Определение цены сделки квартиры

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

недвижимость квартира рынок квартира

Недвижимость относится к виду имущества, стоимость которого постоянно меняется. И поэтому рыночная стоимость квартиры должна определяться только высококлассным специалистом узкого профиля. Для точного определения стоимости не достаточно знать только лишь метраж квартиры, и в каком районе она находится.

Наиболее полноценная оценка квартиры в Абакане базируется на следующих четырех факторах:

· Местоположение квартиры, развитость инфраструктуры в районе, транспортная составляющая, экологическое состояние

· Вид строения, количество этажей, состояние коммуникаций

· Общее состояние квартиры, возможность перепланировки

· Нынешние рыночные цены, состояние на рынке, прогнозирование цен.

Во сколько обойдется квартира и её покупка? Как понять общую стоимость квартиры вместе со всеми расходами при совершении сделки? Какие возникнут расходы при покупке квартиры? Этот вопрос вроде простой, но сколько сделок «полетело» из-за поверхностного его понимания, либо того, что не уделили достаточного внимания расходам при покупке квартиры. Почему? Да потому, что уже в процессе покупки жилья выясняется, что денег не хватает. Стоимость квартиры совсем другая, нежели при первоначальном рассмотрении Сколько денег нужно для того, чтобы квартиру купить? Всегда появляются дополнительные расходы при приобретении жилья квартиры.

Поэтому необходимо точнее рассчитывать сделку и более точно понять не только чистую стоимость квартиры, но и дополнительных расходов при покупке квартиры. Итого, при покупке жилья предстоят, или могут предстоять, следующие расходы:

- Стоимость самой квартиры. Вот здесь делают потенциальные покупатели довольно много ошибок. На начальном этапе стоимость квартир определяется по журнальным и Интернет объявлениям. И довольно часто покупатели выдают желаемое за действительное. Когда они смотрят цены на свое жилье (в случае обмена), то смотрят самые дорогие цены, а когда смотрят стоимость квартиры для покупки, то берут наиболее дешевые цены.

Еще более сложная ситуация может возникнуть при определении цены.

Проблема: Необходимо определить среднюю цену спроса на двухкомнатную квартиру, расположенную в г. Абакане в районе по минимальной цене.

Актуальность: Почти каждому молодому человеку приходится решать квартирный вопрос. Надо понимать как, используя основные статистические характеристики, можно исследовать рынок цен недвижимости. Чтобы быть компетентным в этих вопросах, необходимо иметь представление как можно найти среднюю цену сделки при покупке и продаже квартир.

Цель исследовательской работы: Определение средней цены сделки на двухкомнатную квартиру, расположенную в районе микрорайона Юго-западный (МПС) г. Абакана общая площадь 50-60 м², жилая зона - 30-40 м², кухня 9 м², этаж кроме первого и последнего, с телефоном, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа. Методы исследования: статистические методы:

а) сбор, обработка и анализ статистических данных;

б) сравнение данных в частотных таблицах;

математически - статистические методы с использованием компьютера:

а) составление электронных частотных таблиц;

б) теория графов - построение диаграмм.

Основные результаты исследования: определили среднюю цену сделки на двухкомнатную квартиру общая площадь 50-60 м², жилая зона - 30-40 м², кухня 9 м², этаж кроме первого и последнего, с телефоном, расположенную в г. Абакане в районе по минимальной цене, в районе микрорайона Юго-западный (МПС).

Цель исследования: Определение средней цены сделки на двухкомнатную квартиру, расположенную в районе микрорайона Юго-западного (МПС) г. Абакана общая площадь 50-60 м², жилая зона - 30-40 м², кухня 9 м², этаж кроме первого и последнего, с телефоном, исходя из ее равноценности с квартирами данного типа.

Объект исследования: Квартиры г. Абакана, общая площадь которых 50-60 м², жилой зоны - 30-40 м², кухни по 9 м².

Предмет исследования: Цены данных квартир

Методы исследования

Статистические методы:

а) сбор, обработка и анализ статистических данных;

б) сравнение данных в частотных таблицах;

Математически - статистические методы с использованием компьютера:

а) составление электронных частотных таблиц;

б) теория графов - построение диаграмм.

Задачи:

1. Обзор источников СМИ (газеты, интернет - ресурсы и объявления).

