Метод капитализации доходов
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации. Расчет ожидаемого чистого операционного дохода и коэффициента капитализации. Дисконтирование денежных потоков и их прогнозирование от реверсии. Особенности определения ставки дисконтирования.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | контрольная работа |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 15.04.2015 |
| Размер файла | 288,3 K |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
Размещено на http://www.allbest.ru/
Размещено на http://www.allbest.ru/
НОУ ВПО Дальневосточный институт международного бизнеса
Факультет «Экономика и международный бизнес»
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
По дисциплине: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»
На тему: «Метод капитализации доходов»
Хабаровск, 2014
План
- Введение
- 1. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации
- 1.1 Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
- 1.2 Расчет коэффициента капитализации
- 2. Капитализация дохода по норме отдачи
- 2.1 Дисконтирование денежных потоков
- 2.2 Прогнозирование денежных потоков от реверсии
- 2.3 Определение ставки дисконтирования
- 3. Практическое задание
- Заключение
- Список использованной литературы
Введение
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов применяется если:
* потоки доходов - стабильные положительные величины;
* потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод не следует использовать, если:
* потоки доходов нестабильны;
* объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
* нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Для анализа обоснованности финансирования инвестиций в недвижимость необходимо знать некоторые элементы финансовой математики и модели преобразования доходов от недвижимости в текущую стоимость, рассмотрению которых посвящена данная работа.
Большее внимание уделено разбору капитализации дохода по норме отдачи, так как применение этого метода предполагает наиболее подробный анализ потоков инвестиционного дохода: учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов.
1. Основные этапы процедуры оценки методом капитализации
1.1 Расчет ожидаемого чистого операционного дохода
Оценщик недвижимости работает со следующими уровнями дохода:
* ПВД (потенциальный валовой доход);
* ДВД (действительный валовой доход);
* ЧОД (чистый операционный доход);
* ДП (денежные поступления) после выплат процентов за кредит. Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно
получить от недвижимости, при 100%ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
Договор аренды - основной источник информации о приносящей доход недвижимости. Аренда - предоставление арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение и пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику данного имущества. Арендодателями могут быть лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Одним из основных нормативных документов, регламентирующих арендные отношения, является Гражданский кодекс РФ (гл. 34).
Оценщик в процессе работы опирается на следующие положения договора аренды:
* по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права пользования той частью земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, даже в том случае, когда земельный участок, на котором находятся арендованные здания или сооружения, продается другому лицу;
* если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок;
* передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или отмены прав третьих лиц на это имущество. При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). В противном случае арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор аренды здания или сооружения:
* заключается в письменной форме на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации;
* предусматривает согласованные сторонами условия и размеры арендной платы, без которых договор аренды считается незаключенным;
* если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, то он имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит;
* арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное использование, а также вносить его в качестве вклада в уставный капитал.
Величина арендной ставки, как правило, зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т.д.
Арендные ставки бывают:
* контрактными (определяемыми договором об аренде);
* рыночными (типичными для данного сегмента рынка в данном регионе).
Рыночная арендная ставка представляет собой ставку, преобладающую на рынке аналогичных объектов недвижимости, т.е. является наиболее вероятной величиной арендной платы, за которую типичный арендодатель согласился бы сдать, а типичный арендатор согласился бы взять это имущество в аренду, что представляет собой гипотетическую сделку. Рыночная арендная ставка используется при оценке полного права собственности, когда, по существу, недвижимостью владеет, распоряжается и пользуется сам владелец (каков был бы поток доходов, если бы недвижимость была бы сдана в аренду). Контрактная арендная ставка используется для оценки частичных имущественных прав арендодателя. В этом случае оценщику целесообразно проанализировать арендные соглашения с точки зрения условий их заключения. Все арендные договора делятся на три большие группы:
* с фиксированной арендной ставкой (используются в условиях экономической стабильности);
* с переменной арендной ставкой (пересмотр арендных ставок в течение срока договора производится, как правило, в условиях инфляции);
* с процентной ставкой (когда к фиксированной величине арендных платежей добавляется процент от дохода, получаемого арендатором в результате использования арендованного имущества).
Метод капитализации доходов целесообразно использовать в случае заключения договора с фиксированной арендной ставкой, в остальных случаях корректнее применять метод дисконтированных денежных потоков.
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.
Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель. Но это возможно только в условиях наличия значительной информационной базы по сопоставимым объектам. В отсутствии таковой для определения коэффициента недозагрузки (недоиспользования) оценщик прежде всего анализирует ретроспективную и текущую информацию по оцениваемому объекту, т.е. существующие арендные договора по срокам действия, частоту их пере заключения, величину периодов между окончанием действия одного арендного договора и заключением следующего (период, в течение которого единицы объекта недвижимости свободны) и на этой основе рассчитывает коэффициент недоиспользования (Кнд ) объекта недвижимости:
где Дп - доля единиц объекта недвижимости, по которым в течение года перезаключаются договора;
Тс - средний период, в течение которого единица объекта недвижимости свободна;
На - число арендных периодов в году.
