Расчет стоимости активов паевого инвестиционного фонда

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Планирование формирования ЗПИФ недвижимости с учетом определенных сроков строительства

Строительство объекта: «жилищно-гаражный комплекс по адресу г. Москва Алтуфьевское шоссе, д. 77» с учетом своевременного финансирования будет вестись два года. Сумма денежных средств необходимых для финансирования строительства 390 000 000 руб.

Количество паев закрытого паевого инвестиционного фонда составляет 390 000шт.

Первоначальная стоимость одного пая составляет 1000 руб.

При формировании закрытого паевого инвестиционного фонда, ЗАО «ДВК-недвижимость» передает в управление управляющей компании «Тройка Диалог» денежные средства в размере 30 000 000 руб., права собственности на земельный участок, на котором планируется вести строительство, оцененные независимым оценщиком в 30 000 000 руб., проектно-сметную документацию стоимостью 10 000 000 руб. также передает обыкновенные акции закрытого акционерного общества, суммарной стоимостью в 20 000 000руб. Отсюда следует, что ЗАО «ДВК-недвижимость» вкладывает в приобретение паев 90 000 000р. и соответственно получает 90 000 шт. паев ЗПИФ недвижимости.

После первоначального размещения паев на рынке инвестиций, инвесторы приобретают паи. Приобретение паев осуществляется по средствам оплаты инвестиционных паев: денежными средствами, ценными бумагами, имеющими признаваемую котировку, ценными бумагами, не имеющими признаваемых котировок, так же по средствам внесения прав на недвижимое имущество, внесения долей в обществах с ограниченной ответственностью.

После завершения формирования закрытого паевого инвестиционного фонда, соответственно после общих вложений на 390 000 000р управляющая компания начинает формировать портфель ценных бумаг.

Управляющая компания формирует «агрессивный» портфель ценных бумаг, отличающийся своей высокой ликвидностью, высокой доходностью в короткий период. Это необходимо для обеспечения финансирования строительства, ведь срок строительства составляет два года, в течение которых систематически придется отчислять сравнительно большие суммы для ведения строительства.

Виды активов, в которые управляющая компания будет вносить вложения:

1) Ценные бумаги, имеющие признаваемые котировку:

? облигации российских хозяйственных обществ

? обыкновенны акции открытых акционерных обществ

2) Ценные бумаги российских эмитентов, не имеющие признаваемую котировку

? облигации российских хозяйственных обществ

? обыкновенные акции закрытых акционерных обществ

В целях диверсификации также планируется вложение в ценные бумаги российских эмитентов, не включенные в котировальные списки организаторов торговли на рынке ценных бумаг, а именно: муниципальные ценные бумаги. Вложение в муниципальные ценные бумаги, так же необходимо для привлечения внимания городских властей, и внимания частных инвесторов, ведь строящийся объект будет предназначен для комфортного проживания граждан.

Более наглядно с вложениями в активы можно ознакомиться на диаграмме № 1

диаграмма № 1

Планирование формирования ЗПИФ недвижимости основываться на Приказе ФСФР РФ от 15 июня 2005 г. N 05-21/пз-н «положение о порядке и сроках определения стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов, стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов, расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, а также стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов в расчете на одну акцию».

Для начала рассмотрим порядок и сроки определения стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов, в том числе порядок расчета среднегодовой стоимости чистых активов паевого инвестиционного фонда, а также порядок и сроки определения расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов.

Начнем с расчета стоимости активов паевого инвестиционного фонда, который определяется как сумма денежных средств на счетах и во вкладах и оценочной стоимости иного имущества, составляющего указанные активы.

2. Расчет стоимости активов паевого инвестиционного фонда

Рассмотрим стоимость активов паевого инвестиционного фонда на момент завершения его формирования, следственно сумма денежных средств на счетах и во вкладах так же сумма оценочной стоимости иного имущества будет равна 390 000 000р.

