Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

(СРЕДНЕЕ СПЕЦИАЛЬНОЕ УЧЕБНОЕ ЗАВЕДЕНИЕ)

«Южно-Уральский многопрофильный колледж»

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости

квартиры в городе Челябинске в Калининском районе

по МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

КП. 120714.003_ПЗ

Разработал студент

группы ЗО-303

Р.Р. Башарова

Челябинск 2014

Введение

Актуальность. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования (если оценка заказывается потенциальным инвестором) требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.

Оценка недвижимого имущества необходима при:

1) операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

2) акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

3) привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

4) кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

5) страховании объектов недвижимости;

6) кредитовании под залог объектов недвижимости;

7) внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

8) разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

9) ликвидации объектов недвижимости;

10) исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров;

11) других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Цель курсовой работы - рассмотреть теоретические и практические оценки недвижимости (на примере квартиры в г. Челябинске в Калининском районе).

Цель определила решение следующих задач:

1) выявить понятие стоимости недвижимости и рассмотреть ее основные виды;

2) изучить основные подходы и этапы процесса оценки недвижимости.

3) определить рыночную стоимость объекта недвижимости (квартиры в г. Челябинске в Калининском районе)

стоимость недвижимость оценка квартира

1. Теоретическая часть

1.1 Общие понятия оценки

1. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

2. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

3. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

4. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

5. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

6. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

7. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.

8. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

9. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

10. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.1.1 Понятие собственности и иных вещных прав

Собственность - отношение между различными субъектами гражданского права по поводу материальных предметов имущества и вещей. В этих отношениях один из субъектов относится этому имуществу, как к своему, для остальных оно является чужим.

Виды собственности:

1. частная

2. государственная

3. общая

Вещное право - право, дающее лицу юридическое право на вещь, над вещью.

1. Вещные права право собственности (собственность правомочий, принадлежащих лицу прав) его можно характеризовать, как систему правовых норм, регулирующих отношение по владению, распоряжению, пользованию вещью по своему усмотрению в интересах других людей.

За исключением права собственности все другие вещные права являются юридическим правом на чужие вещи.

1. Право оперативного управления - вещное право, носители которого являются казенное предприятие или учреждение в отношении, за которым закреплено имущество.

2. Право казенного владения - вещное право, носителем которого являются государственное или унитарное предприятие. Оно предполагает владение и пользование. Собственник назначается руководителем предприятия, он имеет право на часть прибыли, но не имеет право изъятия имущества до ликвидации.

3. Право пожизненного владения земельным участком - это владение земельным участком, который передается по наследству.

4. Право постоянного бессрочного владения участком. На нем можно вести строительство владеть, распоряжаться.

1.1.2 Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости

1. Свидетельство регистрационное

2. Свидетельство о праве собственности на объект недвижимости

3. Свидетельство о приватизации

4. Свидетельство о приобретении объекта недвижимости на публичных торгах

5. Свидетельство о праве собственности на долю в общем имуществе супругов

6. Свидетельство о праве на наследство

7. Договор о разделе унаследованного имущества

8. Наследственный договор

9. Договор пожизненного содержания

10. Договор мены

11. Договор купли-продажи

12. Договор дарения

13. Договор пожертвования

14. Договор ренты

15. Договор о прекращении права алиментов на ребёнка взамен передачи права на недвижимость

16. Договор о прекращении права на содержание между бывшими супругами

17. Договор о выделении доли в натуре

18. Договор ипотеки

19. Договор управления имуществом

20. Решение суда, вступившее в законную силу

21. Государственный акт на земельный участок

1.2 Характеристика доходного подхода

Доходный подход - это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определении и обосновании ожидаемых доходов от объекта оценки в прогнозном периоде выбранным для обоснования этих доходов. Идея доходного подхода заключается в том, что стоимость объекта оценки приравнивается к стоимости или величине того дохода, которой эта недвижимость может генерировать. Технология доходного подхода следующая:

1) устанавливается, выбирается или обосновывается прогнозный период в течении, которого будет рассчитываться доход от этой недвижимости

2) рассчитывается доход за прогнозный период, а также затраты сопровождающие этот доход

3) полученный чистый доход с применением специальных технологий как то дисконтирование денежных потоков, цены на данную оценку. Полученный результат и будет являться стоимостью объекта оценки полученной с помощью доходного подхода.

Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости и рыночной стоимости. В рамках доходного подхода применяются следующие 2 метода:

1. метод прямой капитализации дохода

2. метод дисконтирования денежный потоков

1.2.1 Метод капитализации

Метод капитализации - основан на прямом основании чистого операционного расхода (ЧОД) в стоимость путем деления его на ставку капитализации.

Формула метода капитализации:

PV = NOI/R,

Где: PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Ставка капитализации - ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.

Алгоритм метода капитализации:

1. определение ожидаемого чистого операционного дохода объекта недвижимости при его наиболее эффективном использовании

2. определение ставки капитализации

3. определение стоимости

1.2.2 Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков - позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и стоимость будущей продажи в конце прогнозного периода (реверсии).

Алгоритм расчета метода дисконтирования денежных средств:

1. определение прогнозного периода

2. прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозируемого периода

3. расчет стоимости реверсии

4. расчет ставки дисконтирования

5. определение стоимости объекта недвижимости

1.3 Характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о цене сделок.

Методы:

1. Метод сравнения продаж

2. Метод валового рентного мультипликатора

1.3.1 Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок - основана на учете разных способов, расчетов и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Поправки:

· процентные (вносятся путем поправки цены аналога)

· стоимостные (изменяют цену проданного объекта аналога на определенную цену)

Расчет и внесение поправок: метод парных продаж, экспортный метод, статистический метод, стоимостной метод.

Метод парных продаж:

Парными продажами являются продажи 2 объектов, которые почти идентичны.

1.4 Характеристика затратного подхода

Затратный подход -- совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта, с учетом его износа.

Существует ряд случаев, когда может быть применен затратный подход:

1. когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

2. когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

3. когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

4. для оценки объектов незавершенного строительства.

Основные недостатки затратного подхода:

1. затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;

2. попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда;

3. несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ;

4. проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.

1.4.1 Виды износов

Износ - это уменьшение полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости по времени (его обесцениванию) под воздействием различных факторов.

Износ измеряется и выражается в %, а стоимостным выражением износа является обесценивание.

Износ:

1. физический:

· устранимый

· неустранимый

2. моральный (функциональный):

· устранимый

· неустранимый

3. внешний (экономический):

· неустранимый

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

нормативный (для жилых зданий);

стоимостной;

метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня.

2.Расчетная часть

2.1 Задание на оценку

Основания для проведения оценки

- Договор на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2014 года

Наименование объекта оценки

- Квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв 220.

Имущественные права на объект оценки

- Собственность, на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 17АК № 111451 от 01.01.2014 г.

Дата оценки

01 марта 2014г.

Цель оценки

- Определение рыночной стоимости квартиры.

Вид стоимости

- Рыночная стоимость.

Форма отчета

- Письменная, полный развернутый отчет.

График проведения оценки

- С 28 февраля 2014 года по 01 марта 2014 года

2.1.10 Дата составления отчета об оценке

-№25-01/2014 от 01 марта 2014 года

Допущение и ограничения, на которых должна основывается оценка

1. В процессе подготовки отчета об оценке, Оценщики исходят из допущения о достоверности предоставленных Заказчиком документов.

2. Копии предоставленных документов соответствуют оригиналам.

3.Ответственность за законность получения и достоверность предоставленных Заказчиком документов несет Заказчик.

4. От Исполнителя и Оценщиков не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета об оценке или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

5. Отчет об оценке предназначен для Заказчика и не может передаваться другим юридическим и физическим лицам.

6. Исполнитель обязуется обеспечить конфиденциальность информации, полученной от Заказчика, и содержащихся в отчете об оценке выводов.

7. При проведении оценки предполагается отсутствие каких-либо факторов, помимо оговоренных в отчете, влияющих на стоимость оцениваемого имущества.

8. Мнение Оценщиков относительно полученных результатов оценки действительно только на дату оценки.

9. Заказчик не может обеспечить доступ в помещение, в связи, с чем Оценщик основывается на состояние объекта оценки со слов Заказчика, не подвергая полученную информацию сомнению.

Заказчик пишет заявление Оценщику, о проведении оценки недвижимого имущества, то есть квартиры находящейся в собственности и выявление ее рыночной стоимости на 01 марта 2011 г., для для внесения в уставный капитал.

10. Предварительный осмотр и заключение договора на оценку.

Целью настоящей оценки является определение рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220.

