - керамическая плитка; стены - кафель; потолок - плитка потолочная; сантехника; унитаз-комплект - (импорт); дверь - деревянная (ДВП) глухая однопольная, оклеена текстурованной полимерной пленкой; полки - деревянные, оклеены текстурованной полимерной пленкой.

Коридор - прямоугольный. Полы - паркет. Стены - обои. Потолок -натяжной. Так же через коридор можно пройти в ванную комнату, туалет, кухню.

3.2 Место и положение объекта оценки

Объект оценки расположен в спальном районе города Подольска по адресу улица Долгого дом 8, в 1-й территориально-экономической зоне г. Подольска.

Объект расположен в жилом районе. Близко от центра Подольска, с 15 минутной транспортной доступностью и достаточно развитой инфраструктурой.

Плотность застройки в этом районе 30%. Средний возраст окружающих жилых домов (зданий) около 30 лет.

Рис. План местности расположения объекта оценки

3.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности ,исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете ,подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость земли.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям, распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частую инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Физическая осуществимость рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое их физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка.

Максимальная эффективность: рассмотрение того ,какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Поскольку в данном случае объектом оценки является трех комнатная квартира, то наилучшим использованием принимает использование в качестве проживания или сдачи в аренду.



4. Определение стоимости объекта

4.1 Затратный подход

Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости, дающей наиболее объективные результаты, являются:

1. определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;

2. определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;

3. определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;

4. определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

5. определение рыночной стоимости объектов недвижимости, не поддающихся оценке методами доходного подхода.

зультаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики. Затратный подход требует, чтобы земля и здания оценивались раздельно, что позволяет отделить элементы, не подлежащие страхованию, при оценке в целях страхования.

Затратный подход имеет большое значение для принятия решений об экономической целесообразности строительства пристроек или реконструкции здания. Для этого предполагаемые затраты сопоставляются с ожидаемым ростом доходов или возможной цены продажи модернизированного здания.

Затратный подход используется для определения оптимального числа строений, устранения неоправданной избыточности.

Расчетная стоимость строительства является основным элементом технико-экономического обоснования инвестиционных решений, лежащих в основе планов землепользования.

Затратный подход нецелесообразно использовать, если здание старое, либо представляет наиболее эффективный вид использования участка как незастроенного. В таком случае оценщику сложно достоверно оценить физический, функциональный и внешний износ старения.

Затратный подход сложно использовать, если полностью отсутствуют или неоднородны данные для оценки предпринимательской прибыли.

Если оценка объектов недвижимости проводиться в целях инвестирования, применимость затратного подхода осложняется тем, что он не учитывает временной разрыв в получении законодательного перестроенного здания.

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата, если промежуточные расчеты не перепроверяются рыночными данными.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду, или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки. Оценщик вносит корректировки на конкретные имущественные права, подлежащие оценке, а также на дополнительные расходы, возникающие при простое помещений.

По состоянию на 2013 год значение расчетной стоимости 1 кв. м. общей площади составляла 53400руб.

Таким образом стоимость 3 кв. м общей площади вновь возведенного объекта, принимается в расчетах, равна 53400 руб.

Общая площадь объекта 84,4 кв. м На основании этого расчетная восстановительная стоимость объекта оценки:



Свост. = Sоб * Са, кв. м тыс. руб. (1)

Свост = 84,4 * 53400 = 4506960 тыс. руб.

