Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки омской области

БОУ ОО СПО «Омский строительный колледж»

Зачетная работа

по дисциплине: Экономическая оценка недвижимости и инвестиций

тема: Определение рыночной стоимости 1-но комнатной квартиры, расположенной на 3-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома

Выполнила:

студентка 5 курса группы №522

Кролевец Д.И.

Проверил преподаватель:

Скребец А.А.

Омск 2013



Введение

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. оценка недвижимость экономический

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда квартира выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. В этой работе оценщик (студент) должен выявить рыночную стоимость недвижимости, которая соответствует стоимости аналогичных объектов недвижимости. При этом необходимо составить отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости. В отчет по оценке обязательно должен войти описание самого объекта недвижимости (квартиры), расчеты его стоимости. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье.

Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Информация о работе Определение рыночной стоимости 3-х комнатной квартиры расположенной на 3-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома по адресу по адресу: г.Омск, О.А.О , ул. Проспект Космический, д.83 кв 72



Отчет № 2013-11-9

Об определении рыночной стоимости 1-но комнатной квартиры, расположенной на 3-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома по адресу: г.Омск, О.А.О , ул. Проспект Космический, д.83 кв 72

Заказчик: Кононенко Анастасия Ильинична

Оценщик: студентка 522 группы Кролевец Дарья Игоревна

Дата оценки: 14.11.13



1. Сопроводительное письмо

В соответствии с заданием № 9 от 14.11.2013г. студенткой 522 группы произведена, для цели чистой продажи, независимая оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры, принадлежащей Кононенко Анастасии Ильиничны на праве собственности и расположенного по адресу: г Омск ул. Космический проспект 83, кВ 72 по состоянию на 28 ноября 2007 г.

Заключение подготовлено студенткой 522-ой группы Кролевец Дарьей Игоревной.

Оценщик не проводил технической или иной экспертизы оцениваемого объекта, а руководствовался предоставленной Вами право устанавливающей, технической и иной документацией, а также данными визуального осмотра

Рыночная стоимость оцениваемого объекта составила: 981 000 руб. (Девятьсот восемьдесят одну тысячу рублей)

Результаты оценки приведены в отчете, который является неотъемлемой частью экспертного заключения.

Результаты экспертного заключения соответствуют требованиям, изложенным в Федеральном Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», во Временных правилах оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Омска, В Международных стандартах оценки (МКСОИ - TIAVSC), и могут быть использованы при кредитовании.

Оценщик - Кролевец Д.И.

2. Определение задания на оценку

Наименование организации-оценщика: студентка 522группы

Наименование организации-заказчика: Кролевец Дарья Игоревна

Юридический адрес заказчика: 644076 г. Омск ул. по адресу: г. Омск, О.А.О , ул. Проспект Космический, д.83 кв 72

Основание для оценки: задание на зачетную работу

Объект оценки: 1-но комнатная квартира на 3-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома

По адресу: г. Омск, ул. Проспект Космический д. 83 кв. 72

Общая площадь помещений - 31,1 м2

Жилая площадь - 18,0 м2

Год постройки - 1964г.

Функциональное назначение оценки - чистая продажа.

Сроки проведения оценки: 14 ноября -18 декабря 2013г.

Дата оценки - 14 ноября 2013 г.

Форма отчета - письменная.

Применяемые стандарты оценки

Работа выполняется в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», временными правилами оценочной практики профессиональных оценщиков недвижимости, и Международными Стандартами Оценки МСО-1-4 (МКСОИ-TIAVSC)

3. Краткое изложение существующих фактов и заключений

Адрес объекта: Россия, г.Омск, ул. Проспект Космический д. 83 кв. 72

Тип недвижимости : жилое помещение

Оцениваемые права: право собственности

Год постройки: 1964 г.

Дата оценки: 11 ноября 2013г.

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:

Метод прямого сравнения продаж -1 395 000 руб.

Затратный метод - 638 069 руб.

Доходный метод - 284 034 руб.

Окончательное заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта: 981 000 руб. (Девятьсот восемьдесят одну тысячу рублей)

4.Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость в контексте настоящих Стандартов Российского общества оценщиков определяется следующим образом:

рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Каждый элемент определения имеет свою концептуальную подоплеку:

«расчетная величина» относится к цене, выраженной в денежном эквиваленте(как правило в местной валюте),могущей быть уплаченной за имущество в процессе коммерческой сделки. Рыночная стоимость изменяется как наиболее вероятная цена, которая реально может быть получена на дату оценки на рынке, удовлетворяющем условиям определения рыночной стоимости.

«предполагаемый переход имущества» подчеркивает тот факт , что стоимость имущества является величиной именно расчетной, нежели предопределенной заранее или реальной ценой продажи.

«на дату оценки» выражает привязку расчетной рыночной стоимости по времени к конкретной дате.

«между добровольным покупателем» относится к тому, у кого есть мотивы купить, но его никто и ничто не принуждает это сделать.

«и добровольным продавцом» относится к такому продавцу, который не сгорает то желания продать, ни вынужден продавать во что бы то ни стало по любой цене, а также не склонен настаивать на цене, если она не считается разумной на текущем рынке.

«в результате коммерческой сделки» означает, что между сторонами нет никаких особых, специфических взаимоотношений, которые могут выразиться в нетипичной цене из-за наличия элемента специальной стоимости.

«после адекватного маркетинга» означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже наиболее подходящим образом в смысле получения максимальной цены из реально возможных в соответствии с определением рыночной стоимости.

«каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо» предполагает, что как добровольный покупатель, так и добровольный продавец в достаточной степени информированы о сущности и характеристиках продаваемого имущества, его существующем использовании и потенциальном применении, а также о состоянии рынка на дату оценки.

« и без принуждения» делается акцент на том обстоятельстве, что каждая из сторон заинтересована в совершении сделки, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

5. Описание объекта оценки

1-но комнатная квартира, расположенная на 3-м этаже 5-ти этажного крупнопанельного жилого дома по адресу: г.Омск, О.А.О , ул. Проспект Космический, д.83 кв 72

Таблица 1

Наименование элемента	Характеристика
1	2
Адрес объекта:	Россия, г.Омск, О.А.О , ул. Проспект Космический, д.83 кв 72.
Местоположение:	Объект находится в зоне жилой застройки в 200 метрах от остановки городского транспорта
Тип объекта недвижимости:	Жилое помещение
Цель оценки:	Чистая продажа
Оцениваемые права:	Право частной собственности
Улучшения:	Жилое помещение общей площадью 31 м2
Год постройки:	1965
Площадь помещения, м2	31,1
Класс капитальности:
Строительные характеристики
Фундамент	Ленточный бетонный
Стены	Крупнопанельные
Перекрытия	Железобетонные плиты
Перегородки	Кирпичные
Кровля	Волнистая асбестоцементная
Наружная отделка	Окраска
Окна	ПВХ
Внутренняя отделка
Полы: а) в жилой комнате б)в кухне в)в сан-узле г)в коридоре	Ламинат Линолеум Керамическая плитка Линолеум
Стены: а) в жилой комнате б)в кухне в)в сан-узле г)в коридоре	Окраска водоэмульсионной краской Облицовка керамической плиткой и окраска водоэмульсионной краской Облицовка керамической плиткой Окраска водоэмульсионной краской
Потолки: а) в жилой комнате б)в кухне в)в сан-узле г)в коридоре	Окраска водоэмульсионной краской Окраска водоэмульсионной краской Окраска водоэмульсионной краской Окраска водоэмульсионной краской
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	Есть
Электросети	Есть
Канализационная сеть	Есть
Система отопления и охлаждения	Есть
Телефон	Есть
Радио	Есть
Телевидение	Есть
Сигнализация (охранная, пожарная)	Нет
Внешнее благоустройство
Стоянка для автомашин	Есть
Уличное освещение	Есть
Тротуары	Есть
Наличие коммунальных услуг	Есть
Транспортная доступность	Хорошая
Рельеф	Спокойный

6. Анализ наилучшего и наибольшего эффективного использования

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика, в отношении эффективного использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает выбор такого использования из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово приемлемых и юридически допустимых вариантов, при котором достигается максимально возможная доходность.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования включает в себя проверку соответствия различных вариантов использования, соответствующих следующим критериям:

Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах, земельным и природоохранным законодательством.

Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.

Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какие физически осуществимые и разрешенные законом виды использования являются доходными.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых видов использования будет приносить максимально чистый доход, и соответственно, обеспечит максимальную текущую стоимость оцениваемого объекта.

Законодательно разрешенным является использование, совпадающее с целевым назначением объекта и не противоречащее действующим законодательным нормам.

Местоположение играет большую роль в эффективности использования объекта. Жилой дом расположен в «спальном» районе г. Омска. Развитая инфраструктура обуславливается наличием рядом гипермаркета, магазинов, а также близким расположением школы и детского сада. Оцениваемый объект находится в двухстах метрах от остановки общественного транспорта.

Наиболее эффективный вариант и является наилучшим для рассматриваемого объекта. Объект оценки - квартира, расположенная на третьем этаже многоквартирного дома, относится к жилому фонду города, т.е. может использоваться только в качестве жилья. Таким образом, наилучшим способом использования объекта оценки является его текущее использование в качестве объекта жилой недвижимости.

7. Анализ рынка недвижимости

Сегодня на жилищном рынке предлагают 14,3 тысячи вариантов квартир общей площадью 700 тысяч квадратных метров, цена которых около 30 млрд рублей. Количество предложений первичного рынка жилой недвижимости составляет более 3,7 тысячи вариантов. При этом за месяц объявлений стало на 10% больше. На вторичном рынке представлено 10,5 тысяч предложений, что на 2% больше, чем месяц назад и на 10% больше, чем год назад.

Цена на вторичное жилье в Омске с начала года подросла уже на 5,7%. Сегодня среднегородская цена предложения 47 470 рублей за квадратный метр. За месяц цены на вторичном рынке жилой недвижимости Омска изменились +0,6%.

Профессионально сориентироваться в ценах на квартиры Омска в зависимости не только от размера квартиры, но еще от месторасположения и класса качества дома помогут наши традиционные графики 1, 2. Так за прошедший месяц в 46% случаев цены переписывались в большую сторону, в 31% - в меньшую.

График 1 График изменения средних цен предложения на жилую недвижимость в Омске (тыс.руб./кв.м), c ноября 2012 г. по ноябрь 2013 г.

График 2. Динамика объема предложения (кол-во оферт) и количества агентств на рынке жилой недвижимости Омска c ноября 2012 г. по ноябрь 2013 г.

8. Расчет стоимости объекта недвижимости методом прямого сравнения продаж

При использовании рыночного подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж были предприняты следующие шаги:

- изучен рынок спроса и предложений на продажу, т.е. произведен отбор объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- собрана и проверена информация по каждому отобранному объекту (о цене продажи и цене предложения, оплате сделки, физических
характеристиках, местоположении и любых иных условиях сделки);

- проведен анализ и сравнение каждого, объекта с оцениваемым по
времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и
условиям продажи;

- осуществлена корректировка цены продажи или цены предложения
по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися
различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласованы скорректированные цены сопоставимых объектов недвижимости и выведен показатель стоимости оцениваемого объекта.

На этапе сбора исходной информации удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. При сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались и на цены предложения. Такой подход, по нашему мнению, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнении.

Признак сопоставимости основан, прежде всего, на совпадении функционального использования сравниваемых объектов. Представленные ниже данные о сопоставимых объектах получены на основе материалов специализированного журналов «Новый адрес» № и «Недвижимость» № от 18 ноября 2013 г.

Объекты-аналоги

Сопоставимый объект № 1: 1-комнатная квартира, расположенная на 7-ом этаже 9-ти этажного крупнопанельного дома по адресу ул. Космический проспект , 101/1; 30/17/5, окна ПВХ, в хорошем состоянии, цена-1 млн. 350 тыс. руб.

Сопоставимый объект № 2: 1-комнатная квартира, расположенная на 5-ом этаже 9-ти этажного крупнопанельного дома по адресу ул. Космический проспект , 105; 30/17/5, кап. ремонт, цена - 1 млн. 335 тыс. руб.

Сопоставимый объект № 3: 1-комнатная квартира, расположенная на 5-ом этаже 5-ти этажного крупнопанельного дома по адресу ул. Космический проспект ,45; 31/18/7, балкон, в нормальном состоянии , цена - 1 млн. 310 тыс. руб.

Сопоставимый объект № 4: 1-комнатная квартира, расположенная на 8-ом этаже 9-ти этажного крупнопанельного дома по адресу ул. Космический проспект ,101/1; 31/17/5, в хорошем состоянии, цена - 1 млн. 310 тыс. руб.

Таблица 2 Корректировка цен объектов-аналогов

Характеристика	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1.Цена продажи(тыс.руб.)		1 350	1 335	1 310	1 310
2.Площадь м2	31	30	30	31	31
3.Условия финансового расчета		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
4.Наличие балкона	нет	нет	нет	есть	нет
5.Ремонт	Есть	Нет	Есть	Нет	Нет
6.Наличие окон ПВХ	Есть	Есть	Есть	Нет	Нет
7.Транспортная доступность		Лучше	Лучше	Аналог	Лучше



Таблица 3 Корректировка цен продаж 1 м2 общей площади по сравниваемым объектам

Характеристика	Оцениваемый объект	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
1.Цена продажи(тыс.руб.)		45	44,5	42,26	42,26
2. Условия финансового расчета		рыночные	рыночные	рыночные	Рыночные
3. Наличие балкона	Нет	Нет	Нет	Есть	Нет
4.Корректировка, тыс.руб		0	0	-2,24	0
5.Скорректированная цена продажи 1м2(тыс.руб.)		45	44,5	40,02	42,26
6.Ремонт	Есть	Нет	Есть	Нет	Нет
7. Корректировка, тыс.руб		0,5	0	2,24	2,24
8. Скорректированная цена продажи 1м2(тыс.руб.)		45,5	44,5	42,26	44,5
9. Наличие окон ПВХ	Есть	Есть	Есть	Нет	Нет
10.Корректировка, тыс.руб		0	0	2,74	2,74
11.Скорректированная цена продажи 1м2(тыс.руб.)		45,5	44,5	45	47,24
12.Транспортная доступность		Лучше	Лучше	Аналог	Лучше
13.Корректировка, тыс.руб		-0,5	-0,5	0	-2,24
14.Скорректированная цена продажи 1м2(тыс.руб.)		45	44	45	45

В качестве базиса выбирается итоговая скорректированная цена продажи, по которому абсолютное значение корректировок и число корректировок минимальное.

Рыночная стоимость 1м2 составляет 45 000 руб. Следовательно, рыночная стоимость оцениваемого объекта 45 000 * 31=1 395 000 руб.

9. Расчет стоимости объекта с использованием затратного метода

Подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- расчет восстановительной стоимости расположенных на земельном участке улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства);

- установление величины накопленного износа,

- расчет восстановительной стоимости улучшений с учетом износа;

- корректировка восстановительной стоимости с учетом износа на дополнительно произведенные затраты, существенно увеличивающие стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт и т.д.);

- определение предпринимательского дохода;

- суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом износа и предпринимательского дохода.

При затратном подходе оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется только в случае наличия на него правоустанавливающих документов, т.е. при условии юридически оформленного имущественного права на земельный участок (прав собственности, аренды, сервитута и иных вещных и обязательственных прав). В настоящем отчете оценка земельного отчета не производилась в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.

Необходимо отметить, что земельный участок (местоположение), даже при отсутствии оформленных на него прав, может значительно увеличивать рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.к.) в случае, если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

Расчет восстановительной стоимости улучшений

Расчет восстановительной стоимости улучшений выполнен с использованием затратного метода на основе оценки стоимости строительства аналогичного объекта (стоимости замещения).

