Арендные отношения: мировой опыт и перспективы развития в России

Размещено на http://allbest.ru

Введение

Аренда появилась примерно за два тысячелетия до Р.Х., и предметом её была земля. В дальнейшем объектами аренды стали не только земля, но и здания, оборудование и почти всё, что только можно себе представить, включая ядерные энергетические комплексы и линкоры. С 1950-х годов развитие аренды в США, включая такие ее разновидности, как лизинг и возвратный лизинг (лизбэк), приобрело особенно бурный характер. В 1987 году общая стоимость сданного в аренду оборудования составляла 107,9 млрд. долларов, увеличиваясь почти на 7% ежегодно.

Причина роста популярности аренды состоит в том, что она представляет собой весьма простую финансовую сделку. Арендатор имеет преимущества низких расходов в денежной форме и многократное забалансовое финансирование. Легкость использования, однако, уравновешивается сложной природой факторов, определяющих решение вопроса, чему следует отдать предпочтение - аренде или покупке. Аренда требует способности хорошо разбираться в налогообложении, бухгалтерском учете и финансах, а также в законодательстве, в вопросах кредитования и управления активами.

Основное понятие аренды не изменилось со времен самых первых сделок: одна из сторон предлагает в аренду землю, здание, оборудование, словом, все что угодно, другой стороне на определенный период времени. Первая сторона получает доход в форме рентных платежей, а вторая - выгоду от использования имущества по минимальной цене, и кроме того, избегает крупных расходов, которые были бы связаны с приобретением имущества, что позволяет сэкономить деньги для других финансовых нужд.

Особая историческая роль аренды в том, что, с одной стороны, она способствует становлению новых форм собственности, в том числе и частной, а с другой, непременно ведет к преодолению их, к подлинной демократизации экономических отношений. В процессе аренды происходит саморазвитие государственной собственности, а при определенных экономических условиях - и превращение её в общую совместную или долевую. Вкладывая свои средства и труд в улучшение и количественное умножение основных средств производства, арендаторы становятся уже не только владельцами, но и собственниками таких приращений. В результате достигается разрешение существующего противоречия, двойственности коллективной собственности, которая принадлежит всем работникам вместе и одновременно каждому в отдельности.

Аренда в одинаковой мере оказывается не просто приемлемой, а объективно необходимой при любом общественном устройстве, особенно при рыночных отношениях.

Возникновение аренды - естественное следствие реализации права каждого человека на самостоятельную предпринимательскую деятельность. Не случайно во многих странах аренда давно уже получила широкое распространение и считается более предпочтительным способом организации производства даже по сравнению с ведением его на основе частной собственности.

Мировая практика свидетельствует: на каждом историческом этапе аренда всегда адекватно включалась в господствующие производственные отношения, способствуя более эффективному использованию накопленного потенциала.

1. Понятие и функции аренды

В переводе с латинского «аренда» означает найм, или Договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.

Аренда, это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, которая предполагает передачу на договорных условиях собственником (арендодателем) имущества во временное владение и использование или только пользование другому лицу (арендатору) за плату на возмездных условиях. Плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Основная форма выражения таких взаимоотношений - Договор, речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение доходов.

Объектами аренды в свою очередь являются любые вещественные предметы, целевое использование которых не приводит к их расчленению, потере целостности, изменению структуры и основных свойств, уменьшению количества вещества в ощутимых пределах. Допускается лишь естественный, амортизационный износ, старение, обусловленное развивающимися во времени физико-химическими процессами при условии нормальной, стандартной эксплуатации объекта в соответствии с его назначением. При этом минимальным сроком аренды следует считать срок, требуемый для извлечения арендатором всего комплекса полезных свойств, который способен предоставить объект аренды в соответствии с его назначением. Так объектами аренды считаются: земельные участки, другие обособленные природные объекты, предприятия, другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Рассматривая аренду как направление использования государственной собственности нельзя не упомянуть о следующих понятиях:

Арендное предприятие - предприятие, трудовой коллектив которого взял все составляющие его средства производства в аренду.

Арендный подряд - форма организации и оплаты труда работников подразделений предприятия, взявших у администрации последнего подряд на выполнение определённой работы в условиях аренды необходимого имущества.

Аренда - это специфическая форма использования собственности. По сравнению с остальными отношениями собственности (куплей-продажей, поручительством, контрактами на управление, различными формами подрядных отношений) в настоящий момент среди всех специфических форм собственности, наиболее приспособленным к динамическому характеру развития рыночной системы оказывается именно институт аренды.

Объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе собственности. Обусловленное экономическим, прежде всего, личным интересом, стремление к умножению своего имущества, приводит к концентрации его в руках собственников (государства) до размеров, которые вызывают необходимость сдачи части его во временное пользование физическим или юридическим лицам на возмездных условиях. При этом собственник передаёт вместе с имуществом и часть своих правомочий арендатору.

