Недвижимое имущество и его обращение в рыночных условиях

Размещено на http://www.allbest.ru/

1

060800 «Экономика и управление на предприятии (в торговле)»

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Методические указания по выполнению

контрольных работ

для студентов заочной формы обучения специальности

Составитель:

к.э.н., ст. преподаватель

Коржук А.Б.

Кемерово 2005

Экономика недвижимости: Методические указания по выполнению контрольных работ для студентов заочной формы обучения специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (в торговле)» / Коржук А.Б. - Кемерово: КемИ (филиал) ГОУ ВПО «РГТЭУ», 2005.

Методические указания по выполнению контрольных работ содержат общие положения и порядок выполнения работы, варианты и методические рекомендации, а также список необходимой для выполнения контрольной работы литературы.

Составитель: к.э.н., ст. преподаватель кафедры «Экономики и управления на предприятии торговли» КемИ (филиала) ГОУ ВПО «РГТЭУ» Коржук Андрей Борисович.

Утверждено на заседании кафедры «Экономика и управление на предприятии торговли» КемИ (филиал) ГОУ ВПО «РГТЭУ»	Рекомендовано к печати Учебно-методической комиссией факультета менеджмента КемИ (филиал) ГОУ ВПО «РГТЭУ»

© Кемеровский институт (филиал) ГОУ ВПО «Российский государственный торгово-экономический университет», 2005

СОДЕРЖАНИЕ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2. ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

3. ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

4. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Предметом изучения дисциплины «Экономика недвижимости» является недвижимое имущество и его обращение в рыночных условиях.

Основной целью дисциплины является формирование у будущих специалистов комплекса знаний и практических навыков в области теории и практики оценки и управления коммерческой недвижимостью.

Задачами изучения дисциплины являются:

изучение теоретических основ оценки и управления коммерческой недвижимостью;

овладение методиками оценки стоимости недвижимого имущества;

изучение принципов эффективного инвестирования в недвижимое имущество;

ознакомление с современными тенденциями и нормативно-правовыми актами, регулирующими рынок недвижимости;

формирование современного экономического мышления.

Изучение дисциплины «Экономика недвижимости» базируется и требует знаний таких дисциплин, как «Экономическая теория», «Экономика отрасли (торговли)», «Коммерческое право», «Оценка инвестиций», а также некоторых аспектов таких дисциплин, как «Налоги и налогообложение», «Ценообразование» и др.

Настоящие контрольные задания предназначены для студентов заочной формы обучения специальности 060800 - Экономика и управление на предприятии (в торговле).

Цель выполнения контрольных заданий - закрепить полученные теоретические знания, развить практические навыки оценки и управления недвижимым имуществом предприятий.

2. ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

Контрольная работа включает:

письменный ответ на теоретический вопрос;

решение практической задачи для более эффективного закрепления теоретического материала.

Для удовлетворительного выполнения контрольной работы необходимо проработать рекомендованную основную учебную литературу и законодательные акты, а так же самостоятельно подобрать и изучить дополнительную учебную литературу и периодические издания.

Срок предоставления контрольной работы обозначен в индивидуальном графике студента.

Распределение контрольных заданий проводится исходя из последней цифры номера зачетной книжки (см. таблицу).

Последняя цифра в зачетной книжке	Номер варианта контрольной работы
1	1
2	2
3	3
4	4
5	5
6	6
7	7
8	8
9	9
0	10

3. ВАРИАНТЫ КОНТРОЛЬНЫХ РАБОТ

Вариант № 1

1. Понятие недвижимого имущества, его признаки, классификация. Правовые и нормативные основы операций с недвижимостью, виды вещных прав на недвижимость.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 1, затратным подходом. Для решения задачи так же необходимо использовать данные приложения

Вариант № 2

1. Виды операций (сделок) с недвижимым имуществом (земельными участками, жилыми и нежилыми помещениями), порядок их регистрации. Налогообложение недвижимости и сделок с ней.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 1, сравнительным подходом.

Вариант № 3

1. Рынок недвижимости, его особенности, структура (первичный и вторичный рынки), сегментация, основные факторы, влияющие на него. Особенности развития рынка недвижимости в России.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 1, доходным подходом (методом дисконтированного денежного потока).

Вариант № 4

1. Посредническая деятельность на рынке недвижимости. Риэлторские компании, их роль и место в сделках с недвижимостью.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 2, затратным подходом. Для решения задачи так же необходимо использовать данные приложения 5.

