Определение стоимости недвижимого имущества

Размещено на http://allbest.ru

Определение стоимости недвижимого имущества

Введение

Оценка недвижимости является очень актуальным видом деятельности в современном мире. Каждый день совершаются различные операции с недвижимым имуществом, такие как: строительство, снос, продажа - и каждая из этих операций, перед её совершением, требует оценки её стоимости.

В зависимости от вида операции определяется вид стоимости объекта оценки, например: рыночная стоимость, восстановительная стоимость, инвестиционная стоимость и т.д.

Объектом исследования курсовой работы является оценочная деятельность.

Предметом является оценка склада в г.Челябинске в металлургическом районе.

Цели курсовой работы:

· Изучить теоретические аспекты и выявить природу оценки земельного участка на конкретном примере;

· Сказать об актуальности проблемы в современных условиях;

· Изложить возможности решения тематики;

· Рассмотреть подходы и методы оценки земельных участков;

· Провести анализ процесса оценки земельных участков и иных объектов недвижимости, т. е. помещения, находящегося на данном участке.

Основная цель курсовой работы - это провести детальную оценку объекта недвижимости при помощи затратного, сравнительного и доходного подхода.

А также выбор методов расчёта различных составляющих этих подходов, например: коэффициента капитализации, физического износа и т.д. И получить итоговую рыночную стоимость путём согласования результатов.

При написании курсовой работы будут использоваться следующие методы:

1) анализ литературы; 2) анализ нормативно-правовой основы оценочной деятельности; 3) классификация; 4) конкретизация.

Данная курсовая работа в будущем может быть использована для определения рыночной стоимости различных объектов нежилой недвижимости.

1.Теоретическая часть

собственность оценка недвижимость

1.1 Общие понятия оценки

Под оценочной деятельностью в РФ понимается - деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки к рыночной или иной стоимости.

Объектами оценки являются: 1) отдельные материальные объекты; 2) совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определённого вида; 3) право собственности и иные вещные права; 4) право требования и обязательства; 5) работы, услуги, информация; 6) иные объекты гражданских прав; 7) задания, строения и подземельные сооружения; 8) земельные участки; 9) леса и многолетние насаждения; 10) объекты инженерного благоустройства.

Субъекты оценочной деятельности: 1) органы исполнительной власти РФ, субъектов РФ и муниципальных образований; 2) оценщики - это индивидуальные предприниматели, юридические лица, профессиональные объединения оценщиков; 3) заказчики оценки, по инициативе которых на основании договора проводится оценка; 4) потребители оценочных услуг.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Недвижимое имущество (недвижимые вещи) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Подход к оценке стоимости - общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.

Метод оценки стоимости - способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.

В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы.

Оценщик - физическое лицо, являющееся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, осуществляющее оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо на основании трудового договора, заключенного с юридическим лицом, которое соответствует условиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и застраховавшее свою ответственность в соответствии с требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности.

1.1.1 Общие понятия собственности и иных вещных прав

Основой рыночной экономики является собственность во всех ее видах и формах. Понятие «собственность» может употребляться в двух значениях - как имущество и как отношения между людьми, возникающие по поводу этого имущества.

Собственность - это отношения между людьми по поводу пользования, владения и распоряжения экономических ресурсов или принадлежность вещественных и нематериальных ценностей определенным лицам. Право собственности предполагает наличие следующих полномочий собственника или другого лица по отношению к имуществу:

1. Пользование - процесс извлечения полезных свойств из данного имущества.

2. Владение - это возможность распоряжения объектом собственности в своих интересах. Однако, в юридическом аспекте присвоение рассматривается как владение - фактическое обладание данной вещью или имуществом, закрепленное юридически. Тогда как в экономике владение - это ограниченное распоряжение объектом собственности на определенных условиях.

3. Распоряжение - определение дальнейшей судьбы данного имущества (продажа, дарение, обмен, наследование, сдача в аренду или залог и т.д.).

Отношения собственности предполагают наличие субъектов и объектов присвоения. Субъект присвоения -- собственник -- тот, кто присваивает: отдельные лица, группы людей, социальные слои, государство. Объект присвоения -- объект собственности -- то, что присваивается: материальные ценности и нематериальные ценности.

Собственник имущества может передавать права распоряжения и пользования своим имуществом другим людям, сохраняя при этом за собой право владения им.

