Рынок земли: проблемы и перспективы развития в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

Введение

Глава 1. Понятие земельного рынка

1.1 Объекты и субъекты рынка земли

1.2 Особенности функционирования рынка земли

Глава 2. Рынок земли в России

2.1 Анализ земельных ресурсов РФ

2.2 Проблемы и перспективы развития рынка земли в РФ

Заключение

Список использованных источников



Введение

Земля, ее недра , леса, животный мир и другие ресурсы составляют основу жизни и деятельности людей.

Россия обладает уникальными богатствами созданными самой природой, и эти богатства - её земли. На всемирной выставке в Париже наши земли, богатые чернозёмом, были признаны эталоном почвы.

Проблема совершенствования правового регулирования земельных отношений в России в последнее время стала одной из наиболее актуальных и широко обсуждаемых не только среди юристов, законодателей и политиков, но и в обществе в целом. Мнения участвующих в дискуссии сторон порой противоположны, но все сходятся в одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений, так как Россия перешла на качественно новые отношения, а следовательно изменилось и отношение к земле. Появились различные нововведения. Одно из них - свободная купля-продажа земли.

Целью написания этой работы является попытка анализа земельного рынка в современной России, его проблем и перспектив развития на примере аграрного сектора.

Понятие «рынок земли» на современном этапе было введено после периода, когда про него практически никто не слышал, поэтому его введение породило различные противоречия при освещение этого вопроса. Это в свою очередь возникло из-за того, что долгое время в нашей стране существовал стереотип, как поведения так и мышления, что всё общественное, а значит ничьё.

Бесплатность пользования землей являлось одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.

Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород. При наличии значительных пустующих территорий в городах, территории, занятые малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.

Но последние глобальные преобразования и изменения системы ценностей породило некий интерес общества к земельной проблеме.

Недавно Государственная дума преодолела вето Президента на Земельный кодекс России. Главным спорным вопросом между президентом и парламентом являлся вопрос о сельскохозяйственных землях, которые, по мнению главы государства, должны продаваться и покупаться. В течение последних пяти лет, пока продолжается работа над Земельным кодексом, парламент занимал жесткую позицию, исключающую возможность купли-продажи сельскохозяйственных земель.

Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Длительная дискуссия в Думе по поводу Земельного кодекса, который и должен был сыграть роль такого закона, привела к выводу, что усилиями противников свободного земельного оборота этот документ может быть принят едва ли не через десятилетие.

И поэтому я бы хотел рассмотреть вопрос о земельном рынке, который стал интересовать все более широкие слои населения нашей страны.

В этой курсовой работе наряду с определениями рынка земли рассмотрены также история возникновения, сущность, значение и тенденции развития земельного рынка в ближайшем будущем.

земельный рынок аграрный сектор



Глава 1. Рынок земли: понятия, зарождение и развитие

Рассмотрение такого вопроса как купля-продажа земли я бы хотел начать с истории развития как земельных отношений вообще так и земельного рынка в частности.

В России в девятнадцатом веке земельные отношения развивались весьма ускоренными темпами. Тогда в России можно было усмотреть как феодальные так и капиталистические отношения. Существовало множество форм собственности и землевладения. Правовое регулирование земель, зачастую находившихся по соседству, но принадлежащих разным ведомствам, происходило разными отраслями права. Так например земли казарм, транспорта и крепостей регулировались нормами административного или полицейского законодательства; церковные, монастырские, удельные и частновладельческие нормами феодально-сословного права, а городские земли нормами гражданского права. На этом этапе исторического развития можно было сказать, что рынок земли касался более или менее состоятельных слоев населения, да и только в той её части, где дело касалось уплаты суммы при покупке или продаже земли. Но положение резко изменилось после провозглашения манифеста 19 февраля 1861 году, в котором было объявлено, что крестьяне освобождаются от крепостной зависимости и наделяются землёй. В это время крестьяне узнали, что такое плата за землю, потому что они получили землю не в собственность, а только в пользование, хотя оно и было пожизненным. Крестьяне работали на своих наделах и платили помещику как раз ту самую земельную ренту (речь о которой пойдет ниже), кто деньгами, кто продуктами, а кто работал на помещика, только за то чтобы остаться на своей земле.

Спустя полвека Россия была уже более развитой в правовом смысле страной и крестьяне, которые работали на земле как сообща (общиной), так и единолично, понимали, что земля нужна им в собственность. Этот факт сразу бы дал огромный стимул и для сохранения плодородия земли и для более бережного её использования. Так земельные отношения в России, к началу двадцатого столетия, стали приобретать иную окраску и перерождаться в более цивилизованные.

Рынок земли является неотъемлемой частью экономики любого развитого государства. В развитых странах принимаются законы, которые стоят на защите любых прав собственности, в том числе и земельной.