2. Исследовать рынок цен недвижимости г. Абакана по районам

3. Определить среднюю цену предложений по районам, определить подходящий для нас район.

4. Определить среднюю цену спроса на квартиру в районе покупки квартиры.

1. Необходимые расходы при покупке квартиры

Как же определить стоимость квартиры? В прайсе квартир отсекайте самые крайние цены, то есть самые дорогие и самые дешевые. Самые дорогие цены - это цены людей, не ориентирующихся на рынке недвижимости, либо с каким-то дорогим ремонтом, либо просто объявление устарело и дается реклама из месяца в месяц.

Квартир по самым дешевым ценам практически не существует на рынке. Почему? Если рынок на подъеме, то часто квартиры по нереально дешевым ценам выставляет Агентство недвижимости, чтобы привлечь клиента, то есть чтобы он только позвонил, а дальше его начинают раскручивать на покупку более дорогой квартиры. Иногда такие дешевые квартиры называют «Утки». Если цена квартиры действительно низкая, то её выкупает само Агентство недвижимости. Иногда по низким ценам продаются квартиры с очень высокими юридическими рисками, то есть фактически уже перед судебным спором.

Если рынок недвижимости падает в цене, то действительно можно попробовать купить квартиру дешевле средней рыночной стоимости. Только у вас должны быть в наличии деньги при себе. Если у вас обменный вариант, либо покупка по ипотеке, либо еще что-то требующее каких-то согласований и дополнительного времени, то даже не пробуйте купить квартиру дешевле рыночной цены. Итого, если хотим купить квартиру дешево, то нужно искать такую квартиру самому, лучше на падающем рынке и имея наличные деньги, а не обменный вариант. Это к нам не подходит.

Итого, для определения стоимости жилья сначала отсекайте крайние цены на квартиры. Из оставшихся квартир при падающем рынке берите стоимость квартиры ближе к нижнему пределу цен, при растущем рынке недвижимости берите стоимость квартиры ближе к верхнему пределу цен. Вот у вас в наличие более или менее точная цена.

Самый идеальный способ конечно - это просмотреть несколько квартир и поторговаться.

- Следующий расход при покупке квартиры - это услуги Агентства недвижимости. Стоимость этих услуг колеблется от 3-6% от стоимости квартиры. Для расчета общей стоимости сделки берите верхнюю сумму, то есть 6% от стоимости квартиры, или 4% при обмене через одно Агентство недвижимости.

Стандартное время регистрации сделки составляет 30 дней.

Еще маленький расход при покупке квартиры - это госпошлина за регистрацию сделки. Её размер небольшой (обычно около 1 т.р. для Покупателя) но, тем не менее, уточните и добавьте в бюджет.

- Следующий расход - это услуги банка, за получение и выдачу ипотечного кредита. Кроме ежемесячных ипотечных платежей, банк берет за оформление кредита некую фиксированную сумму, либо сумму в процентах от стоимости квартиры. А иногда даже за рассмотрение кредитного решения.

Так же банки всегда требуют страхования квартиры и здоровья перед сделкой. Это как правило не такая маленькая сумма.

- Проживание в крупном городе, где высокие цены на недвижимость, то внимательно отнеситесь к налоговым вопросам по сделке. Они возникают не всегда, но если их не учесть, когда возникают, то это бывают очень крупные и главное незапланированные расходы. Налоговые вопросы возникают в следующих случаях:

- Купив квартиру или получив ее в наследство или приватизировали менее 3-х лет назад, и хотите её продать, обменяв на другую.

- Купить квартиру, купленную (или др.) менее 3-х лет назад. Налоги в этом случае не должны уплачивать, но их должен уплачивать Продавец. Этот вопрос может замалчиваться и возникает уже перед самой сделкой.

- И небольшой подарок от государства при покупке квартиры. Почти все о нем знают - это имущественный вычет, освобождение подоходного налога, предоставляется один раз в жизни. Однако при покупке иногда забывают спланировать на кого и как оформлять недвижимость, чтобы получить этот подарок (имущественный вычет). А ведь это сумма до 260 тыс. руб., а иногда даже и больше (при ипотеке).

- Радостные, но, тем не менее, расходы. Расходы на переезд в новую квартиру, минимальный ремонт (или не минимальный), минимальную мебель и т.д.

