Оценка инвестиций в объект недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оглавление

строительство недвижимость инвестиции

1. Исходные данные

2. Оценка инвестиций в объект недвижимости

2.1 Характеристики работ

2.2 Содержание и порядок выполнения работы

2.2.1 Характеристики работ

2.2.2 Расчет общей потребности в инвестициях на строительство объекта коммерческой недвижимости

2.2.3 Выбор варианта финансирования реконструкции объекта недвижимости

2.2.4. Определение потребности в инвестициях на каждом шаге расчетного периода t

2.2.5 Расчет финансовых показателей проекта

2.2.5.1 Потенциальный и действительный валовой доход от объекта недвижимости

2.2.5.2 Операционные расходы по эксплуатации объекта недвижимости

2.2.5.3 Операционный доход и чистый операционный доход от объекта недвижимости

2.2.5.4 Финансовый профиль проекта

2.2.6 Оценка эффективности инвестиционного проекта

2.2.6.1 Расчет чистого дисконтированного дохода

2.2.6.2 Определение срока окупаемости инвестиционного проекта

2.2.6.3 Расчет индекса доходности инвестиционного проекта

2.2.6.4 Определение внутренней нормы доходности инвестиционного проекта

2.2.6.5 Выводы об эффективности инвестиционного проекта и экономической целесообразности его осуществления

Заключение

Список используемой литературы

1. Исходные данные

Таблица 1

Исходные данные

№ п/п	Наименование показателей	Вариант
		2
	Наименование объекта инвестирования	Офисное здание с подземной парковкой
1	Местонахождение объекта	Кемерово
2	Общая площадь объекта, кв. м	10 000
	в том числе:
2.1	торговые помещения	1 200
2.2	офисные помещения	8 800
2.3	складские помещения
2.4	количество парковочных мест	65
3	Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции, млн. руб.	196
4	Стоимость реконструкции объекта, млн. руб.
4.1	стоимость разработки проектно-сметной документации, млн. руб.	1,2
4.2	стоимость выполнения ремонтно-строительных работ, млн. руб	78
4.3	стоимость приобретения оборудования	5,4
4.4	затраты на монтаж оборудования	1,1
5	Затраты на формирование начального резерва финансовых средств	3
6	Затраты на разработку торговой марки и позиционирование объекта на рынке	-
7	Затраты на приобретение нематериальных активов	3
8	График финансирования реконструкции, в процентах от общей суммы капитальных вложений
8.1	1-й вариант: 1-й квартал
	2-й квартал	14
	3-й квартал	16
	4-й квартал	45
	5-й квартал	25
8.2	2-й вариант: 1-й квартал	18
	2-й квартал	36
	3-й квартал	28
	4-й квартал	18
№ п/п	Наименование показателей	Вариант
		2
	5-й квартал
9	Ставка доходности по долгосрочным депозитам в банке, % в квартал	2
10	Ввод объекта в эксплуатацию, квартал	6
11	Коэффициент недозагрузки площадей. %	5
12	Средняя ставка арендной платы, руб/кв м в месяц
12.1	по торговым помещениям	1 150
12.2	по офисным помещениям	1 000
12.3	по складским помещениям	-
13	Средняя стоимость одного места на парковке (автостоянке), руб/место в месяц	3 200
14	Доходы от размещения рекламы арендодателей, руб. в месяц	305 000
15	Удельные расходы на оплату коммунальных услуг, руб/кв м месяц	41
16	Удельные расходы на обслуживание объекта недвижимости, руб/кв м в месяц	25
17	Вознаграждение за услуги управляющей компании, % от ПВД	3,5
18	Отчисления в ремонтный фонд, процент от полной стоимости недвижимости, в месяц	0,1
19	Прочие расходы собственника, руб в месяц	175 000
20	Срок полезного использования объекта недвижимости. лет	30
21	Срок полезного использования оборудования, лет	7
22	Срок полезного использования нематериальных активов. лет	3
23	Ставка налога на прибыль и других обязательных платежей, % от налогооблагаемой прибыли	20

2. Оценка инвестиций в объект недвижимости

2.1 Характеристики работ

Девелопер рассматривает возможность и целесообразность осуществления инвестиционного проекта, предусматривающего покупку объекта коммерческой недвижимости с последующей его реконструкцией и сдачей в долгосрочную аренду.

Необходимо произвести экономическую оценку эффективности инвестиций в данный проект и сделать вывод о целесообразности его реализации.

2.2 Содержание и порядок выполнения работы

2.2.1 Характеристики работ

Объект инвестирования - офисное здание с подземной парковкой;

Местонахождение объекта - Кемерово;

Общая площадь объекта - 10 000 кв м,

в том числе:

торговые помещения - 1 200 кв м;

офисные помещения - 8 800 кв м;

количество парковочных мест - 65;

Рыночная стоимость объекта с земельным участком до реконструкции - 196 млн. руб;

Стоимость реконструкции объекта - 91,7 млн. руб;

График финансирования реконструкции, в процентах от общей суммы капитальных вложений:

1-й вариант: 1-й квартал -

2-й квартал - 14

3-й квартал - 46

4-й квартал - 45

5-й квартал - 25;

2-й вариант: 1-й квартал - 18

2-й квартал - 36

3-й квартал - 28

4-й квартал - 18

5-й квартал -

Ставка доходности - 2% в квартал;

Ввод объекта в эксплуатацию, квартал - 6;

Коэффициент недозагрузки площадей - 5%

2.2.2 Расчет общей потребности в инвестициях на строительство объекта коммерческой недвижимости

Общая потребность в инвестициях определяется суммой денежных средств, необходимых для осуществления инвестиционного проекта. Сумма инвестиций включает затраты девелопера на покупку объекта коммерческой недвижимости и его реконструкцию.

(1)

где - инвестиции, необходимые для осуществления инвестиционного проекта, руб.;

- рыночная стоимость объекта недвижимости, руб.

- сумма инвестиций в реконструкцию объекта, руб.

Сн = 196 млн. руб.

Крек = 91,7

К=196 + 91,7 = 287,7 млн руб

Рыночная стоимость объекта недвижимости в работе принимается по исходным данным, приведенным в таблице 1. Сумма инвестиций в реконструкцию объекта недвижимости складывается из суммы капитальных вложений, необходимых для реконструкции объекта, суммы начального оборотного капитала, необходимого для запуска объекта недвижимости в эксплуатацию, и суммы нематериальных активов, связанных с продвижением объекта на рынок недвижимости:

(2)

где - инвестиции, необходимые для осуществления реконструкции объекта недвижимости, руб.;

- капитальные вложения в реконструкцию, руб.;

- инвестиции в начальный оборотный капитал, руб.;

- инвестиции в нематериальные активы организации, руб.

КВ = 85,7 млн. руб.

Кн.об = 3 млн. руб.

Кнма = 3 млн. руб.

Крек = 85,7 + 3 + 3 = 91,7 млн. руб.

Капитальные вложения в реконструкцию объекта недвижимости включают стоимость проектно-изыскательских работ, стоимость ремонтно-строительных работ, стоимость приобретения и монтажа инженерного и технологического оборудования, затраты на оформление земельного участка под объектом недвижимости и др. В данном проекте под технологическим оборудованием понимается специальное офисное (оборудование систем безопасности, систем климат-контроля, связи и т.д.) или торговое оборудование.

(3)

где - стоимость проектно-изыскательских работ, руб.;

- стоимость строительно-монтажных работ, руб.;

- стоимость оборудования и его монтажа, стоимость инвентаря, руб.;

- прочие работы и затраты, руб.

Спир = 1,2 млн. руб.

Ссмр = 78 млн. руб.

Соб.м = 5,4+1,1 = 6,5

Спр = ?

КВ = 1,2 + 78 + 6,5 = 85,7 млн. руб.

Стоимость прочих работ и затрат Спр. включаемых в капитальные вложения на реконструкцию. связана, в основном, с покупкой земельного участка и его подготовкой к строительству. В курсовой работе эти затраты не учитываются, так как стоимость земли входит в стоимость покупаемого объекта недвижимости.

Инвестиции в начальный оборотной капитал включают затраты на формирование начальных производственных запасов и начального резерва финансовых средств. В курсовой работе начальный оборотный капитал включает только средства финансового резерва. В выпускных квалификационных работах следует определить затраты на формирование начальных производственных или торговых запасов исходя из назначения объектов недвижимости.

Инвестиции в нематериальные активы представляют собой затраты на разработку торговой марки, приобретение программных продуктов, затраты на позиционирование объекта на рынке недвижимости и в информационном пространстве.

Расчет рекомендуется выполнять в форме Таблицы 2, занося в соответствующие графы данные о стоимости работ или затрат.

Общая потребность в инвестициях, необходимых для создания объекта, в курсовой работе определяется на основе исходных данных, приведенных в Таблице 1.

Таблица 2

Расчет общей потребности в инвестициях для реализации проекта

№ п/п	Наименование работ или затрат	Инвестиции в основной капитал (капитальные вложения)	Инвестиции в начальный оборотный капитал	Инвестиции в нематериальные активы
1	Рыночная стоимость объекта недвижимости до реконструкции	196
2	Капитальные вложения в реконструкцию объекта в том числе:
2.1	Стоимость проектно-изыскательских работ	1,2
2.2	Стоимость строительно-монтажных работ	78
2.3	Стоимость оборудования	5,4
2.4	Затраты на монтаж оборудования	1,1
2.5	Затраты на формирование начального резервного резерва финансовых средств		3
2.6	Приобретение нематериальных активов			3
	ИТОГО инвестиций в объект недвижимости	287,7 млн. руб.

2.2.3 Выбор варианта финансирования реконструкции объекта недвижимости

Поскольку при реализации инвестиционных проектов возможно различное распределение инвестиций по шагам расчетного периода, необходимо сравнить предложенные варианты графиков осуществления инвестиций в реконструкцию объекта (см. исходные данные) и выбрать наиболее эффективный вариант.

Предварительно необходимо рассчитать сумму инвестиций в основной капитал (капитальных вложений) на каждом шаге инвестиционного периода исходя из общей потребности в капитальных вложениях в реконструкцию объекта недвижимости и графика финансирования, приведенного в Приложении 1.

Сумма капитальных вложений на шаге t определяется по графику осуществления инвестиций, приведенному в исходных данных:

(4)

где - капитальные вложения на шаге t, руб.

- доля капитальных вложений, осуществляемых на шаге t согласно графику финансирования, %.

Расчеты рекомендуется выполнять в форме Таблицы 3.

Таблица 3

Расчет суммы капитальных вложений на каждом шаге расчетного периода

	Продолжительность периода осуществления капитальных вложений, кварталы	Всего
	1	2	3	4	5
1. Процент осуществления капитальных вложений на шаге t, %:
1 вариант		14	16	45	25	100
2 вариант	18	36	28	18		100
2. Сумма капитальных вложений на шаге t,
1 вариант		12,0	13,71	38,56	21,42	85,7
2 вариант	15,43	30,85	24,0	15,43		85,7

Распределение инвестиций по первому варианту финансирования проекта представлено на Рисунке 1.1

Рисунок 1.1 График распределения инвестиций по первому варианту финансирования проекта

Распределение инвестиций по второму варианту финансирования проекта представлено на Рисунке 1.2

Рисунок 1.2 График распределения инвестиций по второму варианту финансирования проекта

Для выбора эффективного варианта осуществления инвестиций в основной капитал необходимо рассчитать и сравнить суммарные дисконтированные капитальные вложения по вариантам и выбрать вариант с наименьшей суммой приведенных инвестиций. Дисконтирование осуществляется с помощью коэффициента дисконтирования на каждом шаге t периода осуществления капитальных вложений . Коэффициент дисконтирования рассчитывается по формуле:

(5)

где - норма дисконта по проекту.

Норма дисконта здесь и далее в расчетах принимается по ставке доходности долгосрочных депозитов в банке в десятичном измерении:

(6)

где - ставка доходности долгосрочных депозитов в банке, % (см. исходные данные).

Затем рассчитывается величина дисконтированных (приведенных к начальному моменту времени) капитальных вложений на каждом шаге t и определяется суммарная величина дисконтированных инвестиций по первому и второму варианту. Окончательно выбирается вариант с минимальным значением суммарных дисконтированных инвестиций :

(7)

Расчет суммарных приведенных инвестиций в основной капитал по вариантам финансирования проекта представлен в Таблице 4.

Таблица 4

Расчет суммарных приведенных инвестиций в основной капитал по вариантам финансирования проекта

	Продолжительность периода осуществления капитальных вложений, кварталы	Всего
	1	2	3	4	5
1. Коэффициент дисконтирования на шаге t	0,98	0,96	0,94	0,92	0,91	4,71
2. Дисконтированная сумма капитальных вложений на шаге
1 вариант	?	11,53	12,92	35,62	19,40	79,47
2 вариант	15,13	29,65	22,62	14,25	?	81,65

Первый вариант инвестирования проекта является более выгодным, та как это вариант с наименьшей суммой приведенных инвестиций.

2.2.4 Определение потребности в инвестициях на каждом шаге расчетного периода t

С целью дальнейшей оценки инвестиционного проекта необходимо определить потребность в инвестициях на каждом шаге t горизонта расчета. Общая потребность в инвестициях на каждом шаге определяется суммой необходимых в данном квартале инвестиций на покупку объекта недвижимости, капитальных вложений, стоимости начального оборотного капитала, необходимого при вводе объекта в эксплуатацию, и стоимости нематериальных активов:

(8)

где - сумма инвестиций на шаге t, руб.;

- сумма инвестиций в покупку объекта недвижимости на шаге t, руб.;

- инвестиции в основной капитал (капитальные вложения) на шаге t, руб.;

- инвестиции в начальный оборотный капитал на шаге t, руб.;

- инвестиции в нематериальные активы на шаге t, руб.

В расчетах принимается, что инвестиции в покупку объекта недвижимости осуществляются на первом шаге расчетного периода.

Сумма капитальных вложений на каждом шаге t определяется по выбранному ранее варианту осуществления инвестиций (Таблице 3).

Потребность в оборотном капитале возникает в том квартале, когда объект начинает эксплуатироваться - , то есть на шаге, следующем после завершения реконструкции объекта.

Потребность в инвестициях на приобретение нематериальных активов может возникнуть на любом шаге горизонта расчета. В данной работе предлагается учитывать на шаге ввода объекта в эксплуатацию . Результаты расчетов потребности в инвестициях сводятся в Таблицу 4.

Таблица 4

Капитальные вложения и общая потребность в инвестициях

Показатели	Инвестиционный период горизонта расчета, кварталы
	1	2	3	4	5	6	Всего
1. Инвестиции в покупку объекта недвижимости	196
2. Капитальные вложения в реконструкцию объекта, руб.,		11,53	12,92	35,62	19,40		79,47
3. Инвестиции в начальный оборотный капитал, руб.,						3	3
4. Инвестиции в нематериальные активы, руб.,						3	3
5. Инвестиции всего, руб.,	196	11,53	12,92	35,62	19,40	6	281,47
Показатели	Инвестиционный период горизонта расчета, кварталы
	1	2	3	4	5	6	Всего
6. Общая потребность в инвестициях нарастающим итогом	196	207,53	220,45	256,07	275,47	281,47	281,47

На Рисунке 2 приведен график инвестирования, на котором показана динамика инвестиций по шагам расчетного периода, а также накопленная сумма капитальных вложений и общей потребности в инвестициях.

Рисунок 2 График инвестиций по реализации проекта

2.2.5 Расчет финансовых показателей проекта

С целью определения эффективности инвестиций в покупку и реконструкцию объекта недвижимости рассчитываются основные финансовые показатели инвестиционного проекта:

потенциальный валовой доход ;

действительный валовой доход ;

операционные расходы

операционный доход

чистый операционный доход

2.2.5.1 Потенциальный и действительный валовой доход от объекта недвижимости

Результатом осуществления инвестиционного проекта покупки и реконструкции объекта недвижимости с целью последующей сдачи его в аренду является выручка от сдачи объекта в аренду. Выручка - это сумма денежных средств, получаемых собственником от арендаторов. Выручка определяется величиной действительного валового дохода, который зависит от потенциального валового дохода и потерь (убытков) от неиспользуемых площадей объекта.

(9)

где - выручка от сдачи объекта недвижимости в аренду, руб.;

- действительный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду, руб.;

- потенциальный валовой доход от сдачи объекта недвижимости в аренду, руб.;

- убытки (потери) от недоиспользования площадей, руб.

Потенциальный валовой доход от объекта недвижимости зависит от размеров помещений, их назначения и величины арендной ставки, а также от стоимости дополнительно предоставляемых платных услуг, например, парковки или автостоянки, размещения рекламы и т.д.:

, (10)

где - площадь помещений -ой категории, кв.м.;

- средняя арендная плата за помещения -ой категории, руб./кв.м.;

- количество парковочных мест, ед.;

- стоимость парковки одного автомобиля, руб./автомобиль;

- прочие доходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости, руб.;

- категории площадей, сдаваемых в аренду, различаемые по функциональному назначению или по качественным характеристикам

ПВД = (1200*1150+8800*1000+65*3200+305000)*3 = 32 079 000 руб.

Все стоимостные показатели рассчитываются за определенную единицу времени - год, квартал, месяц. Выбор единицы времени, за которую принимаются показатели арендной платы и стоимости услуг зависит от принятого шага расчета. В данной работе шагом расчета принят квартал. Расчет осуществляется на основе исходных данных, приведенных в Таблице 1.

Площадь помещений, сдаваемых в аренду, количество парковочных мест определяются по исходным данным, приведенным в Таблице 1. Величина арендной платы по категориям помещений, стоимость парковки автомобилей и других услуг определяются на основе маркетинговых исследований соответствующих сегментов рынка недвижимости в том населенном пункте, где предполагается реализация инвестиционного проекта. При этом показатели арендной платы определяются как средневзвешенные величины по выборке данных, полученных на основе маркетинговых исследований:

(11)

АП = 1200*1150+8800*1000/1150+1000 = 4734,85 руб.

Показатели других доходов определяются как простые средние величины.

Действительный валовой доход рассчитывается с учетом возможных убытков (потерь) от недогрузки помещений или площадей:

, (12)

где - коэффициент загрузки площадей или помещений, %.

ПВД = 32 079 000 руб

Кзагр = 5%

ДВД = 32079000*(1 - 5/100) = 30 475 050 руб.

Показатели ПВД и ДВД не включают доходы, получаемые арендаторами от их хозяйственной (производственной) деятельности.

2.2.5.2 Операционные расходы по эксплуатации объекта недвижимости

Операционные расходы по эксплуатации объекта недвижимости включают все затраты на содержание объекта недвижимости, его обслуживание и управление, а также затраты собственника по уплате налогов и других обязательных платежей:

(13)

где - операционные расходы по эксплуатации объекта недвижимости, руб.;

- расходы на оплату коммунальных услуг, руб.;

- расходы по облуживанию объекта недвижимости, руб.;

- расходы по управлению объектом недвижимости, руб.;

- отчисления в ремонтный фонд, руб.;

- налог на имущество, руб.;

- прочие расходы собственника, связанные с уплатой прочих налогов (на землю, транспортный налог, кроме налога на прибыль), оплатой страхования и др., руб.

Р ком = 41*10000*3 = 1 230 000 руб.

Р обсл = 25*10000*3 = 750 000 руб.

Р упр = 3,5%*32 079 000= 1 122 765 руб.

О рем = 0,1*30 475 050*3 = 91 425,15 руб.

Р проч = 175000*3 = 525 000 руб.

ОР = 1230000 + 750000 + 1122765 + 91425,15 + 525000 = 3 719 190,15 руб.

Расходы на оплату коммунальных услуг включают оплату потребляемых тепло-, электро- и водоресурсов, а также затраты на канализацию и мусороудаление. Расходы по обслуживанию объекта недвижимости включают затраты на санитарно-гигиеническое обслуживание объекта, уборку прилегающей территории, организацию охраны и обслуживание систем безопасности и т.д. Расходы по управлению зависят от формы управления объектом, и в случае внешнего управления определяются стоимостью услуг управляющей компании (как правило, в % от ПВД), а в случае внутреннего управления рассчитываются по соответствующим статьям затрат (зарплата персонала, материальные затраты, прочие затраты). Отчисления в ремонтный фонд представляют собой затраты на возмещение расходов на текущий и капитальный ремонт объекта недвижимости. Налог на имущества принимается по установленной налоговой ставке от балансовой стоимости объекта (суммы инвестиций в объект, определяемой суммой стоимости покупки объекта недвижимости и капитальных вложений в его реконструкцию ). При этом амортизация не включается в операционные расходы инвестора, поскольку по экономическому содержанию представляет собой возврат первоначально вложенного инвестором капитала.

В данной работе расчет операционных расходов производится исходя из удельных показателей затрат, приведенных в Таблице 1 и общей площади объекта недвижимости.

В операционные расходы не включаются производственные затраты, связанные с осуществлением хозяйственной деятельности арендаторов.

2.2.5.3 Операционный доход и чистый операционный доход от объекта недвижимости

Операционный доход от объекта недвижимости образуется как разница между действительным валовым доходом (выручкой) от сдачи объекта в аренду и операционными расходами по его эксплуатации, определенными по формуле (14):

(14)

ДВД = 30 475 050 руб.

ОР = 3 719 190,15 руб.

ОД = 30 475 050 - 3 719 190,15 = 26 755 859,85 руб.

Чистый операционный доход представляет собой часть операционного дохода, остающуюся после уплаты налогов на прибыль и других обязательных платежей.

Для определения налога на прибыль, необходимо определить налогооблагаемую прибыль, исключив из суммы операционного дохода сумму амортизационных отчислений:

, (15)

где - сумма амортизации, начисляемой исходя из срока полезного использования основного капитала и нематериальных активов, руб.

ОД = 26 755 859,85 руб.

А = 2 775 475 руб.

Пно = 26 755 859,85 - 2 775 475 = 23 980 384,85

Амортизация - это форма постепенного погашения стоимости вложенного капитала путем перенесения части стоимости основных фондов и нематериальных активов на стоимость производимой продукции или услуг.

, (16)

где - амортизация стоимости объекта недвижимости, руб.;

- амортизация стоимости оборудования, руб.

- амортизация стоимости нематериальных активов, руб.

Амортизация рассчитывается исходя из срока полезного использования введенных в эксплуатацию активов:

, (17)

Си = 196 млн. руб.

КВ = 85,7 млн. руб.

Соб = 6,5 млн. руб.

Ти н = 30 * 4

Ан = 196 + (85,7 - 6,5) / 30 * 4 = 2 293 333 руб.

, (18)

Ти об = 7 * 4

Аоб = 6,5 / 7 * 4 = 232 143 000 руб.

, (19)

Кнма = 3 млн. руб.

Ти нма = 3*4

Анма = 3 / 3 * 4 = 250 000 руб.

А = 2 293 333 + 232 143 + 250 000 = 2 775 476 руб.

где - соответственно, сроки полезного использования объекта недвижимости, основного оборудования и нематериальных активов, год (квартал, месяц).

Срок полезного использования объекта недвижимости, основного оборудования и нематериальных активов принимается исходя из показателей приведенных в Таблице 1.

Налог на прибыль определяются в процентах от налогооблагаемой прибыли:

, (20)

где - налог на прибыль, руб.

Сн - ставка налога на прибыль, %

Пно = 23 980 384,85 руб.

Сн = 20 %

Н = 23 980 384,85 * (20 / 100) = 4 796 076,97 руб.

Чистый операционный доход ЧОД тогда будет определяться как

. (21)

Од = 26 755 859,85 руб.

Н = 4 796 076,97 руб.

ЧОД = 26755859,85 - 4796076,97 = 21 959 782,88 руб.

Чистый операционный доход образует денежный поток от эксплуатации объекта недвижимости, обеспечивающий окупаемость инвестиций в проект.

Расчет основных финансовых показателей проекта рекомендуется выполнять в табличной форме (Таблица 5) первоначально для одного шага расчета.

2.2.5.4 Финансовый профиль проекта

Финансовый профиль проекта - это график денежных потоков, образуемых поступлениями денежных средств при реализации проекта (притоки денежных средств) и затратами денежных средств, связанными с реализацией проекта (оттоки денежных средств). Приток денежных средств на шаге t образуется действительным валовым доходом, а отток - всеми затратами инвестора (инвестиционными затратами в покупку объекта, инвестициями в реконструкцию, операционными расходами, налогами). Напомним, что амортизация не считается затратами инвестора, поэтому при расчете потоков денежных средств амортизация не включается в отток денежных средств.

Таблица 5

Основные финансовые показатели проекта

Показатели	Шаг расчета
1.Потенциальный валовой доход, руб.	32 079 000
2. Действительный валовой доход, руб.	30 475 050
3. Операционные расходы, руб.,	3 719 190,15
4. Операционный доход	26 755 859,85
5. Амортизация стоимости основного капитала и нематериальных активов	2 775 476
5. Налогооблагаемая прибыль, руб.,	23 980 384,85
6. Налог на прибыль, руб.	4 796 076,97
7. Чистый операционный доход, руб.	21 959 782,88

Таким образом, притоки и оттоки денежных средств на шаге t определятся как

, (22)

. (23)

Сн = 196 млн. руб.

Крек = 91,7 млн. руб.

ОР = 3 719 190,15 руб.

Н = 4 796 076,97 руб.

Отток = 196 000 000 + 91 700 000 + 3 719 190,15 + 4 796 076,97 = =296 215 267,15 руб.

Разница между притоками и оттоками денежных средств на каждом шаге образует чистый доход инвестора - чистый поток денежных средств от реализации проекта:

(24)

ЧОД = 21 959 782,88 руб.

К = 287 700 000 руб.

ЧД = 21 959 782,88 - 287 700 000 = - 265 740 217,12 руб.

Расчет притоков, оттоков и чистого потока денежных средств (чистого дохода от реализации проекта) иллюстрируется на графике (рис. 3).

Рисунок 3 График денежных потоков при реализации проекта

2.2.6 Оценка эффективности инвестиционного проекта

Оценка эффективности инвестиционного проекта производится методом дисконтирования, основанном на расчете показателей чистого дисконтированного дохода (ЧДД), индекса доходности дисконтированных инвестиций (ИДДИ), срока окупаемости (То) и внутренней нормы доходности проекта (ВНД). Расчет этих показателей осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями.

2.2.6.1 Расчет чистого дисконтированного дохода

Чистый дисконтированный доход - это приведенный интегральный эффект, получаемый от реализации проекта за рассматриваемый период времени (горизонт расчета). Он определяется суммарным превышением результатов от инвестирования над затратами, связанными с осуществлением проекта, приведенными к одному моменту времени. Приведение разновременных результатов и затрат к одному моменту времени (начальному), позволяющее определить их текущую стоимость, называется дисконтированием и осуществляется с помощью коэффициента дисконтирования :

(25)

где - норма дисконта (норма доходности), которая, как правило, принимается на уровне доходности альтернативных вариантов инвестирования.

В данной работе Е принимается равной ставке доходности долгосрочных депозитов банков, приведенной в исходных данных, деленной на 100 %.

По проектам, финансируемым за счет государственных источников, прежде всего, бюджетов всех уровней и государственных внебюджетных фондов, норма дисконта может определяться на основе ставки рефинансирования Центрального банка.

Чистый дисконтированный доход определяется по формуле:

(27)

где - результат инвестирования на шаге t, руб.;

- совокупные затраты на осуществление инвестиционного проекта, включающие первоначальные инвестиционные затраты () и текущие операционные затраты на шаге t, руб.;

- горизонт расчета , квартал (год).

Результат инвестирования и затраты, связанные с реализацией проекта зависят от содержания проекта. Например, при инвестировании в объект производственного назначения результат определяется выручкой от реализации продукции или работ, а текущие затраты - себестоимостью производства продукции за вычетом амортизации. При инвестировании в объект недвижимости результат определяется действительным валовым доходом от эксплуатации объекта, а совокупные затраты включают стоимость покупки объекта недвижимости, инвестиции в его реконструкцию и текущие операционные расходы, определяемые ранее в таблицах 4 и 5.

Горизонт расчета - это расчетный период времени, в рамках которого рассматриваются денежные потоки от проекта и производится оценка его эффективности. Горизонт расчета также зависит от содержания и целей проекта и, как правило, зависит от продолжительности жизненного цикла активов, в которые осуществляются инвестиции. В данной работе, учитывая длительность жизненного цикла объектов недвижимости (100 и более лет), рекомендуется горизонт расчета принять продолжительностью 10 лет (40 кварталов).

Расчет чистого дисконтированного дохода при инвестировании в объект недвижимости рекомендуется выполнять по модифицированной формуле с учетом рассчитанных ранее основных финансовых показателей проекта:

(28)

где - чистый операционный доход на шаге t, руб.;

- общая потребность в инвестициях на шаге t, руб.

Расчет рекомендуется выполнять в табличной форме (Таблица 6). При большом расчете горизонта Таблица 6 может быть развернута: значения основных показателей по шагам горизонта указываются не по строкам, а в столбцах таблицы.

Критерием эффективности инвестиционного проекта является положительное значение чистого дисконтированного дохода. Таким образом, если суммарный ЧДД, полученный за расчетный период времени Т (горизонт расчета), больше нуля, то проект можно считать эффективным.

Если значение ЧДД получается отрицательным, то делается вывод о том, что проект является неэффективным и даются рекомендации по повышению эффективности проекта.

Таблица 6

Расчет показателя чистого дисконтированного дохода

Наименование	Коэффициент дисконтирования,	Чистый операционный доход, руб.,	Инвестиции, руб.,	Чистый доход (чистый поток денежных средств), руб. ,	Чистый дисконтированный доход на шаге t, руб.,	Интегральный чистый дисконтированный доход, руб.,
Горизонт расчета, кварталы	1	0,98	0	196	-196	-192,08	-192,08
	2	0,96	0	11,53	-11,53	-11,07	-203,15
	3	0,94	0	12,96	-12,96	-12,18	-215,33
	4	0,92	0	35,62	-35,62	-32,77	-248,10
	5	0,91	0	19,40	-19,40	-17,65	-265,75
	6	0,89	21,96	6	15,96	14,20	-251,55
	7	0,87	21,96	0	21,96	19,10	-232,45
	8	0,85	21,96	0	21,96	18,67	-213,78
	9	0,84	21,96	0	21,96	18,45	-195,33
	10	0,82	21,96	0	21,96	18,01	-177,32
	11	0,80	21,96	0	21,96	17,57	-159,75
	12	0,79	21,96	0	21,96	17,35	-142,40
	13	0,77	21,96	0	21,96	16,91	-125,49
	14	0,76	21,96	0	21,96	16,69	-108,80
	15	0,74	21,96	0	21,96	16,25	-92,55
	16	0,73	21,96	0	21,96	16,03	-76,52
	17	0,71	21,96	0	21,96	15,59	-60,93
	18	0,70	21,96	0	21,96	15,37	-45,56
	19	0,69	21,96	0	21,96	15,15	-30,41
	20	0,67	21,96	0	21,96	14,71	-15,70
Горизонт расчета, кварталы	21	0,66	21,96	0	21,96	14,49	-1,21
	22	0,65	21,96	0	21,96	14,27	13,06
	23	0,63	21,96	0	21,96	13,83	26,89
	24	0,62	21,96	0	21,96	13,62	40,51
	25	0,61	21,96	0	21,96	13,40	53,91
	26	0,60	21,96	0	21,96	13,18	67,09
	27	0,59	21,96	0	21,96	12,96	80,05
	28	0,57	21,96	0	21,96	12,52	92,57
	29	0,56	21,96	0	21,96	12,30	104,87
	30	0,55	21,96	0	21,96	12,08	116,95
	31	0,54	21,96	0	21,96	11,86	128,81
	32	0,53	21,96	0	21,96	11,64	140,45
	33	0,52	21,96	0	21,96	11,42	151,87
	34	0,51	21,96	0	21,96	11,20	163,07
	35	0,50	21,96	0	21,96	10,98	174,05
	36	0,49	21,96	0	21,96	10,76	184,81
	37	0,48	21,96	0	21,96	10,54	195,35
	38	0,47	21,96	0	21,96	10,32	205,67
	39	0,46	21,96	0	21,96	10,10	215,77
	40	0,45	21,96	0	21,96	9,88	225,65

2.2.6.2 Определение срока окупаемости инвестиционного проекта

Срок окупаемости - это период возврата вложенного капитала, т.е. период времени, в течение которого вложенные в проект инвестиции окупятся за счет получаемого чистого дохода.

Срок окупаемости равен периоду времени , при котором ЧДД равен нулю. Это означает, что на определенном шаге t суммарные доходы, полученные от реализации проекта, окупают вложенные инвестиции:

(29)

Расчет срока окупаемости из расчетных формул ЧДД представляет определенные математические сложности, поэтому в курсовой работе этот показатель определяется двумя способами:

а) по таблице 6: равен шагу t, на котором ЧДД приобретает положительное значение, то есть 22;

б) графически, путем построения графика ЧДД (рисунок 4). В точке пересечения графика ЧДД с осью «Х» определяется срок окупаемости инвестиционного проекта.

Рисунок 4 График зависимости чистого дисконтированного

дохода от времени

2.2.6.3 Расчет индекса доходности инвестиционного проекта

Индекс доходности - это показатель, характеризующий рентабельность (доходность) вложенного в инвестиционный проект капитала. ИДДИ определяется отношением суммарного приведенного чистого операционного дохода, к суммарной приведенной величине инвестиционных затрат:

(22)

Допускается расчет показателя ИДДИ по формуле:

(23)

Критерием эффективности инвестиционного проекта является значение ИДДИ >1.

ЧДД = 225,65 млн. руб.

= 271,09 млн. руб.

ИДДИ = (225,65/271,09) + 1 = 1,83

В данном случае из расчетов видно, что ИДДИ = 1,83, следовательно, ИДДИ >1. отсюда можно сделать вывод, что инвестиционный проект эффективен.

2.2.6.4 Определение внутренней нормы доходности инвестиционного проекта

Внутренняя норма доходности инвестиционного проекта (ВНД) - это показатель доходности, обусловленный собственными параметрами инвестиционного проекта. Представляет собой ту норму дисконта, при которой ЧДД равен нулю. Это означает, что при данной норме дисконта величина суммарного дисконтированного дохода равна величине суммарных дисконтированных инвестиций.

Следовательно, ВНД = Е, при ЧДД = 0. Определение ВНД возможно несколькими способами.

В данной работе определение ВНД рекомендуется осуществлять графическим методом путем построения графика зависимости ЧДД от размера нормы дисконта Е., для этого необходимо принять новое значение (Е), отличное от установленного в исходных данных (Е) и выполнить повторно расчет по таблице 6. Пересечение прямой с осью абсцисс покажет значение ВНД.

E' = 15/100 = 0,15

Таблица 6

Расчет показателя чистого дисконтированного дохода

Наименование	Коэффициент дисконтирования,	Чистый операционный доход, руб.,	Инвестиции, руб.,	Чистый доход (чистый поток денежных средств), руб. ,	Чистый дисконтированный доход на шаге t, руб.,	Интегральный чистый дисконтированный доход, руб.,
Горизонт расчета, кварталы	1	0,870	0	196	-196	-170,52	-170,52
	2	0,756	0	11,53	-11,53	-8,72	-179,24
	3	0,658	0	12,96	-12,96	-8,53	-187,77
	4	0,572	0	35,62	-35,62	-20,38	-208,15

Подобные документы

• Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта

  Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [58,0 K], добавлен 14.12.2011
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Определение физического износа объекта недвижимости

  Оценка физического износа конструктивного элемента и здания. Составление дефектной ведомости и акта причиненного ущерба. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Мероприятия и их обоснование по продлению жизненного цикла объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [567,2 K], добавлен 23.01.2014
  

• Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

  Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.
  
  реферат [105,9 K], добавлен 25.11.2011
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Анализ сегмента загородого рынка недвижимости

  Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.
  
  контрольная работа [60,9 K], добавлен 11.11.2014
  

• Расчет участка производства

  Определение плана производства и обоснование производственной мощности. Расчет потребности в инвестициях, численности рабочих и фонда оплаты труда, издержек производства, потребности в оборотном капитале, экономических показателей и точки безубыточности.
  
  курсовая работа [103,2 K], добавлен 19.05.2014
  

• Определение стоимости объектов недвижимости рыночным подходом

  Отчет о лабораторной работе. Определение стоимости объекта недвижимости с помощью рыночного подхода. Метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта.
  
  контрольная работа [12,5 K], добавлен 06.01.2009
  

• Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

  Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 22.01.2016
  

• Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

  Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
  
  курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью

  Анализ наиболее эффективного использования земельных территорий. Определение стоимости объекта различными подходами к оценке недвижимости: затратным, сравнительным и доходным. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [285,3 K], добавлен 15.01.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта методами доходного, сравнительного, затратного подходов. Краткая информация о районе расположения объекта оценки. Расчет итоговой величины стоимости объектов.
  
  курсовая работа [894,2 K], добавлен 24.09.2013
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
  

• Оценка собственности

  Особенности недвижимости как объекта оценки. Виды стоимости, определяемые при оценке недвижимости. Расчет стоимости объекта недвижимости "Комплекс зданий" с использованием методов в рамках сравнительного, затратного, доходного подходов. Техника Эллвуда.
  
  курсовая работа [145,9 K], добавлен 14.12.2010
  

• Оценка объекта недвижимости

  Общая информация, идентифицирующая объекты оценки. Результаты оценки, полученные при применении затратного, сравнительного и доходного подходов при определении рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике и оценщике, оценка объекта.
  
  курсовая работа [11,1 M], добавлен 06.04.2010
  

• Определение стоимости объекта недвижимости (однокомнатной квартиры)

  Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015
  

• Применение оценки инвестиций в проекты

  Основные положения по оценке эффективности. Расчет основных показателей для оценки эффективности. Расчет капитальных вложений. Определение потребности в инвестициях и затрат на обслуживание кредита. Расчет эксплуатационных расходов по элементам затрат.
  
  курсовая работа [250,4 K], добавлен 19.12.2013
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам

Наименование	Коэффициент дисконтирования,	Чистый операционный доход, руб.,	Инвестиции, руб.,	Чистый доход (чистый поток денежных средств), руб. ,	Чистый дисконтированный доход на шаге t, руб.,	Интегральный чистый дисконтированный доход, руб.,
Горизонт расчета, кварталы	5	0,497	0	19,40	-19,40	-9,64	-217,79
	6	0,432	21,96	6	15,96	6,90	-210,89
	7	0,376	21,96	0	21,96	8,26	-202,63
	8	0,327	21,96	0	21,96	7,18	-195,45
	9	0,284	21,96	0	21,96	6,24	-189,21
	10	0,247	21,96	0	21,96	5,42	-183,79
	11	0,215	21,96	0	21,96	4,72	-179,07
	12	0,187	21,96	0	21,96	4,11	-174,96
	13	0,163	21,96	0	21,96	3,58	-171,38
	14	0,141	21,96	0	21,96	3,10	-168,28
	15	0,123	21,96	0	21,96	5,05	-163,23
	16	0,107	21,96	0	21,96	2,35	-160,88
	17	0,093	21,96	0	21,96	2,04	-158,84
	18	0,081	21,96	0	21,96	1,78	-157,06
	19	0,070	21,96	0	21,96	1,54	-155,52
	20	0,061	21,96	0	21,96	1,34	-154,18
	21	0,053	21,96	0	21,96	1,16	-153,02
	22	0,046	21,96	0	21,96	1,01	-152,01
	23	0,040	21,96	0	21,96	0,88	-151,13
	24	0,035	21,96	0	21,96	0,77	-150,36
	25	0,030	21,96	0	21,96	0,66	-149,70
	26	0,026	21,96	0	21,96	0,57	-149,13