Оценка собственности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Нижегородский государственный архитектурно - строительный университет»

Институт экономики, управления и права

Контрольная работа

Тема: Оценка собственности

г. Н. Новгород - 2015

Задача 1

Определить рыночную стоимость коттеджа площадью 90 м², расположенного на земельном участке площадью 7000 м².

Коттедж имеет 4 комнаты и законченный подвал, гараж на дату оценки отсутствует.

Для анализа используются данные о 5 продажах сравниваемых объектов.

Исходные данные:

Объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, и физическими характеристиками.

Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 1700 руб. для 1-го объекта и 5400 руб. - для 2-го. В нашем случае 1-ый и 3-ий объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи стоимости 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:

или на 13%, т.е. за год цены на рынке увеличились на 13%.

Таким образом, все сравниваемые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия.

В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем, участку площадью 9000 м² соответствует дом площадью 115 м² с 5 комнатами, а участку 7000 м² - дом площадью 90 м² с 4 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определим корректировку на размер:

руб.

Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо сравнить 3-й и 5-й объект, т.к. они различаются лишь наличием гаража:

руб.

Для определения величины корректировок на наличие законченного подвала необходимо выполнить сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются только этим показателем:

руб.

Результаты выполненных корректировок сводим в таблицу:

Необходимо на основании данного ряда скорректированных цен продаж вывести одно значение рыночной стоимости.

Обоснование вывода единого показателя рыночной стоимости заключается в придании каждому члену ряда весового коэффициента, учитывающего степень отличия объекта сравнения от объекта оценки. При этом следует учитывать диапазон разброса скорректированных цен продаж; количество корректировок; общий процент корректировок, взятых по абсолютной величине; общий процент корректировок, определенный как разница между положительной и отрицательной корректировками. Результаты сводим в таблицу:

Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес - для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта - 48480 руб.

Задача 2

Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны 5 сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий - среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице.

Исходные данные:

В качестве единицы сравнения примем цену продажи 1м² арендной площади.

Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1м² арендной площади 1-го объекта - 109,55 руб.

Требуемые корректировке к цене за 1м² арендной площади 1-го объекта сравнения

Корректировка на местоположение и стоимость арендной площади незначительна по сравнению с корректировкой на коэффициент использования и на производительность. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 109,55 руб.

Рассмотрим 2-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1м² арендной площади 2-го объекта - 105,00 руб.

Требуемые корректировке к цене за 1м² арендной площади 2-го объекта сравнения

Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 105,00 руб.

Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1м² арендной площади 3-го объекта - 113,70 руб.

Требуемые к корректировке к цене за 1м² арендной площади 3-го объекта сравнения

Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 113,70 руб.

Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1м² арендной площади 4-го объекта - 113,55 руб.

Требуемые корректировке к цене за 1м² арендной площади 4-го объекта сравнения

Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 113,55 руб.

Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1м² арендной площади 5-го объекта - 100,00 руб. Требуемые корректировке к цене за 1м² арендной площади 5-го объекта сравнения

Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 100,00 руб. Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен объектов сравнения:

Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне цен от 109,55 руб. до 113,70уб. за 1 м² арендной площади. Т.к. для 3-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м² арендной площади объекта оценки можно принять равной 113,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит: руб.

Задача 3

рыночный стоимость коттедж продажа

Определить стоимость трехкомнатной квартиры общей площадью 75 м², расположенной на шестом этаже шестиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту.

В доме есть лифт и мусоропровод, санузел в квартире раздельный, комнат смежных нет, высота помещений 3,4 м, площадь кухни 8,0 м². Физический износ здания составляет 20%. Удаленность от центра составляет 5 км. Коэффициент, учитывающий экологическое состояние, равен 0,95.

Определяем рыночную стоимость квартиры.

1. Восстановительная стоимость 1 м² жилого шестиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 года составляет 248,75 руб. ?панельного здания - 188, 11 руб., кирпичного здания, построенного по индивидуальному проекту - 314,92 руб.?

2. Восстановительная стоимость 1 м² жилого шестиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту в текущем уровне цен ?ноябрь 2006 года? определяется по формуле:

,

где - восстановительная стоимость 1 м² здания в текущем уровне цен, - восстановительная стоимость 1 м² здания в базисном уровне цен ?уровень 1984?, И - индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен по отношению к базисному уровню.

На январь 2007 года И=64,95 ?из письма Госстроя РФ?.

руб.

3. Остаточная стоимость 1 м² общей жилой площади определяется по формуле:

,

где - остаточная стоимость 1 м² общей жилой площади,

- физический износ здания, %,

руб.

4. Определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:

- коэффициент, учитывающий высоту помещения. При высоте 3,4 м .

- коэффициент, учитывающий площадь кухни. При площади кухни 8 м² .

- коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов. При раздельном санузле .

- коэффициент, учитывающий этажность. При условии расположения квартиры на 6 этаже шестиэтажного дома .

- коэффициент, учитывающий наличие лифта. При наличии лифта.

- коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода. При наличии мусоропровода .

- коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат. При трехкомнатной квартире с изолированными комнатами .

- коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома. При удаленности дома от центра на расстоянии 5 км .

- коэффициент, учитывающий экологическое состояние. Согласно заданию .

5. Коэффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:

=0,986.

6. Остаточная стоимость 1 м² общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, определяется по формуле:

,

руб.

7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья определяется по формуле:

,

где - общая площадь жилья, м².

руб.

Размещено на Allbest.ru