Анализ земельного участка и принцип наилучшего и наиболее эффективного использования

Эта последовательность продолжается до тех пор пока не будут внесены все поправки. Следует отметить, что при внесении процентных поправок соблюдение последовательности обязательно.

Как уже отмечалось, на отечественном рынке недвижимости в настоящее время нет единого набора корректировок для оценки объекта. Это объясняется индивидуальным характером каждого из оцениваемых объектов, что логично, во-первых, значительно затрудняет процесс оценки при рыночном подходе, во-вторых, индивидуально откорректированная стоимость объекта недвижимости не сможет участвовать в дальнейшем сравнительном анализе. Учитывая это, предлагается базовый набор корректировок (поправок) с учетом особенностей российского рынка недвижимости, хотя в зависимости от целей оценки эти корректировки могут дополняться (табл.2).

Таблица 2. Набор корректировок (поправок) для России

Поправки делают в процентном, и в долларовом соотношении.

Метод сравнения продаж требует базы данных по совершенным сделкам, включающим информацию об условиях и ценах сделок. Учитывая ситуацию, которая сложилась на отечественном рынке недвижимости, где повсеместно скрываются реальные цены сделок купли-продажи, аренды, предлагается информацию по сопоставимым продажам находить :

- в публичных записях;

- данных страховых компаний;

- информационных службах;

- периодических изданиях по недвижимости;

- данных брокеров по недвижимости;

- данных, предоставленных участниками сделок;

- архивах оценщиков.

Для анализа сделок необходимо выявить сегменты рынка, для которого эти объекты типичны. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Корректировки проводятся по выбранным единицам сравнения.

Часто для сравнения объектов недвижимости применяется отношение дохода к продажной цене. В этом случае единицей сравнения является валовой рентный мультипликатор либо общий коэффициент капитализации. Расчет стоимости объекта недвижимой собственности с использованием валового рентного мультипликатора осуществляется следующим способом:

- определяется годовая арендная ставка для данного объекта;

- рассчитывается оптимальный для данного сектора рынка валовой рентный мультипликатор исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов недвижимости;

- годовая арендная ставка для оцениваемого объекта умножается на оптимальный валовой рентный мультипликатор, рассчитанный на базе сопоставимых объектов.

Применение в практике валового рентного мультипликатора очень удобно, так как не производится корректировка цен на различия между сопоставимыми и оцениваемыми объектами. Подразумевается, что арендная ставка и учтет эти различия. Данный метод оценки объектов недвижимости благодаря своей простоте особенно удобен для практического применения в российских условиях, когда непросто найти достоверную рыночную информацию о сделках купли-продажи. Тем более, если такая собственность находится на балансе промышленных предприятий. Однако он считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемыми объектами.

Метод расчета стоимости объектов недвижимости с помощью общего коэффициента капитализации также относится к рыночному подходу. Он основан на прямой капитализации дохода, полученного от эксплуатации данного объекта. Прямая капитализация определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с потоками доходов оцениваемого объекта.

Основные методы, отражающие позиции рыночного подхода, можно представить в виде рисунка (рис. 1).

Рис. 1. Основные методы рыночного подхода

Характеристику и область применения основных методов рыночного подхода для наглядного восприятия целесообразно представить в виде таблицы (см. табл. 3).

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Однако следует помнить, что точность рыночного подхода зависит, во-первых, от объема рынка сопоставимых объектов недвижимости, а во-вторых, от качества собранной информации. Информация - фундаментальный инструмент рыночного подхода. В последние годы внимание оценщиков Запада привлекли методы изучения рыночных данных с помощью регрессивного анализа и других математических методов.

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Однако следует помнить, что точность рыночного подхода зависит, во-первых, от объема рынка сопоставимых объектов недвижимости, а во-вторых, от качества собранной информации. Информация - фундаментальный инструмент рыночного подхода. В последние годы внимание оценщиков Запада привлекли методы изучения рыночных данных с помощью регрессивного анализа и других математических методов.

Таблица 3. Характеристика основных методов рыночного подхода

После тщательного сбора, анализа, проверки и согласования рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Однако следует помнить, что точность рыночного подхода зависит, во-первых, от объема рынка сопоставимых объектов недвижимости, а во-вторых, от качества собранной информации. Информация - фундаментальный инструмент рыночного подхода. В последние годы внимание оценщиков Запада привлекли методы изучения рыночных данных с помощью регрессивного анализа и других математических методов.

Доходный подход

Доходный подход (income approach) связан с определением потока будущих доходов, получаемых от коммерческого использования объекта недвижимости. Другими словами, этот подход направлен на максимальное получение дохода и на то, как оценщик может анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости. Иначе: доходный подход представляет процесс определения настоящей стоимости будущих доходов, которые ожидаются от использования или возможной дальнейшей продажи недвижимости. Он учитывает степень риска получения дохода и абстрагируется от прошлых результатов деятельности данного бизнеса. Доходный подход оперативно учитывает рыночные факторы и опирается на принцип ожидания и замещения. Однако требует серьезных маркетинговых исследований.

Методы, основанные на доходном подходе, связаны с оценкой будущих доходов или иных благ от владения недвижимостью. В данном случае требуется разработать обоснованный прогноз будущих поступлений, рассчитать коэффициент капитализации (при использовании метода капитализации) или ставку дисконта (когда расчет стоимости осуществляется методом дисконтирования потоков наличности). Отсюда можно представить следующую схему основных методов, лежащих в основе доходного подхода (см. рис 2).

Рис. 2. Основные методы оценки доходного подхода

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней, нынешней) стоимости прав на будущий доход. Основными понятиями метода капитализации и метода дисконтированных денежных потоков являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации (R). При доходном подходе используются финансовые активы собственника:

- упрощенный баланс;

- отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Следовательно, доходный подход основывается на бухгалтерских данных. Однако не секрет, что плохое знание особенностей российского бухгалтерского учета может привести к серьезным ошибкам в анализе стоимости. Так как методы доходного подхода имеют западное происхождения, то следует учитывать особенности российского бухгалтерского учета. Основное различие между западным и российским бухгалтерским учетом состоит в том, что последний представляет собой налоговый, а не финансовый учет. Он не предназначен для четкого отражения финансового положения и результатов деятельности компании. Перечисленные особенности необходимо учитывать при применении методов доходного подхода. Оценка доходным подходом включает четыре уровня :

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравниваемых объектов. Такой показатель обычно называют оптимальной рыночной ставкой. На данном этапе необходимо учесть фазу развития рынка недвижимости. Как показывает опыт стран с развитым рынком, период между максимальным и минимальным спросом на объекты недвижимости в среднем равен пяти-шести годам.

Анализ доходов включает в анализ динамики рынка влияние конкуренции и инфляции, факторов ценообразования.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов). Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

Если оценивается новый объект, то велика вероятность его недогрузки в первые два года. В последующие годы объем недогрузки снижается, но процент потерь при сборе арендной платы все же остается.

3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек по его поддержанию в рабочем состоянии. Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и т. д.

4. Пересчет чистого дохода в текущую стоимость объекта осуществляется различными методами:

а) капитализации доходов (или методом прямой капитализации);

б) дисконтированных денежных потоков.

Определение стоимости объекта недвижимости возможно с помощью метода капитализации потока доходов, то есть. коэффициента капитализации

(R). Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Существует два вида коэффициентов капитализации: ставки капитализации и нормы прибыли. Ставки капитализации отражают взаимосвязь между ежегодным доходом, который приносит недвижимое имущество, и стоимостью этого имущества. Величина коэффициента капитализации может быть рассчитана:

а) кумулятивным методом на основе безрисковой ставки дохода с последующей корректировкой ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

б) методом прямой капитализации, который основывается на анализе рыночных данных о стоимости объекта недвижимости и чистых доходах, полученных от эксплуатации;

в) методом связанных инвестиций, который заключается в определении взвешенных ставок капитализации для земли и строения, стоящего на этой земле;

г) методом Эллвуда, который является модификацией метода связанных инвестиций заемного и собственного капитала.

Нормы прибыли представляют собой показатели доходности недвижимого имущества, учитывающие все преимущества (то есть потоки денежных средств), которые приносит это имущество на протяжении периода владения. Практическая ценность норм прибыли заключается в возможности их использования в качестве ставок дисконтирования при оценке стоимости методом дисконтирования потоков денежных средств и сопоставимых показателей при сравнении инвестиционных проектов с разными уровнями первоначальных капиталовложений и последующих доходов.

Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта доходной недвижимости представляет сумму средств, уплаченную за право получения известного (или прогнозируемого) дохода от объекта. Таким образом, на основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти существующую на рынке взаимосвязь между величиной дохода (то есть доходом, который способен приносить объект) и уплаченной за него ценой. Коэффициент выражает эту взаимосвязь, позволяет оценить стоимость объекта на основании дохода, который он приносит своему владельцу.

В качестве показателя дохода, как правило, используют чистый эксплуатационный доход, ожидаемый или фактически достигнутый. Однако данный метод не учитывает прогнозы инвестора и ожидание на рынке относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимого имущества.

Оценка стоимости объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость. Дисконтирование будущих доходов - это метод, используемый для доходной недвижимости как текущей стоимости ожидаемых в будущем преимуществ от владения объектом. Будущие преимущества от операций с недвижимым имуществом представляют собой периодические поступления в виде чистого эксплуатационного дохода на протяжении периода владения и реверсию, то есть выручку от продажи объекта по истечении периода владения. Ставка дисконта выбирается как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой доход от объекта недвижимости минус текущие операционные расходы и минус резерв на замещение, то есть поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Использование чистого операционного дохода позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости различных объектов собственности более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют различную стоимость, необходимо поток доходов, полученных в будущем, продисконтировать.

недвижимость рыночный стоимость рентный

Затратный подход

Затратный подход (coast approach) к оценке объекта недвижимости опирается на международные принципы учета и использует финансовые отчеты владельца недвижимости. Оценка объекта недвижимости при данном подходе определяется как сумма стоимости участка земли как свободного (если он находится в собственности предприятия) и стоимости улучшений с учетом накопленного износа.

Подход с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества, способного приносить доход. Как правило, затраты и рыночная стоимость тесно связаны у новых объектов недвижимости, однако, на наш взгляд, издержки являются эквивалентом рыночной стоимости далеко не всегда.

Следует отметить, что затратный подход приводит к наиболее убедительным результатам при достаточном обосновании стоимости земельного участка и наличии незначительного накопленного износа и улучшений. При оценке старых объектов необходима достоверная методика оценки накопленного износа.

Затратный подход базируется на двух основных методах: метод стоимости воспроизводства и метод замещения. Другими словами, один метод предусматривает замену здания подходящим субститутом, тогда как другой воспроизводство его точной копии.

В основу затратного подхода положен принцип замещения. Покупатели недвижимого имущества, независимо от того, будет ли в будущем оно приносить доход или нет, имеют тенденцию сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов с затратами на строительство новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Примером является долевое строительство, которое пользуется популярностью в нашей стране и, в частности, в крае. Потенциальный покупатель не желает платить за объект недвижимости больше, если можно построить объект с аналогичной полезностью, но меньшей стоимости. Однако в данном случае покупатель должен быть осведомлен о риске и неопределенности при строительстве нового объекта.

Технология оценки недвижимости при затратном подходе включает четыре стадии и, на наш взгляд, может быть представлена в виде алгоритма (рис.3).

Следует подчеркнуть, если объект находится в ветхом состоянии или улучшения не соответствуют наилучшему использованию земельного участка как свободного, то оценить накопленный износ достаточно трудно. Накопленным износом называется потеря имуществом стоимости в процентном выражении на дату оценки. Накопленный износ бывает устранимым (если расходы по устранению износа меньше последовавшего за этим увеличения стоимости имущества) и неустранимым (если расходы по устранению износа превышают последующее увеличение стоимости имущества). Каждый из видов износа оценивается отдельно, результаты складываются и вычитаются из стоимости воссоздания в первоначальном виде. Для оценки величины накопленного износа используются следующие методы:

а) непосредственного осмотра;

б) срока жизни;

в) прямых рыночных сравнений.

Правомерность использования затратного подхода ставится под сомнение, если общий накопленный износ превышает 50 %. Существует четыре основных метода определения рыночной стоимости при затратном подходе (см.рис.4).

Рис. 3. Алгоритм затратного подхода

Рис.4. Основные методы затратного подхода

В целом проблема выбора тех или иных методов оценки недвижимости при затратном подходе зависит от специфики этих объектов, характера решаемой задачи и соответствующих требований к оценке, характеристик доступной информации и ресурсов, которые могут быть использованы для оценки. Характеристика и область применения основных методов затратного подхода представлена в табл. 4.

Таблица 4. Характеристика основных методов затратного подхода