Оценка стоимости недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Существующая нормативно-правовая база по оценке

1.1 Недвижимость как объект оценки

1.2 Собственность как объект оценки

1.3 Цена исполнения договора об оценке

1.4 Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

2. Обзор социально-экономических условий

2.1 Основные социально-экономические приоритеты развития России

2.2 Краткая характеристика и социально-экономическое положение в регионе

2.2.1 Географическое положение

2.2.2 Производственно-экономическая характеристика

2.2.3 Анализ строительного комплекса

2.2.4 Уровень жизни населения

3. Описание объекта оценки недвижимости

3.1 Анализ местоположения объекта недвижимости и участка

3.1.1 Характеристика местоположения объекта оценки

3.1.2 Общая характеристика здания

3.1.3 Характеристика объекта оценки;

3.1.4 Классификация жилья по качеству

3.2 Анализ рынка недвижимости

3.2.1 Рынок жилья

3.2.2 Аренда жилых помещений

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка как свободного

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка с улучшениями

5. Процесс оценки объекта недвижимости различными подходами к оценке недвижимости

5.1 Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости

5.2 Определение стоимости недвижимости затратным походом

5.3 Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

6. Сведения стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости объекта

Итоговое заключение

Список используемой литературы



Введение

За последние годы потребность в таком процессе, как оценка недвижимости, увеличилась в несколько раз. Именно поэтому спрос на данный вид деятельности необычайно велик.

На сегодняшний день под понятием недвижимости в соответствии с действующим законодательством нашей страны понимают земельные участки, обособленные водные объекты, участки недр, а также места, которые непосредственно связаны с землей. Недвижимое имущество представляет собой любую собственность, перемещение которого невозможно без причинения несоизмеримого ущерба. Таким образом, также можно отнести многолетние насаждения, леса, а также здания и сооружения.

Потребность в оценке недвижимости у современного населения возникает весьма часто. Однако ситуации, когда возникает потребность в проведении оценочных работ, весьма разнообразны. Основными среди них являются сдача собственности в аренду, постановка на баланс, отчуждение недвижимого имущества, кредитование под залог объектов, страхование, ликвидация объектов, внесение их в качестве залога либо не денежного вклада в уставной фонд предприятия, принятие управленческих и инвестиционных решений.

Это далеко не весь список случаев, требующих проведения оценки недвижимости. Также необходимо обратить внимание и на такие ситуации, как переоценка основных средств предприятий, необходимая для корректировки налогооблагаемой базы, процесс анализа стоимости в случае банкротства либо при проведении санации, сделки по отчуждению коммерческой и жилой собственности, судебные и имущественные споры, а также для представления в такие органы, как иммиграционная служба и посольство. Это необходимо для того чтобы указать оценочную стоимость имущества при выезде заграницу.

В большинстве случаев покупатели не могут знать точную рыночную стоимость недвижимости. Самым эффективным способом решения данной проблемы является оценка стоимости недвижимости, находящейся в собственности. Далеко не каждый покупатель знает о том, каким образом правильно осуществляется данный процесс. Именно поэтому все чаще неопытные граждане сталкиваются с весьма серьезными проблемами.

Для того чтобы не попасть впросак, можно перестраховаться и произвести приблизительную оценку самостоятельно. За основу оценки необходимо положить различные факторы. Самым эффективным методом самостоятельной оценки недвижимости является сравнение. Оно заключается в том, что мы ищем несколько объектов недвижимости, которые будут весьма схожими с нашим будущим домом. Следует заметить, что они должны быть практически идентичными.

Основными из этих факторов по праву являются район месторасположения недвижимости, тип дома, в котором она расположена, этажность дома и этаж квартиры, возраст недвижимости, качество внутренней отделки помещений, произведен ли ремонт, а также многие другие не менее важные факторы.

Цель работы: определить стоимость квартиры, расположенной по адресу: г. Балаково тремя подходами (затратный, доходный, сравнительный).

недвижимость оценка договор стоимость



1 Существующая нормативно-правовая база

При оценке стоимости объектов недвижимости применяются следующие законодательные и нормативные акты:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 года №51-ФЗ.

2. Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1).

4. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №255 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).

5. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №254 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

1.1 Недвижимость как объект оценки

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса ( ГК РФ) «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) отно-сятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость как объект оценки - это, прежде всего, земля как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой часть которого могут быть:

· здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному сооружению;

· обособленные водные объекты, многолетние насаждения;

· инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;

· стационарные сооружения благоустройства территории участка;

· элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;

· другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектом оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.