Более подробно с составом активом можно ознакомиться в приведенной ниже таблице 1

таблица №1

Суммарная стоимость активов со временем будет изменяться, по мере необходимости финансирования строительства, определенные активы будут проданы, вместо этого увеличится стоимость строящегося объекта, что и повлечет рост стоимости активов. На графике 1 показана потребность в денежных средствах по мере осуществления строительства

График №1

Из графика мы видим, что за первые пол года на строительство понадобится 65 млн.р., 40 млн. р. находится у нас на банковских счетах, и может быть инвестировано в любое время, остальные 25млн. р. находятся в высоколиквидных ценных бумагах, которые управляющая компания сможет реализовать по мере необходимости. Все остальные активы, которые первые 2 квартала не будут принимать участие в финансировании строительства будут располагаться в акциях ОАО, акциях ЗАО, облигациях, муниципальных ценных бумагах. Это поможет нам привлечь дополнительный доход от получения выплат по процентам и повышения котировок по ценным бумагам.

Уже через пол года, начала строительства состав активов нашего паевого инвестиционного изменится, по причине роста оценочной стоимости незавершенного строительства. это хорошо видно на диаграмме №2

Диаграмма №2

3. Расчет Стоимости чистых активов закрытого паевого инвестиционного фонда

Далее хотелось бы рассмотреть стоимость чистых активов закрытого паевого инвестиционного фонда.

Стоимость чистых активов ЗПИФа определяется как разница между стоимостью активов этого фонда и величиной обязательств, подлежащих исполнению за счет указанных активов, на момент определения стоимости чистых активов. В следствии того, что фонд у нас закрытого типа, и выплаты по паям будут осуществляться только по истечении двух лет, соответственно стоимость чистых активов будет приблизительна равна стоимости активов. Поэтому стоимость чистых активов на конец формирования паевого инвестиционного фонда составляет 390 млн. р. По мере освоения средств предназначенных для строительства стоимость чистых активов будет расти, пропорционально оцененной стоимости незавершенного строительства. Так же свой вклад в увеличение стоимости чистых активов внесут и ценные бумаги, которые составляют портфель в нашем паевом инвестиционном фонде. С динамику изменения СЧА по мере осуществления строительства можно ознакомиться на графике №2

График №2

Из приведенного графика №2 мы видим, что изменение СЧА идет стремительно, это обусловлено сложившимся положением на рынке недвижимости в г. Москве, на котором наблюдается небывалый рост цен на недвижимость. Если на сметная стоимость строительства 1 метра квадратного равна 450 долларов США, то для конечного покупателя этот метр будет стоить 4500 долларов США.

4. Расчет среднегодовой стоимости чистых активов

Среднегодовая стоимость чистых активов паевого инвестиционного фонда рассчитывается как отношение суммы стоимости чистых активов фонда на каждый день календарного года к числу дней в календарном году.

Среднегодовая стоимость чистых активов за первый год составит 1233,75 млн. руб.

Среднегодовая стоимость чистых активов за второй год составит 3401 млн. руб.

Это объясняется тем, что во второй год строительство переходит в заключительную часть, проводится монтаж типовых этажей, оснащение оборудованием, внутренняя и внешняя отделка, сдача объекта Госкомиссии. Более наглядно со значениями среднегодовой стоимости чистых активов можно ознакомиться на Графике №3

График №3

Таким образом, алгоритм изменения стоимости чистых активов выглядит следующим:

Стоимость чистых активов на конец отчетного периода = Стоимость чистых активов на начало отчетного периода + выдача инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда + погашение инвестиционных паев паевого инвестиционного фонда + Обмен инвестиционных паев данного паевого инвестиционного фонда на инвестиционные паи других паевых инвестиционных фондов + Обмен инвестиционных паев других паевых инвестиционных фондов на инвестиционные паи данного паевого инвестиционного фонда + Выплата дохода от доверительного управления закрытым паевым инвестиционным фондом +(-) Изменение стоимости чистых активов в результате операций с активами паевого инвестиционного фонда и изменения стоимости активов фонда

5. Расчет обязательств управляющей компании по выдаче паев

Далее определяю количество обязательств управляющей компании паевого инвестиционного фонда по выдаче паев.

Величина обязательств управляющей компании паевого инвестиционного фонда по выдаче инвестиционных паев считается равной сумме денежных средств и оценочной стоимости иного имущества, поступивших в оплату инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда. Соответственно на представленном графике №4 видно, сколько паев принадлежит пайщикам, нашего фонда.

