Аренда жилья: анализ, факторы, динамика развития

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Курсовая работа

по дисциплине «Региональный рынок недвижимости»

Аренда жилья: анализ, факторы, динамика развития (на примере г. Екатеринбурга)

Содержание

Введение

1. Общие положения об аренде

1.1 Договор аренды

1.2 Содержание договора аренды

1.3 Прекращение договора аренды

2 Аренда жилья в Екатеринбурге

2.1 Факторы влияющие на стоимость аренды жилья в Екатеринбурге

2.2 Анализ рынка аренды жилья в Екатеринбурге

2.3 Динамика развития жилья в Екатеринбурге в настоящее время

Заключение

список использованной литературы

Введение аренда спрос квартира

Многокомнатные квартиры - редкий товар в эконом-классе с низкой стоимостью квадратного метра. Лидеры продаж на московском рынке недвижимости в экономическом классе - однокомнатные и двухкомнатные квартиры, а в сегментах бизнес и премиум также популярны «трешки». Но иногда даже трехкомнатной квартиры может оказаться мало, поэтому я решила выяснить, что предлагают застройщики тем, кто хочет обзавестись более просторным жильем.

1. Общие положения

Многокомнатными принято называть квартиры более чем с тремя комнатами. Сегодня в Москве доля многокомнатных квартир невелика, причем, на рынке вторичного жилья их не более 10% (по различным оценкам 10-19%), а в структуре предложения новостроек - около 23%. В Подмосковье доля многокомнатного жилья всего 2-3%, ведь здесь в основном возводят бюджетное жилье, а многокомнатные квартиры - это все-таки прерогатива сегментов «бизнес» и «премиум». Их стоимость за счет больших площадей превышает средний бюджет покупки примерно в 2,5-2,7 раза, т.е. такое жилье недоступно массовому покупателю, поэтому спрос не велик, а раз так, то не велико и предложение. Доля многокомнатных в сегменте жилья эконом-класса составляет всего 3-5% от общего количества продаваемых квартир.

В сегментах «бизнес» и «премиум» многокомнатные квартиры занимают в среднем 20,2 и 45,6% от общего объема предложения соответственно. В домах такого класса одно-, двух и трехкомнатных квартир поровну, чуть меньше четырех и пятикомнатных, а шестикомнатных - единицы. Например, в ЖК «Тихвинский дворик» (бизнес -класс) общее количество квартир -- 97, из них однокомнатных -- 29, двухкомнатных -- 22, трехкомнатных -- 18, четырехкомнатных -- 14, пятикомнатных -- 12, а шестикомнатных -- всего 2. Но бывают и исключения - к примеру, в ЖК «LIFE-Волжская» (бизнес-класс) 35% от общего количества квартир составляют 4-х и 5-ти комнатные». И даже существуют проекты, включающие в себя только многокомнатные квартиры. Таким образом формируется однородная среда обитания людей определенного уровня благосостояния. Подобный проект - ЖК «Сосновый бор» в парковой зоне Королева. Это малоэтажный жилой дом, рассчитанный на проживание 44 семей. Здесь предлагаются только 5- и 6-комнатные двухуровневые квартиры площадью от 155 до 260 кв.м. В подъездах только 4 квартиры, и расположенные на первом и втором этажах, они имеют дополнительный, отдельный вход с улицы.

Поскольку дома сегментов «бизнес» и «премиум» в основном представлены в ЦАО, то и квартиры с большим количеством комнат сосредоточены в центре. Здесь доля многокомнатного жилья составляет 53,6%. В ВАО их - около 6%, а в ЮВАО - 7%. Чуть больше многокомнатных квартир в ЮАО - 12% и САО и СВАО - по 15%. А помимо ЦАО лидеры по числу многокомнатных квартир - ЗАО (30%), СЗАО (20%), ЮЗАО - (25%).

Многокомнатные квартиры встречаются в разных домах - от «сталинок» и дореволюционных строений до современных «панелей» и «монолитов», правда в первом случае это в основном объединенные коммуналки или квартиры с меньшим количеством комнат. Практика объединения 1-2-3-комнатных квартир часто встречается и в новых монолитно-кирпичных домах. Также часто в многокомнатную квартиру превращают объекты свободной планировки, в которых изначально планируется 2 или 3 комнаты. А меньше всего многокомнатных квартир представлено в пяти- и девятиэтажных домах.