1.2 Собственность как объект оценки

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации:

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

3. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

4. Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

1.3 Цена исполнения договора об оценке

Договор является одним из оснований проведения оценки в соответствии со ст. 9 ФЗ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ"

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (ст. 424 ГК РФ). В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (ст. 425 ГК РФ).[6]

1.4 Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Все оценочные компании несут ответственность за оценочную деятельность. Она заключается в следующем:

Оценщик несет ответственность, прежде всего за осуществление своей деятельности с соблюдением требований законодательства и за правильное выполнение условий договора. При обнаружении требований законодательства могут быть наложены следующие санкции:

1) Оперативные санкции рассматриваются как меры оперативного воздействия на нарушителя. Их оперативность в том, что для их применения не требуется обращения в суд, они вводятся в действие государственными органами, контролирующими соблюдение законности в соответствующей сфере правоотношений

2) Личная ответственность. С выдачей лицензии связана правоспособность оценщика. Лишение правонарушителя лицензии означает, что он теряет способность заниматься определенным видом деятельности

3) Имущественная ответственность. Имущественный характер отношений в сфере предпринимательства предполагает применение за нарушение установленных обязанностей имущественных мер воздействия.[7]

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, также несут ответственность:

1. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав.

2. Лица, виновные в умышленном или неосторожном искажении либо утрате информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке, несут ответственность за материальный ущерб, нанесенный в связи с этим какой-либо из сторон, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

3. Вред, причиненный физическим или юридическим лицам в результате ненадлежащего исполнения органами, осуществляющими государственную регистрацию прав, возложенных на них настоящим Федеральным законом обязанностей, в том числе в результате внесения в Единый государственный реестр прав записей, не соответствующих закону, иному правовому акту, правоустанавливающим документам, возмещается за счет казны Российской Федерации в полном объеме.[15]



2. Обзор социально-экономических условий

2.1 Основные социально-экономические приоритеты развития России

Цель разработки КДР-2020 - определение путей и способов обеспечения в долгосрочной перспективе (2011 - 2020 годы) устойчивого повышения благосостояния российских граждан, национальной безопасности, динамичного развития экономики, укрепления позиций России в мировом сообществе.

В соответствии с этой целью в Концепции сформулированы:

· основные направления долгосрочного социально-экономического развития страны с учетом вызовов предстоящего периода;

· стратегия достижения поставленных целей, включая способы, направления и этапы;

· формы и механизмы стратегического партнерства государства, бизнеса и общества;

· цели, целевые индикаторы, приоритеты и основные задачи долгосрочной государственной политики в социальной сфере, в сфере науки и технологий, а также структурных преобразований в экономике;

· цели и приоритеты внешнеэкономической политики;

· параметры пространственного развития российской экономики, цели и задачи территориального развития. [14]

Что касается строительства, на сегодняшний день спрос на жилье возрастает. В России в январе-сентябре 2013 года в эксплуатацию ввели 38,7 миллиона квадратных метров жилья или 485,3 тысячи квартир. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель вырос на 12%. Такие данные обнародовала Федеральная служба государственной статистики (Росстат).

В сентябре текущего года, по информации Росстата, в стране было построено 6,8 миллиона квадратных метров жилой недвижимости, что на 34,8% больше, чем в сентябре 2012 года. Организациями всех форм собственности в стране за месяц было построено 89,2 тысячи новых квартир. За девять месяцев объем выполненных по виду деятельности «строительство» работ по сравнению с тем же периодом прошлого года сократился на 1,1%, составив 3,938 триллиона рублей. В сентябре объем таких работ составил 576,8 миллиарда рублей.

Всего в России на текущий год запланирован ввод в эксплуатацию 71 миллиона квадратных метров жилья. До 2020 года показатель должен увеличиться до 142 миллионов квадратных метров.[14]

2.2 Краткая характеристика и социально-экономическое положение в регионе

Саратовская область расположена на юго-востоке европейской части Российской Федерации, в северной части Нижнего Поволжья. На севере она граничит с Пензенской и Ульяновской области, на северо-востоке- с Самарской, на востоке- с Оренбургской, на юго-востоке- с Уральской областью, Казахстаном, на юге- с Волгоградской и на западе- с Воронежской и Тамбовской областями.

Площадь области 100,2 тысячи квадратных километров. На этой территории могут разместиться Бельгия, Албания и Швейцария, вместе взятые. Область расположена между 50⁰ и 53⁰ северной широты. С запада на восток территория ее между 42⁰ и 51⁰ восточной долготы вытянута на 575 километров. От областного центра- города Саратова- до столицы нашей Родины Москвы 858 километров.

