Рынок земли

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рынок земли



Введение

рынок земля экономический

Выбор темы для моей курсовой был не случайным, потому что она была, есть и будет актуальна всегда, особенно в России. Ведь РФ крупнейший в мире обладатель природных ресурсов, на её территории расположены почти все природно-минеральные вещества планеты и почти половина всех мировых запасов пресной воды. К тому же преобладающая часть территорий располагается в сейсмоустойчивых регионах, а на всемирной выставке в Париже наши богатые чернозёмом земли были признаны эталоном почв. И при всём при этом эффективность использования этих богатейших природных ресурсов остаётся на очень низком уровне.

Особенностью земли как экономического ресурса является ее ограниченность. В отличие от капитала земля неподвижна. На уровне народного хозяйства в большинстве стран Западной Европы и Северной Америки предложение земли более или менее стабильно. Возможности расширения сельскохозяйственных площадей весьма незначительны. Одно из немногих исключений составляют Нидерланды, где в последние десятилетия удалось расширить сельскохозяйственные угодья за счет осушения прибрежных районов моря. Очевидно, что такое дорогое удовольствие могут себе позволить отнюдь не все страны. В большинстве же развитых стран наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных площадей как следствие развития городского хозяйства и инфраструктуры (строительства дорог, различных зданий, сооружений и т.п.).

В основе появления рынка земли лежит проблема частной собственности. С одной стороны, выступают собственники земельных ресурсов, с другой - люди, владеющие деньгами и желающие свои деньги и свой труд вложить в использование земельных угодий и стать предпринимателями. Собственники земли предлагают свои земли в аренду, тем самым формируют предложение на землю. Будущие сельскохозяйственные землепользователи (арендаторы) вступают в переговоры об аренде земли, тем самым формируют спрос на землю, вследствие чего в обществе возникают аграрные отношения. В роли землевладельца может выступать физическое лицо, государство, фирма. Банк и т.д., имеющее право собственности на данный участок. Землепользователь - это арендатор, предприниматель, получающий обычную прибыль. Иногда функции собственника земли и землепользователя совпадают, эта ситуация возникает, когда землевладелец сам обрабатывает свой участок или когда землепользователь стал хозяином данной земли.

Земля, ее недра, леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.



1. Теоретические основы рынка земли

1.1 Частная собственность на землю и ее экономическое значение

Для организации своей деятельности любой фирме нужно производственное пространство, на котором она смогла бы собрать вместе все остальные имеющиеся у нее ресурсы: труд, капитал, сырье и материалы и т.д. Производственное пространство может иметь самый различный вид в зависимости от профиля фирмы: для агрофирмы это будут поля под посевы или выпас скота, для промышленной фирмы - корпуса цехов с оборудованием, для сервисной фирмы - помещения, в которых она может обслуживать клиентов.

Но во всех случаях создание производственного пространства требует, чтобы фирма имела право пользоваться определенным участком земли или частью здания, которое на этом участке возведено. Как видим, рынок земли всегда является одним из важнейших рынков производственных ресурсов.

В самом начале нашего знакомства с миром экономики мы установили, что основой работы рыночных механизмов является частная собственность на все ресурсы производства и изготовленные с их помощью блага. Без права собственности нельзя осуществить саму сделку купли-продажи: ее тут же опротестует кто-нибудь другой, утверждая, что права на предмет сделки принадлежат именно ему.

Все это в полной мере относится и к рынку земли. В мире производственных ресурсов нет другого товара, который порождал бы столько конфликтов и проблем из-за регулирования прав собственности на него. Особенно трудно рынок земли рождается в России.

Проблема земельной собственности в нашей стране столь сложна и запутанна, что подробно обсудить ее в рамках настоящей главы невозможно. Напомним лишь, что частная собственность дворян на землю была гарантирована государством лишь в XVIII в. Но за этим не стояло длительной традиции, как в Европе: в нашей стране привычной была, напротив, общинная собственность на землю. Положение начало меняться лишь в конце XIX - начале XX в. на фоне преобразований в аграрном секторе (отмена крепостного права, реформа П.А. Столыпина). И все же отечественный опыт функционирования рынка земли был столь мал и столь решительно отторгнут после Октябрьской революции, что сейчас приходится создавать механизмы этого рынка практически без опоры даже на историю.

Сегодня в России частная собственность на землю как бы и признана законом но в результате действий аграрного лобби, состоящего в основном из директоров бывших колхозов и совхозов, реально ее рамки сужены лишь до земель личных и садовых участков. Сельскохозяйственные угодья и земля в городах в действительности по-прежнему остаются вне сферы частной собственности.