В сегменте же «эконом» квартиры более чем с 3 комнатами чаще всего предлагаются в панельных строениях. Например, в домах серий П3, П-44М, П-55М, МПСМ, С-220 и т.д. предусмотрены 4-комнатные квартиры. Они есть и в старых советских домах, например, серий П42 и 1-515/9М. А вот в сериях Копэ, П-44Т, П-3М, ГМС-1, Пд-4М, И-155, ИП-46С самые большие квартиры - 3-комнатные. Правда, появление многокомнатных квартир в типовых «панелях» связанно не с повышенным покупательским спросом, а с технической необходимостью, вызванной нормами инсоляции. Девелоперы вынуждены строить подобные объекты в поворотных секциях нижних этажей, где меньшая площадь по нормам невозможна.

В домах эконом-класса многокомнатные квартиры - это обычно объекты с 4-мя комнатами, а квартиры с 5-ю и большим количеством встречаются редко, только в кирпичных и монолитных домах, а также в случае объединения нескольких квартир: в одном из самых массовых проектов - микрорайоне «Марфино» застройщики предусмотрели 6- комнатные квартиры, но их можно было пересчитать по пальцам. И даже в сегментах «бизнес» и «премиум» преобладают четырехкомнатные квартиры. Их доля в общем объеме многокомнатного жилья - 53,7%. Но в рассматриваемых сегментах не такая уж редкость и 5-6-комнатные объекты, здесь редкость - девятикомнатные, а также 10 - комнатные квартиры, их не более 1,4%.

Площадь квартиры зависит от количества комнат и от класса жилья: чем он выше, чем обычно больше квадратных метров. В эконом-классе площадь многокомнатных квартир от 80 до 120 кв. м (в среднем - 95 кв. м), в комфорт-классе - от 90 до 150 кв. м (в среднем - 130 кв. м), в бизнес-классе - от 100 до 350 кв. м (в среднем - 170 кв. м), а в элитном жилье - от 120 (правда, некоторые эксперты считают, что минимальная площадь «элитки» - 180-200 м кв.) до 600 кв. м, но может быть и больше (в среднем - 220 кв. м).

При этом четко определена лишь площадь многокомнатных квартир в панельных домах: так, общая площадь 4-комнатных объектов в домах серии П3 - 92,3 м кв., серии П-55М - 99,3 м кв. и серии П-44М - 107,4 м кв. Но известны и более компактные многокомнатные объекты. Например, в эконом-классе сегодня преобладают небольшие эргономичные квартиры с 4-мя комнатами площадью 85-95 кв.м.

Помимо сравнительно больших размеров многокомнатные квартиры отличаются хорошей инсоляций и множеством окон. Как правило, они выходят на три стороны, а еще имеют не менее двух санузлов. Часто многокомнатные квартиры - это пентхаусы или объекты на верхних этажах с прекрасными видовыми характеристиками, а если говорить о жилье классов «бизнес» и «премиум» - это 2-3-уровневые апартаменты с террасами, каминами, гардеробными и пр. Кроме того, престижные многокомнатные квартиры чаще других выставляются на продажу с финишной и дорогостоящей отделкой хорошего уровня, вплоть до дизайнерского эксклюзива.

Плюсы и минусы

Главный плюс многокомнатных квартир - большая площадь, простор. Можно более органично распланировать жилое пространство, организовать полноценную гостиную, столовую или домашний кинотеатр, не совмещая эту зону со спальней кого-то из членов семьи. Если в семье нескольких детей, то каждый из них сможет жить в отдельной комнате.

Кроме того, чем больше комнат, тем больше возможностей для оригинальной перепланировки. Многокомнатная квартира позволяет реализовать любые фантазии владельца - можно обустроить просторный рабочий кабинет, оборудовать тренажерный зал, СПА-зону, отвести комнату под библиотеку. Есть примеры, когда в многокомнатных квартирах оборудовали комнату для медитаций или хранения коллекционного оружия, балетный зал и т.д. Ну и конечно, плюс - несколько санузлов.