- Резерв по расходам. Всегда почему-то в сделках с недвижимостью возникают непредвиденные расходы. Если хорошо выполнить проверку по предыдущим пунктам, то может хватить и 1% от суммы сделки. Если с подсчетами у вас в меру хорошо, то 3-5% от суммы сделки.

Оценка недвижимости - особая сфера профессиональной деятельности на рынке недвижимого имущества и в то же время - необходимый момент при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли-продажи, сдачи в аренду и завершая принятием решений о реализации проектов строительства объектов недвижимости, о внесении объектов недвижимости в уставной капитал и т.д. Оценка - сложный процесс, требующий высокой квалификации оценщика, понимания принципов и методов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания соответствия и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц, относятся:

· постановление №285 от 11.04.01 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»;

· постановление №519 от 06.07.01 г. «Об утверждении стандартов оценки»;

· Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В настоящее время оценка и оценочная деятельность в России стоит достаточно остро. Потому, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирование экономики в целом и экономики недвижимости в том числе.

Вывод: Сравнительно новая область знаний в России, это оценка стоимости объектов недвижимости - и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследования.

1.1 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки

1. Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного

Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости определяется, как вариант использования, выбранные в среде различных, возможных и альтернативных вариантах, которые являются физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, которое приводит к наивысшей стоимости земли. Выбранный лучший вариант позволяет получить максимальный доход от земельного участка.

Лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

При определении ЛЭНИ земельного участка используют 6 факторов влияющие на её стоимость:

? Потенциальное местоположение

? Рыночный спрос

? Правовая обоснованность застройки

? Ресурсное качество участка

? Технологическая обоснованность

? Финансовая обоснованность

Применение этих факторов позволяет учитывать объект износа и устаревание зданий, определить наиболее подходящий характер улучшения, который необходимо осуществлять на земельном участке.

Стоимость строительства 1 м³ - 26000 рублей

Рыночная стоимость 1 м³ - 30000 рублей

Площадь 4^х этажного жилого дома-520 м²

Площадь 3^х этажного жилого дома - 540 м²

Наименование показателя	3х этажный жилой дом	4х этажный жилой дом
Рыночная стоимость недвижимости, руб.	30 000*2310 = 69 300 000	30 000*3080 = 92 400 000
Строительные издержки, руб.	26 000*2310 = 60 060 000	26 000*3080 = 80 080 000
Предпринимательская прибыль, руб.	42 000	48 000
Стоимость земли, руб.	69 300 000 - (60 060 000+42 000) = 9 198 000	92 400 000 - (80 080 000+48 000) = 12 272 000
ЛНЭИ		ЛНЭИ

Вывод: Площадь 3^х этажного жилого дома меньше, чем у 4^х этажного жилого дома, соответственно стоимость земли будет выше.

2 Лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями

Рассмотрим лучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости для данного участка земли, если он пригоден по нормам

зонирования для жилищного строительства, магазина или офисного здания.

Данный земельный участок расположен в жилом секторе, то потенциально - возможным вариантом является жилой дом.

В близи от земельного участка находится торговое здание и офисное помещение, которые полностью предоставляют услуги населению, поэтому строительство еще одного магазина или офисного здания не целесообразно, т.к. это требует больших затрат.

Можно сделать вывод, что здание, как жилой дом является наилучшим и наиболее эффективным использованием.

1.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки

Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной стоимости с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж и с точки зрения приносимого объектом дохода. Возможность и целесообразности применения каждого дохода из подходов, а так же выбор методики расчетов в рамках каждого подхода определяется в каждом случае отдельно, исходя из многих факторов, в том числе спецификации объекта вида определяемой стоимости.

Определение рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов существенно влияющих как на рынок оцениваемых видов имущества в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При этом рассматривается возможные способы использования имущества и выбирается такое, которое дает максимальный доход. Для этого проводится анализ лучшего и наиболее эффективного использование объекта недвижимости.

При оценки применяются общие, для всех видов имущества, подходы:

Сравнительный подход

Доходный подход

Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Принципы:

1. Принцип спроса и предложения

2. Принцип вклада

3. Принцип замещения - основополагающий принцип, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект больше, чем обойдется приобретение другого сходного объекта обладающего такой же полезностью.

Сравнительный подход применяется:

1. Для объектов по которым имеется достаточное количество достоверной информации, о недавних сделках, купле - продажи или предложение о продажи.

2. Для регулярно продаваемых объектов которые не являются источниками коммерческого дохода.

