Определение стоимости объектов недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Содержание

Введение

1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

2. Проведение оценки объекта недвижимости на основе сравнительного подхода

2.1 Краткое описание объекта недвижимости

2.2 Поэтапная оценка объекта недвижимости

Заключение

Список литературы



Введение

Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.

Актуальность исследования определяется тем, что при совершении сделок с недвижимостью очень важна оценка ее стоимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог.

Одним из главных преимуществ при продаже квартиры является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить квартиру по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную недвижимость. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя существующие методики.

Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.

Цель - определение стоимости объекта недвижимости - 1-комнатной квартиры в г. Челябинске, ул. П. Калмыкова, на вторичном рынке жилья.

Задачи:

1) Изучить теоретические вопросы оценки недвижимости.

2) Провести оценку стоимости вышеуказанного объекта недвижимости при помощи стоимостного подхода.

Объект - оценка недвижимости.

Предмет - стоимостной подход к оценке недвижимости.

недвижимость стоимость оценка сравнительный



1. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Известно несколько десятков методов оценки недвижимости, используемых для различных объектов. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, таких как характер объекта, функции и цели оценки. Рекомендуется выбирать наибольшее количество используемых методов, чтобы при согласовании оценки получить наиболее точную стоимость.

Все методы группируются в три подхода к оценке недвижимости: сравнительный, доходный и затратный.

Рассмотрим более подробно сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на принципах:

- замещения;

- сбалансированности;- спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка - проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

- сроке экспозиции. Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке;

- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:

- находятся в родственных отношениях;

- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными

обязательствами;

- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;

- инвестиционной мотивации, которая определяется:

- аналогичными мотивами инвесторов;

- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

- степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов (см. рисунок 1).

Рисунок 1 Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Положительная поправка вносится, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

1. Поправка на условия финансирования.

2. Поправка на особые условия продаж.

3. Поправка на время продажи.

4. Поправка на местоположение.

5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.

2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности рынка.

6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.



2. Проведение оценки объекта недвижимости методом парных продаж сравнительным подходом

2.1 Краткое описание объекта недвижимости

Таблица 1 Краткое описание объекта недвижимости

Местонахождение объекта:	Город Челябинск, ул. Пети Калмыкова, д.22, кв. 31.
Тип объекта недвижимости	1-комнатная квартира общей площадью 43 кв.м
Цель оценки:	Определение рыночной стоимости для продажи
Оцениваемые права	Право полной собственности
Наилучшее и наиболее эффективное использование	Использование объекта в качестве жилого помещения, сдача в аренду в качестве жилого помещения
Дата оценки:	1 октября 2014 года, дата оценки совпадает с датой осмотра
Основание для проведения оценки	Договор №54 от 30.09.2014, заключенный между Заказчиком и Исполнителем

2.2 Поэтапная оценка объекта недвижимости

1 этап. Изучение рынка

Рынок вторичного жилья любого города - это основной индикатор рынка жилой недвижимости. Именно вторичный рынок наиболее близок к совершенному рынку, так как на нем существует значительное число продавцов и покупателей, независимых друг от друга. Регулярные наблюдения за данным рынком позволяют быть в курсе основных тенденций. Аналитические центры агентств недвижимости г. Челябинска проводят ежемесячные исследования вторичного рынка жилой недвижимости города, еженедельно актуализируя базу данных.

Во втором полугодии 2014 года активность на рынке жилой недвижимости г. Челябинска оставалась высокой. Спрос на квартиры в новых жилых комплексах и вторичном рынке жилья продолжал расти как со стороны инвесторов, так и со стороны покупателей. Популярность новостроек объясняется тем, что все большее количество потенциальных квартиросъемщиков стремится вложить деньги в современное качественное жилье, с хорошими видовыми характеристиками, транспортной доступностью и строительной отделкой. Кроме того, все большее число застройщиков предлагает инвестировать средства в строительство на его первоначальных этапах с небольшим дисконтом или в рассрочку. Конечно, подписывать такой договор можно только при уверенности в отличной деловой репутации застройщика и высоком качестве жилья.

Если же говорить о спросе и предложении на вторичном рынке купли-продажи недвижимости, то вторичный жилой рынок остается лидером потребительских пристрастий. Это объясняется, в целом, более низкой ценой предложения по сравнению с первичным рынком жилья. Хорошим стабилизирующим фактором стоимости квартир является и некоторое замедление темпов роста выдачи ипотечных займов, связанных, в первую очередь с небольшим повышением процентной ставки даже для заемщиков - участников «зарплатных проектов». Сегодня у покупателей недвижимости появляется выбор, что дает определенный шанс как для продавцов жилья, так и для покупателей.

По данным ряда агентств недвижимости г. Челябинска, несмотря на большое количество предложений на рынке новостроек и долевого строительства, спрос на вторичное жилье не снижается. Этот сектор недвижимости отличительно выделяется отсутствием гибкости. Однако, не смотря на это, больше всего сделок по объектам (продажа вторичного жилья в Челябинске/ покупка вторичного жилья) осуществляется именно на «вторичке». Стоимость вторичного жилья превышает стоимость новостроек, в переводе на цену 1 кв. м., что обусловлено многими факторами. Во-первых, недвижимость вторичное жилье, в отличие от новостроек, можно приобрести небольшого размера, при этом метраж можно подобрать исходя из имеющихся средств. Такие варианты приходятся «по карману» молодым семьям, при обмене, разъездах и прочее. Во-вторых, купить вторичное жилье в Челябинске можно быстро, и вам не придется долго ждать новоселья. В-третьих, вы приобретаете квартиру сразу с ремонтом, что для многих является весомым аргументом для покупки. И это еще одна из причин, почему цены на вторичное жилье на порядок выше, чем в новостройках.

2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

На дату оценки - 01.10.2014 г. имеется информация о ценах продажи трех объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому. Информация о характеристиках объектов приведена в таблице 2.

Таблица 2 Информация о характеристиках предлагаемых на продажу объектов-аналогов

Номер объекта сравнения	Объект оценки	1	2	3
Местоположение	ул. Пети Калмыкова	ул. Комарова	ул. Шоссе Металлургов	ул. Черкасская
Юридическое описание	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Цена предложения, продажи, руб.		1 800 000	1 600 000	2 500 000
Право собственности	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия финансирования	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Условия продажи	Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Дата предложения	Октябрь 2014 года	Октябрь 2014 года	Октябрь 2014 года	Сентябрь 2014 года
Строительные характеристики	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены кирпичные	Фундамент бетонный, стены панельные	Фундамент бетонный, стены кирпичные
Общая площадь, м2	43	44	42	54
Коммуникации	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые	Все необходимые
Этажность	3/5	5/5	5/5	4/9
Состояние	Хорошее, ремонт не требуется	Хорошее	Удовлетворительное, требуется косметический	Отличное состояние.
Удалённость от магистралей	20 м	50 м	60м	50 м
Использование	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение

3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки

Таблица 3 Корректировка цен продаж выбранных аналогов

Элемент сравнения	Ед. измер.	Объекты сравнения
		Оцениваемый объект	ул. Комарова	ул. Шоссе Металлургов	ул. Черкасская
Цена продажи (предложения)	Руб.		1 800 000	1 600 000	2 500 000
Площадь	Кв. м	43	44	42	54
Цена за единицу площади	руб./кв.м		40 909	38 095	46 296
Право собственности		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%	0	0	0	0
Сумма корректировки		0	0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	46 296
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	42 296
Условия продажи		Предложение	Предложение	Предложение	Предложение
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Скорректированная цена			40 909	38 095	42 296
Условия рынка (время продажи)		Октябрь 2014 года	Октябрь 2014 года	Октябрь 2014 года	Сентябрь 2014 года
Корректировка	%		0	0	5
Сумма корректировки			0	0	2907
Скорректированная цена			40 909	38 095	46 296
Местоположение в г. Челябинске		Металлурги-ческий р-н	Тракторозавод-ский р-н	Металлурги-ческий р-н	Металлурги-ческий р-н
Корректировка	%		0	-5	0
Сумма корректировки			0	-1273	0
Физические характеристики
Материал стен		кирпичные	кирпичные	панельные	кирпичные
Корректировка	%		0	-10	0
Сумма корректировки			0	-1273	0
Наличие коммуникаций		все необходимые	все необходимые	все необходимые	все необходимые
Корректировка	%		0	0	0
Сумма корректировки			0	0	0
Техническое состояние		Хорошее	Хорошее	Требуется косметический ремонт	Отличное
Корректировка	%		0	+5	0
Сумма корректировки			0	2173	0
Этажность		3/5	5/5	5/5	4/9
Корректировка	%		+3	0	0
Сумма корректировки			-1841	0	0
Удаленность от магистралей		20 м	50 м	60 м	50 м
Корректировка	%		0	+3	0
Сумма корректировки			0	1904	0
Скорректированная цена	Руб./кв. м		39 068	36 191	46 296
Средневзвешенная цена	Руб./кв. м	41 511	39 068	36 191	46 296
Стоимость	Руб.	1 785 000	1 718 992	1 520 022	2 500 000

4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов

По итогам расчетов, рыночная стоимость 1-комнатной квартиры в г. Челябинске, ул. П. Калмыкова, 22-31, рассчитанная на основе сравнительного подхода, равна 1 785 000 рублей.

Объяснение корректировок

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади квартир.

Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности, условия финансирования и условия продажи у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы, корректировка на эти элементы не выполнялись.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

Расчеты проведены для следующих условий:

- сопоставимые объекты относятся к одному сегменту рынка жилья и сделки с ними осуществляются на типичных для данного сегмента условиях;

- срок экспозиции равный;

- субъекты сделки независимы;

- инвестиционная мотивация аналогичной степенью износа зданий.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

1. Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.

2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.

3. Условия продажи и время продажи.

4. Местоположение.

5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок производится на основе логического анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение поправочных коэффициентов.



Заключение

Продажа квартиры будет эффективной в том случае, если заявленная цена будет соответствовать рыночной. Часто бывает, когда неверно сориентировавшись в рыночной ситуации, продавец завышает цену. Тогда объект может «зависнуть» на рынке на неопределенный срок. Или, наоборот, занижает - в этом случае финансовые потери очевидны.

Проведение процедуры по оценке недвижимости снимает эти риски.

Независимая официальная оценка жилой недвижимости требуется также и в случае разрешения имущественных споров, возникших между собственниками квартиры или дома.

Наглядным примером таких случаев может выступить раздел имущества между наследниками. В случае, когда новые собственники захотят поделить завещанную им жилплощадь без ее продажи (предположим, что один из наследников собирается в квартире проживать, а другой хотел бы получить денежную компенсацию), то без привлечения оценщика просто не обойтись.

Еще одним поводом для обращения к независимым оценщикам является составление брачного договора и страхование жилой недвижимости.

По всей вероятности, в ближайшее время, список обстоятельств, требующих независимой профессиональной оценки недвижимости, существенно увеличится.

В работе проведена оценка 1-комнатной квартиры площадью 43 м², (г. Челябинск, ул. П. Калмыкова) на рынке вторичного жилья. Квартира оценивается с целью продажи.

Обоснуем выбор метода и подхода к проведению оценки.

Процедура оценки вышеуказанной квартиры проведена с помощью сравнительного подхода к оценке недвижимости, величины поправок определены с помощью метода парных продаж.

Сравнительный подход основан на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых есть информация о ценах сделок с ними.

Положительные стороны сравнительного подхода:

- в итоговой стоимости отражено мнение типичных продавцов и покупателей;

- в цене продажи отражено изменение текущих финансовых условий и инфляции;

- статистически обоснован;

- внесены корректировки на отличия сравниваемых объектов;

- надежные результаты.

Отрицательные стороны сравнительного подхода:

- различия продаж;

- сложность сбора информации о практических ценах продаж;

- зависимость от активности рынка;

- зависимость от стабильности рынка;

- сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Корректировка итоговой стоимости оцениваемой недвижимости проведена с помощью метода парных продаж, который необходим для введения поправки к фактической цене оцениваемой квартиры.

В результате проведенной работы задачи решены, поставленная цель достигнута.



Список литературы

1. Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (в ред. Федерального закона от 27.07.2006 №157-ФЗ).

2. Методическое пособие по дисциплине «Экономическая оценка недвижимости». - Челябинск, 2009.

3. Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: «Экзамен», 2008.

4. Симионова Н.Е. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Ростов- на-Дону, 2010.

5. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. - СПб.: СПбГТУ, 2008.

6. Тепман Л. Н. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления / под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2009.

7. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М: Дело ЛТД, 2008.

8. Харрисон Генри С. Оценка недвижимости: Пер. с англ. - М.:РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994.

9. Щербаков А.И., Золотарев И.И., Щербакова Н.А. Основы экономики недвижимости: учебное пособие. - Новосибирск: НГАСУ, 2007.

10. http://domchel.ru/realty/

Размещено на Allbest.ru

...