Землю можно свободно покупать и продавать, конечно в рамках этих законодательств. Например в США сейчас насчитывается более 630 тысяч фермерских хозяйств. Они владеют огромным количеством земли на правах собственников и производят примерно 80% всей сельскохозяйственной продукции в стране. К примеру в России фермерами производится всего 6 - 8%. Так в чем же здесь дело? Все дело в том, что у нас в стране рынок земли фактически отсутствует, хотя право приобретения земли в собственность конституционно закреплено за жителями государства. Это происходит не от того, что люди не хотят покупать землю, а из-за отсутствия четкой законодательной базы по этому вопросу. Ведь мало кто согласится вкладывать в землю немалые денежные средства, не являясь ее собственником. В результате мы имеем на нашем рынке «засилие» импортных продуктов питания (в некоторых случаях не качественных), хотя сами можем производить продукцию, намного превышающую по качеству импортную, а по цене в 1.5 -2 раза ниже (в районах, где все же складываются земельные отношения - Н. Новгородская область и др., цены именно такие).

Создается впечатление, что законодательные органы власти намеренно препятствуют развитию рынка земли. Это подтверждает и деятельность Гос. Думы, которая за все время своего существования так и не выработала четких законодательных актов по этому важнейшему вопросу (споры по земельному кодексу в ней ведутся уже не один год).

Земельный рынок - одна из самых прибыльных статей доходов бюджета многих государств. В этот нелегкий для нашей страны период, когда в государстве растут внутренние и внешние задолженности, спад производства, увеличение безработицы и ухудшение уровня жизни населения, развитие рынка земли могло бы стать дополнительным источником бюджетных поступлений.

Далее мне хотелось бы более подробно рассмотреть проблемы земельных отношений в России и возможные способы их решения.

Российский земельный рынок: проблемы и особенности.

1.1 Объекты и субъекты рынка земли

Земля - ресурс особого пользования в аграрном секторе; это трудно-, а иногда вообще невоспроизводимый фактор производства, который требует к себе особого отношения.

Объектом рынка земли является земля. Однако в структуре земельного фонда есть земли абсолютно и относительно ограниченные для их использования в качестве средств производства.

Можно вовлечь в сельскохозяйственный оборот дополнительные земельные ресурсы, однако эти возможности быстро исчерпываются. Дополнительные земельные ресурсы в большинстве случаев не столь же удобны или доступны как уже используемые земли. Лучшие виды почв также не могут быть свободно воспроизведены. Поднять качество земель можно только в ограниченных пределах. А так как свободно воспроизводить все виды и типы земель по их производительной способности и эффективности нельзя, то существующие различия в плодородии участков сохраняют свое специфическое значение.

Практически везде имеются резервы свободных, но относительно малопродуктивных земель, которые могут быть вовлечены в сельскохозяйственный оборот, но их использование требует значительных затрат труда и капитала, которое может и не окупиться, т.е. целесообразность их эксплуатации весьма сомнительна.

Эта специфика земли, как особого ресурса, заставляет по иному трактовать предельную выгодность расширения производства, а значит ее целесообразность и полезность. К тому же, если взять конкретный участок земли, то всегда наступает момент, когда малейшее увеличение вложений труда и капитала перестает оплачиваться. Существует предел выгодности интенсификации производства на данном участке земли в определенных условиях.

Материальные условия определяют землю как специфический сельскохозяйственный ресурс, ценность которого со временем неуклонно и достаточно быстро возрастает. Последнее обусловлено ростом спроса на сельскохозяйственную продукцию (в силу роста численности населения) и сокращением ресурса (в силу эрозии почв и изъятия земель под промышленное и городское строительство). Это мировая тенденция. В результате размеры сельскохозяйственных угодий на душу населения уменьшаются.

Особенности земледелия и огромная зависимость всех живущих на земле от его состояния предопределяют некоторую специфичность проявления экономических закономерностей в развитии аграрного производства. Использование земли издавна регулируется различными системами экономических отношений и, прежде всего, отношениями собственности.

Частная собственность и монополия на землю препятствует в определенной степени проникновению капитала в сельское хозяйство. Ограниченность земли, пригодной для земледелия, приводит к тому, что все участки оказываются занятыми различными хозяйствами, а применяемые формы земледелия и землепользования чужды капиталу. Чтобы закрепиться в аграрной экономике, капитал вынужден уничтожить или подчинить себе все прежние формы земельных отношений. При этом ему приходится мириться с наличием земельной ренты, которую он все же настраивает на свой лад. Капитал находится в постоянном движении, и ему нужна свобода приложения. Большую свободу капиталу обеспечивает коллективная собственность на землю.

Монополия хозяйства на земле, порожденная ограниченностью земельных ресурсов и невозможностью их воспроизводства, заставляет по-иному относиться к использованию и движению земли на ресурсном рынке. С ограниченностью земель сельскохозяйственного назначения связано использование как пространственно отдаленных участков, так и участков, расположенных в непосредственной близости от рынков сбыта сельскохозяйственной продукции и пунктов снабжения сельского хозяйства средствами производства.

Причем здесь речь идет о безраздельном монопольном использовании относительно более благоприятных или, напротив, менее благоприятных условий производства в данном хозяйстве. Особо благоприятные природно-производственные факторы в земледелии не всегда могут быть воспроизведены в процессе труда, а поэтому далеко не все предприятия могут использовать порожденные самой природой более выгодные условия производства, сокращая размер затрат на производство продукта. В то же время другие предприятия, монопольно использующие участки земли с худшими условиями производства, вынуждены преодолевать трудности, связанные с производством аналогичного продукта, за счет дополнительных трудовых и материальных затрат.