Определение коэффициента недоиспользования осуществляется на базе ретроспективной и текущей информации, следовательно, для расчета предполагаемого ДВД, полученный коэффициент должен быть скорректирован с учетом возможной загрузки площадей в будущем, которая зависит от следующих факторов:
* общеэкономической ситуации;
* перспектив развития региона;
* стадии цикла рынка недвижимости;
* соотношения спроса и предложения на оцениваемом региональном сегменте рынка недвижимости.
Коэффициент загрузки зависит от различных типов недвижимости (отелей, магазинов, многоквартирных домов и т.д.). При эксплуатации объектов недвижимости желательно поддерживать коэффициент загрузки на высоком уровне, так как значительная часть операционных расходов является постоянной и не зависящей от уровня загрузки.
Оценщик делает поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с после дующим прогнозированием данной динамики на перспективу (в зависимости от перспектив развития конкретного сегмента рынка недвижимости в регионе):
Опираясь на ретроспективную и текущую информацию, оценщик может рассчитать коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей с последующей корректировкой для прогнозирования величины действительного валового дохода:
где Кндп - коэффициент недоиспользования и потерь при сборе арендных платежей;
Па - потери при сборе арендной платы;
П нд - потери от недоиспользования площадей;
ПВД - потенциальный валовой доход.
Помимо потерь от недоиспользования и при сборе арендных платежей необходимо учесть прочие доходы, которые можно увязать с нормальным использованием данного объекта недвижимости в целях обслуживания, в частности, арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.д.), и не включаемые в арендную плату.
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД - ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на:
* условно постоянные;
* условно переменные, или эксплуатационные;
* расходы на замещение, или резервы.
К условно постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг:
* налог на имущество;
* страховые взносы (платежи по страхованию имущества);
* заработная плата обслуживающего персонала (если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания) плюс налоги на нее.
К условно переменным расходам относятся расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг:
* коммунальные;
* на содержание территории;
* на текущие ремонтные работы;
* заработная плата обслуживающего персонала;
* налоги на заработную плату;
* расходы по обеспечению безопасности;
* расходы на управление (обычно принято определять величину расходов на управление в процентах от действительного валового дохода) и т.д.
Расходы, не учитываемые при оценке в целях налогообложения:
* экономическая и налоговая амортизация, которая рассматривается при расчетах доходным подходом как возмещение и считается частью ставки капитализации, а не эксплуатационным рас ходом;
* обслуживание кредита является расходами по финансированию, а не операционными расходами, т.е. финансирование не должно оказывать воздействие на стоимость недвижимости (при оценке предполагается типичное финансирование для данного вида не движимости, а влияние нетипичного финансирования должно быть исключено);
* подоходный налог тоже не является операционным расходом (это налог на личный доход, который может зависеть от факторов (форма владения, состав прав собственности, налоговый статус владельца), не связанных с оцениваемой недвижимостью);
* дополнительные капитальные сооружения обычно увеличивают доход, общую стоимость или продлевают экономический срок эксплуатации. Расходы, связанные с ними, нельзя относить к операционным;
* предпринимательские расходы владельца недвижимости, которые не приводят к увеличению дохода, получаемого от недвижимости, тоже не относятся к операционным.
К расходам на замещение относятся расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, покрытие пола, санитарно техническое оборудование, электроарматура). Предполагается, что денежные средства резервируются на счете (хотя большинство владельцев недвижимости в действительности этого не делают). Резерв на замещение рассчитывается оценщиком с учетом стоимости быстроизнашивающихся активов, продолжительности срока их полезной службы, а также! процентов, начисляемых на аккумулируемые на счете средства. Если не учесть резерва на замещение, то чистый операционный доход будет завышенным.
В случаях, когда недвижимость приобретается с привлечением заемных средств, оценщик в расчетах использует такой уровень доходов как денежные поступления до уплаты налогов.
Денежные поступления до уплаты налогов равны чистому операционному годовому доходу за вычетом ежегодных затрат по обслуживанию долга, т.е. отражают денежные поступления, которые владелец недвижимости ежегодно получает от ее эксплуатации.
1.2 Расчет коэффициента капитализации
Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
* с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
* метод рыночной выжимки;
* метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
* компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
* компенсацию за риск;
* компенсацию за низкую ликвидность;
* компенсацию за инвестиционный менеджмент;
* поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки дохода на капитал (ставка доходности инвестиций), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретным объектом недвижимости;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Д - снижение стоимости недвижимости (изнашиваемая часть активов).
Ставка дохода на капитал (R дох кап) строится чаще всего методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то бы ни было риска невозврата.
Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.
Требования к безрисковой ставке:
- доходность на наиболее ликвидные активы, для которых характерна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;
- доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.
Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как российскими, так и западными показателями по безрисковым операциям. Безрисковой ставкой по западной методике считается ставка доходности по долгосрочным (20 лет) правительственным облигациям на мировом рынке (США, Германия, Япония и т.д.). При использовании данной безрисковой ставки к ней необходимо прибавить премию за риск инвестирования в Россию (страновой риск). Такой расчет безрисковой ставки принят в современной практике оценки, но нарушает принцип доступности инвесторов к высоколиквидным активам, поскольку российские предприятия не могут серьезно рассматривать в качестве альтернативы вложение капитала в долгосрочные правительственные облигации мирового рынка. Данная безрисковая ставка активно использовалось в нашей стране на первых этапах становления оценки, так как этот период характеризовался некритичным тиражированием западного опыта без учета российской специфики. Сейчас в качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
Поправку на страновой риск, как правило, рассчитывают рейтинговые агентства. Но эта информация не всегда бывает доступна оценщикам. В этом случае оценщик экспертным путем может самостоятельно определить страновой риск для России по разработанным схемам, но степень субъективизма в расчетах существенно повышается.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30е годы XX века:
где R н - номинальная ставка;
R р - реальная ставка;
J инф - индекс инфляции (годовой темп инфляции).
Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов коэффициент капитализации и его составные части должны быть рассчитаны в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов - в реальном выражении.
Метод Ринга. Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
где n оставшийся срок экономической жизни, в годах; R дох кап ставка доходности инвестиций, %.
Пример. Условия инвестирования:
* срок 5 лет;
* R дох кап ставка доходности инвестиций 18%;
* Д 100%.
Решение. Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 38% (18% + 20%=38%).
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма воз врата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям
Пример. Условия инвестирования:
* срок 5 лет;
* доход на инвестиции 12%.
* Д 100%.
Решение. Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097
Метод Хоскольда. Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке
Пример. Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%ный доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение. Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала с учетом доли изнашиваемой части активов. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, то доля изнашиваемой части активов равна 0. Если известно снижение стоимости объекта недвижимости, то будем фонд возмещения строить именно на возмещение изнашиваемой доли активов. Если при вложении инвестиций в недвижимость инвестор рассчитывает на то, что в будущем ее цена возрастет, то появляется необходимость учета в ставке капитализации прироста стоимости капиталовложений.
Снижение стоимости недвижимости (Д), которое произойдет че рез п лет, учитывает в коэффициенте капитализации стоимость последующей перепродажи объекта недвижимости.
R кап = R дох кап + Д ? R норм возвр,
Д = 0, если стоимость объекта оценки не изменится,
Д = + доля, на которую планируется уменьшение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки уменьшится,
Д = - доля, на которую планируется увеличение стоимости объекта оценки, если стоимость объекта оценки увеличится.
Пример. Прогнозируется продажа объекта недвижимости через 5 лет за 50% его первоначальной цены. Ставка дохода на инвестиции составляет 12%.
Решение. По методу Ринга норма возврата капитала равна 20% (100% : 5 лет) * 1/2 = 10%. R кап = 0,1 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка доходности инвестиций) = 0,22 (22%).
По методу Инвуда норма возврата капитала определяется путем умножения фактора фонда возмещения на процент потери первоначальной цены недвижимости.
50%-ная потеря * 0,1574097 = 0,07887.
R кап = 0,07887 (норма возврата капитала) + 0,12 (ставка дохода на инвестиции) = 0,19887(19,87%).
Пример. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прогнозируется, что прирост цены по истечении 5 лет составит 40%.
Решение. В случае повышения стоимости инвестиционных средств выручка от продажи не только обеспечивает возврат всего вложенного капитала, но и приносит часть дохода, необходимого для получения 12%ной ставки дохода на инвестиции. Поэтому коэффициент капитализации должен быть уменьшен с учетом ожидаемого прироста ка питала. Рассчитаем отложенный доход: 0,4 * 0,1574 (фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%) = 0,063. Из ставки доходности инвестиций на капитал вычитается отложенный доход и, таким образом, определяется коэффициент капитализации.
2. Капитализация дохода по норме отдачи
2.1 Дисконтирование денежных потоков
При капитализации дохода по норме отдачи поток дохода рассматривается более подробно, чем при прямой капитализации, учитывается характер изменения денежных потоков, последовательно анализируются решения инвесторов, применяются более сложные расчетные модели.
Основные методы капитализации дохода по норме отдачи:
- метод дисконтирования денежных потоков, включающий подробный анализ потоков дохода для каждого года планирования;
- метод капитализации по расчетным моделям, заключающийся в капитализации дохода первого года с учетом тенденций его изменения.