Вариант № 5

1. Управляющие компании: их характеристика, формы взаимодействия с собственниками недвижимости. Девелопмент.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 2, сравнительным подходом.

Вариант № 6

1. Государственные органы управления и регулирования операций с недвижимостью, их функции (Госкомимущество, бюро технической инвентаризации, комитет по земельным ресурсам и землеустройству).

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 2, доходным подходом (методом дисконтированного денежного потока).

Вариант № 7

1. Принципы оценки недвижимого имущества.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 3, затратным подходом. Для решения задачи так же необходимо использовать данные приложения 6.

Вариант № 8

1. Процедура оценки стоимости недвижимости: этапы, цели, виды стоимости, подходы к оценке.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 3, сравнительным подходом.

Вариант № 9

1. Процедура оценки земельного участка.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 3, доходным подходом (методом дисконтированного денежного потока).

Вариант № 10

1. Ипотека: понятие, виды, состояние и перспективы развития в России и Кемеровской области.

2. Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, описанного в приложении 3, доходным подходом (методом прямой капитализации).

4. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

В соответствии со «Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности» оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:

рыночную стоимость земельного участка;

восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;

величину накопленного совокупного износа объекта;

рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Определение рыночной стоимости земельного участка регламентируется Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р. При продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений и сооружений в городе Кемерово цена земли равна семнадцатикратному размеру ставки земельного налога за квадратный метр земельного участка. При продаже земельного участка к его стоимости, применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружений и утверждаемый Правительством Российской Федерации.

Рыночная стоимость земли дифференцируется на рыночную стоимость, рассчитываемую исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, и рыночную стоимость с учетом текущего использования земельного участка. Если функцией оценки является продажа данного действующего предприятия и предполагается, что профиль его сохранится, то рассчитывается рыночная стоимость с существующим профилем использования. Известно около двадцати методов оценки рыночной стоимости земельного участка. Самым простым является:

C = S * Ц

где

С - стоимость земельного участка;

Ц - нормативная цена земли, руб.;

S - площадь земельного участка под объектом.

В России и Кемеровской области на земельном рынке, как правило, земельные участки предоставляются государством юридическим или физическим лицам в аренду. В данном случае стоимость земельного участка равна нулю, так как земельный участок находится в собственности государства и будет предоставлен покупателю недвижимости так же на правах аренды. Следовательно, правом продажи данных прав обладают лишь государственные и муниципальные органы.

Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости или стоимости замещения. Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

Метод количественного анализа;

Поэлементный способ расчета;

Метод сравнительной единицы;

Индексный способ.

Наиболее распространенным является метод сравнительной единицы, основанный на применении сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов. Определение стоимости нового строительства 1 м3 здания базируется на пересчете стоимости строительства в базисных ценах 1969 года с учетом прямых затрат, накладных расходов, прибыли подрядчика, к стоимости на дату оценки с помощью индексов удорожания.

Определение величины, накопленного совокупного износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости, т.е. износ это потеря стоимости недвижимости под воздействием различных факторов.

В зависимости от факторов совокупный износ складывается из физического, функционального и внешнего (экономического) износов.

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем под воздействием эксплуатационных и природных факторов.

Существуют множество методов определения физического износа. Например, экспертный метод предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Затем величина износа определяется по формуле:

где

Qф - общий физический износ здания, %;

qi - фактический износ i-го конструктивного элемента, %;

Ji - удельный вес стоимости конструктивного элемента, %;

n - количество конструктивных элементов.

Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ - устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания.

Величина износа, связанного с избытком качественных характеристик - это убыток от установки элемента, связанного с избыточными потребительскими качествами здания.

Внешний (экономический) износ в большинстве случаев неустраним. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная изменением внешних факторов (экономических, правовых, экологических, градостроительных).

Существуют два подхода к оценке внешнего износа:

1. Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях;

2. Капитализация потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. Предполагается, что максимальная стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначной полезностью.

Вначале изучается рынок, и выбираются объекты-аналоги. Затем определяется цена единицы сравнения каждого объекта-аналога. Наиболее распространенной единицей сравнения является цена 1 м2 общей или полезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, коридоров и т.п.).

После выбора единицы сравнения проводится корректировка их цены. Поскольку объективно не существует двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравнимых объектов, которая может быть как положительной, так и отрицательной.