Продукты сельского хозяйства уникальны, они удовлетворяют первичные потребности людей, которые нельзя заменить. Прирост населения и повышение доходов обеспечивают увеличение спроса на продукцию растениеводства и животноводства, что объясняет вторичность спроса на землю.

Предложение земли фиксировано, неэластично. Колебания в предложении возможны лишь в рамках общего количества с учетом качества земли. Спрос на продукцию превышает производственные возможности этих земель. Цены удерживаются на таком уровне, что становится экономически выгодно производство и на худших участках. На лучших по качеству землях при такой рыночной ситуации получают добавочную прибыль, которая принимает форму дифференциальной ренты.

Все земли, имеющиеся в России, не могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции. Важна их качественная характеристика: естественное и искусственное плодородие, степень увлажнения, сумма активных температур и т.п.

Субъектами рыночной аграрной экономики являются два типа собственников - полный собственник и собственник по потреблению (владелец, пользователь). Ограниченность земли и невозможность ее производства способствуют возникновению двух видов монополий на землю. Полный собственник осуществляет монополию частной собственности: волен дать или не дать предпринимателю приложить капитал к его земле; может сдать ее в аренду. После заключения сделки по аренде определяется конкретный пользователь земли, который осуществляет монопольное право хозяйствования на данном участке.

В аграрной сфере часто происходит расщепление пучка прав собственности. Собственник земли за определенную плату передает права на коммерческую эксплуатацию земли арендатору, который производит сельскохозяйственную продукцию и из выручки от ее продажи расплачивается с землевладельцем.

Особенность аграрного сектора России - слабое распространение арендных отношений на селе. Обработку земли обычно ведет сам владелец.

Земля как фактор производства носит товарный характер; она продается и покупается, и ее цена на рынке зависит от спроса. Но до появления на рынке средств производства она имеет исходную экономическую оценку в виде земельного кадастра.

Земельный кадастр включает четыре основных направления: сбор сведений и документов о правовом положении земельных участков, данных о субъектах земельной собственности, землевладениях и аренде земли, целевом назначении земельных участков, режиме их использования; учет количества и качества земель; оценка земель с целью обоснования их наиболее эффективного использования и размеров платы за землю; земельно-кадастровое производство, включая выполнение геодезических работ; сбор данных о земельных участках, их принадлежности, форме владения, содержащих топографическую, техническую, кадастровую информацию; формирование цифровых картографических баз данных.

Сейчас в России сложилась ситуация, когда рыночная оценка хотя и начинает использоваться на практике, но пока плохо вписывается в существующее законодательство. Это тормозит развитие вторичного рынка. Искажены даже нормативные оценки земли и недвижимости.

Пока не решена проблема создания развитого рынка земли. Сейчас можно выделить три основных типа хозяйств (они же владельцы и пользователи, но еще не собственники): акционерные общества и общества с ограниченной и полной ответственностью, созданные на месте бывших колхозов и совхозов, фермерские хозяйства граждан (личные подсобные, крестьянские хозяйства и садово-огородные участки горожан), использующие практически только труд членов семьи, без достаточной технической и финансовой поддержки. Это и есть субъекты рынка земли. Сюда надо добавить еще само государство и коммерческие банки.

Сейчас в России ликвидирована государственная монополия собственности на землю, введены платное землепользование, разнообразие форм владения и пользования землей. Постепенно формируется новая система земельных отношений, включающая рынок земли, аренду, цены на земельные участки, земельный налог, арендную плату, залоговые цены.

Следующий этап реформы предполагает разработку комплексного механизма земельных отношений, стимулирующего землевладельцев и землепользователей эффективно использовать земельные ресурсы, сохранять их. Необходимо решить вопрос о более полном использовании земель как источника средств для пополнения центрального и местных бюджетов.

1.2 Особенности функционирования рынка земли

Позже или раньше, но и России придется заняться созданием нормально работающего рынка земли. В противном случае этот рынок будет полностью функционировать в рамках «теневой экономики», т. е. возможность использования земель будет приобретаться за взятки, как это зачастую происходит сегодня.

Но создавать рынок земли непросто, поскольку он обладает рядом особенностей. Они связаны прежде всего с тем, что общее предложение земли в каждый данный момент времени постоянно и не может расширяться или уменьшаться в зависимости от изменений цен. Это означает, что эластичность рыночного предложения по цене равна нулю: как бы ни росла цена, которую покупатели готовы уплатить за участки, рыночное (общее) предложение этих участков не может заметно возрасти. Ведь площадь этих участков физически ограниченна (и к тому же они большей частью уже проданы). Поэтому если построить кривую предложения земли на рынке в зависимости от иены, то для небольших промежутков времени эта кривая примет вид вертикальной прямой.

Правда, если говорить о более длительной перспективе, то, приложив некоторое количество труда и капитала, можно увеличить количество пригодных к использованию земель в целом по стране. Так, например, произошло в СССР после освоения казахстанской целины или проведения мелиоративных работ на болотах Белоруссии. А, например, голландцы увеличивают площадь сельскохозяйственных земель за счет отвоевывания их у моря: они строят дамбы, а затем насыпают плодородный слой и получают прекрасные урожаи.