Большая часть территории лежит в степной зоне, с севера на юг область пересекается рекой Волгой, которая связывает нашу область с северными лесными районами, а также с Каспийским, Азовским и Черным морями и южными районами России, примыкающими к этим морям. Кроме того, через Волго-Балт и другие каналы наша область связана с Балтийским и Белым морями, с Онежским озером и реками Юга и Севера.

Железнодорожные пути соединяют область с промышленным центром и лесным Севером, с Уралом и Сибирью, с Кавказом и Средней Азией. Через область проходит газопровод Средняя Азия- Центр.

Таким образом, географическое положение области довольно благоприятно для развития хозяйства и связей с другими районами.

2.2.1 Географическое положение

Находится в северо-западной части города и граничит на юге с районом.

Площадь района составляет 119,8 кмІ. Население района на 1 января 2013 года составило 270,8 тыс. чел. Промышленный центр города (наряду с Заводским районом).

В районе расположено 68 крупных и средних промышленных предприятий, 70 % которых работают рентабельно. Пять предприятий района являются членами областного «Клуба миллиардеров» (предприятия, чья годовая выручка превышает 1 млрд рублей)..

Число предприятий и организаций -- всего -- 5514 единиц. В том числе:

· федеральной собственности -- 63

· собственности субъектов РФ ?30

· муниципальной собственности -- 165

· собственность общественных объединений -- 192

· частная собственность -- 3952

· собственность потребкооперации -- 2

· иностранная -- 2

· совместная российская и иностранная -- 18

· смешанная -- 79

В районе 4 дворца культуры, 11 музыкальных школ, 13 библиотек. Действует городской муниципальный театр «Русская комедия». Имеется 1 кинотеатр («Саратов»).

В районе 24 учреждения здравоохранения, находится современный реабилитационный центр областного госпиталя ветеранов войны и труда.

Уникальное предприятие -- ипподром. В конюшнях ипподрома содержат более 200 голов орловских, русских, американских рысаков. Их поставляет Еланский конный завод Самойловского района, Петровский конный завод, фермы Марксовского района.

2.2.2 Производственно-экономическая характеристика

В районе расположено 68 крупных и средних промышленных предприятий, 70 % которых работают рентабельно. Пять предприятий района являются членами областного «Клуба миллиардеров» (предприятия, чья годовая выручка превышает 1 млрд. рублей). Это:

1) ОАО Саратовстройстекло - один из лидеров отечественной стекольной индустрии, на территории, площадью 50 гектаров расположены просторные цеха, оснащенные современной передовой техникой. Использование более новых и прогрессивных технологий позволили саратовским стеклоделам - одними из первых и одними из немногих в стране перейти на выпуск листового стекла флоат-способом. Стекло толщиной от 3 до 12 миллиметров соответствует высшим международным стандартам.[13]

2) ОАО «Жировой комбинат» г. - входит в 3-ку крупнейших предприятий масложировой отрасли РФ и является одним из самых динамично развивающихся предприятий области. Предприятие производит промышленные жиры и маргарины с различной спецификой применения, а также фасованный (потребительский) маргарин и майонез. Помимо пищевой продукции, комбинат также производит продукцию технического назначения: хозяйственное мыло 65 % и 70 % жирности и саломасы различных марок

3) ОАО «НПП „Контакт”» - одно из крупнейших предприятий электронной промышленности России, специализирующееся на выпуске мощных вакуумных электронных приборов для радиовещания, телевидения, дальней космической и спутниковой связи, радиолокации, ускорительной техники.

4) ООО «Газпром трансгаз» - обслуживает более 7 тыс. км магистральных газопроводов и отводов, 6 автомобильных газонаполнительных компрессорных станций, имеет в своем составе 11 линейно-производственных управлений, 37 компрессорных цехов, 228 газоперекачивающих агрегатов суммарной мощностью более 1,6 млн. кВт. 212 газораспределительных станций ООО «Газпром трансгаз » обеспечивают газом потребителей Саратовской, частично Тамбовской и Оборот организаций без субъектов малого предпринимательства города в январе-июле 2013 года составил 236,5 млрд. руб., и 106,9% по отношению к январю-июлю 2012 года.

Индекс промышленного производства по основным видам деятельности по крупным и средним организациям в январе-июле 2013 года по сравнению с аналогичным периодом 2012 года составил 99,4%, в том числе: добыча полезных ископаемых - 99,4%, обрабатывающие производства - 95,9%, производство и распределение электроэнергии, газа и воды - 99,3%.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг крупных и средних организаций по чистым видам деятельности (добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды) в январе-июле 2013 года составил 69,4 млрд. руб.