Конечно, надо понимать, что отношение к частной собственности на сельскохозяйственные угодья в России непростое и сильно зависит от региона. Так, в опросах общественного мнения жители северных и центральных регионов страны (где много свободных земель, а их качество и климатические условия для бизнеса не очень хороши) выступают за неограниченное право частной собственности. А вот жители южных регионов, где на душу населения в среднем приходится куда меньшая площадь сельхозугодий, плодородие почв высоко, климатические условия весьма благоприятны для выращивания многих культур, охотнее поддерживают предложения о всемерном ограничении свободной купли-продажи земель, т.е. выступают против полноценной частной собственности на землю.

Причины у жителей южных регионов для этого есть: опасность вывода земель из сельхозоборота в результате спекуляций, возможность конфликтов на почве передела угодий, боязнь скупки лучших земель иностранцами и т.д.

И все же пока в России не будет создан нормальный механизм купли-продажи всех типов земель во всех районах страны, сочетающийся с защитой сельхозугодий промышленного использования или скупки иностранцами (если граждане России не желают того), никакой серьезный экономический подъем в стране не начнется.

Объяснение этого заключается в том, что без нормально функционирующего рынка земли невозможно создать хорошо работающее сельское хозяйство. А оно особенно необходимо отечественной экономике, поскольку наша страна до сих пор не решила проблему нормального продовольственного самообеспечения.

Но почему отсутствие полноценной частной собственности на землю и нормально функционирующего рынка земли мешает развитию сельского хозяйства России и улучшению общеэкономической ситуации в стране? Отметим два важнейших негативных следствия такого положения:

1. отсутствие механизма эффективного перераспределения земли;

2. невозможность создания нормального механизма кредитования аграрного сектора. Рассмотрим каждое из этих следствий более подробно.

Отсутствие механизма эффективного перераспределения земли. Вспомним, что, решая главные экономические вопросы:

что производить;

как производить;

кто вправе получить произведенное,

любая страна в конечном счете распределяет ограниченные производственные ресурсы между теми, кто конкурирует за их получение.

Такое распределение возможно с помощью либо государственного аппарата, либо рынка (полностью свободного или частично регулируемого государством). Все это в полной мере относится к земле.

Во времена планово-командной системы вопросы землепользования решались в стране руководством КПСС и правительством, а исполнение этих решений контролировало Министерство сельского хозяйства. Именно на этом уровне принимались решения то об укрупнении колхозов и совхозов в надежде резко повысить эффективность использования земель, то о разукрупнении вчера созданных гигантов, когда выяснялось, что и создание агромонстров не приносит улучшений в сельском хозяйстве.

В рыночной системе вопросы землепользования решаются преимущественно на основе критериев эффективности: те собственники, которые не способны обеспечить прибыльное использование земель, разоряются, и земля переходит к владельцам, которые способны использовать ее более эффективно.

При этом в большинстве стран мира приняты достаточно жесткие правила работы рынка земли, позволяющие уберечь сельскохозяйственные угодья от порчи или вывода из аграрного использования.

Поскольку государство сегодня земли не перераспределяет, а рынка земли нет, то в России сейчас вообще отсутствует механизм перехода земель от неэффективных собственников к эффективным.

В итоге огромные площади земель по-прежнему находятся в распоряжении вчерашних колхозов и совхозов, которые накормить страну не могут. Вот почему россияне вынуждены и в начале XXI в. заниматься натуральным хозяйством и кормить свои семьи за счет продукции с садовых и приусадебных участков.

Невозможность создания нормального механизма кредитования аграрного сектора. Аграрно-промышленный комплекс (АПК), подобно всем другим сферам коммерческой деятельности, всегда нуждается в заемном капитале. Но удовлетворять эту потребность в России куда сложнее, чем в странах с комплексно развитой рыночной системой.

Агропромышленный комплекс (АПК) - группа отраслей, обеспечивающих: 1) производство техники и удобрений для сельского хозяйства 2) собственно производство сельхозпродукции и 3) ее первичную переработку.

Вот что говорил по этому поводу в 1995 г. министр сельского хозяйства России Александр Назарчук;

«Работа АПК сезонна, и без кредитов работать невозможно. К сожалению, в прошлом году Дума приняла решение о запрете кредитования АПК за счет бюджетных средств. Но если не будет инвестиционного кредита, то, по существу, не будет и обновления основных фондов. Так, в этом году мы засеяли 12 млн га озимых, из них только на 1,5 млн га внесли удобрения. Можно уже прогнозировать, каков будет урожай 1996 г.».

Министр прав: если не осуществлять инвестиции, то основные фонды (а в сельском хозяйстве это прежде всего земля) будут приносить все меньшую отдачу (о том, чем это грозит, мы будем говорить дальше).

Но свои объяснения есть и у Думы: кредиты, которые сельское хозяйство России получает из бюджета, как правило, никогда не возвращаются (их приходится потом «списывать» в потери бюджета).

Естественно, что не хотят кредитовать сельское хозяйство и коммерческие банки. Их отпугивает в основном невозможность получения от аграриев-заемщиков достойного обеспечения

Таким обеспечением могла бы стать земля, что вполне устроило бы банки.

