Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное учреждение высшего профессионального образования

Ковровская государственная технологическая академия имени В.А. Дегтярёва

Курсовая работа

на тему: Статистика рынка жилья России

Выполнил:

Левашов А.А.

г. Ковров 2013

Содержание

Введение

1. Особенности статистики рынка жилья

1.1 Организация и механизм функционирования жилищного рынка

1.2 Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости

2. Управление спросом на региональном рынке жилья

2.1 Анализ источников финансирования жилищного строительства

2.2 Система управления спросом на региональном рынке жилья

3. Проблемы и перспективы российского рынка жилья

4. Практическая часть.

4.1 Статистический анализ рынка жилья Владимирской области

4.2 Статистика рынка жилья в России

Заключение

Список литературы

Введение

Рынок жилищной недвижимости - сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя комплекс механизмов перераспределения объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг, основанных на сочетании интересов всех его участников и конкуренции эффективного землепользования. Жилищные услуги относятся к сфере текущего функционирования жилищного фонда и определяются набором, который может производить каждая жилая единица жилого фонда. Эксплуатация жилищного фонда является не только источником удовлетворения потребности человека в жилье, но и источником дохода для его владельцев. В конечном итоге для населения и экономических субъектов, действующих на рынке жилья, жилищный фонд представляет ценность не просто как таковой, а как объект, производящий доход.

Удовлетворение потребностей в жилище, улучшение жилищных условий населения является важнейшим элементом социальной политики, оказывающим влияние на демографическое и социально-экономическое развитие общества, состояние здоровья населения. Выбор конкретных целей, разработка механизма жилищной политики и контроль за ее реализацией невозможны без наличия информации, характеризующей фактическое положение и тенденции на рынке жилья[3, 16].

Актуальность выбранной темы в том, что рынок жилья является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.

Жилищная сфера представляет собой сложную систему создания, функционирования и замены жилищного фонда и включает в себя часть сферы производства (строительство, ремонт, реконструкция и модернизация, снос объектов жилищного фонда).

Основная составляющая рынка жилья - это жилищный фонд, под которым понимается совокупность жилых квартир и комнат со вспомогательными помещениями, находящихся как в жилых домах, так и в нежилых строениях, но имеющих жилые помещения (квартиры врачей при больницах, учителей при школах и т.п.).

В настоящее время в составе жилищного фонда не учитываются дачи, садовые дома, другие строения и помещения, предназначенные для сезонного или временного проживания, независимо от длительности проживания в них граждан.

Цель данной работы заключается в том, чтобы рассмотреть статистическую сторону анализа рынка жилья в РФ.

В данной работе рассматриваются следующие задачи:

1. Изучение особенностей статистики рынка жилья;

2. Провести практический анализ статистики рынка жилья.

1. Особенности статистики рынка жилья

1.1 Организация и механизм функционирования жилищного рынка

Состояние рынка жилья зависит от состояния таких переменных как спрос и предложение.

Рынок жилищной недвижимости локализован, так как его объекты недвижимы и связаны с землей. Все участки земли в пределах населенных пунктов дифференцированы. Данный рынок имеет свои, присущие только ему черты, обусловленные влиянием различных внешних и внутренних факторов. Жилищный фонд крайне неоднороден. Различаются характеристики собственно жилища, а также места, в котором оно расположено (наличие инфраструктуры, окружающая среда и другие элементы). Характеристики жилища определяют качество жилищного фонда.

Жилище - долговечный товар, следовательно, он нуждается в длительном содержании и уходе. Характер и качество этого содержания влияют на степень износа объектов жилищного фонда. Владелец жилья может контролировать длительность и степень износа жилья, тратя деньги на его содержание и восстановление, техническое обслуживание. Все эти особенности оказывают непосредственное влияние на процессы, протекающие в жилищной сфере, определяя характер спроса на жилье.

Спрос на объекты жилищного фонда представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести потребители, т.е. зависит от их количества и индивидуальных особенностей спроса, определяемых финансовыми возможностями, стоимостью жилища, стоимостью других товаров и услуг, доходностью, индивидуальными предпочтениями. Спрос на жилье обратно пропорционален ценам и прямо пропорционален уровню доходов и в краткосрочной перспективе достаточно эластичен по отношению к ценам.

Предложение жилья ограничивает функцию спроса. Оно представляет собой количество жилья, которое потребитель может приобрести на рынке при сложившемся уровне цен. Факторами, влияющими на предложение жилья, являются уровень валовых инвестиций в строительство, обслуживание жилищного фонда и скорость его амортизации (выбытия). Валовые инвестиции подразделяются на новое строительство, реконструкцию и ремонт существующего жилищного фонда. Чистые инвестиции представляют собой разницу между валовыми инвестициями в жилье и уровнем его потерь (амортизация, выбытие). На рынок жилья ежегодно поступает лишь небольшой объем нового жилья, а основу жилищного фонда составляет старое жилье, в котором проживает большинство населения, поэтому изменение цен на объекты жилищного фонда только в долгосрочной перспективе изменяют предложение жилья.