Право собственности -- это право субъекта использовать и (или) владеть материальными и нематериальными благами.Существует две основных формы собственности:

1. Государственная и муниципальная собственность. При данной форме собственности собственником имущества является государство в лице органов государственной власти (комитеты и отделы по управлению государственным имуществом) либо органы местного самоуправления.

2. Частная собственность - форма собственности, при которой собственником является физическое лицо или семья. Истории известно два исторически сложившихся вида частной собственности:

· частная индивидуальная собственность. Предприятием, основанным на частной индивидуальной форме собственности владеет и управляет одно физическое лицо. Достоинством таких предприятий является то, что их сравнительно легко создать, а при необходимости - ликвидировать; собственник обладает свободой в принятии экономических решений, в распоряжении ресурсами и доходами. Недостатки индивидуальных компаний обусловлены тем, что собственник отвечает за дела компании всем своим имуществом, в том числе и не вложенным в дело (принцип неограниченной ответственности

· Частная коллективная собственность - при этой форме собственности имуществом владеют несколько собственников в соответствии с вкладом (долей) каждого собственника в общее имущество. Наиболее распространенными являются два вида предприятий, основанных на частной коллективной форме собственности - товарищества и акционерные общества. акционерные общества - предприятия, находящиеся в коллективной собственности своих пайщиков (акционеров), доля собственности каждого из которых определяется размером пакета акций. Уставный капитал состоит из определенного количества ценных бумаг - акций и облигаций. Все акционеры, число которых обычно не ограничивается, являются совладельцами общества, а держатели облигаций - его кредиторами. Каждый из пайщиков несет ответственность, ограниченную размером своей доли капитала. Владение акциями дает их владельцам доход, который называется дивидендом. Он выплачивается из чистой прибыли предприятия. Акции и облигации свободно покупаются и продаются на фондовой бирже, пари этом можно быть владельцем акций нескольких предприятий. Контрольный пакет - это доля капитала, которая дает возможность контролировать деятельность предприятия. Товарищества (партнерства) - это предприятия, имеющие двух и более владельцев, объединивших свои капиталы для совместного ведения дел. Права и ответственность каждого из них определяются соглашением.

1.1.2 Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на объект недвижимости

Федеральный закон №135 «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Определяет оценочную деятельность в России. Даёт основные понятия оценки, субъектов и объектов оценки.

Понятие "правоустанавливающий документ" введено п.2ст.4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Конкретизировано в ст.17 того же закона, но уже как Основания для государственной регистрации прав. К ним относятся:

*акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

*договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

*акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

*свидетельства о праве на наследство;

*вступившие в законную силу судебные акты;

*акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

*иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

*иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

К правоудостоверяющим документам на землю относятся:

- свидетельство о праве собственности на землю (в том числе по Постановлению Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения", которое утратило силу) с обязательным приложением кадастрового плана (карты, паспорта) участка;

- свидетельство о праве собственности на землю (выданное в том числе по Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России", который утратил силу);

- свидетельство на право пожизненного наследуемого владения землей (по Постановлению N 177);

- свидетельство о праве бессрочного (постоянного) пользования землей (по Постановлению N 177);

1.2 Характеристика доходного подхода

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Базовая формула доходного подхода:

или , где (1)

С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:- качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;- рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:- капитализации доходов;- дисконтированных денежных потоков.

1.2.1 Метод капитализации

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.

Метод капитализации доходов используется, если:

* потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

, где (2)

С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент или ставка капитализации (%).

ЧОД - чистый операционный доход.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

, где (3)

S - площадь, сдаваемая в аренду, м²;

См - арендная ставка за 1 м².

Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы (4)

Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):

ЧОД = ДВД - ОР (5)

Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Расчет коэффициента капитализации.

Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:* метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;* метод прямой капитализации.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.

Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где (6)

Rm - ипотечная постоянная;ДО - ежегодные выплаты;К - сумма ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.

Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:

; где (7)

Rc - коэффициент капитализации собственного капитала;PTCF - годовой денежный поток до выплаты налогов;Кс - величина собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

, где (8)

М - коэффициент ипотечной задолженности.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У_р - ставкой процента для рекапитализации.

Метод прямой капитализации.

Прямая капитализация - оценка имущества при сохранении стабильных условий его использования, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал.

Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:* прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);* возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;* возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).

Метод Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

; где (9)

n - оставшийся срок экономической жизни;Ry - ставка доходности инвестиций.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

(10)

где SFF - фактор фонда возмещения;

Y = R (ставка дохода на инвестиции).

Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:

, (11)

где У_б - безрисковая ставка процента.

Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.

Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что:* применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;* метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.

1.2.2 Метод дисконтирования денежных потоков

Рассмотрим метод дисконтированных денежных потоков. С его помощью можно оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:* предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;* имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;* потоки доходов и расходов носят сезонный характер;* оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;* объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчета ДДП необходимы данные:* длительность прогнозного периода;* прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;* ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП.

1. Определение прогнозного периода. Для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:1) потенциальный валовой доход;2) действительный валовой доход;3) чистый операционный доход;4) денежный поток до уплаты налогов;5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток (ДП) для недвижимости рассчитывается следующим образом:1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе арендной платы и прочих доходов;2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца недвижимости, связанных с недвижимостью;3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на доходы владельца недвижимости.

Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:1) метод кумулятивного построения;2) метод сравнения альтернативных инвестиций;3) метод выделения;4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:* моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;* расчет ставки доходности инвестиций по объекту;* полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

; где (12)

PV - текущая стоимость;Ci - денежный поток периода t;It - ставка дисконтирования денежного потока периода t;M - остаточная стоимость.

Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

1.3 Характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход применим в случае развитого рынка, что дает возможность оценщику подобрать достаточное количество аналогичных объектов. Основным источником информации в сравнительном подходе является информация о сделках купле-продаже.

Далее оценщик приводит стоимость, подобранных им аналогичных объектов оценки сопоставимый вид, по средствам корректирующих поправок к стоимости. Оценщик таким образом получает такую стоимость аналогичных объектов как если бы аналогичный объект обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. Можно считать что полученная скорректированная стоимость аналога отражает его рыночную стоимость. Отсюда данный подход оценки получил название сравнительный подход.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах:

· Принцип замещения. Суть принципа заключается в том, что стоимость объекта оценки не может превышать минимальной стоимость аналогичного объекта или стоимости строительства такого же нового объекта.

· Принцип вклада. Основным понятием данного принципа является понятие "Вклад". Вклад - денежное выражение некой характеристики объекта, некая сумма на которую оценщик может либо уменьшить либо увеличить стоимость объекта.

· Принцип спроса и предложения. В этом принципе основную роль играет определение факторов влияющих на стоимость объекта, оценщик должен определить все факторы оказывающие существенное влияние на стоимость объекта недвижимости, а также как должен представлять как изменится стоимость объекта недвижимости при изменении этих факторов.

Сравнительный подход можно разбить на следующие этапы:

1. Изучение рынка недвижимости, анализ тенденций и состояние рынка, создание банка данных по стоимости аналогичных объектов.

2. На этом этапе оценщик проводит выбор наиболее схожих аналогичных объектов недвижимости с объектом оценки.

3. Статистическая обработка данных цель которой выявление факторов влияющих на стоимость объекта оценки (определение корректирующих коэффициентов).

4. Приведение стоимости аналогов в сопоставимы вид путем определенных на 3 этапе корректирующих коэффициентов и получение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Сегментирование рынка - это разбивка рынка на секторы (сегменты), имеющие сходные объекты и субъекты.

Объекты должны быть сходными: по назначению использования, по качеству, по передаваемым правам, по местоположению, физическим характеристикам.

Субъекты должны быть сходными по платежеспособности, возможностям финансирования, инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условиях, в частности необходимо отслеживать следующие моменты.

· Срок экспозиции - время, которое объект должен находиться на рынке для того, чтобы быть проданным. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объекта. Так, в Москве для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.3. Статически обоснован.4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.4. Зависимость от активности рынка.5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

1.3.1 Классификация и суть поправок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Метод парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.

Статистические методы расчета поправок. Суть метода состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

1.3.2 Подборка объектов аналогов

Подборка объектов аналогов осуществляется на основе корректировок, которые будет необходимо ввести для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Основная информация необходимая для подбора объектов аналогов:

1 Права собственности Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой.

2 Условия финансирования сделкиЕсли условия финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости нетипичны (например в случае полного кредитования сделки купли - продажи), то в таком случае необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

3 Условия продажи и время продажиВремя продажи является одним из основных элементов сравнения. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

4 Местоположение Внесение поправки на местоположение довольно ощутимо сказывается на стоимости оцениваемого объекта.