Основные этапы оценки при сравнительном подходе:

Исследование рынка и выявление текущих предложений продаж объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.

Определение единиц сравнения и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости.

Сравнение оцениваемого объекта и объектов аналогов и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов.

Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведения их к одному стоимостному показателю.

В рамках сравнительного подхода используют два метода:

1. Метод сравнения продаж

2. Метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж.

Сущность метода заключается в том, что при его использовании оценщик анализирует сходные, аналогичные объекты которые были недавно проданы или выставлены на продажу, затем вносят поправки (характеристики) на возможные различия между оцениваемым и аналогичным объектами по основным элементам сравнения. В результате определяется продажная цена каждого из аналогичных объектов как если бы при продажи он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект. После этого проводится согласование результатов оценки полученных по сравнивающим объектам и устанавливается рыночная стоимость оцениваемого объекта.

Элементы сравнения	Оцениваемый объект	Аналоги
		Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена продажи, руб.	S=50,2м2 30 000 руб./м2 =1 506 000	S=60м2 35 000 руб./м2 = 2 100 000	S=70м2 40 000 руб./м2 = 2 800 000	S=65м2 38 000 руб./м2 = 2 470 000
1. Имущественное право	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности	Полное право собственности
2. Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
3. Условия продажи	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
4. Рыночные условия	1.04.2014 г.	25.03.2014 г.	26.03.2015 г.	28.03.2015 г.
5. Местоположение	Г Абакан Стофато 2	Г. Абакан кати Перекрещенко 16	Г. Абакан Др. Нородов 41	Г. Абакан 40 лет ленинского комсомола
Материал стен дома	Железобетонные	Железобетонные	Кирпичные	Деревянные
Этаж	2	3	2	1
Общая площадь, м2	54	44	64	40
Жилая площадь, м2	34,9	32,5	44,6	35,5
Площадь кухни, м2	9	7,2	6,2	6,8
Тип сан/узла	совмещенный	совмещенный	раздельный	раздельный
Наличие балкона / лоджии	балкон	балкон	балкон	нет
Транспортная доступность	хорошая	хорошая	хорошая	хорошая
7. Экономические характеристики	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
8. Использование	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
9. Компоненты стоимости несвязанные с недвижимостью	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют	отсутствуют
Источник информации	Авито Абакан	Авито Абакан э	Авито Абакан	Авито Абакан

Метод общей группировки

Сопоставимые объекты	Продажная цена, руб.	Количество сравнений с оцениваемым объектом
Аналог №1	2100000	хуже
Аналог №2	2800000	чуть лучше
Аналог №3	2500000	лучше

Рассматриваем 2 аналога, которые «чуть лучше» и «лучше». Найдем стоимость оцениваемого объекта: (2800000 + 2500000)/2 = 2650000 руб.

Согласование результатов

Метод внесения корректировок в процентном эквиваленте (метод сравнения продаж)	Метод расчета и внесения поправок по одному аналогу	Метод количественных поправок	Метод общей группировки	Метод валового рентного мультипликатора
2 420 563 руб.	2 083 725 руб.	2 400 000 руб.	2 650 000 руб.	2 898 000 руб.
0,4	0,2	0,2	0,1	0,1
968 225 руб.	416 745 руб.	480 000 руб.	265 000 руб.	289 800 руб.
Данный метод требует сравнения с тремя аналогами, что позволяет лучше определить стоимость квартиры.	Данный метод требует сравнение только с одним аналогом.	Данный метод требует сравнения только по двум элементам: местоположению, техническому состоянию.	Данный метод требует сравнения только по качеству по сравнению с оцениваемым объектом.	Данный метод требует сравнения только со стоимостью от сдачи в аренду.

? = 968225 + 416745 + 480000 + 265000 + 289800 = 2 419 770 руб.

Вывод: Метод сравнения продаж наиболее подробный и полный. Здесь рассматриваются различные элементы сравнения аналогов по которым можно оценить объект.

Метод расчёта и внесения поправок по одному аналогу не совсем точный т.к. данный метод требует сравнения только с одним аналогом.

Количественные корректировки по техническому состоянию и местоположению не совсем точный т.к. требует сравнения только по двум характеристикам: местоположению и техническому состоянию.

Метод общей группировки не точный т.к. требует сравнения только по качеству и по сравнению с оцениваемым объектом.

