Рынок недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru

Размещено на http://www.allbest.ru

Вопрос 1

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т. к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т. д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Рынок недвижимости обладает особенностями:

1) низкой ликвидностью;

2) цикличным характером;

3) высокой степенью регулирующего государственного воздействия;

4) наличием стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастанием ее с течением времени;

5) высоким уровнем трансакционных издержек (чтобы осуществить рыночную трансакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт. Собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т. д.)

6) ограниченным числом продавцов и покупателей объектов недвижимости. Вследствие высокой рыночной стоимости на объекты недвижимости емкость рынка может быть чрезвычайно высокой.

7) характером потребительского спроса, Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности.



Вопрос 2

Регулирование рынка недвижимости -- это упорядочение деятельности на нем всех его участников и операций между ними со стороны организаций, уполномоченных обществом на эти действия.

Регулирование РН:

* охватывает различные виды недвижимости (жилые и нежилые помещения, земельные, лесные участки и другие объекты);

* охватывает всех участников рынка (продавцов, покупателей, арендаторов, арендодателей, профессиональных посредников и др.);

* охватывает все виды деятельности и все виды операций на нем (эмиссионные, посреднические, инвестиционные, залоговые, трастовые и т. п.);

* осуществляется органами или организациями, уполномоченными выполнять функции регулирования[1].

Вопрос 3

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру и дифференцируется по признакам:

1. На рынке недвижимости выделяют три сектора:

- развития (создания) недвижимости;

- оборота недвижимости;

- управления и эксплуатации недвижимости.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости - сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Первичный и вторичный рынки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга.

3. По видам сделок в рамках всего рынка недвижимости можно выделить:

- рынок купли_продажи;

- аренды;

- ипотеки;

- вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации:

- незавершенное строительство;

- новое;

- подлежащее реконструкции и т. д.

5. По форме собственности:

- частные объекты недвижимости;

- государственные и муниципальные объекты недвижимости.

6. По отраслям:

- промышленные объекты;

- сельскохозяйственные объекты;

- общественные здания и сооружения;

- рекреационные и т. д.

7. По функциональному назначению:

- жилая недвижимость;

- производственные здания;

- непроизводственные здания и помещения (офисы, склады и пр.);

- гостиницы;

- торговые помещения и помещения общественного питания и т. д.

8. По виду объектов недвижимости:

- земельный рынок;

- здания и сооружения;

- помещения;

- предприятия как имущественные комплексы;

- кондоминиумы;

- вещные права;

- многолетние насаждения.

Вопрос 4

I. Классификации жилой недвижимости США

Синглхаус -- дом в один или два этажа, перед ним аккуратно подстриженный газон, гараж на пару машин, задний дворик с деревьями (грецкий орех, апельсиновое дерево, персик, клен) и цветами, иногда с бассейном. Владелец этого дома -- хозяин земли, сам занимающийся стрижкой газонов, уборкой территории, поливкой сада.

Таунхаус -- городской дом; такие дома формируют квартал из нескольких десятков домов, примыкающих друг к другу; каждый дом имеет гараж на две машины спереди, между гаражом и домом -- небольшой дворик размером 2x4 м, где растет пара кустов роз, с другой стороны -- участок земли 2,5x5 м с небольшим садом-огородом. Помимо личной есть общественная часть: бассейн, джакузи, гриль, теннисный корт на 8--10 семей. Это может быть двухэтажный дом общей площадью до 120 м2, с оборудованной кухней, столовой, гостиной, на втором этаже -- две спальни со встроенными шкафами и ванной. Ворота управляются дистанционно. Отопление и кондиционирование осуществляются одной установкой.

Кондоминиум -- дом, стоимость проживания в котором, число комнат, ванн, наличие бассейна и сада зависят от его типа и качества. Обычно такие дома имеют подземный гараж, помещение, где установлены стиральные, сушильные машины, за пользование которыми надо вносить небольшую плату.

Мезонет - представляет собой дом, в котором расположены две квартиры с отдельными, разнесенными друг от друга входами. Он может выглядеть, как два отдельных дома, чаще двухэтажных, соединенных обратной стороной. В некоторых случаях, это ряд соединенных торцами домов, перед каждым входом имеется небольшой участок земли, достаточный для размещения цветника. Такой вид недвижимости еще может называться "ТАУНХАУСОМ". Общая площадь обычно составляет около 80 - 150 кв. м. К мезонету относится небольшой участок земли до 50 кв. м. Мезонет позволяет иметь отдельное жилое помещение с участком земли, по цене близкой к стоимости квартиры. Поэтому он пользуется заслуженной популярностью у жителей небольших городов.

Мобилхаус (дом на колесах) -- собственный дом, стоит на арендованной земле. Хозяин обеспечивает владельца дома фундаментом, коммуникациями (газ, электричество, телефон, канализация), общественным бассейном, площадками для игр. Плата за аренду такой земли порядка 200 долл.* в месяц, зато сам дом значительно дешевле. Такой дом обычно изготавливается в заводских условиях; он может быть одинарным и двойным шириной соответственно3 и 6 м. В доме есть ванна, туалет, кухня и спальни, число которых определяется числом блоков.

Роскошные виллы, особняки, возведенные на склонах гор; вход в дом на третьем или четвертом этаже; на крышах расположены гаражи и бассейны. Эти дома изготовляются по индивидуальным проектам.

Вопрос 5

рынок недвижимость глобализация

Основные направления воздействия глобализации на формирование и развитие мирового рынка недвижимости:

1. Значительно усилились взаимосвязи и взаимовлияния рынка недвижимости с другими рынками. Обрушение ипотечной пирамиды привело к тому, что кризис в жилищном секторе перерос в кредитный и вышел далеко за пределы США. Мировые рынки недвижимости погрузились в пучину кризиса, ипотечные банки разоряются, акции строительных компаний дешевеют, объемы строительства падают, экономики ведущих государств переживают период рецессии.

2. Рынки недвижимости открываются для транснациональных инвесторов, на рынки недвижимости приходят иностранные покупатели, затем иностранные частные инвесторы. Происходит быстрая трансляция опыта, менеджмента, стандартов, технологий с развитых рынков на развивающиеся.

3. Появилась особая категория мегаполисов -- глобальные города. Они являются как центрами распространения инноваций, так и кризисных явлений, финансовых и экономических угроз, а также социальных рисков.

4. Международная миграция усиливает социальную диспропорцию и социально-этническую дифференциацию, что сказывается на структуре спроса на жилье.

5. В архитектуре и строительстве начинает главенствовать идеология унификации: утрачивается культурная самобытность, города становятся похожими друг на друга (одни и те же архитекторы, инженеры, дизайнеры проектируют, строят, украшают здания и управляют ими на всех континентах).

6. В связи с изменением целевого назначения объектов недвижимости (от места проживания, размещения производства или коммерческой организации до объекта инвестиций и спекуляций) в мировой практике сложилась парадоксальная ситуация: с одной стороны, цены на объекты недвижимости выросли настолько, что многие жители планеты не в состоянии обеспечить себя и свои семьи достойным местом проживания; с другой стороны, по всему миру есть квартиры и дома, в которых никто не живет, они -- способ сохранить и преумножить капитал.

7. В условиях глобализации государственное регулирование способно не допустить спекулятивные и инвестиционные капиталы на рынок товаров первой необходимости, которым является жилая недвижимость, тем самым, реализовав право граждан на жилище, закрепленное в конституциях большинства государств мира. Рынки жилой недвижимости входят в новую фазу развития.

Вопрос 6

Анализ опыта зарубежных стран позволил выделить несколько примеров грамотного управления рынком недвижимости и успешного решения проблемы обеспеченности граждан доступным жильем в довольно короткие сроки. Показательна политика Китая: к 2006 г. цены на недвижимость были настолько высоки по причине ограниченности предложения, высокого спроса и большого количества спекулятивных сделок с недвижимостью, что основная часть граждан, нуждающихся в жилье, были не в состоянии приобрести собственное жилье. Сейчас в Китае один из самых высоких темпов возведения жилья (1 кв. м. на душу населения в год), довольно доступная, дифференцированная ипотека, сокращение спекулятивных сделок, а также использование иностранцами жилья в целях проживания.

Самым ярким примером эффективного государственного регулирования рынка недвижимости можно назвать проект массового строительства доступного жилья в послевоенной ФРГ, когда за несколько послевоенных лет Германия вышла на первое место по объему строительства на душу населения в Европе, в стране в 1,8 раза увеличилась доля населения, имеющего собственный дом.



Вопрос 7

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей (юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки).

Цель любой сделки ~ приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

- законность содержания:

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми -- сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными -- сделки недействительные с самого начала ее совершения:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

- сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;

- сделка юридическоголица выходит за пределы его правоспособности.



Вопрос 8

Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли_продажи объекта недвижимости

Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Потребительская стоимость(стоимость в использовании) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово_экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

Страховая стоимостьобъектов недвижимости представляет собой стоимость полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Первоначальная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на приобретение или создание на момент начала его использования.

Остаточная стоимость объекта недвижимости- стоимость объекта с учетом износа.

Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании -рыночная стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.

Вопрос 9

Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов:

Этап 1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости.Заказчик, цель - определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения:

- приобрести недвижимость в качестве инвестиций;

- продать объект, отдать в долг часть своих активов;

- получить кредит, заложить имущество и т. д.

Этап 2. План оценки. Включает в себя последовательные решения следующих задач:

а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, местном и сегментном уровне и, на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.

б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.

в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и в крайнем случае - два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.

Этап 3. Сбор и подтверждение информации. Собранные данные должны:

- быть достаточно свежими, т. е. конкретными;

- быть подтверждены личным осмотром объекта;

- быть сопоставимы с данными о сходных объектах, имеющихся на рынке;

- предусматривать возможность уточнения,

- соотноситься с профессиональным опытом оценщика.

Этап 4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости.

Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную стоимость земельного участка, как незастроенного.

Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ - это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин

Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:

1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);

2) определение стоимости замещения;

3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);

4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.

Вопрос 12

Анализ Федеральной целевой программы «Жилище» и нацпроекта «Доступное жилье» позволил выявить в них массу противоречий и недоработок.

1. Рамки и масштабы проекта не отвечают реальной потребности государства.

2. Недостаточно проработан вопрос инфраструктуры застраиваемых территорий.

3. Доступность ипотеки лишь для незначительного количества граждан.

4. Неадекватность оценки стоимости недвижимости.

5. Нет действующих механизмов обеспечения граждан социальным жильем.

6. В проекте полностью не предусмотрено обеспечение жильем малоимущих категорий граждан за счет бюджетных средств.

7. Слишком высокая стоимость жилья.

Итоги реализации национального жилищного проекта показывают, что необходима его существенная корректировка. Однако не в сторону уменьшения числа нуждающихся в жилье, а в сторону повышения объемов, качества строительства жилья и его доступности.

Вопрос 11

Оценка экономического потенциала России и ситуации, сложившейся на рынке недвижимости, позволяет сделать вывод, что у России есть все необходимые ресурсы и предпосылки для решения проблемы обеспечения граждан доступным жильем: огромная территория, сырье для производства стройматериалов (особенно древесины), возможности инновационного развития промышленности (химия, металлургия и т. п.), природные богатства и достаточное количество финансовых средств.

Комплекс мер по улучшению обеспеченности населения жильем в России:

1. Увеличение предложения на рынке жилья за счет применения новых технологий строительства, оптимизации процедуры получения разрешительной документации на строительство, совершенствования нормативной базы строительства, ликвидации монополии на рынке строительных материалов, обеспечения открытости и прозрачности строительного рынка, привлечения финансирования в жилищное строительство, наращивания мощностей строительных компаний;

2. Сокращение спекулятивных инвестиционных сделок с жилой недвижимостью посредством введения дифференцированного налога на имущество, увеличения фискальных платежей при покупке второго жилья, удорожания ипотеки на покупку второго жилья и т.п.;

3. Увеличение доходов населения страны путем обеспечения стабильного развития экономики и создания полноценного среднего класса;

4. Социальная защита малообеспеченных слоев населения. Для этого необходима доработка нацпроекта «Доступное жилье» на предмет:

- адекватной оценки масштабов проекта;

- создание фонда некоммерческого использования;

- организация строительства жилья по фиксированным ценам;

5. Развитие системы ипотечного кредитования и удешевление первичных ипотечных кредитов. Предпосылками для реализации данных мер являются:

- заинтересованность государства;

- эффективная законодательная база;

- использование доходов сырьевого сектора для развития национальной экономики.

Вопрос 13

Преимущества и недостатки выхода на международные рынки недвижимости

Основная причина инвестирования в объекты доходной недвижимости на международных рынках - стремление получать устойчивый поток доходов в виде арендной платы. Выход на международные рынки недвижимости позволяет добиться поставленной цели наилучшим образом в течение длительного периода времени, поскольку разные страны находятся в один период времени на различных этапах промышленного цикла и, следовательно, на различных этапах развития рынка недвижимости.

Преимущества инвестиций в недвижимость на международных рынках заключаются в том, что они за счет территориальной диверсификации обеспечивают:

- устойчивый долгосрочный рост стоимости недвижимости;

- устойчивый поток доходов, скорректированный на валютный риск;

- защиту от инфляции.

Кроме того, к преимуществам инвестирования в недвижимость на международных рынках относятся:

- различная ликвидность объектов доходной недвижимости;

- различия в структуре арендной платы (разные сроки и условия заключения договора аренды, сроки пересмотра арендной платы);

- различный уровень риска;

- различия в налогообложении операций с недвижимостью.

Недостатки инвестирования на международных рынках недвижимости включают:

- недостаточное знание местных особенностей;

- дополнительные политические риски;

- валютный риск.

Вопрос 14

Показаны три модели ипотечного кредитования в развитых станах.

Ключевым отличительным признаком сбалансированной автономной модели является сберегательно-ссудный принцип функционирования, при котором кредитные ресурсы не заимствуются на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируются за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды заемщик имеет только в том случае, если ранее он, согласно жилищно-сберегательному контракту, направлял в систему свои временно свободные денежные средства. Как правило, это 30 - 50% от требуемой суммы кредита.

Вторая модель - усеченно-открытая - в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. В рамках этой модели банки выдают физическим лицам ипотечные кредиты наравне со всеми прочими кредитами.

Закладные, полученные банками от клиентов по выданным ссудам в рамках такой модели, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых ресурсов.

Расширенно-открытая модель основана на выпуске ипотечных ценных бумаг, и основной приток кредитных ресурсов поступает со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой. Одноуровневая модель представляет собой механизм, при котором кредитор сам выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им кредитов.



Вопрос 15

Российский рынок недвижимости, несмотря на свою относительную молодость, как и любой другой рынок, в своем развитии подчиняется экономическим законам. Однако специфика нашей страны накладывает определенные особенности на его развитие.

Начальная ситуация на рынке жилой недвижимости в России - стадия его становления - характеризовалась следующими особенностями:

оценка жилой недвижимости производится на основе балансовой стоимости, цены на недвижимость в несколько раз ниже мировых;

значительное превышение спроса над предложением;

система регистрации сделок и корпоративные формы деятельности риелторов не развиты;

поведение продавцов и покупателей нерыночное, активность рынка низкая;

форма расчетов (рублевая или долларовая) не устоялась.

В конце этого периода произошел резкий рост цен на объекты жилой недвижимости в 7-8 раз

Функции РН

1) Установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений.

2) Регулирующая функция состоит в том, что рынок функционируя автономно, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к удовлетворению общественных интересов.

3) Коммерческая - состоит в получении прибыли на вложенный капитал.

4) Функция очищения позволяет освободить рынок от неэффективных собственников, предприятий и других объектов недвижимости.

5) Посредническая выражается в том, что рынок выступает в качестве посредника и места встречи покупателей и продавцов.

6) Информационная - уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения информации позволяет продавцам и покупателям принимать правильные решения.

7) Стимулирующая - выступает в форме экономического стимула в создании, использовании и эксплуатации недвижимого имущества.

8) Функция конкуренции поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления недвижимостью.

9) Инвестиционная: рыночная недвижимость - это способ перевода накоплений граждан из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал.

10) Социальная проявляется в росте трудовой активности граждан, стремящихся стать собственниками объектов недвижимости;

11) Перераспределяющая: в результате неоднократного перераспределения на рынке, недвижимое имущество, в конечном итоге, переходит к тем инвесторам, которые могут обеспечить его высокопроизводительное использование.

Вопрос 16

В настоящее время, европейские страны практически исчерпали свой высокий потенциал роста цен на недвижимость, поэтому инвесторы ищут новые высокодоходные вложения. А поскольку (с учетом рыночной цикличности) рынки многих азиатских стран находятся на нижних уровнях синусоиды и имеют серьезные предпосылки для роста, можно утверждать, что азиатский регион является очень интересным и перспективным для инвесторов. Однако, как известно, большая доходность влечет за собой, как правило, большие риски. Поэтому, выбирая страну для инвестиций, стоит взвесить все «за» и «против» и найти золотую середину.

Интенсивные темпы экономического развития, увеличение объема привлеченных иностранных инвестиций, рост городского населения, увеличение количества иностранных и местных компаний - все эти факторы способствуют развитию рынков недвижимости азиатских стран. Азиатские рынки очень привлекательны для инвесторов, но нужно учитывать, что непредсказуемость политической ситуации и изменений в законодательстве создают высокие риски для вложений.

В нашем кратком обзоре - информация о рынках недвижимости нескольких стран этого региона.

Вопрос 17

Как было сказано выше рынок ипотечного кредитования является частью более емкого финансового рынка страны. Развитие рынка ИЖК циклично, в большинстве случаев циклы отражают состояние финансового рынка, однако, как показала практика, возможна и обратная связь, когда рынок ипотеки становится катализатором смены циклов на национальном и глобальном финансовом рынках. Стадия 1 -- подъем. Снижение стоимости ипотечного кредита наблюдается при снижении стоимости ресурсов на финансовых рынках. Индикатором стоимости денег в системе являются ставки Центрального банка или Федеральной резервной системы (США). Стоимость кредита обратно пропорциональна его доступности и, соответственно, объемам кредитования населения. На волне снижения процентных ставок, значительно ускоряется уровень рефинансирования кредитов, выданных в другие стадии по более высоким ставкам. Что в свою очередь, ускоряет уровень досрочных погашений и снижает доходность пулов ипотечных кредитов, которые к тому времени могут служить обеспечением ценных бумаг (секьюритизированы). Тенденция снижения процентных ставок в значительной степени зависит от состояния национальной экономики. В течении данной стадии цикла увеличивается предложение на рынке ипотечных кредитов, значительно возрастает количество кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование, увеличивается конкуренция, оказывая все большее давление на стоимость ипотечных кредитов . Избыточность предложения по отношению к спросу позволяет определить рынок на данной стадии развития - рынком покупателя. В крайней точке стадии цикла достигается пик активности на рынке ИЖК (точка 1 на рисунке 1.2.).

В случае затягивания данной стадии на длительный срок, возможно исчерпание кредиторами кредитоспособных заемщиков и выдача кредитов недостаточно надежным клиентам (рынок sub-prime в США), что чревато снижением качества пулов ипотечных кредитов, которые служат обеспечением по ценным бумагам. Современный ипотечный кризис является наглядным примером последствий кредитования ненадежных заемщиков. Стадия 2 -- спад. Окончание периода низких процентных ставок, может быть вызвано как снижением количества качественных заемщиков, так и ростом стоимости денег в системе, вызванном изменениями макроэкономического характера. В течении второй стадии происходит планомерное поглощение дешевых ипотечных кредитов. Темп роста рынка снижается по сравнению со стадией 1, спрос стремится уравновесить предложение, кредитные организации корректируют стоимость займов. Продолжительность данной стадии цикла по времени зависит от зрелости рынка и стабильности макроэкономической обстановки. На примере современного рынка ипотечного кредитования в Российской Федерации можно было наблюдать очень резкое снижение активности на рынке ИЖК во втором полугодии 2008 г. Стадия 3 - депрессия. Стоимость кредитов достигает максимального значения, одновременно с достижением дна активности на рынке ИЖК (точка 3 на рисунке 1.2.). Высокие процентные ставки элиминируют стимул к рефинансированию кредитов, выданных ранее, как и стимул к досрочным погашениям в целом. Недостаток предложения со стороны кредитных организаций способствует снижению конкуренции и росту стоимости кредитов.

Смена цикла снижения активности ее ростом возможна при возникновении способствующей макроэкономической обстановки, а именно роста денежных доходов населения, снижения безработицы, снижения инфляции. Считается, что достижение дна является признаком скорого окончания спада и смены стадии цикла рынка . Недостаточность предложения по отношению к спросу позволяет определить состояние рынка - рынком продавца. При условии стабильности макроэкономической обстановки кредитные организации могут поддерживать устойчивую доходность ипотечного кредитования. В ином случае, доходность ипотечного портфеля может значительно снизиться в связи с ухудшением финансового состояния заемщиков и качества обслуживания долга соответственно. Негативное влияние подобных факторов на доходность ипотеки значительно более сильное нежели повышение уровня досрочных погашений при снижении стоимости кредитов в течении стадии подъема 1. Стадия 4 -- оживление.

При нормализации экономической обстановки в стране наблюдается оживление активности на рынке ипотечного кредитования, стоимость кредитования снижается, предложение кредитных организаций увеличивается. На рынке ценных бумаг происходит обновление заемных средств кредитных организаций, происходит появление новых участников рынка, развитие иных методов конкурентной борьбы, восстановление объема кредитования до предкризисного уровня. Как было сказано ранее, цикличность на рынке ИЖК в большей степени связана с циклами национальной экономики, которые в свою очередь имеют различные причины возникновения, включая важные научные открытия и изобретения, войны, также события в денежно-кредитной политике государства, например, снижение денежной массы для борьбы с инфляцией39. С практической точки зрения, кредитные организации, равно как и правительство могут и должны вырабатывать антициклические меры для сглаживания колебаний рынка ИЖК и поддержания его стабильности в периоды спада и депрессии. Для разработки наиболее эффективных антициклическихинструментов необходимо понимание основных мотивов поведения потребителей на рынке в те или иные периоды цикла. Основными проявлениями потребительской активности на рынке ипотечного кредитования являются спрос на вновь выдаваемые ипотечные кредиты, и рефинансирование существующих кредитов в периоды подъема цикла, а также уровень просроченных платежей на этапе обслуживания в периоды снижения цикла, особенно вызванные кризисным состоянием экономики. Деятельность кредитных организаций на этапе обслуживания, и в частности, меры, предпринимаемые для снижения долговой нагрузки и, соответственно, вероятности дефолта заемщиков в периоды кризиса национальной экономической системы, требуют отдельного пристального рассмотрения. В связи с недостаточностью проработки данного вопроса в современной экономической литературе, а также особой актуальностью в условиях текущего финансово-экономического кризиса, было принято решение посвятить ему отдельный раздел диссертационного исследования4 . Выводы Историческое развитие форм залога, служащего обеспечением исполнения обязательства, привело к появлению наиболее развитой формы -- «ипотеки». Которая, в свою очередь, прошла длительный путь эволюции от одноуровневой системы

Средневековья до двухуровневой системы, осуществляющей рефинансирование ипотечных кредитов на рынке ценных бумаг. В рамках системного анализа были установлены основные элементы системы ИЖК, их функции и взаимосвязь с внешней средой посредством рынка ипотечного кредитования. Взаимодействие с внешней средой определяет не только формирование, но и совершенствование системы ИЖК. Автором сформулированы основные задачи и функции рынка ИЖК, изучение которых является основополагающим условием правильного восприятия роли и места ипотечного кредитования в структуре современных социально-экономических отношений. Рассмотрены основные модели функционирования системы ИЖК, а также более детально - способы рефинансирования ипотечных кредитов в «расширенной открытой» модели, являющейся наиболее распространенной на современном этапе развития в странах ЕС и действующей в Российской Федерации. Определена цикличность развития рынка ипотечного кредитования с точки зрения изменения стоимости ипотечного кредита.

Размещено на Allbest.ru

...