2.2.3 Анализ строительного комплекса

В настоящее время на территории г. Балаково застраиваются территории.

ЖК «Гвардейцы» находится в благоприятной экологической зоне (чистый воздух, красота и спокойствие природы, исключительные комфорт и безопасность). Квартиры с очень удобной планировкой, есть возможность перепланировки. Комнаты удобной формы, кухни до 17 кв. м., имеются лоджии и балконы. Данный комплекс жилых домов граничит с открытой автостоянкой, на которой жители дома могут разместить свои автомобили. Кроме того, проектом предусмотрены парковочные места непосредственно вблизи домов.

ЖК «Олимпийский» - это современный жилой комплекс в микрорайоне №1 Ленинского района Саратова. Он состоит из пяти панельных и кирпичных 10-ти этажных домов, строящихся по индивидуальному проекту с применением высококачественных материалов и неординарных архитектурных решений. Прекрасная транспортная доступность, развитая инфраструктура, близость центральной части города, выгодно отличают данный комплекс от других объектов города.

2.2.4 Уровень жизни населения

Общая численность населения составляет 72,6 тыс. человек. По отношению к численности жителей всего города это составляет 9%.

В январе-мае 2014 года рождаемость в городе в сравнении с январем-маем 2013 года увеличилась на 5% и составила 10,6 человека на 1000 жителей (в среднем по области - 11,2). Смертность уменьшилась на 6,2% и составила 13,6 человека на 1000 населения (в среднем по области - 14,5). Число умерших в 1,3 раза превысило число родившихся. Естественная убыль населения уменьшилась на 31,8% и составила 3 человека на 1000 населения (в среднем по области - 3,3).

Средняя номинальная заработная плата (без выплат социального характера) по городу в мае 2014 года по полному кругу организаций, составила 25232,4 руб., по сравнению с маем 2013 года увеличилась на 10,6%, по сравнению с апрелем 2014 г. снизилась - на 0,1%.

3. Описание объекта оценки

3.1 анализ местоположения объекта недвижимости

3.1.1 Характеристика местоположния объекта

Объектом оценки является 2-х комнатная квартира, расположенная на 4-м этаже 19-ти этажного жилого дома, находящаяся по адресу: г. Балаково

Жилой дом располагается в пределах пешей доступности (менее 100 м) от остановки общественного транспорта.

В непосредственной близости от объекта оценки расположены такие организации как: аптеки, автостоянки, общеобразовательное учреждение, дошкольное учреждение, предполагается строительство стадиона.

Детская площадка обустроена. Двор оборудован парковкой.

Сведений о наличии дома, расположенного по адресу: г. Балаково в планах на снос, реконструкцию с отселением жильцов не имеется.

Состояние прилегающей территории хорошее.

3.1.2 Общая характеристика здания

Общая характеристика здания представлена в Таблице 1

Таблица 1 Общая характеристика здания

№	Наименование конструктивных элементов и элементов благоустройства	Описание конструктивных элементов и элементов благоустройства
1	Фундаменты	Свайный бетонный
2	Стены и перегородки	Кирпич
3	Перекрытия	Железобетонные
4	Крыши (кровли)	Рулонная кровля совмещенная с перекрытием
5	Полы	Бетонные
6	Оконные проемы	Простые в шпунт
7	Отделочные работы	Обычная
8	Внутр.санит-техн. и электрич.устройства	Есть
9	Прочие работы	Соответствуют выбранному образцу
10	Водоснабжение	Есть
11	Канализация	Есть
12	Отопление	Централизованное от предприятий РАО ЕС (ТЭЦ)
13	Горячее водоснабжение	Есть
14	Газоснабжение	Есть
15	Электроснабжение	Есть

3.1.3 Характеристика объекта оценки

Объект оценки - 2-х комнатная квартира, расположенная по адресу: г. Балаково. Физические свойства объекта оценки: этаж квартиры-4, количество комнат в квартире-2, общая площадь- 75,7 м², жилая площадь составляет 36,9 м², высота помещений- 2,6 м². Площадь кухни- 12,7 м². Санузел площадью 2,6 м², ванная комната- 3,0 м², коридор 20,5 м², жилая комната площадью- 14,6 м², и жилая комната площадью 22,3 м². В квартире имеется лоджия, площадь составляет 3,3 м².