График №4

Определим величину обязательств по выплате владельцам инвестиционных паев.

Величина обязательств по выплате владельцам инвестиционных паев закрытого паевого инвестиционного фонда дохода от доверительного управления имуществом, составляющим такой фонд, считается равной сумме подлежащего выплате дохода. Ожидаемая стоимость чистых активов фонда на конец строительства составляет 4 154 млн. руб. Вся это сумма делится между пайщиками соответственно числу паев находящихся у пайщиков. Это можно проследить на представленной ниже графике №5

Графике №5

6. Расчетная и оценочная стоимость пая паевого инвестиционного фонда

пай надвижимость инвестиционный стоимость

Далее определяю расчетную и оценочную стоимость пая паевого инвестиционного фонда.

Расчетная стоимость инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда определяется путем деления стоимости чистых активов фонда на количество инвестиционных паев по данным реестра владельцев инвестиционных паев этого паевого инвестиционного фонда на момент определения расчетной стоимости.

Оценочная стоимость инвестиционного пая паевого инвестиционного фонда признается равной его расчетной стоимости на дату определения стоимости активов, а если на эту дату расчетная стоимость инвестиционного пая не определялась, - на последнюю дату ее расчета, предшествующую дате определения стоимости активов. Ознакомится с расчетной стоимостью инвестиционного пая можно на графике №6

График №6

Из приведенного графика видно, что расчетная стоимость про определении ее за первый квартал составляет 1646,153 рубля, что на 646,153 руля выше первоначальной цены одного пая, при размещении его на продажу управляющей компанией, при формировании фонда. Конечная же расчетная стоимость одного пая составляет 10651,283, что уже на 9651,283 выше первоначальной стоимости. Данную ситуацию можно объяснить огромной стоимостью готового строительного объекта, после того как дом сдан Госкомиссии квартиры и гаражи начинают продавать по рыночной стоимости, в нашем случае это и является важным фактором, за счет которого вырастает стоимость одного пая с первоначальной суммы в 1000р до 10651р при завершении строительства и продаже дома конечному потребителю.

7. Расчет оплаты услуг управляющей компании

Оплата услуг управляющей компании составляет 1,5 процента от среднегодовой стоимости чистых активов и рассчитывается следующим образом:

за первый год 1 233 750 000 * 0,015 = 18 506 250 руб.

за второй год 3 401 000 000 *0,015 = 51 015 000 руб.

Оплата специализированному депозитарию, лицу, осуществляющему ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитору и оценщику составляет не более 0,5 процента среднегодовой стоимости чистых активов фонда

за первый год 1 233 750 000 * 0,005 = 6 168 750

иного Общий размер вознаграждений за первый финансовый год составляет:

6 168 750 * 4 = 24 675 000

за второй год 3 401 000 000 * 0,005 = 17 005 000

иного Общий размер вознаграждений за второй финансовый год составляет:

17 005 000 * 4 = 68 020 000

Соответственно все сумма вознаграждений управляющей компании, специализированному депозитарию, лицу, осуществляющему ведение реестра владельцев инвестиционных паев, аудитору и оценщику составляет:

за первый год 18 506 250 + 24 675 000 = 43 181 250 руб.

за второй год 51 015 000 + 68 020 000 = 119 035 000 руб.

Вся сумма вознаграждений составляет 3,5% от средней стоимости чистых активов, что удовлетворяет Приказ ФСФР РФ от 15 июня 2005 г. N 05-21/пз-н «положение о порядке и сроках определения стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов, стоимости чистых активов паевых инвестиционных фондов, расчетной стоимости инвестиционных паев паевых инвестиционных фондов, а также стоимости чистых активов акционерных инвестиционных фондов в расчете на одну акцию», и не является более 6 процентов среднегодовой стоимости чистых активов фонда

Так же из Приказа ФСФР РФ от 15 июня 2005 г. N 05-21/пз-н, следует, что в случае возмещения расходов за счет имущества, составляющих фонд, максимальный размер выплат, составляет 10 процентов среднегодовой стоимости чистых активов фонда. Следственно данная сумма будет составлять1233750000*0,1=123375000 руб. в первый год и 3401000000*0,1=340100000 руб. во второй год.

Размещено на Allbest.ru