Экономика недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки российской федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Сибирский государственный университет геосистем и технологий»

Контрольная работа

«Экономика недвижимости»

1. Права и обязанности оценщика

Оценщик имеет право:

· Применять самостоятельные методы проведения оценки в соответствии со стандартами оценки.

· Требовать от заказчика при проведении оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления оценки.

· Получать разъяснения и необходимые сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

· Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной. В случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает это в отчете.

· Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо других специалистов.

· Отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы.

Оценщик обязан:

· Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, а также принятых на его основе нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ.

· Сообщать заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

· Обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки.

недвижимость оценщик риэлтерский стоимость

· Предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, об уставе и кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессионального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете.

· Предоставлять по требованию заказчика документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

· Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ.

· Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет.

· В случаях, предусмотренных законодательством, предоставлять копии отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их законному требованию.

Независимость оценщика.

Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком, если он является учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес в объекте оценки, или состоит с указанными лицами в близком родстве или свойстве.

Не допускается вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно повлиять на достоверность результатов проведения оценки, в т.ч. ограничение круга вопросов, подлежащих выяснению или определению при проведении оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков.

Страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством РФ. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное решением суда, арбитражного или третейского суда.

2. Понятие риэлтерской деятельности

Под риэлтерской деятельностью понимается осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Услуги по оценке объектов недвижимости не являются риэлтерской деятельностью. Другими слова, риэлтерская деятельность - это выполняемая на постоянной основе деятельность по предоставлению для других лиц за плату или другое вознаграждение услуг по реализации общественно правовых договоров по недвижимости и правами на нее.

Соответственно, риэлтерские фирмы - это юридические лица, которые занимаются риэлтерской деятельностью, непосредственными работниками которых являются риэлтор.

Необходимо заметить, что российские риэлтерские фирмы занимаются не только посредническими услугами - они сами выступают активными субъектами рынка недвижимости: приобретая за свой счет недвижимое имущество и продавая его, сдавая принадлежащие им жилые и нежилые помещения, а также здания в аренду и производят различные операции с недвижимостью, также как и любое юридическое лицо.

3. Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости

В зависимости от цели проводимой оценки, количества учитываемых факторов, объема и достоверности информации оценщик рассчитывает различные виды стоимости, в соответствии Федеральным стандартом оценки № 1 п. 3 [47].

Стоимость является экономическим понятием, касающимся цены, относительно которой наиболее вероятно договорятся покупатели и продавцы доступных для приобретения товаров или услуг. Стоимость является не фактом, а расчетной величиной цены конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным толкованием стоимости. Экономическое понятие стоимости отражает взгляд рынка на выгоды, получаемые тем, кто является собственником данных товаров или пользуется данными услугами на дату оценки.

Определение рыночной стоимости приведено выше (п. 1.1 настоящего пособия). Согласно Федеральным стандартам № 2 п. 3 [47], под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение. У каждой из сторон имеются мотивы для совершения сделки, но ни одну из сторон не обязывают совершить сделку. Предполагается, что сделка по рыночной стоимости должна совершаться между сторонами, не связанными между собой какими-либо отношениями, и каждая из сторон действует независимо; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах. Как заинтересованный покупатель, так и заинтересованный продавец в достаточной степени информированы о характере, а также о состоянии рынка на дату оценки. Предполагается, что каждый из них, обладая этой информацией, действует в своих интересах, расчетливо в отношении состояния рынка на дату оценки, стремясь достичь наилучшей, с точки зрения его позиции в сделке. В ситуациях купли-продажи в условиях меняющихся цен, расчетливый покупатель или продавец действуют в соответствии с самой полной информацией о состоянии рынка, доступной на данный момент; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. Данная предпосылка означает, что имущество должно быть выставлено на рынок наиболее подходящим образом, чтобы обеспечить его реализацию по наилучшей из достижимых, по разумным соображениям, цене в соответствии с определением рыночной стоимости. Продолжительность выставления (экспозиции) может быть разной в зависимости от рыночных условий, но в любом случае она должна быть достаточной для того, чтобы актив привлек к себе внимание достаточного числа потенциальных покупателей. Период выставления предшествует дате оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны не было. Мерой рыночной стоимости является наиболее вероятная цена, которая, по разумным соображениям, может быть получена на дату оценки на рынке при соблюдении условий, содержащихся в определении рыночной стоимости. Эта цена - наилучшая из достижимых, по разумным соображениям, для продавца и наиболее выгодная из достижимых, по разумным соображениям, для покупателя. При определении этой цены, в частности, не учитываются цены, завышенные или заниженные в силу особых условий или обстоятельств сделки, таких, как нетипичная форма финансирования, продажа с получением имущества обратно в аренду, специальные компенсации или уступки, предоставляемые какой-либо из сторон, вовлеченных в данную сделку, или любой элемент специальной стоимости.

Предполагаемый покупатель совершает покупку, действуя в соответствии с реалиями и ожиданиями реального, а не гипотетического рынка, и не станет платить цену выше той, которую требует рынок на текущий момент времени. При этом стоимость приобретает отрицательную величину. Например, отрицательную рыночную стоимость могут иметь арендованное имущество, некоторые специализированные объекты имущества, устаревшие объекты недвижимости, снос которых обходится дороже стоимости земельного участка, некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения окружающей среды. (Отрицательная рыночная стоимость обычно возникает там, где активы типа недвижимости связаны с материальными, юридическими, финансовыми или контрактными обязательствами, присоединяемыми к юридическим интересам и генерирующими отрицательный реальный или гипотетический денежный поток, или требуют значительных работ по восстановлению нормального состояния окружающей среды, которые по затратам превысят стоимость имущества, когда работы будут выполнены. В результате действия этих факторов активы станут финансовыми обязательствами или будут иметь отрицательную стоимость.) Отрицательная рыночная стоимость может возникать в отношении прав аренды, когда подлежащая выплате арендная плата превышает рыночную стоимость аренды. Это может возникнуть потому, что в договоре аренды есть условия, обременительные для арендатора. Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта, определяемая, исходя из его доходности для конкретного лица при заданных целях использования. Согласно Федеральным стандартам, под инвестиционной стоимостью объекта оценки понимается стоимость имущества для конкретного инвестора или класса инвесторов при установленных инвестиционных целях. Это субъективное понятие соотносит конкретный объект имущества с конкретным инвестором, с группой инвесторов или организацией, имеющими определенные цели и/или критерии в отношении инвестирования. Инвестиционная стоимость объекта оценки может быть выше или ниже рыночной стоимости этого объекта оценки. Инвестиционная стоимость определяется оценщиком в случаях: если предполагается совершение сделки с объектом оценки в условиях наличия единственного контрагента; если объект оценки выступает в качестве вклада в инвестиционный проект; при обосновании или анализе инвестиционных проектов; при осуществлении мероприятий по реорганизации предприятия.

Список литературы

1. Лобанова Е.И. Оценка стоимости недвижимости: Практикум. - Новосибирск: СГГА, 2003.

2. http://studopedia.net/9_101535_prava-i-obyazannosti-otsenshchika.html

3. http://studopedia.ru/2_102286_lektsiya--ponyatie-rieltorskoy-deyatelnosti.html

4. Зимин А.И. Оценка имущества: вопросы и ответы: Учеб. пособие. - М., 2006.

Размещено на Allbest.ru