Методические подходы к оценке недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

Общая характеристика и структура предприятия «Жилищный сектор»

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Практический опыт применения методических подходов к оценке недвижимости

Анализ информационных источников для оценки недвижимости

Заключение

Библиографический список

Приложения



Введение

В современном мире все большую актуальность приобретает деятельность риэлтерских фирм, компаний и агентств, так как недвижимость на сегодняшний день является одним из основных направлений капиталовложений среди населения. Организации (предприятия), которые действуют на рынке, недвижимости могут называться по-разному:

- Брокерская (маклерская) контора;

- Агентство недвижимости;

- Риэлтерская фирма (контора).

Что же это такое за слово - Риэлтерская фирма.

Любой англо-русский словарь сразу снимет завесу таинственности. Открыв, его мы узнаем, что английское слово realty означает не что иное, как недвижимое имущество. Следовательно, риэлтерская фирма, имеет дело с этим самым недвижимым имуществом, то есть работает на рынке недвижимости. Недвижимое имущество - это такое имущество, которое нельзя передвинуть, не нанеся ему существенных повреждений, а именно: всякого рода строения или их части, а также земельные участки. Рынок недвижимости - это совокупность сделок, предметом которых является недвижимое имущество. Причем спектр таких сделок достаточно широк. Это и купля-продажа, и мена, и имущественный наем (аренда), и договоры пожизненного содержания и т.п. Следовательно, Риелтор, Риэлтерская фирма либо участник сделок с недвижимостью, либо занимается обслуживанием таких сделок. Рассуждая, таким образом, достаточно просто определить основные виды предпринимательской деятельности на рынке недвижимости:

- информационные услуги;

- консультации;

- посреднические операции;

- торговая деятельность.



Общая характеристика и структура предприятия «Жилищный сектор»

недвижимость сделка стоимость

«Жилищный сектор» это агентство, предоставляющее полный цикл риэлтерских услуг в сфере жилой недвижимости. Для достижения максимального результата в интересах каждого клиента работают четыре отдела продаж, отдел коммерческой недвижимости, отдел ипотечного кредитования, отдел оценки и аналитики, отдел интернет-маркетинга, продвижения и рекламы, юридический отдел, финансовый отдел, отдел обучения и развития персонала. Риэлторы агентства «Жилищный сектор» проходят обязательное обучение в учебно-кадровом центре.

Генеральным директором «Жилищного сектора» является Иванов Сергей Викторович.

Главой финансового отдела является Фомин Игнатий Павлович.

Начальником финансового отдела является Манвелян Рифат Рашидович.

Схему отделов риэлтерской фирмы «Жилищный сектор» можно представить следующим образом (рис.1):

Рисунок 1. Структурные подразделения риэлтерской фирмы «Жилищный сектор»



«Жилищный сектор» оказывает ряд информативных, консультативных и юридических услуг в области аренды, купли-продажи, вступления в права наследования и иных сделок с недвижимым имуществом. Остановимся на них более подробно:

- Информативные услуги. Наиболее распространенный вид деятельности. Сущность заключается в сборе информации о спросе и предложении на рынке недвижимости и предоставлении Клиенту информации о возможных вариантах сделок. Клиент, выбрав подходящий вариант, самостоятельно или с технической помощью Риелтора заключает сделку.

Этот вид деятельности на рынке недвижимости является наиболее простым, с него начинали свою работу большинство Агентств недвижимости. Услуги Риелтора здесь сводятся, в основном, к подбору вариантов, а также к сопутствующим услугам, таким как предоставление помещения для переговоров, показ Клиенту объекта недвижимости, договоренность с нотариусом о времени и месте подписания сделки, предоставление транспорта и т.п.

Простота этого вида деятельности обуславливает и его недостатки. Так, Риелтора всегда беспокоит, что стороны, познакомятся лично и могут, обойтись и без него, тем более, что предотвратить такой исход законными средствами весьма затруднительно.

