Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Жилье является одной из базовых ценностей. Уникальность жилья состоит в том что, являясь наиболее дорогостоящим товаром, приобретаемым человеком в течение жизни, оно одновременно является товаром первой жизненно важной необходимости. По сути, жилье выполняет две функции: для человека оно является средой обитания, с одной стороны, с другой -жилье как приобретаемая недвижимость является аккумулятором накопленных и вложенных средств, овеществленным результатом его труда. В этом качестве оно выполняет функцию экономического фактора в жизни человека, является важнейшим базовым элементом института частной собственности, без которого невозможно становление и устойчивое развитие рыночных отношений.

Реформирование системы государственного управления в России - одно из главных условий ускорения социально-экономического развития страны. Одним из важнейших направлений является административно-правовое регулирование общественных отношений в сфере обеспечения граждан жильем. Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость совершенствования жилищного законодательства как неотъемлемой части стабилизации экономики государства. Проблема обеспечения жильем граждан РФ - основная социальная проблема, стоящая перед Российским государством.

Тот факт, что рынок жилых помещений существует и развивается, объясняется желанием населения улучшить свои жилищные условия, а также тем, что такая недвижимость по-прежнему в дефиците. В данное время развитие этого сектора рынка проходит гораздо быстрее, чем какой-то другой недвижимости. Большая часть его состоит из квартир, расположенных в многоэтажных домах. Говоря о рынке жилых домов, развита лишь та часть, в которую входят коттеджи и дачи из пригородных территорий.

Сделки, совершаемые с недвижимостью, приходятся на её покупку и продажу. Затем идёт аренда недвижимости. Весь рынок недвижимости состоит из первичного и вторичного жилья. К первичному жилью относятся строящиеся объекты недвижимости, а также те, которые вновь вводят в эксплуатацию. Предложения тех или иных вариантов жилых помещений в этой области рынка недвижимости делаются строительными организациями, они могут быть, как частными, так и государственными. То, что они предлагают, является плодами их собственного труда и профессионализма. Помимо того, что они занимаются строительством, ими осуществляется и продажа квартир в новостройках. Спрос формируется обычными людьми, которые являются потенциальными покупателями предлагаемой недвижимости, а также риэлторскими фирмами. В данном случае покупателю предоставляется возможность стать первым собственником жилого помещения. Под вторичным жильём понимается недвижимость, уже имеющая хозяина, который и осуществляет сделку продажи. Рынок первичного жилья ещё не достиг нужного развития, но тот факт, что стройка жилых объектов развёрнута по всей стране, даёт основание думать, что ситуация в скором времени поменяется.

Место расположения объекта жилой недвижимости позволяет разделить её на городскую и загородную недвижимость. В городе жильё делится по стоимости: элитное, среднего класса и низшего класса. На рынке недвижимости наибольшую популярность получили элитные жилые помещения и жильё низшего класса. Те, кто относится к среднему классу, могут позволить себе приобретение жилья по ипотечному кредитованию. Для элитного жилья более распространена аренда. Разделение рынка недвижимости за пределами города происходит также от его стоимости, которая напрямую зависит от его удалённости от населённого пункта. Такое жильё пользуется спросом реже, чем его предлагают строительные организации. Представители среднего класса не горят желанием приобретать такую недвижимость, и предпочитают жить в квартирах, потому что качество наших дорог и неразвитость инфраструктуры за пределами города пока на низком уровне.

1. Тенденции развития рынка жилья

1.1 Развитие ипотеки

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования являются: стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное -- активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

В России к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Заложена нормативно-правовая база, появилось достаточное количество потребителей ипотечных услуг, а также структур, которые готовы оказывать подобные услуги. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Тем не менее, есть ряд факторов, которые несколько сдерживают развитие ипотеки:

1)Ограниченный платежеспособный спрос населения,

2)Выдача заработной платы «черным налом».

3)Относительно низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

4)Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

5)Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

6)Психологические факторы.

7)Нестабильность экономики страны, которая увеличивает риски и делает долгосрочные кредиты банков невыгодными.

8)Достаточно высокие проценты за кредит, которые часто делают невыгодным покупку квартиры по ипотечной схеме.

Ипотека действует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочтение банки отдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кроме коммунальных квартир и домов, подлежащих сносу. Наиболее часто объектом ипотечного жилищного кредитования является жилье в многоквартирных домах. Это подтверждается тем, что на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, а доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5--7%.

Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Росстата, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 м2 жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70. Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 м2на человека, без уч?та качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья в большей степени формируют неудовлетворенность населения условиями проживания, чем недостающие метры. Следует отметить, что факторы, определяющие сегодняшнюю ситуацию, имеют долгосрочную природу. Анализ тенденций развития жилищного строительства показывает, что основная часть жилищного фонда была возведена в конце 50-х - начале 90-х годов прошлого века. В то время СССР лидировал в мире по объемам жилищного строительства: в среднем вводилось свыше 2 млн. квартир в год (по России - более 1,3 млн. квартир). Задача решалась на основе массового строительства однотипных многоквартирных домов, собираемых из блоков заводского изготовления. Такая концепция в условиях плановой экономики обеспечивала впечатляющие результаты, но при переходе к рыночным отношениям оказалась нежизнеспособной. К тому же, сделанный в 50-60-х годах выбор в пользу многоквартирного крупнопанельного домостроения во многом предопределил характер современных проблем: высокий уровень износа жилья, инженерно-коммунальных сетей, мощностей предприятий ЖКХ. Переход к рыночным принципам хозяйствования сопровождался разрушением. Сложившихся экономических связей, высокой инфляцией, сокращением ВВП, снижением доходов населения и, как следствие, резким сокращением жилищного строительства. В 1992 году объемы ввода жилья по сравнению с 1990-м сократились более чем на треть. До конца 90-х основным препятствием оставался дефицит финансовых ресурсов - как у государства, так и у большинства населения. Только с улучшением макроэкономической конъюнктуры в 2000-х годах спрос на жильё начал расти в реальном выражении. За восемь лет объёмы жилищного строительства возросли с 31,7 в 2001 году до 66 млн. м2в 2008-м, то есть на 108,2%, или на 9,3% - к 2007 г. Однако строительная отрасль вс? равно заметно отстает от уровня дореформенного периода. Следует отметить, что для достижения международных стандартов обеспеченности населения жильем, годовой объем строительства должен составлять 1 м2 жилой недвижимости на человека. Соответственно Россия должна строить как минимум 145 млн. м2
в год - то есть в 3,5 раза больше, чем сейчас. Ограниченность предложения жилья в российских условиях - проблема комплексная, сформированная целым рядом факторов. Во-первых, ограниченное предложение земельных участков под застройку. В городах уже практически исчерпаны возможности для «точечной» застройки, а также подсоединения вводимых зданий к существующим коммунальным сетям. Поэтому прирост строительства вс? больше зависит от привлечения инвестиций в инфраструктуру, что вед?т к удорожанию его стоимости и повышению цен на новое жиль?. Во-вторых, проблемы в сфере финансирования жилищного строительства. До недавнего времени основным способом привлечения инвестиций были высокорискованные схемы долевого финансирования. Но введ?нные ФЗ 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» требования и установленные механизмы обеспечения возврата средств дольщиков сделали и эту схему финансирования непривлекательной для застройщиков. В итоге спрос на услуги строительно-подрядных организаций сократился. В-третьих,
недостаток ресурсов у подавляющего большинства населения для улучшения жилищных условий на рыночных принципах (в условиях кризиса - в особенности).В-четвертых, рост цен. Несмотря на то, что во второй половине 2008 г. обозначилось определенное снижение цен на жилье, в целом оно подорожало за последние годы втрое:

- по объективным причинам. Развитие ипотеки и целевого кредитования под покупку жилья с 2000-2001 гг. значительно повлияли на рост цен. Перенос центра тяжести с покупки квартир за счет накопленных сбережений на приобретение за счет заемных средств резко расширил платежеспособный спрос населения.

- по спекулятивным причинам. Особенность жилой недвижимости в том, что одновременно она выступает как товар длительного пользования и как объект инвестиционного предпринимательства. Фундаментальный повышательный тренд стоимости жилья делает его очень привлекательным объектом для инвестиций. Отличие российского рынка в том, что на получение инвестиционного дохода могут претендовать и покупатели типовых квартир. Обусловлено это малым выбором альтернативных направлений инвестирования. По различным данным, доля спекулятивного спроса составляет от 15 до 30%. Расширение спекулятивного спроса на рынке недорогой недвижимости носит явные негативные социальные последствия. Особенно с уч?том того, что складывающаяся на рынке ситуация вс? в большей степени подчиняется логике самореализуемых ожиданий: приток спекулятивного капитала способствует повышению цен, что в свою очередь формирует дополнительные стимулы для инвестиций. Это приводит к разрыву связи между конъюнктурой рынка и фундаментальными макроэкономическими показателями - формируя «спекулятивный пузырь». Поэтому застройщикам выгодно возводить мало жилья по более высоким ценам. Рассматривая тенденции развития жилищного рынка России в условиях мирового финансового кризиса, нужно отметить его значительное влияние на экономику России. Мировой финансовый кризис охватил множество проблемных рынков и сфер деятельности и показал широкую взаимосвязанность различных секторов мировой экономики. В результате проблемы, с которыми столкнулся отечественный банковский сектор и фондовый рынок, с неизбежностью отразились на состоянии остальных сегментов экономики. Рынок жилья потенциально является одним из наиболее уязвимых для финансовых потрясений. Степень негативного влияния мирового кризиса на состояние рынка жилья зависит от того, насколько сильно сопутствующие кризису факторы ограничивают спрос и предложение объектов недвижимости. В России круг основных факторов, способствующих сокращению спроса, включает в себя риск снижения доходов населения и доходов частного бизнеса, снижение сравнительной прибыльности инвестиций в недвижимость по отношению к инвестициям в другие виды активов, а также снижение доступности кредитных ресурсов для покупателей. Со стороны предложения - это проблема доступности кредитных ресурсов для девелоперских компаний и компаний-застройщиков. Финансовый кризис заметно сократил доходы бизнеса и населения, практически уничтожил ипотечное кредитование и инвестиционную активность. Анализ показал, что основными составляющими спроса в этих условиях являются:

1. Платежеспособность. Наличие источника дохода, его размер и доступность получения ипотечного кредита определяют реальную платежеспособность спроса. Сворачивание ипотечных программ и ужесточение требований к заемщику сократили доступность ипотечных кредитов. Сокращение базовых частей заработных плат и вознаграждений уменьшило платежеспособность населения.

2. Потребительская уверенность. Неуверенность в отношении стабильности финансового состояния потенциальных покупателей вынудил граждан отложить покупку до лучших времен. Отсутствие финансирования и риск дефолта застройщиков, замедление или замораживание строительства значительно увеличил риск недостроя и соответственно снизил привлекательность объектов первичного рынка, их ликвидность сильно упала, практически все покупатели ушли с данного рынка.

3. Ценовые ожидания. Недвижимость - это одновременно и потребительский и инвестиционный продукт, обладающий инерционными свойствами, что порождает ожидания покупателей в рамках тренда. То есть вне зависимости от целей, с которыми приобреталась недвижимость в период рыночного роста, покупатель был уверен в том, что его актив дальше будет только дорожать. Когда ценовой тренд поменял направление, покупатели, которые остались на рынке, заняли выжидательную позицию в надежде на дальнейшее снижение цен. Таким образом, восстановление спроса требует реализации комплекса мер, оказывающих позитивное влияние на каждую из приведенных составляющих. Со стороны предложения - это проблема доступности кредитных ресурсов для девелоперских компаний и компаний-застройщиков. В настоящее время правительство пытается спасти девелоперов от банкротства, предоставив им кредиты. Но даже достроив жилье на заемные средства и не получив обратно вложенные инвестиции, застройщики опять встанут перед угрозой банкротства: кредиты, полученные застройщиками, нечем будет возвращать. То есть, необходимо предпринять меры по процессу возврата вложенных инвестиций, т.к. если стимулировать только застройщиков, то обвал рынка будет неизбежен. В данном случае необходимо: стимулировать одновременно и застройщиков, и покупателей, которые оказались в такой ситуации. Таким образом, факторы, определяющие сегодняшнюю ситуацию на рынке жилья, имеют долгосрочную природу и обусловливают необходимость совершенствования экономико-правовой базы в жилищной сфере и создания механизмов инвестиционного обеспечения жилищного строительства.

2. Нормативно-правовые акты, способствующие развитию рынка жилья в России

Рынок жилья относится к рынку товаров и услуг и имеет ряд своих особенностей. Во-первых, он организован таким образом, что одновременно представляет собой два отдельных рынка: рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг. Эти рынки взаимодействуют между собой, но зависят от разных переменных, тенденции движения цен на них зачастую имеют разнонаправленный характер, однако оба этих рынка не могут существовать друг без друга. Во-вторых, объекты жилищного фонда - строения, которые являются товаром или предметом потребления на рынке жилья, долговременны по срокам эксплуатации, не мобильны, долговечны, однако быстро морально устаревают, но при этом продолжают иметь высокую стоимость и, в то же время, тесно связаны со стремительно развивающимся рынком новых строительных материалов и технологий. Кроме того, объекты жилищного фонда наделены еще одной уникальной способностью в отличие от других товаров. В силу своей принадлежности к рынку недвижимости жилищный фонд может выступать объектом залога, а товары других рынков выступить в таком качестве не могут из-за своей природы движимости.

Рассматривая жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, вступивший в действие с 1 марта 2005 г. Жилищный Кодекс РФ ввел следующую его градацию:

1. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на: 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ); 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям;

2. В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование[2, статья 19].

Существует два вида государственного регулирования жилья: прямое и косвенное, каждый из которых содержит определенный набор инструментов. Основным инструментом прямого регулирования рынка жилья является законодательно-нормативная база (правовое регулирование).

Реализация права на жилище закреплена в Конституции РФ 1993 г. Согласно ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ.

Основным источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан, является Жилищный кодекс РФ. По юридической силе он занимает второе место после Конституции РФ и фактически является фундаментом всего жилищного законодательства РФ.

Наряду с положениями Кодекса в регулировании жилищных отношений особое место занимают федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом и не противоречащие ему. Например, Закон РФ от 4.07.1991 № 1541-1-ФЗ (ред. от 29.12.2004) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», утративший силу с принятием Жилищного Кодекса РФ.

На современном этапе реформирования жилищной сферы в России основная задача государственной жилищной политики - разработка механизмов повышения доступности жилья для различных категорий населения. В настоящее время осуществляется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Основным инструментом его реализации служит федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 гг., утвержденная постановлением Правительства от 31 декабря 2005 г. № 865. Основной целью Программы является комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Законы, ставшие платформой для реализации Программы, в целом направлены, с одной стороны, на увеличение объемов жилищного строительства, с другой - на расширение платежеспособного спроса населения. Среди них, в частности:

· Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "О долевом участии в строительстве объектов недвижимости", направленный на защиту прав граждан, вкладывающих средства в строительство жилья, на основании и в порядке защиты прав потребителей;

· Федеральный закон от 30.12..2004 № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах";

· Федеральный закон от 30.12.2004 № 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса";

· Федеральный закон от 30.12.2004 № 207-ФЗ "Об инвестиционных соглашениях в сфере деятельности по оказанию коммунальных услуг".

Новый Жилищный кодекс от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 18.10.2007) обеспечивает поддержку частной собственности и социальные гарантии для тех, кто не способен оплачивать жилье. Кодекс вводит понятие социального найма, который дает возможность людям переезжать в те места, где они смогут достойно трудиться и жить, предусматривает создание маневренного фонда для переселения граждан, сохраняет договор найма специализированного жилого помещения (служебное жилье, жилое помещение в общежитии) в случае смены его собственника (владельца), закрепляет исключительное право на создание и предоставление жилищного фонда социального использования только за государством и муниципалитетами, то есть за публичной властью.

Среди законов, ориентированных на увеличение строительства, основным является Градостроительный кодекс от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 24.07.2007). Он направлен на снижение существующих административных барьеров при строительстве, на установление прозрачных процедур землепользования и застройки.

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности» требует доработки для обеспечения большей детализации особенностей осуществления инвестиций в разных отраслях, в частности, в жилищном строительстве и ипотеке, поскольку законодательными актами определены порядок участия в ипотеке и права на обеспечение граждан жилищем с учетом категорий льготников, но не известны механизмы финансового обеспечения таких затрат.

Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» разрешил многие вопросы, связанные с ипотекой жилой недвижимости, но одновременно создал новые проблемы. Одной из таких проблем является статус закладных и порядок их обращения на рынке ценных бумаг, другой - отсутствие четкого механизма обращения взыскания на заложенное имущество.

Развитию рынка жилья и ипотеки содействовали Федеральный закон от 11.06.1998 № 97700253-2-ФЗ (ред. от 24.05.2005) «О риэлтерской деятельности в РФ», Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 05.01.2006) «Об оценочной деятельности» и законы о страховой деятельности, создавшие базу для страховой защиты ипотеки.

Дальнейшее совершенствование этих аспектов законодательства связано с совершенствованием механизмов лицензирования оценочной и страховой деятельности.

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 18.10.2007) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривают обязательную государственную регистрацию недвижимости. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека сервитуты, а также иные права.

Новый Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.10.2007) направлен на устранение административных барьеров при оформлении земельного участка под застройку. Согласно изменениям, внесенным в Земельный кодекс, с 1 октября 2005 г. земельные участки под жилищное строительство предоставляются только на открытых аукционах.

К нормативно-правовым актам, регламентирующих жилищное строительство относят Федеральный закон от 19.06.1995 № 89-ФЗ (ред. от 28.05.2003) «О стандартизации», определяющий четыре основные вида нормативных документов: государственные стандарты (ГОСТ), отраслевые стандарты (ОСТ), стандарты предприятия (СТП), стандарты научно-технических обществ (СТО). К федеральным нормативным документам относятся строительные нормы и правила (СНиП), ГОСТ, своды правил по проектированию и строительству (СП) и руководящие документы системы (РДС). Для субъектов РФ введен новый нормативный документ -- территориальные строительные нормы (ТСН), а СТП и СТО относят к производственно-отраслевым нормативным документам.

В развитие законов о формировании системы ипотечного кредитования разработана Инструкция Минюста России о порядке государственной регистрации ипотеки жилого помещения, возникающей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требования по ипотечным кредитам. Центральный Банк РФ разработал и утвердил изменения в Инструкцию Банка России от 30 июня 1997 г. № 62а «О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам».

Кроме этого, к документам законодательной базы РФ в части ипотеки можно отнести: Письмо Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу «О развитии системы ипотечного жилищного кредитования» от 9 августа 1999 г. №СК-2725/19, Постановление Правительства РФ «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 г. №28, Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации (одобрена Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28), Постановление Правительства «О создании Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию».

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 № 1086 «О государственной жилищной инспекции в РФ» создан орган (жилищная инспекция), осуществляющий контроль за обеспечением прав и законных интересов граждан и государства при предоставлении населению ЖКУ, отвечающих требованиям федеральных стандартов качества, использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от их принадлежности.

2.1 Инвестиционная привлекательность рынка жилья

В российских условиях процесс создания рынка инвестиций становится приоритетным направлением экономического развития страны. Инвестиции в недвижимость в рыночных условиях являются одним из важнейших видов инвестиций. Рынки недвижимости обладают своей собственной сегментацией, специфическими информационными признаками, своеобразной структурой, региональными и прочими специализированными признаками, динамикой операций, другими отличительными свойствами.

Рассмотрение любого инвестиционного проекта требует всестороннего анализа и оценки. При этом важно учитывать технические, социально-экономические, финансовые аспекты инвестирования. В настоящее время российский рынок недвижимости как составная часть инвестиционного рынка полностью еще не сформировался. Для его дальнейшего развития необходима тесная взаимосвязь с финансовым рынком, прежде всего, через развитие отечественной системы ипотечного кредитования. Это же свидетельствует о том, что данный рынок сформировался неокончательно, а значит заниматься его изучением - актуально.

Жилищная сфера - одна из самых проблемных областей российской экономики. По данным Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, 61% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В среднем на одного россиянина приходится 20,7 мІ жилой площади. Для сравнения: во Франции - 43, в Германии - 50, в Великобритании - 62, а в США - 70 мІ. Минимальный уровень, определенный социальными стандартами ООН - 30 мІ на человека. И это - без учета качества. Низкие потребительские и эксплуатационные свойства существующего жилья ничуть не меньше, чем недостающие метры, формируют неудовлетворенность населения условиями проживания [32, с. 8].

В настоящее время 77 % жилищного фонда в стране находится в частной собственности, и преобладающая доля населения ориентируется именно на покупку жилья (49,3% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия путем приобретения (строительства) жилья на рынке, в том числе с частичной государственной поддержкой.

Заключение

Для удовлетворения потребностей страны объемы строительства должны существенно превышать не только нынешние, но и предусмотренные федеральной целевой программой "Жилище" - 80 млн. мІ в 2010 году. По международным нормам, годовой объем строительства жилой недвижимости должен держаться на уровне 1 мІ на человека (даже в Китае при численности населения в 1,3 млрд. человек объем строительства по результатам 2005 года составил 1,3 млрд. мІ). Соответственно, Россия должна строить как минимум 145 млн. мІ в год - то есть в 3,5 раза больше, чем сейчас.

Ипотечное кредитование наиболее активно развивается в регионах с высокими доходами населения, которые в сочетании с ограниченными объемами предложения качественного жилья и определяют рыночные цены.

Объем ввода жилья в России в расчете на 1 млн. руб. реальных доходов населения (в ценах 2006 г.) составил в 2007 году 3,7 мІ против 4,7 мІ в 1999 г. Уменьшение значения этого показателя свидетельствует о росте неудовлетворенного платежеспособного спроса на жилье, так как объемы строительства не соответствуют растущим финансовым возможностям населения. Эго является одним из факторов роста цен на жилье и способствует снижению уровня его доступности.

К 2008 году общий объем жилищного фонда России составил 2,996 млрд. мІ (это примерно 20 млн. строений), а средняя обеспеченность граждан жильем -- 21,3 мІ на человека.

Огромной проблемой остается высокий уровень износа коммунальной инфраструктуры. В России он составляет 60% - из общего количества аварий на водопроводных и канализационных сетях 53% происходят из-за их ветхости. Высокий износ мощностей предприятий ЖКХ определяет растущий тренд эксплуатационных затрат. Ныне они практически в полном объеме ложатся на собственников и съемщиков жилья. Таким образом, большинство граждан России вынуждены все больше расходовать на оплату коммунальных услуг и содержание жилья, имея при этом реальную перспективу вывода его из эксплуатации в ближайшие 10-20 лет.

В советский период государство финансировало не только строительство жилья, но и его эксплуатацию. Из-за кардинального сокращения финансирования жилищной сферы в период рыночных реформ сроки ремонта откладывались. В результате масштабы износа сегодня оцениваются на уровне 50-70% жилищного фонда, а объемы ветхого и аварийного жилья достигли 3,1%. По официальным данным, в ветхом и аварийном фонде проживают около 2 млн. человек. Тенденция увеличения доли жилья, непригодного для проживания, уже в ближайшее время может приобрести угрожающие масштабы, когда критическим станет уровень износа зданий, возведенных в первое десятилетие массового строительства.

Важнейшими проблемами, сдерживающими формирование рынка доступного жилья, остаются: дефицит платежеспособного спроса населения; высокие кредитные ставки; административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями (например, на оформление площадок в некоторых регионах требуется около двух лет и порядка 200 подписей); недостаточные объемы строительства жилья, а значит, низкий уровень предложения (в 2006 г. в России было построено 50,6 млн. м2 жилья при потребности населения, как минимум, более чем в 1,7 раза); качество жилищных и коммунальных услуг остается очень низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры - высоким; неразвитость институтов жилищного кредитования и накопительных схем, высокий уровень рисков и издержек; монополизация строительных рынков; отставание инженерной и транспортной инфраструктуры строительных площадок (при этом удельный вес работ по подключению к инженерной инфраструктуре в стоимости 1 м2 составляет 35-40%); завышенные цены на продукцию строительного комплекса, зачастую при низком качестве материалов, работ и услуг; малый объем финансирования федеральных и региональных программ; социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан выделяется слишком низкими темпами; дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др..

Но в то же время в развитии рынка жилья усилились некоторые положительные тенденции: происходит постоянный рост доходов населения в денежной форме, вследствие чего высвобождаются ресурсы для создания сбережений, наблюдается постепенное повышение доступности приобретения жилья, увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, усиливается деятельность государственных органов по обеспечению жильем социально уязвимых граждан.

Видимым пробелом российского жилищного законодательства являются нерешенные проблемы современного жилищного законодательства в сфере социального жилья - жилья для малообеспеченных групп населения, не способных самостоятельно решить проблему обеспечения своих семей жильем.

Решить данную проблему можно путем создания в системе оказания государственной помощи гражданам единых механизмов расчета размера предоставляемой помощи, четко разделить категории граждан и формы предоставляемой им государственной помощи: ссуды, субсидии, компенсации, льготы и т.д.

Необходимо шире использовать зарубежный опыт и частично пересмотреть федеральную программу «Доступное жилье» с тем, чтобы включить в нее систему поддержки предоставления жилья в аренду и субсидирования арендной платы, а также исключение возможности использования господдержки для инвестирования в жилье и покупки его обеспеченными слоями населения способствовали бы уменьшению риска возникновения резких колебаний цен на недвижимость и, следовательно, повышению доступности жилья для всех граждан страны.

Другой немаловажной проблемой жилищного законодательства в сфере социального жилья является отсутствие законодательных документов, регламентирующих механизмы создания жилищного фонда социального использования.

Основным выходом из сложившейся ситуации для России может быть возврат в федеральное законодательство дифференциации форм и методов создания жилищного фонда социального назначения, а также форм управления им и форм собственности - прямой (например, ТСЖ) и непрямой (жилищные и жилищно-строительные кооперативы), которые почему-то бесследно исчезли из статей Жилищного кодекса.

Сегодня в России необходимо совершенствовать и жилищную политику, и жилищное законодательство - вводить в сферу строительства и ЖКХ некоммерческие формы жилищных объединений, призванных сделать массовым участие самих нуждающихся в решении собственных жилищных проблем. Это особенно актуально в отношении жилищных объединений. В связи с этим логично рассмотреть предложения по формированию и развитию в России некоммерческого жилищного фонда с использованием различных форм его предоставления.

Первое. Должна быть законодательно сформулирована многоуровневая система создания, предоставления и управления некоммерческим жильем, в том числе социальным. Кроме государства и муниципалитетов обеспечением нуждающихся граждан социальным жильем должны заниматься некоммерческие организации, стандарты деятельности которых надлежит сформулировать и законодательно закрепить.

Второе. Законодательно должны быть определены преференции некоммерческих жилищных объединений, для которых должна быть создана система льгот и преимуществ.

Третье. Целесообразно сформировать в России национальную систему по созданию и управлению некоммерческим жильем.

Четвертое. Создание и деятельность специальных сервисных служб по обслуживанию жилищных некоммерческих организаций должны стимулироваться.

Пятое. На финансово-жилищном рынке необходимо законодательно создать систему депозитно-кредитных жилищных банков. Такая система была внедрена в большинстве европейских стран одновременно с ипотечной системой, не являясь ее конкурентом.

Шестое. Необходимо принять специальный федеральный закон «О коммерческих жилищных организациях». Это ключевая идея. В таком законе надо прописать все нюансы для жилищных кооперативов, товариществ, ассоциаций, создаваемых в различных типах застройки: одноэтажной, многоэтажной, дачной.

Также выходом из проблемы по сокращению очереди на предоставление жилья социального использования малоимущими семьями должно стать широкое, законодательно подкрепленное, распространение жилищно-строительных кооперативов, что даст возможность приобретения жилья очередниками по себестоимости.

Для стимулирования малоэтажного жилищного строительства представляется целесообразным разработать закон по развитию ЖСК, который внесет изменения и дополнения в целый ряд действующих законов (Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс, Земельный кодекс, банковское законодательство и другие законы), а также разработать проект постановления Правительства РФ «Об упрощении предоставления земельных участков для строительства государственного и муниципального социального жилья и строительства индивидуального жилья для малодоходных слоев населения».

Эффективной мерой по сдерживанию роста цен на жилье может стать корректировка гражданского законодательства в следующих направлениях. Во-первых, можно значительно увеличить налог на жилье (до 10-20 % в год) для физических лиц в случае превышения нормы в размере 60-80 м2 на одного человека. Указанная мера будет способствовать снижению привлекательности жилой недвижимости как объекта инвестирования. Во-вторых, можно запретить приобретение жилой недвижимости юридическими лицами, а также свести до минимума перевод помещений из жилого фонда в нежилой. Удаление с рынка жилой недвижимости юридических лиц значительно уменьшит спрос на жилье, следствием чего станет снижение цен. В-третьих, можно ввести экспортные пошлины при приобретении жилья не резидентами в «проблемных» регионах, в первую очередь в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Размер таких пошлин должен составлять не менее 50-100 %.

Необходима также продуманная и реалистичная политика по оказанию государственной поддержки молодым семьям в приобретении или строительстве жилья, что позволит повлиять на репродуктивное поведение молодежи. С этой целью следует изменить условия реализации программы по обеспечению жильем молодых семей, предусмотрев: 1) предоставление молодым семьям льготного банковского кредита (под 4-5 % годовых) на 15-20 лет; 2) расширение круга лиц, имеющих право участвовать в программе (изменив, например, возрастной критерий отбора, можно увеличить тем самым число семей - участников программы).

Таким образом, нормативно-правовая база в области регулирования современного российского рынка жилья имеет ряд недостатков, пробелов и несоответствий и нуждается в серьезной доработке. В связи с этим основными направлениями совершенствования российского жилищного законодательства должны стать: доработка законов, направленных на увеличение объемов жилищного строительства и расширение платежеспособного спроса населения как решение задачи по формированию рыночных форм развития жилищных отношений, а также обеспечение прозрачности, открытости и гласности деятельности органов власти по обеспечению жильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство несет социальные обязательства.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

рынок жилье инвестиционный коммунальный

1. «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 18.10.2009)/СПС Консультант Плюс.

2. Постановление Правительства РФ от 17.09.2001 N 675 (ред. от 11.08.2007) «О Федеральной целевой программе "Жилище" на 2002 - 2010 годы»/СПС Консультант Плюс

3. Косарева, Н., Туманов, А. Об оценке доступности жилья [Текст]//Вопросы экономики.2012.№7.С.118-135.

4. Минц, В. О факторах динамики цен на жилую недвижимость [Текст] // Вопросы экономики.2009 .№2.С.111-121.

5. Назаренко, М., Блохин, А. Создание социального фонда в России - актуальнейшая задача в рамках реализации национального проекта [Текст] // ЖКХ. 2011. № 6. С. 1-21.

Размещено на Allbest.ru