Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН

НОУ «АЛМАТЫ МЕНЕДЖМЕНТ УНИВЕРСИТЕТ»

КУРСОВАЯ РАБОТА НА ТЕМУ:

«Показатели рынка Недвижимости»

Выполнил:

Студент 3 курса, группы Оц1201

Абдрахимов Л.

Алматы, 2014



Содержание

Введение

Глава 1. Теоритические основы определения сущности рынка недвижимости

1.1 Понятие рынка недвижимости

1.2 Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

1.3 Показатели, характеризующие рынок недвижимости

Глава 2. Анализ рынка недвижимости г. Алматы

2.1 Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (II квартал 2014года)

2.2 Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы за октябрь 2014.

2.3 Структура предложения

Глава 3.Перспективы развития рынка г. Алматы

3.1 Возможные направления изменения показателей рынка недвижимости г. Алматы

3.2 Прогнозы на рынке вторичного жилья

Заключение

Список литературы



Введение

Тема данной курсовой работы является «Показатели рынка недвижимости»

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В Казахстане происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Целью написания данной работы является: изучение понятия рынка недвижимости, изучение, анализ и прогноз рынка недвижимости, понятия рынка недвижимости;

факторы рынка недвижимости;

показатели рынка недвижимости;

исследование рынка недвижимости;

структура рынка недвижимости;

Третья часть является практической. В ней проведено исследование объектов рынка недвижимости г.Алматы, проанализировать данные

аналитического обзора рынка вторичного жилья Алматы за окт.2014г.



Глава 1. Теоритические основы определения сущности рынка недвижимости

1.1 Понятие рынка недвижимости

рынок недвижимость вторичный жилье

Рынок недвижимости является основой рыночной экономики, поскольку представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в наем. Понятие "рынок недвижимости" юридически не закреплено. В целом можно отметить, что рынок недвижимости - это сектор национальной рыночной экономики, представляющей собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается:

Во-первых, колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи.

Во-вторых, достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте.

В-третьих, достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли).

В-четвертых, высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

В-пятых, большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Спрос - это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.

Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов :

экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение.

социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.

природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология.

административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.).

окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.

национальные и культурные условия, традиции населения.

политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.

Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам.

Предложение - это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени. В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов - предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту.

Цена - это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.

1.2 Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Информационная функция представляет собой уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости принимать решения в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости - это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой», перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель.

На функционирование рынка недвижимости влияют многочисленные факторы: экономические, социальные, административные, окружающая среда (таблица 1.1).

Таблица 1. Факторы, влияющие на функционирование рынка недвижимости

Экономические факторы	уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активности; возможность привлечения заемных средств; цены на рынке недвижимости; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение и др.
Социальные факторы	тенденции изменения численности населения; возрастной состав населения; уровень культуры; социальный статус и др.
Административные факторы	различного рода ограничения; контроль; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.)
Окружающая среда	состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; экология; местонахождение недвижимости.
Физические факторы	Физические качества самой недвижимости
Примечание - составлена на основе источника []

1.3 Показатели, характеризующие рынок недвижимости

Современный казахстанский рынок жилья характеризуется постоянным ростом цен, обусловленным высоким спросом на недвижимость. Зная реальное соотношение спроса и предложения на рынке, можно самостоятельно анализировать текущую обстановку и делать прогнозы относительно ценовых колебаний.

Общие показатели рынка недвижимости формируют представление об этом секторе в целом. К ним относятся показатели общих объемов спроса и предложения за определенный период времени, показатели средней стоимости 1 кв.м. объектов недвижимости. Общие показатели рынка недвижимости, как и большинство общих показателей других рынков, взаимосвязаны между собой. Одним из способов их определения является метод формирования базы данных (БД) с использованием коэффициентов спроса и предложения. Применение данного метода позволяет значительно сэкономить время при анализе рынка недвижимости, так как позволяет избежать ежедневного отслеживания информации.

