Понятие и признаки недвижимости

Классической страной ипотечных банков является Германия, где первое подобное учреждение было основано в 1770 г. сегодня в Германии несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть - государственными. В Германии ипотека осуществляется по разным схемам различными кредитными учреждениями, но наибольший удельный вес, до 30%, занимают стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку. По контракту с ССК на 4-6 лет на накопительный счет вносится определенная сумма (до 40% общей стоимости жилья). На нее начисляются пониженные проценты, по итогам года государство начисляет премии и вводит налоговые привилегии. Премия в размере 15% на сумму сбережений, но не более 2 тысяч марок на холостяков и 4 тысяч для женатых. Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления ССК выдает ему ипотечный кредит по низкой ставке на срок до 18 лет. В последние годы средства привлекаются под 3% годовых и выдаются ипотечные кредиты под 5 % (в обычных банках - от 7% до 12% годовых).

В Великобритании ипотечные ставки определяются Государственным банком, они постоянно снижаются и достигли в 2008 году 3,5% годовых (при инфляции 2,5%). Кредит, как правило, берется сроком на 25 лет. Кредиторы требуют минимум 5% наличного залога при покупке недвижимости, но при необходимости предлагают 100% ипотеки.

В Чехии услугами стройсберкасс пользуется половина населения страны (примерно 5 млн человек). Когда накоплено 40% стоимости жилья, на остальную сумму выделяется ссуда по 3-5% годовых на срок 10-20 лет. На внесенные вклады начисляются 2% годовых. Действует система бюджетных дотаций - каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства, ему на счет начисляется 150 долларов.

В Японии много вариантов решения ипотечных проблем. Имеются и специальные, например, для женщин годовая ипотечная ставка снижается при каждом рождении ребенка и ее минимальная величина составляет 0,1%. Кредиты выдаются на срок до 35 лет в сумме до 400 тысяч долларов. Женщины должны быть не моложе 20 лет и не старше 49 лет и погасить кредит до наступления 75 лет.

В каждой стране в данной сфере действует свое специфическое законодательство, которое во многом зависит от особенностей земельного кодекса. Например, в США залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе. Здесь существует Федеральная система фермерского кредита (ФСФК), которая объединяет около 800 коммерческих банков и кредитных ассоциаций, занимающихся ипотечным кредитованием. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают лишь правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования [13, c.43-114].

Недвижимость в США по-прежнему находится у дна. За 12 месяцев цены выросли на скромные 1.6 %. Строительство новых домов все еще у минимумов. Банки как продавали, так и продают дома, которые перешли к ним, потому что кредиторы не смогли за них платить.

На сентябрь 2011 года средняя стоимость дома в США равнялась 190 тысячам долларов.

Самым дорогим городом является Сан-Франциско. Естественно, есть множество небольших городов, где дома стоят дороже, но если рассматривать агломерации, то недвижимость в Сан-Франциско стоит дороже всего. Вообще в первой десятке преобладает Калифорния. Точнее в первой шестерке, потому что в ТОП-6 пять калифорнийских агломераций. В ТОП-6 вклинивается только Гонолулу (Гавайи). Гонолулу на четвертом месте. Дом в Гонолулу вам обойдется в 467 тысяч долларов. Стоит заметить, что цены на недвижимость в Калифорнии падают, но это не мешает ей оккупировать верхние места рейтинга.

Таблица 2 - Стоимость недвижимости в отдельных регионах США

Место	Регион	Стоимость, $	Изменение за год, %
1	Сан-Франциско (Калифорния)	635 000	-8.6
2	Санта-Барбара, Санта-Мария, Ломпок (Калифорния)	549 000	-8.4
3	Сан-Хосе (Калифорния)	492 750	+3.7
4	Гонолулу (Гавайи)	467 000	+6.4
11	Нью-Йорк (Ньй-Йорк)	369 000	-6.6
16	Лос-Анджелес, Лонг Бич (Калифорния)	335 000	-6.9
17	Бостон с пригородами (Массачусетс)	330 000	-1.5
24	Анкоридж (Аляска)	285 000	+1.3
33	Майами (Флорида)	250 000	+25.6
51	Чикаго (Иллинойс)	199 000	-11.6
61	Даллас (Техас)	191 025	+0.6
80	Новый Орлеан (Луизиана)	174 900	-2.8
83	Хьюстон (Техас)	174 000	+2.4
99	Атланта (Джорджия)	159 900	-8.6
100	Орландо (Флорида)	159 500	-0.3
141	Лас-Вегас (Невада)	120 000	-11.1
146	Детройт (Мичиган)	89 900	-10.0

На последних местах плетутся Детройт и Лас-Вегас. Детройт переживает не лучшие времена. За последние пять лет цены в штате Мичиган, крупнейшим городом которого является Детройт, цены упали на 27 %. Еще хуже дела обстоят в Неваде. Недвижимость в игорном штате за последние пять лет подешевела вдвое. Средняя стоимость дома в Лас-Вегасе сейчас составляет 120 тысяч долларов США.

Падение цен на жилье в Великобритании продолжилось в сентябре, средняя цена дома снизилась по сравнению с августом на 1.3 %, а с сентябрем 2007 года - на 12.4 %.

Средняя цена дома опустилась до 172 108 фунтов стерлингов, что почти соответствует уровню января 2006 года.

Средняя ставка по ипотечным кредитам, выплачиваемая новыми заемщиками, выросла с августа 2007 года по август 2008 года на 22 базисных пункта - до 5.88 % годовых. И это несмотря на то, что Банк Англии за этот период сократил ставку на 75 базисных пунктов.

Среди положительных моментов - снижение показателя отношение цены домов к среднему уровню доходов, являющееся показателем доступности жилья. Этот показатель опустился в июле этого года до 5.02 - минимального уровня с февраля 2004 года. Годом ранее он достигал 5.84.