В таблице 3 приведен расчет стоимости 1 кв. м общей площади, применимой для расматривае6мого объекта оценки

Таблица 3

№ п/п	Наименование коэффициента	Имеет (+) / не имеет (-)	Факт
Характеристика района
1.	ПАТОГЕННАЯ ЗОНА
	a) положительная	+	1,1
	b) отрицательная
2.	СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРОСТРУКТУРА
	a) социальные условия удалены
	b) частичное присутствие
	c) присутствие всех социальных услуг	+	1,02
3.	УДАЛЕННОСТЬ ОТ ЦЕНТРА
	a) удаленный от центра район
	b) районы, примыкающие к центру	+	1,02
	c) центр
4.	ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
	a) трамвай
	b) троллейбус	+	1
	c) автобус	+	1
5.	РАССТОЯНИЕ ДО ОСТАНОВКЕ, м
	a) далее 500
	b) в пределах 500
	c) в пределах 100	+	1,02
6.	ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА
	a) загазованность выше ПДК
	b) загазованность в пределах ПДК	+	1
	c) отсутствие загазованности
7.	БЛИЗОСТЬ ОПОРНОГО ПУНКТА МИЛИЦИИ, км
	a) далее 1
	b) в пределах 1	+	1
	c) в пределах 0,01
8.	ШУМОВОЙ МЕШОК
	a) выше уровня ПДУ
	b) предельно допустимый уровень ПДУ
	в ночное время 30Дб
	в дневное время 40Дб
	c) в пределах нормы ПДУ	+	1,01
Характеристики здания
9.	ОРИЕНТИР НА СТОРОНЫ СВЕТА
	a) север
	b) юг
	c) восток	+	1,01
	d) запад
10.	ГОД ПОСТРОЙКИ, лет
	a) более 25
	b) 15-25
	c) 10-15
	d) 5-10	+	0,93
	e) 5
	f) на момент оценки
11.	МАТЕРИАЛ СТЕН
	a) деревянный
	b) панельный (крупноблочный)	+	1
	c) панельный утепленный
	d) кирпич
12.	СЕРИЯ ДОМА
	a) «хрущевка», малосемейка, гостинка
	b) обычная	+	1
	c) спецпроект, «румынский дом»
	d) «воронежский проект»
	e) старый фонд
13.	ОТОПЛЕНИЕ
	a) центральное	+	1
	b) печное
14 .	ВОДОСНОБЖЕНИЕ
	a) центральное	+	1
	b) уличная колонка
15.	ГОРЯЧЕЕ ВОДОСНАБЖЕНИЕ
	a) центральное	+	1,06
	b) титан
	c) колонка
	d) центральное и колонка
16.	КАНАЛИЗАЦИЯ
	a) внутренняя	+	1
	b) уборная
17.	ГАЗ
	a) природный	+	1
	b) баллонный
18.	ЭТАЖ
	a) подвальный
	b) цокольный
	c) первый	+	0,9
	d) 9-й и 8-й для девятиэтажного дома
	e) 4-й для пятиэтажного, 7-й для девятиэтажного дома
	f) с 3-го по 6-й этажи девятиэтажного
	g) 2-й и 3-й для пятиэтажного
	h) 1-й и 2-й для двух этажного
19.	ПЛАНИРОВКА КОМНАТ (ПОМЕЩЕНИЙ)
	a) смежные
	b) изолированные	+	1
	c) смешанные
20.	ВЫСОТА ПОТОЛКА, м
	a) до 2,5
	b) 2,5
	c) до 3,0	+	1,09
	d) свыше 3,0
21.	ПЛОЩАДЬ КУХНИ, кв. м
	a) до 5.0
	b) до 8.0
	c) свыше 8.0	+	1,03
22.	САНИТАРНЫЙ УЗЕЛ
	a) смежные
	b) разделенный	+	1,01
23.	ВАННАЯ
	a) в кафеле
	b) покрашена
	c) декоративная плитка	+	1,005
24.	БАЛКОН ИЛИ ЛОДЖИЯ
	a) отсутствие балкона
	b) сушилка, балкон
	c) лоджия 3,0м	+	1,01
	d) лоджия 6.0 м
	e) лоджия 9.0 м
	f) две лоджии
25.	ВХОДНЫЕ ДВЕРИ
	a) деревянные	+	0,95
	b) дерматин, утепленные
	c) металлические
	d) двойные
26.	ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
	a) антресоли
	b) кладовая	+	1,01
	c) встроенный шкаф 3 кв. м и др.
	d) помещение для сушки
27.	ОСВЕЩЕННОСТЬ %
	a) 100	+	1
	b) затененность 10-15
	c) затененность до 30
	d) затененность до 50
28.	НАЛИЧИЕ ТЕЛЕФОНА
	a) есть	+	1,01
	b) нет
29.	ОКНА ВЫХОДЯТ
	a) на улицу
	b) во двор	+	1
	c) на улицу и во двор
30.	ПОЛЫ
	a) доски
	b) линолеум
	c) паркет	+	1,1
	d) ковровые покрытия
31.	СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
	a) хорошее
	b) отличное	+	1,03
	c) новое
	d) нужен капитальный ремонт
	e) нужен косметический ремонт
32.	ПРЕСТИЖНОСТЬ
	a) художественная отделка
	b) стандартная	+	1
	c) непрестижная
	Итоговый коэффициент		33,315