В самом общем понимании рынок определяется как система, которая регулируется соотношением спрос-предложение. По сути, рынок является местом купли-продажи товаров и услуг. Рынок недвижимости специфичен, так как не имеет определенного «места». Поэтому под «рынком недвижимости» понимают саму куплю-продажу объектов недвижимости. Рынок недвижимости является рынком несовершенной конкуренции и обусловлен особенностями: уникальностью объекта; низкая ликвидность; сложность юридических прав; условия финансирования. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленными такими факторами, как: специфика объектов недвижимости; относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости; воздействие рынка капитала; невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением. Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие страны, как в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как: изменение общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры; изменение в денежной политики правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования купли-продажи недвижимости; изменение в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве; изменение ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.



Глава 2. Анализ рынка недвижимости г. Алматы

2.1 Аналитический обзор рынка коммерческой недвижимости г. Алматы (II квартал 2014года) Средняя цена продажи офисной недвижимости - 2270 у.е./кв.м («плюс» 11,2%)

Средняя ставка аренды офисной недвижимости - 18,8 у.е./кв.м/мес. («минус» 2,8%)

Средняя цена продажи торговой недвижимости - 1683 у.е./кв.м («минус» 5,7%)

Средняя ставка аренды торговой недвижимости - 26,6 у.е./кв.м/мес. («плюс» 5,3%)

Средняя цена продажи производственной недвижимости - 651 у.е./кв.м (без изменения*)

Средняя ставка аренды производственной недвижимости - 8,4 у.е./кв.м/мес. (без изменения)

Средняя цена продажи складской недвижимости - 443 у.е./кв.м («плюс» 56,3%)

Средняя ставка аренды складской недвижимости - 6,8 у.е./кв.м/мес. («плюс» 9,6%)

*Изменения средних цен в разрезе сегментов, не отмеченных по тексту, не превышают погрешностей расчетов.

2.2 Аналитический обзор рынка вторичного жилья Алматы за октябрь 2014

На рынке вторичного жилья Алматы наблюдается ценовое затишье. Средняя цена предложения в целом по городу остановилась на уровне $1993/кв.м. Ценовые показатели в сегментах дорогого и дешевого изменились разнонаправленно и достигли уровней $2494/кв. м и $1577/кв. м соответственно. Анализ проведен на базе 3621 объекта, представленного на портале kn.kz.

Цены по административным районам

Самые дорогие квартиры Алматы традиционно предлагаются на продажу в Медеуском районе. Цена здесь превышает средний показатель по городу на 36%. Средние цены в Бостандыкском и Алмалинском районах города превысили средний показатель по городуна 10% и 4% соответственно. В районах Алматы-1, в Турксибском и Жетысуском районах ценовые показатели держатся практически на одном уровне и находятся ниже среднегородского показателяна 29-30%. В новых административных районах - Алатауском и Наурызбайском _ ценовые показатели ниже на 30-34%, а в спальном Ауэзовском районе -- на 16%.

В топ 10 самых дорогих жилых комплексов в анализируемом месяце попали коттеджный городок "Эдельвейс", ЖК "Ренессанс", ЖК "Байсал", ЖК "Европолис", коттеджный городок "Ботанический Сад", ЖК "Есентай Парк", ЖК "Долина Роз", коттеджный городок "Арман Вилла", ЖК "Керемет" и ЖК "Жайляу". Здесь средняя удельная цена предложения находится в диапазоне $5 090-8 570/кв. м.



В октябре в новостройках наибольшая средняя запрашиваемая цена зафиксирована на жилье в коттеджных городках -- $3481/кв. м, а наименьшая - на квартиры комфорт-класса -- $1668/кв.м.

Цены по формату квартир, материалу стен и типу жилья

Анализ средних цен в разрезе комнатности квартир показал, что изменения цен на квартиры не превысили уровня погрешности расчетов.

Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе комнатности



Показатели рынка вторичного жилья Алматы в разрезе типа жилья

2.3 Структура предложения

За исследуемый период рассматривалось в среднем 3,6 тыс. квартир. Анализируя город как совокупность районов, можно сказать, что максимум предложений приходится на Бостандыкский район, а минимум - на Алатауский.