Увеличение затрат на техническое обслуживание, реконструкцию и модернизацию жилья приводит к повышению его стоимости. Рост цен на рынке жилья делает выгодными затраты на его содержание и новое строительство. При низких ценах жилье часто становится невыгодно содержать жилище, степень и скорость его износа увеличиваются. Чистые инвестиции отсутствуют, если уровень сложившихся цен на жилье равен стоимости затрат на строительство. Механизм функционирования жилищного рынка определяется зависимостью таких его основных параметров, как стоимость жилищных услуг (выражаемая через квартирную плату, плату за наем), цена, объемы строительства жилья и наличный жилищный фонд, сложившихся под воздействием факторов спроса и предложения[3, 126]. Формирование предложения жилья связано, прежде всего, с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимость), на котором определяются цены на жилье и объемы его производства. В то же время, предложение жилья диктуется потребностями населения в жилье и уровнем получаемых доходов от использования недвижимости её владельцами. Потребность населения в жилье определяется, в первую очередь, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем накопления его доходов. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, само является элементом жилищной сферы. Внешним фактором, влияющим на поведение системы, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики, доходы от жилищного фонда становятся для инвесторов менее привлекательными и наоборот. А поведение инвесторов влияют изменения государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет ведет к повышению цен на жилье, росту объемов строительства и жилищного фонда.

Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние жилищной сферы, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по долгосрочным кредитам на строительство приводят к повышению затрат на строительство и снижению его объемов при падении нормы прибыли. Увеличивает затраты на строительство и сокращает прибыльность проектов ужесточение местных правил зонирования строительства. На объемы строительства влияют так же факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства, в конечном итоге. Приводит к уменьшению предложения жилья, что выражается в увеличении цен на него.

Таким образом, различные внешние факторы могут вызывать изменения как отдельных, так и нескольких переменных системы элементов жилищной сферы одновременно. Следует отметить, что макроэкономические изменения вызывают смещение сразу ряда параметров.

1.2 Инструменты статистического наблюдения за рынком недвижимости

В ежегодной статистической отчетности, представляемой предприятиями жилищного хозяйства, содержится достаточно широкий спектр показателей, характеризующих жилую и общую площадь жилищного фонда, его движение и состав по формам собственности, благоустройство.

Согласно принятой в настоящее время методологии к жилой относится площадь жилых комнат (в том числе временно пустующих) в квартирах, домах, других помещениях; площадь спальных и столовых комнат, комнат для отдыха и внеклассных занятий в интернатах, детских домах и общежитиях учебных заведений, в домах инвалидов; жилых комнат в нежилых строениях и помещениях (школах, больницах и т.п.). Не включаются в жилую площадь жилые помещения, хотя и предназначенные для жилья, но используемые для других целей (под магазины, офисы, детские учреждения и т.п.). Общая площадь включает не только жилую, но и площадь вспомогательных помещений, таких как кухни, коридоры, ванные комнаты (души), санузлы, кладовые и гардеробные комнаты, встроенные шкафы в общежитиях, а также комнаты культурно-бытового назначения и медицинского обслуживания[3, 76].

Кроме размеров жилой и общей площади текущая отчетность о жилом фонде содержит сведения о численности постоянно проживающего в нем населения, числе квартир и количестве проживающих в них лиц, в том числе в коммунальных квартирах. Достаточно широко представлены данные о благоустройстве жилищного фонда, наличии водопровода, центрального отопления, канализации, ванны (душа), газа, горячего водоснабжения, напольных электрических плит, телефона, а также о численности лиц, имеющих перечисленные бытовые удобства.

Кроме того, в отчетности имеется информация об общей сумме доходов предприятий жилищного хозяйства, в том числе о той части доходов, которая формируется за счет квартирной платы, дотационных поступлений из бюджета и от сдачи жилищ в аренду.

Эти сведения приобретают особую актуальность в условиях новой жилищной политики, целью которой является перевод жилищного хозяйства на самофинансирование и повышение роли владельцев и нанимателей жилья в его содержании путем покрытия расходов по эксплуатации, обновлению, капитальному ремонту жилищ за счет личных доходов граждан.

Значительное место в текущей жилищной статистике отводится сведениям о движении жилищного фонда, которые представлены в соответствующем разделе упомянутой выше формы показателями увеличения общей площади, в том числе за счет нового строительства; выбытия жилищного фонда из-за его ветхости и аварийности, стихийных бедствий, в связи с отводом земель под новое строительство, реконструкцию и т.д. жилищный рынок недвижимость финансирование

Данные о состоянии жилищного фонда необходимы для оценки текущей степени пригодности помещений для проживания, его износа, выявления тенденций в области качества нового жилищного строительства.

Для качественных характеристик жилищного фонда используются также данные о капитальном ремонте (общая площадь капитально отремонтированных жилых домов) и затратах на его проведение, о размерах площади аварийных домов и численности лиц, проживающих на этой площади.

Очень важной информацией о рынке жилья являются сведения о том, кто является собственником жилищ. В настоящее время весь жилищный фонд распределяется по четырем основным формам собственности, а именно:

муниципальный - жилые дома, принадлежащие местным органам власти;

ведомственный - жилые дома, принадлежащие предприятиям и учреждениям, колхозам и другим кооперативным организациям и объединениям, иным общественным организациям

фонд жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

частный (индивидуальный) жилищный фонд, находящийся в личной собственности граждан[3, 96].

