Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для их сравнительного анализа необходимо использовать экономико-математические методы. Число объектов недвижимости в стране и даже в отдельном регионе очень велико. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться. Таким образом, целью данной курсовой работы является проведение оценки объекта недвижимости - четырехкомнатного дома, а также расчет ее рыночной стоимости. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Также на рынке недвижимости уже есть и свободные земельные участки. При этом следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три основных метода: затратный, доходный и сравнительного анализа продаж. Актуальность темы курсовой работы связана с тем, что особенной чертой коммерческой недвижимости является ярко выраженная направленность на получение дохода.



1. Имущество предприятия (организации, фирмы): формирование, экономическая оценка, использование

При переходе нашей страны к рыночной экономике возникла реальная необходимость в оценке рыночной стоимости предприятий.

Обоснованная рыночная стоимость - это цена, по которой собственность переходит из рук продавца, желающего ее продать, к покупателю, желающему ее купить, когда один из них не подвергается никакому принуждению продать, а другой никакому принуждению купить. Вопросы реальной стоимости принадлежащего имущества всегда волновали собственников. К независимой экспертизе и оценке прибегали при разрешении имущественных споров, при купле-продаже и страховании имущества. Кредиторов волновал вопрос о состоятельности должников, а государство - контроль за правильностью уплаты налогов. Потребность в оценочных услугах стала возникать при определении эффективности инвестирования средств в производство, в строительство жилья, при достройке незавершенного строительства, получении кредитов под залог недвижимости, определении стоимости ущерба, нанесенного застрахованному имуществу, внесении в уставной капитал предприятий имущественных вкладов. Именно для получения точной информации предпочитают воспользоваться помощью профессионалов-оценщиков.

Оценка рыночной стоимости предприятия, в свою очередь, должна быть обеспечена единым методологическим подходом и унифицированными стандартами, позволяющими получать сопоставимые результаты независимо от типа предприятия или личности оценщика. Появление "российской оценки" связывают с созданием в 1992-1993 годах профессиональной организации - РОО. Именно в эти годы с началом приватизации появилась реальная потребность в оценке рыночной стоимости имущества. Законодательные нормы, регламентирующие оценочную деятельность установлены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки, представляет собой, разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой - потребители их услуг (заказчики). Организация и методы оценки предприятия / Под ред. В.И. Кошкина. - М.: "ИКФ "Экмос"", 2008.

Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договором между оценщиком и заказчиком может быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, а также по решению уполномоченного органа.

Суд, арбитражный суд, третейский суд самостоятельны в выборе оценщика.

Расходы, связанные с проведением оценки объекта оценки, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (выплате) в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Технология и организация процесса оценки рыночной стоимости объекта обычно включают в себя следующие этапы:

- Согласование целей и задач оценки объекта недвижимости. Заказчик с участием оценщика определяется с постановкой задачи, датой оценки, видом стоимости и другими достижимыми результатами оценки.

- Осмотр объекта оценки. При осмотре уточняются детали предстоящей оценки, определяется трудоемкость работ. Обычно объект фотографируется, документируются данные по различным видам износа здания. Как правило, при осмотре присутствует представитель заказчика, который может дать необходимые пояснения, комментарии и интервью. Определяется наличие различной технической и бухгалтерской документации по объекту. По результатам осмотра объекта и изучения имеющейся документации оценщик должен определиться с составом и трудоемкостью работ, со стоимостью услуг. Подписание договора на оценку служит основанием для начала работ.

- Сбор общих данных и их анализ. На этом этапе анализируются данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта. Проводится макроэкономический анализ ситуации в стране и в регионе.

- Сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе собирается более детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и застройщиками. Оценщик анализирует всю имеющуюся у него информацию, в т.ч. и неофициальную.

- Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определяется использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое юридически обосновано, физически осуществимо, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

- Выбор и применение подходов к оценке объекта: затратного, сравнительного, доходного. По стандартам оценки недвижимости оценщик должен либо применить все три подхода, либо дать мотивированное обоснование неприменения какого-либо из подходов. В рамках каждого из подходов оценщик самостоятельно выбирает методы обоснования и расчета стоимости. По результатам расчетов производится согласование результатов, полученных по всем указанным подходам.

- Подготовка отчета об установленной стоимости: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино и излагаются в виде письменного повествовательного отчета.

Оценка стоимости предприятия может осуществляться с использованием следующих подходов: доходный подход, затратный подход, сравнительный подход. В связи с тем, что вышеперечисленные подходы основаны на различных финансовых методах, для определения наиболее точной обоснованной рыночной стоимости предприятия, целесообразно использовать несколько подходов.