Собственником объекта оценки является Иванов  Сергей Владимирович на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 77 АК № 111111 от 18.08.2014 г.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике (табл.1, 2)

Таблица 1

Сведения о заказчике оценки

Фамилия Имя Отчество	Иванов Сергей Владимирович
Местонахождение	г. Челябинск, Пр. Победы, 333-10
Серия, номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ	Паспорт 74 68 965847, выдан 01.01.2001 г. Отделом УФМС России по Челябинской области в Калининском районе г. Челябинска

Таблица 2

Сведения об оценщике

Фамилия, Имя, Отчество	Башарова Рузалина Рафиковна
Основание	Трудовой договор с ООО «Центр Информационных технологий» от 28 декабря 2007 года.
Свидетельство	Свидетельство № 00111 от 28 декабря 2007 г.
Документ, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке ПП-I №001111 от 20.10.06.
Сведения о страховании гражданской ответственности	Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Стаж работы в оценочной деятельности	9 лет.
Юридическое лицо, с которым Оценщик заключил трудовой договор: Организационно-правовая форма и полное наименование	ООО «Центр Информационных технологий». 745112111711, дата присвоения 01.01.2001. г.Челябинск, ул. Линейная, д. 9, корп. 1, оф. 430.

Таблица 3

Данные об оценочной организации

Основание для проведения оценки объекта оценки	Договор на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2011 года.
Собственник объекта оценки	Иванов Сергей Владимирович, паспорт 74 68 965847, выдан 01.01.2001 г. Отделом УФМС России по Чел. обл. в Калининском районе.
Применяемые стандарты оценки	Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3).
Объект оценки	Квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15
Дата осмотра	Осмотр не производился
Дата оценки	01 марта 2014 года.
Цель оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки.
Задачи проведения оценки	Определение рыночной стоимости  объекта оценки для внесения в уставный капитал
Продолжение таблицы
Номер, дата составления отчета	№25-01/2011 от 01 марта 2014 года
Форма отчета	Письменная, полный развернутый отчет
График проведения оценки	С 28 февраля 2014 года по 01 марта 2014 года

2.3 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254, 255, 256 (ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3).

2.4 Описание объекта оценки

2.4.1 Местонахождение и местоположение (Таблица 4)

Характеристика местоположения объекта
Город	Челябинск
Адрес	ул. Салава-Юлаева, д. 15, кВ. 220
Местоположение в городе	Калининский район
Застройка микрорайона	Жилая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности	Магазины, школы, д/сад, аптека,  салон красоты, парикмахерская.
Престижность данного района	Высокая, согласно рейтингу районов г. Челябинска
Транспортная доступность	Нормальная
Экологическая обстановка	Нормальная
Средняя стоимость 1 кв.м.жилой площади в данном р-не на март2011 г. (4 и более комнат)	38 000 руб.

2.4.2 Техническое описание объекта оценки (Таблица 5)

Показатель	Наличие и описание показателя
Количество комнат	4
Административный район	Калиниский
Материал стен	Монолитно-кирпичный
Год постройки	2007 г.
Количество этажей	10
Этаж расположения	7
Площадь общая, кв. м.	104,5
Площадь жилая, кв. м.	88,5
Площадь кухни, кв. м.	11,8
Санузел	Раздельный, 1 туалет, 2 ванных
Высота потолка	3,1
Мусоропровод	В наличии
Горячее водоснабжение	Центральное
Окна	Во двор
Особенности планировки	Имеются встроенные шкафы и антресоли
Отделка квартиры	Отсутствует
Наличие систем безопасности	Металлическая дверь, сигнализация, кодовый замок
Состояние подъезда дома	Хорошее

2.5 Анализ рынка объекта оценки

Объект оценки - четырехкомнатная квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Объект оценки, расположен в Калининском районе города Челябинска. 

В ближайшем окружении от объекта оценки расположены жилые многоэтажные здания. В непосредственной близости находится лесопарковая зона. Оцениваемая квартира расположена на 7 этаже, состояние - под отделку.

2.6 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода

2.6.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Наибольшей популярностью продолжают пользоваться 1-2-комн. квартиры площадью от 35 до 60 кв.м, преимущественно в панельных домах (до 60% в структуре спроса), расположенных в спальных районах города, с косметическим ремонтом.

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (далее - ННЭИ), определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки.

Таким образом, ННЭИ имущества - это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Поскольку в данном случае объектом оценки является четырехкомнатная квартира, расположенная на 7-ом этаже жилого дома, то ННЭИ, будет являться использование в качестве жилья, т.е. по назначению, без рассмотрения других вариантов.

