Оценка стоимости бизнеса

Размещено на http://www.allbest.ru/

ИНСТИТУТ МИРОВОЙ ЭКОНОМИКИ И ИНФОРМАТИЗАЦИИ

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

Оценка стоимости бизнеса (предприятия)

Москва, 2014 год

Вопрос 1. В чем заключается сущность процесса оценки и какую величину определяет профессиональный оценщик?

Ответ: Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В условиях рыночной экономики и продавец, и покупатель, совершая сделки на «свой страх и риск», хотели бы знать заранее о возможном результате, о цене продажи интересующего их объекта. Однако рыночная цена становится известной только в результате состоявшейся сделки. И ни одному блестящему уму за всю историю человечества, от Аристотеля до наших дней, не удалось найти способ определения точной величины рыночной цены.

Вместе с тем, в основе рыночной цены сделки, являющейся результатом согласования цены продавца и цены покупателя, лежит внутренняя величина -- стоимость, которая будучи количественно определенной в условиях конкретного рынка, представляет собой так называемую рыночную стоимость. (В дальнейшем мы познакомимся с различными определениями рыночной стоимости. Здесь же нам важно понять ее отличие от рыночной цены.)

Именно эту величину чаще всего и пытается определить эксперт-оценщик.

Вопрос 2. Чем же обусловлена необходимость профессиональной оценки в современных условиях?

оценщик бизнес затратный поправка

Ответ. В 2008 году оценке как профессиональному виду деятельности в РФ исполнилось 15 лет. Своим появлением оценочная деятельность (ОД) обязана частной инициативе узкого круга физических лиц. В 1993 году 17 оценщиков Москвы и Санкт-Петербурга на учредительном собрании приняли решение о создании профессиональной общественной организации -- «Российского общества оценщиков» (РОО).

В 1993-1998 годах ОД в РФ полностью осуществлялась на принципах саморегулирования. Регулирование ОД на государственном уровне отсутствовало. Этот шестилетний период ясно продемонстрировал, что оценочное сообщество, отвечая на потребности рынка, в состоянии самостоятельно решать масштабные задачи по становлению и развитию профессии, обеспечению национального и международного признания, созданию профессиональных объединений, стандартизации деятельности, созданию систем обучения и сертификации оценщиков, контроля качества услуг и т.п.

В 1994 г. оценочные организации стали членами международных профессиональных организаций оценщиков и специалистов рынка недвижимости: Международной федерации участников рынка недвижимости FIABCI, Международного комитета по стандартам оценки IVSC, Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGoVA.

Были приняты первые стандарты оценки. Проведена первая международная конференция по проблемам оценки стоимости недвижимости и бизнеса в экономике переходного периода. Вышло первое в России учебное пособие по оценке -- книга «Оценка недвижимости» Генри Харрисона.

В 1995 г. РОО объединило уже 48 региональных отделений в субъектах РФ.

В 1996 г. благодаря усилиям РОО, Министерство труда и социального развития РФ придало официальный статус профессии «оценщик» (постановление №11 от 27.11.96 г.)

Были созданы специализированные негосударственные образовательные учреждения: Международная академия оценки и консалтинга (1994 г.) и Институт профессиональной оценки (1996 г.).

В 1996 г. процесс создания профессиональных саморегулируемых организаций продолжился: было создано крупное некоммерческое партнерство «Российская коллегия оценщиков» (РКО), объединяющее юридические лица - оценочные фирмы.

Начиная с 1996 г., ряд субъектов РФ (включая Москву) предприняли попытки поставить ОД под свой контроль, введя собственное лицензирование.

В качестве меры противодействия попыткам расчленить ОД по регионам оценочное сообщество было вынуждено лоббировать принятие в 1998 г. «Закона об оценочной деятельности», который с 1999 г. ввел общенациональное лицензирование ОД на основе общих для всех оценщиков требований к профессиональному образованию и предусмотрел создание федеральных стандартов ОД. Формальная необходимость участия в саморегулируемых профессиональных организациях для осуществления ОД исчезла.

При этом в оценочном сообществе сохранилось понимание того, что государство не в состоянии квалифицировано регулировать вопросы профессиональной деятельности оценщиков, включая качество ОД и квалификацию самих оценщиков, обеспечивать приемлемый уровень обеспечения интересов оценщиков и потребителей оценочных услуг и т.д. Как следствие, создание профессиональных объединений оценщиков после 1998 г. даже ускорилось. В настоящее время в РФ насчитывается около 20 таких объединений.