1.2 Особенности функционирования рынка земли

Позже или раньше, но и России придется заняться созданием нормально работающего рынка земли. В противном случае этот рынок будет полностью функционировать в рамках «теневой экономики», т.е. возможность использования земель будет приобретаться за взятки, как это зачастую происходит сегодня.

Но создавать рынок земли непросто, поскольку он обладает рядом особенностей. Они связаны прежде всего с тем, что общее предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменений цен. Это означает, что эластичность рыночного предложения по цене равна нулю: как бы ни росла цена, которую покупатели готовы уплатить за участки, рыночное (общее) предложение этих участков не может заметно возрасти. Ведь площадь этих участков физически ограниченна (и к тому же они большей частью уже проданы). Поэтому если построить кривую предложения земли на рынке в зависимости от иены, то для небольших промежутков времени эта кривая примет вид вертикальной прямой.

Правда, если говорить о более длительной перспективе, то, приложив некоторое количество труда и капитала, можно увеличить количество пригодных к использованию земель в целом по стране. Так, например, произошло в СССР после освоения казахстанской целины или проведения мелиоративных работ на болотах Белоруссии. А, например, голландцы увеличивают площадь сельскохозяйственных земель за счет отвоевывания их у моря: они строят дамбы, а затем насыпают плодородный слой и получают прекрасные урожаи.

Это означает, что эластичность предложения земли в зависимости от цены становится хотя и небольшой, но отличной от нуля. Следовательно, если построить график предложения земли для страны в целом и для долгосрочного периода, то линия предложения (идущая вертикально вверх в течение коротких промежутков времени) превратится уже в наклонную прямую

Обратим, однако, внимание на следующее обстоятельство. Хотя общее (рыночное) предложение на рынке земли неэластично, отдельные покупатели (фирма или человек) этого не замечают. С их точки зрения, предложение земли вполне эластично по цене - нужную площадь земли в нужном районе практически всегда приобрести можно. Если, конечно, предложить ее нынешним владельцам столь высокую цену, что они захотят расстаться со своей собственностью. В итоге произойдет смена хозяев определенных участков земли, но не рост площади земли, находящейся в собственности.

Именно поэтому в экономической науке принято выделять доход владельца земли от ее продажи в особую категорию - ренту (от французского «rent» - «фиксированный доход»), поскольку это доход собственника ресурса, физически не поддающегося увеличению. Такой доход получают собственники земли, а также владельцы уникальных способностей (например, певцы, спортсмены, звезды кино и театра).

В силу неизменности предложения (неэластичности его по цене) рыночная цена земли - рента - складывается в зависимости от того, сколько максимально может быть уплачено за предложенную к продаже площадь земель. И если кривые спроса и предложения пересеклись в точке С, сформировав цену земли (площадью В) на равновесном уровне А, то доход владельца будет равен площади заштрихованного квадрата ОАСВ (определяемой как произведение площади земель на ренту, уплачиваемую за единицу земли, например за гектар).

Поэтому повышение спроса на землю реально ведет не к увеличению предложения, а к росту ренты - цены за земельные участки, получаемой их собственниками.

Увеличение спроса на землю (чему соответствует сдвиг кривой спроса вправо-вверх - с положения «Спрос на землю-1» до положения «Спрос на землю-2») не привело к росту объема предлагаемых к продаже земель. Возросла лишь их цена (рента) - с уровня А до уровня О. И соответственно увеличилась сумма дохода владельцев земель, который получен от их продажи.

Если при прежнем уровне спроса они могли выручить за свою землю сумму, равную площади прямоугольника ОАСВ, то теперь неличина их дохода составит ODEB, т.е. возрастет на величину площади прямоугольника ADEC.

Заметим, что для получения большего дохода владельцам земли не пришлось прикладывать никаких усилий: богаче их сделал рост спроса на те неизменные по объему ресурсы, которыми они владеют.

Но что определяет ту цену, которую согласны заплатить покупатели за право владения или пользования землей? Ответ на этот вопрос прост: «Выгода, которую можно получить от использования земли и которая формирует спрос на землю».

Спрос на землю предъявляют покупатели, которых можно разделить на две группы:

1. сельскохозяйственные пользователи;

2. несельскохозяйственные пользователи.

Сельскохозяйственные пользователи - все использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Несельскохозяйственные пользователи - все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей, не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных пользователей цена земли определяется ее плодородием и в определенной мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и траты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных пользователей основных факторов формирования цены земли два:

1. подготовленность участка к использованию (участок, к которому уже подведена вода, газ, электроэнергия и телефонный кабель, будет стоить дороже участка, к которому все эго еще только предстоит подвести);

2. местоположение участка.

Так, в городах цены земельных участков (равно как и жилья, представляющего собой не что иное, как пространство над земельными участками) тем выше, чем ближе они расположены к центру города или центру деловой активности.