Это означает, что эластичность предложения земли в зависимости от цены становится хотя и небольшой, но отличной от нуля. Следовательно, если построить график предложения земли для страны в целом и для долгосрочного периода, то линия предложения (идущая вертикально вверх в течение коротких промежутков времени) превратится уже в наклонную прямую

Обратим, однако, внимание на следующее обстоятельство. Хотя общее (рыночное) предложение на рынке земли неэластично, отдельные покупатели (фирма или человек) этого не замечают. С их точки зрения, предложение земли вполне эластично по цене -- нужную площадь земли в нужном районе практически всегда приобрести можно. Если, конечно, предложить ее нынешним владельцам столь высокую цену, что они захотят расстаться со своей собственностью. В итоге произойдет смена хозяев определенных участков земли, но не рост площади земли, находящейся в собственности.

Именно поэтому в экономической науке принято выделять доход владельца земли от ее продажи в особую категорию -- ренту (от французского «rent» -- «фиксированный доход»), поскольку это доход собственника ресурса, физически не поддающегося увеличению. Такой доход получают собственники земли, а также владельцы уникальных способностей (например, певцы, спортсмены, звезды кино и театра). Как формируется величина ренты (если взять в качестве примера рынок земли), показано на рис.1.2.



Рента - общее название доходов владельцев земли и владельцев всех тех ресурсов, величина предложения которых жестко фиксирована.

Как мы видим на рис.1.2, в силу неизменности предложения (неэластичности его по цене) рыночная цена земли -- рента -- складывается в зависимости от того, сколько максимально может быть уплачено за предложенную к продаже площадь земель. И если кривые спроса и предложения пересеклись в точке С, сформировав цену земли (площадью В) на равновесном уровне А, то доход владельца будет равен площади заштрихованного квадрата ОАСВ (определяемой как произведение площади земель на ренту, уплачиваемую за единицу земли, например за гектар).

Поэтому повышение спроса на землю реально ведет не к увеличению предложения, а к росту ренты -- цены за земельные участки, получаемой их собственниками (рис. 1.3)

Как мы видим на этом рисунке, увеличение спроса на землю (чему соответствует сдвиг кривой спроса вправо-вверх -- с положения «Спрос на землю-1» до положения «Спрос на землю-2») не привело к росту объема предлагаемых к продаже земель. Возросла лишь их цена (рента) -- с уровня А до уровня О. И соответственно увеличилась сумма дохода владельцев земель, который получен от их продажи.

Если при прежнем уровне спроса они могли выручить за свою землю сумму, равную площади прямоугольника ОАСВ, то теперь величина их дохода составит ODEB, т. е. возрастет на величину площади прямоугольника ADEC.

Заметим, что для получения большего дохода владельцам земли не пришлось прикладывать никаких усилий: богаче их сделал рост спроса на те неизменные по объему ресурсы, которыми они владеют.

Но что определяет ту цену, которую согласны заплатить покупатели за право владения или пользования землей? Ответ на этот вопрос прост: «Выгода, которую можно получить от использования земли и которая формирует спрос на землю».

Спрос на землю предъявляют покупатели, которых можно разделить на две группы:

1. сельскохозяйственные пользователи;

2. несельскохозяйственные пользователи.

Сельскохозяйственные пользователи - все использующие плодородие почв для производства сельскохозяйственной продукции любого типа.

Несельскохозяйственные пользователи - все, кому земля нужна для строительства зданий, промышленного производства или иных целей , не связанных с использованием плодородия почв.

Для сельскохозяйственных пользователей цена земли определяется ее плодородием и в определенной мере местоположением, от которого зависят как почвенно-климатические условия производства, так и траты на доставку ресурсов и готовой продукции.

Для несельскохозяйственных пользователей основных факторов формирования цены земли два:

1. подготовленность участка к использованию (участок, к которому уже подведена вода, газ, электроэнергия и телефонный кабель, будет стоить дороже участка, к которому все эго еще только предстоит подвести);

2. местоположение участка.

Так, в городах цены земельных участков (равно как и жилья, представляющего собой не что иное, как пространство над земельными участками) тем выше, чем ближе они расположены к центру города или центру деловой активности.

Например, в Новосибирске в ноябре 2000 г. средняя стоимость 1 кв. м общей площади квартир составляла 6216 р. (около $223). При этом в центре города 1 кв. метр стоил более 9200 р., а в далеких районах средняя стоимость жилья составляла лишь 4834 р. за метр. Как отмечал новосибирский журналист Сергей Рымов: «Существенная разница объясняется не столько вопросами престижа, сколько тем, что Новосибирск -- третий по площади город России и расстояния там немаленькие».

Таким образом, на цену земли влияет также транспортный фактор, т. е. удобство сообщения с теми местами, куда надо доставлять готовую продукцию или куда люди ездят на работу. Так, открытие в Москве линии метро до района Бибирево, облегчившее путь жителям, сразу же вызвало рост спроса на жилье в нем.

Конечно, мы нарисовали идеальную модель работы рынка земли, позволяющую понять основные его закономерности. В реальной жизни в функционировании рынка земли большую роль играют спекулянты землей, т.е. покупатели, приобретающие землю не для непосредственного использования, а для перепродажи с прибылью, когда рента возрастет (что может быть спровоцировано и собственно действиями спекулянта). Устранить спекуляции землей полностью, не нарушая при этом самого механизма работы рынка земли, просто невозможно. Но сильно ограничить такие спекуляции вполне реально, и во многих странах для этого созданы специальные законы. Например, можно запретить изменение характера использования земли (нельзя, скажем, превращать пашню в место для завода, коттеджного поселка или свалки ядовитых отходов).

В завершение знакомства с особенностями функционирования рынка земли отметим два важных обстоятельства.

Во-первых, говоря о рынке земли, необходимо помнить, что это рынок производного спроса. Спрос на землю зависит от спроса на те товары или услуги, для создания которых нужно иметь возможность использовать определенный участок земли. И если в пьесе А. П. Чехова «Вишневый сад» Лопахин покупает поместье с этим садом для строительства там дач, то причины тому очевидны: он обнаружил возросший спрос горожан на услуги в области организации отдыха. И это дает ему возможность заплатить за участок с садом высокую цену -- он уверен, что окупит эти расходы.

В силу производности спроса цена одного и того же участка земли может сильно колебаться, а потому величина земельной ренты не всегда растет. При определенных условиях она может и упасть.

Во-вторых, следует различать понятия земля и полезное пространство. Новое полезное пространство получить намного легче, чем увеличить размеры земли. Так, например, если на месте двух соседних одноэтажных домов возвести многоэтажный небоскреб, то размер земельного участка останется прежним. Но полезное пространство при этом намного увеличится, так как оно равно произведению площади этого участка на число этажей. Следовательно, объем предлагаемого пространства весьма эластично реагирует на цену, которую покупатели готовы за такое пространство заплатить. Именно этим экономическим обстоятельством и объясняется в конечном счете рождение такого архитектурного явления, как массовое высотное строительство, позволяющее смягчить экономические последствия дороговизны земли. И напротив, бесплатность земли стала одним из факторов распространения в СССР малоэтажного строительства.

В то же время характерной чертой пейзажа Токио или нью-йоркского района Манхэттен являются небоскребы с многими десятками этажей: ведь земля здесь баснословно дорога.



Глава 2. Рынок земли в России

Земле в России никак не удается стать полноценным товаром. У одной земли есть цена, а для другой существует только арендная ставка. Например, землю в городском пригороде можно легко продать или купить. А любая операция с землей сельскохозяйственной обставлена огромным количеством законодательных "если" и "но", рассыпанных по множеству документов.

Сегодня, по данным Аграрного института Российской академии сельскохозяйственных наук, в собственности граждан находится более 60 % сельхозугодий России. Конституция гарантирует этим гражданам все права настоящих собственников. Но если вы спросите у собственника, сколько стоит его земля, он вряд ли сможет вам ответить.

Цена рождается на рынке. "Открытие" цены, как говорят биржевые торговцы, происходит тогда, когда сходятся покупатель и продавец, спрос и предложение. Чтобы узнать, сколько стоит земля, ее нужно вытолкнуть из экономического небытия на свободный рынок. В России этот процесс идет, но крайне неравномерно. В нескольких, очень небольших, секторах уже давно идет бойкая торговля, и цена определяется рынком. Это в основном дачные участки, участки под жилищное строительство, отдельные типы земельных участков в городах (например, земля под зданиями приватизированных предприятий).

Но большая часть потенциального земельного рынка у нас - именно сельскохозяйственные угодья, суммарная ценность которых, по оценке директора американского Института сельского развития Роя Простермана, составляет 5 триллионов долларов. И эта земля практически находится вне рынка и, следовательно, рыночной цены не имеет.

Федеральный закон "О плате за землю" 1991 года вводил понятие "нормативной цены", которой должны были оперировать при передаче земли в собственность, установлении коллективно-долевой собственности, при передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита. Нормативную цену следовало рассчитывать, исходя из ставки налога на землю. Средние ставки налога по областям указывались в самом законе, а уточнять их в зависимости от качества земли, удаленности участков от областных центров и прочих показателей должны были уже местные налоговые службы. Мартовское постановление 1997 года "О порядке определения нормативной цены земли" отменило обязательную привязку к налоговой ставке. Теперь местные власти могут повышать или понижать цену "по мере развития рынка земли" с условием, чтобы она "не превышала 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения". Получается, что ориентиром для нормативной цены, которая по идее должна служить трамплином в рынок, в свою очередь является цена рыночная, но откуда ей взяться, если рынка на фермерскую землю как не было, так и нет?

Однако трудности начинаются гораздо раньше. Подавляющая часть сельскохозяйственных угодий находится в так называемой долевой собственности, то есть люди имеют не конкретный участок, а долю в общем массиве земель бывшего колхоза (совхоза). Чтобы продать или подарить ее, участок должны выделить "в натуре" с согласия всего коллектива собственников. Но и потом собственнику земельной доли не так-то просто ею распорядиться. Земля согласно Земельному кодексу должна использоваться только по целевому назначению, поэтому ее нельзя продать какой-нибудь фирме, скажем, под строительство завода. Вот и выходит, что сделки с долями заключаются пока, как правило, между родственниками в рамках села, да и то потому, что куплю-продажу оформить выгоднее с налоговой точки зрения, чем дарение.

Необходимо отметить специфику образования цен на продукцию сельского хозяйства. В противоположность другим сферам хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве цены диктуются худшими условиями производства, т.е. в основе рыночных цен лежат цены сельскохозяйственной продукции, полученной с худших земельных участков. В связи с этим на лучших и средних землях в силу большей урожайности появляется возможность получить больший доход в форме дополнительной, или избыточной прибыли. Диктат цен худших по своему плодородию и местонахождению земельных участков обусловлен тем, что земля - ограниченный ресурс. Далеко не любая земля может быть вовлечена в хозяйственный оборот. Необходимость обеспечения продовольствием населения и многих отраслей перерабатывающей промышленности сырьем объективно обуславливает вовлечение в хозяйственный оборот худших земель. Конечно, понятие «худшие земельные участки» носит исторический, относительный во времени и пространстве характер. На одном историческом этапе данный земельный участок не был пригоден для земледелия, на другом - в результате появившихся технологий и средств обработки земли его вовлекли в хозяйственный оборот. Следовательно, те земельные участки, которые считались худшими, переходят в разряд средних, а их место занимают другие, худшие по сравнению с ними.

В случае непосредственной продажи земли ее цена находится в прямой зависимости от величины ренты, получаемой с продаваемого участка, и в обратной зависимости от процентной ставки.

Что касается цены на сельскохозяйственную продукцию, формируемую с учетом рентных платежей, то она складывается из следующих составляющих:

издержек производства, средней прибыли, абсолютной ренты и дифференциальной ренты.

2.1 Анализ земельных ресурсов РФ

Земельные ресурсы РФ в последние годы становятся всё привлекательнее для инвесторов. Причин этому явлению множество: от практического неконтролируемого разрастания денежной массы на руках у населения, до вполне успешных преобразований в области земельного законодательства в Российской Федерации. Сделки с земельными ресурсами РФ регистрируются всё чаще, но, по некоторым оценкам, рынок земельных ресурсов РФ всё ещё имеет более чем значительный потенциал, который до сих пор инвесторами не раскрыт.

В 2008 году рынок земельных ресурсов РФ празднует своё шестилетие. В 2002 году был принят закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». До этого времени, безусловно, рынок земельных ресурсов РФ существовал, но в зачаточных формах, не имея под собой никакой правовой основы. Истоки этого в земельной реформе 1995-1998 гг. Она реализовывалась на базе указов Президента, которые «насадили» институт частной собственности на землю и распределили земельные доли между акционерными обществами, товариществами собственников, кооперативами и отдельным гражданами. Именно эта реформа заложила основы стихийного рынка земельных ресурсов РФ и той неразберихи на рынке земельных ресурсов РФ, которую мы имеем сегодня.

Закон «Об обороте земель сельхозназначения», принятый с ожесточёнными дебатами и необоснованными претензиями со стороны отдельных депутатских объединений к власти, сделал ситуацию на рынке земельных ресурсов РФ более предсказуемой. На 1 января 2004 года в частную собственность граждан и юридических лиц было передано 129,2 млн. га земли, при этом около 97% из них относились к категории земель сельхозназначения: можно констатировать, что закон сработал. Уже с 2005 года на рынке земельных ресурсов РФ ежегодно регистрируются примерно 5 млн. сделок с земельными участками. По формальным критериям рынок земельных ресурсов РФ можно считать состоявшимся.

Несмотря на впечатляющие успехи 6 лет формального существования рынка земельных ресурсов РФ не решены его фундаментальные проблемы. Первая и главная из них - рынок земельных ресурсов РФ фактически не управляется как государством, так и другими игроками. Прогрессирующая кадастровая оценка земельных ресурсов РФ на территории России так и не упорядочила процесс перехода прав и наблюдения за ним со стороны государства. Причина этого - избирательный подход к кадастровой оценке. Она осуществлялась не в направлении создания подробных кадастровых планов, а была спланирована в направлении оценки земельных ресурсов РФ наиболее перспективных с точки зрения налогообложения. Для бюджета это логично, но для системной государственной политики - нет. Положение усугубилось тем, что даже такой «усечённый» вариант кадастровой оценки не доведён до конца. На 2004 год было описано только 96% территории, подлежащей запланированной оценке. В итоге государство не знает полных характеристик собственных земельных ресурсов РФ и не может ими управлять по причине физического отсутствия органа, ответственного за этот процесс. Возможно, переход Роснедвижимости в сферу ответственности Минюста и непрекращающаяся череда проблем с резервированием и изъятием земельных ресурсов РФ для государственных нужд побудят государство к активным действиям, как в правовой сфере земельной политики, так и в финансовом сопровождении сделок с землей.

6 лет земельной реформы всё же принесли свои плоды - ситуация с оценкой земельных ресурсов РФ стала более определённой.



Из диаграммы 1 хорошо видно, что в ходе кадастровой оценки были существенно уточнены границы поселений, объём земель сельхозназначения, объёмы земель лесного фонда, объёмы земель водного фонда - то есть все основные категории земельных ресурсов РФ на сегодняшний день. Попутно отметим, что данная классификация, как в варианте 1996 года, так и в варианте 2004 г. абсолютно непрозрачна по отношению к земельным ресурсам РФ, используемым гражданами для личных, приусадебных нужд, и, отчасти, ИЖС, всё ещё являющихся источником основного объёма сделок с земельными ресурсами РФ на публичном рынке.

