Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ МОРСКОГО И РЕЧНОГО ФЛОТА

ИМЕНИ АДМИРАЛА С.О. МАКАРОВА

Кафедра экономики и управления на предприятии промышленности

Контрольная работа

на тему: «Оценка рыночной стоимости недвижимости на примере объекта офисного, производственного или складского назначения»

Выполнила:

Студент Ефимова Е.В.

Руководитель

Казанская Екатерина Александровна

Санкт-Петербург 2014

Введение

В данной работе мы разберем два способа оценки, стоимости объектов недвижимости промышленного предприятия. Рассмотрим расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода и расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода на примере административно-бытового корпуса. Также рассмотрим метод сравнения продаж применяющийся при оценке рыночной стоимости участка земли.

В теоретической части курсовой работы, мы попытаемся разобрать влияние на рыночную стоимость объекта недвижимости пространственного фактора и зависимость стоимости от вида использования объекта недвижимости.

И сделаем выводы, позволяющие судить о влиянии различных факторов на рыночную стоимость объекта, о характере его возможного дальнейшего использования.

ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ:

Общие данные по административному корпусу

Год ввода в эксплуатацию - 1976. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, решено по продольной конструктивной схеме. Вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из кирпичной кладки.

1. Анализ ситуации на рынке недвижимости

недвижимость затратный доходный офисный

Объем предложения коммерческих помещений, выставленных на продажу во II квартале 2013 года, составил 2,5 тысячи адресов, которые были заявлены в рекламу в листингах каталога. По сравнению с I кварталом этого же года особых изменений объемов предложения не наблюдалось, изменение составило минус 5,4%.

В структуре предложения преобладают помещения различного назначения (как правило -- это объекты, назначение которых не конкретизировано и они могут быть использованы как под офис, так и под торговлю, либо сферу услуг), что составляет 38,2%. Помещения, предназначенные для сферы услуг, занимают долю в размере 19,7%, офисные помещения - 24,6%. Доля продаваемых торговых площадей составляет 6,8%. Минимальный процент от общего объема занимают здания, участки, объекты, предназначенные под производство, и складские помещения.

В структуре предложения по районам лидирующую позицию занимает Центральный район и составляет 20,7% от всего предложения продажи коммерческих помещений. Исключением являются торговые помещения, где максимальное предложение приходится на спальные районы Петербурга, особенно Выборгский, Приморский и Фрунзенский, в сумме эти районы составляют 44,6% (от всего объема продажи торговых площадей). Продажа земельных участков и помещений, предназначенных под производство и склады, в основной массе предложения находятся в Адмиралтейском, Московском и Фрунзенском районах.

Максимальное количество предложений коммерческих помещений различного назначения, выставленных на продажу, зафиксировано в диапазоне от 40 до 119 кв. м общей площади, что составляет 55,5% от всего объема по указанному типу. Площадь офисных помещений в основной массе также от 40 до 119 кв. м, что занимает 53,3% от всего предложения в данном сегменте. Максимальная доля предложения объектов сферы услуг и торговых помещений находится в диапазоне общей площади от 40 до 79 кв. м, причем в сегменте торговли данный диапазон составляет 54,6% от всего предложения. Объем коммерческих помещений минимальной площади, менее 40 кв. м, не превышает 10% от всего предложения.

Средняя площадь коммерческих помещений (без учета продажи участков, зданий и производственно-складских объектов) во II квартале 2013 года составила 166,7 кв. м. За рассматриваемый период изменений средней площади объектов практически не наблюдалось, в I квартале этого же года данный показатель был 153,1 кв. м. Минимальный показатель площади в среднем у торговых помещений - 139,5 кв. м, максимальный у объектов сферы услуг - 215 кв. м.

Площадь объектов производственно-складского назначения на конец квартала в среднем составляет 1,2 тыс. кв. м (от 87 до 12 ООО кв. м.), отдельно стоящие здания в общей массе предлагаются в среднем площадью 2 240,6 кв. м. (от 17 до 18 928 кв. м).

За прошедший квартал минимальная площадь составила 7-9 кв. м - это помещения сферы торговли и услуг в Приморском и Калининском районах СПб.

Максимальным по площади является продаваемое здание - действующий бизнес-центр, расположенный на Домостроительной улице в Выборгском районе СПб, площадью 19 тыс. кв. м.

Самыми дорогими на рынке коммерческой недвижимости по стоимости квадратного метра являются торговые помещения, цена на конец квартала составила 133,3 тыс. руб. за кв. м. Средняя цена продажи офисов составила 104,1 тыс. руб. за кв. м, объектов сферы услуг -- 119,4 тыс. руб., помещения различного назначения предлагались в среднем по 94,6 тыс. руб. за кв. м. в зависимости от месторасположения, площади и состояния.

Наибольший процент изменения за квартал показали торговые помещения, средняя цена увеличилась на 8,1%. Изменение помещений различного назначения составило минус 4,9%. Офисы и помещения сферы услуг показали незначительные изменения - 2,3 и 3,1% соответственно.

За год максимальный процент изменения показали офисные помещения, увеличение составило 10% (цена во II кв. 2012 года - 94,8 тыс. руб. за кв. м). А также объекты торговли и сферы услуг, средняя цена предложения которых за аналогичный период прошлого года составила 121,9 тыс. за кв. м и 109,8 тыс. руб. за кв. м, изменение 9,3% и 8,8% соответственно. Изменение на рынке продажи помещений различного назначения составило 2,3%.

По месторасположению офисных помещений самыми дорогими на конец квартала являются Центральный и Петроградский районы Петербурга, где цена составляет 113-120 тыс. руб. за кв. м. Недорогое предложение офисов -- в Калининском и Невском районах, 81-85 тыс. руб. за кв. м, в зависимости от месторасположения, площади и состояния.

Средняя цена торговых помещений по районам начинается от 82,8 тыс. руб. за кв. м в Красносельском районе, максимальная цена - 162,6 тыс. руб. за кв. м. в Центральном районе. Стоимость квадратного метра помещений, предназначенных для сферы услуг, по районам в среднем составляет от 96,5 тыс. руб. в Красносельском районе, до 139,7 тыс. руб. в Петроградском.

Цена предложений по районам, руб./кв.м

2. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе затратного подхода

Определение стоимости нового строительства здания методом сравнительной стоимости единицы имущества

Расчетный объем оцениваемого здания:

V = L * B * H = 50 * 18 * 4 = 3600 м3

Единичный укрупненный показатель восстановительной стоимости объекта-аналога с учетом Приложения №2:

СТаб69 = 28,3 руб./м3

Корректировка единичного укрупненного показателя:

Восстановительная стоимость здания в базисном уровне цен:

ВС69 = (ПП + КИ)69 = С69 * V = 28,9 *3600 = 104040 руб.

Перерасчет восстановительной стоимости здания:

И84/69 = 1,17

ИД.о.84 = (63,06 + 60,82 + 71,23) / 3 = 65,04 руб.

?Н = 2 + 3 + 0,5 + 1,8 + 1,5 + 3 = 11,8% = 0,118

ККИ` = 15% = 0,15

КПП = 12% = 0,12

2.1 Расчет накопленного износа здания модифицированным методом экономического возраста

ЭВ = ДВ + 15 = 37 + 15 = 52 года

ОЭЖ = 175 лет

2.2 Стоимость здания с учетом накопленного износа

Оценка рыночной стоимости участка земли

СД.о. = ВСД.о. - ИН = - = 7669051,27 руб.

СЗ = SУч * ЦЗ = 900 * 1 452 руб./м2 = 1 306 800 руб.

SУч = L * B = 50 * 18 = 900 м2

Средняя скорректированная цена продажи = (1 421 + 1 787 + 1 221 + 1 751 + 1 079):5 = 1 452 руб./м2

Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе затрат

РСЗП = ВСД.о. - ИН - СЗ = 11 400 513,27 - 3 731 462 + 1 306 800 = 8 975 851,27 руб.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости на основе доходного подхода

Реконструкция отчета о доходах

Потенциальный валовой доход от сдачи объекта оценки в аренду:

PGI = S1э * 0,8 * m * Ap * kr = 900 * 1 * 0.8 * 400 * 33 = 9 504 000 руб.

S1э = 50 * 18 = 900 м2

Потери от незанятости и при сборе арендной платы:

Прочие доходы:

MI = PGI * (kMI - 1) = 9 504 000 * (1,2 - 1) = 1 900 800 руб.

EGI = PGI - (V + L) + MI = 9 504 000 - 1 140 480 + 1 900 800 = 10 264 320 руб.

OE = FE + VE + RR = 509 213,11 + 2 376 000 + 1 026 432 = 3 911 645,11 руб.

FE = 2,2 % * РСЗП + 3% * Иу + 10$ * S1э * m * kr = 0,022 * 8 975 851,27 + 0,03 * 491 479,20 + 10 * 900 * 1 * 33 = 200 859,5 + 14 744,4 + 297 000 = 509 213,11 руб.

VE = 35$ * S1э * m * kr = 80 * 900 * 1 * 33 = 2 376 000 руб.

RR = kRR * EGI = 0,10 * 10 264 320 = 1 026 432 руб.

Чистый операционный доход от владения недвижимостью в годовом исчислении:

NOI = EGI - OE = 10 264 320 - 3 911 645,11 = 6 352 674,89 руб.

Результаты реконструкции отчета о доходах сводим в таблицу:

Оценка недвижимости методом прямой капитализации

Согласование результатов оценки

РСО = РСЗП *0,4 + РСДП*0,6 = 8 975 851,27* 0,4 + * 0,6 = 35 353 714,96 руб.

Заключение

В работе мы оценили рыночную стоимость объекта административного значения с применением различных подходов затратному и доходному методом. Каждый метод имеет свои недостатки, поэтому стоимость оцениваемого объекта, найденная разными способами, отличается. Недостаток затратного метода в том, что он очень трудоемкий, так же сложно оценить рыночную стоимость по аналогу, однако, при некоторых обстоятельствах это метод незаменим, например, для страхования. Недостаток доходного метода является невозможность предсказать востребованность объекта на рынке недвижимости. Этот метод определения стоимость не требует много времени и подходит для объектов, которые не хотят вкладывать инвестиции.

Размещено на Allbest.ru