- Консультативные услуги. Тоже довольно распространенный в настоящее время вид деятельности на рынке недвижимости. Кроме того, он наиболее обширен и разнообразен. Заключается в предоставлении Клиенту различного рода консультаций по вопросам, так или иначе имеющим отношение к объектам недвижимости. Консультации можно классифицировать по областям знаний. В частности к объектам недвижимости могут иметь отношение:

? юридические консультации (по вопросам правоотношений, связанных с объектами недвижимости);

? технические консультации (о техническом состоянии объекта недвижимости, его технических и эксплуатационных характеристиках и свойствах, необходимость ремонта и т.д.);

? экономические консультации (стоимость объекта, ликвидность, экономика инвестиций, окупаемость и т.п.);

Также «Жилищный сектор» представляет ряд риэлтерских, юридических, оценочных и некоторых других услуг:

Риэлтерские услуги:

* Купля-продажа всех видов недвижимости

* Покупка загородной недвижимости

* Выкуп объектов загородной недвижимости

* Продажа загородной недвижимости

* Реализация коммерческой недвижимости в регионах

* Любые виды обмена, межотраслевые сделки (город - загород)

* Продажа квартир и комнат

* Межрегиональные сделки

* Продажа квартир в новостройках

* Продажа квартир в элитных новостройках

* Продажа домов в коттеджных поселках

* Продажа коммерческой недвижимости

* Брокерские услуги

* Обмен любой сложности

* Срочная продажа отремонтированных квартир

* Срочный выкуп квартир

* Мена и расселение коммунальных квартир

* Покупка квартир и комнат

* Съезд, разъезд

* Поиск и подбор вариантов любой сложности

* Расселение квартир на первых этажах ·

*Аренда всех видов недвижимости

* Финансовые гарантии для нанимателей и арендаторов (страхование)

* Аренда квартир и комнат

* Аренда коттеджей

* Аренда коммерческой недвижимости

* Аренда коммерческой недвижимости в регионах

* Аренда элитных апартаментов ·

* Сопровождение всех видов сделок с недвижимостью

* Выезд эксперта на объект городской недвижимости

* Оптимизация налогов при сделках с загородной недвижимостью

* Выезд эксперта на объект загородной недвижимости

* Оптимизация и организация сделок любой сложности на рынке загородного городского жилья

* Оформление документации на объекты загородной недвижимости

* Правовая экспертиза объектов загородной недвижимости

* Полное юридическое сопровождение сделок на вторичном рынке жилья

* Организация выездных и групповых просмотров

Услуги по оценке:

* Официальная оценка жилой недвижимости

* Оценочные услуги по оценке движимого и недвижимого имущества, автотранспорта, машин, оборудования, ущерба от ДТП, объектов интеллектуальной собственности, бизнеса (предприятия)

Все виды юридических услуг:

* Юридические услуги по регистрации, реорганизации, ликвидации, банкротству предприятий всех форм собственности;

* Юридические услуги по представительству интересов в гражданском, арбитражном судах;

* Юридические услуги по оформлению прав, разделу наследственного имущества;

* Юридические услуги по переводу жилых помещений в нежилой фонд с оформлением документации для организации дополнительной входной группы;

* Юридические услуги по оформлению прав на землю, самовольные постройки;

* Юридическое сопровождение сделок с недвижимым имуществом

* Юридические услуги по приватизации жилья ·

Ипотека:

* Подбор квартиры, доступной по ипотечному кредиту

* Помощь в подготовке необходимых документов для предоставления в банк

* Предварительные консультации по вопросам выбора банка-кредитора и программы кредитования

* Подготовка документов и проверка юридической чистоты покупаемой по ипотечному кредиту квартиры

* Сопровождение ипотечных сделок

Специальные программы:

* Ипотечный консалтинг коммерческой недвижимости

* Ипотека загородного жилья

* Предоставление рассрочки платежа на приобретаемое жилье ·

Консалтинговые услуги:

* Анализ рынка коммерческой недвижимости

* Анализ рынка загородной недвижимости

* Оценка коммерческой недвижимости

* Профессиональные консультации в области загородной недвижимости

* Рыночная оценка объекта загородной недвижимости

* Консалтинг в области коммерческой недвижимости

* Маркетинговые исследования

* Мониторинг рынка недвижимости

* Анализ рынка жилой недвижимости

* Консалтинг в области жилой недвижимости

* Инвестиционный консалтинг

* Налоговая оптимизация

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Прежде чем говорить, о факторах, влияющих на стоимость недвижимости необходимо ввести несколько основных определений, в том числе таких понятий как «недвижимость», «оценочная деятельность» и пр.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли, или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Оценочная деятельность - это профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

К объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Недвижимостью является:

- Земля как физический объект Обязательность и все, что с ней прочно связано государственной регистрации

- Земельные участки

- Участки недр

- Обособленные водные объекты

- Леса

- Многолетние насаждения

- Здания

- Сооружения

- Морские суда

- Воздушные суда

- Суда внутреннего плавания

- Космические объекты

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. Приводим пример признаков классификации.

1. Происхождение

1.1 Естественные (природные) объекты.

1.2 Искусственные объекты(постройки).

2. Назначение

2.1 Свободные земельные участки (под застройку или другие цели)

2.2 Природные комплексы (месторождения) для их эксплуатации.

2.3 ПОСТРОЙКИ

2.3.1 Для жилья.

2.3.2 Для офиса.

2.3.3 Для торговли и сферы платных услуг.

2.3.4 Для промышленности.

2.3.5 Прочие.

3. Масштаб

3.1 Земельные массивы.

3.2 Отдельные земельные участки.

3.3 Комплексы зданий и сооружений.

3.4 Жилой дом многоквартирный.

3.5 Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж)

3.6 Секция (подъезд).

3.7 Этаж в секции.

3.8 Квартира.

3.9 Комната.

3.10 Летняя дача.

4. Готовность к использованию

1) Готовые объекты.

2) Требующие реконструкции или капитального ремонта.

3) Требующие завершения строительства.

Целями оценки в данном случае будут являться:

- Повышение эффективности управления предприятием;

- Разработка плана развития (бизнес-план);

- Реструктуризация предприятия (ликвидация, слияние, поглощение, выделение и т.д.);

- Определение текущей рыночной стоимости предприятия в случае его частичной или полной покупки или продажи, при выходе одного или нескольких участников из обществ и т.д.;

- Определение стоимости ценных бумаг предприятия, паев, долей в его капитале в случаях проведения различного рода операций с ними;

- Определение кредитоспособности предприятия и величины стоимости залога при кредитовании;

- Определение рыночной стоимости имущества при проведении страховых операций;

- Налогообложение предприятия (при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия);

- Переоценка активов предприятия для целей бухгалтерского учета;

- Внесение в уставной капитал имущественных вкладов учредителей;

- Выкуп акций у акционеров;

- Обжалование судебного решения об изъятии собственности;

- Определение величины арендной платы при сдаче бизнеса в аренду;

- Эмиссии ценных бумаг;

- Разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов.

Ниже рассматриваются группы факторов, соответствующих трем уровням влияния на стоимость недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости, рассмотрены более подробно.

К первому уровню (страна) относятся следующие 4 группы факторов.

Социальные факторы:

- свободное время;

- уровень образования и культуры населения, потребности;

- структура населения;

- семейность;

- плотность заселения;

- демографические.

Экономические факторы:

- налоги в области недвижимости;

- финансирование строительства и реконструкции;

- предложение;

- спрос;

- обеспеченность населения объектами общественного назначения;

- уровень жизни населения;

- состояние и перспективы строительства;

- рынок недвижимости.

Физические факторы:

- экология;

- географические;

- геологические;

- геодезические;

- топографические;

- природные ресурсы;

- сейсмические;

- технологические решения в области землепользования.

Политические факторы:

- законодательство об ипотеке;

- налоговое законодательство;

- законы о собственности;

- законы об операциях с недвижимостью;

- законы в области экологии;

- зонирование территорий;

- закон о залоге;

- законодательство в области строительства;

- закон о кредитной политике;

- кадастры;

- лицензирование риэлтерской и оценочной деятельности;

- политическая стабильность.

Проведению любой оценки всегда предшествует анализ факторов спроса и предложения на определенный вид собственности на данном секторе рынка. Превышение спроса над предложением ведет к увеличению стоимости здания, и наоборот.

Экологические факторы очень важны при оценке недвижимости, особенно с помощью анализа дохода. Местонахождение объекта недвижимой собственности может накладывать определенные ограничения на его использование с точки зрения охраны окружающей среды. Эти ограничения могут вытекать из карты районирования, составленной местными властями, или предполагаемого загрязнения окружающей среды в процессе эксплуатации объекта.

В процессе подготовки к оценке активов учитывается влияние многих факторов окружающей среды.

В случае необходимости оценщик должен выяснить природу и размеры загрязнения на основе данных санитарно-экологической экспертизы. В обязанности оценщика также входят рекомендации по проведению более детальной экспертизы, если в ходе первоначального обследования обнаружены различные виды загрязнения. Если проблемы, связанные с загрязнением окружающей среды, выявлены или ожидаются в будущем, оценщик должен рекомендовать проведение экологической экспертизы до начала процесса оценки. Определение стоимости затрат по ликвидации загрязнения не входит в компетенцию оценщика.

Отчеты по оценке объектов недвижимости должны составляться с учетом тщательного анализа рыночных данных особенно в тех случаях, когда можно устранить или учесть эффект загрязнения на стоимость недвижимой собственности.

В тех случаях, когда в данной местности все оцениваемые объекты недвижимости одинаково подвержены влиянию факторов окружающей среды, целесообразно проводить дополнительный анализ.

Уменьшение стоимости недвижимости, связанное с загрязнением окружающей среды, устанавливается методами, которые используются для определения амортизации. Например, стоимость удаления токсичных отходов может быть связана со «стоимостью лечения» зданий, страдающих устранимыми дефектами. Оценщики должны знать, что стоимость недвижимости на свободном рынке после восстановительных работ (за вычетом затрат на восстановление) может по многим причинам быть значительно выше или ниже простой математической разности.

При ликвидации экологического загрязнения оценщик принимает во внимание стоимость следующих видов работ:

- очистку поверхностного загрязнения;

- установку более эффективной системы контроля за загрязнением;

- перепроектирование производственных мощностей;

- страховку на случай будущего ущерба.

Во многих случаях для принятия обоснованного решения относительно стоимости недвижимости оценщику может потребоваться серия консультаций с руководством компании и ее экспертами. Оценщик может прийти к следующим выводам:

источник загрязнения или потенциальная опасность загрязнения могут быть успешно устранены с наименьшими затратами;

загрязнение или потенциальная опасность не могут быть полностью устранены. По этой причине оцениваемый объект недвижимости не может использоваться для планируемых целей.

В тех случаях, когда можно устранить источник загрязнения или его влияние, при оценке учитываются следующие факторы:

- невозможность полной очистки;

- риск, связанный с возможным загрязнением окружающих земель;

- риск возобновления загрязнения;

- компенсация за беспокойство;

- риск изменения законодательства по охране окружающей среды и стандартов.

Сейсмические факторы сильно влияют на затраты при проектировании зданий и сооружений. Оценщик должен быть уверен в том, что сейсмоустойчивость конструкции позволит выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или что затраты для обеспечения сейсмозащиты будут не очень высоки. Данная область требует особой специализации. Поэтому оценщик должен указать в сертификате об оценке, были ли проведены соответствующие исследования, и если да, то кем. Это требование особенно актуально для сейсмоопасных районов.

К факторам второго уровня (город, район) относят следующие параметры объектов недвижимости.

Местоположение:

- транспортная доступность;

- пешеходная доступность;

- наличие и состояние коммуникаций;

- наличие объектов социально-культурного назначения;

- размещение объектов в плане города (района);

- примыкающее окружение.

Физические характеристики:

- физические параметры;

- качество строительства и эксплуатации;

- наличие коммунальных услуг;

- состояние недвижимости;

- функциональная пригодность и использование;

- привлекательность, комфорт.

Условия продаж:

- залоги и заклады;

- особые условия сделок;

- мотивы продавцов и покупателей.

Временные факторы:

- дата оценки;

- даты известных сделок по аналогам.

Условия финансирования:

- сроки кредитования;

- процентные ставки;

- условия выделения средств.

Разберем подробнее наиболее важные группы факторов.

Местоположение -- наиболее важный фактор. Оценщик должен сопоставить размер участка с размером здания (строения) и установить, соответствует ли участок предъявляемым к нему требованиям.

Расположение шикарных магазинов ограничено относительно малым пространством центральной части города, и различие в местоположении на несколько метров может привести к существенным различиям в цене. Лучшие офисные здания обычно также располагаются в форме кластеров. Определенная часть города или одна улица обычно имеет репутацию места, где протекает определенный вид деятельности, и является центром притяжения для однотипных видов деятельности. Наличие общественного транспорта и мест стоянки автомобилей увеличивает стоимость оцениваемого вида недвижимости.

Фабрикам необходимы хорошие подъездные пути, железные дороги или порт для доставки сырья и вывоза готовой продукции, а также близость мест сосредоточения рабочей силы, что позволяет располагать их в различных местах.

Наличие коммунальных услуг: газа, воды и электричества, надежность и качество снабжения должны быть проверены при оценке. Если коммуникации не подключены, необходимо подсчитать расходы на их подключение.

Оценка земли и здания обычно включает оценку дополнительного оборудования, которое устанавливается владельцем для обеспечения наилучшего использования земли и зданий. Такое оборудование отличается от машин и оборудования, предназначенных для производственных и коммерческих целей и используемых для технологических процессов, размещенных в данном здании. Нет необходимости в отдельной оценке вспомогательного оборудования зданий, но оценщик должен учитывать его наличие в своем отчете, поскольку состояние вспомогательного оборудования и эффективность его работы влияют на стоимость зданий. Машины и оборудование, используемые в основном для промышленных и коммерческих целей бизнеса, должны оцениваться отдельно от здания.

Текущее состояние недвижимости является важным фактором. Если для ремонта здания необходимо истратить значительное количество денег, покупатель вычтет данные затраты из стоимости сделки. Однако, если требуется только косметический ремонт, например покраска стен, данный факт будет отмечен при оценке, но существенно не повлияет на стоимость недвижимости.

Третий уровень включает в себя

Архитектурно-строительные факторы:

- объемно-планировочные показатели и др.

- Финансово-эксплуатационные факторы:

- доходы;

- эксплуатационные расходы;

- стоимость строительства.

Архитектурно-конструктивные решения проекта имеют большое значение при оценке. Недвижимость (здание, сооружение) должна соответствовать климатическим условиям, быть хорошо спланирована, иметь хорошее естественное освещение помещений, привлекательный внешний вид, т. е. архитектурно-планировочные решения оказывают заметное влияние на стоимость здания. Это особенно важно в случае офисных помещений и при подборе здания для штаб-квартиры фирмы, когда очень важен внешний вид объекта недвижимости.

Для индустриальных зданий часто важно наличие специальных перекрытий для размещения специфических производственных процессов. Кроме того, все виды недвижимости должны соответствовать требованиям сейсмоустойчивости.

Планировка и размещение объектов недвижимости очень важны для жителей или других пользователей, так как они напрямую влияют на эффективность использования зданий для определенных целей. Оценщик должен сделать заключение, соответствует ли планировка здания тому виду деятельности, для которого оно предназначено.

Оценка финансово-эксплуатационных факторов включает в себя оценку объема имущественных прав.

Здесь необходимо выделить два следующих момента.

Во-первых, если покупатель приобретает недвижимость в собственность вместе с коммерческой компанией, то он захочет узнать доходы и убытки, преимущества и обязательства, которые он приобретает одновременно с покупкой предприятия или здания. В таком случае оценщик должен отдельно проверить активы компании и результаты ее коммерческой деятельности, используя для этого бухгалтерскую отчетность и другие документы.

Второе. Если объект приобретается не для бизнеса, а в собственность для получения права на существующий арендный доход, покупатель должен получить представление о финансовом состоянии компании-арендатора этого объекта и ее возможности платить арендную плату. Возможность арендатора платить арендную плату называется надежностью контракта.

Надежность контракта выше, если арендаторами являются крупные (старые) компании, поскольку вновь образованные компании имеют ограниченные ресурсы. По этой причине финансовая состоятельность арендатора должна проверяться с особой тщательностью.

При аренде активов как основных фондов важно знать, на какой срок они приобретаются и какие права и обязательства могут возникнуть в соответствии с договором аренды. Любые договора аренды и соглашения с предыдущими владельцами активов должны внимательно изучаться, и все формулировки должны исключать возможность их двойного толкования. На этой стадии необходима помощь юриста.

Практический опыт применения методических подходов к оценке недвижимости

Во время прохождения производственной практики я познакомилась с соновными видами методических подходов к оценке недвижимости. На цену реализации квартиры заметно влияют различные ее параметры (до 40), а также дата продажи. При этом их воздействие реально не является независимым. Например, по всем публикуемым статистическим данным обычно получается, что в среднем чем больше комнат, тем квартира дороже. Однако некоторые практики-риелторы утверждают, что выше всего стоимость одного квадратного метра общей площади в однокомнатных квартирах. На самом деле оба утверждения соответствуют истине, но при разных условиях. Для дешевых квартир в непрестижных домах и районах действительно дороже однокомнатные квартиры, адля средних и дорогих квартир дороже многокомнатные.

При оценке рыночной стоимости недвижимости применяются три стандартных подхода: затратный, сравнения продаж и капитализации дохода. В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода.

Затратный подход к оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

* определение стоимости участка земли;

* определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

* определение величины накопленного износа зданий и сооружений;

* определение рыночной стоимости недвижимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.

Стоимость участка земли определяется в зависимости от его назначения и наличия достаточного количества достоверной рыночной информации методами сравнения продаж (см. ниже), остаточной стоимости земли или капитализации арендного дохода (см. ниже); а при отсутствии достаточного количества рыночной информации о продажах или аренде -- применением действующих нормативных методик, установленных государством.

В стоимость восстановления или замещения должны включаться все обычные в данных случаях расходы, а также расходы, связанные с получением разрешений, лицензий или проведением экспертиз, включая экологическую экспертизу и прочие оценки, необходимые в соответствии с законодательными или нормативными актами.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек (стоимость материалов, изделий и оборудования; заработная плата строительных рабочих; стоимость строительных машин и механизмов; стоимость временных зданий и сооружений, мероприятия по технике безопасности, транспортно-складские расходы и другие затраты, нормативно принятые на местном рынке; прибыль и накладные расходы подрядчика), косвенных издержек (расходы, сопутствующие возведению здания, но не включаемые в стоимость строительно-монтажных работ: стоимость проектирования, технадзора, геодезического контроля; оплата консультаций, юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг; стоимость финансирования строительства; расходы на рекламу, маркетинг и продажу объекта; административные и другие расходы застройщика) и прибыли предпринимателя.

Под накопленным износом понимается уменьшение восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений, которое может иметь место в результате физического, функционального и внешнего износа.

Общая величина накопленного износа здания или сооружения определяется как сумма величин износа по каждой из следующих позиций:

* исправимый физический износ (за счет плохой эксплуатации, его еще называют отложенным ремонтом);

* неисправимый физический износ;

* исправимый функциональный износ (вызывается недостатками, требующими добавления элементов, их замены или модернизации -ввиду их отсутствия или ненадлежащего состояния в существующем сооружении, что противоречит современным рыночным стандартам; может также вызываться «сверхулучшениями» -- характеристиками и элементами, подлежащими демонтажу, поскольку их наличие неадекватно современным требованиям рыночных стандартов);

* неисправимый функциональный износ;

* внешний (экономический) износ.

Подход сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Данный подход при оценке недвижимости реализуется в следующей последовательности:

* анализ рыночной ситуации для аналогичных объектов недвижимости и выбор достоверной информации для анализа;

* определение подходящих единиц сравнения;

* выделение необходимых элементов сравнения;

* проведение корректировок стоимости единиц сравнения по элементам сравнения;

* приведение ряда скорректированных показателей стоимости для объектов сравнения к одному показателю или к диапазону стоимости объекта оценки.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. В этом качестве применяются цены: за единицу площади; за единицу длины вдоль магистрали; за участок; а при проведении сравнительного анализа для застроенных участков -- за единицу площади участка; за единицу площади помещений, подлежащей сдаче в аренду; за единицу общей площади помещений; за единицу объема сооружения; за комнату; за квартиру; за единицу недвижимости, приносящую доход.

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят: состав передаваемых прав собственности; условия финансирования сделки купли-продажи; условия продажи; время продажи; месторасположение; физические характеристики; экономические характеристики; характер использования; компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

Корректировки цен продажи сравнимых объектов производятся в следующем порядке: в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, во вторую очередь -- корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Окончательное решение о величине результата, определенного методом сравнения продаж, принимается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения, имеющих наибольшее сходство с объектом оценки.

Подход капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется в следующей последовательности:

* прогнозирование будущих доходов;

* капитализация будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной (эксплуатационной) деятельности в результате коммерческих арендных отношений (гипотетические) и доходы от реверсии.

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость может выполняться методом прямой капитализации или методом капитализации по норме отдачи.

Исходной предпосылкой подхода являются постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. При данном подходе настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности, к коэффициенту капитализации для данного права собственности.

Исходной предпосылкой подхода капитализации по норме отдачи является ограниченность периода поступления дохода. При таком подходе пересчет конечного числа будущих денежных потоков в настоящую стоимость выполняется при конкретном значении нормы отдачи, соответствующей риску инвестиций в данный тип недвижимости.

При оценке земли, зданий и сооружений, полностью оборудованных и функционирующих как самостоятельный бизнес (гостиницы, рестораны, бары, коммерческие спортивные и медицинские учреждения и т.п.), допускается определять стоимость недвижимости исходя из ее коммерческого потенциала с применением соответствующих методик.

Анализ информационных источников для оценки недвижимости

Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю. Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная.

Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости. Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния национальной экономики.

На макроэкономическом уровне исследуются:

Экономические показатели:

* темпы экономического роста;

* уровень инфляции;

* индекс деловой активности;

* инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зарубежных капиталовложений;

* уровень доходов населения и другие факторы.

2. Политические и социальные факторы:

* стабильность и прогнозируемость политической ситуации;

* доверие правительству;

* приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.

Основные источники внешней информации:

Программы Правительства и прогнозы.

Данные государственных организаций.

Исследования международных финансовых организаций.

Аналитические обзоры информационных агентств.

Электронные информационнопоисковые системы.

Периодическая экономическая печать.

После проведения анализа макроэкономической информации оценщику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требует сегментации рынка.

Основные сегменты рынка недвижимости:

* в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);

* в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недвижимости;

* в зависимости от способности приносить доход: рынок доходной и недоходной недвижимости;

* в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок продажи;

* первичный и вторичный рынок.

Для комплексного информационного обеспечения процесса оценки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать данные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:

1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.

2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земельной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобретения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.

3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:

* состояние и перспективы развития сегмента рынка;

* цены и условия осуществления сделки аренды (куплипродажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;

* уровень эксплуатационных затрат;

* среднерыночный уровень занятости недвижимости;

* уровень возможных прочих доходов;

4.Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:

* укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;

* сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;

* индексы цен в строительстве;

* удельные среднерыночные показатели стоимости строительства;

* стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, укрупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения;

* прочая информация.

Основные источники информации.

1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости; Укрупненные показатели стоимости строительства; Справочник оценщика: Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КОИНВЕСТ и другие).

2. Информация специалистов рынка недвижимости - риэлторов, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.

3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, конференциях, семинарах.

4. Интервью с собственником и управляющим объекта.

В разрезе внутренней информации можно выделить также несколько блоков: юридический, экономический, физический.

В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, договоры аренды и др.; в экономический - сведения о доходах и расходах, связанных с объектом оценки; в физический - размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топография и состояние участка, тип застройки и окружение, экология.



Заключение

В ходе прохождения производственной практики, я познакомилась с нормативно-правовыми основами оценки недвижимости в г. Саратове. В «Жилищном секторе» я также ознакомилась с процедурой оценки недвижимого имущества, а также познакомилась с оформлением сопроводительной документации по сделкам с недвижимостью. Изучила устав организации, принимала участие в роли наблюдателя в оценочных мероприятиях, присутствовала при заключении сделок купли-продажи. Данный опыт, возможно, буду использовать в профессиональной деятельности, если продолжу работать в сфере оценочных работ.



Библиографический список

Устав риэлтерской фирмы «Жилищный Сектор»

Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями и дополнениями)

Проект закона о риэлтерской деятельности

Интернет-ресурсы.



Приложение 1. Договор коммерческого найма



Приложение 2. Договор на оказание риэлтерских услуг



Приложение 3. Бланк договора купли-продажи



Приложение 4. Договор аренды нежилого помещения



Приложение 6. Декларация об объекте недвижимого имущества

Размещено на Allbest.ru

...