Движение жилищного фонда по формам собственности является важным показателем функционирования рынка жилья. Доля жилищного фонда, принадлежавшего гражданам на правах частной собственности в Российской Федерации, увеличилась в 2010 г. по сравнению с 1991 г. более чем в 2 раза и составила более 1,6 млрд. кв. м общей площади .

Формирование рыночных отношений в жилищной сфере в Российской Федерации и других странах СНГ начиналось с приватизации жилищ, которые передавались на добровольной основе в собственность населения либо безвозмездно, либо с частичной оплатой их стоимости. При этом рыночная оценка передаваемого населению жилья не производилась, а сложившееся распределение жилой площади между отдельными группами населения не подвергалось ревизии.

Это оказало влияние на круг показателей, который был установлен для статистического наблюдения за ходом приватизации, а именно:

число и общая площадь приватизированных жилых помещений, в том числе квартир и комнат в коммунальных квартирах;

число и общая площадь впервые проданных в рамках приватизации жилых помещений населению, негосударственным организациям, иностранным лицам и организациям;

стоимость проданных жилых помещений;

число и общая площадь деприватизированных жилых помещений.

Источником данной информации являются организации и учреждения, осуществляющие передачу жилья в собственность граждан, а также организации (агентства), оформляющие по договорам документы на такую передачу. жилищный рынок статистический региональный

Приватизация и предоставление населению права распоряжаться собственностью на жилище положили начало развитию полномасштабных рыночных отношений в жилищной сфере: купли-продажи жилья, расширению арендных отношений, использованию свободных жилищ для получения дохода, постепенному отказу от трансфертов (дотаций) на содержание жилья и возмещению соответствующих затрат за счет средств населения. В целом за годы массовой приватизации в России населению было передано около 16 млн. квартир общей площадью свыше 750 млн. кв. м.

По мере развития рынка жилья совершенствуется действующее законодательство и создаются соответствующая нормативная база и организационные структуры, в том числе оказывающие посреднические (риэлтерские) услуги физическим и юридическим лицам в части операций на рынке жилья.

Отрабатывается механизм целевого и ипотечного кредитования жилищного строительства, в том числе на базе использования жилищных сертификатов, специальных субсидий для малообеспеченных групп населения и т.д.

Все эти процессы, происходящие на рынке жилья, требуют внесения изменений в соответствующую информационную базу и методы статистического наблюдения. Вместе с тем по мере развития рыночных отношений в жилищной сфере рынок жилья становится частью общего рынка недвижимости, наблюдение за которым не входит в задачи социальной статистики[1, 206].

Основной целью социальной статистики в этой области является наблюдение за решением жилищной проблемы (в том числе изменениями в жилищных условиях населения), за процессами на рынке жилья, оказывающими влияние на деятельность отраслей жилищно-коммунального хозяйства. При этом в круг проблем, подлежащих наблюдению, входит изучение факторов решения жилищной проблемы в сопоставлении с другими характеристиками, например, уровнем материальной обеспеченности, стоимостью покупки жилищ и доходами населения, расходами на оплату жилищно-коммунальных услуг и т.д.

2. Управление спросом на региональном рынке жилья

2.1 Анализ источников финансирования жилищного строительства

В основу концептуальных положений развития жилищного строительства во Владимирской области положены результаты опроса экспертов и социологические исследования. В разных аспектах задавались вопросы по основным проблемам и перспективам развития этого сектора экономики. На рисунке 1 приведено ранжирование экспертами по 3-балльной системе значимости проблем развития жилищного строительства. Преобладающими являются доступность ипотечного кредитования (2,7) и снижение стоимости жилья (2,6). Недоступность жилья для большей части населения эксперты связывают с низким уровнем доходов (86,7%), высокими ценой жилья (76,7%) и процентными ставками банков (60,0%).

Рисунок 1- ранжирование экспертами по 3-балльной системе значимости проблем развития жилищного строительства

Проблема стоимости жилья наиболее острая в Владимирской обл. Это подтвердили и сравнения с другими регионами России. Поэтому она всесторонне рассмотрена в исследованиях. Далее приведены ответы экспертов на вопрос: «Чем объясняется высокая стоимость жилья?». Как видим на рисунке 2, главными факторами стали высокая себестоимость строительства (62,1%) и завышенная прибыльность строительных организаций (41,4%). Правда, есть и другие точки зрения. Так, глава Росстроя С. Попов считает, что высокую цену квадратного метра определяют не строители (их доход составляет не более 15%), а те, кто инвестирует строительство и зарабатывает на его последующей перепродаже[7].

Рисунок 2 - Оценка экспертами причин завышенной стоимости жилья, %

Ранжирование причин высокой себестоимости жилья экспертами приведено на рисунке 3.

Здесь преобладают высокие тарифы монополистов (2,5) и налоги (2,3), высокие непроизводственные расходы (2,2) и отсутствие в отрасли противозатратной политики (2,0).