Например, в Новосибирске в ноябре 2000 г. средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир составляла 6216 р. (около $223). При этом в центре города 1 кв. метр стоил более 9200 р., а в далеких районах средняя стоимость жилья составляла лишь 4834 р. за метр. Как отмечал новосибирский журналист Сергей Рымов: «Существенная разница объясняется не столько вопросами престижа, сколько тем, что Новосибирск - третий по площади город России и расстояния там немаленькие».

Таким образом, на цену земли влияет также транспортный фактор, т.е. удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Так, открытие в Москве линии метро до района Бибирево, облегчившее путь жителям, сразу же вызвало рост спроса на жилье в нем.

Конечно, мы нарисовали идеальную модель работы рынка земли, позволяющую понять основные его закономерности. В реальной жизни в функционировании рынка земли большую роль играют спекулянты землей, т.е. покупатели, приобретающие землю не для непосредственного использования, а для перепродажи с прибылью, когда рента возрастет (что может быть спровоцировано и собственно действиями спекулянта). Устранить спекуляции землей полностью, не нарушая при этом самого механизма работы рынка земли, просто невозможно. Но сильно ограничить такие спекуляции вполне реально, и во многих странах для этого созданы специальные законы. Например, можно запретить изменение характера использования земли (нельзя, скажем, превращать пашню в место для завода, коттеджного поселка или свалки ядовитых отходов).

В завершение знакомства с особенностями функционирования рынка земли отметим два важных обстоятельства.

Во-первых, говоря о рынке земли, необходимо помнить, что это рынок производного спроса. Спрос на землю зависит от спроса на те товары или услуги, для создания которых нужно иметь возможность использовать определенный участок земли. И если в пьесе А.П. Чехова «Вишневый сад» Лопахин покупает поместье с этим садом для строительства там дач, то причины тому очевидны: он обнаружил возросший спрос горожан на услуги в области организации отдыха. И это дает ему возможность заплатить за участок с садом высокую цену - он уверен, что окупит эти расходы.

В силу производности спроса цена одного и того же участка земли может сильно колебаться, а потому величина земельной ренты не всегда растет. При определенных условиях она может и упасть.

Во-вторых, следует различать понятия земля и полезное пространство. Новое полезное пространство получить намного легче, чем увеличить размеры земли. Так, например, если на месте двух соседних одноэтажных домов возвести многоэтажный небоскреб, то размер земельного участка останется прежним. Но полезное пространство при этом намного увеличится, так как оно равно произведению площади этого участка на число этажей. Следовательно, объем предлагаемого пространства весьма эластично реагирует на цену, которую покупатели готовы за такое пространство заплатить. Именно этим экономическим обстоятельством и объясняется в конечном счете рождение такого архитектурного явления, как массовое высотное строительство, позволяющее смягчить экономические последствия дороговизны земли. И напротив, бесплатность земли стала одним из факторов распространения в СССР малоэтажного строительства.

В то же время характерной чертой пейзажа Токио или нью-йоркского района Манхэттен являются небоскребы с многими десятками этажей: ведь земля здесь баснословно дорога¹.



2. Рынок земли в России

2.1 История развития земельной собственности в России

Сопоставляя сложившиеся в обществоведении различные подходы с анализом исторических данных, здесь необходимо вывести причины и следствия экономических процессов из реалий и практического опыта российского населения и власти, постоянно пытавшихся методом «проб и ошибок» нащупать эффективные пути решения аграрного вопроса. Какие же наиболее важные выводы в отношении института земельной собственности можно сделать?

Верховная условная собственность на землю

Первый вывод состоит в том, что на протяжении всего исторического развития России доминирующим институтом, регулирующим поземельные отношения, можно считать институт так называемой «верховной условной собственности». Данный институт постоянно порождает соответствующие ему формы земельной собственности, наиболее жизнеспособные в аграрном хозяйстве страны. В чем же заключается его сущность?

Во-первых, всегда имеются формальные и неформальные ограничения, в которых фиксируется право центральной власти в отношении земли, находящейся во владении и пользовании основных социальных субъектов. Во-вторых, верховная власть, являясь по сути собственником земли, определяет условия, выполнение которых обязательно для тех, кому эта земля передается во владение и пользование.

Уже в Киевской Руси (X-XI вв.), как писал Л. Черепнин, преобладала верховная государственная собственность на общинные земли, реализовавшаяся путем взимания дани. В домонгольской Руси формами землевладения, в которых выражал себя институт верховной условной собственности, были, помимо государственной (в тот период ей соответствовала так называемая княжеская собственность - не путать с княжеской вотчиной), монастырские и церковные владения. Монастыри и церковь получали земли в результате княжеских пожалований, а также при государственной поддержке в ходе освоения новых территорий. В дальнейшем эти земли пополнялись за счет вотчин, передаваемых живущими (в дар) или умершими (по завещаниям) владельцами.

