Аренда городских и загородных земельных участков

Размещено на http://www.allbest.ru/

Псковский государственный политехнический институт

Кафедра государственного и муниципального управления

Отчет

Дисциплина: Экономика и управление недвижимостью

Тема: Аренда городских и загородных земельных участков

Псков, 2007

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические основы и нормативно-правовое регулирование аренды земельных участков

Глава 2. Анализ рынка аренды земельных участков в г. Пскове и Псковской области

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:

- не является результатом предшествующего труда;

- пространственно ограничена;

- не заменима другими средствами производства;

- имеет постоянное местоположение;

- не изнашиваема при правильном использовании;

- территориально разнокачественна;

- характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

- обладает плодородием, и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные свойства;

- практически во всех сферах деятельности человека выступает в качестве пространственного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами.

Таким образом, земля как объект рыночных отношений занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее невоспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков.

В настоящее время одним из самых распространенных видов отношений на рынке недвижимости является аренда земельных участков.

К тому же это еще и наиболее эффективная форма использования земель. Этому есть простое объяснение: широко развернуто массовое строительство, которое можно наблюдать в течение последних нескольких лет в достаточно крупных городах и их окрестностях. Разумеется, что для строительства того или иного объекта необходима территория земли, подходящая для этой цели.

Некоторые регионы, рассматривающие городские земли как ограниченный, не воспроизводимый ресурс исключительно высокой ценности, считают аренду городских земель приоритетной формой земельных отношений. аренда правовой земельный участок

Таким образом, цель данной работы - сделать анализ рынка аренды земельных участков.

Для этого необходимо решить ряд задач:

1) дать понятие земельного участка;

2) выявить сущность аренды земельного участка;

3) ознакомиться с нормативно-правовым регулированием аренды земельного участка;

4) Сделать анализ рынка аренды земельных участков в г. Пскове и Псковской области.

Глава 1. Теоретические основы и нормативно-правовое регулирование аренды земельных участков

В повседневной практике применяется термин «земля» и «земельный участок». Однако эти понятия не взаимосвязанные и имеют определенные различия. Так, термин «земля» может употребляться в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности, а «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать его по целевому назначению.

Земельный кодекс РФ определяет земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно ст. 214 Гражданского кодекса РФ земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью. Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в Гражданском и в Земельном кодексах РФ. Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется Законом РФ `О недрах`, Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ. Согласно п. 1 ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе распоряжаться им, в том числе сдавать в аренду, если соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Законом определен круг органов и лиц, которые могут быть арендодателями по договорам аренды земельных участков. Это:

а) собственники участков - физические и юридические лица (ст. 260 ГК РФ);

б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

в) уполномоченные государством органы - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданных в постоянное пользование. В отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности, соответствующим правом наделено Министерство имущественных отношений РФ;

г) арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду, при этом уведомив арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Договор субаренды действует не дольше, чем до окончания срока действия основного договора аренды. В случае, если договор аренды в соответствии с законом был признан ничтожным, договор субаренды также является ничтожным.

Основное требование, содержащееся в земельном законодательстве об аренде, - неизменность целевого назначения земельного участка. Земельный кодекс РФ устанавливает 2 способа предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под строительство: в результате торгов (без предварительного согласования мест размещения объектов) и в аренду с предварительным согласованием мест размещения объектов. В гражданском же законодательстве, кроме аренды собственно земельного участка, земельный участок подпадает в поле зрения правового регулирования арендных отношений при аренде недвижимости.

Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения регулируются ст. 652 ГК РФ. На основании этой статьи к арендатору переходит право на часть земельного участка, на котором находится арендуемая недвижимость, и та часть, которая необходима для обеспечения использования недвижимости. Участок земли переходит к арендатору на праве аренды или ином, предусмотренном договором аренды праве, если земля находится в собственности арендодателя или в пользовании (но не в аренде). Участок переходит на праве пользования, если в договоре не определено право, на основании которого он передается арендатору. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям его использования, установленными законом или договором с собственником земельного участка. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды. Во всех этих случаях меняется арендодатель, но это ни коим образом не влияет на заключенный с прежним арендодателем договор аренды. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца(в случае аренды недвижимого имущества). Для аренды отдельных видов имущества законом устанавливаются предельные сроки аренды, дольше которых договор действовать не может. В условиях современного рынка недвижимости, постоянного его развития, где неизбежны крупные капиталовложения в строительство, а сам процесс является очень трудоемким и требующим больших затрат времени, срок договора аренды приобрел чрезвычайно важное значение. По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

5) в других случаях, установленных законом, когда арендатор существенно нарушает условия договора (ст. 450 ГК РФ) Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

На практике досрочное расторжение договора аренды одной из его сторон вызывает множество споров, подлежащих решению в суде. Разъяснения по поводу применения норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 `Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой`. Интересен, в этой связи, вопрос о досрочном расторжении договора аренды, в связи с однократным невнесением арендатором арендной платы в установленный срок. Согласно Обзору ВАС это не является противоречащим положению Гражданского кодекса о досрочном расторжении договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд. А объясняется это тем, что в самом договоре аренды однократное невнесение арендной платы в установленный срок может являться основанием для досрочного расторжения договора (что полностью соответствует принципу свободы договора, установленной законом). То есть эту ситуацию стороны сами могут предусмотреть во время заключения договора.

Сторонами договора аренды в нем могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Земельный кодекс РФ устанавливает дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды. Этими основаниями являются:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными статьями ЗК;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) не устранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) не использования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

6) реквизиции земельного участка.

Все случаи досрочного расторжения договора аренды решаются в судебном порядке по исковому заявлению заинтересованной стороны. Как подчеркнул Пленум ВАС РФ в п. 30 Письма «необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства». Таким образом, арендодатель должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). Если после направления уведомления о досрочном прекращении договора аренды арендатор устранил нарушения, то это является, по сути, устранением оснований, необходимых для досрочного расторжения договора.

Не следует считать, что закон выделяет арендодателя и устанавливает приоритет его прав над правами арендатора.

Так, Земельный кодекс РФ содержит перечень установленных законом прав арендатора.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса.

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как уже упоминалось выше, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Арендатор, как и арендодатель, может иметь дополнительные права и обязанности, если это будет установлено при заключении договора аренды и внесено в его положения.

Глава 2. Анализ рынка аренды земельных участков в г. Пскове и Псковской области

Рынок в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места совершения сделок.

Рынок недвижимости состоит из семи основных элементов. В анализе рынка аренды земельных участков рассмотрим три из них:

Спрос - это количество объектов, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Формируется спрос на земельные участки под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение - это количество земли и другой недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Количество предлагаемых в аренду земельных участков во многом превышает количество спрашиваемых. А если проанализировать спрос по месяцам, то можно сделать вывод, что спрос на аренду земельных участков в феврале и марте, т.е. в более холодные месяцы отсутствует и начинает расти в более теплые месяцы. Причиной этому можно считать то, что люди предпочитают брать в аренду земельные участки для выращивания овощей, отдыха в теплый период времени и др.

Выше представленный график дает четкое представление о неравномерности предложения в аренду земельных участков в разные месяцы и планомерном увеличении спроса. Наивысший пик предложение имеет в апреле, именно перед самым началом посадок овощных культур, в то время когда люди задумываются, где бы им отдохнуть в летний период и начинают выбирать альтернативу. И падает в мае за счет увеличения спроса, предлагаемые ранее участки арендуются.

На сегодняшний день рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в траст, в наем и т.д.

Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Рынок недвижимости - сложная структура, цели которой свести покупателей и продавцов.

В большинстве случаев в аренду предлагаются земельные участки с домом, потому что это больше пользуется спросом. Даже в целях обработки земельных участков он привлекательнее с домом, т.к. это более удобно. Из предлагаемого количества земельных участков с домом примерно половина с коттеджами и половина с обычными дачными постройками.

По данным 2007 года предложение земельных участков в аренду в Псковской области гораздо больше, чем в г. Пскове. Такому разбросу в предложении земельных участков способствует наличие в городе в основном многоэтажных построек, а не земельных участков с домами, к тому же город не является предпочитаемым местом для отдыха в летний период, для чего и снимают люди земельные участки с домом.

Предложение земельных участков в аренду в Псковской области в марте месяце резко снижается и быстро вырастает в апреле. Что касается г. Пскова, то там предложение земельных участков в феврале и марте стабильно, а в апреле начинает расти, но все равно гораздо медленнее, чем в Псковской области.

Динамика предложения земельных участков в аренду в г. Пскове показывает, что в феврале предлагались только земельные участки с домом. И по мере продвижения к летним месяцам заметно увеличивается предложение земельных участков без дома. Из этого можно сделать вывод, что если люди будут снимать земельный участок в холодное время года, то конечно обязательно с домом, что не обязательно в теплое время.

В отличие от г. Пскова в Псковской области предлагаются в аренду только земельные участки с домом. С учетом, если съемщиками являются в основном горожане, то затруднительно постоянно ездить до участка большие расстояния, в отличие от пригорода г. Пскова, следовательно без дома не обойтись.

В зависимости от местоположения земельного участка цена его аренды меняется. Так в г. Пскове цена арендуемого земельного участка больше, чем в Псковской области. Причиной этому служит расстояние от центра города. Чем ближе центр, а следовательно инфраструктура, то соответственно и цена на участок выше.

Большинство предлагаемых земельных участков в аренду размером до 10 соток не включая участок под дом. Такой размер участка приемлем для огорода или сада у дома. Так же велико количество участков от 50 до 60 соток. Эти участки могу использоваться для выращивания сельскохозяйственных культур в течении теплого периода времени.

Рассматривая предложение земельных участков в зависимости от расстояния до города можно сделать вывод, если учесть, что спрос рождает предложение, то население предпочитает снимать участки в пригороде г. Пскова и в районах Псковской области недалеко от города. А если не учитывать различные факторы, влияющие на предложение, то предложение земельных участков в аренду так же велико на расстоянии 100-150 км. от города.

Заключение

Наиболее распространенной формой земельно-правовых отношений во многих странах является аренда.

Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе сдавать его в аренду. Арендодатель и арендатор заключают договор аренды, который подлежит регистрации. При согласовании положений договора стороны определяют размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю.

Арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становиться новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

Также арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договоры аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Земельным кодексом РФ.

Список использованной литературы

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учеб. для высшей школы - М.: Питер, 2004, 512с.;

2. Иваницкая И.П., Яковлев А.Е. Введение в экономику недвижимости: учеб. пособие - М.: Кнорус, 2007, 180с.;

3. Газеты: «Из рук в руки» - февраль 2007г., март 2007г., апрель 2007г., май 2007г.;

4. www.jandex.ru «Новости аренды».

Размещено на Allbest.ru