3.1.4 Классификация жилья по качеству

Разнообразие качества, размеров, расположения объектов недвижимости, в частности квартир, приводит к большому различию в цене объектов. Вследствие этого, для анализа определенной совокупности объектов рынка (например, совокупности квартир, проданных в определенном городе в течение месяца) на первом этапе обработки данных целесообразно решить задачу типизации объектов недвижимости по качеству и размерам, т.е. выделить типы (категории) жилья с определенной совокупностью признаков. Необходимо подчеркнуть, что целью типизации является разделение первоначальной совокупности на несколько групп, отличающихся меньшим разбросом цен.

Классификация квартир по качеству - вариант классификации квартир для определения их цены по признаку качества. Исходя из этого все квартиры делятся на:

1) жилье низкого качества - это квартиры в домах пониженной этажности (включая 5-этажные дома), не имеющие хотя бы одного из следующих видов коммунальных удобств: водопровода, канализации, центрального отопления, горячего водоснабжения. Цены на квартиры низкого качества формируются только на вторичном рынке

2) типовое - включает квартиры в 6-16-этажных домах с наличием небольших подсобных помещений, возможно, со смежными комнатами и площадью кухни менее 7,5 м. Как правило, эти квартиры расположены в кирпичных домах застройки после 1955 года и крупнопанельных (крупноблочных) домах застройки после 1970 года, построены по типовым проектам.

3) повышенной комфортности (или улучшенной планировки) - это квартиры в домах повышенной этажности (12 и более этажей), построены по типовым проектам (после 1955 года - кирпичных и после 1970 года - крупноблочных и крупнопанельных) с улучшенными бытовыми характеристиками: наличием всех видов коммунальных удобств, как правило, изолированными комнатами, наличием больших подсобных помещений (то есть удельный вес жилой площади в этих квартирах меньше, чем в типовых квартирах ); а также сталинские дома, прошедшие этап реконструкции.

4) элитное - это квартиры в кирпичных (кирпично-монолитных) домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам, с наличием подземной парковки, централизованной охраны, расположенных в исторически привлекательных районах.[11]

3.2 Анализ рынка недвижимости

Российский рынок недвижимости сейчас находится на перепутье, считают эксперты. Предложение приближается «ко дну» падения, а спрос к потолочному уровню. Как могут повести себя цены на жилье в этом году с учетом внешних и внутренних рисков, и когда выгоднее покупать недвижимость, выясняли Вести.RU.

В 2013 г. в городе Саратове за счет всех источников финансирования построено 13318 квартир общей площадью 1168,7 тыс. м2, что составило 102,1% в к 2012 г. В 19 муниципальных районах области объемы введенного жилья превысили уровень предыдущего года. Из общего объема 132,7 тыс. м2 общей площади жилых домов введено в сельской местности, что на 19,6% меньше, чем в 2012 г. Населением за счет собственных и заемных средств в 2013 г. сдано 2452 жилых дома общей площадью 521,9 тыс. м2, или 94,5% к 2012 г. Средний срок займа составил 15,8 лет, средняя величина - 1,1 млн руб., процентная ставка - 11,9%. [12]

3.2.1 Рынок жилья

Рынок жилья - это совокупность экономических отношений, которые складываются в сфере обмена по поводу реализации и купли жилья.

Состояние рынка жилья в настоящее время характеризуется наличием двух составляющих:

а) собственно процесса приватизации жилья как своеобразного первичного рынка, на котором единственный продавец - государство представлен своими властными структурами;

б) вторичного рынка, на котором действуют множество и продавцов и покупателей; здесь продавцами выступают физические и юридические лица, предлагающие на продажу те или иные совокупности прав на жильё.

Основой для вторичного рынка жилья служит частная собственность на жильё. Она введена Законом «О собственности в РФ» для кооперативных квартир с выплаченным паем и Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ» для приватизированных квартир муниципального и ведомственного фондов. В 1992г. после введения бесплатной передачи жилья в собственность граждан приватизация стала массовой.

Инфраструктура рынка жилья развивается стремительно, но неравномерно, как и сам рынок.

Вторичный рынок недвижимости района, в котором находится оцениваемая квартрира состоит из следующих типов домов:

* 5-этажные кирпичные дома 50-х годов постройки ("хрущёвки"). Средняя цена составляет 38 000 рублей за кв.м

* 9-этажные панельные дома (90 серия). Средняя цена 1-комнатной квартиры составляет 42 000 рублей за кв.м

* 9-кирпичные дома (85 серия). Средняя цена составляет 46 000 рублей за кв.м

* 9-этажные панельные домов 70-х годов постройки. Средняя цена - 40 000 рублей за кв.м

* современные 9-этажные кирпичные дома («Руна», «Ураган», «Теремок»). Стоимость квадратного метра составляет 52 000 рублей за кв.м

Район представлял интерес для инвестиций в сферу коммерческой недвижимости, но самые интересные варианты на первых этажах, с точки зрения коммерческого освоения, уже расселены и переведены в нежилой фонд.[13]

3.2.2 Аренда жилых помещений

На сегодня объективно существует огромная потребность в новом жилье, в удовлетворении потребностей населения в смене мест проживания, в улучшении жилищных условий. Развитие арендных отношений в жилищной сфере может и должно стать одним из основных направлений в обеспечении адекватных жилищных условий и оказать огромное влияние на ускорение экономического роста. Именно арендные жилищные платежи на рынках развитых стран являются одним из существенных источников финансирования нового строительства.