Что касается цен на вторичном рынке жилья, то они определяются, прежде всего, высоким спросом, то есть существенным отставанием от него предложения (55,0%) и высокой прибыльностью посредников (51,1%)[7].



Рисунок 3 - Ранжирование экспертами основных факторов завышенной себестоимости жилья, балл

2.2 Система управления спросом на региональном рынке жилья

Прогнозные оценки показали необходимость существенного наращивания строительства жилья во Владимирской области а также осуществление государственной поддержки в виде субсидий и дешевых кредитов. Эти факторы, способный сдержать рост цен.

В последнее время серьёзные изменения идут в промышленности строительных материалов. Лидером здесь являются фирмы по производству пластиковых окон и дверей, а также алюминиевых конструкций производственного и бытового назначения. На первом этапе, используя привозные комплектующие, местные производители осуществляли только монтаж. В настоящее время практикуется на месте производство из завозных и местных материалов готовой продукции, в частности, из древесины с использованием передовых технологий (клеёные изделия). Думается, что Владимирская област может стать в будущем крупным производителем регионального значения строительных материалов и конструкций, в частности, для каркасного и объемно-модульного жилищного строительства.

Медленнее идет процесс индустриализации собственно строительства. Здесь по-прежнему много ручного, низкопроизводительного труда. Поэтому в ближайшие годы строительный комплекс региона должен претерпеть качественные изменения. Необходимо техническое перевооружение производства. В строительство должны придти новые компании, способные кардинально повысить производительность труда, увеличить объемы производства, затормозить темпы роста себестоимости вводимого жилья. Они должны ориентировать не только и не столько на элитное строительство, а за счет роста объемов производства добиваться эффективности строительства жилья эконом-класса.

Наличие свободной территории позволяет развернуть масштабное малоэтажное строительство с использованием каркасных и объемно-модульных технологий. Именно такие дома должны стать «родовым гнездом» укоренившихся дальневосточников. Предприятия по изготовлению стройматериалов для малоэтажного домостроения могут быть построены очень быстро, а сырья для них - древесины - у нас пока достаточно. На рынок строительства жилья следует привлекать иностранные, в частности, китайские компании и рабочую силу. Однако здесь существуют социально-психологические проблемы. Поэтому необходима специальная региональная политика, регулирующая не только количественный, но и профессиональный состав привлекаемых иностранных рабочих.

Как отмечено выше, ключевым направлением повышения доступности жилья является снижение его стоимости. В настоящее время она существенно завышена. На это указали 93,3% экспертов и 88,8% жителей. На рисунке 4 приведены оценки экспертов и респондентов основных факторов завышения стоимости жилья[7].



Рисунок 4 - Оценка экспертами и респондентами основных факторов завышения стоимости жилья, %

Основными факторами завышения себестоимости строительства эксперты отметили: высокие тарифы монополистов (энергетиков, транспортников, муниципальных служб и др.) и налоги; значительные непроизводственные расходы; отсутствие противозатратной политики и др. (рисунок 5).

Рисунок 5 - Ранжирование экспертами основных факторов завышения себестоимости строительства жилья, балл

Отсюда вырисовываются значительные резервы снижения себестоимости в строительстве области. Например, использование современных технологий малоэтажного строительства позволяет довести себестоимость 1 м² жилья до 320 - 400 долл.. Строительство домов с приусадебным участком, деревянным каркасом и парковкой на поверхности земли обходится более чем в два раза дешевле, нежели строительство многоэтажных жилых домов с лифтами, стальным и бетонным каркасом и многоэтажным гаражом.

Необходима активизация государственной антимонопольной деятельности, создание системы государственно-частного партнерства. Партнерство в данном случае означает, что государство - в качестве своего вклада - берет на себя решение организационно правовых проблем: выделение и оформление (причем в приемлемые сроки) земли, создание инженерной инфраструктуры и т.п. А частные компании непосредственно осуществляют застройку и реализацию жилья по приемлемым для населения ценам и на согласованных с государством условиях.

Для реализации проектов в крае должна быть разработана программа перспективной застройки, определены наиболее оптимальные места для строительства. В качестве приоритета надо ориентироваться на создание малоэтажных поселков с полной инфраструктурой для постоянного проживания граждан - своего рода имущественные комплексы. Региональная программа должна включать в себя все заинтересованные стороны и хозяйствующие субъекты - местные администрации, банки, негосударственные пенсионные фонды, страховые и лизинговые компании, паевые и финансовые фонды, строительные и производственные предприятия, также (самое главное) граждан, чьи финансовые и трудовые ресурсы как раз и являются конечным источником финансирования.

Но, конечно, главным условием снижения темпов роста себестоимости и стоимости жилья является конкуренция.

Экспертам был задан вопрос: «Почему не развивается конкуренция в строительстве ?». В качестве главных факторов в ответах превалируют: высокая затратоемкость строительного бизнеса; отсутствие благоприятных экономических условий; дороговизна кредитования строительства; отсутствие благоприятных нормативно-правовых условий строительства жилья и др[4, 87].

Что касается сдерживающих причин развития рынка жилья , то эксперты выделили: низкие доходы основной части населения, нуждающегося в жилье; недостаточную проработанность законодательной базы; высокие налоги и преобладание элитного строительства и др.