Многие из них приняли внутренние стандарты осуществления ОД и кодексы профессиональной этики, создали системы контроля качества и сертификации услуг более или менее согласованные с международными и европейскими стандартами ОД. Крупнейшие и наиболее продвинутые:

1. Российское общество оценщиков (1993г.) + НП «Партнерство РОО» (2001 г.) - более 4500 оценщиков и более 2000 оценочных фирм, региональные отделения в 83 субъектах РФ;

2. Российская коллегия оценщиков (1996 г.) - более 700 оценочных фирм, региональные представительства в 44 субъектах РФ;

3. Ассоциация российских магистров оценки (2001 г.) - более 800 оценочных фирм, региональные представительства в 54 субъектах РФ;

4. Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков - более 1000 оценочных компаний и более 1500 индивидуальных предпринимателей и специалистов-оценщиков из 69 регионов России.

Отчетливо проявляется тенденция к объединению объединений оценщиков с целью решения специфических для ОД проблем национального масштаба. В апреле 2004 г. в результате подписания многостороннего договора был создан Национальный совет по оценочной деятельности в РФ. Советом утвержден Национальный кодекс этики оценщиков РФ, тарифы на проведение оценочных работ, положение о принципах проведения конкурсов на оказание оценочных услуг и т.д.

Инициатива оценочного сообщества в деле интенсивного развития саморегулирования ОД снизу создала предпосылки для отказа от лицензирования, как способа государственного регулирования ОД, в пользу законодательно закрепленного саморегулирования (157-ФЗ от 27.07.2006 г.).

Вопрос 3. Кто является субъектами оценочной деятельности и какие требования предъявляются к ним?

Ответ. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» (далее - оценщики).

Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков.

Основанием для включения некоммерческой организации в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков является выполнение ею следующих требований:

- объединение в составе такой организации в качестве ее членов не менее чем трехсот физических лиц, отвечающих установленным Федеральным законом требованиям, а именно:

а) документально подтвержденным наличием профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

б) отсутствием неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления;

- наличие компенсационного фонда, который формируется за счет взносов ее членов в денежной форме в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.

- наличие коллегиального органа управления (совета, наблюдательного совета), функционально специализированных органов и структурных подразделений;

- наличие стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных в соответствии с требованиями Федерального закона.

Вопрос 4. Какие Вы знаете подходы и методы оценки бизнеса (предприятия)?

Ответ. Оценку бизнеса осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: экономические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования.

Затратный подход наиболее применим для оценки предприятий, имеющих разнородные активы в т.ч. финансовые, а также в том случае, если бизнес не приносит устойчивый доход. Методы затратного подхода целесообразно использовать и при оценке специальных видов бизнеса (гостиниц, мотелей и т. п.), в целях страхования.

Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения.

Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование присущих ему методов.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

При доходном подходе применяются методы капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков.

Согласно методу капитализации рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

,

где V - рыночная стоимость объекта оценки; D -- чистый доход бизнеса за год; R -- ставка капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода:

,

где Di - денежный поток i-го года; R -- ставка дисконта; n - продолжительность прогнозного периода получения доходов.

При затратном подходе применяются методы чистых активов и ликвидационной стоимости.

Рыночная стоимость бизнеса методом чистых активов определяется как разность между суммами рыночных стоимостей всех активов предприятия и его обязательствами.

Ликвидационная стоимость предприятия определяется как разность между суммарной стоимостью всех активов предприятия и затратами на его ликвидацию.

Сравнительный подход предполагает использование методов рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных компаний. Инвестор, действуя по принципу замещения (или альтернативной инвестиции), может инвестировать либо в эти компании, либо в оцениваемую.

Поэтому, данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок, должны послужить ориентиром для определения цены оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов акций сходных компаний.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики.

Вопрос 5. Изложите основные направления работы оценщика с внутренней финансовой документацией в процессе оценки

Ответ. Работа оценщика с внутренней финансовой документацией проводится по следующим направлениям:

инфляционная корректировка;

нормализация бухгалтерской отчётности;

трансформация бухгалтерской отчетности;

вычисление относительных показателей.

1. Целью инфляционной корректировки документации является приведение ретроспективной информации за прошедшие периоды к сопоставимому виду; учёт инфляционного изменения цен при составлении прогнозов денежных потоков и ставок дисконта.

2. Нормализация отчётности проводится с целью определения доходов и расходов, характерных для нормально действующего бизнеса. Она необходима для того, чтобы оценочные заключения носили объективный характер, основывались на реальных показателях, характеризующих деятельность предприятия.

3. Трансформация бухгалтерской отчетности -- это корректировка счетов для приведения к единым стандартам бухгалтерского учета. И хотя трансформация бухгалтерской отчетности не является обязательной в процессе оценки предприятия, все же ее необходимость обуславливается рядом причин.

4. Вычисление относительных показателей в процессе оценки. Ретроспективная финансовая отчётность за последние 3--5 лет анализируется оценщиком с целью определения будущего потенциала бизнеса на основе его текущей и прошлой деятельности.

Вопрос 6. В чем заключается сущность метода остатка, используемого для оценки земельного участка?