Основные правила корректировок:

корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости, оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам;

если оцениваемый объект обладает лучшими характеристиками чем объект аналог, то корректировка цены аналога производится в сторону увеличения, и наоборот.

Можно выделить девять основных элементов сравнения, для проведения корректировок:

Вещные права на недвижимость;

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

Условия продажи (чистота сделки);

Динамика сделок на рынке (дата продажи);

Местоположение;

Физические характеристики;

Экономические характеристики;

Отклонения от целевого использования;

Наличие движимого имущества.

После каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново, до перехода к последующим корректировкам. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах.

Одним из распространенных методов выполнения корректировок является анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по двум объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому и проводится анализ.

После проведения корректировок рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

С = Q * ,

где

Q - площадь (строительный объем) оцениваемого объекта;

Ц'i - скорректированная цена продажи единицы площади (строительного объема) i-го сопоставимого объекта недвижимости;

n - количество объектов-аналогов.

Доходный подход применяется при оценке бизнеса и недвижимости, приносящей доход, путем преобразования ожидаемого дохода от сдачи объекта в аренду в стоимость. При этом предполагается, что текущая стоимость (стоимость в настоящее время) объекта равна текущей стоимости прав на будущие доходы от сдачи его в аренду, включая доход от его дальнейшей продажи.

В практике при доходном подходе используются: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных доходов.

Основой этих методов является определение чистого операционного дохода (ЧОД).

Этапы расчета ЧОД:

1. Определение потенциального валового дохода (ПВД) - ожидаемой суммарной величины рыночной арендной платы и платы от дополнительных услуг, которые сопутствуют основному виду деятельности (плата за пользование стоянкой, за установление настенной рекламы и т.д.).

2. Определение эффективного валового дохода (ЭВД). Из потенциального валового дохода вычитаются предполагаемые потери от незанятости арендных площадей и неуплаты арендной платы.

3. Определение ЧОД как разницы между величиной ЭВД и величиной операционных расходов (ОР).

В статьи операционных расходов не включаются ипотечные платежи, проценты по кредитам и амортизационные отчисления.

Операционные расходы подразделяются:

на постоянные - величина которых не зависит от степени загруженности здания (налог на имущество, плата либо налог за землю, страховые взносы, маркетинг и реклама; управление, юридические и бухгалтерские услуги (включая зарплату и отчисления с нее); уборка территории, благоустройство, резервные отчисления на ремонт долгоживущих конструктивных элементов, охрана территории, пожарная охрана, оплата телефона),

переменные - зависящие от степени загрузки здания (оплата труда обслуживающего персонала (уборка помещений, мелкий ремонт), отчисления с заработной платы, оплата коммунальных услуг (электроэнергии, холодной воды, горячей воды, канализации, вывоз мусора) и др.).

Метод прямой капитализации основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода за первый год эксплуатации объекта в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации. Наиболее сложной задачей является определение коэффициента (или ставки) капитализации. В классическом варианте коэффициент капитализации извлекается из рыночных сделок, по которым одновременно известны выручка от аренды и цена продажи, путем деления выручки от аренды на цену объекта, и затем нахождения средней величины ставки по району, городу, региону. Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию практически невозможно. Поэтому вместо ставки капитализации можно использовать ставку дисконта, выраженную в долях.

Метод дисконтированного денежного потока используется в случае изменения и неравномерности поступления денежных потоков от владения недвижимостью. коммерческий недвижимость инвестирование имущество

Процесс расчета настоящей стоимости недвижимости осуществляется по следующей формуле:

С = ,

где

ЧОДi - чистый операционный доход в i-ый год, руб.;

Д - ставка дисконта, в долях;

СР - стоимость реверсии (продажи) недвижимости в конце срока владения, руб.;

n -расчетный срок владения, лет.

Ставка дисконта определяется, как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие по уровню риска объекты инвестирования в условиях данного рынка. Чем выше норма прибыли, тем выше риск, связанный с недополучением данных доходов и наоборот. Для расчета ставки дисконтирования используется несколько методик. Наиболее распространенными являются метод суммирования или кумулятивного построения. В качестве базовой принимается безрисковая ставка процента (ставка дохода по депозитам банков высшей степени надежности) и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

СПИСОК РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Рекомендуемая литература (основная)

Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В.А. Швандара. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002.

Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. -Ростов н/Д: Феникс, 2002.

Экономика недвижимости: Учебное пособие. - 2-е изд. - М.: Дело, 2000.