2.6.2 Процедура оценки

В 2014 году рынок рискует столкнуться с потенциальным дефицитом предложения. На начало года объем первичного рынка элитного жилья составляет 1 100 квартир. В построенных комплексах, находящихся на первичном рынке, распродано три четверти всех квартир. В строящихся комплексах этот показатель составляет больше половины - 51%. Кроме того, значительная часть существующего предложения приходится на крупные строящиеся комплексы, срок реализации которых составляет 5-6 лет, и покупатели, которым нужны квартиры для заселения в перспективе 1-2 лет, рискуют столкнуться с серьезными ограничениями в выборе жилья. 

В течение 2013 года особенно остро был заметен разрыв между ценой предложения элитного жилья и справедливой ценой приобретения с точки зрения покупателей. Но анализ себестоимости строительства элитного жилья показал, что ценовое «дно» было достигнуто весной 2012 г., а дальнейшее снижение цен сделает строительство высококачественных жилых комплексов экономически нецелесообразным.  

В течение января-августа 2013 г. спрос на новостройки находился на критически низком уровне. С начала активизации рынка в августе стало расти количество сделок в строящихся комплексах - доверие покупателей снова стало возвращаться на первичный рынок. По итогам января средняя стоимость квадратного метра новостроек в Челябинске составила 38000 тыс. руб. 

2.6.3 Выбор и обоснования подходов и методов оценки

В настоящем Отчете при оценке стоимости объекта оценки Оценщиком был использован сравнительный подход. 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости, и исходит из того, что инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек. 

Стоимость строительства аналогичных объектов не является основным ценообразующим параметром на рынке недвижимости, так как представляет собой лишь долю в рыночной стоимости, величина которой зачастую в большей степени зависит от других экономических факторов (баланса спроса и предложения, местоположения, условий и времени продажи, физических характеристик и т.п.). 

Объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся. 

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. При оценке рыночной стоимости офисных помещений  сравнительным подходом Оценщик использовал метод сравнительного анализа продаж.

Данный метод подразумевает изучение рынка, выбор листингов (предложения на продажу) по объектам, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом, и внесение соответствующих корректировок для приведения объектов аналогов к оцениваемому объекту.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Объект оценки - четырехкомнатная квартира в новостройке, без отделки. Оценщик проанализировал рынок аренды жилой недвижимости г. Челябинска. 

Исходя из полученных данных, можно сделать вывод, что квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес-класса. При этом в предлагаемых в аренду квартирах бизнес-класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, Оценщик счел возможным отказаться от применения доходного подхода, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей.

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является согласование результатов, полученных с помощью использованных подходов, которое заключается в определении преимуществ и недостатков каждого из подходов (с учетом цели и назначения оценки) и, тем самым, получении единой стоимостной оценки.

2.7 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на принципе замещения, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей аналогичную полезность.

Данный метод служит для оценки рыночной стоимости объекта, исходя из данных о совершаемых на рынке сделках. При этом рассматриваются сопоставимые объекты собственности, которые были проданы или, по крайней мере, предложены в продажу. 

При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой предложения или продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая цена предложения/продажи сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимого предложения/продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно предпринимаются следующие шаги:

1. изучение рынка и предложений на продажу, т.е. объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

2. сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых условиях сделки;

3. анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. корректировка цен продаж или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

5. согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта. 

Выборка объектов-аналогов, отобранных для дальнейшего анализа и расчетов в рамках сравнительного подхода, представляет собой информационную базу с указанием цен предложений аналогичных с оцениваемым квартир, предлагаемых на рынке жилой недвижимости. 

Для дальнейшего сравнительного анализа объекта оценки и каждого из объектов-аналогов Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения:

1) условия финансирования, дата предложения, местоположение, состояние, общая площадь, этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога. Использование других единиц сравнения не приведет к изменению стоимости, следовательно, их использование нецелесообразно.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки, и абсолютные поправки, отражающие текущее состояние объекта. Если объект оценки лучше сопоставимого объекта, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

При введение корректировок Оценщиком была введена шкала корректировок. Допустимый диапазон корректировок составляет от 0% до 35%. Величина корректировки более 35% позволяет сделать вывод о том, что выбранный объект-аналог не является действительно таковым и должен быть исключен из выборки.

Корректировки, величина которых составляет от 0% до 10%, вносятся Оценщиком экспертно, на основании проведенного анализа рынка объекта оцени и предоставленной информации от специалистов рынка недвижимости и с использованием шкалы относительной важности представленной в табл.).