5 Физические характеристики Под физическими характеристиками объекта недвижимости подразумеваются размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

1.4 характеристика затратного подхода

Затратный подход, используемый для оценки недвижимости, основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно Стандартам Российского общества оценщиков (СТО РОО 21-01-95) при оценке недвижимости с помощью затратного подхода рекомендуется последовательно определять:1)рыночную стоимость земельного участка;2)восстановленную стоимость объекта недвижимости или стоимость замещения;3)величину накопленного совокупного износа объекта;4)рыночную стоимость недвижимости затратным методом как сумму стоимости участка земли и восстановительной стоимости объекта за минусом накопленного износа.

Существуют четыре способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:1. Метод количественного анализа.2. Поэлементный способ расчета (метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам).3. Метод сравнительной единицы.

Метод количественного анализа заключается в составлении смет затрат на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов объекта и объекта в целом. К этим затратам необходимо добавить накладные затраты и прибыль застройщика, а также затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования, необходимые для воспроизводства оцениваемых улучшений

Поэлементный способ расчета представляет собой модификацию количественного метода, но он гораздо менее трудоемок, так как основан на использовании не единичных, а укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 куб. м кирпичной кладки, 1 кв. м кровельных покрытий и т.п.).

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения. Сущность метода состоит в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект - аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта - аналога (1 куб. м, 1 кв. м и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

1.4.1 Виды износов

Износ -- это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Износ обычно измеряют в процентах, а стоимостным выражением износа является обесценение.

Существуют три вида износа: физический, моральный и внешний (экономический).

Моральный износ - это снижение потребительской привлекательности объекта недвижимости, обусловленное устаревшими архитектурой здания, планировкой, инженерным обеспечением. Моральный износ подразделяется на функциональный и технологический. Функциональный износ связан с расширением функциональных возможностей у новых объектов недвижимости (аналогичных существующим). В результате функционального износа объекты недвижимости старых построек становятся для будущих собственников менее привлекательными и дешевеют. Технологический износ связан с научно-техническим прогрессом - появлением новых конструкций, технологий и материалов, что приводит к снижению себестоимости объектов недвижимости и эксплуатационных затрат. Моральный износ, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

Внешний (экономический) - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических и других факторов. Причинами внешнего износа могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.

Физический износ -- постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает устранимый и не устранимый.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

· экспертный (нормативный);

· стоимостной;

· метод расчета срока жизни здания.

2 Расчётная часть

Задание на оценку

Основание для проведение оценки

Основанием для проведения оценки является заключённый договор между оценщиком и заказчиком на проведение оценки гаража. Договор прилагается в приложении А.

Наименование объекта оценки

Объект оценки: Гараж по адресу ул. Строительная 11.

Имущественные права на объект оценки

Имущественные права на объект оценки: Право собственности ( свидетельство о государственной регистрации права предоставлено в 2010 году).

Дата оценки

Дата оценки: 2 декабря 2013 года.

Цель оценки

Цель оценки: Рассчитать рыночную стоимость объекта оценки.

Назначение оценки

Результаты будут использоваться для продажи объекта оценки на рынке коммерческой недвижимости.

Вид стоимости

Вид стоимости: Рыночная стоимость.

Форма отчёта

Форма отчёта: письменная

График проведения оценки

Начальный этап с 2.12 по 4.12

Этап осуществления с 5.12 по 6.12

Этап подготовки доклада с 7.12 по 8.12

Срок проведения оценки: ( с 2.12.2013 до 8.12.2013)

Дата составления отчёта об оценке

Дата составления: 7.12.2013

Допущения и ограничения на которых основывается оценка

1)Оценщик не несет ответственности за скрытые дефекты, которые не могут быть выявлены при визуальном осмотре объектов, и которые могут существенно повлиять на рыночную стоимость.

2)Оцениваемые права, относящиеся к объектам оценки, считаются достоверными. Оценщик не несет ответственности за юридическую достоверность предоставленных Заказчиком документов, подтверждающих право собственности на оцениваемые объекты.

3) Предполагается, что информация, полученная от Заказчика или сторонних специалистов, является надежной и достоверной. Оценщик освобождается от ответственности за достоверность информации, предоставленной Заказчиком, и не обязан проводить ее проверку. Он также не может гарантировать абсолютную точность информации, предоставленной другими сторонами, поэтому, по возможности, для всех сведений, использованных в отчете об оценке, указываются источники информации.