8 октября 2011 года Банк Англии (вместе с ФРС США, ЕЦБ и рядом других Центробанков) снизил процентную ставку на 0.5 %. В данный момент базовая процентная ставка в Великобритании равняется 4.5 %.

Падение цен на жилье в Великобритании в третьем квартале составило 5.2 % по сравнению с 5.1 % во втором квартале, поэтому о замедлении темпов падения и тем более о прекращении падения речи пока не идет.

Из-за ужесточения банками правил кредитования спрос на недвижимость в Соединенном Королевстве продолжает оставаться очень низким. Цены на недвижимость за последние 12 месяцев упали на 10.5 % до 164 654 фунтов стерлингов (примерно 7.4 млн рублей) за дом. Последний раз падение такого масштаба было в 1990 году.

По отношению к июлю цены снизились на 1.9 %, в июле цены упали на 1.6 % относительно июня, так что о замедлении темпов падения речи пока не идет.

Спрос на недвижимость сдерживается и стагнацией британской экономики, а также высокой инфляцией.

Число одобренных банками ипотечных кредитов в Великобритании осталось в июле на уровне близком к минимуму за 11 лет.Согласно заявлению Ассоциации британских банкиров (British Bankers' Association, BBA), в июле банки выдали 22,448 тыс. кредитов на приобретение жилья, что на 65% ниже показателя за аналогичный месяц прошлого года. В июне число одобренных кредитов было самым низким с 1997 года. Тогда банки выдали 22,369 тыс. кредитов.

Цена недвижимости в Греции - вопрос непростой. На стоимость квартиры или дома могут влиять несколько десятков факторов, как внешних, так и внутренних. Отдаленность от центра, моря, супермаркета, школы и аптеки, наличие поблизости источников шума, рельеф местности и многое другое формирует цену. А изменение одного из этих факторов тотчас же влечет и изменение стоимости единицы жилья.

Общая тенденция плавного роста цен на квартиры в Греции сохраняется вот уже много лет, а вступление в Евросоюз лишь подстегнуло тенденции и укрепило их. Конечно, ситуация с ценами не доставляет особого удовольствия молодым семьям, которые только-только начинают жить самостоятельно, но, в отличие от других стран, гарантирует, что обвал рынка не ударит по ликвидности.

Греция - страна с рыночной экономикой. Поэтому и цены на аренду жилья здесь свободные.

Причем стоимость аренды может быть и предметом торга (в разумных пределах), и целью многомесячных поисков, и ожидания освобождения недорогой, но приличной квартиры.

Как и в большинстве стран мира, комфорт и душевный покой жильцов зависит в немалой степени от хозяина квартиры. Хороший хозяин и неисправности ликвидирует за свой счет, и арендную плату каждый год не поднимает.

Средняя стоимость аренды трехкомнатной квартиры в Салониках составляет 250-270 евро в месяц, в Афинах арендатору придется выложить за аналогичное жилье на 100-150 евро в месяц больше. Курортные районы прибавляют к афинской стоимости жилья примерно 70-80%, в сезон больше, а в межсезонье несколько меньше.

Проект закона Евросоюза, согласно которому каждый приобретающий недвижимость в любой стране ЕС иностранец автоматически получает вид на жительство, скоро вступит в силу.

Греческий Парламент уже готовит постановления и подзаконные акты для обозначения дополнительных условий получения ВНЖ на основании приобретения недвижимости, но они, по заверению парламентариев, не будут слишком жесткими.

Соответственно и цены на греческую недвижимость, которые сегодня остаются по европейским меркам вполне умеренными, рискуют сильно возрасти.

Совокупный налог на приобретение недвижимости в Греции составляет 14%. Гонорар посредника обычно зависит от цены квартиры или дома и колеблется от 1 до 4%. Цены на недвижимость разнятся в зависимости от района, города и состояния дома. В Салониках хорошая трехкомнатная квартира недалеко от центра города может стоить 180-200 тыс. евро, в Афинах примерно в полтора раза дороже.

Курортные области страны не пугают покупателей высокими ценами. Так, на полуострове Халкидики реально приобрести квартиру площадью 100 м2 дешевле 200 тыс. евро, на Крите средняя стоимость новых квартир в домах с бассейном составляет от 170 тыс. евро[15].

В больших городах Германии арендная плата за новую квартиру площадью 70-80 кв.м. составляет в среднем 700-800 евро в месяц. Арендная плата за 1 кв.м. жилой площади в новых домах составляет: в Берлине - 8 евро, Бонне - 7,5 евро, Штуттгарте - 12 евро, Мюнхене - 14 евро в месяц.

Жилье в Германии можно найти на любой вкус. Всё зависит от Ваших желаний и суммы, которую Вы готовы платить за квартиру. Вы можете искать квартиру сами, по объявлению в газете или через агентство недвижимости. В последнем случае Вам придётся заплатить за услуги агентства сумму, равную 2-3 месячным квартплатам. После подписания договора на аренду квартиры, Вы платите залог, который гарантирует, что Вы сделаете ремонт, перед тем как её покинете. Для стоимости квартиры важна её планировка, наличие балкона, этаж и др. Вот примерные цены на квартиры:

1 комната, 50 м2, 400 Euro/ месяц,

1 комната, 30 м2, 300 Euro / месяц,

2 комнаты, 42 м2 , 450 Euro / месяц,

2 комнаты, 59 м2 , кабельное ТВ , 500 Euro месяц,

2 комнаты, 48 м2 , гараж, 550 Euro / месяц,

3 комнаты, 52 м2, 650 Euro / месяц.

Государство оказывает помощь тем, кто приобретает собственное жилье. Существует закон о безвозмездной доплате. Для тех, кто приобретает квартиру в новом доме, закон предусматривает безвозвратную, беспроцентную и не облагаемую налогом ссуду в течение 8 лет. Тот, кто приобретает жильё в доме довольно старой постройки, может рассчитывать на ссуду на тех же условиях.

Обычно для покупки жилья необходим кредит. Как правило, банк просит сообщить о Ваших доходах, а если Вы предприниматель, то и данные о деятельности Вашей фирмы. Получив предварительное согласие банка, Вы сможете представить себе максимально возможную стоимость Вашей будущей покупки.

Как правило, для получения кредита на покупку недвижимости необходимо иметь 20-25 % собственных средств или же поручительство надёжной фирмы или состоятельного лица. Существуют различные возможности для улучшения условий предоставления кредита. Например, при достаточно высоком стабильном доходе банк может предоставить кредит на всю сумму покупки, но под более высокий процент [15].

По немецким законам договор о покупке или продаже недвижимости действителен исключительно в том случае, если заключается он в присутствии обеих сторон и нотариуса, а подтверждается подписью и печатью последнего. Поэтому о довольно сложной формально-правовой стороне такой сделки можно не слишком беспокоиться. Нотариус должен следить за тем, чтобы в договоре ни одной из сторон не отдавалось в чем-либо предпочтение, а все его параграфы соответствовали статьям гражданского кодекса. В обязанности нотариуса также входит контроль над всей административной процедурой.

Обязательства и ответственность нотариуса, однако, ограничиваются исключительно на формальном аспекте договора. О его содержании договариваются продавец и покупатель, и здесь возможно в принципе неограниченное количество вариантов. Поэтому все-таки желательно хотя бы немного разбираться в основных понятиях немецких законов в этой области.

Все участки на территории Германии можно найти в земельной книге данного округа. Там указаны помимо точного расположения участка по данным официального кадастра и его владелец или владельцы, правовые ограничения (например, право преимущественной покупки - Vorkaufsrecht), ипотечные долги. Только лицо, занесенное в нее как владелец или нотариально уполномоченное им, имеет право продавать недвижимость. Если был заключен договор о продаже, а в земельной книге указано третье лицо с правом преимущественной покупки, то оно должно официально отказаться от этого права до того, как покупатель может быть внесен в качестве нового владельца в земельную книгу. Такое право есть всегда у властей данного города или округа (в пользу общественных интересов), что в большинстве случаев является чистой формальностью (официальный отказ, однако, требуется). Ограничения другого рода, например, право проезда и подобные права пользования участком после продажи обычно остаются в силе и могут ограничить покупателя в свободе распоряжаться участком. Нотариус должен проверить содержание земельной книги и обо всем осведомить покупателя.

Только после внесения полной суммы стоимости недвижимости, а также оплаты налога на приобретение земли (Grunderwerbssteuer), покупателя вписывают в земельную книгу, как нового владельца. Однако еще до выплаты суммы и получения статуса владельца, в ту же земельную книгу должна быть внесена запись, которая гарантирует покупателю (и новому владельцу) исключительное право на приобретение этого участка недвижимости (Auflassungsvormerkung). Это делается с той целью, чтобы в течение того времени, пока будет продолжаться процедура оформления документов, никто другой не мог предъявлять претензии на этот участок недвижимости. Уже при наличии такой записи, и после выплаты полной суммы продавцу, тот может передать проданную недвижимость покупателю в полное распоряжение. В этом смысле окончательное фиксирование перехода собственности в земельной книге имеет потом уже не практическое, а скорее формальное значение.

В Германии земля продается, как правило, свободной от долгов (lastenfrei). По закону покупатель не должен брать на себя ипотечные долги землевладельца-продавца. Только при наличии согласия банка-заимодавца о погашении долга, продавец имеет право потребовать деньги от покупателя. Чтобы тот имел возможность финансирования стоимости данной недвижимости, т.е. мог дать в залог участок, не будучи еще его владельцем, необходимо соответствующее разрешение владельца (что, как и все остальное, обычно уже предусмотрено в нотариальном договоре).

Что касается ответственности продавца за отсутствие каких-либо недостатков проданной недвижимости, то по немецкому гражданскому кодексу (BGB) продажа старых домов или квартир отличается принципиально от продажи новостроек. Об этом различии важно знать: продавец старого дома или старой квартиры не дает никакой гарантии за безупречность проданной им недвижимости. Он должен только обещать, что не скрыл от покупателя недостатки, о которых он знает, хотя они и не видны. Это значит, что продавец должен тщательно проверять и осматривать недвижимость, которую он собирается купить. Тому, кто собирается купить квартиру, рекомендуется, кроме прочего прочитать протоколы последних ежегодных заседаний владельцев данного дома (Protokolle der Eigentumerversammlung gema Wohnungseigentumsgesetz), чтобы быть целиком, осведомленным о состоянии дома, в котором находится квартира.

После заключения договора он уже не может предъявить никаких претензий в связи с возможными потом обнаруживающимися недостатками, если он не в состоянии доказать, что продавец о них знал, но эту информацию сознательно скрыл.

Для покупателей новостроек ситуация в этом отношении выгоднее. В согласии с гражданским кодексом, продавец новостройки или еще строящегося дома должен давать пять лет гарантии на здание. Пятилетний срок начинается с момента передачи недвижимости покупателю.

С самого дня передачи проданной недвижимости все права пользования, а также все связанные с этим обязательства (в особенности финансовые), перекладываются на покупателя. Особое значение передача имеет при покупке новостроек, потому что с этого момента начинается гарантийный срок. Покупатель и продавец должны вместе осмотреть приобретенную первым недвижимость. В протоколе об осмотре и передаче (Ubergabeprotokoll), который потом должны подписать обе стороны, фиксируются наличие, а также отсутствие недостатков.

Вся формальная процедура покупки недвижимости подробно урегулирована немецкими законами. В том случае, если или у покупателя или у продавца возникают сомнения в нейтральности нотариального договора, можно только рекомендовать обратиться к адвокату с опытом в этой области для профилактичной проверки. Потраченные на это деньги (по сравнению со стоимостью недвижимости, наверное, довольно незначительная сумма) могут впоследствии окупиться [14].

Таким образом, как полагают некоторые аналитики, пик кризиса рынка недвижимости прошел. Прогнозируется, что рост цен, зафиксированный в последние три месяца, продолжится. Однако оценки ряда экспертов более сдержанны: большинство уверено только в том, что цены стабилизируются, а некоторые ожидают их дальнейшего снижения, пусть уже и на незначительные величины.

Перспективы рынка коммерческой недвижимости значительно менее радужны. По прогнозам специалистов, объемы продаж объектов в 2010 году снизятся на 20-25%, а стоимость упадет на 30%.

Тяжелее всех придется рынку роскошной недвижимости. В недавно опубликованном рейтинге Forbes стоимость самого дорогого дома, выставленного на продажу, составила $125 млн. Шансы найти покупателя сейчас практически равны нулю. Как отмечают эксперты, даже весьма состоятельные люди не могут позволить себе приобретать подобные объекты.

Ситуация с ипотекой, с одной стороны, катастрофична. С другой, приобретение недвижимости, отчужденной за долги по кредитам, многие инвесторы считают весьма интересной долгосрочной инвестицией. Такая недвижимость продается по цене, значительно ниже рыночной, и в будущем позволяет рассчитывать на существенный доход.

Канада. Результаты продаж и роста цен канадского рынка недвижимости в этом году оказались одними из лучших среди развитых стран мира. Несмотря на некоторое успокоение Канада показала результат роста цен в +5%, Франция +5%, Швейцария +4%. Среди отстающих США -6%, Англия -6%, Испания -10%, Ирландия -14% [24].

Рынок недвижимости в Канаде отличается высокой активностью. В этой стране не принято всю жизнь жить в одном доме. Меняется работа, рождаются дети, происходят другие события в жизни семьи - и люди соответственно меняют жилье. Как правило, средняя семья за время своего существования переезжает около пяти раз. Поэтому с одной стороны всегда существует предложение, а с другой - спрос. А значит, вы легко можете подобрать себе планированную недвижимость в Канаде или при необходимости продать ее.

Активность на рынке недвижимости Канады продолжает оставаться высокой, цены стабильно растут. При этом Торонто продолжает сохранять лидерство, показывая более высокие темпы роста цен и объемы продаж. В частности, по итогам сентября 2011 года объем сделок в целом по Канаде за год вырос на 11% по сравнению с итогами сентября 2010 года, в то время как по Торонто этот показатель составил 21.3%. Другим показателем является то, что средняя цена дома в Торонто к концу сентября 2011 года выросла до $465,369 долларов, что на 6.5% выше, чем аналогичный показатель сентября 2010 года.

При этом, если сравнивать со всей территорией Канады, район Большого Торонто оценивается как наиболее сбалансированный рынок, то есть здесь наблюдается оптимальное соотношение между количеством предлагаемых на продажу домов и количеством покупателей на рынке недвижимости.

Наибольший рост в Торонто показывает рынок кондоминиумов, продажи на котором составляют до 60% продаж всего нового жилья. Для сравнения, в 2000-м году доля кондоминиумов в продаже нового жилья составляла только 20%. От 45% до 60% покупателей новых кондоминиумов это инвесторы, которые вкладывают деньги в рынок недвижимости Торонто, оценивая его как безопасную гавань для сохранения своих накоплений. В качестве примера можно привести такой факт, что в настоящий момент в центре Торонто, в так называемом "финансовом квартале", среди 12 строящихся высотных кондоминиумов с общим числом 5,707 квартир, доля инвесторов составляет уже почти 80%. Самое главное, значительную долю среди этих инвесторов составляют иностранцы.

Не обошел рост цен даже такой обычно стабильный сектор, как рынок элитной недвижимости. Например, в феврале 2011 г. был продан дом за 17.5 миллионов, став самым дорогим жилым домом, проданным в Торонто. Покупателем стал бизнесмен из Германии, владелец крупной софтверной компании SAP. И это не единичный пример, когда такого рода недвижимость покупают иностранцы. В конце мая 2011 года была совершена другая знаковая сделка - была продана самая дорогая квартира в кондоминиуме в Канаде. Стоимость квартиры составила 28 миллионов долларов. Кто является покупателем данной квартиры, не разглашается, но есть информация, что это бизнесмен из Индии. Хотя официальной статистики о количестве иностранных покупателей на рынке элитного жилья Торонто не существует, по неофициальным оценкам риэлтеров, работающих в данном секторе, их доля составляет до 10%.

Вторым в ряду самых дорогих квартир в Торонто является пентхаус на верхнем этаже строящегося комплекса Aura, который будет иметь 75 этажей, и станет самым высоким жилым зданием в Канаде. Заявленная стоимость этой квартиры составляет $17.5 миллионов долларов. Хочу отметить, что еще несколько лет назад самыми дорогими квартирами в Торонто были кондоминиумы за 6-8 миллионов долларов.

Как видно из приведенных выше данных, в Торонто наблюдается стабильный рост цен. Причем, хочу отметить это особо, рост этот идет уже больше 10 лет. И это при том, что практически во всем мире наблюдается обратная картина. Например, специалисты Scotia Bank провели анализ рынков недвижимости в девяти наиболее значимых регионах мира, и пришли к выводу, что среди стран Северной Америки, Европы и Австралии только Канада, Франция и Швейцария показывают рост цен на недвижимость. В частности, по итогам 2-го квартала 2011 года рост цен на недвижимость в Канаде составил 5%. Во Франции , рост цен также за этот период составил 5%, в Швейцарии - 4%. В это же время цены на недвижимость снизились на 6% в таких странах, как США, Великобритания и Австралия, на 10% в Испании, на 14% в Ирландии, на 1% в Швеции [25].

4. Анализ рынка недвижимости в Республике Беларусь

Законодательство Белоруссии в части права собственности на недвижимость и землю построено таким образом, чтобы государство получило как можно более обширный контроль над продажей квартир, участков и домов. В отношении самих граждан Белоруссии также есть некоторые особенности в отношении права собственности: к примеру, чтобы стать собственником квартиры в столице - Минске - нужно получить разрешение от городского исполнительного комитета.

Цены на квартиры в Белоруссии немногим отличаются от уровня цен в России и Украине и на сегодняшний день на первичном рынке составляют в среднем от 1900 до 2100 долларов за квадратный метр. Стоимость метра в однокомнатной квартире немного выше, чем метр в трех- и четырехкомнатной. Однокомнатную квартиру на рынке вторичного жилья в Минске, если это не центр города, можно купить за 50-60 тысяч долларов. Многое зависит от района, уровня содержания дома и придомовой территории и состояния самой квартиры. Несколько лет назад квартиры в новостройках Белоруссии продавались преимущественно на стадии строительства - путем долевого участия. Около двух лет назад ситуация изменилась, и застройщики предпочитали продавать готовые квартиры. Такое жилье в домах, уже введенных в эксплуатацию, обходилось немного дороже. Сегодня покупатели могут выбрать подходящий вариант и купить готовую квартиру или принять долевое участие в строительстве. Причем разница в стоимости этих вариантов не столь существенна, как когда-то: и в том, и в другом случае стоимость квадратного метра колеблется от 1800 до 2000 долларов с небольшим.

Аренда квартир в Белоруссии, как и продажа, не слишком отличается по механизму ценообразования от аренды в Украине и России: прослеживается жесткая зависимость цен от района, где находится квартира, состояния жилья, наличия мебели, спутникового телевидения и подключения к Интернету. Особым спросом пользуются однокомнатные квартиры, менее востребованы двухкомнатные и совсем небольшое количество людей заинтересовано в аренде квартиры, состоящей из трех и более комнат. Аренда двухкомнатной квартиры в самом центре Минска, в доме «сталинской» постройки, с хорошим ремонтом, бытовой техникой и мебелью, кабельным телевидением, телефоном и высокоскоростным Интернет ADSL будет стоить 1000 долларов в месяц.

Аналогичный вариант в западной части Минска - микрорайоне Запад или Сухарево - обойдется вдвое дешевле. При этом и состояние самих квартир, и мебель, которая там есть, могут быть на порядок лучше, чем в вышеупомянутом варианте. Однако район - центр столицы - автоматически позволяет отнести первый вариант к разряду VIP-предложений.

Оплата коммунальных услуг, как правило, не включается в стоимость аренды. И это следует обязательно учитывать при поиске подходящего варианта. Если арендатор заинтересован в том, чтобы его временное жилье находилось в доме с ухоженной аккуратной и чистой территорией, лучше сразу обращать внимание на то, как осуществляется обслуживание дома. На сегодняшний день популярны товарищества собственников жилья, которые дают жильцам возможность самостоятельно заботиться о содержании дома и придомовой территории, причем подобные товарищества организуют во многих домах далеко не элитного уровня, относящихся к разряду «эконом» - класса. Покупка недвижимости в Белоруссии подтверждается подписанием продавцом и покупателем договора купли-продажи.

По желанию сторон, этот договор может быть нотариально заверен. Сделка подлежит обязательной государственной регистрации, которая подтверждает право собственности нового владельца объекта недвижимости.

В договоре указывают адрес и площадь объекта, подтвержденные справкой из Бюро технической инвентаризации. Расчет между покупателем и продавцом может производиться при подписании договора купли-продажи или после государственной регистрации документа [16].

Таблица 3 - Основные особенности белорусского рынка недвижимости

Особенности	Факторы	Результат
Различия рынков недвижимости по регионам	Неодинаковые природные, экономические условия и позиции местных органов власти различных регионов	Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на аналогичные объекты в различных регионах
Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения	Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизма ипотечного кредитования	Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости относительно других товаров, снижение объемов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом
Недостаточная информированность участников	Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры	Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объеме
Неравномерное развитие сегментов рынка	Различия в ликвидности и законодательстве для раз-ных типов недвижимости	Рынок земли практически не развит
Невозможность точных прогнозов тенденций развития	Экономическая и политическая нестабильность	Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита система ипотечного кредитования
Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному	Строительство большинства объектов в период директивного (нерыночного) управления экономикой	Необходимость при оценке недвижимости и анализе инвестиционных проектов основываться не на текущем, а возможном наиболее эффективном варианте использования объектов

Из данных, представленных в таблице 3, можно сделать следующий вывод: рынок недвижимости сам по себе не очень стабилен в период мирового финансово-экономического кризиса, но особенно заметны его колебания применительно к недвижимости в белорусских регионах.

Министерство архитектуры и строительства продолжает принимать меры по сдерживанию роста стоимости строительной продукции.

Так, по жилым домам, вводимым в 2011 году для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, Минстройархитектуры по предложениям облисполкомов и Минского горисполкома согласовало показатели стоимости 1 кв. метра жилья, строящегося с господдержкой, на уровне цен по состоянию на 15 мая 2011 г.

Кроме того, с целью сохранения в текущем году для указанной категории граждан стоимости 1 кв. метра жилых помещений в начатых строительством домах на уровне стоимости, сложившейся на 15 мая 2011 г., Минстройархитектуры принято постановление от 20 октября 2011 г. № 49 "Об установлении уровня рентабельности" (зарегистрировано в Национальном реестре правовых актов Республики Беларусь 9 ноября 2011 г., регистрационный номер 8/243628).

Названным постановлением устанавливается на текущий год для организаций всех форм собственности предельный норматив рентабельности товаров (работ, услуг), используемый для определения суммы прибыли, подлежащей включению в отпускные цены (тарифы на услуги) на строительные материалы, изделия, конструкции, производимые и (или) реализуемые на территории Республики Беларусь, применяемые при строительстве жилых домов (за исключением финансируемых с использованием средств иностранных инвесторов) для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в размере не более 5 процентов.

Для минимизации потерь строительных организаций, вызванных сдерживанием роста стоимости строительства жилья, Минстройархитектуры выработаны и реализуются меры компенсационного характера.

По данным аналитического отдела журнала «Про недвижимость» и сайта www.pro-n.by, на 08 ноября 2011 года средняя цена предложения 1 кв.м. жилья в Минске составляет 1 349 долл/ кв.м, повысившись по сравнению с сентябрем на 4 доллара (+0,23%).

Самые дорогие квартиры в Минске находятся в Центральном, Советском и Первомайском и районах - соответственно 1 573 (-1%), 1 495 (+0,6 %) и 1 452 (+0,8%) долл/кв.м. Для сравнения, в сентябре 2011 года средняя цена 1 кв. метра жилья в этих районах была: в Центральном - 1 588, в Советском -1 485, в Первомайском - 1 437 долл.

Рис. 4 - Средняя цена предложения 1 кв.метра жилья по административным районам в Минске

Самые дешевые квартиры располагаются в районах:

в Заводском районе - 1 169 (+0,6%) долл/кв.м., в сентябре -1 162

в Московском - 1 301 (-0,3%) долл/кв.м., в сентябре -1 305

во Фрунзенском районе - 1 306 (+0,5%) долл/кв.м., в сентябре -1 313

в Ленинском районе - 1 321 (+0%) долл/кв.м., в сентябре -1 321.

Наибольшее количество предлагаемых на продажу квартир - во Фрунзенском районе.



Рис. 5 - Средняя цена предложения минских квартир

По-прежнему цена минских квартир на вторичном рынке, выставляемых на продажу, практически не изменилась с октября прошлого года. По сравнению с сентябрем 2011 года цена на однокомнатные квартиры подросла на 2 доллара за квадратный метр, двухкомнатные не изменились в цене, трехкомнатные подорожали на 9 долларов. Напомним, что в сентябре 2011 года средняя цена квадратного метра минского жилья увеличилась на 0,52%, а в июле и в июне наблюдалось падение цен на минские квартиры.

Примечательно, что за октябрь т.г. разница между ценой предложения и фактической ценой продажи (по заключенным договорам на основе данных Кадастрового агентства) сократилась и сегодня составляет 6,6%. Это может свидетельствовать о том, что в основном продавцы указывают реальные, а не завышенные, цены на свои квартиры.

Рис. 6 - Динамика изменения средней цены предложения и фактической цены на недвижимость в Минске

Первый заместитель Генерального директора ООО "Центр торговли недвижимостью "ПАКОДАН" Астапеня Павел Евгеньевич не согласен с данными журнала «Про недвижимость»: «Не соглашусь с отдельными приведенными цифрами. По моему мнению, тренд осени 2011 года заключается в том, что разбежка между ценами предложения и ценами реальных сделок становится все больше (по сравнению с 8 месяцами т.г.). По нашей статистике такая разбежка в среднем составляет около 8%, а на некоторых, менее ликвидных объектах, доходит и до 12-15%. На мой взгляд, в течение ближайших 3-4 месяцев продавцы окончательно поумерят свои аппетиты, и будут заявлять более адекватные цены, приближенные к нынешним реалиям. Статистика же Национального кадастрового агентства в отношении цен с марта 2011 г. и до момента последней девальвации, как правило, не могла служить источником отражения цен реальных сделок, т.к. в большинстве своем цены в ней приведены в белорусских рублях».

Стремительная динамика роста цен на недвижимость в Беларуси обусловлена стечением отдельных экономических факторов, которые, возможно, сложились искусственно. Большинство экспертов считают, что на динамику цен на недвижимость в Беларуси влияние оказывают теневые участники рынка, которые в частном порядке зарабатывают на строительстве и перепродаже квартир. Средняя кредитная ставка -- 13-15% (немалая по сравнению с Европой и Америкой, но вполне интересная для финансирования строительства в Беларуси, когда в республике рост цен на недвижимость составляет 30-40% ежегодно). К тому же, строящееся жилье дешевле по сравнению с аналогичными метрами на вторичном рынке приблизительно на 15-20%. В итоге, профинансировав строительство квартиры даже по коммерческим тарифам, имеется реальная возможность заработать 15-25 % от ее стоимости только на разнице ставки за пользование деньгами и динамике роста цен на рынке.

По мнениям мировых специалистов в области недвижимости, стоимость 1 кв.м. должна равняться средней месячной заработной плате по стране. Именно такое соотношение специалисты считают экономическим критерием доступности жилья.

Долгосрочная стратегия жилищного строительства Республики Беларусь предусматривает создание комфортного, долговечного, экономичного по содержанию и обслуживанию жилищного фонда, способного удовлетворять жилищные потребности нынешнего и будущих поколений граждан, развитие эффективного рынка жилья и финансовых механизмов, обеспечивающих доступность жилья для граждан с достаточной платежеспособностью, а также поддержка малообеспеченных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий в пределах установленных социальных стандартов [18].

За три летних месяца, по статистике Национального Кадастрового агентства, в Минске продано 2 463 квартиры, что на 18% больше, чем летом прошлого года. В Беларуси совершено 7 603 сделки, что на 11,7% больше, чем летом 2010 года.

А вот в сентябре реализация минских квартир упала на 11% по сравнению с сентябрем 2010 года, и на 33,6% - по сравнению с 2009 годом. Можно предположить, что интерес покупателей недвижимости переключился на рынок долевого строительства. Эту информацию подтверждают и компании-застройщики. Но в сентябре, когда застройщикам и предложить уже нечего, покупатели не спешат переключать свой интерес на рынок вторичного жилья. Да и принятие Указа № 324 от 19 июля 2011 г., касающегося долевого строительства многоквартирных жилых домов, который вступил в действие 26 октября 2011 года, заставило многих застройщиков приостановить заключение договоров долевого строительства из-за того, что пока непонятны некоторые моменты, в частности, процедура регистрации договоров с дольщиками в администрациях районов.

Как итог, печальная статистика для рынка недвижимости Беларуси: за сентябрь 2011 года в Минске заключено 713 договоров, в Беларуси - 2 212, в Минской области - 238.

Правда, если брать данные статистики за январь-октябрь 2011 года, то за 10 месяцев т.г. в Минске заключено 7 893 договоров купли-продажи квартир, что на 29% больше прошлогоднего показателя и на 6% больше, чем в 2009 году. В Беларуси за январь-октябрь 2011 года заключено 25 588 договоров, что на 14,5% больше, чем в 2010 году, и на 7% больше, чем в 2009 году. В Минской области продано на 6,2% квартир больше, чем в 2010 году, и на 9,7% больше, чем в 2009 году.

Вот как прокомментировала ситуацию на квартирном рынке Минска бизнес-аналитик ГК «Мольнар» Ирина Заградская: «Несмотря на всеобщее мнение о низкой продуктивности летних месяцев, следует заметить, что статистическими данными это мнение не подтверждается, так как активность в течение 2002-2009 г.г. варьировалось от 775 до 1039 зарегистрированных сделок в летние месяцы. Уже летом 2010 года началось изменение тенденции в худшую сторону, а летом 2011 года был установлен абсолютный рекорд по самому низкому количеству зарегистрированных сделок, выходящих за рамки сезонности, за период 2002 - 2011 г. А это значит, что рынок недвижимости пока не восстанавливается. На рынке долевого строительства покупательский интерес лежит лишь к тем объектам, срок сдачи которых - конец 2011 года или 1 квартал 2012 года, при условии того, что темпы строительства совпадают с заявленным графиком. А таких объектов на сегодняшний день немного. Впрочем, существует невысокая степень доверия к определенным застройщикам, что тоже снижает интерес покупателей к предлагаемым ими объектам».

К сожалению, увеличение количества сделок на рынке жилья совсем не отразилось на доходности агентств недвижимости. Ведь размер комиссионных вознаграждений агентству регулируется Тарифами на риэлтерские услуги, утвержденными Постановлением Совета Министров № 957 от 20 июля 2009г., согласно которому расчет стоимости риэлтерской услуги производится исходя из стоимости объекта недвижимости в базовых величинах, установленных на день заключения соответствующего договора и составляет 1-3% от стоимости объекта недвижимости. Как итог, некоторые агентства вынуждены брать комиссионных 3,5-7 млн. рублей со сделки, не подтверждая мнения о высокой рентабельности риэлтерского бизнеса.

По состоянию на 3 ноября текущего года в государственном реестре цен сделок купли-продажи недвижимости имелась информация о 684 договорах купли-продажи минских квартир и их долей, заключенных в октябре. Это 96% к уровню предыдущего месяца (713 договоров) и на треть меньше, чем в октябре 2010 года.

Между тем результаты за 10 месяцев с начала года выглядят лучше, чем в прошлом году -- 8603 и 7578 сделок соответственно (см. табл. 4).

Таблица 4 - Данные о сделках купли-продажи квартир в Минске (по состоянию на 3 ноября 2011 г.)

В октябре снова выросла доля сделок с малогабаритными квартирами (площадь не более 45 кв. м). Так в августе на эту долю пришлось 41,2% договоров купли-продажи квартир, заключенных в этом месяце, в сентября -- 39,3%, а в октябре -- 43%, судя по данным на 3 ноября. Такая динамика может говорить о том, что в октябре снова выросла процентная разница между стоимостью квадратного метра квартир меньшей и большей площади (более 45 кв. м).

Есть большая вероятность, что при последующем обновлении данных реестра цен, количество сделок за октябрь может быть скорректировано в сторону увеличения на 10-15%, как это происходило в предыдущие месяцы (см. таб.). В этом случае можно будет говорить о проявлении хоть какой-то положительной динамики на вторичном рынке квартир в Минске.

В настоящее время рынок недвижимости в находится в стадии становления. Это в равной степени относится ко всем его сегментам - розничной торговле, логистике, офисам, гостиницам и др. Однако, по мнению специалистов и операторов этого рынка, ситуация изменится уже в ближайшие 3-4 года. Потому что этот рынок интересен с точки зрения потребительского спроса и сюда с каждым годом приходит все большее количество новых инвесторов.

Рынок недвижимости и тот объем инвестиций, который привлекается сюда в настоящее время, сопоставим с объемами привлечения инвестиций в такие сектора, как промышленность, пищевая переработка и др. Поэтому этот рынок весьма привлекателен для инвесторов.

В целом рынок недвижимости занимает в Беларуси одну из лидирующих позиций, что обусловлено в первую очередь потребительским спросом. Рост ВВП в последние 4 года в республике превышает 8 % . При этом основным фактором роста ВВП является конечное потребление, а причиной - рост реальных доходов населения, которые опять-таки в последние 4 года превышают 15 % в год. Соответственно растет розничный товарооборот, который в реальном выражении в течение последних 3-х лет превышает 15-20 %.

Если сравнивать динамику потребительского спроса в Беларуси, России и Украине, то она почти одинаковая. Поэтому можно заключить, что развитие рынка недвижимости, на который ориентирован потребительский спрос, должен показывать аналогичные темпы роста.

Если говорить отдельно о различных сегментах недвижимости, то, например, большую долю в розничной торговле в Беларуси и в Минске, в частности, до настоящего момента составляет неорганизованная торговля, которая по официальной статистике достигает 35 % от розничного товарооборота. Как в столице, так и в областных центрах имеется недостаточное количество современных объектов торговли. То есть, формирование розничного сектора находится сегодня в переходной стадии. Например, показатель средней обеспеченности торговыми площадями на 1 000 человек цивилизованного формата составляет в столицах соседних государств порядка 300-400 кв.метров, а в Минске - только примерно 200 кв.метров. А если говорить о гипермаркетах и торговых сетях, то этот показатель еще ниже.

Основным барьером для развития сектора розничной торговли является достаточно длительный срок строительства объектов. Если в Литве подобные объекты строятся примерно за 2 года, то у нас в среднем - за 3-4 года. Соответственно доходность инвестиций от этого вида бизнеса снижается. Кроме того, у нас относительно мало розничных сетей и операторов. Хотя на данный момент этот сектор развивается, приходят новые инвесторы, представляющие достаточно крупные розничные сети. Но возникает много проблем с финансированием строительства объектов.

В свою очередь те действия, которые на данный момент принимаются правительством, ведут к тому, что доля цивилизованного товарооборота будет увеличиваться, что в конечном итоге явится наибольшим толчком для развития розничной торговли. Это обусловлено тем, что при темпе роста розничного товарооборота 15-20 % в год, будут вытесняться нецивилизованные формы торговли. Однако на это потребуется не менее 3-4 лет.

Что касается сектора складской недвижимости и логистики, то основная часть складов, действующих сегодня, построена еще в советское время, большинство из них неотапливаемые. А вот объекты логистической современной инфраструктуры можно пересчитать по пальцам - их не более 3-4. При этом нет крупных объектов, например по 30-50 тыс.кв.метров, которые есть сегодня в Литве, России, Украине. К тому же те склады, которые построены в Литве и России, существенно превосходят по технологическим характеристикам наши склады.

Ключевым барьером для развития складской недвижимости является недостаточное технологическое развитие этой отрасли. Поэтому здесь очень важно привлечение квалифицированных консультантов и операторов из ближнего зарубежья. Сегодня уже есть проекты, которые финансируются литовским капиталом. Поэтому этот сегмент, по мнению Р.Осипова, тоже может быть интересен, особенно учитывая рост розничного товарооборота и роль розничных сетей в его формировании.

В настоящее время в Минске строится порядка 30 бизнес-центров, однако пока введены единицы. Поэтому офисный сегмент тоже развит слабо, ощущается нехватка офисных площадей. Отсюда и высокие арендные ставки, которые подскочили до 30-40 евро за кв.метр. И учитывая то, что недавно поднялись ставки на аренду площадей в зданиях, принадлежащих Главному хозяйственному управлению при Президенте РБ, очень перспективным становится реализация проектов офисной недвижимости. В ближайшие 4 года следует ожидать, что серьезного падения арендных ставок не будет. Тот уровень ставок, который существует сегодня, существенно выше, чем, например, в Варшаве, где ставки на площади в бизнес-центрах класса А составляют примерно 20 евро.

Одним из главных барьеров к строительству бизнес-центров и вообще объектов коммерческой недвижимости является недостаток строительных мощностей. Частных строительных компаний немного, и они финансово плохо обеспечены. Соответственно большой объем строительства ведется контролируемыми государством компаниями. Но в то же время есть достаточно большой объем госзаказа. С другой стороны, есть проблемы с поставками стройматериалов. Правительство пытается их решить. Так, например, началась реорганизация цементных заводов. Но чтобы они заработали на полную мощность, необходимо время. Поэтому в ближайшие 3 года наибольшим барьером для строительства и в первую очередь крупных объектов коммерческой недвижимости будет все же являться отсутствие строительных мощностей.

Что касается гостиничной недвижимости, то учитывая тот факт, что в данный момент поток туристов в республику растет, принята программа развития туризма, этот сегмент рынка наиболее динамично развивается. При этом основная масса туристов претендует на гостиницы 3, 4 и 5 звезд. Если сравнивать развитие этого сектора с нашими соседями - Киев, Москва, Таллинн, Варшава, то Минск в этой строчке занимает последнее место. В то же время заявлены достаточно крупные проекты и ведется строительство, например, отелей, операторами которых выступят компании «Хаят» и «Кемпински». Это свидетельствует о том, что рынок интересен для иностранных операторов и девелоперов, которые могут строить у нас эти объекты.

В целом рынок недвижимости в Беларуси и спрос на него генерируются не только базовым потребительским спросом, но и инвестиционным. И поскольку в Беларуси до сих пор фондовый рынок развит слабо, поэтому наиболее доходным вариантом является вложения денег в строительство объектов коммерческой недвижимости [19].

В республике идет процесс становления рынка недвижимости, сопровождаемый интенсивным вовлечением в экономический оборот различных категорий недвижимого имущества, формированием института новых собственников и созданием предпринимательских структур, профессионально работающих с недвижимостью, -- риэлтерских, оценочных и консалтинговых фирм, страховых и кредитных учреждений, инвестиционно-строительных и управляющих компаний.

Вместе с тем, в ходе осуществления преобразований стало очевидным отсутствие надлежащей системы управления недвижимостью: как адекватного инструмента государственного регулирования отношений на рынке недвижимости.

Недвижимое имущество, составляя две третьих национального богатства республики и являясь, по сути, ее основным капиталом, приносит сегодня в государственную казну всего несколько процентов от общих поступлений.

Анализ существующих механизмов управления недвижимым имуществом свидетельствует о несовершенстве нормативно-правовой базы учета недвижимого имущества и отсутствии четкой системы гарантий прав на недвижимость.

Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов.

Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Развитию рынка недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. С переходом к рыночным отношениям недвижимое имущество становится товаром, и рынок недвижимости набирает обороты. Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта - все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи - принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Можно также предположить, что в связи с неизбежным и существенным повышением тарифов на коммунальные услуги вполне возможно увеличение предложения на вторичном рынке жилья.

Несомненно, рынок недвижимости как сектор рыночной экономики имеет важное значение, это подтверждают следующие факты:

· высокая доля недвижимости валовом национальном продукте;

· колоссальная стоимость национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

· высокий уровень доходов бюджета от первичной продажи, сдачу в аренду государственной и муниципальной недвижимости в ряде регионов и городов;

· большое количество рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости;

· высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Конечно, в рамках одной курсовой работы просто невозможно рассмотреть все аспекты рынка недвижимости, провести подробный его анализ, но осветить основные направления рынка, проблемы и возможные пути его развития удалось.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Республики Беларусь: Ч.1/ СЗ РБ. - 2009.

...