Метод дисконтирования денежных потоков - оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. В этом случае стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения. При этих расчетах используется ставка дисконтирования - соответствующая ставка дохода на капитал, называемая нормой прибыли или нормой отдачи.
Денежный поток - движение денежных средств, которое возникает в результате использования имущества.
Метод позволяет учитывать текущую стоимость денежных потоков, которые могут произвольно изменяться и иметь различный уровень риска. Общая модель метода дисконтирования денежных потоков
,
где PV - текущая стоимость, n - число периодов; Jn- доход n периода; Y - ставка дисконтирования.
Сокращенно эту модель можно представить в следующем виде
Или
,
где PV - цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия); n - период владения; i - год прогнозного периода; FV (n, Y) - текущая стоимость единицы (четвертая функция сложного процента) для n периода при ставке дисконтирования Y.
То есть текущая стоимость недвижимости в соответствии с методом дисконтирования денежных потоков определяется как сумма текущих стоимостей доходов за каждый период владения и реверсии.
Реверсия - доход от продажи объекта в конце периода владения.
Ставка дисконтирования иначе называется нормой отдачи на инвестиции. Она характеризует эффективность капиталовложений, учитывает весь совокупный доход (доход на инвестиции и доход от изменения стоимости актива), приводит в соответствие по факторам времени и риска первоначальные инвестиции и реализуемый экономический эффект. Если анализируется чистый операционный доход от эксплуатации, то применяется ставка дисконтирования, учитывающая ставку дохода и ставку процента или ставки для земли и сооружений. Если анализируется доход, получаемый инвестором на собственный капитал, применяется ставка дохода на собственный капитал.
Потоки дохода прогнозируются на основании тщательного анализа текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его изменения. При этом предполагаемые расходы на реконструкцию или модернизацию должны вычитаться из потоков дохода соответствующего периода.
Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестиций с сопоставимым уровнем риска, т.е. анализируется альтернативная стоимость капитала. Этот метод требует учета и анализа показателей дохода и капитала за весь инвестиционный период.
Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3-5 лет.
Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:
- учитывает динамику рынка;
- применим в условиях нестабильного рынка;
- учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
- применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.
Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.
2.2 Прогнозирование денежных потоков от реверсии
Доходы, которые предполагается получить за пределами горизонта планирования, учитываются как поступления от перепродажи объекта (реверсии) в последнем году периода планирования.
Основные способы прогнозирования денежного потока от реверсии:
- назначение будущей цены продажи на основе предположений об изменении стоимости объекта за период владения, изменение за этот период состояния рынка недвижимости вообще и рынка подобных объектов в частности, перепродажа - капитализация дохода за год, следующий за годом окончания инвестиционного проекта:
,
где Vn - поступления от перепродажи объекта в n году; DATSFn - дисконтированный денежный поток после налогообложения в n году; Ro - общая ставка капитализации.
В случае снижения стоимости имущества необходимо учитывать возврат капитала. Если потоки дохода от объекта регулярно изменяются, необходимо применять корректирующий коэффициент для ставки капитализации.
2.3 Определение ставки дисконтирования
Метод дисконтирования денежных потоков основан на превращении в текущую стоимость будущих произвольно изменяющихся доходов от владения недвижимостью с использованием ставок дисконтирования, отражающих состояние и ожидания рынка.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, применяемая при пересчете стоимости денежных потоков на определенный момент времени. Выбор ставки дисконтирования основан на анализе доступных альтернативных вариантов инвестирования с сопоставимым уровнем риска (альтернативная стоимость капитала).
Рассмотрим некоторые методы определения ставки дисконтирования.
Метод суммирования. Метод основан на сопоставлении доходности и рисков доступных альтернативных инвестиций. Ставка дисконтирования рассчитывается в результате прибавления процентных составляющих (премий), отражающих дополнительные риски, присущие инвестиционному проекту, к ставке дохода на инвестиции, которые в сравнении с другими инвестиционными инструментами считаются безрисковыми.
Метод предполагает учет основных рисков, наиболее актуальных для инвестиций в недвижимость:
- риск ликвидности объекта инвестиционных вложений;
- риск инвестиционного менеджмента - вероятность того, что уровень инвестиционного управления может снизиться, а это приведет к уменьшению стоимости собственности;
- риск рынка недвижимости - вероятность того, что изменение соотношения спроса и предложения может повлиять на уровень доходов от объекта; капитализация дисконтирование ставка реверсия
- риск рынка капитала - вероятность того, что изменение нормы прибыли и нормы процента приведет к изменению стоимости недвижимости;
- риск инфляции - риск неожиданного изменения реальных доходов, степень этого риска для инвестиций в недвижимость невелика, так как при инфляции стоимость недвижимости и уровень арендных ставок имеют тенденцию к увеличению;
- финансовый риск - учитывается в случае использования заемного финансирования, отражает возможность негативного изменения финансового левереджа;
- законодательный риск - вероятность снижения стоимости недвижимости из-за возможного изменения законодательства;
- экологический риск - отражает вероятность снижения доходов от недвижимости из-за появления неблагоприятных экологических факторов.