4) Мнение Оценщика относительно стоимости объектов действительно только на дату проведения оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, и на стоимость объектов.

Сведения о заказчике и оценки и объекте недвижимости

Сведения о заказчике оценки

ИП - «Давыдов». Зарегистрирован в 2000 году. Давыдов Алексей Сергеевич. Серия и номер документа удостоверяющего личность 78 04 951781. Дата выдачи 15.08 1978 отделом уфмс г.Челябинска по металлургическому району.

Сведения об оценщике

Букреев Артём Андреевич. Документ удостоверяющий личность - Паспорт: 75 08 531689 выдан 15.06.1998 отделом уфмс г.Челябинска по металлургическому району.

Профессиональная деятельность застрахована.

Является сотрудником некоммерческого партнерства оценщиков «Экспертный совет». Включён в реестр сотрудников 15.11.2005, свидетельство №0088786.

Орган выдавший лицензию: Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом России 14.08.2005

Стаж работы оценщиком 8 лет.

Данные об оценочной организации

Название: Экспертный Совет

Юр.лица: ООО «Экспертный совет».

Адрес: Г. Челябинск, ул. Ленина, д. 01.

Телефон: +7 (351) 298-15-85 Общий

Е-mail: expert@mail.ru

Сайт: www.epert.ru

Время работы: пн-вс 10.00-18.00 без перерыва и выходных.

Применяемые стандарты оценочной деятельности

Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 256;

Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 255;

Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)» утвержденным Приказом МЭРТ РФ от 20.07.2007 г. № 254.

Описание объекта оценки

Местонахождение и местоположение объекта оценки

Техническое описание объекта оценки

Таблица 2

Анализ рынка объекта недвижимости

Рынок складской недвижимости в г.Челябинске развивается. Это связано с развитием регионального потребительского рынка. Темпы роста объёмов розничного товарооборота за последние года не опускается ниже 25%. Также это связанно с развитием торговых сетей Челябинска, вызванное высокими темпами развития потребительского рынка.

К основным ценообразующим факторам можно отнести:

· Район расположения склада;

· Наличие в нём дополнительных улучшений, его специализация;

· Площадь склада;

· Транспортная доступность.

Промышленные зоны Челябинска, которые в настоящий момент активно используются под складское хозяйство, расположены по четырем основным направлениям - Троицкое, Свердловское, Копейское и Уфимское. Сейчас распределение предложения по этим направлениям выглядит следующим образом:

Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода. Определение наилучшего и наиболее эффективного использования. Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не может быть найдено, т.к. объект предназначен для складирования на нём товаров, и иным его использование быть не может.

Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

· осмотр объекта оценки;

· интервью с собственником объекта оценки;

· анализ рынка, к которому относится объект оценки;

· выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

· обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

· составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Выбор и обоснование подходов и методов оценки

Т.к. основной задачей курсовой работой является определение рыночной стоимости объекта используя три подхода к оценке недвижимости, то определение стоимости будет осуществляться доходным, затратным и сравнительным подходами.

В затратном подходе расчёт физического износа будет осуществляться методом срока жизни, т.к. для других методов нет достаточно объёма необходимой информации для расчёта износа.

Расчёт стоимости сравнительным подходом будет осуществляться на сравнении объекта оценки с четырьмя аналогами.

Для расчёта коэффициента капитализации будут найдены три объекта аналога, которые продаются и сдаются в аренду одновременно, после чего будет рассчитана стоимость объекта оценки.

Определение стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Подбор объектов аналогов

Аналог 1 - Советский район, цена продажи 3000000 р., площадь 100 кв.м.

Состояние объекта отличное.

Аналог 2 - Металлургический район, цена продажи 3100000 р., площадь 120 кв.м.

Состояние объекта среднее.

Аналог 3 - Советский район, цена продажи 2750000 р., площадь 100 кв.м.

Состояние объекта хорошее.

Аналог 4 - Ленинский район, цена продажи 2900000 р., площадь 110 кв.м

Состояние объекта хорошее.