В настоящее время около 65% жилищного фонда находится в частной собственности, около 30% - в социальном найме и менее 5% в коммерческом найме. Такая структура, на наш взгляд, является неэффективной, так как снижает деловую и жизненную активность большой части населения. Причиной тому служит тот факт, что значительная часть жилья, находящаяся в частной собственности, была получена в результате бесплатной приватизации.

Сдача жилья в наём в экономически развитых странах является одним из действенных способов обеспечения населения жильем и ускорения темпов экономического развития. Так, в США структура рынка жилья, в котором проживает население, распределяется следующим образом: в собственности находится около 40% жилья и примерно 44% арендуется, ставшаяся часть относится к социальному и кооперативному жилью.

В рассматриваем районе также распространен рынок аренды жилья. Средняя стоимость арены составляет:

5-этажные кирпичные дома 50-х годов постройки ("хрущёвки"). Средняя цена составляет 380 рублей за кв.м

* 9-этажные панельные дома (90 серия). Средняя цена 1-комнатной квартиры составляет 410 рублей за кв.м

* 9-кирпичные дома (85 серия). Средняя цена составляет 430 рублей за кв.м

* 9-этажные панельные домов 70-х годов постройки. Средняя цена - 400 рублей за кв.м



4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

4.1 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка как свободный

При проведении анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, предполагается, что участок является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся строений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Кроме того, необходимо учитывать наличие коммуникаций или возможность их прокладки.

1) Физическая возможность. Участок используется под разрешённое использование строительство многофункционального торгового комплекса.

2) Законодательно допустимое. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельных участков. Участок является частной собственностью и используется для индивидуального строительства, категория земель - земли населённых пунктов. Это использование является законодательно утвержденным, именуемым в дальнейшем «разрешенным использованием».

3) Финансово целесообразное. Современная ситуация на рынке недвижимости показывает, что земельные участки с назначением - земли поселений пользуется спросом на открытом рынке. Это говорит об экономической целесообразности, с точки зрения рынка, для проектов возведения многофункционального торгового комплекса в Московской области.

4) Максимальная продуктивность. Рассматриваемый земельный участок как свободный может иметь максимальную продуктивность при использовании его под застройку многофункционального торгового комплекса. Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как свободного - это площадка под застройку многофункционального торгового комплекса.

4.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования участка с улучшениями

При определении варианта лучшего и наиболее эффективного использования различные варианты использования улучшенного земельного участка сравниваются по норме дохода на капитал.

Если эти варианты не предполагают капитальных затрат на реконструкцию или модернизацию, то можно сравнивать чистый операционный доход.

Типичным вариантом использования улучшенного земельного участка являются:

1. Реконструкция или обновление улучшений , расположенных на земельном участке . Если состояние коробки здания и фундамента позволяет на их основе провести реконструкцию или ремонт, то изучаются два варианта:

а) доведение помещений до среднего уровня качества с помощью косметического ремонта;

б) проведение реконструкции и доведение объекта до евро-стандартов.

2. Снос улучшений земельного участка .

Существующие улучшения могут ремонтироваться до тех пор, пока они будут вносить вклад в общую стоимость единого объекта недвижимости. Существующие улучшения сносятся, когда не существует эффективных проектов по их ремонту, реконструкции и дальнейшему использованию .

3. Продолжение использования улучшений в текущем состоянии.

Если вариант №1 и вариант №2 не эффективны, то существующие улучшения могут использоваться без изменения.



5. Процесс оценки объекта недвижимости различными подходами к оценке недвижимости

Традиционно для определения стоимости недвижимости используют три подхода: сравнительный, затратный, доходный.

В результате применения данных подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости объекта оценки.

5.1 Использование сравнительного подхода при определении стоимости недвижимости

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Сравнительный подход в данной работе представлен методом сравнительных продаж, который определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию.