Метод рыночного анализа. Метод основан на анализе рыночных данных, при наличии достаточной информации считается наиболее точным методом определения ставки дисконтирования, так как позволяет более точно учитывать мнение типичных продавцов и покупателей, риски, особенности местоположения, характеристики дохода.
Мнение и предпочтение инвесторов учитываются посредством опроса или анализа реальных сделок. Ставка дисконтирования определяется как ставка конечной отдачи для сопоставимых объектов. Для выявления ставки конечной отдачи используется понятие внутренней нормы прибыли IRR - ставка дисконтирования, при которой текущая стоимость всех денежных поступлений за время развития инвестиционного проекта равна текущей стоимости инвестиций.
Метод сравнения альтернативных инвестиций. В этом случае предполагается, что инвестиционные проекты с аналогичным уровнем риска должны иметь аналогичные ставки дисконтирования. Ставка дисконтирования проекта с аналогичной степенью риска называется альтернативной стоимостью капитала. Такую прибыль теряет инвестор, не вкладывая средства в проект с аналогичным риском.
В качестве объекта сравнения для инвестиций в недвижимость выбирают норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением, нормы прибыли по некоторым ценным бумагам. Степень риска для кредитора ниже, чем для инвестора собственного капитала, поэтому отдача инвестиций в недвижимость должна быть выше нормы процента по кредиту.
Метод инвестиционной группы (объединения инвестиций). Метод основан на определении доли заемного и доли собственного капитала в общем объеме инвестиций и требуемых ставок дохода на каждый из этих компонентов.
Ставка процента и ставка дохода соотносятся с долей заемных и собственных средств, вкладываемых в процессе финансирования инвестиционного проекта, общая ставка дисконтирования определяется с учетом финансовых составляющих как средневзвешенная величина:
,
где У0 - общая ставка дисконтирования; Ym - ставка дисконтирования для заемных средств; Уe - для собственных средств.
Метод применим, когда привлечение заемного капитала для инвестиций в недвижимость типично, известны среднерыночные условия кредитных соотношений и среднерыночные значения ставок отдачи на собственные средства инвесторов.
3. Практическое задание
Задача 1. Исходные данные:
10
50
150
500
Рис. 1. Денежные потоки
г, % = 1;
S,% = 11;
Rm-R = 8;
A0 = 80 млн. руб.
Решение:
Рассчитываем индивидуальную ставку дисконта (i) по формуле:
i = [г+S+Я(Rm-R)]: 100;
i = 0.2.
Определяем чистый денежный доход по формуле:
Pt = At/(1+i)t;
Рис. 2. Продисконтированные денежные потоки
Находим величину чистого денежного дохода от внедрения проекта (NPV) по формуле:
NPV = УPt;
NPV = 256,4 млн. руб.
Определяем инвестиционную стоимость специализированного предприятия, прогнозируемой на момент после окончания второго (с начала освоения проекта) года (PVocт) по формуле:
PVocт -=Аt/(1 + i)t-tnp;
PVocт = 33,3 млн. руб.
Определяем прибыль сверх той, что могла бы быть получена при вложении тех же средств и на тот же срок в государственные облигации при тех же финансовых условиях:
Рис. З. Денежные потоки акционера
Таким образом, прибыль от анализируемой операции будет равна чистой текущей стоимости проекта покупки и последующей продажи акций предприятия (NРVф), т.е. разнице между стоимостью продажи и стоимостью' приобретения акций.
Задача 2. Исходные данные:
10
50
150
500
Рис. 1. Денежные потоки
Соотношение собственного капитала с заемным (долгосрочными кредитами) в стартовых инвестициях: 0,5/0,4;
Размер кредита: 128 тыс. уч. ед.;
Годовой ссудный процент: 15%;
Средняя доходность ликвидных государственных облигаций в момент анализа: 10,5%;
Годовая инфляция: 9%;
Средняя номинальная доходность акций на фондовом рынке на момент анализа: 47% в год;
Доля инвестора в проекте: 50%.
Решение:
Найдем ставку дисконтирования по формуле:
iсв = dcк Ч i + dзк Ч iзк Ч (1-h);
iсв = 0,6
Определяем чистый денежный доход по формуле:
Pt = At/(1+i)t;
Рис. 2. Продисконтированные денежные потоки
Находим величину чистого денежного дохода от внедрения проекта (NPV) на третий год освоения проекта по формуле:
NPV = УPt;
NPV = 706,7 тыс. ден. ед.
Находим дисконтированную оценку стоимости собственного капитала предприятия к началу остаточного периода (PVocт):
PVocт = 4237,4 тыс. ден. ед.
Максимальная цена, которую венчурный инвестор может надеяться выручить за свою долю в данном предприятии, предлагая ее к продаже спустя три года после приобретения, будет равна половине дисконтированной оценки стоимости собственного капитала предприятия к началу остаточного периода, т.е. 2118,7 тыс. ден. ед.
Задача 3. Исходные данные:
Оценить долгосрочный бизнес, способный приносить следующие денежные потоки:
– в ближайшие. 10 месяцев с надежностью (по месяцам, в денежных единицах) - 70; 70; 80; 85; 90; 92; 100; 100; 100; 85.
– в дальнейшем (точно прогнозировать невозможно) - примерно по столько же, в течение неопределенно длительного времени.
Учитывающая риски бизнеса рекомендуемая ставка дисконта (получен согласно модели оценки капитальных активов) составляет 28% годовых.
Оценку произвести применительно к двум предположениям: I, бизнес удастся вести 10 месяцев (например, потому, что в течение этого времени он будет оставаться выгодным); II, что бизнес удастся осуществлять в течение неопределенно длительного периода времени (он будет оставаться выгодным неопределенно долго).
Решение:
Месячная ставка дисконта равна 28% : 12 = 2,3%.
Применительно к первому предположению (когда остаточный срок п полезной жизни бизнеса ограничен и равен 10 месяцам) оценка может быть произведена:
а) обычным способом суммирования текущих стоимостей переменных будущих денежных потоков ДПt по ставке дисконта г;
б) методом капитализации ограниченного во времени среднего ожидаемого денежного потока Aср.
Применительно ко второму предположению оценка рассматриваемого бизнеса осуществляется методом капитализации постоянного (на уровне среднего ожидаемого) денежного потока, получаемого в течение неопределенно длительного времени.
Использование стандартной в доходном подходе к оценке бизнеса формулы для определения его остаточной стоимости дает следующий результат:
= 70/(1+0.023)1 + 70/(1+0.023)2 + 80/(1+0.023)3 + 85/(1+0.023)4 + 90/(1+0.023)5 + 92/(1+0.023)6 + 100/(1+0.023)7 + 100/(1+0.023)8 + 100/(1+0.023)9 + 85/(1+0.023)10 = 764.7 ден. ед.
Капитализация постоянного дохода за 10 месяцев по модели Инвуда предполагает, что в качестве этого условно-постоянного дохода должен быть взят средний в месяц из ожидаемых по 10 ближайшим месяцам денежных потоков:
Аср= (70 + 70 + 80 + 85 + 90 + 92 + 100 + 100 + 100 + 85) / 10 = 87.2 ден. ед.
Согласно модели Инвуда в коэффициенте капитализации ограниченного во времени постоянного дохода и норма текущего дохода, и норма возврата капитала основываются на учитывающей риски бизнеса месячной ставке дисконта = 0,023. Капитализация постоянного дохода по модели Инвуда тождественна функции обычного аннуитета по единице в течение 10 периодов, помноженной на Аср единиц среднемесячного ожидаемого за 10 месяцев денежного потока):
= 87,2 * 10 = 872 ден. ед.
Оценка рассматриваемого бизнеса методом капитализации постоянного дохода (на уровне среднемесячного денежного потока Аcр = 87,2 ден. ед.), если принять, что этот доход можно получать неопределенно длительный период (гораздо больше 10 месяцев), окажется равной:
PV = 87,2 / (0,023 /((1 +0,023)10- 1) = 969.5 ден. ед.
Ответ:
1а) суммированием дисконтированных переменных денежных потоков за 10 месяцев: 764.7 (ден. ед.);
1б) капитализацией среднего (в размере 87,2 (ден. ед.)) денежного потока за 10 месяцев: 872 (ден. ед);
2) 969,5 (ден. ед.).
Заключение
В большинстве случаев самой большей из всех составляющих ставки капитализации является ставка дисконта. Поэтому ставку капитализации начинают определять с выявления нормы прибыли на свободные от риска ликвидные вложения капитала, не требующие больших затрат на инвестиционный менеджмент (например, вклад на банковский счет). Это минимальная ставка, которая компенсирует обесценивание денег с течением времени. Затем добавляют поправки на риск, ликвидность, инвестиционный менеджмент. Эти компоненты составляют ставку дисконта (ставку дохода и ставку процента).
Любой инвестор, помимо дохода на капитал, учитывает возврат вложенного капитала. Поэтому к ставке дисконта добавляется ставка возмещения.
Возврат капитала - возврат начальных инвестиций за счет дохода или перепродажи. Для учета возврата капитала применяется ставка возмещения.
Возмещение - сумма периодических доходов, которые необходимы для возврата капиталовложений в течение инвестиционного периода. Ежегодная ставка возмещения зависит от темпа изменения дохода от объекта, продолжительности его получения и дохода от будущей перепродажи объекта, если владение не является бессрочным.
Если ожидается равномерное поступление дохода при бессрочном владении и неизменность стоимости основного капитала, приносящего доход имущества, то не требуется учет фактора возмещения капиталовложения, и ставка капитализации будет равна ставке дисконта.
Помимо обесценивания денег, снижение стоимости имущества может происходить по двум основным причинам:
1) из-за изменения соотношения спроса и предложения на рынке, что, с одной стороны, увеличивает ставку риска, с другой стороны, ставку риска необходимо снизить, если предполагается рост стоимости недвижимости;
2) из-за накапливаемого имуществом износа, вследствие чего необходимо учитывать возмещение в ставке капитализации.
Если за рассматриваемый период происходит изменение стоимости объекта, то ставка капитализации определяется как сумма двух коэффициентов: ставки доходности и нормы возмещения основной суммы. Если возможно снижение стоимости капитала, инвестированного в недвижимость, часть капитала или вся сумма должна быть возмещена за счет текущего потока доходов.
Ставка возмещения, или норма окупаемости капиталовложений, применяется только к доле капиталовложений, которая будет израсходована в течение инвестиционного периода (для земельных участков не учитывается, так как земля не расходуется). Ставка возмещения необходима для определения суммы, которую требуется ежегодно получать для окупаемости капиталовложений в течение периода владения. Влияние инфляции отражается на ставке риска (составляющей ставки дисконта), на ставке возмещения отражается влияние износа недвижимости на цену продажи.
Выбор метода возмещения зависит от характера поступления дохода. Основные формы поступления потоков дохода:
1) равномерные периодические поступления доходов без ограничения сроков владения объектом;
2) равномерные периодические поступления доходов в течение ограниченного периода времени, после которого планируется перепродажа объекта;
3) уменьшающиеся периодические поступления доходов в течение периода времени, который ограничен окончанием срока аренды или полным обесцениванием объекта в связи с истечением срока службы;
4) увеличивающиеся потоки дохода в течение прогнозируемого периода;
5) единовременное получение потока дохода от будущей перепродажи объекта.
Наряду с вышеперечисленными формами поступления потоков доходов могут существовать их комбинации. Например, сочетание увеличивающихся или уменьшающихся потоков доходов с будущей перепродажей объекта.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки метода капитализации доходов состоят в том, что
* применение его затруднительно, когда отсутствует информация о рыночных сделках;
* метод не рекомендуется использовать, если объект не достроен, не вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
Список использованной литературы
1. Барташевич Н.И. Методические подходы к оценке стоимости организаций // Инновационное развитие экономики. 2014. № 1 (18). С. 22-25.
2. Бухарин Н.А., Дмитриев С.Ю. Определение рыночной стоимости пакета акций // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2010. № 5. С. 15-27.
3. Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова - СПб: ЭМ-НиТ, 2011 - 238 с.
4. Бычков А. О миноритарном акционере замолвите слово // ЭЖ-Юрист. 2014. №27. С.12.
5. Бусов В.И., Землянский О.А., Поляков А.П. Оценка стоимости предприятия (бизнеса), Издательство «Юрайт», 2012. - 432 с.
6. Карцев П.В., Аканов А.А. Обзор практики применения доходного подхода к оценке бизнеса // Вопросы оценки. 2012. № 2. С. 2-19.
7. Козырь Ю.В. Идентификация объектов оценки в процедурах оценки бизнеса // Вопросы оценки. 2011. № 3. С. 24-32.
8. Кэхилл Майкл. Инвестиционный анализ и оценка бизнеса (название в оригинале «The Financial Times Guide to Making the Right Investment Decisions»), М.: Дело и Сервис, 2012. - 432 с.
9. Локтионова Е.А. Особенности применения методов оценки рыночной стоимости акций по отношению к различным группам акций // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 1. С. 7.
10. Мочулаев В. Е. Расчет собственного оборотного капитала и учет его фактического значения при определении стоимости предприятия / В. Е. Мочулаев // Молодой ученый. -- 2013. -- №1. -- С. 165-169.
11. Салманов О.Н. Оценка стоимости отелей и ресторанов с помощью метода мультипликаторов // Сервис в России и за рубежом. 2012. Т. 30. № 3. С. 192-199.
12. Тюрин А.И. Стоимость компании и пути ее повышения // Актуальные направления научных исследований XXI века: теория и практика. 2013. № 2. С. 319-326.
Размещено на Allbest.ru
...Подобные документы
Рассмотрение основных методов оценки недвижимости с позиции доходного подхода - метода капитализации прибыли и метода дисконтирования денежных потоков. Прогнозирование величины доходов и расходов при эксплуатации объекта в течение прогнозного периода.
курсовая работа [171,8 K], добавлен 09.06.2011Понятие, значение ставки дисконтирования в методе дисконтирования денежного потока. Определение, расчет и применение ставки дисконта в рамках доходного подхода. Понятие ставки капитализации, особенности ее применения в методе капитализации доходов.
курсовая работа [39,6 K], добавлен 28.02.2010Особенности использования доходного подхода в оценке недвижимости. Принципы метода прямой капитализации. Этапы определения чистого дохода от использования объекта недвижимости. Методы расчета ставки капитализации, расчет стоимости недвижимости.
курсовая работа [29,1 K], добавлен 10.05.2010Сущность и экономическое содержание, особенности применения метода капитализации прибыли предприятия, основные этапы и шаги его реализации, оценка сильных и слабых сторон. Порядок расчета ставки капитализации и этапы проведения соответствующих расчетов.
контрольная работа [37,1 K], добавлен 27.11.2009Исследование особенностей учета риска, связанного с размещением инвестиций. Расчет ставок капитализации и дисконтирования методом кумулятивных построений. Анализ отраслевого, коммерческого, финансового, кредитного, селективного рисков и риска ликвидности.
презентация [87,0 K], добавлен 03.02.2016Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от него. Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков, его недостатки. Сущность метода капитализации прибыли.
курсовая работа [93,5 K], добавлен 13.04.2010Структура доходного подхода. Расчет коэффициента капитализации. Преимущества и недостатки метода капитализации. Расчет безрычажной бета. Метод кумулятивного построения ставки дисконта. Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.
курсовая работа [84,8 K], добавлен 16.09.2015Виды недвижимости в Республике Беларусь. Этапы затратного подхода к оценке недвижимости. Характеристики ставок капитализации и дисконтирования. Оценка стоимости офисного помещения методом сравнительной стоимости единицы имущества, расчет издержек.
курсовая работа [494,3 K], добавлен 03.03.2016Принципы, преимущества и недостатки доходного подхода при оценке недвижимости. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты, методы расчета ставки капитализации. Оценка с применением техники остатка. Методы расчёта ставки дисконтирования.
реферат [50,1 K], добавлен 17.03.2010Определение основных преимуществ и недостатков сравнительного подхода к оценке недвижимости. Сущность и основные этапы капитализации доходов в данной сфере. Расчет расходов по эксплуатации оцениваемого объекта, а также коэффициента его капитализации.
контрольная работа [39,8 K], добавлен 22.05.2014Метод дисконтирования денежных потоков. Сущность, основные принципы, лежащие в основе метода. Основные этапы оценки предприятия методом ДДП. Ретроспективный анализ и расчет величины денежного потока. Определение ставки дисконта.
дипломная работа [63,9 K], добавлен 18.05.2007Определение рыночной стоимости объекта. Этапы процедуры оценки доходным подходом. Метод прямой капитализации дохода. Способы возмещения инвестированного капитала. Метод дисконтированных денежных потоков. Факторы, обуславливающие рост цен на недвижимость.
курсовая работа [46,9 K], добавлен 06.05.2012Расчет денежных потоков предприятия за последние годы. Расчет ставки дисконтирования и стоимость предприятия. Расчет капитализации компаний-аналогов. Оценка стоимости предприятия имущественным и доходным подходом. Программа управления стоимостью компании.
контрольная работа [65,2 K], добавлен 08.10.2015Особенности рынка недвижимости. Понятие, принципы и цели оценки недвижимости. Технология оценки гостиницы как объекта коммерческой недвижимости, методы доходного и нормативно-доходного подхода. Процесс оценки гостиницы методом капитализации доходов.
курсовая работа [44,8 K], добавлен 07.02.2010Принципы оценки недвижимости методами: капитализации дохода, затратным, сравнения продаж. Основы финансовой математики. Определение стоимости земельного участка. Рыночные ставки капитализации для земли. Общая модель ипотечно-инвестиционного анализа.
контрольная работа [47,8 K], добавлен 15.04.2012Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки. Расчет ставки капитализации. Определение чистого операционного дохода с земельного участка. Расчет стоимости земельного участка.
курсовая работа [74,7 K], добавлен 22.01.2014Условия применения сравнительного подхода к оценке недвижимости. Этапы сравнительного подхода, его преимущества и недостатки. Информация, необходимая для применения затратного подхода. Виды капитализации дохода. Ставка капитализации и дисконтирования.
лекция [16,6 K], добавлен 08.02.2011Определение рыночной стоимости объекта недвижимости производственного назначения затратным методом, методами прямой капитализации дохода и дисконтирования денежных потоков. Физический износ элементов здания, основные данные для расчета стоимости.
контрольная работа [36,0 K], добавлен 14.01.2011Анализ рисков при оценке недвижимости, требования к ее проведению. Расчет стоимости доходным подходом. Определение нормы возврата капитала. Оценка недвижимости методом капитализации дохода. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации.
курсовая работа [377,2 K], добавлен 17.06.2012