С середины XV в. формируется еще один сегмент, регулируемый институтом верховной условной собственности. Это - система условного землевладения в виде поместий - неотчуждаемой земельной собственности, предоставляемой благодаря службе жалователю земли. В Судебнике 1497 г. поместные земли прямо рассматриваются как великокняжеские, то есть подлежащие ведению центральной княжеской власти. Верховенство центральной власти и условность поместного землевладения сводились к запретам продавать и дарить землю, но права наследования не запрещались. В обязанности помещиков входили организация аграрного производства на переданных землях и попечение о работающих на них крестьянах, уплата в казну податей. Условием получения поместья было также несение тягот государственной службы (прежде всего военной). Тем самым началось создание слоя служилых землевладельцев.

Через 400 лет характер поместной (к 1850 г. она называлась помещичьей) собственности на землю сохранился. Н.И. Тургенев, известный ненавистник крепостного права, признавал: «Русский помещик имеет не только права в отношении своих крепостных, но и обязанности, возложенные на него законом… Таким образом, само его право на землю до известной степени ограничено условиями».

В отношении монастырских и церковных земель также сохранялась определяющая роль верховной власти, включающая контроль за приобретениями, обмены монастырских земель на государственные, земельные конфискации, и помещение на монастырских землях служилых людей и т.п. Именно верховенство государственной власти над церковными землями, рассмотрение их как резерва государственной земельной собственности и обусловили проведенную в дальнейшем Петром I массовую секуляризацию церковных земель.

Накануне крестьянской реформы 1861 г. государственные, помещичьи и церковные земли, «население которых было обязано выплатами правителю государства, продолжали повсеместно преобладать над территориями, находящимися в частном владении». Еще более определенно высказывается Л. Милов, один из самых авторитетных специалистов конца ХХ в. в области исследования особенностей исторического процесса в феодальной России: «Частнособственническое землевладение господствующего класса никогда не было в России ведущей формой земельной собственности».

Реалии советского периода российской истории не нуждаются в специальных комментариях - характер социалистической собственности, находящейся в распоряжении колхозов и совхозов, носил ярко выраженный условный характер, и возможности распоряжения землей определялись органами центральной власти.

Российские реформы конца 1990-х годов также не привели к принципиальным изменениям в рассматриваемой области. По данным статистики, 83% сельскохозяйственных угодий находятся в частной собственности у 11 млн. граждан. Но частный характер землепользования не подтверждается, поскольку, «во-первых, эти земли на отдельные участки для индивидуальных собственников в подавляющем большинстве не размежеваны, то есть де-факто земля не приватизирована, во-вторых, крестьяне в основной массе верны коллективным формам работы как более эффективным в современных условиях, в-третьих, ведение рентабельного сельского хозяйства без государственной помощи невозможно».

Современный опыт Саратовской области по регулированию земельных отношений, нередко трактуемый как «распродажа земли» и уход государства из этой сферы, также подтверждает вывод о доминировании института верховной условной собственности. Реализация принятого в опережение федерального саратовского закона о земле и осуществление связанных с ним мероприятий показывают, что именно участие правительства Саратовской области, областной думы, слаженная работа региональных и муниципальных органов обеспечивают действенный контроль за оборотом земельных участков, мониторинг земель и развитие экономики землепользования, определяют ограниченный законами и правовыми актами характер права собственности на землю. Постановление губернатора Саратовской области №490 от 20 июня 1997 г. «Об установлении нормативной цены земли на территории Саратовской области» закрепляет верховенство региональной и федеральной властей (в соответствии с принятым распределением полномочий между регионами и федеральным центром) в регулировании земельного рынка.

Институт верховной условной собственности, действующий в аграрной сфере российского государства, не является неким кентавром «власти и собственности», как это любят представлять отдельные ученые, говоря о неразвитости и отсталости такого рода социальных форм. Напротив, структура названного института может быть проанализирована с использованием категорий классического анализа института собственности. Институт верховной условной собственности «расщепляется» на права собственности (закрепленные за верховной властью), владения (переданные землевладельцам, например, помещикам и монастырям) и пользования (до советской власти это была община в разных ее формах, после революции - колхозы и совхозы). В ходе развития института собственности возможности осуществления прав владения и пользования последовательно сближаются (передача земли от помещиков к крестьянским общинам в 1861 г. и после национализации земли в результате Октябрьской революции - от государства к колхозам и совхозам). Современное состояние института верховной условной собственности на землю подразумевает тщательную правовую проработку и законодательное обеспечение всего сложного «пучка» правомочий основных социальных субъектов, имеющих отношение к земле, подготовку нормативной базы, необходимых документов, проведение информационно-правовой пропаганды, обучение всех участников процесса и т.д.

Квазичастные формы собственности на землю

Второй вывод состоит в том, что в нашей стране имели место так называемые квазичастные формы земельной собственности. Как показывает углубленный анализ исторических и современных материалов, в России никогда не существовало частной собственности на землю в ее классическом понимании.

Первой формой индивидуальной крупной земельной собственности являлись княжеские села и охотничьи угодья, положившие начало княжеской вотчине. Последняя была отделена от государственных земель. Позднее к вотчинным землям князя прибавились боярские села, полученные путем княжеских пожалований. Появились боярские (дружинные) вотчины, затем их стали получать в свое распоряжение и дворяне. Вотчина являла собой владение, передаваемое по наследству, вотчинник имел право отчуждать свою землю без санкции князя. Но даже «владение полученной по наследству вотчиной не являлось индивидуальной частной собственностью». Во-первых, само начало вотчинного землевладения приурочивается к элементу дружинному (то есть военно-служилому), таким образом, получение вотчин связывается со службой и исходит от верховной власти. Во-вторых, за те или иные провинности вотчины можно было лишиться. В-третьих, права распоряжения вотчинами существенно ограничивались государством (особенно это касалось княжеских вотчин). В-четвертых, уже в Московском царстве с вотчины отбывается такая же обязательная служба, как и с поместья, то есть условный характер вотчинной собственности становится еще более выраженным.

Все это характеризует вотчины как квазичастные формы, по содержанию не совпадающие с феодальной земельной собственностью европейских государств. «Для средневековья и раннего нового времени России применяемое относительно феодального государства и феодалов (а тем более относительно других социальных слоев и крестьянства в целом) понятие «феодальная собственность» (прежде всего на землю), не является «полной частной собственностью»»

Другой формой индивидуальной земельной собственности, аналогичной частной, многие считают крестьянскую собственность, возникшую после земельной реформы 1861 г. и особенно в ходе столыпинской реформы 1906-1907 гг. Насколько это справедливо? Крестьянское право на землю после освобождения, как отмечал В. Леонтович, «не представляло собой субъективного права в гражданско-юридическом смысле». Это было право собственности, принадлежавшее крестьянину в составе общины. Общины делились на переделяющиеся и беспередельные. Именно последние характеризовались подворно-наследственным крестьянским землевладением. В отличие от передельных, подворные общины утрачивают - временно или навсегда - земельно-распределительные функции. Но это не отменяло других их функций. В условиях чересполосицы крестьяне продолжали быть связанными общими сроками сева и уборки урожая, которые определяла община. В общинном владении оставались угодья общего пользования (пастбища, выгоны, иногда леса). На общинном сходе решались дела о раскладке податей и т.д. Да и сама собственность крестьянского двора на землю могла быть реализована только внутри общины, смысл которой и заключался в совместном владении землей при индивидуальном ведении хозяйства каждым двором. Таким образом, действительно не справедливо приравнивать права крестьянина в составе подворной общины к правам реального частного собственника земли.

Через 50 лет после передачи земель помещиков в собственность крестьянской общины был сделан еще один шаг в сторону совмещения прав владения и пользования землей. В ходе столыпинской реформы создавались условия выхода крестьян из общины «на отруба» с принадлежащим им земельным участком. Стал ли «отрубной» крестьянин частным собственником? Во-первых, земельные участки, с которыми выходили крестьянские семьи, были невелики, и реформа не решила проблемы малоземелья, характерной для России начала ХХ в. Во-вторых, лишь части новых «отрубников» и хуторян удалось несколько улучшить свое земледельческое хозяйство. Основная масса частично разорялась, частично продавала землю и уходила в города, частично включалась в общекрестьянский конфликт с властью, требуя уравнительного передела, что подтверждают и данные других исследований данного вопроса. Наконец, деятельность нового слоя проходила в условиях крестьянского раскола, вызванного столыпинской реформой. За период до 1 сентября 1914 г. только 26,6% пожелавших выйти из общины получили согласие своего общества, 72,3% из выделившихся должны были прибегнуть для этого к помощи полиции или войск. Порой они могли пахать лишь под охраной. Поэтому трудно судить о формировании реальных прав нового слоя «частных собственников» в начале ХХ в. ввиду как его крайней малочисленности, так и отсутствия свободных условий деятельности.

Можем ли мы считать нынешних фермеров и различные сельскохозяйственные объединения, образовавшиеся на базе прежних колхозов и совхозов, реальными частными земельными собственниками? Что касается сельхозпредприятий, то, как было отмечено выше, приватизации земли де-факто не произошло, в большинстве случаев она осуществлена лишь де-юре, то есть «на бумаге». Анализ развития фермерских хозяйств также не подтверждает полномасштабной реализации ими прав частной собственности. Кроме того, класс фермеров достаточно малочисленен. С 1994 г. его доля в агарном производстве России колеблется на уровне 2%, а условия деятельности в решающей мере зависят от поддержки государства.

Особенностью функционирования квазичастной формы земельной собственности является ее «затухающий» характер. Возникающая в результате проводимых сверху реформ как специфическая и особенная, она со временем по юридическому и реальному статусу сближается с формами верховной условной собственности. Так отмечается сближение юридического статуса вотчины и поместья в течение XVII в. Далее, обосновывается неправомерность тезиса о качественном различии обычной и подворной общины, доказывается, что ошибочно трактовать общинное (передельные общины) и подворное (беспередельные общины) землевладение, являющееся результатом столыпинской реформы, как «докапиталистические» и «капиталистические». «Было бы ошибкой утверждать, что подворное землевладение носило чисто капиталистический характер, а общинное было пережиточным, докапиталистическим». Между ними было больше сходства, чем различий. Наконец, известно сближение статусов индивидуально-коллективной (колхозной) и государственной (совхозной) форм земельной собственности в советский период.

2.2 Поиск институционального баланса в земельной собственности

Третий вывод, который можно сделать - на протяжении всей российской истории идет трудный поиск оптимального соотношения двух названных форм собственности. Заметим, что квазичастная (и личная) форма собственности всегда занимала подчиненное положение и была распространена существенно меньше: в разные исторические периоды ее доля не превышала 1/3 всех земель России, используемых в аграрном производстве.

Например, какова была доля вотчинных земель в средние века? Соотношение вотчин и поместий постоянно менялось: превалировала раздача то поместий, то вотчин. Но если предположить, что в период их широкого распространения в среднем пропорция поместий и вотчин была примерно одинакова (такое предположение позволяют сделать приводимые на страницах книги данные), то долю вотчин, или квазичастной собственности к середине XVII в. можно оценить на уровне 25-30%.

Во времена столыпинской аграрной реформы 1906-1907 гг. крестьяне, желавшие выйти из общины, несмотря на активную государственную поддержку, не стали преобладающей социальной группой. До 1 сентября 1914 г. выделилось около 1/5 всех крестьян, причем процесс выделения крестьян из общины характеризовался тенденцией к замедлению: «подавляющее число домохозяев (74%) на десятом году реформы, а точнее по состоянию на 1 января 1916 г., оставалось в общине. Немало вышедших вновь вернулось в общину».

Аналогичная ситуация наблюдалась и в ходе реформирования в 1990-е годы. Закон РФ о крестьянском (фермерском) хозяйстве и реорганизация колхозов и совхозов создали в начале 1990-х годов предпосылки для самостоятельного ведения хозяйства всеми желающими. С каждым годом фермерских хозяйств становилось все больше. Но с 1994 г. темпы прироста фермерских хозяйств начали снижаться. При этом нарастал процесс разорения крестьянских хозяйств. С 1997 г. число хозяйств, прекративших свою деятельность, стало превышать число вновь создаваемых хозяйств. Если в 1997 г. число фермерских хозяйств по сравнению с предыдущим годом сократилось на 1,5 тыс., то в 1998 - на 4,3 тыс., в 1999 - на 4,1 тыс., а в 2000 г. - уже на 9,1 тыс.

Взрывной рост квазичастной собственности присущ, как правило, периодам так называемых либеральных реформ. Они, в свою очередь, следуют за кризисами, в ходе которых доля квазичастных форм ничтожна. После окончания кризиса или по истечении срока активной реформаторской деятельности доля земли, находящейся в квазичастной собственности, снова уменьшается. Если в результате условная верховная собственность начинает тотально доминировать, страна вновь приходит к аграрному кризису. Поэтому важно определение пропорций, в которых должны быть представлены и та, и другая одинаково необходимые формы собственности.

Как следует из монографии, устойчивость и выбор конкретных социально-экономических форм реализации отношений земельной собственности в России обусловливаются в конечном счете не политической волей властей (как хотелось бы сторонникам кардинальных преобразований) или спецификой менталитета и культурных образцов (как утверждают сторонники консервативного порядка вещей). В каждый момент времени проведение земельной политики представляет собой труднейший компромисс между различными группами интересов акторов (как сказали бы социологи), действующих в аграрной сфере.

Становится ясно, что та или иная организационная форма, следующая в русле исторической эволюции, является обусловленным временем решением для обеспечения выживания государства как целого или всей совокупности аграрного населения, составляющего остов социальной структуры нашего отечества. Другими словами, устойчивость экономического выбора диктуется целесообразностью, или, говоря современным языком институционалистов, подчиняется закону экономии трансакционных издержек. Экономические отношения формируются в тесной связи с условиями ведения сельскохозяйственного производства, территориальными различиями в климате, плодородии почв, системах земледелия и т.д.

2.3 Формирование рынка земли в Российской Федерации

Положительным моментом в настоящее время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли сельскохозяйственного и несельскохозяйственного назначения.

В последнее время в экономической литературе дано более полное определение рынка земли. Земельный рынок - это часть системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю.

На некоторые особенности рынка земли следует обратить внимание. Земля - специфический предмет рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.

Условиями существования земельного рынка являются следующие:

1. любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника;

2. каждый земельный участок имеет свою цену.

Земельный рынок играет двоякую роль: с одной стороны, он создает и поддерживает отношение к земле как к особой ценности, побуждает максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли в руки того, кто способен более эффективно ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному отношению к земле, так как в погоне за выгодностью земельных сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются объектом спекуляции, а цена на земельные участки подчас формируется без всякой связи с их полезностью и так далее.

Принципиальное значение для формирования рынка земли имеют два момента:

1. закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;

2. инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет.

После принятия Земельного кодекса и Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» главная проблема для Российской Федерации состоит в том, чтобы земельный рынок стал действительно земельным и действительно рынком.

Реальное функционирование рынка земли осуществляется на уровне региона. Поэтому складывающийся в России земельный рынок - мощное средство реализации региональной политики, согласования интересов хозяйственного и территориального развития, решения многих внутрирегиональных проблем.

В литературе правомерно делается акцент на противоречивости интересов участников рыночных земельных отношений, которые в российских условиях, надо полагать, будут резко обозначены.

Отметим, прежде всего, государственный интерес. Государство заинтересовано в формировании и развитии рынка земли, надеясь в результате получить эффективного земельного собственника, а также определенные, хотя и небольшие бюджетные поступления.

В большей мере экономически заинтересованными в функционировании земельного рынка оказываются местные органы власти, которые надеются иметь значительные бюджетные средства от налогов с владельцев земли, сборы от сделок с землей, аренды муниципальных земель и так далее. Они также освободятся от забот по поддержанию земельного фонда. Рынок земли активизирует деловую активность на территории.

Выгодным представляется существование рынка земли собственникам земли - фермерам, которые получат возможность без помех вкладывать капитал в землю, улучшать ее использование, увеличивать доходы, присваивая в том числе и рентный доход. Фермер также сможет капитализировать свои доходы: заложить, продать, сдать в аренду земельный участок, то есть распорядиться землей как товаром. Это - положительная сторона рынка для фермера. Однако для расширения предпринимательской деятельности фермеру требуются новые участки земли, которые либо надо купить (а это - отвлечение капитала), либо взять в аренду (а это - полная зависимость от конъюнктуры рынка на сельскохозяйственные продукты).

Рынок земли сулит значительные выгоды слою профессиональных банкиров, посредников и других аналогичных субъектов.

Наконец, рынок земли вызывает интерес у слоя «денежных людей», которые смогут купить землю с целью перепродажи, осуществлять спекулятивные сделки с землей.

Итак, те немногочисленные сделки с землей на первичном рынке, сделки по купле-продаже на вторичном рынке, которые ведут физические и юридические лица, можно считать началом процесса формирования земельного рынка в РФ.

Земельный рынок в современной рыночной экономике введен в регулятивные законом рамки, причем значительная часть этих регулируемых функций передана на региональный уровень.

В России переходного периода, когда цивилизованного земельного рынка еще нет, механизм регулирования должен быть создан в первую очередь.

2.4 Анализ земельных ресурсов РФ

Земельные ресурсы РФ в последние годы становятся всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами РФ регистрируются всё чаще, но, по некоторым оценкам, рынок земельных ресурсов РФ всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.

В 2008 году рынок земельных ресурсов РФ празднует своё шестилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, безусловно, рынок земельных ресурсов РФ существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земельных ресурсов РФ и той неразберихи на рынке земельных ресурсов РФ, которую мы имеем сегодня.

Закон «Об обороте земель сельхозназначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земельных ресурсов РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года на рынке земельных ресурсов РФ ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок земельных ресурсов РФ можно считать состоявшимся.

Несмотря на впечатляющие успехи 6 лет формального существования рынка земельных ресурсов РФ не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них - рынок земельных ресурсов РФ фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земельных ресурсов РФ на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого - избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земельных ресурсов РФ наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов РФ и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных ресурсов РФ для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей.

6 лет земельной реформы всё же принесли свои плоды - ситуация с оценкой земельных ресурсов РФ стала более определённой.

В ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы поселений, объём земель сельхозназначения, объёмы земель лесного фонда, объёмы земель водного фонда-то есть все основные категории земельных ресурсов РФ на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004 г. абсолютно непрозрачна по отношению к земельным ресурсам РФ, используемым гражданами для личных, приусадебных нужд, и, отчасти, ИЖС, всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами РФ на публичном рынке.

Тенденции перемещения земельных ресурсов РФ из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земельных ресурсов РФ сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс. га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов РФ в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земельных ресурсов РФ сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земельных ресурсов РФ, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земельных ресурсов РФ сельхозназначения.

Изменение объёмов земель поселений на начало 2007 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2007 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений - 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%.

Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий мы можем сделать вывод о значительном потенциале земельных ресурсов РФ. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая - возвращение земельных ресурсов РФ в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земельных ресурсов РФ по формам собственности будет только увеличиваться.

...