Также достоинство многокомнатных квартир в окнах. Если в «двушке», даже очень большой, их, как правило, 3-4, то в пятикомнатной квартире редко бывает меньше шести. И конечно, чем больше окон, тем лучше инсоляция, да к тому же из окон именно многокомнатных квартир часто открываются самые лучшие виды.

Однако в большой площади многокомнатных квартир скрывается не только их достоинство, но и недостаток. Квадратный метр с увеличением площади жилья, как правило, дешевеет, но вся квартира за счет солидного метража стоит дорого. Кроме того, чем больше метраж, тем больше затраты на ремонт. И длится он в среднем дольше, иногда растягиваясь на 2-3 года. В плюс к этому из-за большой площади выше коммунальные платежи.

Спрос и покупатели

Главным образом из-за высокой цены многокомнатные квартиры не пользуются повышенным спросом. В последнее время наиболее заметный тренд - рост популярности небольших 1-2-комнатных квартир, даже в элитном сегменте самые ликвидные квартиры - небольшие студии площадью до 70 м кв. Тем не менее, в дорогих домах (СУ 22) запросы на них поступают от половины покупателей, но в сегментах «эконом» и «комфорт» ими интересуются только около 6-10% покупателей (и не факт, что все проявившие интерес делают покупку). Стоит также отметить, что срок экспозиции многокомнатных квартир выше, чем у 2-3-комнатных, обычно они раскупаются самыми последними.

Многокомнатные квартиры привлекают большие и многодетные семьи, покупателей с высоким материальным достатком, а также тех, кто собирается работать дома (музыкантов, художников, скульпторов, писателей и т.п.). В первом случае, обычно выбирается жилье эконом-класса не более чем с 4-я комнатами - покупателям нужно комфортное размещение всех членов семьи, но при этом они хотят переплачивать за лишние метры. Часто покупатели из этой категории, предпочитают покупать трехкомнатную квартиру и делать в ней перепланировку. А вот во втором и третьем случае обычно выбирается жилье классов «бизнес» и «премиум». Успешные обеспеченные люди предпочитают не экономить на пространстве, уделяют большое значение комфорту проживания, имеют четкие представления о том, как должен выглядеть их дом. И кроме того, для них квартира - это ведь и часть статусной составляющей.

Цены и предложения

Как уже отмечалось, цена метра в больших квартирах сравнительно не велика - в среднем на 15-25% меньше, чем в 1-3-комнатных, но квартиры стоят дорого, в экономклассе обычно не менее 8-9 млн., а в более дорогих сегментах стоимость подобных квартир доходит до 500 млн. руб. Например, в микрорайоне «Марфино» шестикомнатные квартиры предлагались по цене 9,5 млн. руб., а объекты с таким же количеством комнат в дорогих домах где-нибудь в районе Арбата могут стоить 400 млн. руб.

Среди актуальных на сегодня предложений в экономичном сегменте выделяются проекты «Ведис Групп». В этих комплексах есть пятикомнатные квартиры площадью около 115 кв. м. и шестикомнатные площадью 129 кв. м, а их стоимость зависит от проекта и уровня его готовности. Например, в ЖК «Юрлово» цена колеблется от 131 до 133 тыс. руб./м кв., а в уже заселенном «Марфино» достигает 165 тыс. руб./м кв.».

Бюджетные предложения есть в районе МКАД. Например, в микрорайоне «Балашиха-Сити». Здесь предусмотрено строительство нескольких четырехкомнатных пентхаусов, раскрывающих отличную панораму на лесопарковую зону.

Можно обратить внимание и на ЖК «Бутово Парк», где возводится 10 четырехкомнатных квартир площадью 129 кв.м. Все они тоже расположены на высоких этажах, и их отличают прекрасные видовые характеристики, но на сегодня уже успешно реализована половина из них.

В классе «комфорт» многокомнатные квартиры предлагаются, например, в ЖК «Богородский» и ЖК «Царицыно», где предусмотрены 4-комнатные объекты. Правда, в «Царицыно» в корпусах, находящихся в продаже, все 4-комнатные квартиры уже куплены. А вот в ЖК «Богородский» такое жилье пока приобрести можно. Площадь рассматриваемых квартир варьирует от 112 до 155 м. кв., а стоимость квадратного метра составляет 103-117 тыс. руб., т.е. квартиры стоят от 12 до 14,3 млн. руб.

Жилой район «Квартал А101», в 3 км от МКАД на территории поселка Коммунарка. Основу его застройки составляют дома переменной этажности от 8 до 17 этажей, из 2000 одноуровневых 1, 2, 3 и 4-комнатных квартир свободной планировки площадью от 41,5 до 120 кв.м. Большую часть составляют квартиры 1-3-комнатные, количество 4-комнатных квартир - 5% (в I очереди строительства). Но площади 2- и 3-комнатных квартиры в рамках этого проекта довольно большие и благодаря свободной планировке новоселы могут сделать перепланировку, увеличив количество комнат.

Эти проекты отличаются оптимальным набором многокомнатных квартир, адекватными площадями квартир. А в классе «стандарт» предложения по многокомнатным квартирам имеются в комплексе по адресу Мичуринский кварт. 5-6, корп. 19А. Стоимость многокомнатных квартир варьируется в диапазоне от 8,9 до 78 млн. руб.

Часто 5-ти и 6-ти комнатные квартиры, предлагающиеся в жилых комплексах - двухуровневые. Например:

В жилом комплексе «Да Винчи» (в Одинцово) предлагается 66 многокомнатных квартир - от 4 до 6 комнат. «Несмотря на то, что объект был выведен на рынок сравнительно недавно, все 4-комнатные квартиры уже раскуплены, на реализации осталась только часть 5-комнатных и 6-комнатных квартир. Такой энтузиазм покупателей объясняется демократичной ценой высокий темп продаж объясняется вполне демократичной стоимостью - от 71 тыс. до 72,3 тыс. рублей.

Жилой комплекс «Янтарный Город» в составе Миниполиса Строгинский. Комплекс включает 5 жилых высотных корпусов: два 29-этажных дома с атриумами, два 28-этажных дома и один 38-этажный дом. Из них открываются прекрасные виды на Строгинскую пойму.

Общая площадь квартир в комплексе составляет более 90 тыс. кв.м. Преимущество ЖК «Янтарный Город» - богатая внешняя инфраструктура. Цены на 4-комнатные квартиры в ЖК «Янтарный город» колеблются от 195 тысяч рублей за кв.м в строящемся корпусе до 230 тысяч рублей за кв. м в готовых домах.

А Сергей Никонов (ГК ПРОМИНГРУПП) считает, что очень удобно закладывать в проект возможность перепланировки, которая позволит создать необходимые для покупателя условия проживания - хоть 3, хоть 6 комнат или вообще объединить все в единое пространство и сделать огромную студию. Или даже предусмотреть возможность объединения нескольких квартир. В ЖК «Искры Радости» и ЖК «Мос-Анжелес» именно так и сделано.

Солидарны с коллегами и в Urban Group - в проектах компании четырехкомнатные квартиры легко могут быть образованы объединением двух двухкомнатных квартир на верхних этажах. Однако в будущем Urban Group планирует строить четырехкомнатные квартиры, правда, в небольших количествах (в диапазоне 1-5% от общего количества квартир в проекте).

Использованная литература

1. Гражданский кодекс РФ. Части 1,2. М.,2014.

2. Налоговый кодекс РФ. Части 1,2. М.,2012.

3. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М.: Статут, 2010.

4. Корнеев С.М., Крашенинников П.В. Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. - М.: Издательская группа «Инфра-М-Норма», 1996.

5. Седугин И.С. Жилищное право. Учебник для вузов. -М.: Издательская группа «Норма-Инфра-М», 2004.

6. Сергеев А.П., Толстой Ю.К.. Гражданское право. Учебник. Часть 2. - М.: Проспект, 2009.

7. Стяжкина Т.А. Сборник типовых договоров. Более 450 образцов. 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Экзамен, 2002.

8. Азоев Г.Л., Челенков А.П. Конкурентные преимущества фирмы. М.: ОАО "Типография "Новости", 2000.253 с.

9. Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище. Томск: Изд-во Том. гос. архит. - строит. ун-та,2005.379 с.

10. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [Электронный ресурс]: http://www.rosreestr.ru/

11. Тарасевич В.М. Ценовая политика предприятия. 2-е изд. СПб.: Питер, 2003.288 с.

12. Бардасова Э.В. Исследование основных форм и методов инвестирования в жилищноестроительство // Вестник Чуваш. ун-та. 2008. № 3. С.271-276.

13. Бессонова О.Э. Новая жилищная модель как антикризисная мера // Регион. Экономикасоциология. 2010. № 2.С. 203-222.

14. Дж. Фридман, П. Орлуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М., 1995. с.5.

15. Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. - СПб: Питер, 2010. с.33.

16. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2004. с.31.

17. Оценка недвижимости/ Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: Финансы и статистика, 2004. с.33.

18. РаВеретенникова С. Н. Меры самозащиты в договорных правоотношениях // Российский юридический журнал. - 2003. - № 4. - С. 76

19. Витрянский В. Договор аренды // Закон. - 2011. - № 11.- С. 14 - 19.

20. Волкова Т. А. Договорное прекращение и изменение договора // Актуальные проблемы правоведения. - 2003. - № 3. - С. 118 - 121.

21. Гражданское право. Том 1. Учебник. Издание пятое, переработанное и дополненное / Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. - М.: ООО «ТК Велби», 2014. - 632 с.

22. Груздев В. Количество стадий договорного процесса по российскому гражданскому праву // Хозяйство и право. - 2004. - № 3. - С. 123 - 128.

23. Гусев И. Арендные права в современном российском гражданском праве // Хозяйство и право. - 2003. - № 3. - С. 32 - 35.

24. Дзюба И. Виды условий договора, ограничивающих ответственность // Юридический мир. - 2003. - № 2. - С. 83 - 88.

25. Егоров А. Отдельные аспекты Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Хозяйство и право. - 2003. - № 12. - С. 95 - 101.

26. Екимов С. А. Понятие и общая характеристика договора // Журнал российского права. - 2002. - № 10. - С. 88 - 92.

27. Каменецкая М. С. Право и обязанности участников договора при его расторжении // Законодательство: право для бизнеса. - 2004. - № 1. - С. 37

28. Касаткина Ю. О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство: право для бизнеса. - 2004. - № 4. - С. 17 - 28.

29. Кокоева Л. Т. О предмете договора аренды // Философия права. - 2003. - № 2. - С. 83 - 88.

30. Кокоева Л. Т. Право аренды и вещные права // Философия права. - 2003. - № 2. - С. 56 - 60.

31. Марченко М. Н. Общая теория договора: основные положения. Ст. 1 // Вестник Московского университета. Серия 11. Право. - 2003. - № 6. - С. 3

32. Ломидзе О. Распределение неблагоприятных последствий случая между сторонами договорного обязательства. Анализ законодательных решений // Хозяйство и право. - 2003. - № 8. - С. 42 - 53.

33. Максимова Н. А. Основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя // Вестник Саратовской государственной академии права - 2003 - № 2 - С. 21 - 22.

34. Обыденнов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права - 2003 - № 8 - С. 61 - 67.

35. Скремета О. Государственная защита прав на недвижимость // Проблемы права. - 2003. - № 1. - С. 64 - 68.

36. Толковый словарь «Бизнес и право» в. 5.5.0.Версия от 29.03. 2003 // http://www.garant.ru

37. Шеленков С. И. Государственная регистрация объектов недвижимости: правовой и налоговый аспекты // Бухгалтерский учет - 2003 - № 7 - С. 69

38. Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. - 2003. - № 11. - С. 8 - 10.

39. Юридический энциклопедический словарь / гл. ред. О. Е. Кутафин. - М.: Большая Российская энциклопедия. - 2003. - 559 с.

Размещено на Allbest.ru