Определение итоговой величины рыночной стоимости, сравнительным подходом Обоснование корректировок, примененных в Таблице 4

Таблица 4

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Цена продажи	руб./м2		3000000	3100000	2750000	2900000
Общая площадь	м2	110	100	120	100	110
Цена 1 м2 площади			30000	25033	27500	26364
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	доли		1	1	1	1
Скорректиров цена	руб./м2		30000	25033	27500	26364
Переданные имущественные права			собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	доли		1	1	1	1
Скорректиров цена	руб./м2		30000	25033	27500	26364
Условия рынка (время предложения)			Декабрь 2013	Декабрь 2013	Декабрь 2013	Декабрь 2013
Корректировка	1		1	1	1	1
Скорректиров цена	руб./м2		30000	25033	27500	26364
Поправка на площадь объектов оценки	м2		+10	-10	+10	0
Корректировка	доли		1,01	0,99	1,01	1
Скорректиров цена	руб./м2		30300	24783	27775	26364
Местоположение		металлур	советский	металлургический	советский	ленинский
Корректировка	доли		1,05	1	1,05	1,06
Скорректиров цена	руб./м2		31815	24783	29164	27946
Состояние объекта		хорошее	отличное	среднее	хорошее	хорошее
Корректировка	доли		0,95	1,05	1	1
Скорректиров цена	руб./м2		30224	26022	29164	27946
Общая валовая коррекция	доли		0,01	0,04	0,06	1,06
Весовой коэффициент	%		35	25	20	20
Стоимость объекта	руб./м2	27531
Стоимость объекта	руб.	3028410

Рыночная стоимость сравнительным подходом составила 3028410 рублей.

2.1 Расчёт стоимости доходным подходом

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI/R,

Где: PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

· Определение чистого операционного дохода;

· Определение коэффициента капитализации;

· Расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

2.1.1 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход - рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.

Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный (действительный) валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

2.1.2 Анализ ставок аренды

Таблица 5

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	domchel.ru	domchel.ru	domchel.ru
Адрес	Трактовая ул, д. 26	Свердловский тракт, д. 5	Дарвина д. 69
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия время	Декабрь 2013	Декабрь 2013	Декабрь 2013
Физические характеристики	Холодный склад	Холодный склад	Холодный склад

Обоснование корректировок, применённых в таблице 7.

Таблица 6

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Корректировка не вводится, т.к. все они продаются на рынке коммерческой недвижимости.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	У всех объектов одинаковые передаваемые имущественные права. Корректировки не вводятся.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Время предложения у всех объектов одинаковое. Корректировки не вводятся.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Вводятся повышающие корректировки на аналог 1 и 3, т.к. их расположение менее выгодное, чем у объекта оценки
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправки вводятся на аналог 1 и 2. Понижающие поправки, т.к. их состояние лучше, чем у объекта оценки
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Отсутствуют, как и у объекта оценки. Корректировки не вводятся.

Расчёт арендной ставки

Таблица 7

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м2		190	200	180
Общая площадь	м2	110	100	120	100
Совершенная сделка или предложение		предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	доли		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		190	200	180
Переданные имущественные права		аренда	аренда	аренда	аренда
Корректировка	доли		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		190	200	180
Условия рынка (время предложения)		Декабрь 2013	Декабрь 2013	Декабрь 2013	Декабрь 2013
Корректировка	доли		1	1	1
Скорректированная цена	руб./м2		190	200	180
Местоположение		Металлургический район	Советский район	Металлургический район	Советский район
Корректировка	доли		1,03	0	1,03
Скорректированная цена	руб./м2		196	200	189
Состояние объекта		хорошее	отличное	отличное	хорошее
Корректировка	доли		0,98	0,98	1
Скорректированная цена	руб./м2		192	196	162
Дополнительные улучшения		Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют	Отсутствуют
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		192	196	162
Общая валовая коррекция	доли		0,01	-0,02	-0,03
Весовой коэффициент	%		40	32	28
Арендная ставка	руб./м2	185

2.1.3 Определение коэффициента капитализации

Таблица 8

№ пп	Характеристики	Аналог 1 ...

Подобные документы

• Оценка объекта недвижимого имущества

  Общие понятия оценки. Понятие собственности и иных вещных прав. Основные виды правоустанавливающих документов. Характеристика доходного и затратного подхода. Цель и процедура оценки, основание для ее проведения. Определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 14.11.2011
  

• Определение рыночной стоимости недвижимого имущества на примере гаража

  Основные виды правоустанавливающих документов на объект недвижимости в зависимости от оснований возникновения права собственности и иных вещных прав. Оценка рыночной стоимости гаража. Затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке недвижимости.
  