Можно выделить несколько специфических видовых черт арендных отношений по сравнению с другими отношениями собственности:

· наличие собственности, но невозможность по объективным и субъективным причинам производительно использовать её у одних экономических субъектов и отсутствие собственности, но наличие возможностей и условий для осуществления предпринимательской деятельности - у других способствуют развитию аренды. Средством согласования экономических интересов таких субъектов (собственника и хозяйствующего субъекта) и является аренда: собственник уступает предпринимательский подход арендатору, получая лишь гарантированный доход на собственность, то есть установленную договором сумму денег. Таким образом, по своему общеэкономическому содержанию арендные отношения представляют собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода.

· арендные отношения являются очень притягательными для собственников, так как не меняют права собственника распоряжаться имуществом, а лишь позволяют арендатору временно владеть и пользоваться или только пользоваться этим имуществом.

· аренда предполагает сохранение существующих форм собственности и их воспроизводство. Из такой особенности аренды следует, что она может обслуживать различные формы собственности и развиваться на базе не только государственной и кооперативной собственности, но и частной или частно-коллективной собственности. Тем самым аренда выступает гибкой формой хозяйствования в условиях различных форм собственности, обеспечивая сохранение существующих форм собственности, в частности, государственной.

· аренда основана на добровольном соглашении сторон. Арендатор берет на себя обязательство выполнять условия договора аренды, в том числе и касающиеся материальной ответственности. Именно в силу этого арендные отношения могут развиваться лишь в том случае, когда аренда сможет доказать на деле свою выгодность для арендатора и высокую эффективность.

Из всего выше сказанного можно сделать вывод о том, что понятие аренды не получило однозначного и исчерпывающего толкования в экономической науке. Оно является обширным, многозначным и постоянно развивающимся понятием.

Кроме того, аренда отличается от других отношений собственности. Прежде всего, тем, что представляет собой отношения между собственником средств производства и непосредственно применяющим их предпринимателем по поводу распределения и присвоения в определённой договором аренды пропорции дохода. Во-вторых, аренда подразумевает разделение прав собственности, т. е. арендатору передается только часть прав (право владеть и право пользоваться). Она является гибкой формой хозяйствования и наиболее приспособленной к динамическому характеру развития рыночной системы.

2. История аренды

Раскрытие сущности арендных отношений восходит к временам Аристотеля. Сначала арендные отношения возникали лишь по поводу земли, они изучались различными направлениями и школами политической экономии.

Большое внимание их изучению уделяли: Г. Гильфердинг, Э. Давид, К. Каутский, П. Маслов, Д. Риккардо, К. Родбертус, А. Смит⁹ и многие другие экономисты. Сущность земельной аренды была сформулирована более ста лет тому назад Г. Дрейхаром.

Преобразование форм и отношений собственности в процессе перехода к рыночной экономике в России проявились вначале в основном в виде приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, тогда как аренда имущественных комплексов, недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане. Однако постепенно акценты значимости, важности, объемные показатели стали смещаться в пользу разных способов, видов аренды объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимого, а затем и движимого имущества.

Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государственной и муниципальной собственностью. После того, как поспешная и во многом неумелая приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению эффективности использования приватизируемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда.

Обширные возможности продолжительного целевого применения арендованного имущества, выгодного как арендатору, так и арендодателю, дополненные правом его выкупа у собственника на взаимоприемлемой основе, прокладывают естественный мост для постепенного плавного перехода объектов государственной и муниципальной собственности в частную, корпоративную, акционерную собственность. При этом в течение переходного периода государственные и муниципальные органы, представляющие интересы собственника, наряду с обеспечением постоянного поступления доходов в казну способны оказывать регулирующие воздействия на характер использования арендуемого имущества, не допуская господства чисто корыстных интересов его нового обладателя.

Проанализировав историю появления и развития аренды, можно заключить, что аренда развивается со времен Аристотеля и до сегодняшнего времени не исчерпала свой потенциал к развитию. В настоящее время этой форме использования государственной собственности, как и раньше, уделяется очень большое внимание со стороны многих ученых и научных деятелей.

аренда предпринимательство цена

3. Понятие «земельная рента»

Земельная рента - плата за пользование землей в виде аренды (rent) в результате ограниченности ее в обществе.

Собственник земли располагает земельной рентой или рентным доходом. Рента не выполняет никакой побудительной функции: даже если она упадет до нуля, объем предлагаемой земли не изменится.

Аренда включает в себя:

· ренту;

· амортизацию на постройки и сооружения, которые находятся на земле;

· процент на вложенный капитал.

Строительство зданий и сооружений на земле, затраты, связанные с улучшением плодородия, развитие инфраструктуры приводят к тому, что в составе арендной платы все большую долю составляют амортизация и процент на капитальные вложения - рента «разбухает». Происходит это потому, что земельный собственник стремится учесть эти вложения, поднимая арендную плату.

Чем короче по времени контракт, тем быстрее можно поднять арендную плату, мотивируя это улучшенными качествами земли или развитой инфраструктурой хозяйства. Поэтому арендаторы стремятся осуществить такие вложения, которые полностью окупятся за период аренды. Отсюда известная противоположность интересов. Собственники земли стремятся сократить сроки аренды, а арендаторы стремятся их увеличить. Не случайно, что в Западной Европе сложилась традиция сдачи земли под постройки сроком на 99 лет. За этот период стоимость может быть целиком списана, а само здание приходит в полную негодность.

Рентные отношения - это отношения между собственником земли и арендатором по распределению прибыли. Одна ее часть - в виде обычной прибыли - достается предпринимателю-арендатору, а другую часть - в форме сверхприбыли - получает земельный собственник.

Известны два основных вида земельной ренты: дифференциальная рента и абсолютная рента.

Дифференциальная земельная рента.

Ограниченность земли ведет к возникновению монополии хозяйства на земле. Это означает, что каждый участок как объект хозяйства монополизирован определенным собственником, который не допустит приложения к нему чужого капитала.

Такая монополия обуславливает своеобразное ценообразование в сельском хозяйстве: при прочих равных условиях плодородные почвы приносят больше прибыли, и все предприниматели пытаются направить средства на обработку этих земель, но так как для удовлетворения спроса населения продукции, произведенной только на плодородных почвах, не хватает, необходимо производство и на неплодородных почвах. В связи с этим цена сельскохозяйственных продуктов регулируется издержками производства на менее плодородных, худших землях, вовлеченных в хозяйственный оборот. Отсюда на средних и лучших землях возникает добавочная прибыль как результат различия качества земли как таковой и по ее местоположению.

Дифференциальная рента бывает двух форм, которые возникают в следующих условиях:

· в связи с различием земель по плодородию и местоположению;

· в результате дополнительных инвестиций, вызывающих рост производительности труда.

Абсолютная земельная рента.

Кроме монополии хозяйства на земле существует монополия частной собственности на землю. Она порождает абсолютную ренту - не зависимую от плодородия. Местоположения и инвестиций в земельные участки. Это вознаграждение, реализующее в присвоении прав собственности на землю.

Существование абсолютной ренты приводит к удорожанию всей продукции: как промышленной, так и сельскохозяйственной. Это неизбежно, так как ни один собственник земли не отдаст ее в бесплатное пользование. Какой бы ни была земля, но для собственника она является источником дохода, поэтому, сдавая данный ресурс в аренду, собственник составляет договор с арендатором на определенный период времени, в течении которого собственник земли будет обязательно получать абсолютную ренту. Чтобы эту ренту выплачивать, ее необходимо включать в постоянные издержки производства. Отсюда рост цен.

4. Механизм образования цен при аренде

По сути, определить цену земли - это значит определить альтернативную стоимость для собственника земли. Цена земли - это бессрочное вложении капитала.

Цена земли (DR) определяется по формуле:

DR - дисконтированный размер ренты;

R - годовая рента;

r - ставка процента.

Из этой формулы видно, что цена земли будет расти, если увеличивается размер ренты, и падать, если повышается ставка процента.

Рассмотренное определение цены земли является теоретическим. На практике цена зависит от множества факторов, влияющих на спрос и предложение земельных участков. Так, например рост цен на землю может объяснятся растущим спросом на нее для несельскохозяйственных целей. Резко возрастает спрос на землю в условиях инфляции и особенно гиперинфляции, а это ведет соответственно к росту цены земли. В целом динамика цен на землю в странах рыночной экономики Запада за весь период с начала XX в. имела устойчивую тенденцию к росту, хотя наблюдались и отдельные периоды снижения (например, в США в середине 1980-х гг., в связи с падением фермерских доходов упала и цена земли; в этом же направлении действовал и рост ставок ссудного процента в начале 80-х гг. ХХ в., доходившей до 18-21%)

Земельная рента означает платность важнейшего фактора производства - земли. В настоящее время перепроизводство сельскохозяйственной продукции во многих странах Запада достигло таких масштабов, что потребовало государственного вмешательства и субсидирования фермерских хозяйств во избежания падения их доходов.

Цена земли как капитального актива помогает лучше понять сущность одного из многочисленных рынков товаров и фактов производства, существующих в нормальной рыночной экономике. Нельзя перейти от командно-административной системы к рыночной, если запретить функционирование рынка земли, ее куплю и продажу, залог и т.п. запрет в нашей стране свободного рыночного оборота земли вовсе не помешал ее купле-продаже, но в нелегальной, скрытой форме: при продаже домов в сельской местности, дач и т.п. Это означало, что государство лишилось значительной части доходов бюджета из-за реализации земельных участков «явочным порядком». Законодательное оформление рыночных отношений, связанных с куплей-продажей земли, - необходимое условие успеха глубоких экономических реформ в России.

Список источников литературы

Источники

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая [от 30 нояб. 1994 г. № 52-ФЗ( с изм. от 27 дек.)]. Часть вторая [от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ ( с изм. от 17 июля)]. Часть третья [от 26 нояб. 2001 г. № 147-ФЗ ( с изм. от 30 июня)] // Собр. законодательства Рос. Федерации. -2013. - № 32. - Ст. 606 - Ст. 625.

Литература

2. Курс экономической теории: учебник / под ред. М.Н. Чепурина, Е.А.Киселевой. - Киров: АСА, 2004. - С.300-306.

3. Микроэкономика: конспект лкций/ Носова С.С. - М: Кронус 2003.

С. 195-199

Размещено на Allbest.ru