Рыночная стоимость квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Рыночная стоимость квартиры

Введение

Самый трепетный вопрос, который задает себе и покупатель, и продавец, заключается в том, чтобы не ошибиться в цене. Разумеется, в первую очередь данная проблема касается продавца, но и покупателю совсем не лишней будет подобная информация. Приведем банальный пример: стоимость трехкомнатной квартиры, условно скажем, $100 000. Но может ли быть одинаковой стоимость квартиры на 9-м этаже в панельном доме, неподалеку от промзоны, и квартиры на 4-м этаже в кирпичном доме, рядом с центром города? Разумеется, не может. Это не вызывает сомнений. А тот факт, что в первой квартире был сделан качественный ремонт, а во второй обои на стене держатся благодаря паутине и плесени не уравнивает ли цену? Тоже нет. Почему? Разумеется, газеты и жизненный опыт помогут вам сориентироваться на начальном этапе. А вот дальше следует изучить с пристрастием все параметры квартиры. Судить о том, правильно или неправильно оценили квартиру, можно только изучив на нее спрос. В масштабе всего рынка жилья это правило работает железно, например, в газетной рекламе стоимость вашей, взятой за образец, трехкомнатной квартиры держится в районе $100 000. Но опытный агент всегда знает, что на текущий момент активно продаются и покупаются подобные квартиры в среднем не дороже $80 000. Это диктуется уже не предложением, а реальным спросом. Как вам, не имея доступа к базам данных риэлтерских агентств, узнать, за какую цену вы сможете продать свое жилье быстро и без потерь? Рекомендуем выставить свое жилье на продажу с целью изучения спроса. К примеру, вы озвучиваете стоимость в $50 000. Уже на следующий день у ваших дверей стоят десятки желающих купить. Поднимаете цену - толпа редеет. И так до тех пор, пока вы не услышите, что цена на квартиру слишком высока. Оставляете ту стоимость, на которую находится один желающий в неделю. Вы со 100% гарантией продадите квартиру. Есть хитрецы, которые выставляют свое жилье по разной цене в разных агентствах и смотрят, сколько реально можно получить за свою недвижимость. Все эти эксперименты не проходят напрасно, потому что посещающие вас агенты так или иначе обратят внимание как на недостатки, так и на достоинства жилья, давая вам информацию совершенно бесплатно. Вооружившись некоторыми знаниями, вы уже можете приглашать оценщика с некоторой гарантией того, что вас уже сложнее обмануть. Более того, мы слишком часто полагаемся на среднестатистическую стоимость квадратного метра в том или ином районе города. Но сумма сделки зависит от множества обстоятельств, никак не отраженных в пресловутой стоимости 1 м2, которая считается основным ориентиром для покупателя. И тут только интуиция или специалист помогут не прогадать. Давайте не будем рассчитывать на свои экстрасенсорные возможности, а подробнее узнаем о работе профессионального оценщика.

1. Оценщик и предмет оценки

Конечно, строительные и риэлторские компании предлагают жилье на любой вкус, но во многих случаях в интересах и покупателей, и продавцов - чтобы выбором и оценкой объекта недвижимости занимались независимые профессиональные оценщики. Точный оценочный прогноз - как точный диагноз: только он дает возможность принимать и тактически, и стратегически правильные решения. В данном случае - о том, как правильно приобрести недвижимость и грамотно распорядиться своей собственностью. Существует множество ситуаций, когда приходится оценивать ущерб для рыночной стоимости квартир от строительства рядом с домом новой многоэтажки. Такие ситуации сегодня в порядке вещей, и мало кому из пострадавших жителей приходит в голову обращаться за помощью к оценщикам. А напрасно! Стоит научиться грамотно защищать свои права. Сегодня в России заключается немало сделок, при которых профессиональная оценка - не вопрос предпочтений участников. Например, заключение необходимо при выдаче разного рода банковских кредитов, когда недвижимость является предметом залога: точное определение ее стоимости становится важным этапом оформления договора. Не миновать оценки и при судебных расследованиях, а также в ряде случаев при оформлении наследства. Поэтому стоит разобраться, каковы же факторы и обстоятельства, являющиеся предметом изучения оценщиков? Итак, мы достаточно потренировали свою интуицию, пытаясь догадаться о стоимости своей квартиры. Ничего из этого толком не вышло, приглашаем специалиста.

А он, побродив по дому, вдруг заявляет, что в квартире «тяжелая аура», что она «мрачная, с гнетущей атмосферой». Еще немного, и оценщик вынет рамку из кармана или обойдет все углы с церковной свечой. Не спешите выставлять такого человека за дверь. Вспомните свои ощущения от некоторых домов, в которых вам приходилось бывать. Так и хотелось скорее на свежий воздух!

А иногда создавалось ощущение, будто вас в спину кто-то выталкивает, как незваного гостя. Вот и у вас вроде бы и жилье хорошее, в доме чисто, ремонт, цена в пределах разумного, да и все соседи продают без проблем подобное имущество, а ваше - словно заколдованное: люди смотрят и уходят, никогда не возвращаясь. Если при осмотре жилья вы невольно характеризуете его как «склеп», «крематорий», «темницу», а хозяева кажутся вам то «синей бородой» то «старушкой процентщицей» - не покупайте такую квартиру или дом. Вы никогда не уживетесь со старыми призраками и рано или поздно начнете мечтать о ее продаже. Рационализм будет говорить вам, что тут и кухня большая, и потолок высокий, а в подсознании все равно будут мерещиться углы, затянутые паутиной, и Барабаша под мойкой. Тот, кто не раз менял жилье, всегда прислушается к подобным ощущениям. В свое время я искала загородный дом, в голове, разумеется, был целый список критериев: столько-то комнат, столько-то метров до автобусной остановки, и прочее. А в итоге купила совершенно другое. Почему? Потому что вошла, огляделась и поняла: это мой дом! Здесь мне будет хорошо! Удивительно, но 70% решений принимаются именно на основании субъективной, неподдающейся нормальному объяснению оценки. И делая выбор между несколькими квартирами, вы выберете ту, в которой «больше света», где «легче дышится».

Но эзотерика эзотерикой, а объективные факторы, из которых складывается стоимость жилья и срок его позиционирования на рынке, тоже сложны и многообразны. Квартира - объект с уникальными, подчас одной ей присущими свойствами, и это обстоятельство создает серьезные сложности для правильной оценки. Подробнее о том, как нужно грамотно показывать квартиру, вы можете прочитать в разделе «Продажа квартир». Некоторые советы, которые там приводятся, окажутся полезными. Чем? Представьте себя в музее, где повсюду развешены таблички «Руками не трогать!», а за стенами золоченых залов скрываются тесные каморки. Вы будете знать, как себя вести и не попасться на удочку ловкого продавца. Не секрет, что цена определяется местоположением, размером и планировкой, видовыми характеристиками. Иногда в стоимость входит так называемая «перспектива». Собираются рядом строить торговый центр, дорогу, автостоянку, магазины - это отразится на цене. Оценщик должен учесть если не все, то большую часть обстоятельств, влияющих на цену квартиры. В солидных изданиях и различных аналитических статьях чаще всего можно найти лишь общие рассуждения. О каких-то конкретных параметрах и, тем более, денежном их эквиваленте вы не прочтете нигде. Давайте для сравнения рассмотрим текст, посвященный оценке жилья, и сравним с тем, что обычно говорят агенты и оценщики, посещая вашу квартиру. «Тем не менее, основой для получения точного прогноза служат вполне рациональные, проверенные временем, методы.

В современной практике оценки их три: аналоговый (метод сравнительного анализа), доходный и затратный. Для российской практики оценки квартир сегодня применим, пожалуй, только первый. Для сравнительного анализа продаж подбирают объекты, которые по всем показателям сопоставимы с тем, который надо оценить. Затем вся информация об объектах сравнения корректируется относительно эталона. Если мы говорим о жилой недвижимости, то сравнение продаж - основной и, за редким исключением, единственный практический метод. Главное преимущество - относительная доступность и большой объем информации по сделкам с жильем. Если цены продаж не всегда известны, то используются цены предложения с необходимыми поправками. Использование доходного и затратного методов в оценке жилой недвижимости более трудоемко и менее эффективно. Доходный метод, как подсказывает само его название, основан на установлении взаимосвязи между возможным доходом от сдачи помещения в аренду и его стоимостью. На Западе доходный подход широко используется. В России же рынок аренды еще более закрытый, чем рынок продаж, поиск сопоставимой информации по аренде жилья очень сложен. Кроме того, финансово-экономические показатели, используемые при доходном методе, часто субъективны и неустойчивы. Затратный метод применим чисто теоретически, но практически его использовать сложно. Предметом рассмотрения в данном случае служат затраты на приобретение (аренду) земельного участка и строительство.

Трудность расчета связана с тем, что практически невозможно выделить цену конкретной квартиры из затратной стоимости целого дома. В современных российских условиях затратный подход неэффективен в силу закрытости, вариантности и изменчивости строительного рынка. По этим причинам итоги оценки аналоговым методом даже в нежилой недвижимости зачастую сильно отличаются от результатов других методов оценки. И если в коммерческой недвижимости используются, как правило, все три метода, то при оценке квартир это нецелесообразно». Информация, безусловно, полезная для общего развития, но теперь послушаем монолог агента: «Вы хотите $100 000… Батареи у вас старые, столярка - тоже. Линолеум в ванной - это хорошо. Так, окна пластмассовые - хорошо. Окна на восток, юг и юга - восток, коридор широкий, темный. Санузел: все старое, стояк старый - плохо. Линолеум старый - плохо. Я думаю, тысяч за $80--85 это продать можно». Только на техническом состоянии квартиры, это ясно. Разумеется, чем больше квартира выглядит как вариант «заходи и живи», тем привлекательнее она для покупателя. Необходимый ремонт, траты на отопление, систему водоснабжения, сантехнику - автоматически вычитаются из стоимости «идеальной» квартиры. Так что вы сами вполне можете оценить реальность своих притязаний.

2. Местоположение дома

И это не только «центр» - «окраина». Это близость к транспорту, магазинам и рынкам, поликлиникам, детским садам и школам. Рачительный хозяин легко посчитает, сколько он сэкономит денег, телефонных карточек и времени, если его дети будут добираться до школы пару кварталов пешком, и сколько выложит, купив дешевое жилье, от которого в школу ехать с несколькими пересадками, да еще и в сопровождении взрослого. Понятно, что есть изначально дорогие районы и жилые комплексы. Их и строили для состоятельных граждан. А есть целые поселки серых ужасающих общаг и малосемеек, мимо которых в темное время суток лучше не ходить. Устанавливая цену на квартиру, важно предполагать, какого клиента вы можете привлечь теми или иными «плюсами» своего жилья. Если вокруг вашего дома расположены платные парковки, рестораны, казино, бары и прочие увеселительные места - ваш клиент будет, скорее всего, холостым мужчиной, которому все равно, как далеко от дома школа. Семейная пара с детьми обратит внимание на наличие парков, детских площадок. Пожилые люди заинтересуются наличием безопасных и тихих двориков, близостью автобусных остановок, доступностью дома для «скорой помощи». Поэтому, глядя на пришедшего к вам в дом покупателя, не забывайте показать не только новые окна, но и рассказать о расположенных рядом службах.

3. Качество дома

Важными характеристиками жилья являются тип здания, время его постройки, качество материалов наружных стен, перекрытий и отделки, техническое обеспечение и инженерное оснащение здания, наконец, состояние дома и подъезда. Условно, кирпич дороже монолита, а монолит - панели. Но панельные дома тоже бывают разные, пусть даже и многоэтажный кирпичный дом, но старой постройки, с маленькой кухней и в запущенном состоянии, будет стоить дешевле монолита и даже современного панельного дома. Дома, построенные по более-менее индивидуальным проектам, будут стоить дороже массовой застройки. В среднем самыми дорогими окажутся современные элитные, кирпичные здания, сталинские высотки, а также 7-, 10-этажные кирпичные дома 50-х - начала 60-х годов, а за ними современные панельные дома. Напротив, самые дешевые - это квартиры в домах, построенных в период между двумя вышеуказанными «дорогими» этапами советского и российского домостроения, то есть многоподъездные 7-, 12-этажные дома 60-х, 70-х годов и начала 80-х годов, а также «хрущевки», за исключением тех, что идут под снос. Где-то посередине окажутся доходные дома начала XX века с навесными лифтами, построенными значительно позже, кирпичные пятиэтажки тех же сталинских времен и современные панельные дома. Всевозможные удобства, которые характеризуют «уровень» дома, конечно, будут повышать стоимость квадратного метра. Это и паркинг или парковка, и охрана, или хотя бы консьержка, и приличное состояние подъезда, и собственная эксплуатирующая организация, и множество других мелочей, начиная от наличия коляски для продуктов, которую беспрепятственно можно вывести к месту парковки автомобиля, загрузить и закатить в лифт, до бассейна, фитнеса и даже личной кладовки возле подземного гаража. Но так как большинство данных параметров, скорее, относятся к элитному жилью, то основным можно считать парковку, консьержку, состояние подъезда и наличие пассажирского и грузового лифта. Наконец, квартиры на вторичном рынке стоят дороже квартир на первичном, в связи с тем, что требуют значительно меньших затрат на ремонт, также в них можно въезжать сразу после приобретения, а не через весьма продолжительный промежуток времени. На первичном рынке жилье в домах, уже построенных, стоит дороже жилья «на этапе котлована».

4. Характеристики квартиры

Самые важные факторы, которые влияют на стоимость одного квадратного метра, - это площадь кухни, ванной комнаты, высота потолков, количество комнат, наличие лоджий и балконов, а также этаж. В первую очередь маленькая кухня, а во вторую - крошечная ванная комната, а также совмещенный санузел снижают стоимость квадратного метра всей квартиры. Сегодня люди стремятся покупать жилье с кухнями, площадь которых превышает, хотя бы 8 квадратных метров. Квартиры с кухнями 6 квадратным метров и меньше все в большей степени становятся неликвидными, а значит, и стоят дешевле. Квартиры, расположенные на первом этаже, стоят в среднем на 10% дешевле, а на втором и последнем - на 5%, чем на всех остальных этажах. Высокие потолки, лоджии и балконы, что совершенно очевидно, увеличивают стоимость одного квадратного метра квартиры. Цена одного квадратного метра жилья в однокомнатной квартире будет выше, нежели стоимость того же метра в двухкомнатной, и, тем более, многокомнатной квартире. Поэтому разменять «трешку» на две «однушки» без доплаты и потерь в качестве дома, а также престижности района всегда чрезвычайно тяжело, даже если общая площадь трехкомнатной квартиры соответствует двум однокомнатным.

Не нужно путать стоимость квадратного метра конкретного жилья со средней статистической. То есть в среднем по рынку квадратный метр в однокомнатных квартирах может стоить дешевле квадратного метра в двухкомнатных, трехкомнатных и в еще большей степени - многокомнатных квартирах. Это еще одно доказательство того, что статистика и средние значения не всегда отражают реальную суть происходящих явлений. Данное расхождение происходит благодаря тому, что на среднюю рыночную стоимость «однушек» в значительно большей степени оказывают влияние квартиры в дешевом секторе, потому что их просто значительно больше, нежели дорогих однокомнатных квартир. В секторе двухкомнатных и трехкомнатных квартир жилье более высокого класса представлено достаточно широко. И количество таких квартир соизмеримо с количеством двухкомнатных и трехкомнатных квартир в дешевом секторе. В результате дорогая недвижимость здесь уже оказывает существенное влияние на средние показатели. Многокомнатные квартиры представлены на рынке преимущественно квартирами более высокого класса, которые и формируют в первую очередь среднюю стоимость квадратного метра в этом секторе рынка. Однако же, если сравнивать однокомнатные и многокомнатные квартиры в домах примерно одной ценовой категории, то стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире всегда будет выше, нежели квартиры с большим количеством комнат. Что касается произведенного ремонта, то здесь важна гармония. В большинстве случаев «товарный вид» повышает стоимость квадратного метра, а «евроремонт» в конечном итоге обходится дороже, нежели полученная выгода от продажи такой квартиры. Для жилья в дорогом секторе в данном вопросе имеет значение качество коммуникаций, дополнительные системы безопасности, ровные несущие стены. Все, что имеет отношение к дизайну, вряд ли сильно повысит стоимость квартиры, хотя бы на стоимость затрат, потому что это вещь весьма субъективная, и покупатель дорогой квартиры будет, скорее всего, делать ремонт на свой вкус. Что касается жилья в дешевом секторе, то здесь клиент скорее купит квартиру побольше, чем ванну с джакузи, поэтому тут лучше ограничиться поверхностной косметикой. Что действительно имеет некоторое значение, так это наличие телефона и, желательно, с московским номером.

Особняком стоит такой фактор, как вид из окна. В элитном секторе этот критерий может повысить стоимость жилья до небес. Так, если из окон вашего дома виден Кремль, то только за счет этого фактора стоимость квартиры взлетает неимоверно. Напротив, в дешевом секторе, где покупатели мыслят несколько другими категориями, вид на пруд или лесопарк мало изменит стоимость квартиры по сравнению с той, чьи окна выходят на противоположную сторону, к стоянке машин и соседним домам. Отдельный разговор, это дымящие трубы завода, или магистраль, о которых мы говорили выше, но это, скорее, вопросы экологии, нежели просто вида из окна. Обычно свободные квартиры, в которые возможно осуществить заезд в любое время, стоят на несколько тысяч долларов дороже тех, чьи хозяева продолжают занимать жилплощадь вплоть до момента переезда. Также на 1-2% дороже стоят квартиры, которые выставляются на рынок через уважаемые риэлтерские агентства, нежели аналогичные, продающиеся «без посредников». Это вполне объяснимо: уверенность в «юридической чистоте» стоит денег. Снижает стоимость жилья сделанная, но неоформленная должным образом перепланировка. Если, конечно, этот факт покупателю удается выявить, а потом и произвести оформление жилья в собственность. Конечно, значительно дешевле стоит жилье с обременением, то есть такое, в котором сохраняется право проживания, но не собственности, одного или нескольких граждан. Лишить их регистрации волевым решением обычно нет никакой возможности. Чаще всего это происходит по причине того, что жить им больше негде.

5. Первый шаг к оценке

Сегодня ипотечное жилищное кредитование пользуется все большей популярностью среди населения. Во всяком случае так утверждают со страниц газет и экранов телевидения. Для многих счастливых семей ипотека на жилье становится единственно возможным способом купить квартиру в кредит и сыграть новоселье. Для большинства же ипотека - загадка, сложное, запутанное дело. Одни боятся потерять последнее, другие готовы рисковать, потому что терять особо нечего. В целом условия программы ипотечного жилищного кредитования достаточно широки и приемлемы, существует огромное количество агентств ипотечного кредитования, банков, которые готовы осуществить ипотечные выплаты, но, тем не менее, во время оформления покупки квартиры, в кредит будущие владельцы жилья могут столкнуться с некоторыми проблемами. Давайте разберемся, что нам с вами, людям без специального образования, известно об ипотеке. Для начала рассмотрим схему получения кредита и поиска подходящего жилья. Оформим эту схему получения кредита в виде простого плана действий:

1. Прежде всего следует найти подходящий банк или банки, рассмотреть предлагаемые ипотечные программы.

2. Согласно требованиям выбранного банка нужно собрать пакет документов, подтверждающих вашу платежеспособность, и подать их в банк.

3. Если документы удовлетворяют требованиям банка, он дает свое согласие на выдачу вам в кредит определенной суммы денег.

4. Теперь, зная, на какую сумму кредита рассчитывать, какие ограничения существуют у банка на подбор недвижимости, вы можете заняться поиском квартиры.

5. Та квартира, которую вы хотите купить при помощи ипотечного кредита, проходит предварительную экспертизу.

6. Если экспертиза удовлетворила банк, вы вносите за нее аванс.

7. Далее происходит полная проверка и юридическая экспертиза, оценка, обязательное страхование от возможного ущерба и утраты права собственности, а также страхование вашей жизни и трудоспособности (как заемщика). риэлтерский квартира ипотечный кредитование

8. Потом необходимо подписать кредитный договор с банком, договор купли-продажи и подать документы на регистрацию.

9. Когда все документы зарегистрированы, вам нужно подписать акт приема-передачи квартиры.

Необходимо планировать и рассчитывать свои действия. Никогда не следует поддаваться ажиотажу или видеть будущее в розовых тонах. Что нужно продумать, прежде чем делать такой ответственный шаг:

1. Всегда учитывайте не максимальный свой доход, а минимальный, чтобы потом не остаться у разбитого корыта. Более того, предполагая очень долгое время отдавать большую часть заработка за кредит на жилье, вы не будете иметь возможность начать еще какой-то «проект», например, купить автомобиль или родить ребенка. К сожалению, люди не всегда реально смотрят на вещи и забывают, что с получением квартиры возникает необходимость ее ремонта, покупки новой мебели и т. д.

2. Стоимость квартиры, на которую вы можете претендовать, разумеется, зависит от суммы полученного кредита. А это определяется и вашей платежеспособностью, и выбором банка и ипотечной программы. Поэтому нужно отдавать предпочтение не только самому выгодному «проценту», но и стабильности выбранного банка, программе, которая действует уже несколько лет и т. д.

3. Узнайте цены на квартиры, подобные той, которая нужна вам. Посчитайте, сколько вы переплатите. Устроит ли вас такая сумма?

4. Помните о том, что банк не даст кредит на приобретение жилья, идущего под снос, расселение и реконструкцию, нуждающегося в капитальном ремонте. То есть вам не стоит надеяться на то, что вы сможете приобрести дешевую квартиру в «хрущевке». И хотя закон РФ не определяет круг ограничений на вторичном рынке для сделок с привлечением ипотечных средств, список таких ограничений для ипотечной сделки вносят страховые компании и банки, которые выдают кредитные средства. Итак, уже было упомянуто, что список ограничений для ипотечной сделки вносят страховые компании и банки, снимая, тем самым, с себя риски, при которых сделка по ипотеке может быть признана недействительной или ничтожной. Поэтому прежде чем искать квартиру, нужно ознакомиться с перечнем требований к приобретаемой недвижимости того или иного банка. Давайте более подробно поговорим о квартирах, которые вам не стоит рассматривать, выбирая жилье для покупки в кредит:

а) дома, которые подлежат сносу или реконструкции с отселением;

б) квартиры, в которых имеются незарегистрированные перепланировки;

в) если имеется нарушение при оформлении права собственности прав;

г) если от имени собственника выступает лицо по доверенности (банки хотят видеть на сделке собственника).

Подобрать квартиру в соответствии со своими желаниями окажется сложно. То, что предложат вам, скорее всего, не вызовет энтузиазма, если, конечно, вы не мечтаете приобрести «хоть что-то приличное» вместо коммуналки. Потребуется большее количество времени для поисков подходящего вам варианта. Помимо отказа выдать кредит на недорогое или старое жилье, страховщики выдвигают строгие требования по наличию коммуникаций, горячей воды, электричества, газа, возможным перепланировкам. Но даже если подходящий вариант подобран, и вы подписали с продавцом договор о покупке квартиры, опротестовать эту операцию может страховая компания на основе претензий по частоте перехода права собственности на квартиру, прописки в ней несовершеннолетних, недееспособных, осужденных и т. д. При отказе в страховании заемщик теряет деньги, заплаченные за оценку недвижимости, а также, возможно, сумму залога агентству ипотечного кредитования 1-3% от суммы кредита. Во избежание таких результатов следует с первого дня поиска квартиры осведомиться у банка, риелторов и страховщиков о требованиях, предъявляемых к квартире, и искать устраивающий вас вариант в пределах этих запросов.

5. Учтите, что помимо расходов на погашение кредита, вам придется нести расходы на совершение ипотечной сделки и выплаты на страхование квартиры и страхование вас как заемщика. Об этом часто забывают, поскольку в рекламных объявлениях с условиями предоставления ипотечного кредита вы вряд ли найдете какие-либо сведения по дополнительным затратам и сборам, которые вам придется внести в счет банка. Теперь вы владеете достаточно большим объемом информации, предстоящее уже не кажется столь пугающим или излишне оптимистичным. Самое время спокойно оглядеться и выбрать банк, с которым будете сотрудничать до того самого момента, когда сможете, наконец, скинуть с плеч груз «вечного должника» и назвать квартиру «своей». Предложений действительно много, программы в разных банках не слишком разнятся, поэтому приоритет следует отдать самому надежному. Кое-что о процентах и дополнительных расходах нужно знать заранее, чтобы потом не оказалось, что платить вам придется больше. Итак, что мы уже знаем, а о чем еще не догадываемся:

а) проценты. Кредиты выдаются под 10--15% годовых (для сумм в валюте) или 15--20% годовых (для сумм в рублях) на срок до 15--30 лет (конкретные условия зависят от банка). Иногда нас привлекают заманчивым обещанием 6-7% годовых, но позже оказывается, что существует некий «LIBOR». LIBOR - (London Interbank Offered rate) - Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США. И этот загадочный LIBOR прибавляет еще 5% годовых, так что в итоге вы все равно выплачиваете 11%;

б) дополнительные расходы. Не все банки включают в процентную ставку по кредиту расходы заемщика на ведение ссудного счета, составляющие обычно 0,5% годовых. Страхование жизни и работоспособности заемщика, безопасность квартиры и т. д. отнимет у вас еще, как минимум, 1-2% годовых. Кроме вышеупомянутых расходов на нотариуса, оценку квартиры, есть еще такие малоприятные вещи, как банковская комиссия за предоставление кредита (0,5-3% от суммы кредита), аренда банковского сейфа; в) досрочная выплата иногда возможна без переплаты процентов, но, скорее всего, с вас возьмут штраф за досрочное погашение долга. На самом деле существует большое количество единовременных выплат, которые заемщик обязан учитывать при оформлении кредита:

а) рассмотрение заявки кредитным отделом, притом, что вам могут и отказать в предоставлении денежных средств;

б) независимая оценка недвижимости, которую вы желаете приобрести. Надо заметить, что банк может порекомендовать вам воспользоваться услугами конкретного оценщика или страховщика, а потому выбрать наиболее выгодный для вас тариф, скорее всего, не удастся;

в) открытие счета в банке будет стоить заемщику около 1% от суммы кредита. После покупки требуется также оплатить страховые взносы - 1,5-1,8% от суммы кредита.

Не зная об этих дополнительных тратах, может случиться так, что сумма, которую потребует с вас банк, в общем итоге будет значительно больше той, на которую вы рассчитывали изначально.

6. Прежде чем заняться поиском квартиры и банка, следует узнать, не относитесь ли вы к той категории граждан, которая считается «группой риска» и которой получить кредит почти нереально. Но и в этом случае следует помнить: ипотечных программ достаточно много, и требования к заемщикам там предлагаются разные.

7. Иногда, чтобы получить кредит, приходится поменять место работы (это может быть более высокооплачиваемая или не связанная с риском для жизни должность).

8. Нужно знать, что можно оформить кредит на покупку недвижимости и без значительного первоначального взноса. Существует две возможные схемы получения кредита без первоначального взноса: либо получить кредит на потребительские цели и использовать его как первоначальный взнос, либо провести сделку по схеме ипотечного обмена, в которой в качестве первоначального взноса будут зачтены деньги, вырученные от продажи уже имеющейся недвижимости.

9. Никогда кредит на получение жилья не выдает агентство недвижимости. Эти организации помогают покупателю подобрать подходящую ипотечную схему, правильно оценить ваши финансовые возможности, собрать необходимые документы и т. д. Так что воспользуйтесь услугами хорошо зарекомендовавших себя на рынке недвижимости агентств, чтобы быть застрахованным от возможных ошибок и просчетов.

10. Некоторые граждане боятся брать ипотечный кредит, так как считают, что купленная квартира остается в собственности у банка. Но банк не может быть собственником такой квартиры. Оформив кредит, заемщик сразу вступает в право собственности на купленную недвижимость. Никто не может запретить покупателю жить в этой квартире, оформлять прописку на себя и на родственников и даже сдавать жилье в аренду, правда, только с разрешения банка. Единственное ограничение состоит в невозможности продать или обменять квартиру до полной выплаты кредита.

11. Еще один страх - опасение, что в случае невозможности выплачивать за кредит, человек потеряет и квартиру и деньги. На самом деле банк учитывает любое количество денег, которое заемщик смог внести в счет будущей квартиры. Если у покупателя не хватает денег на ранее запланированную недвижимость, купленная им квартира обменивается, и для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он уже внес в банк, а доплата идет на погашение долга банку.

12. Подумать следует и о том, что не всегда страховка сможет вас защитить. Для оформления ипотечного кредита страховая компания обязана обеспечить заемщику лишь четыре вида страхования:

а) права собственности,

б) имущества,

в) жизни,

г) трудоспособности.

Притом что все расходы по страхованию несет только заемщик, защищаются исключительно риски банка, и если наступит такой страховой случай, все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании застраховать свои риски, вам придется оформлять отдельный страховой пакет и платить за него тоже отдельно.

13. И, наконец, самый банальный совет: при оформлении ипотечного кредита как, впрочем, и при совершении любой другой юридической операции, не следует пренебрегать прочтением содержания договора. Ознакомьтесь со своими правами и обязанностями, с условиями досрочного погашения кредита, если таковые предусмотрены, с системой штрафов и санкций за просрочку очередного платежа, а также со случаями, в которых банк может потребовать немедленного возврата долга и т. д.

14. Обезопасить себя от всевозможных ошибок и непредвиденных ситуаций можно, обратившись к юристу и попросив подробную консультацию по вопросам ипотеки, оформления кредита под залог жилья или других форм кредита на покупку недвижимости. Если же вы хотите разобраться во всем самостоятельно, то обязательно изучите все существующие документы и законы, посвященные ипотечному кредВыбирая квартиру, мы должны осознавать тот факт, что все проверки квартиры или дома на «пригодность» не бесплатны. Чтобы не тратить лишние время и деньги, изначально стоит обратить внимание на технические стороны жилья. Для банка важно, чтобы недвижимость была ликвидным имуществом, то есть объектом, который реализуется на рынке в приемлемые сроки и без потерь в стоимости. Проще говоря, на приобретаемое вами жилье должен быть спрос как сейчас, так и в будущем.

Какой должна быть квартира или дом:

- являться отдельной квартирой в многоквартирном доме, комнаты или доли квартир в залог банками не принимаются;

- соответствовать плану БТИ, то есть не иметь незарегистрированных перепланировок;

- соответствовать санитарно-техническим нормам по обеспечению здоровья и безопасности жильцов: иметь подключение к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, отдельный санузел, должна быть подключена к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления;

- располагаться в здании, не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Обратите внимание на то, что в договоре об ипотеке предъявляются очень жесткие требования к разделяющим этажи конструкциям. Здание должно иметь металлические, железобетонные или смешанные перекрытия. Поэтому, подбирая квартиру, обязательно уточните эти моменты;

- не являться жильем барачного или гостиничного типа, жильем в общежитиях и зданиях, построенных ранее 1957 года;

- если это загородный дом, то он должен соответствовать следующим требованиям банка:

а) быть пригодным для круглогодичного проживания;

б) должен располагаться на такой территории, где находятся дома, пригодные для проживания. То есть находиться в деревне, коттеджном поселке и т. д. Дом должен быть обеспечен хорошими подъездными путями, доступными в любое время года;

в) дом должен быть подключен к электросети, системе отопления и водоснабжения.

Размещено на Allbest.ru