  курсовая работа [716,0 K], добавлен 08.06.2015
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Понятие недвижимого имущества, его признаки и методы оценки

  Понятие и характеристика недвижимого имущества как товара. Неподвижность, связь с землей, полезность, долговечность как частные признаки недвижимости. История становления оценочной деятельности в России. Содержание доходного подхода оценки недвижимости.
  
  контрольная работа [116,6 K], добавлен 19.06.2013
  

• Определение стоимости недвижимого имущества

  Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013
  

• Кадастровая оценка земель и иных объектов недвижимости

  Понятие недвижимого имущества и принципы его оценки; рынок недвижимости. Виды стоимости земель. Нормативно-правовое регулирование проведения кадастровой оценки стоимости земельных участков в РФ. Решение проблем в сфере земельно-имущественных отношений.
  
  дипломная работа [125,6 K], добавлен 16.04.2015
  

• Классификация объектов недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости

  Классификация недвижимого имущества: коммерческая недвижимость, личная жилая собственность, предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, объекты инвестиций. Сущность доходного подхода к оценке недвижимости.
  
  контрольная работа [45,3 K], добавлен 23.08.2013
  

• Использование доходного подхода в процессе оценки недвижимости

  Структура доходного подхода, методы капитализации доходов. Экономический анализ реструктуризации реконструируемого объекта недвижимости: общая характеристика, финансовые показатели, рентабельность; обслуживание долга. Определение стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [410,4 K], добавлен 09.06.2011
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Виды и классификация поправок в сравнительном подходе

  Понятие и виды поправок в сравнительном подходе. Основная база и суть поправок в сравнительном подходе. Применение и влияние поправок на стоимость объекта недвижимости. Стоимостные и процентные поправки. Основные факторы рыночной стоимости имущества.
  
  курсовая работа [50,9 K], добавлен 24.03.2016
  

• Оценка недвижимости, методы и факторы, влияющие на ее стоимость

  Определение стоимости недвижимости, ее отличия от недвижимого имущества. Основные классификация объектов недвижимости, цели и объекты ее оценки. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Этапы процесса оценки.
  
  реферат [38,2 K], добавлен 18.10.2011
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Доходный подход к оценке стоимости бизнеса

  Методы доходного подхода к оценке бизнеса, основанные на определении текущей стоимости будущих доходов. Анализ, прогноз расходов и инвестиций. Развитие доходного подхода в оценке автотранспортных средств в РФ. Преимущества и недостатки доходного подхода.
  
  курсовая работа [178,5 K], добавлен 06.05.2015
  

• Определение поправок в сравнительном подходе оценки недвижимости

  Классификация, последовательность и особенности расчета поправок в сравнительном подходе оценки стоимости недвижимости. Основное правило корректировки. Анализ результатов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода.
  
  реферат [15,0 K], добавлен 21.05.2015
  

• Экономика недвижимости

  Недвижимые и движимые вещи. Виды износа, свойства и права собственности на недвижимость. Оценка стоимости недвижимости, виды стоимости. Принципы и методы оценки недвижимости. Оценка способности недвижимого имущества приносить доход. Теория капитализации.
  
  реферат [36,0 K], добавлен 10.01.2009
  

• Применение метода капитализации доходов в оценке гостиницы

  Особенности рынка недвижимости. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости. Технология оценки гостиницы как объекта коммерческой недвижимости, методы доходного и нормативно-доходного подхода. Процесс оценки гостиницы методом капитализации доходов.
  
  курсовая работа [44,8 K], добавлен 07.02.2010
  

• Подходы и методы оценки имущества

  Понятие оценки стоимости имущества, объекты оценки, виды оценочной стоимости. Законодательно-правовая основа, этапы проведения оценки имущества. Сущность подходов и методов оценки имущества. Преимущества в применении различных подходов к оценке имущества.
  
  курсовая работа [59,1 K], добавлен 19.07.2010
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
  
  курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010
  

• Оценка недвижимости

  Понятие недвижимого имущества, виды стоимости, используемые в его оценке. Анализ рынка объекта оценки, обоснование значений ценообразующих факторов. Количественные и качественные характеристики квартиры в г. Новосибирске, расчет ее рыночной стоимости.
  
  курсовая работа [4,3 M], добавлен 06.05.2014
  

• Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования

  Понятие, особенности жилищной ипотеки и необходимость, методика оценки недвижимости для целей ипотечного кредитования. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости и использование затратного, сравнительного и доходного подхода.
  
  дипломная работа [131,4 K], добавлен 23.06.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам