Специализированная и неспециализированная недвижимость

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

ВВЕДЕНИЕ

Недвижимость - основа национального богатства страны. Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области типологии объектов недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом. Знание типологии объектов недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

В данной исследовательской работе рассмотрены особенности недвижимости, классификация объектов недвижимости и т.д. Цель данной контрольной работы состоит в рассмотрении особенностей специализированной и неспециализированной недвижимости.

Задачи работы диктуются поставленной целью:

- дать понятие недвижимости;

- рассмотреть объекты недвижимости и их классификацию;

- определить характеристику специализированной и неспециализированной недвижимости.

ПОНЯТИЕ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека.

В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

В советском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе в связи с отменой частной собственности на землю использовалось не учитывающее землю понятие «основные фонды», т. е. предметы производственного и непроизводственного назначения, функционирующие в течение ряда лет и не теряющие при этом потребительской формы.

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г. согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, согласно ст. 132, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».

Вещи, которые не относятся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

Признаки недвижимости:

недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба;

прочно связана с землей как физически, так и юридически;

долговечность объекта инвестирования;

стоимость недвижимости высока;

каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам;

потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа;

новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости;

строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества;

Свойства недвижимости:

полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника);

фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить);

стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей);

неповторимость (каждый объект недвижимости уникален);

ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью)

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:

здание (сооружение);

обособленные водные объекты;

многолетние насаждения;

инженерные сооружения и сети;

элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения;

КЛАССИФИКАЦИЯ И ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Выделяют три основных типа недвижимости: земля, жилье и нежилые помещения.

Базовым объектом недвижимости является земля как единственное место проживания всех людей, основной фактор в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ. При этом земля - ограниченный невоспроизводимый ресурс.

Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков.

Общая классификация недвижимости:

по характеру использования

- для жилья: дома, коттеджи, квартиры;

- для коммерческой деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

- для производственной деятельности: фабрики, заводы;

- для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

- для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений;

по целям владения

- для ведения бизнеса; - для проживания владельца;

- в качестве инвестиций; - в качестве товарных запасов и НЗП;

- для освоения и развития; - для потребления истощимых ресурсов

по степени специализации

- специализированная - которая в силу своего специального характера редко (если вообще продается) на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; собственность с такими конструктивными особенностями, размерами и спецификой, что рынок таких зданий не существует вообще или в данной местности;

- неспециализированная - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для использования в существующих или аналогичных целях

по степени готовности к эксплуатации

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство;

по воспроизводимости в натуральной форме

- не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения

Наличие различных типов классификации объектов недвижимости необходимо для более тщательного анализа рынка недвижимости в соответствии с группами объектов, объединенных по какому-либо признаку, для углубленного исследования и разработки новых методик, применимых при анализе объектов недвижимости.

СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ И НЕСПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов.

Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объектов (A,B,C).

Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса.

В свою очередь, она делится на:

недвижимость, которая предназначена для ведения конкретного вида бизнеса, т.е. специализированную. Такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.

здания без привязки к конкретному виду бизнеса. Такие как: офисы, склады.

Недвижимость которая относится к категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал.

К недвижимости категории С могут относиться любые объекты - здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории - это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования в бизнесе в текущий пероид времени.

Именно использование различных классификаций недвижимости по самым разнообразным признакам и критериям повышает эффективность и объективность процесса исследования рынка недвижимости. С помощью таких классификаций облегчается и упрощается разработка методов оценки недвижимости и их применение. При классификации определяются группы недвижимости, которые идентичны по функциональным признакам. Такой подход способствует объективной оценке недвижимости.

Надо отметить, что существуют некоторые категории объектов, рынок которых еще находится на стадии формирования. Это, к примеру, месторождения полезных ископаемых.

ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Оценка специализированной недвижимости промышленных предприятий всегда вызывает трудности у оценщиков. Если еще несколько лет назад можно было отказаться от определения рыночной стоимости в пользовании затратным подходом, а при отсутствии прямых аналогов обосновать отказ от использования сравнительного и доходного подходов (что намного облегчило бы выполнение задачи), то сейчас это вряд ли можно считать правомерным. Ситуация значительно изменилась.

Несмотря на то, что любая производственная недвижимость является специализированной, уже сложился довольно обширный рынок производственных объектов, сдаваемых в аренду, как по России в целом, так и по регионам, и отрицать данный факт нельзя. Проведенное нами исследование данного рынка показало, что арендные ставки не зависят от специализации производственной недвижимости - в аренду сдаются производственные площади любых отраслей по сопоставимым ставкам, в любых наборах зданий и помещений. Кроме того, практика сдачи в аренду производственной недвижимости применяется как внутри корпораций для защиты бизнеса, так и на открытом рынке.

Производственная недвижимость становится доходоприносящей. При этом сегмент производственной недвижимости на рынке уже превышает по объему сегмент традиционной доходоприносящей недвижимости - торговой и офисной.

С учетом того, что доходность промышленных объектов создается выпуском конечного продукта, ценность представляет только имущественный комплекс, обеспечивающий технологический цикл по выпуску конечного продукта. Отдельные объекты, оторванные от технологического процесса, не создают стоимости и могут быть отнесены к избыточным активам, которые следует продать для организации другого процесса или ликвидировать.

Рынок предъявляет дополнительные требования к объектам промышленной недвижимости, в том числе:

- Площадь земельного участка, права на землепользование (собственность или долгосрочная аренда - на 49 лет), возможность реконструкции и расширения;

- Наличие инженерных систем (электричество, газ, вода, канализация, теплоснабжение);

- Ограждение территории и ограниченный доступ, возможность обеспечения охраны;

- Наличие железнодорожных путей с выходом на МТС, тупиков, мест стоянки автотранспорта;

- Транспортная доступность и обособленность от соседних землепользователей;

- Погрузо-разгрузочное и складское хозяйство;

- Габариты зданий и плотность застройки;

-Требования по техническому состоянию зданий предъявляются только к конструктивной схеме и габаритам.

Для специализированной недвижимости вряд ли можно обойтись без расчета затратным подходом. Расчет делается пообъектно по всем объектам согласно оформленным правам. Незарегистрированные объекты (ограды, коммуникации, дороги, площадки и т.д.) следует учитывать как обустройство земельных участков (принадлежность главной вещи). Хотя этот вариант не всегда приемлем. Например, оценка специализированной недвижимости для обеспечения банковского кредита под залог имущества.

РЫНОЧНАЯ СТАВКА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ДЛЯ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

специализированный недвижимость арендный

Все объекты недвижимости можно разделить на две большие основные группы: неспециализированные и специализированные.

Неспециализированные объекты недвижимости не ограничиваются конкретным видом использования и продаются на открытом, конкурентном, активном, симметричном рынке. В оценке таких объектов могут быть применены все имеющиеся подходы, методы и техники оценки. Неспециализированные объекты недвижимости, как правило, на соответствующих рынках являются более ликвидными, чем специализированные. В условиях развитых рыночных отношений в Санкт-Петербурге, Москве и других городах к подобным объектам можно отнести прежде всего различные встроенные помещения, небольшие отдельно стоящие здания и т.п.

Специализированные объекты недвижимости ограничены конкретным видом функционального использования и имеют закрытый, неконкурентный, пассивный или асимметричный рынок либо вообще такового не имеют. При оценке подобных объектов недвижимости может быть применен ограниченный набор подходов, методов и техник оценки, зачастую требуется их модификация или доработка.

Если специализированный объект недвижимости должен быть предметом аренды, то возникает необходимость определения рыночной ставки арендной платы.

Рыночная ставка арендной платы для специализированных объектов недвижимости - это расчетная ставка арендной платы за пользование специализированными объектами недвижимости, за которую эта недвижимость или пространство в пределах данной недвижимости были бы сданы в аренду на дату оценки в коммерческой сделке на надлежащих условиях между заинтересованным арендодателем и заинтересованным арендатором после надлежащего маркетинга, в которой каждая сторона действовала бы будучи хорошо осведомленной расчетливо и без принуждения.

При определении величины рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости необходимо учесть основные особенности, связанные со спецификой этих объектов. В качестве основной особенности специализированной недвижимости можно назвать ограничение в вариантах функционального использования до одного (например, школа, церковь, театр, жилое здание, насосная станция, котельная, трансформаторная подстанция и т.п.). Перестройка для другого варианта функционального использования потребует существенных затрат. Эта и другие особенности специализированных объектов недвижимости обусловливают целесообразность (или нецелесообразность) применения существующих подходов и методов при оценке величины рыночной ставки арендной платы, а также необходимость их модификации или доработки.

Применить затратный подход непосредственно в оценке величины рыночной ставки арендной платы для объектов как неспециализированной, так и специализированной недвижимости не представляется возможным, так как создание объекта, предусматривающее получение полного пакета прав собственности, по определению не может выступать альтернативой аренде, включающей только право пользования (т.е. принцип замещения при оценке аренды неприменим). Также достаточно редко представляется возможным применить на практике методы сравнительного подхода, так как нередко отсутствует открытый рынок аренды специализированных объектов недвижимого имущества, следовательно, отсутствует и информация о сделках.

Поэтому при оценке величины рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости в качестве основных могут быть предложены методы доходного подхода - классический и так называемый метод компенсации затрат арендодателя.

Согласно классическому методу доходного подхода величина рыночной арендной платы может быть определена способом остатка как чистый операционный доход арендатора от использования объекта за вычетом его интереса. Интересы арендатора могут быть учтены путем уменьшения арендной платы на величину так называемого вознаграждения управляющей компании.

При оценке рыночной ставки арендной платы для специализированных объектов недвижимости классическим методом доходного подхода последовательно определяют:

потенциальный и действительный валовой доход;

операционные расходы;

приведенные затраты на капитальный ремонт;

величину годовой арендной платы за объект.

Приведенные затраты на капитальный ремонт (Zкр) исчисляются по формуле:

n

Zкр = SUM(Ri x PVi),

i=1

где i - номер периода проведения ремонтных работ;

n - общее число периодов ремонта;

Ri - затраты на проведение ремонта в i-ом периоде;

PVi - фактор дисконтирования.

Годовая арендная плата определяется как текущая стоимость потока чистого операционного дохода.

Следует отметить, что для специализированных объектов недвижимого имущества исчисление потенциального валового дохода не всегда является возможным без каких-либо особых приемов, так как специализированная недвижимость обычно генерирует доход только в комплексе с другим имуществом (машинами, оборудованием). Поэтому на практике при проведении объективной оценки нередко вызывает затруднение выделение доли дохода, приходящейся непосредственно на оцениваемый объект (недвижимость).

Метод компенсации затрат арендодателя может быть основан на следующем принципе. Арендодатель вкладывает денежные средства в постройку или покупку приносящей доход недвижимости в обмен на право получать в будущем доход от сдачи ее в аренду и от последующей продажи. При этом арендный платеж должен обеспечить арендодателю конкретную норму дохода и позволить по окончании срока аренды восстановить объект до первоначального состояния или в случае износа объекта аренды до состояния, делающего его восстановление экономически нецелесообразным, снести объект и построить новый.

Методикой расчета рыночной ставки арендной платы на основе метода компенсации затрат предусматривается определение рыночной стоимости сдаваемого в аренду объекта недвижимости, а затем расчет непосредственно арендной ставки исходя из требуемой владельцами аналогичной недвижимости нормы дохода на вложенные средства.

Арендатору по договору аренды одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передаются соответствующие права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 652 ГК РФ). Поэтому в процессе оценки определяется величина арендной платы за пользование недвижимым и движимым имуществом этих объектов, а также относящимся к зданию земельным участком.

Если для каких-то специализированных объектов недвижимости возможно одновременное использование двух рассмотренных методов оценки рыночной ставки арендной платы в комплексе (что всегда предпочтительнее, так как способствует повышению точности и достоверности расчетов), то по окончании расчетов требуется согласование их результатов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.

Недвижимость можно рассматривать, как:

- потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях и т.д;

- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода предназначенный для введения бизнеса.

А также можно сказать, что классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследования рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.

В рамках данной исследовательской работы были рассмотрены особенности специализированной и неспециализированной недвижимости, определены особенности оценки различных типов недвижимости, а также раскрыта сущность и специфика арендной платы для специализированной недвижимости.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. -

Новосибирск: НГТУ, 2002. - 90 с.

2.Оценка недвижимости: учебник для студ. ВУЗов / (под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой). - М.: Финансы и статистика, 2003. - 492 с.

3.Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие Л.Н. Тэмпан. - М.: ЮНИТИ, 2002 - 302 с.

4.Чеботарев Н.Ф. Оценка стоимости предприятия (бизнеса): учебник - М.: Издательско-торговая корпорация: "Дашков и К", 20009. - 256 с.

5.Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Под ред. Ресина В.И. - М.: Дело, 2006.

6. Н.Левадная "Рынок недвижимости в Российской Федерации" // Инвест курьер ; Москва; август 1996г.

7. Д.Хамин, Д.Юрков "Рынок недвижимости глазами риэлторов" // Экономика и жизнь ; № 3, 1997г.

8. А.Лозебо "О правах собственности на недвижимое имущество" // Экономическая газета; № 4, 1996г.

9. В.Кузьмин "Предвыборный рынок" // Эксперт; № 23, 1996г.

10. "Основные положения Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года". (Утверждены Указом Президента РФ № 1535 от 22 июля 1994года).

11. "Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития" // Земля и недвижимость; декабрь 1994г.

Размещено на Allbest.ru

...