Оценка рыночной стоимости предприятия, в свою очередь, должна быть обеспечена единым методологическим подходом и унифицированными стандартами, позволяющими получать сопоставимые результаты независимо от типа предприятия или личности оценщика.



2. Отчет об определении рыночной стоимости приусадебного дома

Курганская область расположена на стыке Урала и Сибири, в юго-восточной части Западно-Сибирской низменности, в бассейне рек Тобола и Исети. Территория области - 71,5 тыс. кв. км, протяженность с запада на восток 430 км, с севера на юг - 290 км. Граничит: на юге и юго-востоке - с Казахстаном, на юго-западе и западе - с Челябинской областью, на северо-западе и севере - со Свердловской областью, на севере и северо-востоке - с Тюменской областью. Курганская область занимает 0,4 % территории России и 4 % территории Уральского федерального округа, к которому она относится. Почти вся территория области расположена в бассейне реки Тобол, и лишь восточные районы относятся к Тобол-Ишимскому междуречью и являются бессточной зоной. В Курганской области протекает 449 водотоков общей протяженностью 5 175 километров, насчитывается 2 943 озера общей площадью 3 000 квадратных километров, что составляет 4 % от площади области. Некоторые из них по минералогическим свойствам воды соответствуют лучшим природным здравницам России. Большой популярностью пользуются курорты "Озеро Медвежье", "Сосновая роща", детские санатории в Шумихинском и Щучинском районах. Озеро Медвежье является самым крупным из соленых озер области (5853 га). По лечебным свойствам вода озера Медвежье является аналогом воды Мертвого моря.

Курганская область располагает богатыми минерально-сырьевыми ресурсами. В области ведется добыча следующих полезных ископаемых: урана, бентонитовых глин, минеральных и питьевых подземных вод, строительных камней, кирпичных глин, строительных песков.

Климат резко континентальный. Зима продолжительная и холодная, лето относительно теплое, с периодическими засухами, весной часты сильные ветры. Средняя температура января -18С, июля +19С. Осадков около 400 мм в год. Карта Курганской области указана в приложении А.

Общие сведения об объекте оценки:

- адрес: Курганская область, Каргапольский район, с. Вяткино, улица Гагарина дом 18;

- право собственности: полное;

- общая площадь: 83м²;

- жилая: 53,1м²;

- высота потолка: 2,7м;

- год сдачи в эксплуатацию 1980 год;

- планировка: обычная, комнаты изолированы;

- ремонт: стандартный;

- усредненная стоимость 1 м² жилой недвижимости на момент оценки: 24703,70;

- площадь кладовой: 15,5 м²;

- площадь туалета: 10,2 м²;

- электро-водоснабжение: централизованное;

- канализация: внутренняя;

- газ: природный;

- входные двери: двойные, деревянные;

- этаж: 1/1;

- ориентир на стороны света: запад;

- освещенность: 100 %;

- полы: доски;

- окна выходят: на улицу, двор;

- состояние квартиры: хорошее;

- патогенная зона: положительная;

- расстояние до остановки: 200 м;

- близость опорного пункта полиции: 6 км;

- шум: в пределах нормы;

- материал стен: дерево (брус);

В соответствии со ст.3 ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под термином "рыночная стоимость объекта недвижимости" понимается. "… наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект представлен на открытый рынок в форме публичной оферты; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме".

Данное определение предполагает переход права собственности от продавца к покупателю на следующих условиях:

- Продавец и покупатель действуют в рамках закона.

- Обе стороны сделки либо хорошо проинформированы, либо проконсультированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

- Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

- Оплата не сопровождается дополнительными условиями.

- Цена сделки не является следствием специального кредитования или уступки при продаже ни одной из сторон, участвующих в сделке.

Основания для проведения оценки является договор на проведение оценки объекта, указанных в статье 5 ФЗ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", заключенный заказчиком с оценщиком, с которым оценщик заключил трудовой договор.

2.1 Сопроводительное письмо

Уважаемый Иванов Алексей Николаевич!

Независимый оценщик Смольникова Дина Алексеевна произвел оценку объекта, включающего в себя четырехкомнатного дома, расположенную по адресу: Курганская область, Каргапольский район, село Вяткино, улица Гагарина, дом 18, с целью определения рыночной стоимости объекта.

Полная характеристика объекта оценки, необходимая информация и расчеты представлены в отчете, отдельные части которого не могут трактоваться раздельно, а только в связи с полным текстом предлагаемого отчета, принимая во внимание все содержащиеся там допущения и ограничения.

Исследования и анализ, приведенные в отчете, по состоянию на 6 февраля 2015 года. Оценка проведена после его осмотра, а также после анализа информации, полученной от заказчика в устной форме, а также права собственности на квартиру.

Рыночная стоимость объекта оценки, включающая в себя приусадебный дом, расположенный по адресу Курганская область, Каргапольский район, село Вяткино, улица Гагарина д.18, по состоянию на 6 февраля 2015 года, с учетом округления составляет: 1 190 000 руб. (Один миллион сто девяносто тысяч руб.).

Отчет составлен в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. №135-ФЗ и Постановлением Правительства РФ № 519 от 6 июля 2001 г. "Об утверждении стандартов оценки".

2.2 Применение затратного подхода

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по качеству объекта без чрезмерной задержки.

Затратный подход показывает оценку полной восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на рыночную стоимость земли. рыночная стоимость оценка имущество

При использовании данного подхода, процедура оценки состоит из следующих этапов:

- Расчет рыночной стоимости имеющегося в распоряжении земельного участка как свободного от улучшений с учетом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

- Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов - определение полной восстановительной стоимости объектов на действительную дату оценки.

- Определение величины общего накопленного износа зданий и сооружений.

- Расчет остаточной восстановительной стоимости объектов путем уменьшения полной восстановительной стоимости на величину общего накопленного износа.

- Добавление стоимости земельного участка к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости зданий и сооружений.

Усредненная стоимость жилой недвижимости по Курганской области соответствует - 27 704 руб. (Приложение Б).

Восстановительная стоимость представляет собой затраты на создание объекта-аналога, полностью повторяющего объект оценки, с учетом всех присутствующих в нем достоинств и недостатков, и определяется как стоимость объекта в ценах на дату возведения объекта-аналога.

Необходимо воспользоваться приложением В для расчета повышающего (понижающего) коэффициента объекта оценки. Расчет корректирующего коэффициента указан в таблице 1.



Таблица 1 - Расчета корректирующего коэффициента

№ п\п	Наименование коэффициента	Факт	Разница
1	Патогенная зона	1,1	0,15
2	Социальная инфраструктура	0,95	0
3	Удаленность от центра	0,98	0
4	Транспортная доступность	1	0
5	Расстояние до остановки	1	0,016
6	Экологическая обстановка	1	0,05
7	Близость опорного пункта полиции, км.	0,95	0
8	Шумовой мешок	1,01	0,06
9	Ориентир на стороны света	1,01	0,01
10	Год постройки	0,83	0
11	Материал стен	0,9	0
12	Серия дома	1	0,05
13	Отопление	1	0,05
14	Водоснабжение	1	0,05
15	Горячее водоснабжение	1	0,06
16	Канализация	1	0,1
17	Газ	1	0,1
18	Этаж	0,9	0,05
19	Планировка комнат	0,97	0
20	Высота потолка, м.	1,04	0,04
21	Площадь кухни, м 2	1,03	0,08
22	Сан. Узел	0,98	0
23	Ванная	1,01	0,01
24	Балкон или лоджия	0,97	0
25	Выходные двери	0,95	0
26	Вспомогательные помещения	1,01	0,01
27	Освещенность	1	0,1
28	Наличие телефона	1,01	0,01
29	Окна выходят	1,01	0,06
30	Полы	1,05	0,05
31	Состояние квартиры	0,95	0,05
32	Престижность	1	0,1
Корректирующий коэффициент	1,256

ВСм² = С_уср. х R (1),

где ВС - восстановительная стоимость;

С_{уср. -} усредненная стоимость;

R - корректирующий коэффициент.

Рассчитывая восстановительную стоимость необходимо воспользоваться формулой 1. 27 704 х 1,256 = 34 796 руб.

Восстановительная стоимость 1 м² соответствует 34 796 руб.

ВСоо = ВСм² х Sоо (2),

где ВСоо - восстановительная стоимость объекта оценки

Soo - площадь объекта оценки

Для расчета восстановительной стоимости объекта оценки используем формулу 2. 34796,01 х 83= 2 888068,87.

Восстановительная стоимость 1м³ = 34,7.

Физический износ - это потеря стоимости за счёт естественных процессов во время эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем. По мере эксплуатации объекта постепенно ухудшаются параметры, характеризующие конструктивную надежность зданий и сооружений, а также их функциональное соответствие текущему и, тем более, будущему использованию, связанных с жизнедеятельностью человека. Кроме того, на стоимость недвижимости в не меньшей степени оказывают влияние и внешние факторы. Во время эксплуатации конструктивные элементы и инженерное оборудование зданий под воздействием природных условий и деятельности человека постепенно теряют свои эксплуатационные качества.

С течением времени происходит снижение прочности, устойчивости, ухудшаются тепло- и звукоизоляционные, водо- и воздухонепроницаемые качества.

Физический износ и определяется в относительных величинах (%).

Для определения физического износа используем таблицу 2.

Таблица 2 - Определение величины физического износа

№ п/п	Наименование конструктивных элементов	СПИ норма	Удельный вес (%)	Износ элементов	К	ХВ
1	Фундамент	150	6	6,66	39,96	10
2	Стены и перегородки	50	27	46	12,42	23
3	Перекрытия	60	6	38,33	229,98	23
4	Крыша	50	8	20	160	10
5	Полы	40	10	57,5	575	23
6	Проемы	40	9	7,5	67,5	3
7	Отделочные работы	10	8	30	240	3
8	Сан - электротехнические устройства	20	18	25	450	5
9	Прочие работы	20	8	5	40	1
10	Итого	х	100	х	3044	х

Расчет физического износа производится по формуле.

ФИ = k: 100 (3),

где ФИ - физический износ;

k - коэффициент показывающий влияние износа конструктивного элемента на износ объекта в целом.

Для расчета физического износа применяем формулу 3. 3 044: 100 = 30,44 %.

Следующим этапом необходимо найти действительную стоимость. Действительная стоимость - это стоимость полного воспроизводства точной копии оцениваемого объекта, оборудования и иного имущества с использованием аналогичных материалов и сохранением эксплуатационных параметров на дату оценки, уменьшенная на стоимостную величину его физического износа.

ДСоо = ВСоо х (1 - ФИ: 100 %) (4),

где ДСоо - действительная стоимость объекта оценки.

Рассчитываем действительную стоимость по формуле 4.

2 888 068,87 х (1-30,44: 100) = 2 020 377 руб.

Таким образом, стоимость дома усадебного типа, расположенного по адресу: Курганская область, Каргапольский район, село Вяткино, улица Гагарина, дом 18, рассчитанная в рамках затратного подхода, на 06 февраля 2015г. составляет: 2 020 377 руб. (Два миллиона двадцать тысяч триста семьдесят семь руб.).

2.3 Применение сравнительного подхода

Данный подход к оценке базируется на информации о недавних рыночных сделках либо объектах, выставленных на продажу. В его основу положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж обычно используются следующие шаги:

- изучение рынка и предложений на продажу тех объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом;

- сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых условиях сделки;

- анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым объектом по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

- корректировка цен продажи или запрашиваемые цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом;

- согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

На основе анализа СМИ (приложение В) были отобраны следующие объекты, аналогичные объекту оценки по своим конструкторским особенностям. Для расчета стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода необходимо выбрать три объекта-аналога. Два объекта-аналога отличаются от объекта оценки по одной характеристике сравнения, при этом они отличаются друг от друга также по одной, следующей, характеристике сравнения. Третий объект-аналог отличается от объекта оценки по всем характеристикам и при этом от двух других объектов-аналогов он отличается по одной из двух различных характеристик. Для проведения сравнительного анализа выбраны следующие объекты-аналоги таблице 3.

Таблица 3 - Информация об объектах аналогов

Характеристика	Объект оценки	Объект аналога №1	Объект аналога №2	Объект аналога №3
Местоположение	Каргапольский район, с. Вяткино	Байдары	Иковка	Кетово
Площадь земельного участка	7,5 соток	20	10	16
Цена		9166	14 250	17 741

Корректировки - это поправки на различия между оцениваемым объектом и объектами - аналогами. Для определения корректировок выбраны следующие элементы сравнения, местоположение и площадь земельного участка которые указаны в таблице 4. Характеристика оцениваемого объекта, как местоположение, является самой распространенной, а также одной из наиболее значимых при определении стоимости квартиры. Оцениваемый объект и объекты-аналоги обеспечены различными по площади земельными участками. Поэтому необходимо внести корректировку на разницу в площади земельного участка.

- корректировка на местоположение: 9 166-17 741= - 8 575.

- корректировка на площадь земельного участка:

14 250 - 17 741 = - 3 491.

Следующим этапом процесса оценки является сравнение оценок, полученных на основе указанных сведений.

Таблица 4 - Согласование результата

Характеристики	Объект аналога №1	Объект аналога №2	Объект аналога №3
Цена	9 166	14 250	17 741
Корректировка на местоположение	-	-8575	-8575
Корректировка на площадь земельного участка	-3491	-	-3491
Итоговая корректировка	-3491	-8575	-12066
Согласованная цена	5675	5675	5675

Стоимость 1 м² полученного методом парных продаж в рамках сравнительного подхода 5 675 руб.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции:

РСоо = СЦ х Sоо (5),

где РСоо - рыночная стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом;

СЦ - стоимостная цена;

Sоо - площадь объекта оценки.

Для того чтобы рассчитать рыночную стоимость необходимо воспользоваться формулой 5: 45 787 х 54,5 = 471 025 рублей.

Стоимость дома приусадебного типа, в рамках сравнительного подхода методом сравнения рыночных продаж по состоянию на 06 февраля 2015г. составляет: 471 025 руб. (Четыреста семьдесят одна тысяча двадцать пять руб.)

2.4 Характеристика доходного подхода

Подход к оценке по доходу основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от продажи. Инвестор приобретает недвижимость, способную приносить доход, за текущую цену взамен на ее возможность в будущем приносить доход от коммерческого использования и последующей продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют технику капитализации и дисконтирования. Подход капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объекта. Техника дисконтирования применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости доход приносящего объекта.

Метод прямой капитализации наиболее приемлем к объектам, приносящим доход со стабильно предсказуемыми суммами доходов и расходов. Метод дисконтирования поступлений наличности более приемлем к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.

В качестве показателя, описывающего будущие доходы, выбирается чистый операционный доход. Это один из разновидностей денежного потока, который наилучшим образом описывает стоимость недвижимого имущества компаний, основной деятельностью которых является содержание застроенных объектов недвижимости и сдачи их в аренду.

Доходный подход не применялся, так как объект оценки - жилая квартира, не является объектом, приносящим доход.

2.5 Согласование результатов

Завершающим этапом оценки является согласование результатов, полученных различными методами в рамках использованных подходов.

Согласование результатов оценки - это определение окончательной стоимости объекта оценки путем математического взвешивания результатов оценки, при котором каждому результату оценки стоимости объекта присваивается определенная весовая доля. Целью согласования результатов используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.

Согласование результатов о рыночной стоимости объекта оценки оформлено в таблице 5.

Таблица 5 - Согласованная цена

Наименование подхода	Стоимость	Удельный вес	Величина
Затратный	2 020 377	27	545 501,79
Сравнительный	471 025	73	645 239,73
Доходный	-	-	-
Согласованная цена		100 %	1 190741,5

При оценке объекта были применены все возможные походы к оценке рыночной стоимости. На основе имеющейся (полученной) информации и данных, полученных в результате настоящего анализа с применением наиболее подходящих методик оценки, можно сделать следующий вывод:

Рыночная стоимость четырехкомнатного дома, расположенного по адресу: Курганская область, Каргапольский район, село Вяткино, улица Гагарина, дом 18, по состоянию на 06 февраля 2015 года составляет с учетом допустимого округления: 1 190 000 руб. (Один миллион сто девяносто тысяч рублей).



Заключение

В данной работе я рассматривала разные подходы к оценке недвижимости, а также методы и характеристику этих подходов.

Для определения рыночной или другого вида стоимости имущества оценщики применяют специальные подходы и методы. Каждый метод оценки предполагает предварительный анализ определенной информационной базы и соответствующий алгоритм расчета. Все методы оценки позволяют определить стоимость имущества на конкретную дату и все методы являются рыночными, т.к. учитывают сложившуюся рыночную конъюнктуру, рыночные ожидания инвесторов, рыночные риски, сопряженные с оцениваемым объектом.

В зависимости от факторов стоимости, являющихся основными переменными в алгоритмах, методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет "уловить" определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами.

Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов.

В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынка.

Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.



Список используемых источников

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

2. Федеральный закон РФ от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

3. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: ИНФРА М, 2007. - 320 с.

4. Оценка бизнеса: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - 2 е изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2004. -736 с.

5. Количественные методы финансового анализа/ под ред. С. Дж. Брауна и М.П. Крицмена, пер. с англ. М.: ИНФРА М, 2006. - 336 с.

6. Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. - 2-е изд. перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2007.

7. Симионова Н.Е. "Методы оценки и технической экспертизы недвижимости", Ростовн/Д, 2006.

8. Организация и методы оценки предприятия / Под ред. В.И. Кошкина. - М.: "ИКФ "Экмос", 2008.

9. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Учебное пособие под редакцией Абдуллаева Н.А., Колайко Н.А. Издательство "ЭКМОС", 2008.

10. Методические рекомендации (проект) "Оценка имущественных активов для целей залога" Ассоциация Российских банков, комитет по оценочной деятельности, Москва, 2008 год.

11. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: "Экзамен", 2008.

12. Болдырев В.С., Галушка А.С., Федоров А.Е. Введение в теорию оценки недвижимости. М: Центр менеджмента, оценки и консалтинга, 2006.

Размещено на Allbest.ru

...