Данные о продажах аналогов объекта оценки представлены в таблице 2

Таблица 2 Таблица сопоставимых аналогов

Показатели	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение	Квартира	Квартира	Квартира
Источник информации	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov	Сайт «Авито»-	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov
Адрес	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н
Цена (руб)	2 040 000	3 450 000	3 400 000
Имущественные права	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Рыночные условия - время	Сентябрь 2014 г.	Сентябрь 2014 г.	Сентябрь 2014 г.
Местоположение	Г. Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К., д. 24 г	Г. Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К. д. 24 а	Г. Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К. д. 24 б
Физические характеристики (площадь)	60 кв.м	81 кв.м	78 кв.м
Состояние объекта	Хорошее	Хорошее	Хорошее
Дополнительные улучшения	Пластиковые окна	Остекленная лоджия	Металлическая дверь, пластиковые окна, домофон, телефон
Прочая информация	Отличная планировка	Окна во двор	Возможность ипотеки

На основе сравнительного анализа сопоставимых продаж необходимо получить скорректированные цены.

Результат проведения расчетов представлены в таблице 3.

Таблица 3 Расчет корректированных цен

Элемент сравнения	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи/предложения	3 200 000	2 040 000	3 450 000	3 400 000
Общая площадь кв.м.	75,7	60	81	78
Цена продажи
Цена 1 кв.м общей площади, руб	42 272	34 000	42 592	43 589
Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена. руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Совершенная сделка или предложение	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения	Цена предложения
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Переданные имущества права собственности	Право собственности	Право собственности	Приватизирована	Право собственности
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Местоположение	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н	Г. Саратов, Ленинский р-н
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Состояние объекта	хорошее	хорошее	хорошее	хорошее
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Прочие корректировки	лоджия	лоджия	лоджия	Лоджия
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью	Интернет, телевидение,	Интернет, телевидение,	Интернет, телевидение	Интернет, телевидение
Корректировка	1	1	1	1
Скорректированная цена руб/кв.м	42 272	34 000	42 592	43 589
Весовой коэффициент	0,2	0,2	0,2	0,2
Стоимость 1 кв.м, руб	40 613
Стоимость объекта оценки. руб.	3 074 404

5.2 Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта недвижимости, с учетом его износа. Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Рыночная восстановительная стоимость квартиры составит:

С = Ц *К1*К2*К3*К4*К5*К6*К7*К8*V

V = 75,7*2,6 = 196,82

Ц = 24,5 руб./м3

удельная восстановительная стоимость куб. м здания Сб. №28, табл.37, УПВС, 1970

К1=1,2; К2=1,02 - коэффициенты, учитывающие удорожание в строительстве с 1970 г. к 1984 г.;

К3=1,59; К4=0,95 - коэффициенты, учитывающие изменения стоимости в строительстве с 1984 г. к 1991 г.;

К5=13,52 - коэффициент, учитывающий удорожание в строительстве с 1991 г. к 2001 г.; 2011 - 5,58; 13,52*5,58=75,44 (для строительства жилых зданий);

К6=1,4 - коэффициент, учитывающий местоположение;

К7=2,1 - коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль;

К8=1,6 - коэффициент, учитывающий вид отделки;

С = 24,5*1,2*1,02*1,59*0,95*75,44*1,4*2,1*1,6*196,82 = 3 163 781 руб.

Далее необходимо определить износ имущества:

1) устранимый физический износ - предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.

2) неустранимый физический износ - когда затраты на исправление дефекта превышают стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту

3) функциональный износ - потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам

4) внешний износ - потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов

Общий накопленный износ рассчитывается в соответствии со следующей формулой:

И%=1-(1-Ифиз %)*(1-Ифун %)*(1-Ивн %),

где И % - накопленный износ, %;

Ифиз % - физический износ, %;

Ифун % - функциональный износ, %;

Ивн % - внешний износ, %.

Устранимый физический износ для обследуемой недвижимости равен 5% от восстановительной стоимости, т.е 158 189 руб.

В таблице 4 представлены данные для определения неустранимого физического износа

Таблица 4 Определение величины физического износа строительных конструкций квартиры

Название элемента	Удельный вес, Суд	Износ элемента,И	Удельный износ,И*Суд/100
Фундамент	15	3	0.45
Наружные стены	35	5	1.75
Внутренние стены	16	3	0.48
Перекрытия	2	3	0,06
Покрытие	3	5	0,15
Кровля	5	7	0,35
Отделка	14	2	0.28
Инженерные коммуникации	10	5	0,5

Неустранимый физический износ составляет 4,02 % от восстановительной стоимости,

Функциональный износ = 0

Внешний износ = 5%.