4.1.1 Расчет скорректированной стоимости объекта оценки

Скорректированная стоимость 1 кв. м общей площади рассматриваемого объекта оценки составляет:

С1к = Ср * Кобщ (2)

где С1 - скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв. м руб.

Ср - расчетная стоимость 1 кв. м общей площади по состоянию на 2013 г.

Кобщ = (3)

Кобщ = = 1,04 руб.

С учетом данной таблицы 3 рассчитываем стоимость объекта оценки с учетом корректировки:

Ско = С1к * Sо (4)

Где Ско - стоимость объекта оценки руб.

С1к - скорректированная стоимость объекта оценки 1 кв. м, руб.

Sо - общая стоимость рассматриваемого объекта, кв. м

Ско = (53400 * 1.04) * 84,4 = 4687238 руб.

4.1.2 Расчет общей стоимости строительных, ремонтных работ по устранению физического износа

Общая стоимость строительных материалов, изделий, услуг и работ, использованных работ на объект оценки с учетом установки, на основе укрупненных сметных показаний в текущих ценах равно сметной стоимости (С23) объекта оценки.

Тогда, Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных отделочных работ, произведенных на объекте, составляет (С23) 34400 руб.

4.1.3 Расчет физического износа

Для этого рассчитываем восстановительную стоимость объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки и затрат на производство ремонтных отделочных работ:

Со = Ско + С23, руб. (5)

Со = 4687238 + 34400 = 4721638 руб.

4.1.3.1 Определим уровень износа оцениваемого объекта методом срока жизни:

У(ФИ1) = * 100, % (6)

где Тэф - эффективный возраст объекта оценки, года

Тн - срок экономической жизни объекта оценки, года

У(ФИ1) = * 100 = 5%

4.1.3.2 Определим накопительный физический износ объекта в стоимостном выражении:

С(ФИ) = , руб. (7)

С(ФИ) = = 234361 руб.



4.1.4 Расчет ориентировочной цены продажи объекта оценки:

Ориентировочная цена продажи объекта оценки с учетом износа составит:

Спо = Со - С(ФИ), руб. (8)

С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки состоит:

Спо = 4687238 - 234361 = 4452877 руб.

Итак, возможная цена продажи оцениваемого объекта оценки с учетом коэффициентов корректировки физического накопленного износа и устранимого физического износа составит:

V1 = 4452877

4.2 Сравнительный подход

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объекта.

Сравнительный подход наиболее действен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купле-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Этапы реализации сравнительного подхода:

1. Сбор информации об аналогичных объектах проданных или выставленных на продажу недавно. Объекты должны быть сопоставимы по местоположению, размера, возрасту, удобству и другим характеристикам.

2. Проверка рыночной информации. Направленность сделок:

? Мотивация сделки;

? Существует ли связь между сторонами участвующими в сделке или полная независимость;

? Достаточно ли информированы стороны об объекте и рынке недвижимости;

? Было ли финансирование со стороны;

? Имелись ли уступки со стороны продавца или покупателя;

? Наличие специальных условий продажи;

? Предполагалось ли что продавец еще некоторое время пользуется жилой недвижимостью.