Рисунок 1.Анализ предложений жилья



Анализ предложений в разрезе формата жилья в целом по городу показывает, что наибольший удельный вес занимают 3-комнатные квартиры, а наименьший -- 5-комнатные и более.



Глава 3. Перспективы развития рынка г. Алматы

3.1 Возможные направления изменения показателей рынка недвижимости г. Алматы

Рынок недвижимости представляет собой сложную и разнородную сущность. Даже если речь идет только о рынке городского жилья, то это множество квартир со своими уникальными свойствами. Все эти квартиры разбросаны по разным концам города, каждый из которых наделен своей инфраструктурой и транспортной доступностью, имеет определенный уровень экологии и престижа.

Но все становится еще сложнее и разнообразнее, когда речь заходит об офисных зданиях или торгово-развлекательных комплексах, коттеджных поселках или земельных участках.

В последние годы большой интерес к рынку недвижимости наблюдается со стороны многих смежных сфер бизнеса - инвестиционных и страховых компаний, банков и финансовых групп, а со стороны широкого круга частных лиц, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, или же желающих вложить свободные деньги в недвижимость и заработать на этом рынке.

Очевидно, что как для профессионалов рынка недвижимости, так и для простых людей оказываются необходимыми простые и доступные показатели, позволяющие оперативно следить за текущей ситуацией на рынке недвижимости, а также за ее изменениями.

На рынке недвижимости долгое время использовалась средняя цена предложения (или продажи) объектов. Например, нередко можно встретить информацию о том, что за прошедший месяц средняя цена квартир выросла на столько-то процентов, и при этом всегда подразумевается, что примерно на этот же процент подорожали и все квартиры. Однако такой подход имеет один серьезнейший недостаток, который неоднократно сбивал с толку даже самых матерых профессионалов рынка и многократно становился причиной расхождений данных о ситуации на рынке недвижимости.

Дело в том, что изменение средней стоимости квартир может быть связано вовсе не с изменением цен на сами квартиры, а за счет перераспределения структуры квартирной выборки, по которой делается расчет (состава базы предложений или продаж жилья). Если в текущем месяце в выборку попало больше дорогих квартир (было выставлено на продажу или продано), чем в предыдущем месяце, то средняя цена формально возрастет, хотя цены на сами квартиры могут вообще не меняться! История рынка недвижимости знает казусы, когда по данным некоторых обозревателей средняя цена квартир формально падала в условиях очевидного роста цен на жилье.

Но даже если и не случаются столь яркие казусы, то указанная проблема все равно имеет место. Она приводит к постоянному «дрожанию» показателя средней цены, называемому «статистическими скачками» или «статистическим шумом». По этой причине в одном месяце средняя цена может вырасти, в следующем месяце - упасть, потом опять вырасти и так далее. Очевидно, что крайне инертный рынок недвижимости никогда так себя не ведет. На этом рынке установившаяся тенденция роста, падения или стабилизации цен длится, как правило, несколько месяцев или даже лет, причем заметная перемена тенденций происходит не за один день (как на фондовом или валютном рынках), а минимум за месяц - два.

3.1 Прогнозы на рынке вторичного жилья

На рынке вторичного жилья Алматы основными составляющими платежеспособного спроса являются личные реальные доходы населения и условия по ипотечному кредитованию населения банками второго уровня.

В динамике среднедушевых денежных доходов населения видно, что доходы по городу Алматы растут. Однако с начала 2012 в динамике темпов роста доходов населения наблюдается их замедление. Так, если по отношению к 2011 рост среднедушевых денежных доходов составил 20%, то в 2013 только 6,3% (по уточненным данным департамента по статистике Алматы). За первые 8 месяцев 2014 темп роста среднедушевых денежных доходов составил 6,4%. Замедление темпов роста как номинальных, так и реальных денежных доходов демонстрирует диаграмма.

Объемы ипотечного кредитования населения Алматы банками второго уровня в течение 3 лет сохраняются на уровне 3800-7000 млн тенге в год. При этом в 2013 по отношению к 2012 сокращение ипотечного кредитования по городу составило 41%. Однако с начала 2014 можно заметить увеличение объемов ипотечного кредитования.

В течение последних двух лет выдача ипотечных займов в тенге превалирует над долларовыми кредитами, объемы которых за последние пять лет заметно сократились. Однако в апреле-июне 2014 был зафиксирован рост долларовых кредитов.



Среднемесячный объем регистрируемых сделок купли-продажи жилья в Алматы за январь-сентябрь 2014 составили 1296 сделок, что ниже аналогичного показателя 2013 (1615 сделок) на 20%. В сентябре 2014, по сравнению с августом, количество сделок купли-продажи в многоквартирных домах увеличилось на 11%. Однако продавцы, несмотря на сокращение спроса, все же неохотно снижают запрашиваемые цены на жилье. С момента девальвации национальной валюты (февраль 2014) средняя цена на рынке жилья Алматы сократилась менее чем на 2%.



Заключение

Успех на рынке предоставления объектов недвижимости, достижения в маркетинге в значительной степени предопределяется качеством предоставляемого жилья.

Несомненно, специализированные предприятия-застройщики и риэлтерские фирмы, занимающиеся куплей и продажей объектов недвижимости, должны отслеживать изменения в отношении клиентов к недвижимости и вносить коррективы в качество недвижимости. С самой широкой точки зрения обслуживание клиентов на рынке недвижимости может быть инструментом, определяющим и удовлетворяющим высшую потребность клиентов. Вместо источника затрат оно может превратиться в источник прибыли.

Маркетинговые исследования являются неотъемлемой частью маркетинговой деятельности современной фирмы. Они позволяют укрепить рыночное положение фирмы за счёт адаптации её производства к предпочтениям потребителей. Значит, предприятиям-застройщикам, как и всем преуспевающим, на рынке региона предприятиям, необходимо время от времени проводить исследования рынка, разработав дизайн маркетингового исследования - проект своего предприятия и исследования. При этом нужно учитывать наличие результатов аналогичных исследований, значимость результатов, их соответствие затратам на исследование, временные ограничения.



Выводы

В октябре на рынке вторичного жилья Алматы удельная цена предложения по отношению к предыдущему месяцу не изменилась.

В разрезе районов было отмечено снижение средних цен предложения в Алмалинском и Наурызбайском районах.

В разрезе сегментов средняя цена в дешевом сегменте жилья увеличилась на 1,1%, в дорогом, напротив, сократилась на 0,8%.

С начала девальвации на рынке жилья снижение средней цены составило 2%.

Количество сделок в многоквартирных домах по отношению к августу увеличилось на 11% и составило 1648 единиц.

Согласно прогнозам аналитической службы kn.kz в среднесрочной перспективе на вторичном рынке жилья Алматы ожидается снижение долларовых цен в пределах 0,5-1% в месяц.



Список литературы

1.Бокс Дж., Дженкинс Г. М. Анализ временных рядов, прогноз и управление. Вып.1. - М.: Мир, 1974. - 406 с.; вып. 2. М.: Мир, 1974. - 198 с.

2.Гриненко С.В. Экономика недвижимости. 3.Источник: l

4.Итоги 2014

5. АБСОЛЮТ агентство недвижимости - Алматы и Алматинская область

6.Орлов А. И. Эконометрика. Учебник - М.: Изд-во Экзамен, 2002.

7.Озеров Е. С. Экономика и менеджмент недвижимости А.С. Экономика недвижимости: введение в курс.

9.Статьи http://www.krn.kz/Almatinskaja_oblast/statya_nedvizhimost

11.Средние цены на рынке жилья www.krisha.kz

12.Экономика недвижимости: Учебное пособие

13.www.google.kz

14. http://www.kn.kz/analytics/article/2721/ (Данные по Аналитическому обзору рынка коммерческой недвижимости г. Алматы за октябрь 2013 года)

Размещено на Allbest.ru

...