Ответ. Для оценки земельных участков, застроенных объектами бизнеса и коммерческой недвижимости, может использоваться метод остатка. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счёт привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдаётся приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход, после покрытия всех затрат на привлечение других факторов, относится к земельному участку.

При применении техники остатка дохода для земли необходимо соблюдать следующие условия:

а) имеющиеся объекты соответствуют варианту лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Например, временное сооружение из лёгких конструкций, находящееся в окружении капитальных строений, нельзя рассматривать как НЭИ;

б) стоимость зданий и сооружений, расположенные на земельном участке или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации;

в) известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта бизнеса (недвижимости). При этом арендные ставки за помещения должны рассчитываться на базе рыночных арендных ставок.

Последовательность расчёта стоимости земельного участка:

1. Расчёт стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

2. Расчёт чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определённый период времени на основе рыночных ставок арендной платы.

3. Расчёт чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за определённый период времени как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.

4. Расчёт остатка чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени.

5. Расчёт рыночной стоимости земельного участка путём капитализации чистого операционного дохода для земли.

Вопрос 7. В чем заключается сущность метода расчета поправок, связанного с анализом парных продаж?

Ответ. Парной продажей называется продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной, как правило, характеристики. Ее аналитик и пытается оценить. В основе данного метода лежит следующее логическое суждение: если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию.

Объекты парной продажи совсем не обязательно должны быть сопоставимы с объектом и его аналогами. Но парная продажа обязательно должна быть выявлена на том же сегменте рынка, что и оцениваемый объект.

Экспертные методы расчета и внесения поправок основаны на представлениях оценщика о преимуществах или недостатках оцениваемого объекта по сравнению с аналогом.

Вопрос 8. В чем заключается затратный подход к оценке машин и оборудования?

Ответ. Затратный метод в оценке машин и оборудования опирается в теоретическом плане на трудовую теорию стоимости, а из оценочных принципов основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Затратный подход -- подход к оценке, который определяет текущую стоимость оборудования путём расчета восстановительной стоимости с последующим учетом в ней обесценения, вызванного выявленными элементами накопленного износа: физическим, функциональным, экономическим:

где Ц_об.тек. -- текущая стоимость оборудования (на дату оценки); ВС -- восстановительная стоимость, определение которой базируется на расчете стоимости воспроизводства (Ц_воспр.), или стоимости замещения (Ц_зам.); О -- обесценение, вызванное выявленными элементами совокупного износа: физическим, функциональным, экономическим.

Вопрос 9. В чем заключается метод преимущества в прибылях оценки нематериальных активов?

Ответ. Метод преимущества в прибылях. Часто этим методом оценивается стоимость изобретений. Стоимость изобретений определяется тем преимуществом в прибыли, которое ожидается получить от их использования. Под преимуществом в прибыли понимается дополнительная прибыль, обусловленная оцениваемым нематериальным активом. Она равна разнице между прибылью, полученной при использовании изобретений и той прибылью, которую производитель получает от реализации продукции без использования изобретения. Это ежегодное преимущество в прибытии дисконтируется с учетом предполагаемого времени его получения.

Вопрос 10. Какие существуют подходы к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов акций?

Ответ. Существуют три основных подхода к оценке неконтрольных (миноритарных) пакетов.

Первый подход - «сверху-вниз». Он включает три этапа:

1. Методами дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, стоимости чистых активов, ликвидационной стоимости, а также методом сделок оценивается стоимость всего предприятия.

2. Рассчитывается пропорциональная неконтрольному пакету часть общей стоимости предприятия. Базовой величиной, из которой вычитается скидка за неконтрольный характер пакета, является пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия, включая все права контроля.

3. Определяется, а затем вычитается из пропорциональной доли скидка на неконтрольный характер. На этом же этапе должно быть установлено: насколько необходима и какова величина дополнительной скидки на недостаточную ликвидность.

Второй подход - «горизонтальный». При таком подходе необязательно определять стоимость всего предприятия. Данные для оценки стоимости неконтрольного пакета можно взять из данных по продаже сопоставимых неконтрольных пакетов открытых компаний и осуществить расчет методом рынка капитала. В связи с тем, что данные по этим сделкам относятся к открытым компаниям, когда речь идет о закрытых компаниях, необходимо вычесть скидку за недостаточную ликвидность для определения стоимости неконтрольного пакета.

Третий подход - «снизу-вверх». В двух предыдущих подходах оценщик начинает расчет с какой-то величины (стоимости всего предприятия или стоимости сопоставимых неконтрольных пакетов), а затем вычитает из нее требуемые скидки, как бы идет вниз. В третьем подходе оценщик, напротив, начинает снизу, суммируя все элементы стоимости неконтрольного пакета.

Размещено на Allbest.ru