Выявив признаки позволяющие усомниться в рыночной стоимости оценщик может либо удалить объект из списка аналогов, либо скорректировать с учетом коэффициентов поправок.

3. Вынесение поправок с учетом различий в характеристиках оцениваемого объекта и каждый из сопоставимых объектов. Оценщик должен решать 2 проблемы:

? Выбор элементов сравнения;

? Выбор единиц сравнения.

В нашем случае, на день оценки Оценщик располагает информацией по предложениям к продаже 6 объектов, сопоставимых с рассматриваемым, расположенных в городе Подольске, имеющих примерно аналогичную планировку комнат (помещений) одинаковый набор коммунальных услуг. В таблице 3.2 приведены основные параметры этих объектов.

Таблица 3.2

№ п/п	Улица; дом	Этаж; этажность	Общая площадь	Сан. узел	Состояние квартиры	Цена (тыс. руб.)
1.	Вердинского, 12	6/9	84,4	с	+	5820
2.	Долгого, 8	7/15	84,6	р	-	5300
3.	Мира, 18	3/5	90,2	с	-	6200
4.	Правда, 31	5/5	72,4	с	-	4800
5.	Карла Маркса, 1	7/18	84	р	+	5700
6.	Жилина, 31	6/18	84,4	р	+	5720
7.	Московская, 19	7/18	84,2	р	-	5400

Так как объекты аналоги №3, 4 не сопоставимы с объектом оценки по этажности, по этому их не рассматриваем.

4.2.1 Определяем коэффициент корректировки и скорректированную цену:

- коэффициент корректировки:

Каn = ; (9)

1. Каn = = 1

2. Каn = = 0,997

3. Каn = = 1,005

4. Каn = = 1

5. Каn = = 1,002

- скорректированная цена

Ca = Цаn * Каn (10)

1. Са = 5820 * 1 = 5820

2. Са = 5300 * 0,997 = 5284

3. Са = 5700 * 1,005 = 5728

4. Са = 5720 * 1 = 5720

5. Са = 5400 * 1,002 = 5410



Таблица 3.3

№ п/п	Цена (тыс. руб.)	Корректировка	Скорректированная цена, тыс. руб.	Сост. комнат
		Площадь, кв. м	Расчет коэф?та корректировки
1.	5820	84,4	1	5820	+
2.	5300	84,6	0,997	5284	?
3.	5700	84	1,005	5728	+
4.	5720	84,4	1	5720	+
5.	5400	84,2	1,002	5410	?

4.2.1. Определяем среднеарифметическое значение скорректированной цены ремонта.

Срем = (11)

Срем = = 5753 руб.

Сб/рем = = 5347 руб.

Срем. ср = 5753 - 5347 = 406 руб.

4.2.2 Определяем скорректированную стоимость объекта оценки с учетом необходимого проведения текущего ремонта

1. Для этого определяем среднеарифметическое значение стоимости 1 кв. м объектов аналогов с учетом проведенного текущего ремонта, либо без него:

1. Са рем. за 1 кв. м = , тыс. руб. (12)

2. Са без/рем за 1 кв. м = , тыс. руб. (13)

где Са рем, за 1 кв. м ? это стоимость 1 кв. м объекта аналога с текущим ремонтом и без текущего ремонта , руб.

Sа рем. И Sа б/рем. ? это площадь объектов аналогов с проведённым текущим ремонтом и без текущего ремонта. кв. м

1.1) Са1 рем = = 68,95 тыс. руб.

Са5 рем = = 68,11 тыс. руб.

Са6 рем = = 67,77 тыс. руб.

2.1) Са2 б/рем = = 62,45 тыс. руб.

Са7 б/рем = = 67,77 тыс. руб.

3. Ск рем за 1 кв. м = ; (14)

4. Ск б/рем за 1 кв. м = ; (15)

3.1) Ск рем за 1 кв. м = = 68,28 тыс. руб.

4.1) Ск б/рем = = 63,35 тыс. руб.

Затем определяем скорректированную стоимость за 1 кв. м. Текущего ремонта:

a. Срем 1 кв. м = Ск рем. за 1 кв. м ? Ск б/рем за 1 кв. м (16)

Срем. 1 кв. м = 68,28 ? 63,35 = 4,930 тыс.руб

2. Определяем стоимость объекта оценки с корректировкой на текущий ремонт:

Соб 1) = (Ср * Sоб) + Срем (17)

Соб 1) = (53400 * 84,4) + 407 = 4507367 руб.

Тогда, стоимость объекта с поправкой на текущий ремонт составит:



Соб. рем.2) = (Ср + Срем. за 1 кв. м) * Sоб., руб. (18)

Соб. рем.2) = (53400 + 4930) * 84,4% = 4923052 руб.

Итак, стоимость объекта оценки определена с учётом объектов аналогов скорректированных по их площади и необходимости проведения текущего ремонта.

Вывод: ориентировочная цена объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом оценки объектов недвижимости составляет:

V2 = , руб. (19)

V2 = = 4715209 руб.

4.3 Доходный подход

Основа доходного подхода - представление о стоимости как о текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем.

Теоретической базой доходного подхода являются принципы ожидания, замещения, предельной продуктивн6ости спроса и предложения.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

? метод капитализации доходов;

? метод дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем. Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка. Целесообразно вы делить основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

Оценивается потенциальный валовой доход.

Делается это на основе анализа текущих ставок и тарифов, существующих на рынке недвижимости для сравнимых объектов. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100% использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и принятой арендной ставки.

ПВД = S * Cа, руб. (20)

где S - площадь в кв. м, сдаваемая в аренду,

Cа - годовая арендная ставка за 1 кв. м руб.

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.

Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей.

Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - потери, руб. (21)

Рассчитываются предполагаемые издержки по эксплуатации оцениваемой недвижимости.

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

? условно-постоянные расходы;

? условно-переменные5 или эксплуатационные расходы;

? расходы на замещение или резервы.

Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОП) посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов.

Таким образом:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений), руб. (22)

Рассчитывается коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации- это параметр, преобразующий чистый доход и стоимость объекта.

При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта.

Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода. При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации. К наиболее часто применяемым относятся: метод прямой капитализации (или метод прямого сопоставления), метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала, метод связных инвестиций - земли и здания, кумулятивный метод и метод Эллвуда.

Метод прямой капитализации. В рамках доходного подхода стоимость актива рассчитывается по формуле:

, руб. (23)

где V - стоимость оцениваемого объекта, руб.;

Y - ЧОД;

R - коэффициент капитализации.

Если вышеприведенная формула преобразует ЧОД в стоимость, то следующая формула переводит стоимость в коэффициент капитализации:

, % (24)

Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, можно вычислить коэффициент капитализации. Определенный таким путем коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется, когда перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и, следовательно, нет необходимости включать в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала, а также когда прогнозируется поступление разновеликих доходов.

На последнем этапе метода капитализации доходов стоимость недвижимого имущества определяется посредством деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода (результат 4-го этапа) на коэффициент капитализации (результат 5-го этапа):

V = (25)

или . (26)

Метод дисконтированных денежных потоков.

Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.

Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов.

Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.

Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, то есть стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Таким образом:

Стоимость недвижимого имущества = Текущая стоимость периодического потока дохода + Текущая стоимость реверсии (доход от стоимости будущей перепродажи объекта оценки).

Математической моделью метода дисконтирования денежных потоков (МДДП) является формула

(27)

где n = 1,2

где V - стоимость объекта оценки, руб.

N - интервалы планирования продажи объекта оценки, года

CFn - денежный поток в период n (арендные платежи), руб.

RV - стоимость реверсии, руб.

r - ставка дисконта, %

Ставка дисконтирования выбирается как средняя норма прибыли, которую арендодатели ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость капитала при условии привлечения заемных средств.

Итак, рассчитываем рыночную стоимость объекта оценки доходным подходом:

Метод капитализации доходов/

a) Определяем потенциальный валовой доход, если площадь(S)объекта оценки составляет 62,5 кв. м, а годовая арендная плата за 1 кв. м аналогичного объекта на данную дату оценки объекта 4020 руб. и предполагается сдача объекта в аренду на 5 лет.

ПВД = S * Саренды за 1 кв. м (руб.) (28)

ПВД= 4020 * 84,4 = 339288 руб.

b. Определяем действительный валовой доход, если потери с учетом текущей(прогнозной)инфляцией составляют 10% от возможного потенциального валового дохода

Потери = ПВД * 10,5% (29)

Подобные документы

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для купли-продажи

  Описание земельного участка и здания офисного типа, расположенного на нем. Элементы коммунального обеспечения. Расчет рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости. Изучение рынка офисных помещений. Метод дисконтированных денежных потоков.
  
  контрольная работа [19,9 K], добавлен 16.02.2015
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости (административное здание)

  Оценка стоимости офисной недвижимости. Основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного). Определение рыночной стоимости земельного участка. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [2,1 M], добавлен 04.08.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Определение рыночной стоимости объекта. Этапы процедуры оценки доходным подходом. Метод прямой капитализации дохода. Способы возмещения инвестированного капитала. Метод дисконтированных денежных потоков. Факторы, обуславливающие рост цен на недвижимость.
  
  курсовая работа [46,9 K], добавлен 06.05.2012
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Отчет об оценке рыночной стоимости трёхкомнатной квартиры

  Назначение, цель, используемое определение стоимости и дата оценки. Описание и анализ трёхкомнатной квартиры, ее местоположение, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости.
  
  контрольная работа [40,8 K], добавлен 28.04.2011
  

• Оценка рыночной стоимости помещения по адресу г. СПБ, ул. Гороховая, д.9

  Теоретические аспекты оценки недвижимости. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимого имущества. Определение итоговой рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с применением доходного и сравнительного подходов.
  
  курсовая работа [220,8 K], добавлен 21.06.2011
  

• Оценка рыночной стоимости торгового помещения

  Методические основы оценки стоимости объекта. Анализ рынка недвижимости и местоположения объекта. Описание оцениваемого торгового помещения. Результаты визуального осмотра объекта. Анализ наилучшего использования. Расчет рыночной стоимости имущества.
  
  курсовая работа [7,1 M], добавлен 25.03.2011
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Оценка рыночной стоимости офисного помещения

  Определение понятия рыночной стоимости в отчетах по оценке недвижимости. Сравнительный анализ цены объекта методом затрат, сравнительного анализа продаж и капитализации дохода. Согласование результатов и установление итоговой цены офисного помещения.
  
  курсовая работа [51,7 K], добавлен 16.10.2010
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
  
  дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Расчет рыночной стоимости объекта оценки

  Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
  
  курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости: "Трехкомнатная квартира, расположена по адресу г. Москва ул. Новомарьинская дом 16 корп. 1 кв. 223"

  Теоретические основы методов и подходов по оценке недвижимости. Обзор рынка вторичного жилья г. Москвы. Расчет рыночной стоимости трехкомнатной квартиры с использованием сравнительного подхода. Разработка заключения стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [6,1 M], добавлен 08.11.2012
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования (на примере оценки квартиры)

  Ипотечное кредитование в России. Характеристика недвижимости г. Таганрога. Определение рыночной стоимости объекта собственности с целью последующей продажи. Анализ методов прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода, прямой капитализации.
  
  курсовая работа [1,3 M], добавлен 08.06.2014
  

• Отчет об оценке квартиры, расположенной по адресу: ул. Новая 2-1

  Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
  
  курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам