Основные субъекты рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской федерации

Федеральное государственное образовательное бюджетное учреждение высшего профессионального образования

«Владимирский государственный университет имени Александра Григорьевича и Николая Григорьевича Столетовых»

Институт Экономики и Менеджмента

Реферат

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Основные субъекты рынка недвижимости»

Работу выполнила: Иванова А.А.

Работу приняла: Шагал М.В.

Владимир 2015

Введение

С переходом экономики на рыночные отношения стал развиваться и рынок недвижимости как составная и существенная часть общего рынка.

На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, т.к. недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Недвижимость - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходиться более 50 % мирового богатства.

Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики.

В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости предприятий и объектов недвижимости (в том числе земельных участков), при купле и продаже имущества, получение кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущества, выделении доли участков предприятий, реорганизации, ликвидации, а также использовании прав наследования и судебного приговора. Сегодня рынок недвижимости начинает обретать цивилизованные формы, начинает формироваться его необходимая инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия; формирование новых продуктовых направлений.

Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

Основные субъекты рынка недвижимости

К субъектам рынка недвижимости относят: 1. продавцов (арендодателей) 2. покупателей (арендаторов) 3. квалифицированных участников рынка недвижимости Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью. Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов). Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников. К работающим на коммерческой основе, неинституциональным участникам, относят: предпринимателей, которыми могут быть физические или юридические лица, в том числе предприятия государственной собственности, обеспечивающие в соответствии с законом на рынке ту или иную коммерческую деятельность (регистрация, лицензирование деятельности); брокеров, оказывающих услуги покупателям и продавцам при свершении сделок купли-продажи недвижимости; оценщиков недвижимости, оказывающих РН услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам; банкиров (финансистов), занятых финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе и с ипотечным кредитованием; девелоперов, занятых созданием и развитием объекта недвижимости, и в т. ч. финансированием и организацией инвестиционного проекта, продажей объекта по частям, полностью или сдачей его в аренду (с привлечением уже перечисленных участников на правах соинвесторов и подрядчиков или самостоятельно); редевелоперов, которые занимаются преобразованием (при вторичной застройке) и развитием территорий; управляющих недвижимостью, которые занимаются технической эксплуатацией объекта и финансовым управлением; строителей и проектировщиков - работают на коммерческой основе; юристов, занимающихся на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций; страховщиков, осуществляющих страхование сделок, объектов, профессиональной ответственности; участников фондового рынка недвижимости, которые занимаются оборотом и созданием ценных бумаг, поддерживаемых недвижимостью (пул закладных при ипотеке, жилищные облигации); аналитиков, занятых подготовкой информации и исследованиями рынка; финансовых аналитиков, занимающихся соответственно анализом финансирования инвестиционных проектов; маркетологов, специалистов по рекламе и связям с общественностью, занимающихся продвижением на рынке услуг и объектов; информационно-аналитические издания и прочие средства массовой информации, специализирующиеся на купли- продажи недвижимости; ИТ - специалистов, обслуживающих рынок недвижимости; специалистов, проводящих тренинги для персонала компаний, занимающихся продажей недвижимости; прочих специалистов - сотрудников международных и национальных профессиональных объединений РН.

К представляющим интересы государства институциональным участникам, относят следующие организации: организации, регулирующие землепользование, землеустройство и градостроительное развитие; территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли и оформлением землеотвода; территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, занимающиеся согласованием и утверждением градостроительных планов поселений и территориальных застроек, выдачей и подписанием разрешений на строительство, созданием градостроительного кадастра; органы экспертизы проектной и градостроительной документации, занимающиеся согласованием и утверждением строительно-архитектурных проектов; органы, ведающие учетом строений и их инвентаризацией; органы пожарной, технической и прочей инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией или строительством зданий и сооружений; строителей, проектировщиков, специалистов по тех. эксплуатации, получающих финансирование из бюджета государства; нотариусов, находящихся на государственной службе; регистраторов и органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью и прав на их осуществление.

Ниже приводим список соответствий между видами деятельности на РН.

Риэлторы. Риэлторская деятельность - это посредничество в совершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых сделок), смысл которого состоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве стороны сделки через посредство уполномоченного лица (риэлторской фирмы).

Такой род деятельности может совершаться как на основе договора поручения (гл. 49 ГК РФ), так и на основе договора комиссии (гл. 51 ГК РФ). При этом посредник (поверенный или комиссионер), действуя от чужого (договор поручения) либо от собственного (договор комиссии) имени, но в обоих случаях в чужих интересах, в конечном итоге создает, изменяет или прекращает определенные права или обязанности для своего клиента (доверителя или комитента).

На сегодняшний день отсутствует нормативный акт, отдельно регламентирующий правовой статус риелторов. Риэлтерская деятельность - предпринимательская, т.е. самостоятельная, осуществляемая на свой риск и направленная на систематическое получение прибыли (ст. 2 ГК РФ). Это позволяет сделать вывод, что оказание разовой услуги по совершению сделки с недвижимостью не может быть признано риэлтерской деятельностью и, соответственно, не требует соблюдения требований, предъявляемых законодательством к лицам, занимающимся ею, в том числе и наличия специального разрешения - лицензии.

Что же представляет собой риэлтерская деятельность в правовом смысле?

Единственное нормативное закрепление содержалось в п. 2 Положения «О лицензировании риэлтерской деятельности», утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23 ноября 1996 г. N 1407[2]. Согласно этому документу под риэлтерской деятельностью понималась осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) деятельность по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Данное Постановление утратило силу в связи с принятием Постановления Правительства РФ от 08.05.2002 N 302 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых решений Правительства Российской Федерации по вопросам лицензирования отдельных видов деятельности»[3].

В Гражданском кодексе РФ такой термин не используется. Действующий сегодня Федеральный закон «О лицензировании отдельных видов деятельности» от 08.08.2001 N 128-ФЗ[4] не предусматривает лицензирования риэлтерской деятельности, что позволяет заниматься достаточно доходным делом фактически любым юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям под красивой звучной вывеской.

Таким образом, специальный нормативный акт, регулирующий риэлтерскую деятельность, отсутствует, а лицензии, висящие в красивых рамках на стенах офисов агентств недвижимости, просто вводят клиентов в заблуждение.

Свои правоотношения с клиентами риелторы оформляют, как правило, в виде агентского договора с минимизированной ответственностью, где предусматриваются следующие юридические конструкции:

· по сделке, совершенной агентом с третьими лицами от своего имени и за счет принципала (продавца), приобретает права и становится обязанным агент, хотя принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки;

· по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала, что не соответствует фактической действительности - риэлтерские фирмы никогда не выступают в качестве агента, как это понимается в ст. 1005 ГК РФ.

Основной практической деятельностью риэлтерских фирм является консультирование сторон по подготовке сделки и физическое сопровождение сторон собственно во время заключения сделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между сторонами.

Стороны вступают в правоотношения самостоятельно, и соответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риелторы остаются в стороне. Их нельзя привлечь к судебной ответственности в качестве третьей стороны.

Надо отметить, что персонал риэлтерских фирм составляют специалисты по оценке недвижимости, специалисты по сопровождению государственной регистрации. При этом, уровень подготовки этих специалистов зачастую очень низкий, что зачастую приводит к большим проблемам для клиентов. Сейчас риэлторами становятся все, кому не лень: воспитатели детских садов между сменами, пенсионеры, медсестры также между сменами. А есть еще категория «диких» риэлторов, которые вообще работают без всякой регистрации и даже не имеют офисов, но при этом, как ни странно их услуги пользуются спросом.

Не секрет, что на рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Цена сделки по купле-продаже недвижимости жилого назначения в зависимости от площади, этажа, планировки, района, иных условий может составлять несколько миллионов рублей. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Отсутствие жестких требований и контроля за риэлторами провоцирует появление на рынке недвижимости «фирм-однодневок», создаваемых для проведения нескольких или одной крупной операции.

На практике очень сложно бывает оценить компетентность риэлтерских фирм, лучшим вариантом будет обращение в те организации, которые давно и плодотворно работают в этой сфере.

Отсутствие федерального закона, регламентирующего риэлтерскую деятельность, повлекло вовлечение в эту сферу большого числа людей, которые не обладают достаточной квалификацией для этого рода деятельности. Это очень отрицательно сказывается на качестве функционирования рынка недвижимости и приводит к массе судебных споров. Так, зачастую для многих риэлторов не понятно отличие задатка от аванса, не понятен правовой режим общей собственности. Все это очень часто становится предметом сложных и длительных судебных разбирательств, в которых сам риэлтор никакого участия не принимает и никакой ответственности не несет. В связи с этим крайне необходимо наличие федерального закона о риэлтерской деятельности, наподобие закона об оценочной деятельности.

Девелопмент (development) в переводе с английского означает развитие. Он пришел на рынок российской недвижимости сравнительно недавно. Поэтому сначала приведу определение западных специалистов в этой области: «Девелопмент недвижимости является разносторонним бизнесом, охватывающим различные виды деятельности - от реконструкции и сдачи в аренду существующих зданий до покупки необработанной земли и продажи улучшенных земельных участков»[5]. Но этого определения будет явно недостаточно, чтобы в полном объеме дать ответ на вопрос: что же такое девелопмент? Поэтому еще несколько определений. Российский исследователь В.В. Кущенко дает следующее определение: «Девелопмент есть комплексная совокупность организационных, фактических и юридических действий в процессе профессиональной предпринимательской деятельности, направленных на создание и (или) изменение объектов недвижимости с целью получения прибыли от таких преобразований»[6]. На мой взгляд, девелопмент - это высокопрофессиональная предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, направленная на развитие проектов в сфере инвестиций и строительства, обеспечивающая качественное преобразование недвижимости и увеличение ее стоимости. Девелопмент - это глубоко специализированная деятельность по исследованию рынка, которая позволяет построить систему управления проектами по недвижимости, включающая создание новых объектов недвижимости. Следовательно, девелопмент - это разносторонняя деятельность, сложный и многообразный процесс, требующий высокопрофессионального подхода.

Предприниматель, занимающийся такой деятельностью, называется девелопер. Он инициирует, создает, организует, финансирует, координирует и контролирует полностью весь процесс девелопмента. Также девелопер из всех участников процесса несет наибольшую ответственность, ведь даже малейшая небрежность или неточность может привести к огромным убыткам. Однако в случае успеха гарантирована немалая прибыль.

Таким образом, конечная цель девелопмента - получение наибольшей прибыли от объекта недвижимости. Этого можно добиться с помощью различных видов деятельности: от реконструкции зданий до оптимизации процесса налогообложения. Как правило, девелопмент состоит из следующих частей: подбор команды участников проекта, исследование рынка недвижимости; финансирование, проектирование и строительство объекта недвижимости; управление полученным объектом; получение прибыли от его использования или от его продажи.

Традиционно сфера недвижимости делится в зависимости от типа объекта на пять основных составляющих, на пять основных частей. Это: девелопмент земли, девелопмент жилых зданий, девелопмент офисных зданий, девелопмент промышленных зданий, девелопмент зданий розничной торговли.

Важно различать девелопмент, осуществляемый за счет средств девелопера, от девелопмента, осуществляемого за счет средств инвестора. В первом случае девелопер создает и управляет недвижимостью, выступая как единоличный организатор проекта. Он занимается разработкой финансовой схемы строительства, а также проектирует и строит, сдает в аренду или продает недвижимость. Подобная деятельность требует колоссальных затрат, как финансовых, так и управленческих (от управления персоналом до управления зданием). Конечно, ни один, даже самый опытный, девелопер не может быть экспертом во всех этих областях, так что девелопер - это в первую очередь грамотный менеджер. Чтобы воплотить в жизнь проект, девелопер использует различные ресурсы: финансовые, материальные, кадровые; работает с массой различных специалистов: проектировщиками, архитекторами, инженерами, подрядчиками, строителями, арендаторами, покупателями, банкирами, инвесторами, юристами, должностными лицами и сотрудниками городской администрации. Речь идет не просто о приглашении сторонних специалистов, а о создании полноценной и работоспособной команды, от которой во многом будет зависеть эффективность работы, а значит, и конечный результат всего процесса девелопмента. Часто бывает, что реализация какого-либо проекта требует привлечения ресурсов извне. Поэтому девелоперы прибегают к различным кредитным инструментам: банковские кредиты, предоплата от будущих арендаторов, инвестиции от третьих лиц. Собственный же капитал, вложенный девелопером в проект, играет роль финансового фундамента. Первыми инвестируя в проект, девелоперы принимают на себя весь риск, поскольку неудача может привести к банкротству.

Все же девелопер не всегда действует на свой страх и риск, вкладывая свои средства и привлекая заемный капитал под свою ответственность. Часто девелопер является наемным лицом, работая за вознаграждение в качестве менеджера крупного проекта. Проект осуществляется на деньги инвестора, а девелопер лишь руководит данным проектом либо выступает представителем других владельцев или инвесторов. Как правило, выбор девелопера происходит посредством тендера. В этом случае риски невелики.

Также девелоперы управляют рисками. Они стремятся минимизировать риски до приемлемого уровня еще на ранних стадиях реализации проекта.

Теперь рассмотрим девелопмент как сложную комбинацию экономических средств и правовых механизмов, разделенную на четыре основные стадии.

Предпроектная стадия:

· Анализ рынка недвижимости.

· Выбор наиболее перспективного объекта недвижимости.

· Разработка стратегии проекта.

· Подбор персонала под проект.

· Инвестиционный анализ.

· Оформление необходимой документации, получение требуемых законом лицензий и разрешений.

· Привлечение кредитных и инвестиционных средств и поиск резервных источников финансирования.

Стадия проектирования:

· Разработка финансовой схемы и организация финансирования.

· Формирование архитектурно-инженерной группы.

· Руководство проектированием.

· Проведение тендера на строительные работы.

Первым этапом проектирования является разработка финансовой схемы и организация финансирования. Для этого необходимо открыть счета в кредитных организациях, заключить договоры кредитования, организовать обеспечение кредита и поступление денежных средств на счета девелопера.

После этого девелопер создает архитектурно-инженерную группу, которая совместно с командой строителей и других специалистов будет заниматься непосредственным созданием объекта недвижимости.

А проведение открытого тендера на строительные и инженерные работы позволяет найти самый выгодный вариант из предложенных и сформировать профессиональную команду, которая будет непосредственно воплощать проект в жизнь.

Стадия строительства:

· Координация и контроль за ведением строительных и инженерных работ.

· Контроль качества строительства и сметных расходов.

Девелопер обязан: координировать и контролировать ход работ, следить за поставками и качеством необходимых материалов, координировать и управлять строительными работами, осуществлять финансовый контроль за расходами, составлять сметы и промежуточные отчетные документы, вести договорную работу с подрядчиками и субподрядчиками.

После завершения стадии строительства необходимо произвести контрольный осмотр объекта, выявить и устранить возможные неполадки в работе инженерных и коммуникационных систем, при необходимости распорядиться о проведении дополнительных работ. И только после того как девелопер убедится в том, что объект выполнен качественно и может успешно функционировать, он может перейти к следующей стадии.

Стадия реализации:

· Привлечение брокеров и риелторов.

· Маркетинг и реклама, реализация площадей.

· Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

На стадии реализации объекта недвижимости и сдачи в аренду площадей могут быть привлечены брокерские организации и риелторские фирмы. Среди брокеров и риелторов также целесообразно провести тендер.

Если недвижимость сдается в аренду, девелопер продолжает следить за тем, как объект недвижимости работает, и продолжает развивать его. Например, максимально увеличивает полезную площадь или оптимизирует поток покупателей внутри здания. Необходимо отметить, что девелопер может оптимизировать порядок налогообложения недвижимости и таким образом уменьшить расходы по содержанию.

Девелопер решает различные проблемы, которые возникают в ходе эксплуатации недвижимости. Он должен контролировать не только функционирование жизнеобеспечивающих, инженерных и прочих систем, но и следить за финансовыми потоками, корректировать арендные цены, искать новых клиентов и, разумеется, готовить новые проекты.

Таким образом, девелопер совмещает обязанности инвестора, проектировщика, юриста, иногда и управляющего строительством и эксплуатацией объекта недвижимости.

Российский рынок девелопмента находится только на стадии становления и в целом значительно отличается от западного рынка. Российские девелоперы сегодня - это чаще всего не самостоятельные компании, а структурные подразделения сырьевых или финансовых холдингов, крупных строительных компаний.

Западные девелоперы не начинают проекты, пока не заключен хотя бы один договор с будущим арендатором недвижимости, иностранные компании чаще инвестируют в недвижимость заемные средства. В России же девелоперы, как правило, вкладывают в проекты собственные средства или средства аффилированных компаний.

На Западе рынок девелопмента имеет вековую историю развития, в России же девелопмент долгое время оставался и во многом остается придатком инвестиционной и строительной деятельности. Со временем крупные холдинги все же пришли к пониманию того, что для того, чтобы соответствовать мировым стандартам ведения девелоперского бизнеса, необходимо выделить его отдельно. Постепенно девелопмент приобретает качество самостоятельной услуги на российском рынке и выделяется как самостоятельный вид бизнеса на рынке недвижимости.

Итак, девелопмент - это особая предпринимательская деятельность, которая существует самостоятельно, как в рыночной экономике, так и в праве.

Экономически такая предпринимательская деятельность нацелена на повышение ценности объекта недвижимости вследствие произведенных изменений. Такие изменения делают объект востребованным на рынке, соответствующим запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента.

Девелопмент представляет собой систему правоотношений, связанную с регулированием архитектурно-строительной деятельности, проектированием, преобразованием, реконструкцией, перепрофилированием и прочими мероприятиями по повышению эффективности использования объектов недвижимости. Важно отметить, что нормы права, регулирующие девелопмент, представляют собой совокупность норм частного и публичного права.

Важнейший аспект публично-правового регулирования девелопмента связан с регистрацией вновь созданного объекта недвижимости и оформлением произведенных изменений. Еще хотелось бы отметить, что правоотношения, связанные градостроительством, архитектурой, оборотом земель, тоже отличаются повышенной ролью публично-правового регулирования. К примеру, Градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений, которые и должны учитываться в проекте девелопмента.

Частным правом урегулированы отношения между субъектами девелопмента. Гражданское право с помощью различных механизмов, в основном используя договор, дает возможность для саморегулирования имущественных отношений между субъектами девелопмента.

Несомненно, что девелопмент требует разностороннего системного подхода, так как регулируется нормами и частного, и публичного, и международного права. Нельзя говорить о преобладании какого-либо вида норм в правоотношениях, связанных с девелопментом. На разных этапах девелоперской деятельности соотношение частного и публичного права различно.

Нормы частного и публичного права успешно дополняют регулирование девелопмента. Хотя зачастую достаточно большое число правовых норм, регулирующих отношения, связанные с недвижимостью, приводит к противоречиям и создает правовые коллизии. Поэтому правоотношения, связанные с девелопментом, требуют глубокого, тщательного и комплексного изучения и анализа как в теории, так и на практике.

Нормативная база, регулирующая девелопмент, довольно обширна, это все нормативно-правовые акты, регулирующие отношения, связанные с недвижимостью. Все законодательство, связанное с девелопментом, условно можно разделить на четыре основные группы: законодательство, содержащее нормы частного права (ГК РФ), инвестиционное законодательство, законодательство, регулирующее строительство, архитектурную и проектировочную деятельность, и законодательство, регулирующее земельные правоотношения.

Основополагающими законодательными актам являются Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ и Земельный кодекс РФ. Помимо того, существует множество законов и подзаконных актов, регулирующих строительную, архитектурную, инвестиционную деятельность. Из наиболее важных нормативно-правовых актов хочу назвать: Градостроительный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный кодекс РФ и Федеральные законы от 27 декабря 2002 г. N 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 9 июля 1999 г. N 160-ФЗ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации».

И несомненно, отдельного внимания заслуживают нормы международного права. Основой для российского права в области международных отношений, связанных с недвижимостью, является нормы раздела VI части третьей ГК РФ. Затем следует упомянуть о международных соглашениях и договорах, например Конвенция СНГ «О защите прав инвестора» от 28 марта 1997 г., и наконец, Соглашение «О межгосударственной экспертизе проектов строительства, представляющих взаимный интерес государств - участников СНГ» и Стратегия развития отношений Российской Федерации с Европейским союзом на среднесрочную перспективу (2000 - 2010 годы), ратифицированные Российской Федерацией две очень важные Конвенции: Сеульская конвенция «Об учреждении Многостороннего агентства по гарантиям инвестиций» 1985 г. и Вашингтонская конвенция «О порядке разрешения инвестиционных споров» 1965 г.

Важно отметить, что с позиций права дать определение девелоперу, как профессиональному предпринимателю, занимающемуся особым видом деятельности, довольно непросто. Наиболее близкое определение - это застройщик, застройщик, организующий реализацию объекта недвижимости, продавая либо сдавая объект в аренду. Если девелопер выступает как наемный служащий и не вкладывает в объект собственных средств, такой вид девелопмента на Западе называется - fee development, что можно перевести как девелопмент за вознаграждение. Но зачастую девелоперская компания выполняет функции не только застройщика, но и инвестора либо соинвестора, и такой вид девелопмента называется speculative development, что буквально переводится как спекулятивный девелопмент, то есть девелопмент, рассчитанный на извлечение доходов. В зависимости от видов девелопмента довольно существенно меняются права и обязанности девелопера. Важно отметить, что на разных стадиях девелопмента девелопментская компания выполняет различные функции и операции, использует различные комбинации и схемы для своей деятельности. С позиции права девелопер является и застройщиком, и риелтором, и архитектором, и инвестором, и управляющим (если заключен договор доверительного управления имуществом).

Субъектами девелопмента в России, прежде всего в инвестиционной деятельности, могут выступать российские и иностранные физические и юридические лица, государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства и международные организации. В свою очередь, субъект инвестиционной деятельности может совмещать функции двух или более субъектов, к примеру, инвестор может одновременно выступать в роли заказчика.

Другими субъектами девелопмента в России являются физические и юридические лица, непосредственно выполняющие работы по созданию и эксплуатации объекта недвижимости, - подрядчики. Чаще всего подрядчиками выступают специализированные организации, осуществляющее проектирование, строительство, эксплуатацию. Российским законодательством установлено обязательное наличие лицензии для строительной деятельности и некоторых видов эксплуатационной деятельности, к примеру деятельности по эксплуатации электрических сетей.

Пожалуй, наличие лицензии для определенных видов деятельности - это единственное ограничение для участия в процессе девелопмента субъектов гражданского оборота. Практически любое физическое или юридическое лицо может стать субъектом российского девелопмента.

Девелопмент в России - это вид бизнеса, выделившийся в условиях становления рыночной экономики из смежных направлений предпринимательской деятельности в сферах недвижимости, инвестиций и строительства. Правовое регулирование девелопмента находится только на стадии становления. Даже терминология, используемая в работе, только формируется, о чем свидетельствуют как трудности в подборе верного определения для понятия «девелопмент», так и трудности в определении места девелопмента в правовом регулировании рынка недвижимости. В связи с этим хочу отметить, что девелопмент как отдельный вид предпринимательской деятельности просто не может не столкнуться с массой юридических проблем, которых я коснулся в своей работе. Однако, несмотря на все сложности, развитие правового регулирования и выделение девелопмента как обособленного вида предпринимательской деятельности просто необходимо для столь интенсивно развивающегося рынка недвижимости, как российский рынок.

Очень важное значение на рынке недвижимости играет орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Правовое положение органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество определяется Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Согласно указанному закону целью государственной регистрации является проверка законности сделки с объектом недвижимости.

Спектр других участников рынка недвижимости очень широк.

Так, оценщики осуществляют оценку стоимости недвижимости для различных целей. Они осуществляют свою деятельность в соответствии с Законом об оценочной деятельности.

Нотариусы осуществляют заверение сделок с недвижимым имуществом в соответствии с Основами законодательства о нотариате.

Согласно статье 163 ГК РФ нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 ГК РФ, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

· в случаях, указанных в законе;

· в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Для рыночных сделок с недвижимостью не предусмотрено обязательное её нотариальное заверение.

Участие юристов в рыночном обороте недвижимости обязательно, т.к., как видно из параграфа 1.3 данной работы система правового регулирования рынка недвижимости очень сложна. Поэтому для каждой конкретной сделки необходима юридическая экспертиза. Юристы, как правило, входят в состав риэлтерских фирм. Также это могут быть обычные юридические фирмы, правовое положение которых определяется ГК РФ и законом, регламентирующих правовой режим определенных юридических лиц. Также в сделках с недвижимостью на возмездной основе могут участвовать адвокаты, оказывая консультационные услуги по сделке в соответствии с Законом об адвокатской деятельности. Но при этом стоит отметить, что согласно статье 1 указного закона адвокатская деятельность не является предпринимательской.

Как уже отмечалось, деятельность на рынке недвижимости практически всегда требует привлечения значительных финансовых ресурсов. Такие ресурсы привлекаются за счет кредитов. Эту задачу выполняют различные кредитные учреждения, большинство которых составляют банки, правовой статус которых определяется Законом о банках и банковской деятельности.

Участниками рынка недвижимости являются также собственники недвижимости, которые отчуждают объект недвижимости или сдают его в аренду, покупатели объектов недвижимости, арендаторы и многие другие. Правовой статус этих лиц в большинстве определяется ГК РФ.Таким образом, спектр участников рынка недвижимости очень велик и ограничить его практически невозможно.

недвижимость рынок риэлтерский экономический

Заключение

Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, в том числе и в России, поскольку недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которого приходится более 50% мирового богатства.

Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. Тогда как, рынок недвижимости не может существовать, например, без рынка капитала, так как недвижимость не на что было бы строить, приобретать или арендовать и т.д.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала (инвестиций), так как средства, вложенные в недвижимость, защищены от инфляции. Купленный дом, квартира, земельный участок через некоторое время можно продать по более высокой цене или сдавать в аренду и иметь от этого дополнительный доход. Покупка предприятия приносит покупателю (инвестору) доход в результате работы предприятия. Спрос на недвижимость в России только зарождается, и с ростом доходов населения он будет увеличиваться. В частности, увеличению спроса на рынке жилья будет способствовать ипотечное кредитование, которое, надеюсь, в скором будущем наберет обороты и сделается более доступным для большинства населения. Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление и его необходимо изучать, используя отечественный и зарубежный опыт, совершенствовать и развивать.

Список литературы

1. Грязнова А.Г., Федотова М.А. «Оценка недвижимости: Для вузов» // М.: Финансы и статистика, 2014 г.

2. «Экономика и управление недвижимостью» Под общей редакцией П.Г. Грабового, М.: «АСВ», 2010 г.

3. «Оценка недвижимости» // Сергеев И.В. Организация и финансирование инвестиций. - М., 2010 г.

4. Балабанов И. Т. «Операции с недвижимостью в России». М., 2011г.

5. Волочков Н. Г. «Справочник по недвижимости» М., 2009 г.

Размещено на Allbest.ru