Метод валового рентного мультипликатора (GRM) не точный т.к. требует сравнения только со стоимостью от сдачи в аренду.

Оценка земли сравнительным подходом.

Является наиболее распространенной, который основан на принципе замещения согласно которому рациональный покупатель не заплатил за данный участок больше чем ему обойдется другой участок с подобными свойствами.

В рамках подхода применяют три метода:

1. Метод сравнения продаж.

Метод единицы сравнения. Применяется в случаях, когда участки отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи.

В качестве элементов сравнения используется:

- имущественные права,

- условия финансирования,

- рыночные условия,

- местоположение,

- физические характеристики.

Метод базового участка (стандартного). Путем анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Метод базового земельного участка широко используется для оценки участков приблизительно одного размера, которые сильно отличаются по элементам сравнения, например садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан.

Преимуществом метода типичного участка является то, что в его основе лежит подход сравнения продаж, который позволяет учесть различия по элементам сравнения. После установления базовой стоимости земельного участка, рассчитывается стоимость оцениваемого участка, используя поправки.

2. Метод распределения.

Метод основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений, метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Данный метод реализуется путем определения соотношения между общей стоимостью застроенного участка и стоимостью земли. Установлено, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней улучшений. Для каждого типа застройки земельного участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности. Поэтому стоимость земельного участка можно определить путем распределения общей цены продажи аналогичного объекта недвижимости между его составными элементами, земельным участком и участком с улучшениями.

Полученные коэффициенты соотношений можно применять к оцениваемым микрорайонам для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного района.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.

Метод валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

- может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

- в полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

- не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Данными методами расчеты стоимости земельного участка не производились, т.к. недостаточно информации для оценки земли.

Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанная на определение ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Принципы:

- Принцип ожидания

- Принцип спроса и предложения

- Принцип замещения

- Принцип вклада

- Принцип остаточной продуктивности

Область применения: когда существует достоверная информация позволяющая прогнозировать будущие доходы которые способны приносить а также связанные с объектом оценки расходы.

Методы:

1. Метод прямой капитализации

2. Метод капитализации по норме отдачи

а) Анализ дисконтированных денежных потоков

б) Капитализация с применением расчетных моделей

в) Капитализация с применением техники остатка

3. Метод прямой капитализации

Капитализация - процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

Стоимость улучшений определяется:

- текущая стоимость объекта

- годовой ожидаемый прогноз или доход от владения

- ставка капитализации

Основные предпосылки:

1. Период в течении которого поступит доход.

2. Величина дохода постоянна.

3. Не производится раздел учета возврата и дохода на капитал.

4. При расчете текущей стоимости не учитывается величина постоянных инвестиций.

Согласование результатов

Метод прямой капитализации	Метод дисконтирования денежных потоков
2 618 182 руб.	1 170 179 руб.
0,8	0,2
2 094 545 руб.	234 036 руб.

Метод прямой капитализации будет точнее, т.к. в настоящее нестабильное время, правильнее рассчитывать стоимость на один текущий год, чем на три года вперед как в методе дисконтированных денежных потоков.

? = 2094545 руб. + 234036 руб. = 2328581 руб.

Стоимость недвижимости доходным подходом равна 2 328 581 руб.

Оценка стоимости земли доходным подходом

Позволяет получить рыночную стоимость земли исходя из ожидаемого потенциального дохода и применяется только к участкам приносящий доход.

Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для застроенных и не застроенных земельных участков.

з = Д₁/R_зем

Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

Определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Основными способами коэффициента капитализации являются:

- Деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи.

- Увеличение безрисковой ставки на капитал, на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

- Метод предполагаемого использования

- Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

- Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящий доход.

Последовательность действий данного метода:

- Определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.

- Определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.

- Определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.

- Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использование земельного участка.

При проведении всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню риска инвестиций. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, или их продажа в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

В данной работе метод предполагаемого использования не использовался из-за недостаточного количества информации.

Метод дисконтирования денежных потоков

Широко применяется для оценки стоимости земельного участка.

Дисконтирование денежных потоков представляет собой сумму, приведенную к дате оценки рентных доходов за период владения землей, а также выручки от последней перепродажи земельного участка.

В данной работе метод дисконтирования денежных потоков не использовался из-за недостаточного количества информации

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости

Полноценный процесс оценки предусматривает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. Вполне закономерно, что результаты оценки, полученные разными подходами, дают разную величину стоимости.

Согласование результатов по трем подходам

Сравнительный подход	Доходный подход
2 419 770 руб.	2 328 581 руб.
0,5	0,2
1 209 885 руб.	465 716 руб.

? = 299 700 + 1 209 885 + 465 716 = 1 975 301 руб.

Вывод: Сравнительный подход наиболее точный, т.к. базируется на реальных рыночных данных, отражает конъюнктуру рынка и сложившеюся практику операций купли - продажи, что позволяет более качественно оценить стоимость оцениваемого объекта. Доходный метод является менее точным, он в основном применяется для оценки офисных и торговых зданий.

Каждый из подход к оценки стоимости имеет свои достоинства и недостатки:

Подход	Достоинства	Недостатки
Сравнительный	Базируется на реальных рыночных данных, отражает конъюнктуру рынка и сложившуюся практику операции купли - продажи. Учитывает влияние качества технического уровня и износа здания на их цены.	Исходная информация быстро устаревает и нуждается в обновлении.
Доходный	Дает оценку стоимости с позиций интереса инвестора. Отражает перспективную ценность объекта для пользования. Учитывает факторы эксплуатации объекта в течении жизненного цикла.	Сложность и неопределенность прогнозирования будущих доходов и расходов у владельца. Неопределенность в прогнозе цен и тарифов в связи с влиянием инфляции и других внешних факторов.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, округленная до тысяч, составляет: 1 975 000 (один миллион девятьсот семьдесят пять тысяч) рублей.

2. Исследовать рынок цен недвижимости г. Абакана по районам

Путем выборки из объявлений в газетах и Интернет-ресурсов выбрали цену предложений на двухкомнатную квартиру в нескольких районах по параметрам: общая площадь 50-60 м², жилая зона - 30-40 м², кухня 9 м², этаж кроме первого, с телефоном. Составили таблицу.

Цены предложений на двухкомнатные квартиры в г. Абакане по районам

Район	Этаж /всего	По/пж/пк	Цена в тыс. руб.	Средняя цена
4 микрорайон	2/10	60/35/9	2812	2928
4 микрорайон	3/9	59/35/9	2898
4 микрорайон	8 \10	60/38/9	3074
1 микрорайон	2\5	54\30\9	2200	2203
1 микрорайон	2\5	5430\9	2500
1 микрорайон	2\10	50\30\9	2170
1 микрорайон	8\9	52\30\9	2150
1 микрорайон	3\5	50\32\9	2080
1 микрорайон	8\10	54\30\9	2120
микрорайон Полярный	7\10	55\30\9	2150	1913
микрорайон Полярный	2\9	53\30\9	1800
микрорайон Полярный	2\9	54\30\9	1900
микрорайон Полярный	6\9	53\30\9	1800
Ул. Пушкина	9\10	54\30\9	2000	2050
Ул. Пушкина	2\5	55\30\9	2000
Ул. Пушкина	6\5	54\30\9	2050
Ул. Пушкина	3\9	55\30\9	2200
Ул. Пушкина	5\10	54\30\9	2000
Микрорайон Юго-западный	3\9	53\30\9	1900	1800
микрорайон Юго-западный	5\5	57\32\9	1450
микрорайон Юго-западный	5\9	52\30\9	1900

Для наиболее точного определения минимальной цены предложения на квартиру составим таблицу средней стоимости квартиры по районам.

Средняя цена предложения на двухкомнатную квартиру по районам

Район	Средняя цена
4 микрорайон	2928000 рублей
1 микрорайон	2203000 рублей
микрорайон Полярный	1913000 рублей
Ул. Пушкина	2050000 рублей
микрорайон Юго-западный (МПС)	1180000 рублей

Вывод:

Наименьшая цена на двухкомнатную квартиру по нашим параметрам в районе Юго-западный (МПС)

2.1 Определение средней цены спроса на двухкомнатную квартиру в районе микрорайона Юго-западный (МПС)

Ход исследования

1. Определить среднюю цену спроса на квартиру.

1.1 Путем случайной выборки из объявлений в газетах и других источников получить не менее пяти цифр спроса на квартиры, удовлетворяющие требованиям заказчика.

1.2 Найти среднее арифметическое значения цен - это и будет средней ценой спроса на квартиру.

1.3 Найти минимальную цену спроса.

1.4 Найти медиану спроса

2. Определить среднюю цену предложения на квартиру.

1.5 Путем случайной выборки из объявлений в газетах и других источников получить не менее пяти цифр предложений на квартиры, удовлетворяющие требованиям заказчика.

1.6 Найти среднее арифметическое значение цен - это и будет средней ценой предложения на квартиру.

1.7 Найти максимальную цену предложения.

1.8 Найти медиану предложения

3. Найти модуль разности медианы цены спроса и средней цены спроса.

4. Найти модуль разницы медианы цены предложения от средней цены предложения.

5. Если отличия медианных цен спроса и предложения от их средних составляет не более чем 10%, то найти среднюю цену сделки как половину суммы цены спроса и предложения.

6. Если отличия медианных цен спроса и предложения от их средних более чем 10%, то найти коэффициент R, который рассчитывается по формуле

Rmu = (Zмс + Zмп): (Zс + Zп),

Где Zмс - значение цены, соответствующее медиане в упорядоченном ряду цены спроса;

Zмп - значение цены, соответствующее медиане в упорядоченном ряду цен предложения;

Zс, Zп - средние арифметические цен спроса и цен предложения.

7. Цена сделки равна половине суммы цен спроса и предложения, умноженной на коэффициент Rmu.

8. Теоретическая минимальная цена сделки равна минимальной цене спроса.

9. Теоретическая максимальная цена сделки равна максимальной цене предложения.

Заключение

Поставленная проблема необходимости определить среднюю цену спроса на двухкомнатную квартиру, расположенную в г. Абакане в районе по минимальной цене, достигнута.

Цель работы - используя статистические характеристики - среднее арифметическое, максимальное и минимальное значение, медиана, провести исследование по определению средней цены спроса на двухкомнатную квартиру в микрорайоне города Абакана, цена квартиры, которых наименьшая среди выбранных районов. Ученица, зная эти характеристики, смогла применить в новой ситуации, т.е. применение статистической обработки данных в практических ситуациях, конкретно «Определение цены сделки квартиры».

Проведена работа по сбору данных, обработала результаты и составлены сводные таблицы. Провели оценку основных характеристик статистических данных, использовали для наглядности построение диаграмм.

Основными методами работы стали математические методы: анализ и синтез, сравнение, модели теории графов, статистический.

Важным результатом работы является использование компьютерных средств обработки статистических данных - это электронные таблицы, построение диаграмм по электронной таблице.

Сделаем замечание, что сделанный нами вывод о реальной средней стоимости жилья основан на предположениях при которых данная недвижимость может перейти из рук в руки по указанной цене. Однако, необходимо принять во внимание, что цена, установленная в случае реальной сделки, может отличаться от средней стоимости, определённой нами, вследствие таких факторов, как мотивы сторон, умение сторон вести переговоры, условия сделки и иные факторы, непосредственно относящиеся к особенностям конкретной сделки. В случае сделки, предполагающей оплату в не денежной форме или продажу в кредит, происходит увеличение продажной цены. Наша оценка не учитывала этих и других подобных факторов увеличения или уменьшения цены.

В результате исследовательской работы была определена средняя стоимость объекта недвижимости. Она составляет 1 673 492 рубля.

Где можно использовать?

Можно использовать при исследовании рынка цен недвижимости, при покупке и продаже квартир.

Список литературы

1. Мордкович А.Г., Семенов П.В. События. Вероятности. Статистическая обработка данных. - М., Мнемозина, 2003. - 112 с.

2. Макарычев Ю.Н., Миндюк Н.Г., Элементы статистики и теории вероятности. - М. Просвещение, 2004. - 76 с.

3. Студенецкая В.Н., Математика.10-11 классы: элективный курс «В мире закономерных случайностей». - Волгоград: Учитель, 2007.-126 с.

4. Официальный сайт для размещения информации Республики Хакасия · http://www.r-19.ru/

5. Портал о недвижимости Абакана и Хакасии http://abakan.mirmetrov.ru/

6. Недвижимость В Абакане - http://www.kvartiranew.ru/

7. Квартиры в Абакане - Новые бесплатные объявления tizana.net/nedvizhimost/kvartiry/abakan/

8. Газета Шанс Объявления Абаканэ

9. Официальный сайт компании «КонсультантПлюс» http://www.consultant.ru/

Размещено на Allbest.ru

...