Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап «Обслуживание кредитной сделки» заключается в следующем:

- осуществляется прием платежей;

- проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

- ведется бухгалтерский учет операций;

- рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

- взимаются просроченные платежи;

- ведется работа с проблемными кредитами:

- переговоры, заключение нового кредитного договора, изменение условий договора (срока, процентной .ставки, порядка погашения), обращение взыскания на заложенное имущество и т.п.;

- ведется отчетность по выданным кредитам.

«Закрытие кредитной сделки» -- заключительный этап ипотечного кредитования. После полного погашения задолженности по кредиту, уплаты начисленных процентов и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется и, таким образом, происходит закрытие кредитной сделки. Соответственно, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в Государственном реестре РФ.

Если заемщиком и залогодателем не выполняются условия кредитного договора или договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре обращения взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

4.3 Методы ипотечного кредитования недвижимости

Оценка и анализ методов финансирования необходимы при анализе потоков дохода от недвижимости. Величину и периодичность получения доходов по закладным на финансовом рынке можно спрогнозировать более точно, чем при инвестировании собственного капитала.

Практическое применение ипотечных кредитов как методов финансирования недвижимости должно обеспечивать выполнение следующих условий:

§ достижение прибыльности и возвратности средств;

§ сохранение денежных средств кредитора от инфляции;

§ защита от рисков;

§ доступность заемщику условий предоставления кредита.

Основными участниками системы ипотечного кредитования являются:

Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

- надежность и платежеспособность;

- добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

- способность внести авансовые платежи.

Залогодержатели - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк - учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

- долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

- ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

- закладные могут активно обращаться на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

- долгосрочное отвлечение денежных средств;

- большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

§ классический залог - имущество остается у залогодателя;

§ заклад - имущество передается залогодержателю во владение;

§ твердый залог - имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные виды кредитов представлены на рис. 4.1.

Рис. 4.1. Виды ипотечных кредитов

Постоянный ипотечный кредит

Данный вид кредита носит также название аннуитетный -- самоамортизирующийся кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока.

Данный вид кредита характерен для стран с низкой инфляцией и длительными сроками кредитования. Максимальный срок кредитования будет короче остаточной экономической жизни объекта финансирования.

При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

- основная сумма кредита,

- срок (остаточный) погашения кредита,

- процентная ставка.

Пример

Рассмотрим порядок расчета величины выплат по кредиту, если известно, что основная сумма кредита составляет 900 тыс. р., срок кредитования -- 5 лет, ставка процента -- 24% в год (2 % ежемесячно).

Ежемесячные платежи должны быть более 2%, и, соответственно, более 18 тыс. р., так как 18 тыс. р. -- проценты по кредиту за 1-й месяц.

Рассчитаем ежемесячный фактор фонда возмещения, учитывая, что 5 лет это 60 месяцев, ставка процента равна 2% в месяц:

.

Ежемесячные платежи для погашения кредита и выплаты процентов в течение 5 лет:

900*(0,02+0,008768)=25,9 тыс.руб.

То есть достаточными для покрытия основной суммы и выплаты процентов по кредиту будет 25,9 тыс. р. в месяц. При этом в 1-й месяц 18 тыс. р. будет направлено на выплату процентов, а 7,9 тыс. р. (фонд возмещения) -- на пога--шение основной суммы кредита. Через месяц остаток кредита составит 892,1 тыс. р.:

900-900*0,008768=900-7,9=892,1 тыс.руб.

Процент во второй месяц составит 2% от 892,1 тыс. р., или 17,8 тыс.р. На погашение основной суммы в этом месяце будет направлено

25,9-17,8=8,1 тыс.руб.

Таким образом, при последующих платежах сумма, направляемая на погашение основной суммы, будет увеличиваться. За 5 лет ежемесячными платежами в 25,9 тыс. р. кредит будет полностью погашен.

Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств.

Кредит с «шаровым» платежом.

В этом случае предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования.

Разновидности методов кредитования с «шаровым» платежом:

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

- выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока погашение задолженности «шаровым» платежом;

- частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Схемы кредитования с «шаровым» платежом применяются при финансировании нового строительства и проектов по освоению земли.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит

Особенности кредитования следующие:

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием

Представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании: кредитор одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности.

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка.

Ипотечные кредиты с участием привлекательны для кредитора по следующим причинам:

- такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции;

- уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком.

Но часть дохода от недвижимости, которую предполагает получить кредитор, имеет большую степень риска. Для уменьшения риска снижения дохода от недвижимости кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках качества управления собственностью. При участии относительно увеличения стоимости есть риск того, что стоимость недвижимости не увеличится.

Привлекательность ипотечного кредита с участием для заемщика:

- платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов;

- меньшие периодические платежи являются стимулом для реализации заемщиком инвестиционного проекта, требующего больших затрат капитала.

Однако в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами

Применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования:

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

- на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться.

Кредит с обратным аннуитетом

Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой

Основные характеристики, присущие ипотечным кредитам с переменной процентной ставкой:

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

- может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

- корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы времени с учетом преобладающих процентных ставок в этот период;

- может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

- в договоре по данному типу кредитов может быть предусмотрено досрочное погашение после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение;

- могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т. е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Основные типы ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой:

- кредиты с корректируемой процентной ставкой;

- кредиты с пересматриваемой процентной ставкой;

- кредиты с индексируемыми платежами.

Кредит с корректируемой процентной ставкой.

При таком финансировании предусматривают два варианта:

- корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту;

- корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита.

При этом корректировка проводится в соответствии с изменением принятого за основу индекса.

Кредитование с индексируемыми платежами. Такие кредиты отличаются тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции.

По таким кредитам начальные платежи меньше, что привлекательно для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору.

От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств.

Канадский ролловер

Данный вид ипотеки характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени (3-5 лет). Разновидность этого кредита - кредит с переговорной ставкой, когда кроме периодов изменения ставки процента оговариваются предельные ставки.

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека)

Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель.

При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке.

Возможно использование двух методов финансирования сделки:

- прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность;

- принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту.

Такие схемы финансирования вложений в недвижимость могут быть использованы и для рефинансирования: владелец может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательств по старому кредиту, а разницу использовать для своих срочных нужд.

Однако при этом увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа.

Кредит с добавленной процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

4.4 Виды кредитования недвижимости в особых целях

4.4.1 Методы финансирования нового строительства

Строительство требует значительных капиталовложений, поэтому для его финансирования привлекается заемный капитал. Срок кредитования обычно равен сроку, который необходим для завершения строительства. Для финансирования нового строительства применяются ипотечные кредиты для осуществления нового строительства.

Условия кредитования нового строительства существенно отличаются от типичных условий для долгосрочных кредитов из-за более высокого риска, связанного с новым строительством. Долгосрочные кредиты предоставляются под залог реальных объектов, определить стоимость которых не составляет особого труда. При кредитовании нового строительства существует риск того, что строительство не будет завершено, а в случае завершения есть неопределенность относительно того, какова будет реакция рынка на этот новый объект. Стоимость строительства может оказаться более высокой, чем рыночная стоимость объекта.

Для снижения рисков применяются особые схемы финансирования нового строительства. Например, кредиты на строительство выдаются не единовременно, а поэтапно, причем только после подтверждения полного завершения согласованного объема строительно-монтажных работ. Другой вариант -- кредитор получает и оплачивает счета субподрядчиков за фактически выполненные работы. Банк совместно с застройщиком должны тщательно проанализировать комплекс факторов, включая спрос на данный тип объектов, емкость рынка, способность застройщика контролировать сроки и смету затрат в ходе строительства, чтобы при его завершении выйти на запланированные цены и, таким образом, выдержать предложенные первоначальные условия продажи жилья.

Кредит погашается «шаровым» платежом в конце кредитного периода за счет долгосрочного кредита или за счет выручки от продажи построенного объекта на рынке.

Наиболее распространенные варианты погашения кредита на строительство:

-- выдача кредита только тогда, когда заемщик уже имеет договор о долгосрочном финансировании завершенного объекта;

-- строитель одновременно является заемщиком и строительного, и долгосрочного кредита у одного кредитора;

--наличие предварительной договоренности между застройщиком и банком о возможности предоставления ипотечных кредитов потенциальным покупателям для приобретения построенных объектов, что эффективно сочетается с ипотечным кредитованием покупателей построенного таким способом жилья: получаемые ипотечные кредиты и собственные средства граждан используются для оплаты жилья, а застройщики получают возможность погасить ранее полученный строительный кредит.

Наряду с вышеперечисленными вариантами существует «Краткосрочное финансирование девелопмента». Предусматривается схема выдачи кредита на строительство при отсутствии договора о предоставлении долгосрочного кредита по завершении строительства. В этом случае кредитор и заемщик предполагают, что будет получен доход от продажи объекта, за счет которого будет погашен кредит. Высоки риски из-за проблем поиска долгосрочного кредитора в случае невозможности быстрой продажи объекта, что может повлечь невыполнение обязательств по краткосрочному кредиту.

4.4.2 Методы финансирования строящегося жилья

На сегодняшний день распространенным методом финансирования жилья является долевое участие в строительстве. Основные варианты долевого участия:

- со стопроцентной единовременной оплатой -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, сумма, соответствующая стоимости строительства на момент подписания договора, вносится в оговоренные сроки и не подлежит дальнейшей индексации в связи с инфляцией, по окончании строительства -- взаиморасчеты между дольщиком, оплаченная квартира оформляется в собственность дольщика;

- с поэтапной оплатой -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается в договоре график оплаты с учетом инфляции (величина первого взноса обычно не менее 20 % зависит от степени готовности жилого дома), по графику каждым взносом оплачивается определенное количество метров жилья;

- с зачетом имеющегося жилья -- за дольщиком закрепляется отдельная квартира в строящемся доме с указанием метража, оговаривается, сколько метров новой квартиры оплачивается в результате зачета стоимости старой, разницу в стоимости старой и новой квартир дольщик оплачивает деньгами в процессе строительства.

В сегодняшних условиях повышение доступности жилья осуществляется через долевое строительство и продажу жилья в рассрочку, функционирование системы стройсбережений, жилищных сберегательных программ, действие региональных программ с использованием ресурсов местных бюджетов и программ предоставления ссуд на приобретение жилья предприятиями своим сотрудникам, выпуск в некоторых городах муниципальных жилищных облигаций и др.

4.4.3 Методы финансирования проектов по освоению земли

Для такого типа финансирования существуют кредиты под освоение земли -- это кредиты с «шаровым» платежом, направленные на финансирование проектов по освоению земли. Степень риска таких кредитов, как и кредитов на осуществление нового строительства, высока. " Приобретаемая за счет заемного финансирования земля используется для последующей более выгодной перепродажи за счет увеличения неулучшенной или улучшенной земли (подведение коммуникаций, разбивка на участки, мелиоративные работы, устройство улиц и дорог и прочие работы по обустройству участка).

Как и при кредитовании нового строительства, схема выдачи кредита под освоение земли поэтапная, сопровождающаяся контролем кредитора за выполнением проекта.

Погашается кредит при продаже улучшенных земельных участков.

4.4.4 Финансирование недвижимости продажей в рассрочку

Продажа в рассрочку -- способ финансирования недвижимости, основанный на распределении во времени платежей по сделке купли-продажи. При этом продавец может избежать значительных налоговых выплат в год продажи, так как платежи распределены по времени, при потребности в денежных средствах может взять кредит, который будет оплачен из отсроченных платежей по сделке купли-продажи.

5. Экономика землепользования

5.1 Особенности землепользования

5.1.1 Земля как природный ресурс

Любая деятельность человека -- производственная, коммерческая и пр. -- неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

- пространственной ограниченностью;

- невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;

- тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества. Это:

- производительная способность;

- возможность улучшения качества при рациональном использовании;

- существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром. По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли -- ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Земельный участок -- часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение). Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования.

5.1.2 Земля как экономическая категория

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования. При этом многообразие правовых аспектов земельных отношений реализуется через экономические показатели.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка -- его размеры и местоположение. Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы. В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости -- экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

Правовое содержание землепользования преобразуется в экономические параметры. В зависимости от объема прав на земельный участок -- собственность, пользование, аренда -- существенно различаются его ценность и стоимость размещенных на участке сооружений. В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства. При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка. По признакам плодородия почв выполнено зонирование земель РФ и сформированы почвенные группировки. Полученные данные используются при массовой оценке сельскохозяйственных и лесных земель для налогообложения.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки.

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв. На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств. При этом расстояния по дорогам различного качества -- асфальтированные гравийным, грунтовым -- сравниваются с их средним эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства. Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии. Сельскохозяйственные и лесные угодья -- источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи. Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

5.1.3 Землеустройство как инструмент формирования экономически обоснованного землепользования

Землеустройство как социально-экономическое явление представляет собой закономерно протекающий процесс и систему мероприятий по организации использования земель и устройству территории для меняющихся целей и условий производства, хозяйственного использования отдельных объектов недвижимости и социальных потребностей населения.

Землеустройство регулирует земельные отношения, организует использование, учет и оценку земель, разработку территориальных планов землепользования. Землеустроительная деятельность охватывает широкий спектр земельных вопросов во всех отраслях экономики. На государственном уровне это:

- научное прогнозирование земельных преобразований;

- обеспечение единой государственной политики в планировании и организации рационального использования и охраны земель всех категорий независимо от форм собственности;

- контроль за целевым использованием земель;

- формирование экологически и экономически обоснованных, компактных и оптимальных по площади землепользований;

- обеспечение надежного функционирования различных производств путем создания для них необходимых территориальных условий;

- подготовка и выдача документов, удостоверяющих право на землю.

Применительно к объектам недвижимости методами землеустройства решаются следующие задачи:

- разработка программ использования и охраны земель на основе градостроительных, экологических и экономических характеристик территории;

- формирование земельных участков по единой государственной системе и их техническое оформление;

- разработка проектов создания и упорядочения землепользования с устранением различных неудобств;

- установление границ земельных участков, отвод земельных участков в натуре, составление документов для оформления прав на земельные участки;

- закрепление и изменение на местности черты городов, поселков и сельских поселений;

- проведение инвентаризации с выявлением неиспользуемых, нерационально используемых и используемых не по целевому назначению земель;

- выполнение земельно-оценочных работ.

Для объектов недвижимости наиболее важной практической задачей, решаемой методами землеустройства, является отвод участка в натуре (на местности). В результате устанавливается граница объекта недвижимости, земельной собственности, землепользования. В состав документации по отводу участка включаются описание границ, планы границ, каталоги координат межевых знаков. Работы ведутся на материалах кадастровых съемок с использованием карт и планов, на которых фиксируются местоположение, границы, площади и правовой статус земельного участка с объектами другой недвижимости, топографические и иные элементы местности.

Землеустроительная документация согласовывается с заинтересованными государственными и общественными организациями и учреждениями и утверждается в зависимости от уровня разрабатываемой документации соответствующим органом государственной исполнительной власти и местного самоуправления.

Проектно-изыскательские работы, выполненные землеустроительными предприятиями и частными лицами без лицензии, признаются недействительными. Разработчики землеустроительной документации несут ответственность за экономическую и экологическую обоснованность мероприятий, предусмотренных в проектах землеустройства.

В процессе землеустроительного проектирования разрабатывается несколько вариантов проектного решения, и осуществляются расчеты экономической эффективности по каждому из них. Окончательный вариант проекта -- наиболее экономически выгодное и экологически безопасное проектное решение.

5.1.4 Государственный земельный кадастр как экономико-правовая система функционирования объектов недвижимости

Земельный кадастр представляет собой государственную систему регистрации земельных участков и прочно связанной с ними недвижимости и оформления правоустанавливающих документов, учета и оценки земельных участков. По действующему земельному законодательству он ведется по единой системе на всей территории РФ, выполняет основополагающую роль в юридически правомерном создании и эффективном функционировании объектов недвижимости.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, об их принадлежности собственникам, землепользователям и арендаторам, о категориях земель, качественной характеристике и ценности земель, включает регистрацию землепользований и участков земельной собственности, количественный и качественный учет земельных ресурсов, бонитировку почв и экономическую оценку земель.

Регистрация правомочий на землю (собственности, владения, пользования) -- одна из важнейших задач. В процессе регистрации каждому участку земли присваивается уникальный порядковый номер. За первичную учетно-регистрационную единицу землепользования принимается элементарный земельный участок или земельный массив.

Отдельный земельный участок как элементарная единица при регистрации, а также учете и оценке земель должен иметь фиксированные и легкораспознаваемые на местности и на плане границы. В природном отношении он может различаться по естественно-историческим и ландшафтным признакам, микроклиматическим характеристикам и условиям использования.

Регистрации земельного участка предшествует оформление юридических документов, устанавливающих право на предоставление или приобретение земель, отвод земельного участка в натуре и составление соответствующего планово-картографического материала. Земельная собственность, землепользование регистрируются в государственной земельно-кадастровой книге района (города). При этом устанавливаются правовой режим, площадь и собственник (пользователь) земель. Юридический документ -- свидетельство на право собственности на земельный участок бессрочного (постоянного) пользования.

Количественный учет земель ведется по их целевому назначению, собственникам земель, землепользователям, арендаторам, земельным участкам и по видам угодий в их составе. Учет качества земель включает земельно-кадастровое районирование, классификацию земель, характеристику их по экономическим, экологическим, технологическим и градостроительным свойствам, специализированную группировку почв.

Кадастровая оценка выполняется для установления объективной ценности земель и используется в основном для определения налогооблагаемой базы. Она проводится одновременно на территории административного района (города) и выражается в виде системы натуральных и стоимостных показателей. Ценность земель различных категорий устанавливается исходя из доходности, спроса и предложения, складывающихся на земельном рынке. Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения учитывает уровень их продуктивности и местоположение. Кадастровая оценка земель населенных пунктов проводится на основе их функционального назначения, местоположения, социального и инженерно-транспортного обустройства, плотности застройки, экологического состояния и престижности.

Информационное обеспечение государственного земельного кадастра осуществляется проведением топографо-геодезических, аэросъемочных, картографических работ, почвенных, геологических, геоботанических и инженерных обследований и изысканий, инвентаризации земель, сбором и обобщением информации о рыночных продажах земельных участков и других объектов недвижимости. Современное информационное обеспечение рынка недвижимости формируется государственными агентствами по оценке земель, создаваемыми на базе институтов и предприятий по землеустройству. Ведется разработка и освоение Государственной автоматизированной системы земельного кадастра России для накопления, обработки и выдачи земельно-кадастровой информации в автоматизированном режиме.

5.1.5 Охрана земель. Экологические ограничения землепользования

Охрана земель включает систему правовых, организационных, экономических и других мероприятий, направленных на рациональное и целевое использование земель всех категорий. Мероприятия по охране земель должны предотвращать их деградацию путем стимулирования природоохранных технологий, осуществления компенсационных выплат за ухудшение качества земель. Они предусматривают действия по экономии ценных и продуктивных угодий.

В интересах охраны здоровья людей, окружающей природной среды установлены нормативы предельно допустимых концентраций химических, бактериальных, радиоактивных и других вредных веществ в почве. В процессе проектирования, размещения, строительства и ввода в эксплуатацию новых и реконструируемых зданий, строений, сооружений и других объектов, а также при использовании технологий, отрицательно влияющих на состояние земель, должны строго выполняться природоохранные нормативы. Последствия влияния защитных мероприятий на состояние земель оцениваются по результатам государственных санитарно-гигиенической и экологической экспертиз.

Для повышения заинтересованности собственников земель, землепользователей и арендаторов в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности предусмотрено экономическое стимулирование рационального использования и охраны земель. Собственникам земель, землепользователям и арендаторам в ряде случаев предусматривается полная или частичная компенсация затрат, связанных с земельными улучшениями.

Предприятия, организации и граждане, допустившие радиоактивное, химическое или иное загрязнение земель, ухудшение их качества как объекта недвижимости, компенсируют затраты на дезактивацию, возмещают убытки собственникам земель, землепользователям, а также потери.

5.2 Особенности оценки земли

5.2.1 Основные положения оценки земельных участков

Как средство производства земля имеет особенности, оказывающие непосредственное влияние на оценку недвижимости:

- земля не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- незаменима другими средствами производства;

- обладает постоянством местоположения;

- неизнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества;

- практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности. Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Выделяют следующие улучшения, проводимые для создания участка:

- внешние: устройство улиц, тротуаров, дренажных и инженерных сетей;

- внутренние: планировка, озеленение, асфальтирование, устройство выпусков для подключения инженерных сетей, коммуникаций связи и т.д.

В Земельном кодексе РФ содержится следующее определение земельного участка: «Земельный участок -- часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю. Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым. Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки».

Оценка земли применима не только к пустующим, незастроенным землям. Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

- различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);

- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

- принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Главный элемент земельных отношений -- земельная собственность.

При оценке земельного участка необходимо учесть связанный с ним набор прав. Распространенные права, требующие оценки:

1) полное право собственности -- возможность использования свободного от арендаторов участка любым законным способом;

2) право аренды -- возможность владения земельным участком по договору аренды.

В соответствии с Законом Российской Федерации «О плате за землю» использование земли в нашем государстве является платным. Формами платы в нем названы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли. Земельным налогом облагаются ежегодно все собственники земли, а также землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов. Арендная плата взимается за земли, переданные в аренду. Нормативная цена земли вводится для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных законодательством РФ, для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.

В России большинство земель не продается, а сдается в аренду, поэтому часто оценщики определяют не стоимость земельного участка, а стоимость прав его аренды.

Стоимость прав аренды -- это сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

5.2.2 Оценка массовая и единичных объектов земельной собственности

Выделяют три формы платы за землю:

§ земельный налог,

§ арендную плату,

§ нормативную цену земли,

в основе которых содержится стоимостная оценка земли.

В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов:

§ массовую;

§ единичных объектов земельной собственности.

Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. В обоих случаях необходим анализ рынка, но принципиальная разница заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки.

Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство
рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуются значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной оценки. Массовая оценка как нельзя лучше подходит для налогообложения.

Оценка единичных объектов собственности на конкретную дату выполняется, как правило, небольшим количеством персонала, решение принимается одним специалистом. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов.

5.2.3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка следует определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования, который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ наилучшего использования включает изучение альтернативных вариантов использования (освоения, застройки) земельного участка и выбор оптимального. При этом учитываются перспективность местоположения, состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

Большое значение при оценке стоимости объекта, состоящего из земельного участка и построек, придается анализу наилучшего использования, во-первых, предположительного вакантного земельного участка и, во-вторых, земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка является необходимым этапом при определении его стоимости, и он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Анализ земельного участка с имеющимися улучшениями предполагает принятие решения о сносе, модернизации или сохранении имеющихся на земельном участке улучшений в целях обеспечения максимальной доходности объекта.

Вероятное и наиболее доходное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть законными, физически допустимыми и экономически эффективными.

Назовем основные факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение -- фактор, оказывающий основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность, характер окружения);

2) рыночный спрос -- фактор, отражающий соотношение спроса и предложения на рынке;

3) финансовая обоснованность -- способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка, который был бы достаточным для возмещения расходов инвесторов и обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка -- перспектива создания улучшений -- размер, топография, качество грунта, климат, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование, экологические параметры и т.д.;

5) технологическая обоснованность и физическая осуществимость -- анализ соотношения качества, затрат и сроков реализации проекта, вероятность стихийных бедствий, доступность транспорта, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка, например, размер может быть мал для строительства промышленного объекта;

6) законодательная (юридическая) допустимость -- соответствие варианта использования земельного участка действующему законодательству. Выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, наличия временных запретов на строительство в данном месте, сложности в районе исторической городской застройки, возможное изменение нормативных актов, соблюдение правил зонирования, негативные настроения местного населения;

7) максимальная доходность (максимум дохода собственности и стоимости участка), которая определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования, с учетом риска инвестиций.

5.2.4 Повышение эффективности использования городских земель

Особую категорию представляют собой городские земли. На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. К тому же существуют особенности законодательства для этой категории земель.

На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:

-- интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;

-- размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.

В функционировавшей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города и расточительному, не нужному и даже вредному для города использованию ценнейшей городской земли (в том числе предприятиями и организациями), нередко приводящему к тяжелым экологическим проблемам. Однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к дальнейшему усугублению негативных тенденций.

Основные применяемые единицы сравнения земельных участков:

- цена за 1 га -- для больших массивов сельскохозяйственного, промышленного назначения или жилищного строительства;

- цена за 1 м² -- в деловых центрах городов, для офисов, магазинов;

...