Рекомендуемая литература (дополнительная)

Астафьева М.П., Мелехин Е.С., Порохня Е.А., Астафьева О.М. Оценка стоимости объектов недвижимости. - М.: МЦФЭР, 2003.

Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2002.

Болдырев В.С. Введение в теорию оценки недвижимости. М., 1998.

Булычева Г.В., Демшин В.В. Практические аспекты расчета ставки дисконта (метод оценки капитальных активов) в процессе оценки бизнеса // Вопросы оценки. - 1999.- №1.

Горемыкин В., Бугулов Э. Экономика недвижимости. - М., 2000.

Гражданский Кодекс РФ. - М., 2002.

Крутик А. В. и др. Экономика недвижимости. - СПб., 2000.

Налоговый Кодекс РФ. - М., 2002.

Оценка недвижимости: СТО РОО 21-01-98.

Положение по бухгалтерскому учету 6/01 «Учет основных средств».

Сводные индексы цен по отраслям промышленности по Российской Федерации. - М.: Центр информационно-статистических работ, 2004.

Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утв. постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519).

Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской федерации» № 135 - ФЗ от 29.07.98.

Цены в строительстве: областной ежемесячный информационно-аналитический бюллетень. - 2005. - № 1.

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Общее описание объекта:

Сегмент рынка	Рынок производственных помещений
Текущее использование объекта	Складское помещение
Цель оценки	Определение рыночной стоимости для купли-продажи
Адрес	г. Кемерово, пр. Кузнецкий, 29а
Права на здание	Право собственности
Права на землю	Право долгосрочной аренды
Ограничения прав	Отсутствуют

Описание месторасположения объекта:

Местонахождение	Промышленная зона Заводского района
Наличие транспортных узлов	ж/д станция (500 м), достаточно удобный подъезд с ул. Красноармейская
Тип окружения	Жилые и промышленные здания, многоэтажные, старый фонд, кирпичные
Тип застройки окружения	Уличная
Инфраструктура	В непосредственной близости имеются остановки общественного транспорта (время проезда до центра города - 10 мин.), все подъездные пути к объекту выполнены в асфальтобетонном исполнении, подведены инженерные коммуникации (электро-, теплосети, канализация, водопровод, телефон)

Описание земельного участка:

Градостроительная зона и соответствие зонированию	Промышленная зона Заводского района
Площадь земельного участка, м2	800
Топография	Рельеф участка спокойный
Кадастровый номер
Форма участка	Правильная, прямоугольная
Наличие коммунальных услуг	Электроснабжение, центральное водоснабжение, отопление от ТЭЦ, канализация, телефонизация
Транспортная доступность	Автомобильная дорога (ул. Красноармейская)
Затопляемость	Территория не подвергается затоплению
Экономическая зона
Состояние окружающей среды	Присутствует озеленение, участок в непосредственной близости от автомагистрали ул. Красноармейская
Коммерческая привлекательность	Высокая
Право собственности	Договор аренды земельного участка №

Описание здания:

Инвентарный номер (литера по паспорту БТИ)	Б (вспомогательное строение)
Тип здания	Сарай на 24 сельскохозяйственные машины
Год постройки	1970
Дата последнего капитального ремонта	-
Общая площадь, м2	567
Полезная площадь, м2	560
Строительный объем, м3	1700
Число этажей	1
Инженерное обеспечение	электроснабжение, водопровод, канализация, централизованное теплоснабжение, горячая вода, телефонные линии
Происходившие аварии и проводившиеся мероприятия по их ликвидации	-
Наличие изменений в проекте	-

Конструктивные элементы, их материал и состояние:

Конструктивный элемент	Материал	Состояние/износ, %
фундамент	бутобетонные	10
стены и перегородки	кирпичные	10
колонны и столбы	-	-
перекрытия	железобетонные	10
кровля	рулонная	40
полы	глинощёбеночные	30
внутренняя отделка	простая	60
инженерное обеспечение		30

Рыночная информация по объектам-аналогам:

Наименование показателей	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Цена продажи, тыс. руб.	8605	2200	15600
Строительный объем (м3)	1900	900	3000
1. Право на недвижимость / землю	Собственности/ аренды	Собственности/ аренды	Собственности/ аренды
2. Условия финансирования	аналогичное	аналогичное	аналогичное
3. Условия продажи (чистота сделки)	аналогичное	аналогичное	аналогичное
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)	Май 2005	Январь* 2005	Май 2005
5. Местоположение (район, зона города)	Заводский	Ленинский	Ленинский
6. Физические характеристики	кирпичное	кирпичное	крупнопанельное
7. Наличие движимого имущества	нет	нет	нет
8. Экономические характеристики	аналогичное	аналогичное	аналогичное