2.7.1 Подбор объектов аналогов (Таблица 7)

№	Тип Объекта	Местоположение	Основные характеристики
1	Квартира	г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220	Четырехкомнатная квартира на 7 этаже новостройки, монолитно -кирпичный дом, общая площадь квартиры 104,5 кв.м, состояние - под отделку
Сопоставимые объекты
1	Квартира	г. Челябинск, ул. Ак. Каралева, дом 19	Квартира, 4 комнаты, свободная планировка, без отделки, высота потолков 3 м, общая площадь 146 кв.м, 2 этаж
2	Квартира	г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г	Четырехкомнатная квартира, общая площадь 114 кв.м, на 3 этаже, без отделки
3	Квартира	г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122	Четырехкомнатная квартира, общая площадь 125 кв.м, на 5 этаже, без отделкищ
4	Квартира	г. Челябинск, ул. Чичерина, 33 в	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 124 кв.м,
5	Квартира	г. Челябинск, Курчатова, 34	Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 85,6 кв.м
Средняя стоимость, руб./кв.м

2.7.2 Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода. Таблица 8

1	Характеристика объектов		Четырехкомнатная квартира на 7 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку	Четырехкомнатная квартира, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 146 кв.м, 2 этаж	Четырехкомнатная квартира, общая площадь 114 кв.м, на 3 этаже, без отделки	Четырехкомнатная квартира,  общая площадь 125 кв.м, на 5 этаже, без отделки
2	Местополо-жение объекта		г. Челяьинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220	г. Челябинск, Ак. Каралева, дом 19	г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г	г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122
3	Цена предложения Цена продажи	руб.		5560000	3990000	4250000
4	Общая площадь	кв.м	104,50	146,00	114	125
5	Цена за ед. общей площади	руб./кв.м		38000	35000	34000
6	Наличие обременений, цена продажи			Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене	Обременений нет, продажа - по рыночной цене
7	Состояние (внешний вид)		Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку
8	Уторговывание
9	Корректировки	%		-10	-10	-10
10	Обоснование корректировки		Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы  готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова, скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%.
11	Скорректированная стоимость	р/кв.м		34200	31500	30600
Внесение корректировок
1	Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
2	Корректировки	%		0	0	0
3	Обоснование корректировки		Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли - продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась.
4	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		34200	31500	30600
5	Дата предложения		Март 2014 г.	Март 2014 г.	Март 2014 г.	Март 2011г.
6	Корректировки			1,00	1,00	1,00
7	Обоснование корректировки		Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.
8	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		34200	31500	30600
9	Местоположение объекта		г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв.	г. Челябинск, Ак. Каралева, дом 19	г. Челябинск, Комсомольский пр-т, 41 г	г. Челябинск, ул. Бр. Кашириных, 122
10	Корректировки	%		0,00	0,00	0,00
11	Обоснование корректировки		Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 10 минут пешком от остановки транспорта. Внесение корректировок не требуется
12	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		34200	31500	30600
13	Площадь		104,5	146	114	125
14	Корректировки	%		0%	0%	0%
15	Обоснование корректировки		Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется.
16	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		34200	31500	30600
17	Состояние объекта		Под отделку	Под отделку	Под отделку	Под отделку
18	Корректировка на ремонт  здания	руб./кв.м		0,00	0,00	0,00
19	Обоснование корректировки		Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется.
20	Скорректированная стоимость	руб/кв.м		34200	31500	30600
21	Этаж		7	2	3	5
22	Корректировки	%		0%	0%	0%
23	Обоснование корректировки		Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги № 4,5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится.
24	Скорректированная стоимость	руб./кв.м		34200	31500	30600
25	Весовые коэффициенты			0,20	0,20	0,20
26	Стоимость объекта оценки за 1 кв.м.	руб./кв.м	33966
27	Стоимость объекта оценки.	руб.	3 549 447

Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей.

2.8 Согласование результатов

Согласование результатов полученных с помощью различных подходов

Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. 

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки. 

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложе

3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д. 

Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. Отказ от использования затратного и доходного подходов, приведен выше. Проведение согласования не требуется.

5. Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона рублей пятьсот сорок девять тысяч) рублей.

6. Подготовка отчета и заключения  по оценке

Подготовлен отчет №25-01/2011 от 01 марта 201 года «Об определении рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв.

