Экономика недвижимости как конкретная экономическая наука: объект, предмет, взаимосвязь с другими науками

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

Экономика недвижимости является одним из разделов экономической науки. Объектом изучения - недвижимое имущество как важнейший элемент активов хозяйствующих субъектов, без которого невозможно эффективное развитие компаний, становления рыночной экономики, управлением предприятием, дальнейшее совершенствование правового пространства. Предметом изучения данной дисциплины являются общественные отношения между людьми в процессе изменения и передачи прав собственности на объекты недвижимости.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий различные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.

Недвижимость - объект изучения различных научных и учебных дисциплин: географии, архитектуры, права, землеустройства, агрономии, экономики, строительства и др. В каждом курсе в соответствии с его спецификой исследуется одно или несколько свойств отдельных объектов недвижимости. Экономика недвижимости - изучает теорию и практику совершения различных сделок с важнейшими ресурсами предпринимательской деятельности - земельными участками, зданиями и другими объектами. Теоретическую основу курса составляют экономическая теория, ценообразование, экономическая система общества, юриспруденция, общая теория статистики, а прикладную - менеджмент, маркетинг, экономика предприятия, финансы и кредит.

Экономика недвижимости предполагает рассмотрение особенностей функционирования рынка недвижимости, конкретный организационный и правовой механизм купли-продажи и аренды объектов недвижимости, а также методические и нормативные основы осуществления сделок, вопросы оценки недвижимости и анализа ее доходности, в то время как конкретный показатель (физические характеристики) изучаются техническими науками.



1. Понятие и сущность недвижимости

Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

В любом обществе, достигшем определенной стадии своего развития, возникает необходимость урегулирования отношений, возникающих между членами общества, так и между его членами и государством. В России термин «недвижимость» впервые появился в законодательстве во времена правления Петра I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а так же железные дороги». Период с конца 1991 года характеризовался переходом экономики России на рыночные отношения и подготовкой соответствующего законодательства. Новый Гражданский кодекс вступил в действие с 1 января 1995 года. Статья 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимым вещам относятся так же подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество»[№1]. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Движимое имущество -- это вещи, которые не признаются недвижимыми. Движимым имуществом являются, в частности, деньги и ценные бумаги.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства. Понятие «недвижимость» не отделимо от другого понятия - «имущество». Имущество - совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Основной, базовый объект недвижимости - земля - занимает уникальное и ключевое значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве всех других товаров и благ. При этом земельный участок может рассматриваться как отдельный объект недвижимости, а улучшения, возведенные на нем, вне связи с ним теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Как объект недвижимости земля - это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля не является результатом предшествующего труда; пространственно ограниченна; не заменяема другими средствами производства; имеет постоянное местоположение; не изнашивается при правильном использовании; территориально разнокачественна; характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка; обладает плодородием (в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все ее полезные качества).

Практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней физическими объектами: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека.

Понятие земли как источника благосостояния человека и объекта экономических отношений является базовым в теории и практике недвижимости.

В силу перечисленных выше факторов земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального значения, имеет особый статус. Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил Совершение сделок с земельными участками и другими объектами недвижимости требует глубоких и систематических знаний особенностей рынка, обусловленных спецификой самого товара - недвижимого имущества.

Идентификация объектов недвижимости позволяет эффективно принимать управленческие решения по своевременному воспроизводству, расширению и диверсификации бизнеса, целесообразности инвестирования свободных ресурсов и т.п.

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Объекты недвижимости различаются по нескольким признакам.

По происхождению:

- созданные природой без участия труда человека (земельные участки);

- являющиеся результатом труда человека (здания и сооружения);

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут (многолетние насаждения).

По характеру использования:

- жилая недвижимость, т.е. используемая для проживания: дома, коттеджи, квартиры;

- коммерческая недвижимость, т.е. используемая для получения экономической выгоды: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса;

- производственная недвижимость: заводы, склады;

- сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады;

- специальная недвижимость: (школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений).

В России недвижимость, как правило, делится на три группы: жилищный фонд, нежилой фонд, земля. Каждая из этих групп развивается

самостоятельно, имеет собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

К нежилому фонду относятся здания, сооружения и другие объекты

или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке. Нежилые помещения различаются по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли,

имеющей фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой

статус и другие характеристики, отражаемые в документах государственной регистрации прав на землю. Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр.

По целям владения:

- для ведения бизнеса;

- для проживания владельца;

- в качестве инвестиций;

- для освоения и развития;

- для потребления истощимых ресурсов.

По делимости недвижимого имущества на части:

- делимое;

- неделимое.

Делимым является имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая его доля после раздела представляет целую недвижимую вещь. Недвижимое имущество может иметь неотделимые части, которые называют существенными (не могут быть отделены от недвижимой вещи без причинения ей несоразмерного ущерба - например, лифт и лифтовое оборудование жилого дома). С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью, служит недвижимости и связана с ней общим назначением.

По степени специализации:

- неспециализированная - недвижимость, на которую существует спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях;

- специализированная - редко продается на открытом рынке или сдается в аренду третьим лицам для продолжения ее использования: нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору.

По степени готовности к эксплуатации:

- введенные в эксплуатацию;

- требующие реконструкции или капитального ремонта;

- незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме:

- невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

- воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материалы строений, размеры, местоположение, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества (стоимость и цена) первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются местные и региональные бюджеты, в т.ч. для реализации социальных программ.

Юридическая концепция изучает недвижимость как совокупность

публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут

быть неделимыми и частичными на основе физического горизонтального и

вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхности земельных участков, строения на них, воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам право покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать недвижимое имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, если частная собственность на недвижимость входит в противоречие с общественными интересами, на нее могут быть наложены различные ограничения (обременения).

Социальная концепция изучения недвижимого имущества состоит в

выявлении степени удовлетворения физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя общества.

Таким образом, каждый объект недвижимости удовлетворяет как социальные потребности отдельного человека и общества в целом (в качестве блага), так и экономические (в качестве источника дохода). Объекты недвижимости создаются в природных условиях без участия (или с участием) человека и являются частью неразрывного целого, в качестве второй части которого рассматривается земля (земельный участок). К недвижимости относятся такие объекты как земля и недра имеют большую не только экономическую, но и стратегическую значимость для любого государства во все времена.



2. Экономическая интерпретация недвижимости

Экономика недвижимости представляет собой самостоятельную предметную область экономической науки. В свою очередь, экономическая наука в ее современном понимании как целостная научная теория сложилась в XVII веке. Однако термины, относящиеся к недвижимости, возникли гораздо раньше, а именно, - когда возникла сама недвижимость. В связи с тем, что недвижимость активно участвует в процессах, которые составляют основу жизни общества - в создании и использовании различных экономических благ. В связи с этим становится необходимой экономическая интерпретация недвижимости.

Согласно наиболее употребляемому определению, экономика понимается как процесс производства экономических благ, осуществляемый в условиях ограниченности всех видов ресурсов. Соответственно, экономика недвижимости - это та часть общего экономического процесса, которая связана с созданием одной из многочисленных разновидностей экономических благ, а именно, объектов недвижимости (за исключением земельных участков, которые, по определению, являются продуктом природы).

Для того чтобы составить себе представление об экономическом содержании недвижимости, следует обратиться к основным положениям экономической теории.

1. Прежде всего, любое экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей. Напрямую через использование недвижимости удовлетворяется только одна потребность, а именно - потребность в жилье. Эта потребность может удовлетворяться в различных формах. Самой законченной из них является приобретение жилья в собственность. В таком случае жилищная недвижимость проявляет себя в полной мере, поскольку имея жилье в собственности и пользуясь им для удовлетворения своих потребностей, человек обладает потенциальной возможность в случае необходимости продать его или сдавать в аренду. Однако между удовлетворением потребности в жилье и приобретением жилья в собственность нет тождественной связи. Приобретение жилья в собственность является одним из самых главных мотивов потребительского поведения, однако оно жестко связано с платежеспособностью, уровнем доходов потенциальных покупателей. Возникает необходимость вынужденного решения проблемы - приобретение не самого жилья, а тех услуг, которые оно предоставляет. Так же квартиру или дом можно либо арендовать, либо получить в наем. Стоимость жилья и стоимость услуг, предоставляемых этим жильем, будут различаться между собой. Причина такого расхождения заключается в количественном различии объема прав собственника, арендатора и нанимателя. При этом стоимость самого объекта может быть одинаковой. Потребности удовлетворяются в равной степени. Потребительская стоимость остается постоянной, однако различие в свободе распоряжения объектом приводят к тому, что стоимость собственности, найма и аренды различается. Можно сделать вывод, что по мере перехода от найма к аренде и далее к собственности, степень удовлетворения потребности в жилье, а следовательно, и его полезность возрастает. Вполне закономерно вырастает и стоимостное выражение этой полезности.

при С = f(U)

где U - полезность различных форм владения жильем; С - стоимостное выражение полезности.

Изменение полезности имеет качественных характер: каждое последующее право вбирает в себя все предыдущие, порождая изменение полезности. Изменение имеет и количественную сторону. В пределах одного и тог же объекта прав можно пользоваться различным количеством жилья или жилищных услуг: арендовать, иметь в собственности, нанимать и др.

Наем - это социальная жилищная льгота, представляющая собой один из вариантов удовлетворения жилищной потребности в основном для лиц с невысокими доходам. Как и любые другие льготы, размеры и количество предоставляемого в наем жилья диктуются внешнеэкономическими факторами. В случае аренды или приобретения в собственность размеры и качество жилья зависят только от величины дохода потенциального арендатора или собственника. Таким образом:

где V - величина блага; - нормативный размер представляемого в наем жилья; - число членов семьи нанимателя; - величина дохода арендатора, при этом в аренде или собственности не может находиться жилье меньших размеров, чем это определено санитарно-гигиеническими нормами.

Из вышеизложенного следует, что жилье, как экономическое благо, существует в многообразии своих качественных и количественных характеристик. Это определяет необходимость дифференцированного подхода к определению его стоимости.

2. По мере развития общества возник другой тип хозяйства - товарное производство, а основным вариантом использования благ стало использование их в качестве товара. Товаром, как известно, являются продукция, работы или услуги, произведенные для обмена на всеобщий стоимостной эквивалент. В наибольшей степени специфика недвижимости проявляется при ее использовании в качестве товара. В качестве товара недвижимость имеет двойственный характер употребления потребности в жилье посредством приобретения в собственность объекта жилищной недвижимости и посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды.

Рис. 1. Двойственность недвижимости как товара

Двойственность, присущая недвижимости-товару, имеет еще один аспект, который можно рассмотреть на примере приватизированной квартиры. Обязательным признаком любого товара- объекта является возможность его выделений в натуре. Жилые помещения в многоквартирных домах этим признаком не обладают. Приватизируя квартиру или комнату, человек получает не собственность в натурально-вещественном выражении, а право собственности, то есть возможность использования этой недвижимости в виде экономического блага, товара, или источника дохода. Если же объектом собственности является отдельно стоящее здание или строение, то в этом случае объект недвижимости и права на него представляют неразрывное единство. Только такой вариант собственности можно считать полноценным, поскольку он обеспечивает собственнику реализацию его главного права - права распоряжения объектом собственности в полном объеме. Такая форма товара как недвижимость - объект, включает и право собственности на него (объект без этого продать невозможно). В неразрывном единстве в понятие «собственность» входят права владения, пользования и распоряжения. Таким образом, недвижимость как товар может присутствовать на рынке в трех модификациях:

1. Недвижимость - объект (при возможности выделения в натуре), включая право собственности.

2. Право собственности на объект недвижимости. Право собственности включает: право владения, пользования и распоряжения.

3. Услуги (возможность использования объекта недвижимости для определенных целей).

Рис. 2. Модифицированные формы товара - недвижимости

3. Третий возможный способ использования экономических благ - в качестве источника получения дохода. Основной вид дохода от недвижимости - рента. Рента (лат. Redditam - отданная назад) - регулярно получаемый доход (поток платежей) на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени. Однако не все объекты недвижимости являются и могут являться источником получения дохода. Большинство объектов жилищного фонда, которые предоставляются на условиях найма, являются не источником доходов, а расходной статьей бюджета. Жилье, перешедшее в частную собственность граждан в результате приватизации, практически полностью используется для целей проживания самых собственников. Таким образом, «доходный потенциал» недвижимости, если рассматривать только ту разновидность дохода, которую она может привести своему собственнику - ренту - относительно невелик. Рента - регулярно получаемый доход на капитал, имущество, землю, облигации государственных займов через равные интервалы времени.

Также существует различие дохода, получаемого именно от недвижимости и дохода, приносимого при участии недвижимости. В первом случае недвижимость является единственным фактором дохода, во втором - одним из нескольких и, возможно, не главным. В чистом виде рентный доход от недвижимости имеет место только в тех случаях, когда объект недвижимости, обладающий необходимыми потребительскими свойствами, сдается в аренду. В данном случае, с экономической точки зрения, роль недвижимости аналогична передаваемому в ссуду капиталу; можно сказать, что объект недвижимости представляет собой «натурализированный» капитал. Стоимостной эквивалент недвижимости будет представлять собой капитализированную ренту со следующими отношениями:

недвижимость имущество товарность капиталоемкость

r (Дх) = RK

K = Дх/R

где r (Дх) - рентный доход собственника недвижимости; R - уровень доходности капитала (в %); К - величина капитала.

Эти соотношения универсальны для приносящих доход объектов недвижимости любого функционального назначения. Различия будут заключаться в величине дохода, которая, в свою очередь, производна от уровня платежеспособного спроса.

Особенности доходов от недвижимости:

1. Стабильность дохода. Договора аренды, как правило, среднесрочные и долгосрочные (от 3 до 15 лет и более). Отсюда высокая стабильность дохода. В силу низкой ликвидности недвижимости - практически отсутствуют спекулятивные мотивы.

2. Необходимость высокого порогового уровня инвестиций. Для приобретения недвижимости необходимы значительные средства, что может потребовать уменьшения других активов, либо у инвестора их может просто не оказаться.

3. Необходимость в управлении. От эффективности управления существенно зависит уровень доходности. При наличии достаточных знаний в сфере управления недвижимостью, она может быть более предпочтительным объектом инвестирования.

4. Неоднородность. Неоднородность недвижимости определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона.

5. Защищенность доходов от инфляции. Через арендную плату и цену инфляция переносится в доход так, что доход растет вместе с инфляцией.

6. Высокие трансакционные издержки. Сделки с недвижимостью требуют высоких трансакционных издержек.

7. Низкая ликвидность. Продажа недвижимости при адекватной оценки ее стоимости может занимать от 90 до 120 дней, а при завышении ее стоимость этот срок может быть гораздо больше.

8. Низкая корреляция доходов от недвижимости с доходами от иных активов. Доходы от недвижимости практически не зависят от всего портфеля активов инвестора.

9. Особенности ценообразования. Цены на фондовом рынке зависят от последних сделок с ценными бумагами, прежде всего корпоративными. Ценообразование на рынке недвижимости - результат оценки недвижимости и переговоров между участниками.

10. Сохранность инвестируемых средств. Земля - неуничтожима. Здания и сооружения - долговечные конструкции. В то же время обеспечение сохранности недвижимости может потребовать дополнительных усилий (ремонт, реконструкция, страхование)

11. Сложность финансовых потоков. В большинстве случаев инвестиции в недвижимость связаны с отрицательными денежными потоками в начале жизненного цикла недвижимости - в период создания объекта. По мере сдачи объекта в аренду они трансформируются в положительные. За пределами срока экономической жизни объекта они вновь становятся отрицательными. Продажа недвижимости дает еще один денежный поток.

Недвижимость как экономическая категория обладает следующими специфическими признаками, которые позволяют отличить ее от других объектов изучения экономической науки.

1. Стационарность, неподвижность. Признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая и составляет основу стоимости недвижимости. Потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа.

3. Долговечность. Срок полезного использования объектов недвижимости выше срока полезного использования других товаров. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на шесть групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям.

4. Уникальность. Главной причиной уникальности является действие фактора местоположения. Даже если здания возведены по одному типовому проекту и по своим натурально-вещественным характеристикам, архитектурно-планировочным и конструктивно-вещественным решениям являются тождественными, их потребительская стоимость никогда не будет абсолютно одинаковой, потому что они не располагаются на одном и том же земельном участке. При рядовой застройке в одинаковых соседних домах, соприкасающихся торцевыми стенами, могут различаться конкретные характеристики. Различия эти не всегда достигают значимой величины, но уникальность каждого объекта недвижимости не отменяет данным факт.

5. Высокая капиталоемкость. Это связано с большим количеством материальных, финансовых и трудовых ресурсов, используемых при ее создании. Капиталоемкость основной единицы жилищной недвижимости - квартиры, многократно превосходят этот показатель на единицу других инвестиционных товаров. Помимо затрат связанных с процессом создания объекта недвижимости, имеют место значительные трансакционные издержки, связанные с передачей товара от продавца к покупателю в результате совершения рыночных сделок. Основными факторами, определяющими высокий уровень транзакционных издержек, является: уникальность каждого из объектов недвижимости, дополнительные требования при оформлении сделок с ним, обязательная государственная регистрация объекта недвижимости, увеличение продолжительности и сложности рыночных сделок с недвижимостью и т.д.

Кроме основных характеристик недвижимости, можно выделить и частные, которые определяются конкретными показателями в зависимости от вида объектов недвижимости.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение или разрешенное использование. Объект недвижимости всегда имеет свое функциональное назначение, которое может быть производственным и непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей. В этом проявляется полезность недвижимости, т.е. способность удовлетворять определенные потребности человека в жилой и производственной площадях.

Недвижимость обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей постоянных затрат на поддержание ее в надлежащем состоянии. При этом существует объективная долгосрочная тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем.

Недвижимость является объектом долгосрочного инвестирования. Вложения в объекты недвижимости представляют собой затраты с длительным сроком окупаемости. При этом для вложения капитала в объект недвижимости требуется значительная его величина. Доход от инвестирования в объекты недвижимости формируется за счет будущих периодических денежных потоков; увеличения стоимости недвижимости из-за изменения рыночных цен; дохода от продажи объекта в конце периода владения. При инвестировании в объекты недвижимости существуют специфические риски, которые обязательно следует оценивать при долгосрочном использовании инвестиций: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов; риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы.

Недвижимость является товаром в любой момент своего жизненного цикла. Это означает, то в коммерческий оборот может вступать не только завершенное знание или строение, но и так называемы «недострой». Полезность «недостроя» равна 0, однако это не мешает ему оставаться товаром.

Рис.3. Период товарности объекта недвижимости

Недвижимость обладает более низкой ликвидностью. Под ликвидностью понимают степень обратимости товара в деньги. Следует разграничивать два аспекта ликвидности - качественный и количественный. Качественный аспект характеризует зависимость ликвидности (L) от спроса (AD):

L = f (AD)

Между L и AD существует прямая зависимость: любой товар ликвиден в меру активности спроса на него. Если же учесть, что AD в свою очередь, связан обратной функциональной зависимостью с уровнем цен (Р), то можно записать:

L = f (AD) = f'(P)



Выражение f'(P) означает, что величина L для одного и того же товара варьируется в зависимости от колебаний Р.

Количественно L выражается в типичном для конкретного рынка времени реализации недвижимости (от появления предложения на продажу до приобретения). Для недвижимости это время будет больше чем для любых других товаров. Это связано с комбинированным влиянием двух других специфических особенностей недвижимости - уникальности и капиталоемкости.

Рис. 4. Взаимосвязи групп ликвидности с уникальностью и капиталоемкостью недвижимости.

Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество. Оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.), относится к движимому имуществу. Однако так как оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки). При совершении сделок с недвижимостью передается не сам объект (объект не перемещается), а набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы.



Заключение

Из вышеизложенного можно сделать вывод, что на практике могут иметь место комбинированные варианты использования. Например, проживая в собственной квартире (недвижимость используется в качестве экономического блага), можно одновременно заниматься репетиторством или другим видом деятельности (использование недвижимости в качестве фактора производства). Когда часть недвижимости сдается в аренду, то эта часть используется в качестве источника дохода. Заключительным результатом является определение экономического понятия недвижимости. Недвижимость как экономическая категория есть материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования в качестве экономического блага, товара или источника дохода.

Точно так же как и экономика недвижимости детализирует положение экономической теории, развитии экономики как науки приводит к появлению еще более специализированных отраслей знания. Сама экономика недвижимости является основой. В качестве такой дисциплины выступает - оценка недвижимости, которая является сферой научной и практической деятельности, дающая некий инструментарий для исчисления денежных эквивалентов ценности или полезности на всё окружающие нас многообразие, как самого имущества, так и прав собственности на него.



Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51 // Собрание законодательства РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.

2. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П. Г. Грабовского. Смоленск Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999

3. Конспект лекций по курсу «Финансово-экономический механизм управления недвижимостью»

4. Подсорин В.А., Евдокимов О.Г. Экономика недвижимости: Учебное пособие для студентов специальности «Экономика и управление на предприятии (железнодорожный транспорт)». - М.: МИИТ, 2009. - 110 с.

5. Понукалин А.В. Экономика недвижимости: Учеб. пособие. - Пенза: Изд-во Пензенского государственного университета, 2004

Размещено на Allbest.ru

...