Определение стоимости строительства осуществляется по укрупненным показателям восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений с применением коэффициентов пересчета строительно-монтажных работ в соответствии с нормативной документацией и Межрегиональным информационно-аналитическим бюллетенем "Индексы цен в строительстве". На данном этапе в соответствии с принятым алгоритмом расчетов определяется первоначальная восстановительная стоимость без учета последующего вклада евроремонта в текущую стоимость объекта.

Восстановительная стоимость оцениваемого объекта определяется по следующей формуле:

C2013= C1969Ч И1969/1984Ч И1984/2013, (1) где:

С2013 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах на 2013 г.

С1969 - восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969г.;

И1969/1984 - индекс изменения цен на СМР за период с 1969г. по 1984г.;

И1984/2013 - индекс изменения цен на СМР за период с 1984г. по 2013г.

Установление стоимости замещения (стоимости строительства объекта-аналога) проводилось с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости в ценах 1969 г. по формуле 

C1969= CiЧPi, (2) где:

C1969 - восстановительная стоимость помещения оцениваемого объекта без учета износа в ценах 1969 г.;

Ci - восстановительная стоимость 1 м2.помещения оцениваемого объекта в ценах 1969 г.;

Pi - площадь помещения оцениваемого объекта;

C1969= CiЧPi= 86,37*31= 2677,5 (руб.),

Затем с помощью последовательной индексации проводится перевод восстановительной стоимости оцениваемого объекта из цен 1969 г. в цены 2013г.:

C2013= C1969Ч И1969/1984Ч И1984/2013 =2677,5*1,24*89,1=295820,9 (руб.)

Примененные выше индексы цен на СМР были определены с использованием бюллетеня информационных материалов для строителей и других указанных в разделе XII настоящего отчета документов и материалов

Определение накопленного износа объекта оценка

Износ - это обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта оценки. Он используется для определения, в рамках затратного подхода, текущей стоимости оцениваемого объекта с помощью корректировки его восстановительной стоимости. Существует три вида износа: физический, функциональный и внешний. Их общая сумма называется накопленным износом.

Согласно, технического паспорта и с учетом корректировок физический износ оцениваемого объекта составляет 23 %. Указанная величина была принята для проведения дальнейших расчетов в качестве размера накопленного износа:

Свосст. = С2012Ч (1 -Кизн.), (3) где:



Свосст. - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах 2012 г.;

С2013- восстановительная стоимость оцениваемого объекта без учета износа в ценах 2013 г.;

Кизн. - коэффициент учета накопленного износа в размере 23% от восстановительной стоимости объекта оценки.

Свосст. = С2013Ч (1 -Кизн.)=295820,9*(1- 0,23)=227782,1(руб.)

Затраты на ремонт в текущих ценах составили: руб.

Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода. В рыночных условиях предпринимательский доход является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие связанного с этим коммерческого риска. Предпринимательский доход определяется исходя из среднерыночной величины прибыли специализирующихся в этом виде бизнеса фирм - девелоперов в размере 15 % от восстановительной стоимости улучшений.

Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:

Сзат. = (Свосст.+Срем.)Ч КдЧКндс, (4) где:

Сзат.- рассчитанная затратным методом стоимость оцениваемого объекта;

Свосст.- восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом накопленного износа в ценах 2013 г.;

Срем.- стоимость ремонта (без НДС) оцениваемого объекта в текущих ценах;

Кд - коэффициент учета предпринимательского дохода;

Кндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.

Срем. = С* Рi = 9 000 *31= 279 000(руб.)

С - средняя цена ремонтируемого помещения;

Рi - площадь помещения оцениваемого объекта.

Затраты на ремонт в текущих ценах составили: 279 000 (руб.)

Сзат. = (Свосст.+ Срем.)Ч КдЧКндс =(227782,1 +279 000)* 1,067 *1,18 = 638 069 (руб.)

10. Расчет стоимости объекта недвижимости доходным методом

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV=NOI / R ,(5) где:

PV- текущая стоимость объекта оценки;

NOI- чистый операционный доход;

R-коэффициент капитализации.

Таким образом, настоящий подход подразумевает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

- анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;

- определение чистого операционного дохода;

- расчет стоимости объекта оценки.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи здания в аренду. В оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.

Функциональное назначение помещения для аренды мы берем исходя из наилучшего и наиболее эффективного использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (прогнозируемые в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем отчете использовались не прогнозные, а фактические данные.

Выбор коэффициента капитализации является одним из ключевых моментов в рамках доходного метода. В данном случае коэффициент капитализации рассчитывается как среднестатистическая величина, полученная как отношение размера чистого операционного дохода от арендной платы к стоимости самих объектов (R=NOI / PV).

Определение чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.

Действительный (эффективный) валовой доход- потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.

Чистый операционный доход - действительный валовой доход за вычетом операционных расходов (эксплуатационных и расходов по управлению), но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

Расходы.

Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.

Операционные расходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы;

- условно-переменные, или эксплуатационные расходы;

- расходы на замещение, или резервы.

Таблица 4 Анализ ставок аренды

№ п/п	Описание объекта	Ставка аренды в год, руб. /m2	Источник информации
1.	1-комнатная квартира ул. Космический проспект , 63	2 118	http://arenda.mirkvartir.ru
2.	1-комнатная квартира ул. Космический проспект , 59	2 903	http://arenda.mirkvartir.ru
3.	1-комнатная квартира ул. Космический проспект , 14	3 385	http://arenda.mirkvartir.ru
4.	1-комнатная квартира ул. Космический проспект , 103	3243	http://arenda.mirkvartir.ru
	Среднее значение:	2912

Таблица 5 Расчет чистого операционного дохода

1 Потенциальный валовой доход Сарен * Р = 2912*31 = 71 672 Потеря арендной платы 8% 0,08*71 672 = 5734(руб)	71 672 5 734
2 Действительный валовой доход 71 672-5734=65 938 (руб)	65 938
3 Постоянные операционные расходы: Налог на имущество 0,3% * 1 395 000 =4 185 (руб) Итого постоянные операционные расходы: 4 185 (руб) Переменные операционные расходы: Коммунальные услуги 34 000 (руб.) Эксплуатация и текущий ремонт 7000 (руб.) Итого переменные операционные расходы: 41 000 (руб.) Расходы на замещение: Сантехника 2500 (руб.) Итого операционные расходы 4 185+41 000+2 500=47 685 (руб.)	47 685
4. Коэффициент операционных расходов, % (47 685/65 938)*100=72.31%	72,31
5. Чистый операционный расход: 65 938-47 685=18 253 (руб.)	18 253

Расчет стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Используя вышерассмотренную формулу, рассчитаем стоимость объекта:

PV = NOI / R

R0=(R1+R2+R3+R4)/n

R= NOI /V

R1=18 253 /2 118=8,62%

R2=18 253 /2 903=6,29%

R3=18 253 /3 385=5,39%

R4=18 253 /3 243=5,39%

R0=6,42

PV=18 235/0,0642=284 034 (руб.)

11. Согласование полученных результатов и заключение об оценке величины рыночной стоимости объекта

С применением различных подходов к оценке стоимости объекта были получены следующие результаты:

Метод прямого сравнения продаж - 1 395 000 руб.

Затратный метод - 638 069 руб.

Доходный метод - 284 034 руб.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были приняты следующие весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Метод прямого сравнения продаж - 0,5

Затратный метод - 0,4

Доходный метод -0,1

Средневзвешенная величина стоимости оцениваемого объекта

(1 395 000*0,5)+(638 069*0,4)+(284 034*0,1)=981 131 (руб.)

В расчете за 1 кв.м. это составит 31 649 (руб.)

Итоговое заключение

На основании проведенного анализа рынка жилых помещений, а также выполненных расчетов были получены следующие результаты.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного по адресу: г.Омск, О.А.О , ул. Проспект Космический, д.83 кв 72 составляет на 18 декабря 2013 г.

981 000 руб. (Девятьсот восемьдесят одну тысячу рублей)

12. Перечень используемой в ходе оценки документов и материалов

1. Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. СТАНДАРТ №1 Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ - TIAVSC)

3. Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» от 4 февраля 2004г. №505-03

4. Постановление мэра г. Омска от 19 апреля 2004г. №130-п «О ценовом зонировании и порядке расчета ставок арендной платы за землю и поправочных коэффициентов к ним на территории г. Омска»

5. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости №28 «Жилые и общественные здания и сооружения коммунально-бытового назначения»

6. Бюллетень информационных материалов для строителей на IV квартал 2013г.

7. Методические указания «Методика выполнения курсовой работы по дисциплине Экономическая оценка недвижимости и инвестиций»

8. Журнал «Новый адрес» № 46 от 18 ноября 2013 г.

9. Журнал «Недвижимость» №46 от 18 ноября 2013 г.

10. Электронный ресурс http://arenda.mirkvartir.ru

13. Ситуационный план



Заключение

Точный результат оценки недвижимости можно получить, используя несколько методов. В данной курсовой работе для определения рыночной стоимости объекта недвижимости рассматривались метод сравнения продаж, затратный и доходный методы.

При методе сравнения продаж объект оценки сравнивался с аналогичным ему объектом на рынке недвижимости, а так как абсолютно одинаковых объектов не существует, то и стоимость объекта оценки получилась приблизительной и не точной. Эта стоимость составила 1 395 000 руб.

По затратному методу здание оценивалось на основе определения затрат, необходимых для восстановления или замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Рыночная стоимость полного права собственности оцениваемого объекта по данному методу составила 638 069 руб.

Доходный метод основан на определении стоимости объекта оценки, которая должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная доходным методом, составила 284 034 руб.

В результате того, что при оценке использовалось несколько подходов, то получились разные результаты. В данной ситуации необходимо согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

В итоге согласования была получена стоимость оцениваемого объекта, равная 981 000 руб., которая и является в данной курсовой работе рекомендуемой.



Словарь терминов

1. Восстановительная стоимость - сумма денежных средств или их эквивалентность, которая должна быть уплачена в случае приобретения таких же или аналогичных активов в настоящий момент.

2. Заказчик - лицо (физическое или юридическое), заинтересованное в выполнении исполнителем работ, оказании им услуг или приобретении у продавца какого-либо продукта (в широком смысле).

3. Износ - обусловленное различными причинами уменьшение стоимости объекта оценки.

4. Квартира - жилое помещение, состоящее из одной из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений, расположенная в жилом или нежилом здании.

5. Недвижимость - совокупность физических объектов и недвижимой собственности, включающей кроме материальных объектов интересы, преимущества и права, связанные с собственностью на эти объекты.

6. Оценщик - человек, являющийся представителем компании, имеющей юридические право на оценку недвижимости.

7. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.



Список литературы

1. Федеральный закон от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

2. СТАНДАРТ №1 Международного комитета по стандартам оценки имущества (МКСОИ - TIAVSC)

3. Закон Омской области «О регулировании земельных отношений в Омской области» от 4 февраля 2004г. №505-03

4. Постановление мэра г. Омска от 19 апреля 2004г. №130-п «О ценовом зонировании и порядке расчета ставок арендной платы за землю и поправочных коэффициентов к ним на территории г. Омска»

5. Сборник укрупненных показателей восстановительной стоимости №28 «Жилые и общественные здания и сооружения коммунально-бытового назначения»

6. Бюллетень информационных материалов для строителей на IV квартал 2013г.

7. Методические указания «Методика выполнения курсовой работы по дисциплине Экономическая оценка недвижимости и инвестиций»

8. Журнал «Новый адрес» № 46 от 18 ноября 2013 г.

9. Журнал «Недвижимость» №46 от 18 ноября 2013 г.

10. Электронный ресурс http://arenda.mirkvartir.ru

Размещено на Allbest.ru

...