Исполнитель Башарова Рузалина Рафиковна ООО «Центр Информационных технологий».

Заключение

Настоящее заключение подготовлено ООО «Центр Информационных Технологий»  на основании Договора на оценку №  №ОД-01-01 от 25 февраля 2014 года. Задания на оценку (и Отчета   №25-01/2011 от 01 марта 2011 года на оценку рыночной стоимости квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, выполненного оценщиком Башаровой Рузалиной Рафиковной.

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, по состоянию на 01 марта 2011 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона пятьсот сорок девять тысяч) рублей.

Все расчеты были проведены, а Отчет составлен в соответствии с Законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

Доклад об оценке

01 марта 2014г. на основании договора на оценку №ОД-01-01 от 25 февраля 2014 года. Между Ивановым Сергеем Владимировичем и ООО «Центр Информационных технологий», в лице исполнителяБашаровой Рузалины Рафиковны,  была произведена оценка недвижимого имущества.

Объектом оценки является четырехкомнатная квартира, общей площадью 104,5 кв.м., расположенная по адресу: РФ, г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220. Находящаяся в собственности у Иванова Сергея Владимировича, на основании свидетельства о государственной регистрации права. Для определения рыночной стоимости квартиры, для внесения в уставный капитал.

Объект оценки представляет собой помещение. Во избежание больших погрешностей при расчете и выделении доли в общих затратах (строительство здания), приходящейся на оцениваемый объект, затратный подход не применялся. 

Квартиры аналогичной планировки (4 и более комнат, площадью около 100 и более кв.м) относятся к жилью бизнес - класса. При этом, в предлагаемых в аренду квартирах бизнес - класса сделан дизайнерский ремонт. То есть сдача квартиры в аренду в текущем состоянии невозможна. Вместе с тем, определить стоимость ремонта квартиры также крайне сложно, поскольку стоимость дизайнерского ремонта значительно колеблется. Таким образом, доходный подход не применялся, поскольку любые расчеты в рамках доходного подхода будут носить излишне гипотетический характер и способны ввести в заблуждение потенциальных пользователей.

В связи с невозможностью применения затратного и доходного подходов при оценке рыночная стоимость квартиры была определена сравнительным методом. При применении этого метода стоимость объекта оценки определяется по сравнению с ценой предложения аналогичных объектов. Оценщиком были отобраны сопоставимые объекты (текущее предложение), которые по ряду характеристик достаточно близки к оцениваемому объекту. Оценщиком были выбраны следующие элементы сравнения: условия финансирования; дата предложения; местоположение; состояние; общая площадь; этаж.

Проведенный анализ объектов оценки, изучение Оценщиком сегмента рынка, к которому относятся объекты оценки, позволили сделать вывод о том, что приведенные выше элементы сравнения достаточны для проведения сравнительного анализа объектов оценки и каждого объекта-аналога.

Для расчета рыночной стоимости объектов оценки нами использовались относительные поправки, которые вносятся путём умножения цены продажи сопоставимого объекта на коэффициент, отражающий степень различия в характеристиках сопоставимого объекта и объекта оценки. 

Применена корректировка уторговывания стоимости 1 кв. м в связи с тем, что, продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%., скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Челябинске составляет в среднем около 10%. После применения корректировки стоимости 1 кв. м аналогичных объектов, была вычислена средняя стоимость 1 кв. м.

(34200+31500+30600+34110+39420/5 = 33966 руб.),

общая стоимость = 104,5 кв.м. * 33966 руб. = 3 549 447 руб.

Следовательно рыночная стоимость квартиры общей площадью 104,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. Салавата-Юлаева, д. 15, кв. 220, по состоянию на 01 марта 2014 года составляет, округленно 3 549 000 (Три миллиона пятьсот сорок девять тысяч) рублей.

Список использованных источников

1. Закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  №135-ФЗ от 29 июля 1998 года, Федеральными стандартами оценки, утвержденными Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №№254,255,256 (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3).

2. Источник информации www.chel.v-nedv.ru «Вся недвижимость», АН "Инком-недвижимость".

3. Андрианов Ю.В. Оценка автотранспортных средств. - М.: Дело, 2003.

4. Антонов В.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. - М.: Русская оценка, 2001.

5. Назаров О.С., Третьяков Э.А. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга, 2002.

6. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2004. - 560 с.

7. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2006. - 206 с.

8. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости. - М.: Финансы и Статистка, 2007. - 557 с.

Размещено на Allbest.ru

...