В качестве мер по развитию конкуренции в жилищном строительстве Хабаровского края следует рассмотреть привлечение иностранных инвесторов и строительных компаний, снижение административных барьеров для открытия строительного бизнеса.

Привлечение исполнителей-застройщиков, то есть бизнес-структур, должно производиться на конкурсной основе, где критерием победы является доступность цены жилья. Так как застройщик провозглашает в качестве своей цели реализацию жилья на доступных условиях, его рентабельность в любом случае не должна превышать 20 процентов. Следить за тем, чтобы эти нормы не нарушались, должен партнер частного бизнеса - государство. То есть необходимо разумное регулирование продажной цены.

Государственная поддержка жилищного строительства требует разработки разнообразных программ, рассчитанных на определенный контингент жителей, работников, реализацию стратегических целей. Главной без сомнения должна стать Федеральная программа «Формирование постоянного населения на юге Дальнего Востока». Не случайно в числе концептуальных положений она названа экспертами в числе приоритетных и получила высокую оценку (2,1 балл).

3. Проблемы и перспективы российского рынка жилья

С точки зрения нынешнего соотношения спроса и предложения можно считать, что рынок достаточно насыщен и сбалансирован. Если же брать физические объемы наличия жилья на вторичном и первичном рынках, принимая во внимание объективную потребность населения в жилье, то можно говорить об остром дефиците предложения, особенно нового жилья. Десятки тысяч людей стоят в очереди на улучшение жилищных условий или получение квартиры. Очевидно, что строить в наше время нужно значительно больше - не в два, а в четыре раза.

Но рыночная стоимость квадратного метра и покупательная способность населения сдерживают темпы строительства. При существующем соотношении цен на жилье и доходов людей у строителей нет возможности и необходимости увеличивать объемы строительства. Поэтому речь и идет о создании рынка доступного жилья. Огромное число людей сегодня не имеют возможности приобрести квартиру даже в рассрочку или по ипотечным схемам.

Что мешает применять в России давно известные остальному миру и достаточно эффективные механизмы активизации и оздоровления в сфере жилищного строительства? Действенные в развитых рыночных экономиках механизмы финансирования строительства жилья и повышения его доступности для населения у нас практически не работают главным образом из-за высокого уровня инфляции. И особенно быстрого роста цен на рынке жилья. Почему жилье в нашей стране так стремительно дорожает? Участники строительного бизнеса, инвесторы и конечные потребители жилья по-разному отвечают на этот вопрос[1, 200].

Выступающим от стороны застройщиков можно считать генерального директора Инвестиционной корпорации ВНЛ, который полагает, что в Москве и других крупных городах пора в корне менять экономическую политику участников строительного бизнеса. В отличие от других отраслей экономики специфика жилищного строительства состоит в том, что в его орбиту включены не только застройщики, но и инвесторы и представители территориальных администраций. Каждый из участников этого бизнеса преследует свои цели: администрация территории (города) заинтересована в получении с инвесторов максимальной суммы в счет своей доли на начальном этапе жилищных проектов; инвесторы должны внести эти деньги в течение года после заключения инвестиционного контракта, не считая расходов на участие в инвестиционном конкурсе; застройщики вынуждены изыскивать средства в размере достаточном для финансирования «нулевого» цикла (это 30-35% от общих затрат: 5-6% на разработку предпроектной и проектной документации, 25-26% - на внесение «доли города» в строящемся объекте).

По мнению главы ИК ВНЛ, который представляет интересы застройщиков, сложившаяся на сегодня практика нарушает баланс взаимоотношений застройщиков, инвесторов и территорий. Начинать строительство приходится застройщикам, которые обычно не имеют достаточных свободных средств и вынуждены занимать их на очень жестких условиях: закладывать банку фактически нечего, поэтому банк оценивает риски высоко, и ставка по кредитам может достигать 50-60% годовых в валюте, а то и больше. Все это приводит к тому, что еще до начала строительства затраты на него уже достигают 40-50% затрат.

Закон от 30.12.04 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», вступивший в действие с 1 апреля 2005 года, ввел новый запрет на привлечение средств частных инвесторов до момента получения разрешения на строительство. Значит, отношения застройщиков и инвесторов на достроительной стадии остаются неурегулированными. В результате конкурентоспособными оказываются только крупнейшие застройщики, которые, пользуясь своим монопольным положением, дополнительно поднимают и без того высокие цены. И все же остановить рост цен на новое жилье можно:

предоставив застройщикам рассрочку в выплате доли города на весь период строительства;

комбинируя долю города в натуральном (по площади) и стоимости выражении;

кредитуя за счет государственных целевых программ предприятия строительной индустрии, а не инвесторов - покупателей жилья, что увеличит предложение на рынке жилья, а не спрос на него;

упростив и четко регламентировав саму достроительную стадию: инвесторы должны быть хорошо информированы обо всех её этапах, о лицах, ответственных за решение возникающих в ходе проекта проблем.