И = 1-(1-0,04)*(1-0)*(1-0,05)=0,09

С = 3 163 781* (1-0,09) = 2 879 040 руб.

5.3 Применение доходного подхода при определении стоимости недвижимости

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного анализа проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемым помещениями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировку с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Составим таблицу объектов-аналогов и корректировок

Таблица 4 Таблица объектов-аналогов

ПОКАЗАТЕЛИ	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov	Сайт «Авито»- http://www.avito.ru/saratov	Сайт «Авито»-
Средняя стоимость аренды кв.м руб/ кв.м	183	257	173
Адрес	г. Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К., д. 24 в	г. Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К. д 24	г.Саратов, ул. Им. академика Антонова О.К. д. 26
Совершенная сделка или предложение	Цена аренды	Цена аренды	Цена аренды
Переданные имущественные права	Сдача в аренду	Сдача в аренду	Сдача в аренду
Время	Октябрь 2014 года	Октябрь 2014 года	Ноябрь 2013 года
Местоположение	Ленинский р-он г. Саратова	Ленинский р-он г. Саратова	Ленинский р-он г. Саратова
Физическая характеристика (площадь кв.м)	60	70	75
Состояние объекта	отличное	отличное	Отличное
Дополнительные условия	-	-	-
Компоненты. не связанные с недвижимостью (доп.оплата)	Оплата коммунальных услуг	Оплата электроэнергии	Оплата коммунальных услуг
Прочая информация



Таблица 5 Внесение корректировок и скорректированная цена объекта оценки

Элемент сравнения	Ед.изм	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена аренды	руб.		11 000	18 000	13 000
Общая площадь	м2	75,7	60	70	75
Полезная площадь	м2	36,9	32,6	33,2	36,4
Единицы сравнения
1.Цена аренды	руб.		11 000	18 000	13 000
2.Цена 1 м общей площади	руб./м		183	257	173
3.Цена 1 м. полезной площади	руб./м		337	542	357
Совершенная сделка или предложение	-	Цена сдачи в аренду	Цена сдачи в аренду	Цена сдачи в аренду	Цена сдачи в аренду
Корректировка	-		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м		183	257	173
Переданные имущественные права собственности	-	Сдача в аренду	Сдача в аренду	Сдача в аренду	Сдача в аренду
Корректировка	-		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м		183	257	173
Условия рынка (время продажи)	-		Октябрь 2014 г.	Октябрь 2014	Октябрь 2014
Корректировка	-		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м		183	257	173
Местоположение	-		Ленинский р-он г. Саратова	Ленинский р-он г. Саратова	Ленинский р-он г. Саратова
Корректировка	-		1	1	1
Скорректированная цена ...

Подобные документы

• Принципы оценки недвижимости

  Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов.
  
  курсовая работа [76,1 K], добавлен 20.03.2011
  

• Оценка стоимости недвижимого имущества

  Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
  
  курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014
  

• Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

  Анализ наиболее эффективного использования земельных территорий. Определение стоимости объекта различными подходами к оценке недвижимости: затратным, сравнительным и доходным. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [285,3 K], добавлен 15.01.2014
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

  Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
  
  курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение стоимости объекта оценки

  Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017
  

• Отчет об оценке квартиры, расположенной по адресу: ул. Новая 2-1

  Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
  
  курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
  
  курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Расчет рыночной стоимости объекта оценки

  Определение основных вопросов оценки объекта недвижимости. Сбор, проверка и анализ информации. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка. Расчет рыночной стоимости на основе трех подходов к оценке и согласование полученных результатов.
  
  курсовая работа [35,9 K], добавлен 30.11.2010
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Оценка 2-х комнатной квартиры

  Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).
  
  курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Оценка недвижимости

  Определение стоимости недвижимости доходным подходом. Метод валовой ренты, прямой капитализации, условия их применения, сравнительное описание, преимущества и недостатки. Этапы вычисления стоимости недвижимости затратным и сравнительным подходами.
  
  курсовая работа [82,5 K], добавлен 01.05.2015
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Определение стоимости объекта недвижимости доходным и сравнительным подходом на основании стоимости обслуживания долга и остаточной платы за кредит. Расчет ежемесячного платежа. Определение ставки дисконтирования и текущей стоимости реверсии.
  
  методичка [104,1 K], добавлен 27.12.2011
  

• Государственная регистрация объектов недвижимости

  Цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Методы капитализации земельной ренты, техники остатка для земли, освоения земельного участка.
  
  контрольная работа [22,0 K], добавлен 09.12.2013
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам