Оценка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

1. Оценка недвижимости затратным методом

2. Оценка недвижимости методом сравнения продаж

3. Оценка недвижимости методом капитализации доход

Список литературы

1. Оценка недвижимости затратным методом

Методы оценки - конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.

Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах. В России оценщики сегодня в основном ориентируются на американский подход к оценке недвижимости как наиболее развитый и подходящий к российским условиям, который включает три метода: затратный, сравнительного анализа продаж, доходный.

Каждый из этих методов имеет свою преимущественную сферу применения. Однако оценщик должен в соответствии со стандартами применять для оценки либо все три метода, либо (минимум) - два, обосновав причину выбора.

Затратный метод оценки недвижимости

Сущность затратного метода оценки недвижимости заключается в том, что за основу при расчете стоимости объекта принимаются затраты, необходимые для воссоздания точной копии объекта на дату оценки. При расчете используется стоимость восстановления или стоимость замещения.

Основная идея метода - объект не может стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного.

Метод основан на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценке рыночной стоимости земли.

Сфера применения затратного метода: новое строительство, реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на «пассивных» рынках.

Алгоритм применения затратного метода:

1 этап. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.

Оценка может производиться с использованием различных методов.

Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.

Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.

2 этап. Определение износа здания.

Понятие «износ» в оценке недвижимости используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ - процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта. В оценке недвижимости износ - фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости, при этом износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода. В оценке различаются три метода определения величины износа: метод разделения, метод срока жизни, рыночный метод.

Метод разделения предполагает разделения износа на три составляющие:

- физический износ;

- функциональный износ;

- внешний износ.

Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта

Неустранимый износ - тот, при котором либо устранение износа невозможно, либо затраты на его устранение выше, чем добавляемая при этом стоимость, он учитывается в размере износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие. У элементов с долгим сроком жизни ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Элементы с коротким сроком службы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

Метод срока жизни.

Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.

Срок физической жизни здания - срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы от эксплуатации выше расходов).

Эффективный возраст - возраст, который соответствует физическому состоянию здания на момент оценки.

Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.

3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.

Корректировка производится по формуле:

ТС = СЗ-И

где ТС - текущая стоимость;

СЗ - стоимость замещения;

И - износ.

4этап. Определение стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободного от какой-либо застройки с использованием следующих методов:

- метод сопоставимых продаж, аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже;

- метод переноса, анализируемая продажа здания, расположенного на аналогичном участке, и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли. Затем полученный результат переносится на оцениваемый объект;

- метод капитализации ренты. Метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю;

- техника остатка для земли. Метод основан на применении принципа остаточ-ной продуктивности земли исходя из принципа наилучшего и наиболее эффектив-ного использования земли.

5этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Стоимость недвижимости равна сумме стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

Задача.

Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определить вид и сумму износа, если восстановительная стоимость существующей электроарматуры 3500 у.д.е.; её физический износ составляет 2000 у.д.е.; стоимость демонтажа электроарматуры 1000 у.д.е.; стоимость монтажа новой электроарматуры 1500 у.д.е.

Решение:

НФИ = 2000+1000+1500 - 3500=1000 у.д.е.

2. Оценка недвижимости методом сравнения продаж

Основная идея метода сравнительного анализа продаж (МСП) состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену, большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.

Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени. МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требует для своего применения достаточно большого объема информации.

Сфера его применения - массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.

Алгоритм метода сравнительного анализа продаж:

- анализ рыночного сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект и подбор достоверной информации о недавних продажах объектов, аналогичных оцениваемому;

- выбор единиц и показателей сравнения объектов-аналогов с оцениваемым;

- проведение корректировки цены продажи каждого объекта аналога по выбранным ранее единицам и показателям сравнения в соответствии с имеющимися различиями между аналогами и оцениваемым объектом;

- анализ скорректированных цен для определения стоимости оцениваемого объекта.

Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.

Для непосредственных корректировок необходимо выделять характеристики объектов и сделок, которые влияют на цену продаж и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделения как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

К общим для всех объектов недвижимости относятся следующие элементы сравнения:

- время совершения купли-продажи;

- местоположение объекта;

- условия финансирования;

- условия сделки;

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики объекта;

- характер использования объекта.

Наиболее точный прием - применение денежных поправок. Поправки в денежных единицах представляют собой суммы, прибавляемые или вычитаемые из продажной цены каждого сопоставимого объекта. Его использование возможно только в том случае, если имеется достаточное количество парных продаж и цену отдельных элементов продаж легко установить.

Если последнее невозможно, применяется внесение процентных поправок. Этот вариант требует учета различий в порядке внесения поправок. Возможны два способа внесения процентных поправок:

- на кумулятивной основе (каждая последующая поправка применяется к уже откорректированной цене);

- на независимой основе (суммированием).

Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы цены:

за единицу площади;

за 1 пог. метр вдоль красной метки;

за участок.

Для сравнения продаж зданий или сооружений используются следующие единицы цены:

за 1 кв. метр общей площади;

за 1 кв. метр полезной или подлежащей сдаче в аренду ллощади;

за комнату;

за квартиру;

за 1 куб. метр объема земли;

за сооружение в целом.

Единицы сравнения для применения оценки проектов на основе отношения дохода к продажной цене включают:

валовой рентный мультипликатор (ВРМ);

общий коэффициент капитализации (ОКК).

ВРМ - отношение цены продажи к потенциальному или действительному годовому или ежемесячному доходу.

Для определения цены объекта с использованием ВРМ необходимо:

а) определить валовой (ежемесячный) потенциальный (действительный) доход от объекта оценки;

б) определить отношение валового дохода к цене продажи, исходя из недавних рыночных сделок;

в) умножить ожидаемый доход от оцениваемого объекта на полученное среднее значение ВРМ.

ОКК - представляет собой общую ставку дохода, для определения которой необходимо отбирать аналогичные недавно проданные объекты, характеризующиеся потоками доходов, сходными по риску и продолжительности с потоком доходов от объекта оценки.

ОКК - коэффициент, отражающий преобладающее соотношение между чистым операционным доходом и ценой продажи сопоставимых объектов, продаваемых на рынке.

Для определения цены объекта с использованием ОКК применяется прямая капитализация, т.е. пересчет ожидаемого чистого операционного дохода в единицу суммы текущей стоимости путем деления дохода на соответствующий ОКК.

Для оценки земельного участка были выявлены три сопоставимые объекта продажи:

Характеристика	Оцениваемый объект	Сравнительный объект
		№1	№2	№3
Цена, у.д.е.		12700	17400	20500
Площадь	4 га	3 га	4 га	5 га
Форма	Нормальная	Такая же	Лучше на 1000 у.д.е.	Хуже на 2000 у.д.е.
Почва	Хорошая	Такая же	Хуже на 500 у.д.е.	Хуже на 500 у.д.е.
Типография	Хорошая	Такая же	Хуже на 1000 у.д.е.	Такая же
Время продажи		Год назад	6 месяцев назад	3 месяца назад

Определить стоимость земельного участка, если средний рост цен на рынке составляет 1,5% в месяц.

Решение:

Определим единицу сравнения. Цена продаж не может выступать в качестве единицы сравнения, т.к. площадь сравниваемых участков различна. В качестве единицы сравнения выберем цену продажи 1 га, расчетные значения представлены в таблице 1. Величины корректировок определяем также в расчете на 1 га. Если сравниваемый объект лучше оцениваемого, корректировка берется со знаком «-« . Если сравниваемый объект хуже оцениваемого, то корректировка берется со знаком «+».

Корректировка цен продаж 1 га земли по сравниваемым объектам

Характеристика	Оцениваемый объект	Сравнительный объект
		№1	№2	№3
Цена продажи 1 га, у.д.е.		4233	4350	4100
Форма	Нормальная	Такая же	Лучше	Хуже
Корректировка у.д.е.		0	-250	+400
Скорректированная цена продажи 1 га, у.д.е.		4233	4100	4500
Почва	Хорошая	Такая же	Хуже	Хуже
Корректировка, у.д.е.		0	+125	+125
Скорректированная цена продажи 1 га, у.д.е.		4233	4225	4625
Типография	Хорошая	Такая же	Хуже	Такая же
Корректировка, у.д.е.		0	+250	0
Скорректированная цена продажи 1 га, /.д.е.		4233	4475	4625
Время продажи		Год назад	6 месяцев назад	3 месяца назад
Корректировка, %		18	9	4,5
Скорректированная цена продажи 1 га, у.д.е.		4995	4878	4833

Итак, проведены корректировки по всем характеристикам и теперь мы можем определить итоговое значение скорректированных цен продаж 1 га.
Их трех полученных значений мы выбираем то, по которому минимально количество корректировок (минимально итоговое значение корректировок), т.е первое значение. Тогда рыночная стоимость оцениваемого участка составит:

4995*4=19980 у.д.е.

3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Основная идея метода капитализации дохода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем. В качестве таких доходов выступают:

-доход от эксплуатации недвижимости;

- доход от перепродажи недвижимости.

Из сказанного выше ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходной недвижимости.

Суть подхода состоит в использовании того или иного варианта (метода) пересчета потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:

-величины будущих доходов;

Расчет коэффициента капитализации

Коэффициент капитализации (R) - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта.

При этом чистый доход, используемый для капитализации, определяется за определенный период, как правило, за год.

Таким образом, общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.

Существует несколько методов расчета коэффициента капитализации (R).

Определение (R) осуществляется следующими методами:

метод прямого сопоставления (анализ сравнительных продаж);

метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала;

метод связанных инвестиций - земли и воздуха;

кумулятивный метод;

метод Эллвуда;

техника остатка.

Метод прямого сопоставления основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от его эксплуатации. По этому методу коэффициент капитализации (норма капитализации) определяется следующим образом:

Норма капитализации = Чистый доход / Цена объекта

Норма капитализации, определенная по этой формуле, называется общей ставкой капитализации. Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямого сопоставления - наиболее простой способ расчета ставки капитализации и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. затратный недвижимость продажа

Задача

Определить стоимость объекта, используя технику остатка для здания, если: стоимость земли 500000 у.д.е.; ЧОД-100000 у.д.е.; коэффициент капитализации для земли - 8%, для здания - 15%.

Решение:

Стоимость земли С зд. = (ЧОД - R зем. * С зем ) / R зд. = ( 100000 - 0.08 * 500000 ) / 0.15 = 400000 у.д.е. Стоимость объекта = 500000 + 400000 = 900000 у.д.е.

Список литературы

1. Радкевич А. П. Экономика недвижимости: Методические указания. Ухта, УГТУ, 2000.- 24 с.

2. Тарасевич И.Е. Оценка недвижимости. Санкт-Петербург, СПБГТУ, 1997. - 422 с.

3.Оценка объектов недвижимости: теоритические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева . М. : ИНФРА - М., 1997. - 320 с.

Размещено на Allbest.ru

...