Президент строительного концерна «Сибирь» видит иные причины сложившейся ситуации с безудержным ростом цен на новое жилье. Он приводит следующие цифры: «За последние семь лет рост себестоимости по основным 50 позициям - от стоимости цемента до размера зарплаты рабочих - не опускались ниже 32%. Около 47% стоимости составляют пресловутые сборы - право аренды, подключение к коммуникациям и т.д., которые оплачивает покупатель. Раз жилье дорогое, значит, и спрос на него ниже; ниже спрос - нет смысла строить много. А раз строится немного, то и цены выше, поскольку издержки строительной компании делятся не на 10 домов, а на 1-2. Получается замкнутый круг»

4. Практическая часть

4.1 Статистический анализ рынка жилья Владимирской области

Для начала мы проанализировали рынок строящегося жилья за 2011 год. В целом по области рынок строящегося жилья в 2011 году выглядел следующим образом (табл.1):

Таблица 1 - Рынок строящегося жилья в 2011 году

	На 1 января 2011 года	На 31 декабря 2011 года	Абсолютное изменение за 2011 год	Относительное изменение (%) за 2011 год
Строящихся объектов на рынке	83	103
Объем строящегося жилья (кв.м.)	457646	677991	+220345	48,1
Средняя по области цена предложения 1 кв.м. строящегося жилья ($/кв.м.)	530	650	+120	22,6

Год характеризовался ростом рынка строящегося жилья. Количество строящихся объектов за год увеличилось с 83 до 103.

Объем застройки увеличился с 457646 кв. м. до 677991 кв. м (рис. 1). Прирост объема строительства за 2011 год составил 220345 кв. м или 48,1%. Динамика средней по области цены предложения 1 кв. м. в 2011 году сохранялась положительной, несмотря на коррекцию с марта по июль (рис. 2).

Цена выросла с 530 до 650 $/кв. м, или на 120 $/кв. м, что составило 22,6%. Традиционно больше всего жилья строят в областном центре. На конец 2011 года объем строительства там составил 39,99% от общерегиональной застройки. Ковровский район на втором месте - 16,88%[7].



Рис.1 Объем строительства нового жилья на начало и конец 2011 года по области

Рис 2 - Прирост объема строительства за 2011год по области

Самый большой прирост средней по району цены предложения 1 кв.м. на рынке строящегося жилья в 2011 году оказался в Владимирском районе - 200 $/кВ .м. (табл. 2.3.). Затем следует Ковровский район - 140 $/кв.м. Данные приведены в таблице 2.

Таблица 2 - Объемы строительства нового жилья в 2011 году

	Объем строящегося жилья на 1 января 2011 года (кв.м.)	Объем строящегося жилья на 31 декабря 2011 года (кв.м.)	Абсолютное изменение за 2011 год	Относительное изменение за 2011 год (%)
Владимирский	200958	271125	+70467	35,11
Ковровский	86589	128019	+41430	47,84
Муромский	16676	18724	+2048	12,28
Гороховецкий	56361	100463	+44102	78,24
Камешковский	29697	54116	+24419	82,22
Селивановский	24811	56094	+31283	126,08
Суздальский	23928	21509	-2419	10,10
Меленковский	18926	27941	+9015	47,63

По итогам 2011 года, на рынке новостроек Владимирской области самую большую долю занимал сегмент жилья улучшенного типа - 69,49% от общегородской застройки. Сегмент жилья повышенной комфортности занял 21,96%. Типовое жилье - 5,71%. Элитное жилье - 2,84%. За 2011 год значительно вырос объем строительства в сегменте жилья улучшенного типа с 255520 до 473453 кв.м., или на 217933 кв.м., что составило 85,29% роста относительно объема на начало года (табл.3, рис. 3). Сегменты жилья повышенной комфортности и типового жилья выросли незначительно, а сегмент элитного жилья сократился на 9404 кв.м., или 32.70%.

Таблица 3 - Объемы жилья по сегментам.

	Объем строительства на 1 января 2011 года (кв.м.)	Объем строительства на 31 декабря 2011 года (кв.м.)	Абсолютное изменение за 201 год	Относительное изменение за 2011 год (%)
Элитное	28761	19357	- 9404	32,70
Повышенной комфортности	135001	149583	14582	10,80
Улучшенное	255520	473453	217933	85,29
Типовое	38364	38898	534	1,39

Рис 3 - Объемы жилья по сегментам

4.2 Статистика рынка жилья в России

По данным федеральной службы государственной статистике, приведёна статистическая таблица 4: «Объём строящегося жилья в России с 1998 года по 2012 год »

Таблица 4

год	1998	1999	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007	2008	2009	2010	2011	2012
V	30,2	32,2	30,3	31,7	33,8	36,5	41,1	43,6	50,5	62,2	61,1	58,7	58,1	62,3	63,3

В данной работе были просчитаны: абсолютные и относительные показатели ряда, а именно: абсолютный прирост базисный и цепной; темп роста абсолютный и базисный; темп прироста абсолютный и базисный соответственно.

1. Абсолютные показатели ряда динамики: абсолютный прирост- определяется как разность между двумя уровнями динамического ряда и показывает, на сколько данный уровень ряда превышает уровень, принятый за базу сравнения:) базисный абсолютный прирост:

,

где - уровень сравниваемого периода;

- уровень базисного периода;

32,2 - 30,2 = 2 ?₂₀₀₈ = 61,1-30,2=30,9

30,3 - 30,2 = 0,1 ?₂₀₀₉ = 58,7-30,2=28,5

31,7 - 30,2 = 1,5 ?₂₀₁₀ = 58,1-30,2=27,9

33,8 - 30,2 = 3,6 ?₂₀₁₁ = 62,3- 30,2 = 32, 1

35,6 - 30,2 = 5,4 ?₂₀₁₂ = 63,3-30,2=33,1

41.1 - 30,2 = 10,9

43,6 - 30,2 = 13,4

50,4 - 30,2 =20,2

62,2 - 30,2 = 31,6

Размещено на http://www.allbest.ru/

б) цепной абсолютный прирост

,

где - уровень непосредственно предшествующего периода;

уровень непосредственно предшествующего периода;

32,2 - 30,2 = 2 ?₂₀₀₈ = 61,1 - 62,2 = -1,1

30,3 - 32,1 = -1,8 ?₂₀₀₉ = 58,7 - 61,1 = - 2,4

21,7 - 30,2 = - 10,5 ?₂₀₁₀ = 58,1 - 58,7 = - 0,6

33,8 - 21,7 = 12,1 ?₂₀₁₁ = 62,3 - 58,1 = 4,2

36,5 - 33,8 = 2,7 ?₂₀₁₂ = 63,3 - 62,3 = 1

41,1 - 36,5 = 4,6

43,6 - 41,1 = 2,5

50,5 - 43,6 = 6,4

62,2 - 50,5 = 11,7

2. Относительные показатели ряда динамики:

темп роста - определяется как отношение двух сравниваемых уровней, выражается в процентах:

а) базисный темп роста:

,

 - уровень сравниваемого периода;

- уровень базисного периода;

32,2/30,2*100%=106,6% T_{p 2008}= 61,1/30,2*100%=194,3%

30,3/30,2*100%=100,3% T_{p 2010}= 58,1/30,2*100%=192,3%

31,7/30,2*100%= 104,9% T_{p 2011}= 62,3/30,2*100%=206,3%

33,3/30,2*100%=110,2% T_{p 2012}= 63,3/30,2*100%=209,6%

35,6/30,2*100%=117,8% T_{p 2009}= 58,7/30,2*100%=194,3%

41,1/30,2*100% =136%

43,6/30,2*100%=144,3%

50,5/30,2*100%=183,6%

62,2/30,2*100=202,3%

Рис 4-Базисный темп роста

Как видно на графике(рис 4) сохраняется положительная динамика темпов роста относительно базисного 1998 года. Максимальный темп роста достигается в предкризисном 2007 году. Далее наблюдается небольшой спад который, особенно это заметно в 2009-2010 году. Далее идёт небольшой, но уверенный рост.

б) цепной темп роста:

,

- уровень сравниваемого периода;

уровень непосредственно предшествующего периода;

32,2/30,2*100%=106,6% T_{p 2008}= 61,1/62,2*100=98,2%

30,3/32,2*100%=94,3% T_{p 2009}= 58,7/61,1*100%=96,1%

21,7/30,3*100%=71,8% T_{p 2010}= 58,1/58,7*100%=98,9%

33,8/21,7*100%=155,7% T_{p 2011}= 62,3/58,1*100%=107,2%

36,5/33,8*100%=107,9% T_{p 2012}= 63,3/62,2*100%=101,7%

41,1/36,5*100%=112,6%

43,6/41,1*100%=106%

50,5/43,6*100%=115,8%

62,2/50,5*100%=123,2%



Рис 5- Цепной темп роста

Максимальное значение этого показателя, как видно на рис5, достигается в 2002 году. Так же наблюдается спад с 2008 по 2010 года.

темп прироста - показывает, на сколько процентов уровень данного периода больше (меньше) базисного уровня.

1) базисный темп прироста:

Т_n= T_p-100%

a) Базисный темп прироста:

T_{n 1999}= 106,6%- 100%=6,6%

T_{n 2000}=100,3% -100%=0,3%

T_{n 2001}= 104,9%-100%=4,9%

T_{n 2002}=110,2 %-100%=10,2%

T_{n 2003}=117,8 %-100%=17,8%

T_{n 2004}= 136%-100%=36%

T_{n 2005}= 144,3%-100%=44,3%

T_{n 2006}= 194,3%-100%=94,3%

T_{n 2007}= 192.3%-100%=92,3%

T_{n 2008}=183,6 %-100%=83,6%

T_{n 2009}=194,3%-100%=94,3%

T_{n 2010}=192,3%-100%=92,3%

T_{n 2011}=206,3%-100%=106,3%

T_{n 2012}=209,6%-100%=109,6%

Рис 6 Базисный темп прироста

Как видно на рис 6 существует положительная динамика прироста объёма строительства, к 2012 году прирост составил 109,6%

в) Цепной тем прироста:

T_{n 1999}=106,6 %-100%=6,6%

T_{n 2000}=94,3 %-100%=-5,7%

T_{n 2001}= 71,8%-100%=-28,2%

T_{n 2002}= 155,7%-100%=55,7%

T_{n 2003}= 107,9%-100%=7,9%

T_{n 2004}= 112,6%-100%=12,6%

T_{n 2005}= 106%-100%=6%

T_{n 2006}= 115,8%-100%=15,8%

T_{n 2007}=123,2 %-100%=23,2%_{n 2008}= 98,2%-100%=-1,8%

T_{n 2009}= 96,1%-100%=-3,9%

T_{n 2010}= 98,9%-100%=-1,1%

T_{n 2011}= 107,2%-100%=7,2%

T_{n 2012}= 101,7%-100%=1,7%

Рис 7 Цепной темп прироста

Как видно на рис 7 прирост в 2002 году был максимальным и составил 55,7% к 2001 году. А 2002 год был не удачным, его прирост был отрицательным и составил - 28,2%.

Для удобного проведения статистического анализа, все выше рассчитанные данные приведены в таблице 5.

Таблица 5

Год	Абсолютные показатели	Относительные показатели
	Абсолютный прирост	Темп роста %	Темп прироста %
	Базисный	Цепной	Базисный	Цепной	Базисный	Цепной
1998	-	-	-	-	-	-
1999	2	2	106,6	106,6	6,6	6,6
2000	0,1	-1,8	100,3	94,3	0,3	- 5,7
2001	1,5	- 10,5	104,9	71,8	4,9	- 28,2
2002	3,6	12,1	110,2	155,7	10,2	55,7
2003	5,4	2,7	117,8	107,9	17,8	7,9
2004	10,9	4,6	136	112,6	36	12,6
2005	13,4	2,5	144,3	106	44,3	6
2006	20,2	6,4	183,6	115,8	94,3	15,8
2007	31,6	11,7	202,3	123,2	92,3	23,2
2008	30,9	-1,1	194,3	98,2	83,6	-1,8
2009	28,5	- 2,4	194,3	96,1	94,3	- 3,9
2010	27,9	- 0,6	192,3	98,9	92,3	-1,1
2011	32,1	4,2	206,3	107,2	106,3	7,2
2012	33,1	1	209,6	101,7	109,6	1,7

Заключение

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

Основными проблемами современного рынка жилья России являются, таким образом, проблемы связанные с недоступностью жилья основной массе населения. Это такие факторы как:

дефицит платежеспособного спроса населения;

высокие кредитные ставки;

административные барьеры, неурегулированные законодательством взаимоотношения между органами исполнительной власти, застройщиками и строителями;

недостаточные объемы строительства жилья;

дефицит заемных и привлеченных финансовых средств и неиспользованный в полной мере арсенал государственных регулирующих средств воздействия на жилищный сектор экономики и др.

Для успешного развития рынка жилья необходимо привести в порядок законодательную базу. Прагматичной политикой государства должно стать создание условий для повышения платежеспособности населения.

Мировая практика обеспечения жильем базируеться на:

Накопление сбережений граждан через ссудосберегательные кассы под 4% годовых.

Ипотечное жилищное кредитование под 4-5% на 15-35 лет.

Государственная поддержка создания благоприятных условий для жилищного строительства и доступа к долгосрочным рынкам кредитования.

Высокую стоимость строящегося жилья можно объяснить, в частности, следующим: стоимость строительства внутриквартальных электросетей и трансформаторных подстанций, теплотрасс и тепловых узлов учитывается при застройке кварталов. Такой практики в цивилизованном мире нет, там застройщик покупает площадку, где уже решены вопросы энергообеспечения. У нас иное, в итоге допроектовые затраты значительно превышают цену недвижимости.

Чтобы изменить положение дел в сфере строительства жилья, следует направить средства покупателей жилья на первичный рынок, сделав ипотеку доступной широким слоям населения за счет предоставления поддержки заемщикам по ипотеке из бюджетов разного уровня.

К тому же альтернативой дорогим банковским кредитам могут стать такие инструменты, как кредиты стройсберкасс и жилищных накопительных кооперативов, при условии, что федеральный закон, регулирующий деятельность этих институтов будет серьезно доработан.

Литература

1. Чернова Т.В. Экономическая статистика: Учебное пособие.- Таганрог: Издательство ТРТУ, 2010.- 140с

2. Назаров М.Г., Назарова М.Г. Курс социально-экономической статистики. Учебник / Под ред. М.Г. Назарова.- М.: Омега - Л, 2007.- 984с.

3. Бычкова С.Г., Аброскин А.А. Социально-экономическая статистика / под ред. М.Р. Ефимовой.- М.: Высшее образование, 2008.- 509с.

4. Ефимова М.Р. Социально-экономическая статистика: Учебник / М.Р. Ефимова.- М.: Высшее образование, 2009.- 590с.

5. Кошевой О.С. Основы статистики: Учебное пособие / О.С. Кошевой.- Пенза: Издательство пензенского государственного университета, 2005.- 168с.

6. Ненашева П.Ф. Недвижимость в России и за рубежом. М.: Дело, 2008

7. Федеральная служба государственной статистики.

8. Статистический интернет ресурс.

Размещено на Allbest.ru

...