* индекс цен май/январь - 1,06

Доходы и расходы, по управлению недвижимостью:

Наименование показателя	Значение
Общая площадь, сдаваемая в аренду	560 м2
Средняя ставка аренды	300 руб. / м2. мес.
Безрисковая процентная ставка	18 %
Компенсация за риск вложения средств в объект недвижимости	12 %
Расчетный период	5 лет
Предполагаемая величина реверсии	0 руб.
Налог на имущество	9 760 руб. / год
Плата за землю	16 240 руб. / год
Управление, включая юридические и бухгалтерские услуги	144 000 руб. / год
Уборка территории, благоустройство	7200 руб. / год
Охрана территории	36000 руб. / год
Пожарная охрана	7200 руб. / год
Оплата телефона	9600 руб. / год
Оплата электроэнергии	50400 руб. / год
Оплата холодной воды и канализации	5400 руб. / год
Оплата горячей воды	37720 руб. / год
Уборка помещений	28680 руб. / год
Вывоз мусора	3920 руб. / год
Мелкий ремонт	4200 руб. / год

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

Общее описание объекта:

Сегмент рынка	Рынок жилой, коммерческой недвижимости
Текущее использование объекта	Торговое помещение
Цель оценки	Определение рыночной стоимости для купли-продажи
Адрес	г. Кемерово, ул. Радищева, 4а
Права на здание	Право собственности
Права на землю	Отсутствуют
Ограничения прав	Отсутствуют

Описание месторасположения объекта:

Местонахождение	Селитебная зона Заводского района
Наличие транспортных узлов	достаточно удобный подъезд с ул. Радищева
Тип окружения	Жилые здания, многоэтажные, постройки 70-х г., кирпичные
Тип застройки окружения	Уличная
Инфраструктура	В непосредственной близости имеются остановки общественного транспорта (время проезда до центра города - 25 мин.), все подъездные пути к объекту выполнены в асфальтобетонном исполнении, подведены инженерные коммуникации (электро-, тепло-, газосети, канализация, водопровод, телефон)

Описание земельного участка:

Градостроительная зона и соответствие зонированию	Селитебная зона («спальный» район) Заводского района
Площадь земельного участка, м2	100
Топография	Рельеф участка спокойный
Кадастровый номер
Форма участка	Правильная, прямоугольная
Наличие коммунальных услуг	Электроснабжение, центральное водоснабжение, отопление от ТЭЦ, канализация, телефонизация
Транспортная доступность	Автомобильная дорога (ул. Радищева)
Затопляемость	Территория не подвергается затоплению
Экономическая зона
Состояние окружающей среды	Присутствует озеленение, участок находится вдали от автомагистралей с интенсивными транспортными потоками
Коммерческая привлекательность	Средняя
Право собственности	Отсутствуют

Описание здания:

Инвентарный номер (литера по паспорту БТИ)	А (основное строение)
Тип здания	Жилое здание
Тип помещения	Торговое помещения, переоборудованное из жилого
Год постройки	1970
Дата последнего капитального ремонта	-
Общая площадь, м2	100
Полезная площадь, м2	75
Строительный объем, м3	250
Число этажей	5
Инженерное обеспечение	электроснабжение, водопровод, канализация, централизованное теплоснабжение, горячая вода, газосети, телефонные линии
Происходившие аварии и проводившиеся мероприятия по их ликвидации	-
Наличие изменений в проекте	-

Конструктивные элементы, их материал и состояние:

Конструктивный элемент	Материал	Состояние/износ, %
фундамент	железобетонные	10
стены и перегородки	Кирпичные и гипсобетонные	15
перекрытия	железобетонные	10
кровля	рулонная	50
полы	дощатые	40
внутренняя отделка	основная	30
инженерное обеспечение		30

Рыночная информация по объектам-аналогам:

Наименование показателей	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Цена продажи, тыс. руб.	6600	13300	3800
Площадь (м2)	150	350	100
1. Право на недвижимость	Собственности	Собственности	Собственности
2. Условия финансирования	аналогичное	аналогичное	аналогичное
3. Условия продажи (чистота сделки)	аналогичное	аналогичное	аналогичное
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)	Май 2005	Апрель* 2005	Май 2005
5. Местоположение (район, зона города)	Ленинский	Заводский	Заводский
6. Физические характеристики	крупнопанельное	кирпичное	крупнопанельное
7. Наличие движимого имущества	нет	нет	нет
8. Экономические характеристики	аналогичное	аналогичное	аналогичное

* индекс цен май/апрель - 1,02

Доходы и расходы, по управлению недвижимостью:

Наименование показателя	Значение
Общая площадь, сдаваемая в аренду	100 м2
Средняя ставка аренды	800 руб. / м2. мес.
Безрисковая процентная ставка	16 %
Компенсация за риск вложения средств в объект недвижимости	12 %
Расчетный период	5 лет
Предполагаемая величина реверсии	0 руб.
Налог на имущество	9 760 руб. / год
Плата за землю	0
Управление, включая юридические и бухгалтерские услуги	8 000 руб. / мес.
Уборка территории, благоустройство	23380 руб. / год
Охрана территории	36000 руб. / год
Пожарная охрана	7200 руб. / год
Оплата телефона	5600 руб. / год
Оплата электроэнергии	5400 руб. / год
Оплата холодной воды и канализации	3400 руб. / год
Оплата горячей воды	7720 руб. / год
Уборка помещений	3380 руб. / мес.
Вывоз мусора	3920 руб. / год
Мелкий ремонт	0

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

Общее описание объекта:

Сегмент рынка	Рынок коммерческой недвижимости
Текущее использование объекта	Торговое помещение (супермаркет)
Цель оценки	Определение рыночной стоимости для купли-продажи
Адрес	г. Кемерово, пр. Октябрьский, 80
Права на здание	Право собственности
Права на землю	Право долгосрочной аренды
Ограничения прав	Отсутствуют

Описание месторасположения объекта:

Местонахождение	Селитебная зона Ленинского района
Наличие транспортных узлов	Достаточно удобный подъезд с пр. Октябрьский
Тип окружения	Жилые здания, многоэтажные, новый фонд, крупнопанельные
Тип застройки окружения	Микрорайон, плотная застройка
Инфраструктура	В непосредственной близости имеются остановки общественного транспорта (время проезда до центра города - 35 мин.), все подъездные пути к объекту выполнены в асфальтобетонном исполнении, подведены инженерные коммуникации (электро-, теплосети, канализация, водопровод, телефон)

Описание земельного участка:

Градостроительная зона и соответствие зонированию	Селитебная зона («спальный» район) Ленинского района
Площадь земельного участка, м2	2500
Топография	Рельеф участка спокойный, с небольшим склоном к р. Томь
Кадастровый номер
Форма участка	Правильная, прямоугольная
Наличие коммунальных услуг	Электроснабжение, центральное водоснабжение, отопление от ТЭЦ, канализация, телефонизация
Транспортная доступность	Подъезд (автомобильная дорога) к пр. Октябрьскому
Затопляемость	Территория не подвергается затоплению
Экономическая зона
Состояние окружающей среды	Присутствует озеленение, участок находится вблизи с автодорогой с интенсивным транспортным потоком
Коммерческая привлекательность	Высокая
Право собственности	Право долгосрочной аренды

Описание здания:

Инвентарный номер (литера по паспорту БТИ)	А (основное строение)
Тип здания	Магазин универсальный одноэтажный
Тип помещений	Торговые, административно-бытовые, складские
Год постройки	1985
Дата последнего капитального ремонта	-
Общая площадь, м2	2400
Полезная площадь, м2	2300
Строительный объем, м3	9600
Число этажей	1
Инженерное обеспечение	электроснабжение, водопровод, канализация, централизованное теплоснабжение, горячая вода, телефонные линии
Наличие изменений в проекте	-

Конструктивные элементы, их материал и состояние:

Конструктивный элемент	Материал	Состояние/износ, %
фундамент	сборные бетонные	5
стены и перегородки	крупнопанельные из ячеистого бетона	10
перекрытия	железобетонные	10
кровля	рулонная	10
полы	плиточные	20
внутренняя отделка	повышенного качества	20
инженерное обеспечение	Отопление центральное, водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение.	20

Рыночная информация по объектам-аналогам:

Наименование показателей	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Цена продажи, тыс. руб.	46000	30250	34000
Площадь (м2)	2000	1500	1700
1. Право на недвижимость / землю	Собственности/ аренды	Собственности/ аренды	Собственности/ аренды
2. Условия финансирования	аналогичное	аналогичное	аналогичное
3. Условия продажи (чистота сделки)	аналогичное	аналогичное	аналогичное
4. Динамика сделок на рынке (дата продажи)	май 2005	май 2005	май 2005
5. Местоположение (район, зона города)	Центральный	Ленинский	Ленинский
6. Физические характеристики	крупнопанельное	крупнопанельное	крупнопанельное
7. Инфраструктура	нет	автостоянка	нет
8. Экономические характеристики	аналогичное	аналогичное	аналогичное

Доходы и расходы, по управлению недвижимостью:

Наименование показателя	Значение
Общая площадь, сдаваемая в аренду	2300 м2
Средняя ставка аренды	1900 руб. / м2. мес.
Безрисковая процентная ставка	15 %
Компенсация за риск вложения средств в объект недвижимости	12 %
Расчетный период	5 лет
Предполагаемая величина реверсии	0 руб.
Налог на имущество	119 000 руб. / год
Плата за землю	345 руб./м2 год
Управление, включая юридические и бухгалтерские услуги	30 000 руб. / мес.
Уборка территории, благоустройство	23 380 руб. / год
Охрана территории	245 000 руб. / год
Пожарная охрана	17 200 руб. / год
Оплата телефона	9 600 руб. / год
Оплата электроэнергии	154 000 руб. / год
Оплата холодной воды и канализации	74 000 руб. / год
Оплата горячей воды	117720 руб. / год
Уборка помещений	10 140 руб. / мес.
Вывоз мусора	19 920 руб. / год
Мелкий ремонт	23 000 руб. / год

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

Сборник № 26 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях.

САРАИ НА 24 СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЕ МАШИНЫ

Характеристика: стены кирпичные; покрытие железобетонное; кровля рулонная; полы глинощебеночные; фундаменты бутобетонные. Группа капитальности II. Учтено электроосвещение.

Восстановительная стоимость I куб. м здания в руб. (Объем зданий от 1500 до 2000 куб. м)

Территориальные пояса

1 5,54

2 5,8

3 6,4

4 6,6

5 7

6 10

7 11,1

8 11,7

9 15

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в %

Фундаменты 13

Стены и перегородки 19

Перекрытия и покрытия 47

Кровля 8

Полы 8

Электроосвещение 2

Прочие работы 3

Итого 100

Кемеровская область (территориальный пояс 2, климатический район I)

Укрупненные показатели составлены в нормах, ценах и тарифах, введенных в строительстве с 1 января 1969 г. Индексы переоценки: от цен 1969 года к ценам 1984 года - 1,19. Территориальный коэффициент для Кемеровской области - 1,02. От цен 1984 года к ценам 1991 года - 1,56. От цен 1991 года к марту 2005 года - 39,52 (Цены в строительстве - областной ежемесячный информационно-аналитический бюллетень за март 2005 года).

ПРИЛОЖЕНИЕ 5

Сборник № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов.

ЖИЛЫЕ ЗДАНИЯ ПЯТИЭТАЖНЫЕ КИРПИЧНЫЕ, КООПЕРАТИВНЫЕ, С ТЕХНИЧЕСКИМИ ПОДПОЛЬЯМИ

Характеристика здания: Фундаменты железобетонные; стены кирпичные; перегородки гипсобетонные; перекрытия железобетонные; кровля асбофанерная по деревянным стропилам; полы дощатые. Имеется центральное отопление, водопровод, канализация, горячее водоснабжение, электроосвещение, газоснабжение. радио, телевидение, телефон.

Восстановительная стоимость 1 куб. м объема здания в руб.

Территориальные Объем здания в куб. м, до

пояса 10000 16000 20000

а б в

1 24,2 23,9 23,3

2 25,7 25,3 24,7

3 27,1 26,8 26,1

4 28,6 28,2 27,5

5 30,3 29,9 29,1

Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах

а б в

1 Фундаменты 3 3 2

2 Стены и перегородки 30 31 31

3 Перекрытия 16 16 15

4 Крыши 3 3 3

5 Полы 7 6 7

6 Проемы 12 12 12

7 Отделочные работы 7 7 7

Внутренние санитарно-технические

и электрические устройства 15 14 15

9 Прочие работы 7 8 8

Итого 100 100 100

Кемеровская область (территориальный пояс 2, климатический район I)

Укрупненные показ...