Согласно данным доклада Роснедвижимости «О состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2006 году», в ходе 2006 года прогресс кадастровой оценки шёл в направлении уточнения границ поселений и земель сельскохозяйственного назначения. Приращение земельного фонда по категориям, по большей части прошло за счёт земельных ресурсов РФ запаса. Наглядно структура фонда земельных ресурсов РФ представлена на следующей диаграмме.

Диаграмма 2.



Отметим, что указанная на Диаграмме 2 структура выполнена Роскадастром по текущему юридическому состоянию земель. Реальная структура распределения земельных ресурсов РФ может отличаться от приведённой в ту или иную сторону, как в силу неполноты кадастрового учёта, так и в силу законодательных новелл, допускающих, к примеру, существования лесов и вне земель, отнесённых к категории лесного фонда (Лесной кодекс).

Тенденции перемещения земельных ресурсов РФ из одной категории в другую, по сравнению с динамикой предыдущих лет, носили довольно оживлённый характер. Фонд перераспределения земельных ресурсов РФ сельхозназначения, за счёт ликвидации сельхозпредприятий в отдельных регионах Российской Федерации вырос на 3 647 тыс.га. (примерно на 1% от общей площади земель сельхозназначения РФ по состоянию на начало 2007 года). При этом преобладала тенденция добровольного отказа сельхозпредприятий от земельных ресурсов РФ в связи с тяжёлым экономическим положением. Также за счёт земельных ресурсов РФ сельскохозяйственного назначения в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жильё» для расширения и строительства населённых пунктов в 2006 году было предоставлено около 13,7 тыс. га земельных ресурсов РФ, причём большая их часть (10,7 тыс. га) была выведена из категории пахотных земельных ресурсов РФ сельхозназначения.



Диаграмма 3. Земли сельхозназначения, предоставленные для государственных и общественных нужд

Изменение объёмов земель поселений на начало 2007 года происходило, в основном, за счёт межевания участков в существующих границах населённых пунктов, а также приведения в соответствие с законодательством структуры земель населённых пунктов. Последнее, в основном, вело к изъятию земель различных категорий, переданных в ведение городских и сельских администраций, в соответствии с прежним, ведомственным, подходом к распределению земельных ресурсов. Общая площадь городских поселений на 1 января 2007 года составила 7,8 млн. га, при совокупной площади сельских поселений - 11,3 млн. га. По-прежнему в составе земель поселений преобладают земли сельскохозяйственных угодий в пределах городов, посёлков и сельских поселений; их площадь 9,1 млн. га или 47,6% от всего объёма земель, входящих в рассматриваемую категорию. Земли под застройкой составляют всего 3,4 млн. га или 17,7%.

Уже на основании данных о динамике земель выделенных категорий мы можем сделать вывод о значительном потенциале земельных ресурсов РФ. Ещё одним фактором высокого потенциала может быть сохраняющаяся преобладающая государственная и муниципальная собственность на земельные ресурсы. Состав структуры собственности, так же как и структура по категориям динамичен, но основная причина здесь другая - возвращение земельных ресурсов РФ в государственную, муниципальную или частную собственность по решению судов. В дальнейшем, с развитием судебной практики и совершенствованием законодательства, динамика изменения структуры земельных ресурсов РФ по формам собственности будет только увеличиваться.

Влияние мирового финансового кризиса на рынок земли в РФ

1) Цены на землю и недвижимость претерпели изменение в сторону уменьшения. Но финансовый кризис в России сыграл здесь скорее положительную роль, избавив рынок недвижимости от искусственного завышения стоимости объектов и ее беспрерывного роста.

Мировой финансовый кризис привел к удорожанию строительных кредитов в России. Об этом говорится в обзоре ключевых сегментов российского рынка коммерческой недвижимости столичного региона за I полугодие 2008 года, подготовленном компанией Colliers International.

В обзоре отмечается, что первое полугодие прошло в ожидании последствий мирового финансового кризиса для России, однако российский рынок коммерческой недвижимости никаких признаков рецессии не демонстрировал.

По данным компании, наиболее существенным для игроков рынка последствием мирового кризиса ликвидности 2007 году стал рост ставок по строительным кредитам на 2-4%. Также можно говорить об усложнении процедуры получения кредита. Особенно это коснулось кредитования девелоперских проектов в регионах. Крупные российские банки не испытывают проблем с ликвидностью, однако, они проявляют осторожность в кредитовании под проекты в недвижимости. Все больше девелоперов начинают поиски финансовых партнеров на ранней стадии.

В сложившихся условиях эксперты Colliers International прогнозируют рост популярности мезонинного финансирования. «Такой вид кредитования позволяет банку в кратчайшие сроки вступить во владение обеспечением в случае неисполнения обязательств по уплате. Заметным примером мезонинного кредита на рынке является кредит, полученный компанией «РосЕвроДевелопмент» в размере $165 млн. Организаторами финансирования стали «Газпромбанк» и Goldman Sachs. Агентом по кредиту является «Газпромбанк», агентом по обеспечению - ABN Amro», - сказано в обзоре.

В исследовании отмечается, что за последние два года, на волне роста рынка происходило увеличение масштабов проектов, находящихся теперь на стадии строительства. Однако сейчас инвесторы стали проявляют осторожность, и в посткризисных условиях не готовы вкладывать такой объем средств в один проект, особенно это актуально для инвесторов с институциональным капиталом. Желание девелоперов построить максимально масштабный проект тоже легко объяснимо. Процесс получения участка под строительство и согласование является затратным и длительным, поэтому девелопер стремится получить из участка максимум прибыли.

По мнению экспертов, на рынке коммерческой недвижимости намечается тенденция вторичных продаж объектов, приобретенных как инвестиционная покупка. Примером может служить продажа ТЦ «Москвичка» (в 2003 году торговый центр был приобретен холдингом «Синдика» за $16 млн), а также продажа офисного центра «Дукат II» инвестиционной компании Sponda. «Действительно, многие инвесторы насторожены, пресса регулярно прогнозирует кризис на российском рынке. Можно ожидать, что инвесторы захотят зафиксировать прибыль, пока рынок еще максимально «разогрет», - подчеркивается в обзоре.

Предприятия агропромышленного комплекса России из-за продолжающегося мирового финансового кризиса испытывают трудности с кредитованием. Предприятия агропромышленного комплекса России из-за продолжающегося мирового финансового кризиса испытывают трудности с кредитованием. Об этом заявил министр сельского хозяйства РФ Алексей Гордеев во вторник на встрече с представителями отечественных отраслевых союзов и ассоциаций. В рассмотрении мер по преодолению негативных последствий финансового кризиса для предприятий АПК, производящих и реализующих продукты питания, приняли участие представители 17 отраслевых союзов и ассоциаций.

«На сегодняшний день к нам поступает информация из региональных органов управления АПК, коммерческих организаций, союзов и ассоциаций о трудностях кредитования отрасли», - цитирует пресс-служба министерства слова Гордеева. «Речь идет не только о вопросе поддержки инвестиционных кредитов, но и кредитов на пополнение оборотных средств, что вызывает особое беспокойство у Минсельхоза России», - отметил он.

По словам министра, «два с половиной года назад мы довольно серьезно разогрели интерес частных инвесторов к сельскому хозяйству в целом».

«Достаточно сказать, что в настоящее время в заделе находится более трех тысяч объектов животноводства, которые строятся и реконструируются на современной технологической основе», - констатировал Алексей Гордеев.

Кроме того, отметил он, «несмотря на большие объемы импорта и интерес к российскому рынку со стороны известных стран экспортеров, пошел устойчивый рост производства в отечественном животноводстве».

«Перелом наступил и в растениеводстве, прежде всего, в производстве зерна, инвесторы убедились, что есть возможность вкладывать деньги в землю на долгосрочной основе», - добавил министр сельского хозяйства.

«Нам сейчас крайне важно проанализировать текущую ситуацию, просчитать все риски, чтобы крупные инвесторы не ушли из отрасли, банки не остановили процесс кредитования, не произошла стагнация в АПК», - подчеркнул глава Минсельхоза России. Обсуждая возможные пути решения проблем, вызванных финансовым кризисом, участники встречи сделали основной акцент на обеспечении реализации всех инвестиционных проектов, включенных в госпрограмму, а также кредитования предприятий, производящих и реализующих продукцию на внутреннем рынке, с целью пополнения оборотных средств.

В ближайшее время отраслевые союзы и ассоциации в письменном виде направят в Минсельхоз России свои предложения по мерам преодоления последствий финансового кризиса для отрасли, где они будут обобщены, а после переданы на рассмотрение в Министерство экономического развития РФ и правительство РФ.

2) Международный финансовый кризис привел к значительному сокращению объемов кредитования российских банков за рубежом. При этом именно иностранные деньги являлись основными ресурсами для развития ипотечного кредитования в стране. Эти средства предоставлялись на длительный срок (средний срок погашения ипотечного кредита - 7 лет) и под невысокие проценты (в последнее время банки стали предоставлять более дешевую ипотеку, в связи с чем она начала пользоваться большим спросом).

В России, по словам банкиров, найти "длинные" и дешевые ресурсы для развития долгосрочного кредитования очень трудно.

Кроме того, для стабильной работы ипотеки необходимо ее рефинансирование - продажа с баланса банка портфелей ипотечных кредитов. Накопление значительных по объемам ипотечных активов на балансе банка влечет за собой сложности в предоставлении других кредитов (для этого требуется наращивание пассивов, что не всегда возможно - проще продать ипотечные кредиты и вычеркнуть их из баланса).

До начала международного финкризиса отечественные банки начали осваивать схему международной и внутрироссийской секьюритизации ипотечных активов (выпуск облигаций, обеспеченных ссудами, что позволяет списать их с баланса). Однако финансовый кризис остановил этот процесс. АИЖК также начало более осторожно подходить к выкупу ипотеки, что привело к ограничению роста портфелей этих ссуд.

Таким образом, у банков сейчас существуют двусторонние ограничения по выдаче жилищных кредитов: отсутствие долгосрочных денежных ресурсов и невозможность рефинансировать портфели ссуд.

2.2 Проблемы и перспективы развития рынка земли в РФ

Россия -- крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков -- в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор.

Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.

Значимое направление государственного регулирования отношений собственности (и в особенности для стран переходной экономики) -- процесс формирования и воспроизводства эффективного собственника. В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России с начала 90-х гг. ХХ в. проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.

...